Aan de Baronielaan 14, 22 en 24 te Breda zijn respectievelijk de voormalige praktijkschool, de Heilig Hartkerk en de voormalige pastorie gelegen. De drie gebouwen worden niet meer gebruikt in de oorspronkelijke functies van praktijkschool, dienstdoende kerk en pastoriewoning. Voor het gebied zijn de afgelopen jaren door verschillende partijen plannen ontwikkeld. Op 6 juni 2016 heeft VolkerWessels Bouw & Vastgoedontwikkeling Midden BV een Masterplan voor de drie gebouwen en omliggende ruimte ingediend. Voor de praktijkschool wordt vervangende nieuwbouw in de vorm van 39 appartementen en een parkeerkelder ontwikkeld. Voor de Heilig Hartkerk worden nieuwe functies voorgesteld in de vorm van kantoorruimten tot een maximaal bedrijfsvloeroppervlak van 750 m², ontmoetingsruimten, maatschappelijke voorzieningen, dienstverlening, sportvoorzieningen tot een maximaal bedrijfsvloeroppervlak van 675 m² en horeca in de vorm van een restaurant met een maximale bedrijfsvloeroppervlak van 700 m² plus een terras met een maximale oppervlakte van 150 m². In de pastorie is op basis van de vigerende regels een kinderopvang voorzien. Het college van burgemeester en wethouders heeft hiertoe op 24 maart 2014 ingestemd met het principeverzoek.

1.2 Ligging van plangebied

[image]

Het plangebied is gelegen in de wijk Zandberg aan de westzijde van de Baronielaan 14, 22 en 24 te Breda. De voormalige Praktijkschool ligt aan het Heilig Hartplein (een parkeerterrein) aan het adres Baronielaan 14 te Breda. Aan de zuidzijde van de voormalige Praktijkschool is de Heilig Hartkerk en de voormalige pastorie gelegen, Baronielaan 22 en 24 te Breda. De locaties worden door initiatiefnemer tegelijk ontwikkeld tot een samenhangend geheel.

1.3 Geldend bestemmingsplan

De planlocatie is gelegen binnen het bestemmingsplan Zandberg. Dit bestemmingsplan is op 20 juni 2013 vastgesteld door de gemeenteraad en onherroepelijk vanaf 9 juli 2014.

De gronden ter plaatse zijn bestemd als “Maatschappelijk” en gedeeltelijk voorzien van de dubbelbestemmingen “Waarde – Beschermd stadsgezicht” en “Waarde – Archeologie”. Binnen deze bestemming zijn voorzieningen voor welzijn, volksgezondheid (medisch en paramedisch), cultuur, religie, verenigingsleven, onderwijs, openbare orde en veiligheid, kinderdagverblijven, buitenschoolse opvang en peuterspeelzalen en daarmee gelijk te stellen bedrijven of instellingen toegestaan. Daarnaast worden de gronden ter plaatse van een dubbelbestemming beschermd ten behoeve van archeologische verwachtingswaarden en/of het beschermd stadsgezicht.

[image]
Het nieuw te realiseren appartementengebouw met parkeerkelder, en de voorziene functies (kantoorruimten, ontmoetingsruimten, maatschappelijke voorzieningen, dienstverlening, sportvoorzieningen en horeca) voor de Heilig Hartkerk passen niet binnen het vigerend bestemmingsplan. Derhalve is besloten om hiervoor een bestemmingsplan in procedure te brengen.

1.4 Leeswijzer

In hoofdstuk 2 wordt een gebiedsanalyse en een beschrijving van de huidige situatie van het plangebied beschreven. In hoofdstuk 3 worden de beleidskaders van rijk, provincie en gemeente beschreven. Hoofdstuk 4 staat de planbeschrijving en –motivering toegelicht. In hoofdstuk 5 komen de aspecten met betrekking tot het milieu aan bod. In hoofdstuk 6 en 7 komen respectievelijk de uitvoerbaarheid van het plan en de communicatie aan de orde.

HOOFDSTUK 2 Gebiedsanalyse

2.1 Historische ontwikkeling

De oorspronkelijke naam van de huidige Baronielaan is de “Boulevard Breda-Mastbosch”. Deze boulevard was een belangrijke verbinding in het verleden tussen de binnenstad van Breda en het Mastbos. Op figuur 5 staat de stedenbouwkundige ontwikkeling van Breda 1870-1914 afgebeeld met daarin aangegeven de Boulevard Breda-Mastbosch, in de huidige situatie de Baronielaan.

[image]

2.2 Ruimtelijke structuur

De Baronielaan is een statige, gemengde woonstraat gemengd met andere functies, met veelal vooroorlogse herenhuizen en monumentale panden. De laan is gelegen tussen de Wilhelminastraat en de Willem van Oranjelaan. Mede hierdoor is de Baronielaan onderdeel van het beschermd stadsgezicht. De Baronielaan wordt halverwege doorkruist door de Graaf Engelbertlaan (de zuidelijke rondweg). Halverwege de Baronielaan is een rond plein met in het midden vier zeer oude kastanjebomen.

[image]

Huidige situatie plangebied

Het plangebied is in het noordelijk deel van de Baronielaan gelegen, vlakbij de kruising met de Wilhelminastraat en Ginnekenweg.

Aan de Baronielaan 22 is de Heilig Hartkerk gelegen en op nummer 24 de voormalige pastorie. Beide gebouwen zijn monumentale panden (rijksmonumenten) met een statige uitstraling en verschijningsvorm. Bij dit complex hoort ook een klooster (Baronielaan 20) dat net buiten het plangebied is gelegen. Ook dit klooster is een rijksmonument. Het gehele complex is in 1900 ontworpen in neogotische stijl door P.J. van Genk.

Naast de voormalige pastorie ligt het Van Almondepad. De kerk is gelegen in een flauwe bocht van de Baronielaan. De ligging van de kerk in de bocht is vanuit het verleden bewust gekozen; vanuit zowel vanuit de binnenstad (de noordoostzijde) als vanuit de zuidelijke richting is er zicht op de kerk. De kerk is daardoor een markant herkenningspunt voor de Baronielaan.

[image]

Aan de zijkant en achterzijde van de Heilig Hartkerk is, aan de Baronielaan 14, de Praktijkschool Breda gelegen. De hoofdingang van de voormalige Praktijkschool is gelegen aan een parkeerterrein van het Heilig Hartplein. Dit plein is voor gemotoriseerd bereikbaar via de Baronielaan en tevens voor ongemotoriseerd verkeer vanaf de Wilhelminastraat en Boeimeerhof. De praktijkschool is vervallen en voldoet bouwkundig niet meer aan de hedendaagse eisen.

Door de vele bij- en noodgebouwen geeft het geheel een rommelig en onsamenhangende aanblik.

[image]

Omgeving plangebied

De directe omgeving van het plangebied biedt aan de achterzijde een gevarieerde aanblik. Met in de Jan Nieuwenhuyzenstraat woningen, twee basisscholen een gymzaal, gestapelde woningbouw, grondgebonden woningen en semi bungalows.

Aan het Heilig Hartplein ligt de oostgevel van het wooncomplex met gestapelde woningbouw het ‘Boeimeerhof’, de zuidgevel van het complex grenst aan het plangebied. Het wooncomplex is in 2004 gerealiseerd en heeft een eigentijdse en strakke vormgeving en moderne uitstraling.

Aan de Baronielaan 20 is het voormalig klooster, wat voorheen ruimtelijk en functioneel verbonden was met de kerk en de pastorie, gelegen. In de huidige situatie heeft dit pand de bestemming kantoor met de aanduiding maatschappelijk. In de huidige situatie is het voormalig klooster, net als de kerk en pastorie, planologisch beschermd, zodat de gebouwen ruimtelijk en qua verschijningsvorm op elkaar afgestemd blijven.

Naast de voormalige Pastorie is het Van Almondepad gelegen, vanuit de Baronielaan is het Van Almondepad een doorlopende straat voor gemotoriseerd verkeerd. Voor langzaam verkeer is het Van Almondepad een belangrijke verkeersverbinding tussen de Baronielaan en de Jan Nieuwenhuyzenstraat. Grenzend aan het Van Almondepad, aan de Baronielaan 28, is een advocatenkantoor gelegen.

Ten oosten van het plangebied is de openbare basisschool Montessorischool gelegen, aan de Jan Nieuwenhuyzenstraat 15, en grondgebonden (patio)woningen.

2.3 Functionele structuur

De Baronielaan is een gemengde woonstraat in een stedelijke omgeving. Statige woningen worden afgewisseld met kantoren (vaak gecombineerd met wonen op de verdieping), winkeltjes, kleinschalige restaurantjes en maatschappelijke voorzieningen als kinderopvang en een tandartsenpraktijk.

[image]

Het bouwjaar van de panden aan de Baronielaan dateert van rond 1900-1920 waardoor de panden nagenoeg allemaal een karakteristiek en statig uiterlijk hebben en rijk gedecordeerd zijn. Tevens zijn alle panden voorzien van een voortuin. Parkeren vindt langs de weg via langs- of haaksparkeren plaats. Via een toerit aan het begin van de Baronielaan, nabij de kruising met Wilhelminastraat en de Ginnekenweg, is het Heilig Hartplein te bereiken waar de ingang van de voormalige Praktijkschool was gelegen.

[image]

De Baronielaan kruist in noordelijke richting de Wilhelminastraat en Ginnekenweg. Deze winkelstraten hebben een belangrijke winkelfuncties die als aanloopstraat onderdeel uitmaken van de binnenstadfunctie van Breda. Het Heilig Hartplein wordt hierdoor gebruikt als parkeervoorziening voor de winkelfuncties en de binnenstad.

HOOFDSTUK 3 Beleidskader

Bij het maken van een bestemmingsplan of ruimtelijke onderbouwing wordt rekening gehouden met het beleid van hogere overheden (het rijk en de provincie) en de vastgestelde gemeentelijke beleidskaders. Hieronder wordt het relevante ruimtelijke beleid voor het plangebied weergegeven.

3.1 Rijksbeleid

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

Op 13 maart 2012 is de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte in werking getreden. Deze structuurvisie geeft een totaalbeeld van het ruimtelijk en mobiliteitsbeleid op rijksniveau. De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) vervangt de Nota Ruimte, de Structuurvisie Randstad 2040, de Nota Mobiliteit, de Mobiliteits Aanpak en de Structuurvisie voor de Snelwegomgeving.

De structuurvisie schetst ontwikkelingen en legt de ambities tot 2040 vast. De ambities zijn:

Concurrentiekracht
Bereikbaar
Leefbaar en veilig

Het Rijk kiest drie doelen om Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig te houden voor de middellange termijn (2028):

Het vergroten van de concurrentiekracht van Nederland door het versterken van de ruimtelijk-economische structuur van Nederland;
Het verbeteren en ruimtelijk zekerstellen van de bereikbaarheid waarbij de gebruiker voorop staat;
Het waarborgen van een leefbare en veilige omgeving waarin unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden behouden zijn.

De structuurvisie regelt geen specifieke zaken op provinciaal of lokaal niveau. De verantwoordelijkheid voor de afstemming tussen verstedelijking en groene ruimte op regionale schaal laat het Rijk over aan de provincies. Daartoe schaft het Rijk het landschapsbeleid af en beperkt het zich tot het natuurdomein.

Conclusie

Ten aanzien van bovenvermelde is het Rijksbeleid is niet direct van toepassing op onderhavige ontwikkeling.

De (boven)lokale afstemming en uitvoering van verstedelijking wordt overgelaten aan (samenwerkende) gemeenten binnen provinciale kaders. De sturing op verstedelijking, zoals afspraken over percentages voor binnenstedelijk bouwen, Rijksbufferzones en doelstellingen voor herstructurering, laat het Rijk los. Om zorgvuldig ruimtegebruik te bevorderen, neemt het Rijk een “Ladder voor duurzame verstedelijking” op in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro).

Besluit ruimtelijke ordening "Ladder duurzame verstedelijking"

In het Besluit ruimtelijke ordening is een ladder voor duurzame verstedelijking opgenomen die bij elk bestemmingsplan in acht moet worden genomen en die is opgenomen in de Verordening ruimte van de provincie Noord-Brabant. De ladder bestaat uit drie treden:

Behoefte: voorziet de voorgenomen stedelijke ontwikkeling in een actuele regionale behoefte waarin nog niet elders in de regio is voorzien? Het kan daarbij zowel om een kwantitatieve als een kwalitatieve behoefte gaan.
Binnen- of buitenstedelijk: indien er sprake is van een actuele regionale behoefte, dan moet worden beoordeeld of deze (deels) in bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan worden gerealiseerd, eventueel door benutting van beschikbare gronden, herontwikkeling of transformatie van bestaande locaties.
Bereikbaarheid met meerdere modaliteiten: indien gekozen moet worden voor een locatie buiten het stedelijk gebied, dan gaat de voorkeur uit naar een plek die (in de toekomst) bereikbaar is via verschillende vervoerswijzen.

Trede 1 Actuele, regionale behoefte

a) Woningbouwbehoefte

Marktonderzoek juli 2016

In juli 2016 is door Van der Sande nieuwbouwmakelaars een marktonderzoek uitgevoerd ‘Visie Ontwikkeling/verkoop Heilig Hart Hof te Breda’. In het plan worden 39 appartementen ontwikkeld met een vloeroppervlak van 106 t/m 180 m². De appartementen worden casco opgeleverd waardoor ze vrij indeelbaar zijn. Uit het onderzoek blijkt dat de locatie als zeer gunstig wordt beoordeeld voor de doelgroep. De doelgroep wil namelijk enerzijds betrokken zijn bij het bruisende leven van Breda, maar is ook gesteld op privacy. De planlocatie biedt beiden. Het project is zeer geschikt voor mensen van middelbare leeftijd en ouder die gewend zijn aan een bepaalde luxe en gesteld zijn op ruimte en leefcomfort. Op basis van vraag en aanbod zijn in het rapport “adviesverkoopprijzen” opgesteld. Tevens zijn de sterke en zwakke punten van het project in beeld gebracht. Sterke punten zijn onder andere de ligging, de (buiten)ruimte, materiaalgebruik en de aanwezigheid van voldoende en overdekte parkeervoorzieningen. Als mogelijke nadelen worden genoemd, de beperkte privacy op de balkons en te verwachten hoge VVE-bijdrage.

Conclusie van het rapport is dat voor het project voldoende markt is. Voor een goede afzet verdient een aantal zaken nog aandacht voor de uitwerking en verkoop. Initiatiefnemer neemt vanzelfsprekend bij de verdere uitwerking van de plannen deze aanbevelingen over.

Regionale agenda Wonen 2015 deel A, RRO West-Brabant

In het Regionaal Ruimtelijk Overleg (RRO) maakt de provincie samen met de regiogemeenten jaarlijks afspraken over de regionale woningbouwopgave voor de komende 10-jaarsperiode, uitgesplitst per gemeente. Richtinggevend voor het maken van deze afspraken is de meest actuele provinciale bevolkings- n woningbehoefteprognose. Bij deze afspraken hoort een set van regionale spelregels of uitgangspunten die de aard en strekking van de afspraken aangeven. De bindende afspraken zijn tenminste kwantitatief, maar kunnen ook kwalitatieve aspecten omvatten.

In de Regionale agenda wonen is de regionale woningbouwopgave per gemeente voor de periode 2015 t/m 2024 aangegeven, zoals deze is afgesproken in het RRO West-Brabant van 19 december 2015. Voor de gemeente Breda is bepaald dat 9.485 aan extra capaciteit woningen nodig zijn in de genoemde periode. In totaal zijn er 6.880 woningen aanwezig in plannen van binnen de gemeente Breda. Daarvan zijn er reeds 5.570 in harde plancapaciteit (door de gemeenteraad vastgestelde plannen) vastgelegd. Resteert een opgave per 9 december 2015 van 9.485 minus 5.570 wat neerkomt op 3.915 woningen die tot en met 2024 gerealiseerd dienen te worden. Deze aantallen en plannen zijn verdeeld per plannen binnen de gemeente Breda, in de gemeentelijke Woningbouwmatrix. Deze matrix wordt jaarlijks geactualiseerd aan de hand van de afspraken uit het RRO en de plannen die in dat jaar, na procedure of realisatie binnen de harde plancapaciteit zijn gekomen.

Onderhavig plan biedt ruimte voor in totaal 39 appartementen en is noodzakelijk om te kunnen voldoen aan de regionale afspraken.

