De locatie van het voormalige zwembad De Wisselslag aan de Petegemstraat, ook wel bekend als het Wisselslagterrein is in eigendom van de gemeente. De gemeente wenst deze locatie te verkopen ten behoeve van woningbouw. Voor de ontwikkeling van het terrein zijn met drie initiatiefnemers drie woningbouwplannen ontwikkeld op twee plots met in totaal een programma van maximaal 25 grondgebonden woningen en 16 zorgappartementen.

Noordelijk Plot, dit is het noordelijk plot waar door een samengestelde groep particulieren georganiseerd in een Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO) 17 grondgebonden wil realiseren.
Zuidelijk plot, deelplan 1, dit is het noordelijk deel van het zuidelijk plot waarop een ontwikkelaar 8 grondgebonden woningen wenst te realiseren, waarbij de kopers uit een catalogus een woning kunnen kiezen.
Zuidelijk PLot, deelplan 2, dit is het zuidelijk deel van het zuidelijk plot waar 16 appartementen voor personen met een beperking zijn voorzien.

Omdat de voorgestelde ontwikkeling past binnen het beleid van de gemeente om meer grondgebonden woningen en kleinschalig wonen in de vorm van particulier opdrachtgeverschap te bouwen, wil de gemeente meewerken aan dit initiatief.

Het doel van dit bestemmingsplan is de voorgenomen ontwikkeling mogelijk te maken.

1.2 Ligging en plangrenzen

Het plangebied aan de Petegemstraat ligt in de wijk Hoge Vucht in het noorden van Breda. Het plangebied wordt begrenst door de Petegemstraat in het westen, het water langs de Zwarte dijk in het noorden, groenvoorzieningen grenzend aan het Wommelgenhof in het oosten en groenvoorzieningen grenzend aan buurthuis de Wegwijzer aan de Steendorpstraat in het zuiden. In figuur 1 is de ligging en de begrenzing van het plangebied weergegeven.

[image]

Figuur 1: Ligging plangebied

1.3 Vigerend bestemmingsplan

In het nu geldende bestemmingsplan voor de wijk Hoge Vucht is het plangebied niet opgenomen, omdat toen nog te veel onduidelijk was over de ontwikkeling van de locatie. Het gehele plangebied ligt daarom in het 'oude' bestemmingsplan Hoge Vucht, vastgesteld door de gemeenteraad op 29 februari 1996 en onherroepelijk per 9 mei 1996. Op onderstaande figuur is een uitsnede van de plankaart weergegeven.

[image]

Figuur 2: Uitsnede uit bestemmingsplan Hoge Vucht

Uit de kaart blijkt dat het plangebied deels bestemd is als “Recreatieve voorzieningen” en deels als "Wijkgroen". Daarnaast heeft het plangebied de aanduidingen "wonen" en "maatschappelijke-, religieuze-, (para)medische-, sociale- en culturele doeleinden". Binnen het bouwvlak mogen woningen worden gebouwd in drie bouwlagen. Het huidige plan betreft echter de bouw van woningen die voor een deel buiten het bestaande bouwvlak komen te staan. Daarnaast wordt de bouw van de woningen nu beperkt tot een maximale hoogte van 10 meter en wordt ook het maximaal aantal woningen vastgelegd.

1.4 Planvorm

Voorliggend bestemmingsplan vormt het planologisch kader voor de ontwikkeling en het beheer van maximaal 41 woningen binnen twee bouwvlakken aan de Petegemstraat. Daar dit bestemmingsplan gericht is op een nog te ontwikkelen bouwplan, is er sprake van een zogenoemd ontwikkelingsplan.

1.5 Leeswijzer

In hoofdstuk 2 ‘Gebiedsanalyse’ zijn allereerst een analyse van de archeologie en het cultureel erfgoed opgenomen. Vervolgens wordt een ruimtelijke en functionele analyse van het plangebied weergegeven. Het hoofdstuk wordt afgesloten met de in het plangebied te verwachten ontwikkelingen. In hoofdstuk 3 ‘Beleid’ wordt het relevante ruimtelijke beleid van het rijk, de provincie en de gemeente beschreven. In hoofdstuk 4 komen de doelstellingen van het bestemmingsplan aan bod. Vervolgens komen in hoofdstuk 5 ‘Milieu en landschap’ de sectorale milieuaspecten zoals m.e.r., water, bodemkwaliteit, externe veiligheid, ecologie, enzovoorts aan bod. In hoofdstuk 6 is de juridische planbeschrijving opgenomen. In hoofdstuk 7 wordt de financiële uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan beschreven. Tot slot is hoofdstuk 8 ‘Communicatie’ gereserveerd voor de uitkomsten van het vooroverleg zoals bedoeld in artikel 3.1.1. van het Besluit ruimtelijke ordening, evenals een beschrijving van de verdere procedure.

HOOFDSTUK 2 Gebiedsanalyse

2.1 Inleiding

In dit hoofdstuk zijn achtereenvolgens het cultureel erfgoed, de ruimtelijke structuur en de functionele structuur van het plangebied uiteengezet. Aansluitend is de geplande ontwikkeling beschreven.