Naast afspraken over de kwantitatieve woningvoorraad zijn eveneens afspraken gemaakt over kwalitatieve woningvoorraad. Een belangrijke afspraak is om in te spelen op de ontwikkelingen die spelen met betrekking tot wonen in combinatie met zorg en welzijn. Zo dient ingespeeld te worden op de afbouw van intramurale capaciteit en het perspectief dat mensen zo lang mogelijk in de eigen woning blijven wonen en de zorg en welzijnsvraag hier geleverd wordt. De appartementen die met dit bestemmingsplan worden mogelijk gemaakt zijn bij uitstek geschikt voor ouderen met een zorgvraag. Het plan speelt dan ook in op de huidige ontwikkelingen met betrekking tot wonen, zorg en welzijn door gelijkvloers en levensbestendig wonen te voorzien.

Conclusie

Onderhavig planvoornemen past binnen de meest actuele afspraken uit het Regionaal Ruimtelijk Overleg West-Brabant (19 december 2015) en is noodzakelijk om te voldoen aan de huidige woningmarktbehoefte en -vraag.

b) Gemengde bestemming

Ten opzichte van het vigerend bestemmingsplan is er geen sprake van extra ruimtebeslag, daarnaast is er geen sprake van een wezenlijke functiewijziging. Voor zover daarover anders zou worden geoordeeld, is zekerheidshalve aan de Ladder voor duurzame verstedelijking getoetst. Door middel van deze Laddertoets wordt tevens inzichtelijk gemaakt dat er sprake is van behoefte en dat er als gevolg van het bestemmingsplan elders geen onaanvaardbare leegstand zal ontstaan.

Binnen de gemengde bestemming ter plaatse van de voormalige Heilig Hartkerk zijn de volgende functie’s voorzien: kantoorruimten met een maximale bedrijfsvloeroppervlak van totaal 750m², ontmoetingsruimten, maatschappelijke voorzieningen, dienstverlening, sportvoorzieningen tot een maximaal bedrijfsvloeroppervlak van 675 m²en horeca in de vorm van een restaurant van maximaal 700 m² bedrijfsvloeroppervlak. Om te kunnen voorzien in de lokale marktwerking geldt er voor verschillende functies een standaardbehoefte van 500m² bedrijfsvloeroppervlak. Om te kunnen voorzien in de marktbehoefte kan in Breda tot 500 m² bedrijfsvloeroppervlak aan functiewijziging plaatsvinden zonder dat hiertoe direct afspraken worden gewijzigd uit het Regionaal Ruimtelijk Overleg van West-Brabant.

RRO afspraken

Ten aanzien van de kantoorfunctie gelden er afspraken die gemaakt zijn in het kader van het Regionaal Ruimtelijk Overleg (RRO) van West-Brabant, op basis van de kantorennota ‘Naar een gezonde kantorenmarkt in West-Brabant’. Tijdens het RRO van 9 december 2015 is ingestemd met de ‘Stand van zaken van de uitvoeringsagenda Detailhandel en Kantorennota’. Ten aanzien van de kantoren speelt er problematiek in de 5 kantoorgemeenten van West-Brabant, waaronder de gemeente Breda. Er wordt hierin geconstateerd dat in de afgelopen jaren de kantoorgemeenten al hebben voorzien in de kantorenbehoefte. In het RRO wordt een convenant nader uitgewerkt waarin de 5 kantoorgemeenten vanuit de lokale verantwoordelijkheid deprogrammering in uitvoering brengen. De monitoring hierop zal in het RRO plaatsvinden waaruit zal blijken of aanvullende maatregelen noodzakelijk zijn.

Binnen de gemeente Breda heeft het Stationskwartier absolute prioriteit bij het accommoderen van de kantorenvraag. De planvoorraad in het Stationskwartier is toereikend tot ver na 2020. Bekeken wordt of ook in dit gebied de plancapaciteit nog verder teruggedrongen moet worden.

Kwalitatieve opgave

Uit de vraag- en aanbodanalyse vanuit het RRO blijkt dat er sprake is van overprogrammering. In beginsel zijn er dan geen ontwikkelingsmogelijkheden. Indien er sprake is van een verbijzondering van behoefte dient dit middels een kwalitatieve onderbouwing te worden aangetoond.

De kantorenmarkt kent een grote diversiteit aan gebruikers. De eisen die zij aan huisvesting stellen kunnen sterk van elkaar verschillen; bijvoorbeeld wat betreft: grootte, concept, architectuur en locatievoorkeuren. Breda wil (zoals verwoord in de Structuurvisie 2030 van 26 september 2013) in kunnen spelen op deze gedifferentieerde marktvraag. Breda is daarom een actuele en duurzame kantorenportfolio aan het opbouwen van bestaande en enkele nieuwe locaties. Bij (her)ontwikkeling van locaties moet veel nadrukkelijker dan in het verleden gestuurd worden op de kwaliteit in plaats van de kwantiteit. Kwalitatieve hoogwaardige kantorenlocaties zijn daarmee een randvoorwaarde voor het versterken van het vestigingsklimaat van Breda. Maar ook vanuit de optiek van duurzaamheid en verantwoord gebruik van de schaarse ruimte is de ontwikkeling van de juiste kwaliteit op de juiste locatie van belang. Kwalitatief aantrekkelijke kantoren(locaties) kennen over het algemeen een langere levenscyclus en verouderen hierdoor minder snel. Daarom moet meer dan ooit gedacht worden vanuit milieus en vanuit het oogpunt van de eindgebruiker(s).

Verbijzondering onderhavige ontwikkeling

In onderhavige ontwikkeling wordt voorzien in 750 m² kantoorruimten in een bijzonder en onderscheidend kantoormilieu. De binnenstedelijke locatie en geografische ligging van onderhavig plangebied maakt de locatie onderscheidend van de voorziene kantoorlocaties. Binnen het milieu ‘kantoorvestigingen in woonwijken’ (Kantorennota Breda 2020, 22 december 2011) is geen sprake van een mismatch tussen vraag en aanbod. Veelal betreft het relatief kleinschalige ontwikkelingen. Breda laat in principe in dit segment de markt zijn werk doen en grijpt pas in als in dit milieu vraag en aanbod te ver uit elkaar komen te liggen (frictieleegstand van ruim boven de 5%). Tot op heden is er geen sprake van een mismatch tussen de vraag en aanbod van kantoor in woonwijken. Naast dit bijzondere kantoormilieu is op onderhavige locatie sprake van een bijzonder kantoormilieu in een monumentaal pand. Doordat de kantoren in een multifunctioneel bestaand monumentaal pand voorzien zijn, in combinatie met een bijbehorende onderscheidende uitstraling, hier voorzien in kantoorruimten voor een bijzondere doelgroep. Toekomstige bedrijven die zich binnen de kantoorfunctie vestigen zijn geen bedrijven die zich anders op de aangewezen, en vaak grootschalige, kantoorlocaties vestigen.

Door te voorzien in kantoorruimten ten behoeve van kleinschalige kantoorbedrijven in een bijzonder kantoormilieu wordt voorzien in de behoefte vanuit de lokale kantorenmarkt. Naast de kantoorbehoefte is er tevens een belangrijke noodzaak aanwezig doordat de kantoorfunctie bijdraagt aan de haalbaarheid om de monumentale kerk te behouden. Het belang van de restauratie van de kerk en het behoud van dit monumentaal gebouw, in combinatie met de bijzonder lokale kantoormarktwerking, tonen aan dat de behoefte en de nut en noodzaak aanwezig zijn om de voorziene kantoorruimten te voorzien.

Ten aanzien van de overige functies; sport, horeca, maatschappelijk en dienstverlening, die mogelijk gemaakt worden binnen de gemengde bestemming, behoeft de flexibele regeling de mogelijkheid om in te kunnen spelen op de lokale marktwerking en de bestaande behoefte. Net als bij de kantoorontwikkeling betreft het functies die voorzien in de lokale behoefte ingegeven door de marktwerking in combinatie met de vestiging binnen een bijzonder milieu in een bijzonder monumentaal pand. Binnen de gemeente Breda is geen vergelijkbaar pand in een dergelijk milieu met multifunctionele voorzieningen beschikbaar en aanwezig waardoor in een bijzondere kwalitatieve behoefte voorzien wordt.

Conclusie

Gezien bovenstaande toelichting is er een regionale en lokale behoefte aan de voorziene functies binnen onderhavig plan en is het plan noodzakelijk om te kunnen voorzien in de huidige en toekomstige behoeftevraag.

Trede 2 Binnen- of buitenstedelijk:

Zoals uit de kaarten behorende bij de Verordening ruimte blijkt valt de planlocatie binnen bestaand stedelijk gebied. Binnen deze stedelijke regio’s kan worden voorzien in de ruimte voor wonen, werken en andere verstedelijkingsopgaven om zo de verstedelijking zo veel mogelijk te bundelen. Binnen het stedelijk gebied liggen verschillende mogelijkheden voor inbreiding, herstructurering en intensief, meervoudig ruimtegebruik.

Conclusie

Onderhavig planvoornemen voldoet aan de regionale behoefte is gelegen binnen het bestaand stedelijk gebied.

Trede 3 Bereikbaarheid:

Omdat de vraag van trede 2 met “ja” wordt beantwoord is een verantwoording voor trede 3 niet noodzakelijk. Middels onderhavige ontwikkeling wordt echter gebruik gemaakt van de huidige ontsluitingswegen. Er wordt geen nieuwe infrastructuur of doorgaande ontsluiting aangelegd waardoor er geen sprake is van een aanzet tot verdere verstedelijk buiten het bestaand stedelijk gebied.

Algemene conclusie

Het plan past binnen de uitgangspunten van de Ladder voor duurzame verstedelijking.

3.2 Provinciaal beleid

Structuurvisie Noord- Brabant

Op 1 oktober 2010 hebben Provinciale Staten de Structuurvisie ruimtelijke ordening Noord-Brabant vastgesteld. De provincie Noord-Brabant heeft in de Structuurvisie de hoofdlijnen van het ruimtelijk beleid tot 2025, met een doorkijk tot 2040, vastgelegd. De visie is bindend voor het ruimtelijk handelen van de provincie. Het is de basis voor de wijze waarop de provincie de instrumenten inzet die de Wet ruimtelijke ordening biedt. De visie geeft een ruimtelijke vertaling van de opgaven en doelen uit de Agenda van Brabant.

De woonwensen en de leefbaarheid in de dorpen en steden, de behoefte aan gebiedseigenheid en identiteit van stad, dorp en landschap en klimaatverandering staan in de volle aandacht. Noord-Brabant wil blijven ontwikkelen, maar Noord-Brabant stelt ook eisen aan de kwaliteit van de leefomgeving. Daarom gaat de provincie, meer dan voorheen, duurzaam en zorgvuldig om met de leefomgeving en de ruimte. Ze wil een goede relatie creëren tussen wonen en werken in de stedelijke omgeving en een groene landelijk omgeving daarbuiten.

Het plangebied is geheel gelegen in het stedelijk concentratiegebied. Het beleid met betrekking tot ontwikkeling van stedelijke functies is gericht op het proces om te komen tot locaties voor wonen en werken en niet zozeer op de inhoudelijke afweging welke locaties de voorkeur hebben. Waar sprake is van stedelijke ontwikkeling is de verdeling van ruimte voor wonen en werken een resultaat van regionale samenwerking. De provincie wijst iedere regio een programma toe welke in een regionaal uitwerkingsplan voor de regio verder dient te worden verdeeld.

Verordening ruimte Noord-Brabant 2014

Op 15 juli 2015 is de Verordening ruimte Noord-Brabant 2014 (hierna Vr) in werking getreden, per 1 januari 2016 geldt de geconsolideerde versie van de Verordening ruimte. De Vr bevat concrete regels die de provinciale belangen veilig stellen. Deze planologische verordening stelt eisen aan door de gemeenten in Noord-Brabant op te stellen bestemmingsplannen, projectbesluiten en beheersverordeningen.

In de Vr zijn veelal bestaande provinciale regels opgenomen voor:

Regionaal perspectief voor wonen en werken;
Ruimte-voor-ruimteregeling;
GHS-natuur/EHS;
Bescherming tegen wateroverlast en overstromingen;
Grond- en oppervlaktewatersysteem;
Land- en tuinbouw (integrale zonering, glas, teeltondersteunende voorzieningen).

In de Vr is het uitgangspunt van de provinciale Structuurvisie om verstedelijking te bundelen in stedelijke concentratiegebieden juridisch vastgelegd. Op basis van verschillende themakaarten, die geïntegreerd zijn in de plankaart behorende bij de Vr, wordt onderhavig plangebied toegelicht.

Ligging plangebied

Het plangebied is gelegen binnen de Structuur – Bestaand stedelijk gebied, stedelijk concentratiegebied en binnen de besluitvlakken: Bevordering van ruimtelijke kwaliteit, Algemene en rechtstreeks werkende regels voor veehouderijen en mestbewerking.

[image]

In artikel 4 van de Verordening ruimte staan de regels die geldig zijn ter plaatse van de aanduiding ‘Structuur voor bestaand stedelijk gebied, stedelijk concentratiegebied’. Wat betreft de overige besluitvlakken gelden hiertoe de algemene regels vanuit de Vr die gericht zijn op Agrarische bedrijfsvoering en niet ter verantwoording voor onderhavige ontwikkeling benoemd worden.

Algemene regels ter bevordering van de ruimtelijke kwaliteit

Binnen het bestaand stedelijk gebied gelden de regels die zijn vastgelegd in artikel 4 en artikel 3.1 (zorgplicht voor ruimtelijke kwaliteit) van de Verordening ruimte 2014.

Ingevolge artikel 4 voorziet onderhavig bestemmingsplan in een onderbouwing ten behoeve de voorziene woningen en is de verantwoording daartoe afgestemd in het Regionaal Ruimtelijk Overleg. Onderhavig plan omvat een verantwoording dat het plan bijdraagt aan de zorg voor het behoud en de bevordering van de ruimtelijke kwaliteit van het betrokken gebied en de naaste omgeving. Daarnaast is er sprake van zorgvuldig ruimtegebruik.

Ingevolge artikel 3.1 stelt de provincie de eis dat een fysieke verbetering van de aanwezige of potentiële kwaliteiten van bodem, water, natuur, landschap, cultuurhistorie of van de extensieve recreatieve mogelijkheden van het gebied of de omgeving, in het bestemmingsplan gewaarborgd dient te worden.

De ontwikkeling vindt in zijn geheel plaats binnen het bestaand stedelijk gebied. De ontwikkelingen in de Heilig Hartkerk en de voormalige Pastorie vinden deels plaats binnen bestaande bebouwing. De ontwikkeling van 39 appartementen betreft de sloop en nieuwbouw van de voormalige praktijkschool. Door het realiseren van woningen en de huisvesting van nieuwe functies in de kerk wordt ruimtelijke kwaliteit aan het gebied toegevoegd, verpaupering wordt voorkomen en bestaande monumentale panden worden voorzien van nieuwe functies. Naast de toevoeging van kwaliteit aan de bestaande gebouwen en de toevoeging van de nieuwbouw ontstaat er een kwaliteitsslag voor wat betreft de openbare ruimte die geheel nieuw ingericht wordt. Doordat er onder de appartementen een half verdiepte parkeerkelder gerealiseerd wordt met voldoende parkeercapaciteit voor onderhavige ontwikkelingen, wordt hierin een ruimtelijke kwaliteit voor de openbare ruimte in de omgeving behaald doordat er geen parkeerdruk meer rust op de huidige parkeerplaatsen in de openbare ruimte. De parkeercapaciteit voor de totale ontwikkeling vindt plaats in de parkeerkelder en op eigen terrein waardoor de parkeerdruk op de openbare ruimte afneemt. Ingevolge de bodem- en overige milieuaspecten zijn de onderzoek in hoofdstuk 5 onderzocht. Hierbij wordt tevens gekeken naar de ecologische-, cultuurhistorische- en archeologische waarden binnen het plangebied. Geconcludeerd kan worden dat het plan bijdraagt aan een verbeterde ruimtelijke kwaliteit van het gebied.

Conclusie

De ontwikkeling is passend binnen de kaders van de Verordening ruimte 2014 van de provincie Noord-Brabant.

3.3 Gemeentelijk beleid

Structuurvisie “Breda 2030: keuzes maken in een dynamische tijd”

De gemeenteraad heeft in september 2013 de Structuurvisie Breda 2030, “Keuzes maken in een dynamische tijd”, vastgesteld.

De visie

Breda 2030 schetst een evenwichtige, toekomstbestendige en initiatiefrijke ontwikkeling van Breda. De visie biedt duidelijkheid over hoe omgegaan wordt met uitdagingen die op korte en lange termijn afkomen op de stad, haar dorpen en het buitengebied. De visie is een integrale visie: van wonen tot werken, van economie tot duurzaamheid en van mobiliteit tot sociale verbinding, een breed spectrum aan onderwerpen is afgewogen. Er zijn realistische ambities gesteld, passend bij de huidige economische tijden. Breda stelt zich bovendien open voor een nieuwe benadering van ontwikkeling. De visie biedt een ontwikkelperspectief richting 2030 en is eerder een perspectief en een kompas dan een in beton gegoten blauwdruk.

Het fundament voor de ruimtelijke visie is dat Breda een compacte en duurzame stad nastreeft, waarbij ook ruimte is voor initiatieven vanuit onderop. Compact wil zeggen dat ontwikkelingen geconcentreerd worden binnen de huidige stedelijke grenzen en er geen verdere stedelijke uitbreiding plaats zal vinden. Doel is om de huidige kwaliteit van de stad te behouden en te versterken en in het buitengebied de focus te leggen op natuur en landbouw. Duurzaam betekent niet alleen aandacht voor het milieu, maar het principe volgen van de drie P’s: People (mensen, sociale aspecten), Planet (milieu en natuurwaarde) en Profit (winst en waarde). Bij een ontwikkeling moeten deze drie factoren in balans zijn. Ruimte voor initiatief is het derde fundamentele uitgangspunt. In de huidige tijden zal ontwikkeling op een andere manier tot stand komen; niet alleen grote projecten van bovenaf, maar ook kleinschaligere initiatieven uit de stad, van onderaf.

Op basis van de kernwaarden en het fundament zijn drie hoofdlijnen uitgezet: Breda Markstad (planet), Bredaas Mozaïek (people) en Knooppunt Breda (profit). Voor onderhavig planvoornemen is vooral het Bredaas Mozaïek van belang. Binnen het mozaïek wordt uitgegaan van de kwaliteit van de diversiteit aan gebiedskarakteristieken binnen de stad en het buitengebied. Binnen de afzonderlijke gebieden is ruimte voor initiatieven die inspelen op de actuele woningbehoefte. De levensloopbestendigheid en duurzaamheid van de woningvoorraad en de woonomgeving en de bereikbaarheid van voorzieningen vormen een uitdaging. Daarom wordt ruimte geboden aan dergelijke initiatieven.

Beleidsvisie

Binnen de beleidsvisie geldt voor de pijler wonen dat er de komende tijd sprake is van een bevolkingstoename, vooral alleenstaanden en eenoudergezinnen nemen toe. Op de woningmarkt vindt een verschuiving plaats van koop naar huur. De bestaande woningvoorraad is van belang en verduurzaming is hier het sleutelwoord. De vergrijzing zal gaan zorgen voor minder doorstroming. Het is zaak om realistisch te programmeren en vooral te faseren. Aandacht voor jonge huishoudens, studenten en geschikt wonen voor iedereen blijft een uitgangspunt. Dit betekent ook aandacht voor het huisvesten van kwetsbare groepen en de benodigde kernvoorraad aan sociale huurwoningen. Breda ondersteunt initiatieven en kiest voor een differentiatie in woonmilieus. De focus ligt op herprogrammering en het ombuigen van bestaande plannen. Concreet betekent dit alles dat er vraaggericht ontwikkeld gaat worden. De gemeente voert hierbij de regie op het woningbouwprogramma en geeft samen met andere partijen en bewoners richting aan de projecten waarop wordt ingezet. Zij heeft hierbij vooral een regisserende, stimulerende en faciliterende rol. Woningvermeerdering kan worden toegelaten wanneer sprake is van verbetering van de (ruimtelijke) kwaliteit van de locatie door de woningbouwontwikkeling.

Voor wat betreft maatschappelijke voorzieningen voor zorg en welzijn is het streefbeeld dat deze op wijkniveau samengaan. De voorzieningen zijn multifunctioneel, kwalitatief hoogwaardig en goed bereikbaar. Er zijn voldoende levensloopbestendige woningen die het mogelijk maken zelfstandig te (blijven) wonen Zelfstandig leven kenmerkt zich door bereikbaarheid van daarvoor noodzakelijke voorzieningen. De nadruk op bereikbare centrale voorzieningen blijft, omdat dit mensen in staat stelt zo lang mogelijk in hun eigen omgeving te blijven wonen.

Beoordeling

Onderhavig planvoornemen is voorzien binnen de huidige stedelijke grenzen van Breda. Het betreft een herontwikkelingsproject, waarbij de voormalige praktijkschool wordt gesloopt en 39 nieuwe wooneenheden worden terug gebouwd. Daarnaast worden er functies als kantoren, maatschappelijke voorzieningen en horeca in de voormalige Pastorie en de Heilig Hartkerk, voorzien. De woningbouw bestaat uit appartementen die bestemd zijn voor de vrije sector. De woningen in de vrije sector vallen binnen het dure segment. Met het planvoornemen wordt de mogelijkheid geboden voor mensen om door te stromen naar dure appartementen zodat de vrijkomende woning op de markt komt.

Met de nieuwbouw van 39 wooneenheden op de plaats waar voorheen de Praktijkschool aanwezig was, wordt tegemoetgekomen aan een aantal duurzaamheidsdoelstellingen. Enerzijds zullen de nieuwe woningen worden gebouwd volgens de meest actuele eisen ten aanzien van duurzaamheid. Anderzijds voldoet het plan ten aanzien van hergebruik ter plaatse van de voormalige Pastorie en de Heilig Hartkerk aan het principe van zorgvuldig ruimtegebruik en het herbestemmen en opknappen van monumentale gebouwen. De maatschappelijke ontwikkeling binnen het plangebied, ter plaatse van de voormalige pastorie, wordt inmiddels gerealiseerd en betreft een kinderdagopvang. Binnen de kerk zijn kantoorruimten, ontmoetingsruimten, maatschappelijke voorzieningen, dienstverlening, sportvoorzieningen en horeca in de vorm van een restaurant, voorzien. Het betreft dan ook een multifunctionele accommodatie met een gemengde bestemming. Bovendien is de voorziening goed bereikbaar vanuit de buurt, maar ook vanuit omliggende buurten. De aanwezigheid van de voorzieningen binnen de Heilig Hartkerk draagt bij aan een prettig woon-, werk- en leefklimaat in de omgeving van het plangebied met in het bijzonder de Baronielaan.

De extra duurzaamheidsinvesteringen die worden beoogd, staan verantwoord in paragraaf 5.10 Duurzaamheid. Het plan voldoet in zijn geheel aan het principe zorgvuldig ruimtegebruik, doordat er kwaliteitsverbetering plaatsvindt binnen monumentale bebouwing (ter plaatse van de kerk en de pastorie) en binnen het bestaand stedelijk gebied.

Conclusie

Geconcludeerd kan worden dat de ontwikkeling past binnen het beleid van de gemeentelijke structuurvisie.

Woonvisie Breda: "wonen in een dynamische tijd"

Breda is een complete woongemeente, nu en in de toekomst, met een grote verscheidenheid

aan woningen en woonmilieus voor de diverse bewoners. In Breda is voor iedereen een passend en duurzaam (t)huis dat voldoet aan de wensen en behoeften. De gemeente wil dit graag zo houden en versterken door in de woonvisie uitvoering te geven aan drie ambities:

Zorgen voor een gedifferentieerd en doordacht woningbouwprogramma, met voldoende flexibiliteit en ruimte voor maatwerk;
Een comfortabele woningvoorraad die aansluit bij behoeften en wensen van inwoners, nu en in de toekomst. We zetten in op een duurzame en toekomstbestendige woningvoorraad en nieuwbouw;
Een (t)huis voor alle groepen inwoners. Speciale aandacht is er voor de groep kwetsbare inwoners die niet op eigen kracht in huisvesting kan voorzien.

De gemeente Breda streeft naar kwalitatief goede en gedifferentieerde samenstelling van de woningvoorraad, die aansluit bij de diversiteit in de vraag vanuit de verschillende doelgroepen. De keuzevrijheid van de consument op de huur- en koopmarkt dient vergroot te worden. Om dit mogelijk te maken is flexibiliteit in plannen, programmering en procedures vereist.

Voor wat betreft nieuwbouw wordt in de Woonvisie Breda aangegeven dat men aan wil sluiten bij de reële vraag naar woningen vanuit bewoners die willen verhuizen. In het kader van stedelijke programmering wordt ingezet op kwalitatieve planaanpassing. Daarmee hoopt de gemeente meer aansluiting te krijgen bij de effectieve vraag. De daadwerkelijke realisatie van plannen staat centraal. De sleutel voor investeringen in nieuwbouw ligt vooral bij partijen in de markt, zoals bouwers, beleggers, corporaties en consumenten. Daarnaast is het bevorderen van de doorstroming binnen de huursector is nodig om scheefheid tegen te gaan. Voor midden- en hogere inkomens dient de keuze te worden vergroot door een verruiming van het aanbod in het vrije huursegment. Om doorstroming binnen de huur- en koopsector te kunnen bewerkstelligen is inzet nodig van betrokken marktpartijen zoals corporaties, projectontwikkelaars, makelaars en bouwbedrijven.

Over de hoeveelheid (nieuwbouw)woningen die de gemeente Breda jaarlijks kan opnemen, worden in het Regionaal Ruimtelijk Overleg afspraken gemaakt zoals weergegeven in paragraaf 3.1 onder de “Ladder voor duurzame verstedelijking”.

Beoordeling

Breda kan profiteren van een aantrekkelijk stedelijk woonmilieu en bevolkingsgroei en biedt mogelijkheden voor private investeerders. Belangrijke voorwaarde is het faciliteren van kansen en het bieden van ruimte voor belangstellenden. Daarnaast bestaat de koopsector voor het overgrote deel uit eengezinswoningen (83%) en is het aandeel meergezinswoningen beperkt (17%). Deze elementen maken dat het plan voor de woningbouw ter plaatse van voormalige Praktijkschool past binnen de uitgangspunten van de gemeentelijke woonvisie. De appartementen zijn bij uitstek geschikt voor ouderen (met eventueel een zorgvraag) en dragen bij aan de behoefte aan levensloopbestendige woningen en nultredenwoningen. Daarnaast zorgt het aanbod in appartementen in de duurdere sector voor doorstroming in de woningmarkt. Doordat doorstromers verhuizen naar duurdere koopwoningen, komen er woningen op de markt vrij voor andere doelgroepen, starters of doorstromers in andere segmenten. Er ontstaan woningen voor specifieke doelgroepen in een duurzame en prettige woonomgeving. Doorstroming op de woningmarkt biedt kansen en mogelijkheden waarmee goedkope scheefheid in de (huur)woningmarkt teruggedrongen kan worden.

De verschillende functies binnen de voormalige Pastorie en de Heilig Hartkerk dragen bij aan verzorgingsniveau in de wijk en de herinrichting van de openbare ruimte (met het verbeteren van het Van Almondepad en de ondergrondse parkeerkelder) is van belang voor de omgeving en omwonenden van het plangebied.

Conclusie

Geconcludeerd kan worden dat de onderhavige ontwikkeling passend is binnen het de woonvisie van de gemeente Breda.

Uitvoeringsagenda van de woonvisie

In december 2014 is de uitvoeringsagenda van de woonvisie vastgesteld.

In deze Uitvoeringsagenda van de Woonvisie wordt richting gegeven aan de uitvoering van de vier kernopgaven uit de Woonvisie:

Een aantrekkelijke en betaalbare woning voor iedereen
Aantrekkelijk wonen voor iedereen: specifieke opgaven
Een prettige woonomgeving
Duurzaam wonen en leven

Parallel aan deze Uitvoeringsagenda wordt een nieuwe set van prestatieafspraken met de drie Bredase woningcorporaties gemaakt. Breda streeft naar een kwalitatief goede, duurzame en gedifferentieerde woningvoorraad. Essentieel is dat de woningvoorraad aansluit bij de diversiteit in de vraag vanuit de verschillende groepen van bewoners en dat we aantrekkelijke wijken hebben. Belangrijke keuzes en activiteiten uit deze uitvoeringsagenda om onze ambitie te realiseren zijn onder andere:

Om goedkope scheefheid tegen te gaan wordt de mogelijkheid verkend om passendheidscriteria te hanteren bij de toewijzing van goedkope woningen.
Kwalitatief bijsturen in harde plannen op basis van het private en publieke instrumentarium in het Meerjarenperspectief Grondbeleid en Programmering (MPGP), o.a. voor het stimuleren van particuliere huur.
Actualisatie van het Geschikt Wonen voor Iedereen (GWI) beleid om zorg te blijven dragen voor voldoende geschikte huisvesting voor mensen met een zorgvraag. Daarbij gaat bijzondere aandacht uit naar aanpassing van de bestaande voorraad. De Pilot Prinsenbeek zal worden verbreed naar de rest van de stad.

Conclusie

Onderhavig plan voorziet in een aanbod van 39 koopappartementen in het duurdere segment. Met dit aanbod wordt ingespeeld op de beleidsuitgangspunten van het uitvoeringsagenda om te voorzien in een diversiteit aan woningen in Breda. Uit de toetsing aan de regionale agenda wonen blijkt dat onderhavig plan ook passend is binnen het geldende programma.

Verzilvering@Breda

In Verzilvering@Breda (september 2011) is aangegeven dat in het gebied Zandberg/Sportpark na 2015, een tekort is aan beschermd- en levensloopgeschikt wonen. Door de bouw van de 39 appartementen ter plaatse van de voormalige Praktijkschool wordt tegemoet gekomen aan het tekort aan levensloopbestendige woningen en nultredenwoningen. De bouw van de 39 appartementen met een gelijkvloers woonprogramma, past dan ook binnen het beleid van de gemeente zoals is neergelegd in Verzilvering@Breda.

Nota Parkeer en Stallingsbeleid Breda, herijking 2013

In 2004 is de nota Parkeer- en Stallingsbeleid Breda vastgesteld. In deze nota is het beleid rondom bijvoorbeeld de thema’s parkeerregulering, parkeernormering en transferpunten benoemd, met als ambitie het parkeergebruik voor de toekomst te optimaliseren. Dit betekent het beter benutten van huidige en te realiseren (gebouwde) parkeervoorzieningen. Als uitgangspunt hierbij geldt dat het optimaliseren van het parkeergebruik niet ten koste mag gaan van zaken als bereikbaarheid en leefbaarheid in de stad.

Er zijn enkele aspecten uit deze nota Parkeer- en Stallingsbeleid die aangescherpt dienden te worden, namelijk de systematiek met betrekking tot het instellen van een vergunningenzone en de parkeernormen. Daarom is de nota in 2013 herijkt.

Uitgangspunten

Voor de ontwikkeling in het plangebied is de herijking van de parkeernormen van belang conform

de gemeentelijke parkeernormen uit de Parkeer- en Stallingsbeleid Breda, zoals vastgesteld op 10 september 2004 en gewijzigd middels een herijking op 20 juni 2013. Het plangebied is gelegen binnen het gebied dat in de herijking van de parkeernota is aangeduid als 'schil', dit betreft het gebied rondom het aangeduide centrumgebied.

Daarnaast is in het Parkeer- en Stallingsbeleid een tabel (tabel 4.2.) opgenomen met aanwezigheidspercentages voor diverse functies. Op basis van de aanwezigheidspercentages vindt er dubbelgebruik van parkeerplaatsen plaats, verdeeld over verschillende periodes op een dag.

Conclusie

In onderhavig plan wordt rekening gehouden met de parkeerbehoefte zoals deze is bepaald in de Nota Parkeer en Stallingsbeleid Breda, herijking 2013. De wijze waarop dit gebeurt, is in paragraaf 4.3 uiteengezet.

HOOFDSTUK 4 Doelstellingen van het bestemmingsplan

4.1 Inleiding

Aan de Baronielaan 14, 22 en 24 te Breda zijn respectievelijk de voormalige praktijkschool, de Heilig Hartkerk en de voormalige pastorie, gelegen. De drie gebouwen worden niet meer gebruikt in de oorspronkelijke functies van praktijkschool, dienstdoende kerk en pastoriewoning. Voor de praktijkschool worden vervangende nieuwbouw in de vorm van 39 appartementen en een parkeerkelder ontwikkeld. Voor de Heilig Hartkerk worden nieuwe functies voorgesteld in de vorm van kantoorruimten, ontmoetingsruimten, maatschappelijke voorzieningen, dienstverlening, sportvoorzieningen en horeca in de vorm van een restaurant. In de pastorie is op basis van de vigerende regels een kinderopvang voorzien. In de bijlage van het bestemmingsplan is het Stedenbouwkundig Masterplan “Uit de steigers” opgenomen. Dit Masterplan is opgesteld door Architecten HMV (6 juni 2016) en vormt de basis voor de toelichting van dit hoofdstuk.

4.2 Stedenbouwkundige opzet

De bestaande gebouwen aan de Baronielaan 22 en 24, de Heilig Hartkerk en pastorie, worden gerestaureerd en ingevuld door verschillende functies. De omliggende ruimte wordt voorzien van een nieuwe inrichting ten behoeve van de voorziene functies. Ter plaatse van de voormalige praktijkschool worden woningen gerealiseerd.

Het woningbouwplan, dat naast de kerk verrijst, vormt met de kerk en de tuinmuur van het klooster een hof. Dit plan telt 4 lagen met in totaal 39 appartementen en is geplaatst op een parkeerkelder die zich half onder het maaiveld bevindt. Deze kelder strekt zich uit tot onder het eerdergenoemde hof. Dit biedt de mogelijkheid de woonvertrekken op gelijk niveau met de hoftuin te leggen, terwijl de slaapvertrekken aan de ontsluitingszijde een halve verdieping (ca. 1,50 m) boven het maaiveld liggen. De stedenbouwkundige hoofdvorm wordt bepaald door een centrale open ruimte (hof, tuin) die aan de zuidzijde wordt begrensd door de flank van de kerk, aan de noord- en westzijde door het woningbouwplan en aan de oostzijde door de tuinmuur van het voormalige klooster.

De woningtypes variëren sterk zowel qua oriëntering (noord-zuid / oost-west) als grootte waardoor goed op de individuele wensen kan worden ingespeeld. Gezamenlijk kenmerk zijn de grote balkons die nagenoeg allemaal op het hof en de kerk zijn georiënteerd. Deze balkons bevinden zich tussen twee gevels: een van glas voorziene thermische schil van de woningen en een gevel die de balkondiepte van de glasgevel afstaat. Doordat de diepe balkons om redenen van daglichttoetreding ten opzichte van elkaar verspringen, ontstaat er een levendig beeld. Door te kiezen voor een ingetogen baksteenarchitectuur ontstaat er een sfeer die goed past bij de kerk en de hoftuin en zich onderscheidt ten opzichte van de omliggende bebouwing.

[image]

Aansluiting op Boeimeerhof

Ten noorden van het appartementengebouw staat op circa 20 meter afstand het woongebouw Boeimeerhof. Qua schaal en maatvoering van het aangrenzende gedeelte reageert de nieuwbouw op een juiste wijze qua maatvoering en bouwhoogte op het Boeimeerhof. De gebouwen hebben een vergelijkbare massa en bouwstijl maar qua kleur en materiaal is het gebouw onderscheidend ten opzichte van de omliggende gebouwen uitstraling. De gebouwen reageren op elkaar wat betreft het stedenbouwkundig patroon maar door de verschijningsvorm is direct duidelijk dat ze geen verdere (functionele of werkelijke) verbinding hebben.

Er is bewust gekozen om een behoorlijk tussenmaat toe te passen tussen het Boeimeerhof en het appartementengebouw, de afstand tussen gebouwen is 19,5 meter op het smalste gedeelte aan de oostkant en voor het overige gedeelte circa 23 meter. De tussenliggende ruimte wordt ingericht met wandelpaden, gras, hagen en solitaire bomen. Door de afstanden en inrichting in het tussenliggend profiel wordt er rust en ruimte gecreëerd zoals te zien is in figuur 11 en 12. Een dergelijk profiel past binnen de stedenbouwkundig maten en afstanden horende bij ruimtelijke ontwikkelingen in Breda.

[image]

Onbebouwde ruimte

In verband met de kwaliteit van de woningen is gekozen voor een portiekoplossing. De portieken worden ontsloten aan de "buitenzijde" van de bouwblokken. Enerzijds om de belangrijkste (woon-)functies te laten uitkijken op het hof, anderzijds om het privékarakter van het hof te benadrukken. Deze oplossing impliceert wel dat de toegangsroutes tot de woningen, die langs voormalige "achterkanten" van de belendingen liepen, een kwaliteitsslag nodig hebben. Het plan voorziet in een parkachtige setting (gras, hagen en solitaire bomen) van deze toegangspaden die door het gehele plangebied heen lopen en de verschillende functies met elkaar verbinden. Naast het hof en de rond de nieuwbouw liggende paden in het groen, wordt de onbebouwde ruimte rond de kerk en de pastorie opnieuw ingericht. Het groen en de inrichting van het hof wordt doorgetrokken rondom de kerk en voorzien van toegangspaden. Het reliëf op het maaiveld zal zichtbaar glooien om het hoogteverschil op te vangen tussen het hof en de omliggende maaiveldhoogtes. Daar waar nodig worden minder aantrekkelijke elementen (zoals de fietsenstalling van de school) door gebruikmaking van de niveauverschillen en door groen in het terrein gecamoufleerd. Het terrein wordt zowel in noordelijke als in westelijke richting afgescheiden door de aanplant van een groene haag als erfafscheiding met de school en ter camouflage van de achterliggende fietsenstalling.

[image]

De inrichting van de hoftuin zal nader uitgewerkt worden in overleg met de toekomstige bewoners en de landschapsarchitect. Tussen de terrassen van de woningen en de semi-openbare gezamenlijke tuin bevindt zich buiten de contouren van het bouwblok een strook die aan de privé buitenruimte van de begane grondwoningen is toegevoegd.

Ten zuiden van de kerk wordt het terrein gedeeltelijk ingericht als terras met bijbehorende tuin ten behoeve van de horeca-functie in de vorm van een restaurant. De tuin horende bij de pastorie wordt ingericht als buitenspeelplaats voor het kinderdagverblijf. Erfafscheidingen worden gerealiseerd in de vorm van groene hagen. Het Van Almondepad wordt opnieuw ingericht waarbij de uitstraling in overeenstemming is met de inrichting van de openbare ruimte in de omgeving.

Aan de voorzijde van de kerk wordt het terrein ingericht ten behoeve van kort parkeren en een kiss &ride zone. Tussenliggend worden langs de Baronielaan (haaks)parkeerplaatsen gerealiseerd.

[image]

4.3 Verkeer en Parkeren

Verkeersstructuur

In en rond het plangebied liggen een aantal verkeersstructuren die van belang zijn voor de bereikbaarheid van het plangebied en de omliggende functies in de directe omgeving. De Baronielaan is de toegangsweg voor gemotoriseerd verkeer. Hierop vind de ontsluiting plaats richting de parkeerkelder, gelegen tussen de Baronielaan 20 en 22. De parkeerkelder is voor het fietsverkeer bereikbaar via de (fiets)ingang aan de oostzijde. De kelder is voor fietsers tevens via het Heilig Hartplein te bereiken. De kelder is intern via de woningen bereikbaar via een vijftal trappen en liften. Er wordt ten behoeve van de bereikbaarheid voor gemotoriseerd verkeer of de parkeerbehoefte geen gebruik gemaakt van het parkeerterrein op het Heilig Hartplein.

De inrit vanaf de Baronielaan naar de parkeerkelder wordt tevens gebruikt als inrit van de kiss &ride zone op het voorterrein van de kerk en de pastorie. Hier worden kortparkeerplaatsen en een kiss &ride zone ten behoeve van de toekomstige functies in de kerk en pastorie. Met de kiss &ride zone wordt de parkeerdruk en doorstroming van het verkeer in de Baronielaan niet negatief beïnvloed waarbij er een veilige toegang ontstaat.

Het Van Almondepad is een belangrijke fietsroute tussen de stadswijken Zandberg en Boeimeer. Het Van Almondepad verbindt de Baronielaan en de Jan Nieuwenhuyzenstraat maar is doodlopend voor gemotoriseerd verkeer. Het pad wordt veelvuldig gebruikt door fietsers en ongemotoriseerd verkeer. Zeker gezien de scholen aan de Jan Nieuwenhuyzenstraat is het druk tijdens piekmomenten. Vanuit de Baronielaan tot aan de paaltjes bestaat het Van Almondepad uit een smal profiel tussen de twee gebouwen door. Hierdoor wordt het pad aan deze zijde enkel gebruikt voor gemotoriseerd verkeer wat parkeert op het achtererf van het adres Baronielaan 26. Het laden en lossen van de beoogde functies in de kerk zal daarom ook gebeuren door de entree vanuit de Jan Nieuwenhuyzenstraat te gebruiken. Om conflicten te voorkomen tussen het laden/lossen en de omliggende scholen, dient het laden/lossen plaats te vinden buiten de piekmomenten (aan de hand van schooltijden).

[image]

Figuur 15 Ontsluiting van het plangebied met in:

- rood: in- en uitrit parkeerkelder op Baronielaan

- geel: fietsingang parkeerkelder

- groen: laden en lossen

- blauw: kiss & ride strook en toegang kort-parkeren

Parkeren

Uitgangspunten

Volgens de gemeentelijke parkeernormen uit de Parkeer- en Stallingsbeleid Breda, zoals vastgesteld op 10 september 2004 en gewijzigd middels een Herijking op 20 juni 2013, is in bijlage 11 de parkeerbalans van twee varianten bijgevoegd als onderdeel van onderhavig bestemmingsplan. Het plangebied is gelegen binnen het gebied dat in de herijking van de parkeernota is aangeduid als ‘schil’, dit betreft het gebied rondom het aangeduide centrumgebied. Daarnaast is in het Parkeer- en Stallingsbeleid een tabel (tabel 4.2) opgenomen met aanwezigheidspercentages voor diverse functies. Op basis van de aanwezigheidspercentages vindt er dubbelgebruik van parkeerplaatsen plaats verdeeld over verschillende periodes op een dag.

Onderstaand worden aan de hand van bijlage 11 de volgende onderdelen toegelicht: a) bestaande parkeerdruk, b) de parkeercijfers conform maximale mogelijkheden bestemmingsplan en c) de parkeercijfers van de variant conform een realistische invulling.

a) Bestaande parkeerdruk

Op basis van het laatste gebruik is er sprake van een parkeerbehoefte uit de bestaaan de situatie. De laatst gevestigde functies (kerk, pastorie en praktijkschool) zouden op basis van de bestaande (planologische) mogelijkheden zich hier opnieuw kunnen vestigen. De bestaande parkeerdruk bedraagt 83 parkeerplaatsen, zonder rekening te houden met aanwezigheidspercentages. De zwaarste parkeerdruk uit de parkeeropgave van de nieuwe situatie wordt verrekend met de parkeerdruk van datzelfde moment in de bestaande situatie (dus niet met het moment dat in de bestaande situatie de zwaarste parkeerdruk plaatsvindt).

b) Maximale mogelijkheden bestemmingsplan

Parkeeropgave conform maximale mogelijkheden bestemmingsplan

Conform de parkeernormen, aanwezigheidspercentages en toegestane functies in onderhavig bestemmingsplan, is de parkeerbalans bestemmingsplan ‘Zandberg, Baronielaan 14, 22-24’ opgesteld en opgenomen als separate bijlage, bijlage 11 - blad 1. Om te kunnen beoordelen of onderhavige ontwikkeling voorziet in voldoende parkeergelegenheid, wordt de grootste parkeerdruk bepaald op basis van de mogelijkheden die in onderhavig bestemmingsplan worden mogelijk gemaakt. De parkeeropgave is op dermate wijze ingevuld dat de parkeerdruk het grootst is conform de toegestane functies en maximale oppervlaktes, ingevolge de geldende parkeernormen en aanwezigheidspercentages. Hieruit blijkt dat de parkeeropgave, na aftrek van de vergelijkbare periode in de bestaande situatie, tijdens de koopavondperiode de grootste parkeerdruk in de toekomst gaat geven. Zonder rekening te houden met de aanwezigheidspercentages bedraagt de parkeerdruk 155,7 parkeerplaatsen, tijdens de koopavondperiode bedraagt deze parkeerdruk, rekening houdend met de aanwezigheidspercentages, 133,4 parkeerplaatsen.

Parkeerbalans conform maximale mogelijkheden bestemmingsplan

De parkeeropgave in de koopavondperiode bedraagt 133,4 parkeerplaatsen minus de bestaande parkeerdruk tijdens de koopavondperiode van 8,6 parkeerplaatsen, resteert een netto opgave aan parkeerplaatsen van 125 parkeerplaatsen.

Onderhavig plan voorziet in een parkeerkelder waarin 119 parkeerplaatsen worden gerealiseerd. Daarnaast worden er voor de kerk op het plein nog 6 parkeerplaatsen ten behoeve van kort-parkeren gerealiseerd, in totaal worden er 125 parkeerplaatsen gerealiseerd. De parkeerbalans geeft de vergelijking tussen de parkeeropgave ingevolge onderhavige bestemmingsplan verrekend met de bestaande parkeerdruk tijdens dezelfde periode, weer. De grootste parkeerdruk vindt plaats in de koopavondperiode en onderhavig plan voorziet in voldoende parkeergelegenheid conform de parkeeropgave. Voor de overige dagdeelperiodes heeft onderhavige ontwikkeling een positieve bijdrage aan de parkeerbalans, doordat er een “overschot” aan parkeerplaatsen in de parkeerbalans is.

Conclusie

Door te voorzien in voldoende parkeerplaatsen ingevolge de parkeeropgave van de maximaal toelaatbare functies tijdens de drukste aanwezigheidsperiode, voldoet het plan aan het gemeentelijk parkeer- en stallingbeleid. Doordat de bestaande parkeerdruk plaatsvond op de openbare omliggende ruimte en onderhavige ontwikkeling op eigen terrein voorziet in voldoende parkeergelegenheid, neemt de parkeerdruk in de omliggende openbare ruimte af.

c) Variant conform realistische invulling

Parkeeropgave conform realistische invulling

Conform de parkeernormen, aanwezigheidspercentages en toegestane functies in onderhavig bestemmingsplan, is de parkeerbalans bestemmingsplan ‘Zandberg, Baronielaan 14, 22-24’ opgesteld en opgenomen als separate bijlage, bijlage 11 - blad 2. Om een inzicht te geven op welke wijze onderhavige ontwikkeling voorziet in parkeergelegen bij een reële invulling van de voormalige kerk, wordt de parkeerdruk bepaald op basis van een realistische invulling. De parkeeropgave is op dermate wijze ingevuld dat het programma aan functies en bedrijfsvloeroppervlakten, ingevolge bouweisen, reëel en uitvoerbaar is. Ook hieruit blijkt dat de parkeeropgave, na aftrek van de vergelijkbare periode in de bestaande situatie, tijdens de koopavondperiode de grootste parkeerdruk in de toekomst gaat geven. Zonder rekening te houden met de aanwezigheidspercentages bedraagt de parkeerdruk 155 parkeerplaatsen, tijdens de koopavondperiode bedraagt deze parkeerdruk, rekening houdend met de aanwezigheidspercentages, 130 parkeerplaatsen.

Parkeerbalans conform een realistische invulling

De parkeeropgave in de koopavondperiode bedraagt 129,7 parkeerplaatsen minus de bestaande parkeerdruk tijdens de koopavondperiode van 8,6 parkeerplaatsen, resteert een netto opgave aan parkeerplaatsen van 121 parkeerplaatsen.

Onderhavig plan voorziet totaal in 125 parkeerplaatsen. Deze parkeerbalans betreft een realistische weergave waarbij er ten opzichte van de parkeerbalans onder b), een “overschot” van 4 parkeerplaatsen is, tijdens de drukste periode. Voor de overige dagdeelperiodes heeft onderhavige ontwikkeling een positieve bijdrage aan de parkeerbalans, doordat het “overschot” aan parkeerplaatsen in theorie nog groter is.

HOOFDSTUK 5 Milieuverantwoording

Bij ruimtelijke plannen dient rekening te worden gehouden met milieuhygiënische aspecten. In dit hoofdstuk worden de verschillende milieuhygiënische aspecten die van belang zijn voor het plangebied nader toegelicht:

Geluid wegverkeerlawaai
Hinderonderzoek
Luchtkwaliteit
Externe veiligheid
Watertoets
Flora- en faunatoets
Cultureel erfgoed en Archeologie
Bodem
Beoordeling Milieueffectrapportage
Duurzaamheid

Op deze aspecten zal hierna nader worden ingegaan.

5.1 Geluid wegverkeerslawaai

In de Wet geluidhinder is bepaald, dat bij de vaststelling of herziening van een bestemmingsplan of het verlenen van een omgevingsvergunning waarbij wordt afgeweken van het bestemmingsplan waarbij mogelijkheden worden geboden voor het realiseren van nieuwe geluidgevoelige bebouwing, middels een akoestisch onderzoek dient te worden aangetoond of ter plaatse de voorkeursgrenswaarde wordt overschreden.

Door Wematech Milieu Adviseurs B.V. is d.d. 8 juli 2016 een akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai opgesteld. Het onderzoek is toegevoegd als bijlage bij dit bestemmingsplan. Middels het akoestisch onderzoek wordt de geluidbelasting ter plaatse van de appartementen onderzocht en is de verkeersgeneratie op basis van onderhavige planontwikkeling beoordeeld welke akoestisch gevolgen dit heeft op de omgeving.

Wet geluidhinder

De te realiseren appartementen zijn enkel binnen de zone van de Boeimeersingel gesitueerd. Voor de Boeimeersingel is door de gemeente Breda een uitsnede van de geluidkaart aangeleverd (verwerkt in het akoestisch onderzoek). Uit deze kaart blijkt dat ter plaatse van de appartementen sprake is van een geluidbelasting van < 45 dB (incl. aftrek 5 dB art. 110g Wgh). De voorkeursgrenswaarde van 48 dB wordt derhalve niet overschreden ter plaatse van de nieuwe appartementen. Het aanvragen van hogere grenswaarden is derhalve niet aan de orde.

Ruimtelijke ordening

Geluidbelasting nieuwe appartementen

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is de cumulatieve geluidbelasting vanwege het

wegverkeerslawaai inzichtelijk gemaakt op de gevels van de nieuwe appartementen. Hierbij zijn eveneens de relevante wegen met een maximum snelheid van 30 km/h meegenomen. Uit het onderzoek blijkt dat maximaal 49 dB verwacht mag worden ter plaatse van de nieuwe appartementen. Conform de beoordelingsmethodiek van het RIVM wordt deze geluidbelasting gekwalificeerd als een goed woon- en leefklimaat. Hieruit kan geconcludeerd worden dat ter plaatse van de te realiseren appartementen als gevolg van het wegverkeerslawaai sprake is van een acceptabel woon- en leefklimaat.

Toename geluidbelasting omgeving als gevolg van planontwikkeling

Als gevolg van de planontwikkeling zal de verkeersgeneratie met maximaal 550 voertuigbewegingen toenemen. Uit het onderzoek blijkt dat ter plaatse van de bestaande woningen aan de Baronielaan de geluidbelasting maximaal 1 dB toe zal nemen als gevolg van de planontwikkeling. De kwalificatie van het woon- en leefklimaat ter plaatse van de woningen is zowel in- als exclusief het plan te kwalificeren als redelijk op basis van tabel 3.1. Het woon- en leefklimaat ter plaatse van de bestaande woningen aan de Baronielaan zal hierdoor niet significant aangetast worden.

Tevens is de geluidbelasting ter plaatse van omliggende kantoren bepaald. Hieruit blijkt dat voor het kantoor aan de Baronielaan 18 sprake is van een toename met maximaal 1 dB als gevolg van het plan. Het woon- en leefklimaat is voor beide situaties te kwalificeren als redelijk. Ter plaatse van het kantoor aan de Baronielaan 20 is sprake van een toename van de geluidbelasting tot maximaal 8 dB. Dit wordt veroorzaakt door de nieuwe ontsluitingsweg, welke direct langs het kantoorpand is gesitueerd. Het woon- en leefklimaat ter plaatse van het kantoor aan de Baronielaan zal derhalve verslechteren van zeer goed naar goed als gevolg van de realisatie van het plan. Derhalve mag ter plaatse van het kantoor aan de Baronielaan 20 in de toekomstige situatie nog immer een acceptabel woon- en leefklimaat worden verwacht.

Bouwbesluit

In het kader van de aanvraag om omgevingsvergunning (onderdeel bouwen) dient voldaan te worden aan het Bouwbesluit 2012, welke eisen stelt aan de geluidwering van uitwendige scheidingsconstructies (GA;k). Op grond van artikel 3.2 van het Bouwbesluit 2012 dient een gevel van een nieuwe woning een geluidwering van ten minste 20 dB te hebben. In onderhavige situatie wordt de voorkeursgrenswaarde van 48 dB niet overschreden, waardoor het vaststellen van hogere grenswaarden niet aan de orde is. Derhalve is op grond van het Bouwbesluit 2012 geen nader onderzoek naar de geluidwering van de uitwendige constructie van de appartementen benodigd.

Conclusie

Ten aanzien van wegverkeerslawaai zijn er geen belemmeringen voor de planontwikkeling.

5.2 Hinderonderzoek

In de publicatie “Bedrijven en milieuzonering” van de V.N.G. wordt informatie gegeven over de gemiddelde milieubelasting van de verschillende typen bedrijven en instellingen. De milieucategorie geeft daarbij een indicatie over de afstand, die tussen de diverse bedrijfstypen en een rustige woonwijk dient te worden aangehouden, om hinder uit te sluiten of althans tot een aanvaardbaar niveau te beperken. Wematech heeft in juli 2016 een hinderonderzoek en in augustus 2016 een akoestische beschouwing uitgevoerd, deze onderzoeken zijn bijgevoegd als bijlage bij dit bestemmingsplan.

Hinderonderzoek

In de omgeving van het plangebied bevindt zich voornamelijk woonbebouwing met daarnaast nog een aantal maatschappelijke gebouwen, scholen en kantoren. In het onderzoek is nagegaan in welke mate hinder op kan treden vanuit de omgeving ter plaatse van het plan voor de realisatie van 39 woningen aan de Baronielaan 14 te Breda. Daarnaast wordt de bestemming van de voormalige Heilig Hartkerk gewijzigd naar een gemengde bestemming, waarbij onderzocht is of hierbij hinder voor de omgeving kan ontstaan.

Hiertoe is een inventarisatie gemaakt van mogelijk belemmerende bestemmingen in de omgeving van het plan op basis van de vigerende bestemmingsplannen. Voor deze bestemmingen is de minimaal aan te houden richtafstand bepaald. De bestemmingen die een overlap hebben met het initiatief zijn nader beschouwd, welke bedrijven aanwezig zijn en in hoeverre de richtafstanden voor de aspecten geur, stof, geluid en gevaar een overlap hebben met het plangebied. Hieruit blijkt dat een aantal mogelijke afwijkingen van de richtafstanden nader onderbouwd dienen te worden als gevolg van kinderopvang Partou, de Montessorischool en de voorziene gemengde bestemming binnen het plangebied. Voor het aspect geluid is daarom een nadere akoestische onderbouwing opgesteld. Voor de overige bedrijven en functies is nader onderzoek voor de aspecten geur, stof, geluid en gevaar niet noodzakelijk.

Conclusie hinderonderzoek

Gebaseerd op de uitgangspunten van de VNG-publicatie, de vigerende bestemmingsplannen en de beschikbare informatie wordt geconcludeerd dat geur, gevaar en stofhinder niet te verwachten valt ter plaatse van de omliggende gevoelige objecten (zowel bestaande objecten als de nieuw te realiseren appartementen). Om te beoordelen of kinderopvang Partou en de Montessorischool geluidhinder kunnen veroorzaken ter plaatse van de nieuw te realiseren appartementen, is hiertoe een ‘Akoestische beschouwing’ (zie de volgende alinea) uitgevoerd. Anderzijds wordt in dit onderzoek bepaald of Partou en de Montessorischool niet belemmerd worden in haar bedrijfsvoering als gevolg van onderhavige ontwikkeling. Daarnaast dient de geluidbelasting als gevolg van de gemengde bestemming binnen het initiatief ter plaatse van gevoelige objecten berekend te worden of er sprake is van een acceptabel woon- en leefklimaat. Voor de overige bestemmingen en bedrijven mag geen geluidhinder verwacht worden, dit geldt evenmin voor wat betreft de aspecten licht, trilling, verkeer en visueel.

Akoestische beschouwing

Door Wematech Milieu Adviseurs B.V. is d.d. 5 augustus 2016 een akoestische beschouwing uitgevoerd om te kunnen beoordelen of kinderopvang Partou en de Montessorischool geluidhinder kunnen veroorzaken ter plaatse van de nieuw te realiseren appartementen. Anderzijds wordt in dit onderzoek bepaald of Partou en de Montessorischool niet belemmerd worden in haar bedrijfsvoering als gevolg van onderhavige ontwikkeling. De geluidbijdrage voor de beoogde geluidsituatie is beoordeeld aan de richtwaarden van het Activiteitenbesluit, de VNG-publicatie en de categorie indeling voor het akoestisch woon- en leefklimaat zoals het RIVM deze hanteert. Daarnaast heeft het onderzoek betrekking op de indirecte hinder (verkeersaantrekkende werking) die onderdeel uitmaakt van het plan, welke is getoetst volgens de systematiek van de ‘Schrikkelcirculatie’.

Beoordeling onderzoeksresultaten

Langtijdgemiddeld beoordelingsniveau

Uit het onderzoek is gebleken dat als gevolg van de kinderopvang Partou en het restaurant binnen het plangebied voldaan kan worden aan de richtwaarde van 45 dB etmaalwaarde uit de VNG-publicatie, indien de navolgende geluidreducerende maatregelen worden toegepast:

Ter plaatse van de erfafscheiding tussen het plangebied en kinderopvang Partou dient een geluidsscherm met een lengte van 18 meter en een hoogte van 2,0 meter geplaatst te worden; en
Om het terras van het restaurant dient een geluidscherm geplaatst te worden met een lengte van 33 meter en een hoogte van 1,8 meter.

Als gevolg van de Montessorischool wordt ten hoogste 49 dB etmaalwaarde berekend waarmee niet voldaan wordt aan de richtwaarde van 45 dB uit de VNG-publicatie. Geluidreducerende maatregelen in de vorm van een geluidsscherm is vanuit stedenbouwkundig oogpunt geen gewenste maatregel omdat het scherm een hoogte van meer dan 5 meter zal moeten hebben en een lengte van 33 meter.

De berekende geluidbelasting van ten hoogste 49 dB wordt in onderhavige situatie dan ook acceptabel geacht, gezien:

het plaatsen van het geluidscherm geen effect heeft, vanuit stedenbouwkundig oogpunt niet mogelijk is en vanuit financieel oogpunt niet als reële maatregel wordt gezien;
de grenswaarde van 50 dB conform de VNG-publicatie niet overschreden wordt;
Montessorischool hiermee niet belemmerd wordt in haar bedrijfsvoering omdat op grond van het Activiteitenbesluit eveneens een normstelling van 50 dB etmaalwaarde geldt. Hierbij wordt nog opgemerkt dat stemgeluid op grond van het Activiteitenbesluit niet meegenomen wordt in de beoordeling;
de nieuwe appartementen gerealiseerd worden conform het Bouwbesluit 2012. De gevels dienen hierdoor een minimale geluidisolatie van 20 dB te hebben. Het binnenniveau ter plaatse van de geluidgevoelige ruimten zal hierdoor ten hoogste 29 dB bedragen. Hiermee kan voldaan worden aan het vereiste binnenniveau van ten hoogste 35dB uit het Bouwbesluit.

Maximale geluidniveaus

Uit het akoestisch onderzoek is gebleken dat als gevolg van de optredende maximale geluidniveaus (behoudens laden-/lossen) ter plaatse van het restaurant binnen het plangebied de richtwaarde van 65/60/55 dB uit de VNG-publicatie niet overschreden wordt.

Als gevolg van de optredende maximale geluidniveaus die optreden bij de laad- en losactiviteiten ter plaatse van het restaurant binnen het plangebied wordt ten hoogste 81 dB in de dagperiode wordt berekend ter hoogte van de bestaande geluidgevoelige objecten (school en woningen) en ten hoogste 76 dB ter plaatse van de nieuwe appartementen. De optredende maximale geluidniveaus ter plaatse van de bestaande gevoelige objecten (school en woningen) en de nieuwe appartementen worden in onderhavige situatie acceptabel geacht omdat:

het uitsluitend laden en lossen ten behoeve van goederen en het legen van een afvalcontainer in de dagperiode betreft, welke uitgezonderd worden van toetsing conform het Activiteitenbesluit;
de piekniveaus slechts enkele keren per week optreden gedurende enkele seconden;
voor de reguliere activiteiten de VNG-richtwaarden voor het maximale geluidniveau (65 dB / 60 dB in de dag- en avondperiode) niet worden overschreden.

Als gevolg van kinderopvang Partou en de Montessorischool wordt de richtwaarde van 65 dB in de dagperiode overschreden ter plaatse van de nieuwe appartementen. Ter plaatse van de nieuwe appartementen worden maximale geluidniveaus tot 70 dB in de dagperiode acceptabel geacht, gezien:

het plaatsen van het geluidscherm is stedenbouwkundig niet wenselijk en financieel niet reëel, zoals onder de ‘Langtijdgemiddelde’ staat toegelicht;
de grenswaarden van 70 dB conform de VNG-publicatie niet overschreden wordt;
Montessorischool en kinderopvang Partou hiermee niet belemmerd worden in haar bedrijfsvoering omdat op grond van het Activiteitenbesluit eveneens een normstelling van 70 dB geldt voor de maximale geluidniveaus in de dagperiode. Hierbij wordt nog opgemerkt dat stemgeluid op grond van het Activiteitenbesluit niet meegenomen wordt in de beoordeling;
de nieuwe appartementen gerealiseerd worden conform het Bouwbesluit 2012. De gevels dienen hierdoor een minimale geluidisolatie van 20 dB te hebben. Het binnenniveau ter plaatse van geluidgevoelige ruimten zal hierdoor ten hoogste 50 dB bedragen. Hiermee kan voldaan worden aan het binnenniveau van ten hoogste 55 dB als gevolg van maximale geluidniveaus in de dagperiode conform het Activiteitenbesluit.

Indirecte hinder

Op basis van de toelichting in de akoestische beschouwing wordt geconcludeerd dat de verkeersaantrekkende werking als gevolg van de Montessorischool en kinderopvang Partou als akoestisch niet relevant wordt aangemerkt. Voor de indirecte hinder als gevolg van het restaurant binnen het plangebied wordt ten hoogste 36 dB in de dagperiode berekend. Hiermee wordt voldaan aan de voorgestelde richtwaarde van 50 dB etmaalwaarde die wordt afgeleid uit de Circulaire en de VNG-publicatie.

Ruimtelijke ordening

Als gevolg van de cumulatieve geluidbelasting wordt ter plaatse van de nieuwe appartementen ten hoogste 50 dB etmaalwaarde berekend, wat te kwalificeren is als een goed woon- en leefklimaat. Ter plaatse van de bestaande geluidgevoelige objecten (bestaande woningen en school) bedraagt de cumulatieve geluidbelasting ten hoogste 45 dB etmaalwaarde en is daarmee eveneens te kwalificeren als een goed woon- en leefklimaat. Hieruit kan geconcludeerd worden dat na de realisatie van onderhavige ontwikkeling sprake zal zijn van een acceptabel woon- en leefklimaat ter plaatse van de nieuwe appartementen en de bestaande geluidgevoelige objecten.

Conclusie akoestische beschouwing

Uit het onderzoek kan geconcludeerd worden dat, indien de bovengenoemde maatregelen worden doorgevoerd, voor het langtijdgemiddeld beoordelingsniveau, de maximale geluidniveaus en de verkeersaantrekkende werking sprake zal zijn van een acceptabel woon- en leefklimaat ter plaatse van de nieuwe appartementen en de bestaande geluidgevoelige objecten. Anderzijds zullen de kinderopvang Partou en Montessorischool niet belemmerd worden in haar bedrijfsvoering als gevolg van de realisatie van de nieuwe appartementen.

Maatregelen ten behoeve van de bestemming Maatschappelijk

Voor het kinderdagverblijf wat zich in de voormalige pastorie vestigt op basis van de vigerende planologische mogelijkheid, gelden de volgende uitgangspunten omtrent realisering van deze functie ten einde te voldoen aan de eisen van een goede ruimtelijke ordening:

Het kinderdagverblijf heeft openingsuren die zich beperken tot de dagperiode (tussen 07.00u en 19.00u). Tijdens de gevoeligere avond- en nachtperiode zijn geen bedrijfsmatige activiteiten van toepassing op deze locatie.
Aan de straatzijde (Baronielaan) zal geen buitenverblijf zijn. Akoestisch gezien is dat gunstig, omdat de straatzijde relatief open van structuur is daardoor lastig om het stemgeluid te beteugelen. Met uitzonderen van deze plaats zal de uitstraling beperkt worden. De achterzijde van de pastorie wordt de speelplaats van kinderen. Op basis van de stedenbouwkundige wens om de oude muur te herbouwen én de zienswijze is besloten om ter plaatse van de erfgrens een geluidscherm op te trekken met een hoogte van 2m +maaiveld. De uitwerking hiervan krijgt in het openbare ruimteplan verder vorm. Uitgangspunten voor deze voorziening is dat deze zoveel mogelijk gesloten is, zo beperkt mogelijk qua naden en kieren en uitgevoerd wordt met een soortelijke massa van minimaal 10 kg/m2. Qua materialisering zijn meerdere opties mogelijk (glas, baksteen, paneelconstructie). Dit kan in overleg met de directe omgeving.

Bovenstaande voorwaarden zijn tevens opgenomen in de regels van onderhavig bestemmingsplan.

5.3 Luchtkwaliteit

Wematech heeft op 15 juli 2016 een memo uitgebracht met een beschouwing van de luchtkwaliteit, deze is opgenomen als bijlage bij dit bestemmingsplan.

Nederland heeft de Europese regels ten aanzien van luchtkwaliteit geïmplementeerd in de Wet milieubeheer. Op 15 november 2007 is het onderdeel luchtkwaliteit van de Wet milieubeheer in werking getreden luchtkwaliteitseisen (Stb. 2007,141). Kern van de wet is het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL). Hierin wordt gereguleerd hoe moet worden omgegaan met overschrijdingen op het gebied van de luchtkwaliteit.

Uitgangspunten

Het NSL houdt rekening met nieuwe ontwikkelingen zoals bouwprojecten of de aanleg van infrastructuur. Projecten die passen binnen de voorwaarden van het NSL behoeven niet meer te worden getoetst aan de grenswaarden die gelden voor luchtkwaliteit. Ook projecten die ´Niet in betekende mate´ (NIBM) van invloed zijn op de luchtkwaliteit behoeven niet te worden getoetst aan deze grenswaarden. Hieronder vallen onder andere woningbouwprojecten met minder dan 1.500 woningen. Er is sprake van NIBM bijdrage indien vanwege het bouwplan de concentraties in de buitenlucht aan zowel fijnstof (PM10) als Stikstofdioxide (NO2) niet meer dan 3% toeneemt. Omdat in Nederland de componenten PM10 en NO2 relevant zijn, worden in de memo enkel de emissies als gevolg van deze componenten beschouwd.

Om te bepalen of plannen NIBM zijn is door het Ministerie van Infrastructuur en Milieu in samenwerking met Kenniscentrum Infomil de NIBM-tool ontwikkeld. Met behulp van deze tool kan snel en eenvoudig bepaald worden of een plan in betekende mate bijdraagt aan de concentratie van een stof in de buitenlucht.

Onderhavige ontwikkeling

Het plangebied ziet toe op de realisatie van 39 appartementen en functiewijziging ter plaatse van de Heilig Hartkerk inclusief parkeergarage welke door zowel de bezoekers van de Heilig Hartkerk als door de bewoners gebruikt wordt. Door de gemeente Breda is aangegeven dat als gevolg van de realisatie van het appartementencomplex en de functiewijziging van de Heilig Hartkerk een verkeersgeneratie van maximaal 550 motorvoertuigbewegingen per weekdag verwacht mag worden.

Onderstaand is een uitdraai van de NIRM-rekentool opgenomen.


Worst-case berekening voor de bijdrage van het extra verkeer als gevolg van een plan op de luchtkwaliteit

Extra verkeer als gevolg van het plan

	Extra voertuigbewegingen (weekdaggemiddelde)	550
	Aandeel vrachtverkeer	0,0%
Maximale bijdrage extra verkeer	NO₂ in μg/m³	0,52
	PM₁₀ in μg/m³	0,10

Grens voor "Niet In Betekenende Mate" in μg/m³

1,2

Conclusie

De bijdrage van het extra verkeer is niet in betekenende mate; geen nader ondezoek nodig.

Uit bovenstaande uitdraai blijkt dat een plan met een verkeersgeneratie van 550 motorvoertuigen (ongeacht of er gebruik wordt gemaakt van een parkeergarage) niet in betekenende mate bijdraagt aan de luchtkwaliteit. Om te voorkomen dat in de parkeergarage een ophoping van uitlaatgassen kan ontstaan vindt er natuurlijke luchttoevoer plaats middels de aanwezige ventilatieroosters. De lucht in de garage wordt afgezogen middels een mechanische ventilatievoorziening, welke uitblaast op minimaal 1 meter boven het dakvlak van de nieuwe appartementen (hoogte ca. 15 meter). Daarbij wordt nog opgemerkt dat de voorschriften ten behoeve van het doelmatig verspreiden van emissies, zoals opgenomen in het Activiteitenbesluit, in acht worden genomen. Hierdoor zal de parkeerkelder geen relevante bijdrage hebben op de luchtkwaliteit ter plaatse van de omliggende woningen.

Conclusie

Hieruit blijkt dat de bijdrage van het extra verkeer “niet in betekende mate” is en derhalve geen nader onderzoek benodigd is.

5.4 Externe veiligheid

Om te voorkomen dat nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen kunnen plaatsvinden binnen de invloedgebieden van opgeslagen gevaarlijke stoffen, buisleidingen voor het transport van gevaarlijke stoffen en wegen en spoorwegen waarover gevaarlijke stoffen worden getransporteerd, worden nieuwe plannen getoetst aan externe veiligheidseisen.

Externe veiligheid heeft betrekking op de risico’s voor personen als gevolg van het gebruik van infrastructuur of het uitvoeren van activiteiten, waarbij het voornamelijk gaat om de gevaren die de directe omgeving loopt, als er iets mis gaat bij de productie, de behandeling en/of het vervoer van gevaarlijke stoffen. Op de risicokaart is te zien dat in de omgeving van het plangebied geen leidingen of risicovolle bedrijven aanwezig zijn. Daarnaast zijn binnen een afstand van 200 meter geen spoor-, rijks-, of provinciale wegen gelegen. Wellicht vindt er over de gemeentelijke wegen in de nabijheid in beperkte mate transport van gevaarlijke stoffen plaats.

Conclusie

Ten aanzien van externe veiligheid voldoet het plan aan de vigerende normstelling.

5.5 Watertoets

Uitgangspunt van het overheidsbeleid is dat in het kader van een ruimtelijke ordeningsprocedure bijzondere aandacht wordt besteed aan het aspect waterhuishouding en riolering.

Gemeentelijk beleid

Het beleid met betrekking tot de zorgplicht stedelijk afvalwater is vastgelegd in het verbreed Gemeentelijk Rioleringsplan van de gemeente Breda. De zorgplichten hemel- en grondwater zijn in het door de gemeenteraad vastgestelde hemel- en grondwaterbeleidsplan uitgewerkt. Het hemel- en grondwaterbeleid is gericht op het nastreven van de oorspronkelijk natuurlijke situatie. Bij elke (her)ontwikkeling dient het water van kleine buien daar waar het valt te worden verwerkt (duurzaamheidseis). Voor een toename van verhard oppervlak gelden zwaardere eisen, ook extreem zware buien moeten ter plaatse kunnen worden opgevangen (veiligheidseis). Grondwater mag niet leiden tot structurele grondwateroverlast en vormt geen belemmering voor het grondgebruik. Voor de verwerking van overtollig grondwater hanteert de gemeente de volgende voorkeursvolgorde: verhogen waar het kan, bouwkundige aanpassingen waar mogelijk en als laatste afvoeren waar nodig. In alle gevallen geldt zuiveren waar het moet vanuit de gewenste waterkwaliteit.

Beleid waterschap

Het waterschap Brabantse Delta is verantwoordelijk voor het waterbeheer in de gemeente op basis van de volgende wettelijke kerntaken: het zuiveringsbeheer, watersysteembeheer, beheer van dijken en beheer van vaarwegen. Het watersysteembeheer -waaronder grondwater- heeft daarbij twee doelen: zowel de zorg voor gezond water als de zorg voor voldoende water van voldoende kwaliteit.

Het beleid en de daarmee samenhangende doelen van het waterschap zijn opgenomen in het waterbeheerplan 2016-2021, wat tot stand is gekomen in samenspraak met de waterpartners. Zo zijn bijvoorbeeld relevante waterthema's gekoppeld aan de belangrijkste ruimtelijke ontwikkelingen in de regio. Daarnaast heeft het waterschap waar nodig nog toegespitst beleid en beleidsregels op de verschillende thema's/speerpunten uit het waterbeheersplan en heeft het waterschap een eigen verordening; De Keur en de Legger.

De Keur bevat gebods- en verbodsbepalingen met betrekking tot ingrepen die consequenties hebben voorde waterhuishouding en het waterbeheer. De legger geeft aan waar de waterstaatswerken plus bijbehorende beschermingszones liggen, aan welke afmetingen en vorm die moeten voldoen en wie onderhoudsplichtig Is. Veelal is voor deze ingrepen een watervergunning van het waterschap benodigd. In sommige gevallen vallen de werkzaamheden onder een Algemene regel. Dan kan er onder voorwaarden sprake zijn van vrijstelling van de vergunningsplicht. De Keur en de Algemene regels zijn te raadplegen via de site van waterschap Brabantse Delta.

Het waterschap hanteert bij nieuwe ontwikkelingen het principe van waterneutraal bouwen, waarbij gestreefd wordt naar het behoud of herstel van de 'natuurlijke' waterhuishoudkundige situatie. Vanwege dit principe wordt bij uitbreiding van verhard oppervlak voor de omgang met hemelwater uitgegaan van de voorkeursvolgorde infiltreren, bergen, afvoeren. De technische eisen en uitgangspunten voor het ontwerp van watersystemen zijn opgenomen in de 'beleidsregel Afvoer hemelwater door toename en afkoppelen van verhard oppervlak en de hydrologische uitgangspunten bij de keurregels voor afvoeren van hemelwater, Brabantse waterschappen'.

Het Waterschap Brabantse Delta heeft in de ‘Keur waterschap Brabantse Delta 2015’ en de ‘Algemene regels waterschap Brabantse Delta’ echter aangegeven dat voor locaties kleiner dan 2.000m², of voor locaties waar het verhard oppervlak met niet meer dan 2.000m² toeneemt geen infiltratie dan wel retentie toegepast hoeft te worden.

Oppervlakteverdeling

Als gevolg van onderhavige ontwikkeling verandert de oppervlakteverdeling van de bebouwing en verharding binnen het plangebied. De verdeling van de oppervlaktes is weergegeven in de onderstaande tabel:

Oppervlaktes	Huidig m²	Toekomstig m²	Saldo verharding
Bebouwing	3.696 m²	3.637 m²
Verharding	3.012 m²	1.324 m²(= half verhard)
Half verharding	-	920/2= 460 m²
Subtotaal	6.708 m²	5.421 m²	- 1.287 m²

Sedumdak	-	1.389 m²
Totaal	6.708 m²	6.810 m²	+ 102 m²

Het blijkt dat het oppervlak aan verharding met 102 m² toeneemt. Echter betreft het sedumdak een bergingsvoorziening die vervolgens het hemelwater vertraagd afvoert in de bodem. Zonder het meetellen van het sedumdak op de parkeerkelder vindt er een afname van het verhard oppervlak plaats van 1.287 m². In beide gevallen geldt dat de voorgenomen planontwikkeling geen, in betekende mate, negatieve invloed heeft op de waterretentie. Het Waterschap Brabantse Delta heeft dus geen retentie eis voor de toename in verhard oppervlakte binnen de voorgenomen ontwikkeling.

Bij voorgenomen ontwikkelingen speelt duurzaamheid een belangrijke rol. Vanzelfsprekend is daarbij, ondanks dat daartoe geen verplichting bestaat, wel gekeken naar mogelijkheden voor infiltratie. Het oppervlaktewater wordt door middel van infiltratie opgevangen in de onderliggende aanwezige absorberende laag. Deze laag geeft dit opgeslagen water daarna langzaam af aan de onderliggende zandlaag. Ter plaatse van de parkeerkelder wordt het water opgevangen in het onderliggende zandpakket; het overtollige water wordt afgevoerd naar de naastgelegen groenstroken. Aan het Van Almondepad wordt verder nieuwe riolering aangelegd (gescheiden systeem).

Conclusie

Het aspect waterhuishouding vormt derhalve geen belemmering voor het realiseren van de voorgestane ontwikkeling.

5.6 Flora- en faunatoets

Onderzoek

Door ATKP is op 20 juli 2016 de update van de ‘Rapportage bewijslast BREEAM LE3’ opgeleverd. Deze rapportage is als bijlage opgenomen bij dit bestemmingsplan. De bewijslast LE 3 volstaat ten behoeve van de voorgenomen bestemmingswijziging, aangezien de eisen vanuit BREEAM-NL LE3 gelijk staan aan de eisen uit de Flora- en Faunawet. Met het aanvullend vleermuisonderzoek voldoet het onderzoek aan de eisen vanuit het Protocol Vleermuizen inventariseren van het GaN en de VZZ.

Veldbezoek

ATKB heeft op 23 september 2014, 14 oktober 2014, 30 juni 2015 en 14 juli 2016, veldbezoeken gebracht aan het plangebied. Tijdens de veldbezoeken op 23 september 2014 en 30 juni 2016 zijn het gehele plangebied en zijn directe omgeving bekeken om de (potentieel) aanwezige flora- en fauna vast te stellen. Daarna is een vleermuisonderzoek uitgevoerd bij de kerk en de praktijkschool. Dit is gebeurd met een batdetector van het type Pettersson D240x. Aangezien vleermuisactiviteiten (gewone en ruige dwergvleermuis) zijn vastgesteld aan de noordzijde van de Heilig hartkerk, is het plangebied op 14 oktober 2014 en 14 juli 2016 aanvullend onderzocht door een vleermuisdeskundige conform het daartoe opgestelde Protocol vleermuizen inventariseren.

Opvallende waarnemingen

De meest opvallende waarneming van de veldbezoeken zijn in- of uitvliegende gewone dwergvleermuizen bij de kerk, wat duidt op de aanwezigheid van zomerverblijven in de kerk. Ook zijn in de herfst van 2014 binnen de grenzen van het plangebied foeragerende en roepende gewone dwergvleermuizen (zogenaamde paarroepen) aangetroffen in de kerk. Het gaat om verblijven van één of enkele dieren onder de daklijst, zowel aan de noord- als zuidzijde van de kerk. Deze vleermuizen gebruikten verschillende plaatsen onder de daklijsten van de kerk als tijdelijke schuilplek. Ook is een gewone dwergvleermuis uitvliegend waargenomen, zeer waarschijnlijk uit een daklijst. Het is mogelijk dat de spouwmuur van de kerk (die vermoedelijk bereikbaar is via de daklijsten van de kerk) als paar- en/of winterverblijfplaats wordt gebruikt. Ook buiten het plangebied, langs de Baronielaan en het Van Almondepad, zijn jagende gewone dwergvleermuizen vastgesteld. Bij de overige gebouwen (de praktijkschool, een klein noodgebouwtje e.d.) is alleen tijdens het eerste veldbezoek in 2014 activiteit van vleermuizen vastgesteld.

Tijdens de inventarisatie op 30 juni 2016 (avond) en 14 juli 2016 (ochtend) zijn in- en uitvliegende gewone dwergvleermuizen waargenomen uit de hoek tussen de kerk en de pastorie. De exacte locatie is niet vast te stellen. Aangezien deze reeds voor zonsondergang aanwezig waren, is het mogelijk dat ook deze dieren een verblijfplaats hebben in de kerk of de directe omgeving.

De daklijsten rond de kerk en mogelijk ook de spouwmuur van de kerk (bereikbaar via de daklijsten) worden gebruikt als zomerverblijfplaats en paarverblijfplaats van de gewone dwergvleermuis. Mogelijk worden deze locatie tevens gebruikt als winterverblijfplaats.

Aanwezige beschermde soorten

In de huidige situatie zijn slechts enkele beschermde soorten binnen het plangebied aanwezig. Het gaat hierbij om vleermuizen (zoals bovenstaand toegelicht), enkele broedvogels (merel, ekster, kauw en stadsduif), en het konijn. Daarnaast komt een aantal algemene plantensoorten voor.

In 2014 was het terrein rond de kerk braakliggend met een lage ruigtebegroeiing. In 2016 was deze begroeiing een stuk ruiger en hoger opgeschoten en bestond grotendeels uit wilgenstruweel en braam- en vlieropschot. Door de hoogopgaande struwelen worden in 2016 meer broedvogels verwacht dan in 2014

Ongeschiktheid voor overige beschermde soorten

Door de aanwezigheid van waarnemingen, sporen (zoals braakballen), nesten, direct op het houtwerk bevestigde dakplaten (ongeschikt voor diverse vogels), de aanwezigheid van verruigd groen met weinig gelaagdheid en de afwezigheid van een watergang en bos is het plangebied in de huidige situatie ongeschikt voor de overige beschermde soorten. Het terrein is in zijn huidige staat (verruigd terrein) tevens ongeschikt voor beschermde flora.

Zorgplicht ecologisch werkprotocol

In het rapport is een ecologisch werkprotocol opgenomen met acties waaraan voldaan dient te worden tijdens de uitvoerende sloop-, bouw- en restauratiewerkzaamheden. Dit protocol vloeit voort uit de van toepassing zijnde wet- en regelgeving (artikel 2 van de Flora- en faunawet en de algehele zorgplicht voor in het wild levende planten en dieren, zowel beschermd als onbeschermd. Voor vleermuizen geldt hierbij ook artikel 11 van de Flora- en faunawet.

Bij de sloop van de voormalige praktijkschool worden mogelijk verblijven van de vleermuis weggenomen. Een ontheffingsaanvraag en ecologische begeleiding tijdens de uitvoerende werkzaamheden zijn hierbij mogelijk vervolgstappen.

Voor de restauratiewerkzaamheden van de kerk en de pastorie geldt dat met het vleermuizenonderzoek een goed beeld is verkregen van de aanwezigheid van de vleermuizen. De kerk blijft aanwezig met spouwmuren en invliegopeningen. Hiermee kan de Flora- en faunawet worden overtreden. Het is daarom noodzakelijk om te werken met een ecologisch werkprotocol en de werkzaamheden ecologisch te laten begeleiden om overtreding van de wet te voorkomen.

De maatregelen zijn van toepassing van het moment dat de werkzaamheden plaatsvinden. Op het moment van opstellen van de rapportage zijn de werkzaamheden nog niet begonnen. De verwachting is dat de werkzaamheden in het late voorjaar van 2017 van start gaan. De praktijkschool wordt eerst gesloopt waarna in de zomer van 2017 wordt gestart met de bouw van het appartementencomplex en parkeerkelder. Mogelijk wordt gelijktijdig met de restauratie van de kerk gestart. Deze werkzaamheden kunnen ook los van elkaar staan.

De initiatiefnemer draagt er zorg voor dat het ecologisch werkprotocol als verplicht onderdeel in het bestek wordt opgenomen voor de aannemer. Een ecoloog ziet toe op naleving van het werkprotocol en stelt hierover na afronding van de werkzaamheden een verklaring op. De maatregelen zijn van toepassing van het moment dat de werkzaamheden plaatsvinden.

EHS, Boswet en de Natuurbeschermingswet 1998

Deze wet- en regelgeving is niet van toepassing omdat het project binnen de bebouwde kom gerealiseerd wordt en er geen negatieve gevolgen zijn te verwachten naar aanleiding van onderhavige ontwikkeling. Tevens zijn de natuurgebieden op grote afstand verwijderd van het plangebied en ontbreekt samenhang met de natuurgebieden. Wel is een stikstofberekening hiertoe uitgevoerd, de resultaten staan verderop in deze paragraaf toegelicht.

Natura 2000-gebied

Hiervoor is reeds vast komen te staan dat uit de diverse onderzoeken blijkt dat er geen sprake zal zijn van een aanzienlijk effect op de omgeving. De afstand tot het Ulvenhoutse Bos bedraagt circa 2,8 km. Gezien bovenstaande toelichting en de resultaten uit de stikstofberekening kan een cumulatie-toets daarmee achterwege worden gelaten. Als er geen effect is, kan er in cumulatie met andere projecten vanwege de samenhang, niet alsnog een significant effect ontstaan.

Wel is een stikstofberekening hiertoe uitgevoerd, de resultaten staan hieronder toegelicht.

Stikstofdepositie

Op grond van de Natuurbeschermingswet 1998 (artikel 19d lid 1) is het verboden om zonder vergunning projecten of handelingen uit te voeren die de kwaliteit van de natuurlijke habitats en de habitats van soorten in een Natura 2000-gebied kunnen verslechteren of significant verstorend effect kunnen hebben op de soorten waarvoor het gebied is aangewezen.

Om een landelijke integrale benadering van de stikstofproblematiek te bewerkstelligen is het Programma Aanpak Stikstof (PAS) ontwikkeld. De PAS borgt dat doelstellingen van het Europese natuurbeleid worden gehaald en creëert tegelijk ruimte voor noodzakelijke (economische) ontwikkeling.

Wematech Milieu Adviseurs heeft hiertoe een Notitie Stikstofdepositie d.d. 19 juli 2016 opgesteld welke is opgenomen als bijlage bij dit bestemmingsplan.

Onderhavige ontwikkeling

Het plangebied is niet gelegen in een Natura 2000-gebied en/of Beschermd natuurmonument. Wel zijn in de omgeving van het plangebied twee gebieden gelegen: 1) het ‘Ulvenhoutse Bos’ ligt op 2,8 km afstand en is een aangewezen gebied als Vogel en Habitatrichtlijn, en 2) het ‘Kooibosje Terheijden’ ligt op 8 km afstand en is aangewezen als Beschermd natuurmonument.

Onderdeel van de PAS is het rekenprogramma Aerius, waarmee stikstofdepositie als gevolg van plannen en projecten berekend worden. De berekening is uitgevoerd met een Aerius calculator. In de Aerius calculator is voor de emissiegetallen aangesloten bij de kengetallen zoals opgenomen bij het woontype ‘appartementen’. Ter plaatse van de gemengde bestemming wordt aangesloten bij het type ‘kantoren en winkels’.

Conclusie stikstofdepositie

Op basis van bovenstaande mogen vanwege de voorgenomen ontwikkeling geen significant negatieve effecten worden verwacht ter plaatse van nabij gelegen beschermde gebieden. Aangezien geen significant negatieve effecten mogen worden verwacht, vormt stikstofdepositie geen belemmering voor de planrealisatie.

5.7 Cultureel erfgoed en Archeologie

Bij de ontwikkeling van functies dient rekening gehouden te worden met de aanwezige cultuurhistorische erfgoedwaarden en archeologische waarden.

Cultureel Erfgoed

In de nota ‘Erfgoed in context ErfgoedVisie Breda 2008-2015’is vastgesteld dat het Bredase erfgoed de basis vormt van de Bredase identiteit en tevens de basis vormt van ruimtelijke ontwikkelingen in Breda. Om het erfgoed in brede zin op herkenbare wijze te kunnen inpassen in nieuwe ruimtelijke ontwikkelingsprocessen is een goede inventarisatie noodzakelijk. In deze toelichting op het bestemmingsplan wordt het aanwezige cultureel erfgoed (te verdelen in archeologie, historische geografie en gebouwd erfgoed) globaal in beeld gebracht en wordt aangegeven hoe deze waarden beschermd worden.

Archeologie wordt in het bestemmingsplan vertaald middels de Waarde Archeologie, historische geografie en gebouwd erfgoed worden vertaald middels de Waarde Cultuurhistorie.

Archeologie

Om de archeologische waarden in het gebied te beschermen conform het vastgestelde gemeentelijk beleid, de Monumentenwet 1988, waarin besloten ligt de Wet op de Archeologische Monumentenzorg 2007, is de dubbelbestemming ‘Waarde-Archeologie’ opgenomen voor de gebieden die conform de Beleidsadvieskaart Breda’s Erfgoed, deel 1. Archeologie zijn gekenmerkt als gebieden met een archeologische verwachting anders dan laag. Hetzelfde geldt voor de gebieden van archeologische waarden en gemeentelijke archeologische monumenten. Ter plaatse van gronden met een dubbelbestemming dient voorafgaand aan ontwikkelingen archeologisch onderzoek te worden uitgevoerd. De resultaten van het archeologisch onderzoek wordt door bevoegd gezag, in deze de gemeente Breda, middels een selectiebesluit vervolgens vastgesteld.

Landschappelijk gezien is het plangebied gelegen in de laag gelegen beemden van het Boeimeer. Deze laag gelegen delen van het landschap waren in het verleden vanwege de kans op wateroverlast minder in trek als bewoningslocatie dan hoger gelegen delen. Voor het grootste gedeelte van het plangebied geldt dan ook een lage archeologische verwachting. Hierbij geldt een archeologische onderzoeksplicht bij bodemingrepen met een oppervlakte van 5 ha of meer die de bodem dieper dan 30 cm beneden maaiveld zullen verstoren. Twee zones langs de Baronielaan kennen een hoge archeologische verwachting. Deze zones volgen uit de aanwezigheid van de historisch belangrijke bebouwing van de Heilig Hartkerk en het bijbehorende klooster. Voor die zone met een hoge archeologische verwachting geldt een archeologische onderzoeksplicht bij bodemingrepen met een oppervlakte van 100 m² die de bodem dieper dan 30 cm-mv gaan verstoren.

Binnen het plangebied zijn nog geen archeologische onderzoeken uitgevoerd. Binnen het plangebied heeft een gedeelte met een hoge archeologische verwachting in het vigerend bestemmingsplan een dubbelbestemming Waarde - Archeologie. Om de (te verwachten) archeologische waarden te beschermen is hiertoe de dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologie’ opgenomen.

Historische geografie

Het plangebied is gelegen binnen de grenzen van de Vrijheid van Breda zoals deze in 1597 bestond maar net buiten de vesting.

Gebouwd erfgoed

Onderstaand de lijst van beschermde monumenten in het plangebied:

Adres:	Plaatsnaam:	Complex:	Type:	Monument:

Baronielaan 22	Breda	Ja	Kerk	rijksmonument
Baronielaan 24	Breda	Ja	Kerkelijke dienstwoning	rijksmonument

Bij dit complex hoort ook een klooster (Baronielaan 20) dat net buiten het plangebied is gelegen. Ook dit klooster is een rijksmonument. Het gehele complex is in 1900 ontworpen in Neo-gotische stijl door P.J. van Genk. Een jaar later was de bouw voltooid.

Beschermd stadsgezicht

Het zuidelijk deel van het plangebied (ter hoogte van de Heilig Hartkerk en klooster) is gelegen binnen de contouren van het beschermd stadsgezicht. Hiertoe is in onderhavig bestemmingsplan de dubbelbestemming ‘Waarde – Beschermd stadsgezicht’ opgenomen.

5.8 Bodem

Door middel van een bodemonderzoek wordt een actueel inzicht verkregen in de actuele bodemkwaliteit ter plaatse. Op basis van het onderzoek is na te gaan of de bodemkwaliteit een belemmering kan opleveren voor de voorgenomen plannen. Door Wematech Bodem Adviseurs is op 13 juli 2016 hiertoe een Verkennend Bodemonderzoek uitgevoerd. Dit onderzoek maakt als bijlage onderdeel uit van dit bestemmingsplan.

Boorresultaten

Het veldwerk is uitgevoerd in juni en juli 2016. Bij de uitgevoerde grondboringen zijn op basis van zintuiglijke beoordeling bij boring 04 een sterke bijmenging van puin, een matige bijmenging met baksteen en laagjes beton aangetroffen (bijmengingen tot circa 2 meter onder maaiveld). Bij boring 06A is een matige bijmenging met grind en zijn zwakke bijmengingen met baksteen, grind en kolen aangetroffen (bijmengingen tot circa 110 cm-mv). Bij boring 08 is een matige bijmenging met baksteen en zijn zwakke bijmengingen met grind, kolen en resten aardwerk aangetroffen (bijmengingen tot circa 100 cm-mv). Bij boringen 01 en 09 is een matige bijmenging met baksteen en een zwakke bijmenging met grind aangetroffen (bijmengingen tot respectievelijk circa 110 en 70 cm-mv). Bij boring 05 is in de bovengrond een matige bijmenging met baksteen aangetroffen. Bij boring 13 is in de bovengrond een sterke bijmenging met baksteen en zijn resten stenen aangetroffen. Bij boring 16 zijn in de bovengrond zwakke bijmengingen met grind en puin en sporen kolengruis aangetroffen. Tevens zijn bij boringen 09A, 09B en 09C in de bovengrond zwakke bijmengingen met baksteen en grind aangetroffen. De boringen 06, 09, 09A, 09B en 09C zijn gestaakt.

Wet bodembescherming

Ingevolge de Wet bodembescherming kan geconcludeerd worden dat de bovengrond licht verontreinigd is met PAK en plaatselijk licht verontreinigd is met PCB. Na uitsplitsing van het bovengrondmengmonster MM2 blijkt dat er in de bovengrond geen sprake is van een matige loodverontreiniging.

De ondergrond is licht verontreinigd met koper, kwik, lood, zink en PAK. Na uitsplitsing van het ondergrondmengmonster MM3 blijkt dat de ondergrond plaatselijk matig verontreinigd is met lood (boring 04, 90-140 cm-mv).

De diepere ondergrond (grond direct onder toekomstige parkeerkelder) is niet verontreinigd. Het grondwater is licht verontreinigd met barium, lood, zink en naftaleen.

Besluit bodemkwaliteit

Ingevolge het Besluit bodemkwaliteit kan geconcludeerd worden dat de bovengrond, met in achtname van de resultaten van de uitsplitsing, voldoet aan de klasse wonen. De ondergrond voldoet aan klasse industrie. De diepere ondergrond (grond direct onder toekomstige parkeerkelder) voldoet aan de achtergrondwaarde.

Voor een formeel oordeel van de toepassingsmogelijkheden van de vrijkomende grond (hergebruik) dient voldaan te worden aan hetgeen wat beschreven staat in de Regeling en het Besluit bodemkwaliteit (aanwezigheid bodemfunctiekaart en/of AP04 onderzoek). Vooralsnog dienen voor de overtollige grond, afkomstig van de onderzoekslocatie, de eisen van het binnen de gemeente van toepassing zijnde beleid in acht genomen te worden.

Gezien de verkregen resultaten van het onderzoek dient de gestelde hypothese "niet verdachte locatie" verworpen te worden. Formeel gezien vormt de matige verontreiniging in de ondergrond ter plaatse van boring 04 aanleiding tot het uitvoeren van een nader bodemonderzoek om een sterke verontreiniging in de nabijheid al dan niet uit te sluiten en de omvang en ernst van de eventuele sterke verontreiniging te bepalen. Echter is boring 04 buiten het toekomstige bouwblok gesitueerd en is hier dus geen parkeerkelder of andere bebouwing voorzien. Daarnaast wordt de matige verontreiniging in de ondergrond aangetroffen (90-140 cm-mv) en is dus niet direct bereikbaar. Tevens ligt het gehalte lood maar net boven de 0,5 index (voormalige tussenwaarde) en nadert het gehalte de interventiewaarde niet. Ook is het bekend dat in oude bebouwde kernen vaker matige verontreinigingen met zware metalen voorkomen (historische verontreinigingen) en een relatie met de antropogene bijmengingen wordt verwacht. Met in acht name van deze punten wordt een nader bodemonderzoek in dit geval niet zinvol geacht.

Conclusie

De resultaten van het onderzoek behoeven geen directe belemmering te vormen om de voorgenomen bouwplannen ter plaatse te realiseren. De resultaten van het onderzoek worden ter beoordeling voor te leggen aan het bevoegd gezag.

5.9 Beoordeling Milieueffectrapportage

De beoordeling van de milieueffectrapportage is een toets van het bevoegd gezag om te bepalen of er bij een voorgenomen activiteit, die genoemd staat in onderdeel C of D van de bijlage bij het Besluit milieueffectrapportage, mogelijke nadelige milieugevolgen kunnen optreden. Alleen voor deze activiteiten geldt een m.e.r.-beoordeling. Als een activiteit genoemd staat in onderdeel D en deze worden vastgelegd in een kaderstellend plan geldt tevens een m.e.r.-plicht.

Onderzoek

De activiteit die met het onderhavige bestemmingsplan mogelijk wordt gemaakt, is de realisatie van 39 appartementen. Deze activiteit valt niet onder onderdeel C van de bijlage van het Besluit milieueffectrapportage, dus er is geen milieueffectrapportage verplicht. De activiteit valt eveneens niet binnen onderdeel D. (D11.2 de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra of parkeerterreinen). Deze activiteit is m.e.r.-beoordelingsplichtig indien deze betrekking heeft op een oppervlakte van meer dan 100 hectare of een aaneengesloten gebied van 2.000 of meer woningen omvat. Gezien de aard van de ontwikkeling en de plaats van het project is een m.e.r.-beoordelingsplicht ook niet aan de orde.

Op basis van de voor dit bestemmingsplan onderzochte milieuaspecten, zie hiervoor de voorafgaande paragrafen, en het verschil tussen de daadwerkelijke activiteit in relatie tot de drempelwaarden waaruit een m.e.r.-beoordelingsplicht voortvloeit, wordt geconcludeerd dat bij de vaststelling van dit bestemmingsplan geen onevenredige nadelige milieueffecten voortkomen die het uitvoeren van een m.e.r.-beoordeling dan wel het doorlopen van de m.e.r.-procedure noodzakelijk maken.

Conclusie

Vanuit het Besluit milieueffectrapportage zijn geen belemmeringen voor de bestemmingsplanherziening die met dit bestemmingsplan wordt mogelijk gemaakt.

5.10 Duurzaamheid

Bestaande monumentale panden

Enerzijds zullen de nieuwe woningen worden gebouwd volgens de meest actuele eisen ten aanzien van duurzaamheid. Anderzijds voldoet het plan ten aanzien van hergebruik van monumentale panden ter plaatse van de voormalige Pastorie en de Heilig Hartkerk. Hiermee wordt voldaan aan het principe van zorgvuldig ruimtegebruik en het herbestemmen en opknappen van monumentale gebouwen. Zonder onderhavige functiewijziging zou het niet mogelijk zijn om de monumentale kerk en bijbehorende voormalige pastorie op te knappen dan wel te handhaven. De functiewijziging en verbouwing van de monumentale panden is daarmee een belangrijk aspect van duurzaam gebruik van de bestaande monumentale panden.

Voor onderhavige gebiedsontwikkeling wordt specifiek ingegaan op het aspect duurzame en zo energiezuinig mogelijke ontwikkelingen:

Beperken van de energievraag in de appartementen: dit wordt behaald door een hoge isolatiewaarde en hoge luchtdichtheid toe te passen conform de huidige EPC eisen. Daarnaast dient er efficiënt omgegaan te worden met het energieverbruik. Dit zal plaatsvinden door duurzame energie op te wekken door het gebruik van twee grondwaterbronnen, één koud en één warm. De resterende energie die niet duurzaam opgewekt kan worden, wordt indien nodig uit het elektriciteitsnet betrokken.
Energie op locatie opwekken: Om energieverlies door transport te vermijden is gekozen voor een decentrale oplossing in plaats van de bekende centrale oplossing met een grote energiecentrale. Voor de Heilig Hartkerk is gekozen voor een WKO voorziening waarbij grotendeels in de energievoorziening wordt voorzien door gebruik te maken van grondwaterbronnen en een warmtepompsysteem. Daarnaast wordt er energie opgewekt door de PV-panelen. Door de energie lokaal op te wekken zijn verliezen door transport te verwaarlozen.
Energiebronnen: De energiebronnen die voor het project worden gebruikt bestaan uit duurzame bronnen, zijnde grondwater en de zon.
Materiaalgebruik: De grondstoffen die voor de restauratie en bouw worden gebruikt zijn zoveel mogelijk op duurzame wijze verkregen. Daarbij wordt zoveel mogelijk gebruik gemaakt van gerecyclede grondstoffen zoals toeslagmaterialen voor betonproducten, staal en aluminium en FSC-keur houtproducten. Tijdens de uitvoering van de bouw worden milieuvriendelijke bouwmaterialen gebruikt en het gebruik van uitlogende bouwmaterialen, zoals lood, koper, zink en zacht PVC wordt achterwege gelaten.
Waterbeheer: Het klimaat verandert en hevige regenbuien en wateroverlast komen frequenter voor dan in het verleden. Voor de waterbeheersing van ons project is daarom gekozen voor een lokale klimaatbestendige oplossing. Daarbij is het gebied zo ingericht met groen en beplanting dat regenwater door het gebied zelf opgenomen kan worden. Het blijkt dat het oppervlak aan verharding met 102 m² toeneemt. Echter betreft het sedumdak een bergingsvoorziening die vervolgens het hemelwater vertraagd afvoert in de bodem. Zonder het meetellen van het sedumdak op de parkeerkelder vindt er een afname van het verhard oppervlak plaats van 1.287 m2. In beide gevallen geldt dat de voorgenomen planontwikkeling geen, in betekende mate, negatieve invloed heeft op de waterretentie. Het Waterschap Brabantse Delta heeft dus geen retentie eis voor de toename in verhard oppervlakte binnen de voorgenomen ontwikkeling. Ondanks dat er geen verplichting bestaat, is er wel gekeken naar mogelijkheden voor infiltratie. Het oppervlaktewater wordt door middel van infiltratie opgevangen in de onderliggende aanwezige absorberende grondlaag (opgebouwd met zand, grond en groen). Deze laag geeft dit opgeslagen water daarna langzaam af aan de onderliggende zandlaag waarna het water geleidelijk afgevoerd in het grondwater. Ter plaatse van de parkeerkelder wordt het water opgevangen in het onderliggende zandpakket; het overtollige water wordt afgevoerd naar de naastgelegen groenstroken. Aan het Van Almondepad wordt verder nieuwe riolering aangelegd (gescheiden systeem).
Gezond binnenklimaat: In woningen en kantoren worden vaak radiatoren gebruikt om te verwarmen en airco-units om te koelen. Beide systemen hebben een negatief effect op de kwaliteit van de binnenlucht. De radiatoren die aangesloten worden op een gasgestookte CV-ketel zijn zo warm dat de in de lucht aanwezige stofdeeltjes worden verbrand en door de opstijgende luchtstroom stof door de hele ruimte wordt verplaatst. Voor de hierboven genoemde koelinstallaties geldt vrijwel hetzelfde. Er wordt veel vocht aan de lucht onttrokken waardoor de relatieve vochtigheid daalt. De gebouwen worden voor het verwarmen en koelen voorzien van een vloerafgiftesysteem dat aangesloten wordt op een warmtepomp. De warmtepomp maakt gebruik van aardwarmte. Dit systeem zorgt voor een gelijkmatige verwarming van de vloer en de ruimte. Er wordt geen stof verbrand en er worden ook geen luchtstromen gecreëerd, zodat de kwaliteit van de binnenlucht optimaal is. Hetzelfde systeem zorgt in de zomer door middel van passieve koeling voor een heerlijk binnenklimaat zonder dat de relatieve vochtigheid daalt.
Groene leefomgeving: Bomen en planten nemen ´s nachts CO2 op en stoten zuurstof uit. Omdat mensen zuurstof nodig hebben, is groen in de directe leefomgeving noodzakelijk om gezond te kunnen leven. In onderhavig plan wordt daarom veel groen aangebracht. Het nieuwe hofje in onderhavig plan wordt voorzien van groene hagen, gras en loofbomen. De speeltuin van het kinderdagverblijf krijgt een groene afscheiding. Het terras en het gebied grenzend aan de kerk worden voorzien van een combinatie van hagen met gras.
Werkgelegenheid: Het project zorgt voor werkgelegenheid in de regio. Bij de restauratie en bouw zullen gespecialiseerde vakmensen aan het werk zijn en als het project opgeleverd is worden in de kantoren, dienstverlening, ontmoetingsruimten, maatschappelijke voorzieningen, dienstverlening, sportvoorzieningen, het restaurant en kinderdagverblijf nieuwe arbeidsplaatsen gecreëerd. Voor de lokale en regionale werkgelegenheid biedt dit kansen en mogelijkheden.

HOOFDSTUK 6 Juridische planbeschrijving

6.1 Inleiding

In de voorgaande hoofdstukken is ingegaan op de aanwezige en toekomstige waarden en karakteristieken van het plangebied. De voorgenomen ontwikkelingen, dienen - voor zover ruimtelijk relevant en mogelijk - juridisch vertaald te worden. Het aangewezen planologische instrument hiervoor is het bestemmingsplan. In navolgende paragrafen komt de juridische planbeschrijving aan bod, waarbij allereerst de hoofdopzet van het bestemmingsplan wordt beschreven en daarna de inleidende regels en de bestemmingsregels aan bod komen.

6.2 Hoofdopzet

Een bestemmingsplan bestaat uit planregels en de verbeelding, vergezeld van een toelichting. De planregels en de verbeelding vormen het juridisch bindende deel van het bestemmingsplan. De verbeelding heeft de rol van visualisering van de bestemmingen. De planregels regelen hoe de betreffende gronden mogen worden gebruikt en bebouwd. De bestemmingen zijn zo opgenomen dat voldoende rechtszekerheid bestaat voor omwonenden en andere gebruikers van het plangebied en de omliggende gebieden.

Indeling planregels

De juridische regeling bestaat uit vier hoofdstukken, te weten:

Inleidende regels;
Bestemmingsregels;
Algemene regels;
Overgangs- en slotregels.

Deze volgorde is gebaseerd op de indeling zoals deze is voorgeschreven in de SVBP2012 (Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2012).

In het eerste hoofdstuk ('Inleidende regels') worden de in het bestemmingsplan voorkomende begrippen beschreven, die voor de leesbaarheid en de uitleg van het plan van belang zijn. Bij de toetsing aan het bestemmingsplan wordt uitgegaan van de in dit artikel aan de betreffende begrippen toegekende betekenis. Daarnaast staat in dit hoofdstuk de wijze van meten, die aangeeft hoe oppervlakte, hoogte en andere maten die bij het bouwen in acht genomen dienen te worden, gemeten moeten worden.

In het daaropvolgende hoofdstuk ('Bestemmingsregels') wordt ingegaan op de bestemming en het gebruik (zie paragraaf 6.3). Daarna volgt het hoofdstuk ('Algemene regels') waar wordt ingegaan op de algemene regels, zoals algemene ontheffingsregels, algemene wijzigingsregels en procedureregels die op vrijwel alle bestemmingen van toepassing zijn. Hoofdstuk 4 ('Overgangs- en slotregels') gaat in op het overgangsrecht voor bestaand gebruik en bouwwerken en de citeertitel van het plan, zoals die overgenomen moeten worden uit het Besluit ruimtelijke ordening (Bro).

6.3 Bestemmingen

In de planregels zijn de bestemmingen opgenomen. In deze paragraaf volgt een toelichting op de in dit bestemmingsplan voorkomende bestemmingen.

Gemengd

De gronden en het gebouw van de Heilig Hartkerk zijn voorzien van de bestemming Gemengd. Binnen deze bestemming worden meerdere voorzieningen toegestaan, waaronder kantoren, horeca ten behoeve van een restaurant, ontmoetingsruimten, dienstverlening, sportvoorzieningen en maatschappelijke voorzieningen. Een aantal van deze voorzieningen en functies zijn beperkt tot een maximum bedrijfsvloeroppervlak.

Maatschappelijk

De maatschappelijke bestemming is voorzien op de gronden en het gebouw van de voormalige pastorie, conform de gebruiksmogelijkheden van het vigerend bestemmingsplan ten behoeve van maatschappelijke voorzieningen.

Wonen

De locatie waar het appartementencomplex wordt gerealiseerd krijgt de bestemming wonen. Ook de binnentuin krijgt de woonbestemming vanwege de parkeerkelder die onder het complex wordt gerealiseerd. Zowel het gebouw als de parkeerkelder vallen binnen het bouwvlak met afzonderlijke maatvoering voor de bouwhoogte.

Waarde – Archeologie

Binnen het plangebied heeft een gedeelte van de gronden

een hoge archeologische verwachting. Om de (te verwachten) archeologische waarden te beschermen is hiertoe de dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologie’ met bijbehorende regels opgenomen.

Waarde – Beschermd stadsgezicht

Om het stadsgezicht en de monumentale panden te beschermen heeft het deel van het plangebied ter plaatse van de kerk en de pastorie, naast bovenstaande bestemmingen, de dubbelbestemming Waarde – Beschermd stadsgezicht gekregen.

HOOFDSTUK 7 Economische uitvoerbaarheid

7.1 Inleiding

Dit hoofdstuk beschrijft de onderdelen die zijn doorlopen voor het zekerstellen van de economische uitvoerbaarheid van onderhavig bestemmingsplan. Indien het bestemmingsplan voorziet in de uitvoering van werken door de gemeente moet de financieel-economische uitvoerbaarheid hiervan worden aangetoond. Er wordt nader ingegaan op de grondexploitatie en de koppeling met het exploitatieplan.

7.2 Toepassing grondexploitatie

In de Wro is in afdeling 6.4 de regelgeving rondom grondexploitatie (Grexwet) opgenomen. Centrale doelstelling van de Grexwet is om in de situatie van particuliere grondexploitatie te komen tot een verbetering van het gemeentelijke kostenverhaal en de versterking van de gemeentelijke regie bij locatieontwikkeling. In artikel 6.12 van de Wro is bepaald dat de gemeenteraad een exploitatieplan vaststelt voor gronden waarop een bouwplan is voorgenomen.

In artikel 6.12 van de Wro is bepaald dat de gemeenteraad een exploitatieplan vast moet stellen voor gronden waarop een bij algemene maatregel van bestuur aangewezen bouwplan is voorgenomen. Bij drie ruimtelijke besluiten kan het nodig zijn om een exploitatieplan vast te stellen, namelijk bij de vaststelling van een bestemmingsplan, wijzigingsplan of afwijkingsbesluit. Om daadwerkelijk na te kunnen gaan of een exploitatieplan noodzakelijk is, dient beoordeeld te worden of er sprake is van een bouwplan zoals bedoeld in artikel 6.2.1. Besluit ruimtelijke ordening (Bro). In dit artikel is omschreven om welke bouwplannen het gaat, namelijk:

de bouw van een of meer woningen;
de bouw van een of meer andere hoofdgebouwen;
de uitbreiding van een hoofdgebouw met ten minste 1.000 m² of met een of meer woningen;
de verbouwing van een of meer aangesloten gebouwen die voor andere doeleinden in gebruik of ingericht waren, voor woondoeleinden, mits ten minste 10 woningen worden gerealiseerd;
de verbouwing van een of meer aaneengesloten gebouwen die voor andere doeleinden in gebruik of ingericht waren, voor detailhandel, dienstverlening, kantoor of horecadoeleinden, mits de cumulatieve oppervlakte van de nieuwe functies tenminste 1.500 m² bedraagt;
de bouw van kassen met een oppervlakte van ten minste 1.000 m².

Bovendien is een exploitatieplan nodig als locatie-eisen (aan openbare ruimte of woningcategorieën) gesteld moeten worden en/of het bepalen van een tijdvak of fasering noodzakelijk is.

Geen exploitatieplan is nodig indien het verhaal van de kosten van grondexploitatie anderszins verzekerd is.

7.3 Financiële haalbaarheid

Ten behoeve van dit plan is een anterieure overeenkomst gesloten met VolkerWessels Bouw & Vastgoedontwikkeling Midden BV. In deze overeenkomst is het kostenverhaal opgenomen. Het opstellen van een exploitatieplan is derhalve in dit geval niet noodzakelijk. Het voorliggend bestemmingsplan is dan ook financieel haalbaar.

HOOFDSTUK 8 Communicatie

8.1 Inleiding

In artikel 3.1.1 van het Bro is vastgelegd dat tijdens de voorbereiding van een bestemmingsplan overleg moet worden gepleegd met instanties die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen die in het plan in het geding zijn. Daarbij zijn met name genoemd het waterschappen en diensten van provincie en Rijk. Ten aanzien van bekendmaking van het plan is artikel 3:6 van de Algemene wet bestuursrecht van toepassing.

Voorts is in artikel 3.1.6 van het Bro bepaald dat de uitkomsten van het in artikel 3.1.1 bedoelde overleg in de toelichting van het plan moeten worden beschreven.

8.2 Vooroverleg

Het conceptontwerpbestemmingsplan is ten behoeve van het vooroverleg, gestuurd naar:

Provincie Noord-Brabant
Waterschap Brabantse Delta
KPN
Brabant Water
Brandweer, Pro-actie en Preventie
Brandweer, risicobeheersing
Enexis
Nederlandse Gasunie
Ziggo
Tennet
Rijksdient voor het Cultureel Erfgoed
Wijkraad Zandberg West

Reacties zijn ontvangen van de instanties onder 1, 2, 6. De Provincie is akkoord met het plan en de Brandweer verwijst naar het standaardadvies. De overige instanties hebben niet gereageerd.

Het Waterschap Brabantse Delta geeft aan dat er inmiddels een nieuwe keur is en geeft aan dat de tekst hiervan opgenomen moet worden. Dit is inmiddels verwerkt in de toelichting

8.3 Zienswijzen

Na het wettelijk vooroverleg wordt dit bestemmingsplan gedurende zes weken ter visie gelegd als ontwerpbestemmingsplan. Binnen deze termijn is een ieder in de gelegenheid om zienswijzen op het plan in te dienen. De zienswijzen worden samengevat en van commentaar voorzien. Deze zienswijzen zullen worden beoordeeld op het feit of, en zo ja, in hoeverre het ontwerp aanpassing behoeft. Vervolgens zal het college de raad voorstellen het bestemmingsplan al dan niet gewijzigd vast te stellen.

Het ontwerpbestemmingsplan heeft vanaf 20 oktober 2016 gedurende zes weken voor een ieder ter inzage gelegen. Gedurende deze termijn zijn er 16 zienswijzen ingediend. Een aantal van deze zienswijzen hebben aanleiding gegeven tot het doorvoeren van aanpassingen in het bestemmingsplan ten opzichte van het in procedure gebrachte ontwerpbestemmingsplan.

8.4 Beroep

Na vaststelling wordt het plan voor de tweede maal zes weken ter visie gelegd. Gedurende deze periode kunnen belanghebbenden tegen het vaststellingsbesluit beroep instellen bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State. Indien geen beroep wordt ingesteld, is het plan na deze beroepstermijn onherroepelijk en treedt het plan in werking.