2.2 Cultureel erfgoed

Cultureel Erfgoed

In de nota Erfgoed in context ErfgoedVisie Breda 2008-2015 is vastgesteld dat het Bredase erfgoed de basis vormt van de Bredase identiteit en tevens de basis vormt van ruimtelijke ontwikkelingen in Breda. Om het erfgoed in brede zin op herkenbare wijze te kunnen inpassen in nieuwe ruimtelijke ontwikkelingsprocessen is een goede inventarisatie noodzakelijk. In deze toelichting worden de aanwezige cultuurhistorische waarden (archeologie, historische geografie en gebouwd erfgoed) globaal in beeld gebracht en wordt aangegeven hoe deze waarden beschermd worden.

Archeologie

Het plangebied is gelegen in het voormalige veengebied Hoge Vucht. Dit gebied werd afgeveend in de 14e eeuw. Het kleidek is vooral in de periode 1400-1550 gevormd en daarna aangevuld bij de militaire inundaties. Tot de bouw van de woonwijk Hoge Vucht was dit ook een beemdengebied. De turfwinning in het plangebied betekend echter niet automatisch dat er geen archeologische sporen aanwezig zijn. Als gevolg van de ontginning zullen deze zich dieper onder het maaiveld bevinden en zijn deze waarschijnlijk goed afgeschermd door de aanwezige kleilaag.

[image]

Figuur 3: Uitsnede uit de Beleidsadvieskaart Breda’s Erfgoed, deel 1 Archeologie

Op basis van de gegevens op de Beleidsadvieskaart “Breda’s Erfgoed, deel 1 Archeologie” blijkt dat voor het plangebied een lage archeologische verwachtingswaarde geldt. Bodemingrepen zijn in gebieden met een lage archeologische verwachtingswaarde in principe toegestaan. Archeologisch vooronderzoek is uitsluitend noodzakelijk bij MER-plichtige projecten en grootschalige inrichtingsplannen die een oppervlak van 5 ha of meer omvatten. Het project voor de bouw van de woningen is niet MER-plichtig en de bouwvlakken waarbinnen de woningen gebouwd gaan worden hebben een kleiner gezamenlijk oppervlak dan 5 ha. Een archeologisch onderzoek is derhalve niet nodig.

Historische geografie

De Hoge Vucht was van oudsher een nauwelijks bewoonde polder ten zuiden van de Lage Vuchtpolder. De polders kennen als gevolg van ontveningen in de veertiende en vijftiende eeuw een karakteristieke polderverkaveling van smalle, langgerekte kavels in noord-zuidrichting. Tot circa 1960 bleef de polder voornamelijk een agrarisch gebied, daarna ontwikkelde de Hoge Vucht zich als grootschalige woonwijk.

Binnen het plangebied bevinden zich geen historisch waardevolle relicten. Direct ten noorden van het plangebied ligt de Zwarte Dijk die behalve als waterkering ook dienst deed als verdedigingslinie ten tijde van de Tachtigjarige Oorlog.

Gebouwd erfgoed

In het plangebied bevinden zich geen beschermde monumenten.

2.3 Ruimtelijke structuur

De woonwijk Hoge Vucht is gelegen aan de noordrand van de stad en vormde, toen het gebouwd werd in de jaren '60 een aanzienlijke uitbreiding van de stad. De Hoge Vucht is een typerend voorbeeld van een wijk uit de jaren zestig: een wijk waarin functies nadrukkelijk zijn gescheiden. De voorzieningen, de woon- en werkgebieden en de recreatieve voorzieningen zijn in aparte zones ondergebracht. Het plangebied vormt een groene zone binnen de buurt Wisselaar waarbinnen de recreatieve voorziening in de vorm van een zwembad was gesitueerd.

De Petegemstraat, direct grenzend aan het plangebied is een erftoegangsweg. Ook de overige straten in de directe omgeving van het plangebied zijn erftoegangswegen. Deze straten zijn allemaal 30 km-wegen. De dichtsbijzijnde wijkontsluitingsweg is de Groene Dijk ten zuiden van de woonbuurt Wisselaar.

De planlocatie is momenteel onbebouwd. Een deel van het plangebied bestaat uit beplanting in de vorm van bomen en struiken. Het deel van het plangebied dat ontwikkeld gaan worden bestaat voor een deel uit grasland en is voor een deel verhard (voormalig parkeerterrein van het zwembad 'Wisselslag'). Het gebied is aan de oost en noordwestkant omgeven door woonbebouwing in de vorm van rijwoningen en aan de zuidwestzijde aan woonbebouwing in de vorm van flatgebouwen met zeven en tien bouwlagen. Aan de zuidzijde staat het gemeenschapscentrum de Wegwijzer met hieraan grenzend de Matheuskerk aan de Steendorpstraat.

2.4 Functionele structuur

De belangrijkste en meest voorkomende functie binnen de gehele wijk Hoge Vucht is wonen. Ter ondersteuning van de woonfunctie zijn nabij het plangebied een buurthuis, een kerk en enkele scholen aanwezig. Het park waarbinnen het plangebied ligt heeft voornamelijk een recreatieve functie.

HOOFDSTUK 3 Beleid

3.1 Inleiding

Bij het maken van een ruimtelijk plan wordt rekening gehouden met het beleid van hogere overheden (het rijk en de provincie) en de vastgestelde gemeentelijke beleidskaders. In dit hoofdstuk is het relevante ruimtelijke beleid voor het plangebied weergegeven.

3.2 Rijksbeleid

3.2.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR)

De 'Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte' (SVIR) is op 13 maart 2012 in werking getreden. De structuurvisie geeft een totaalbeeld van het ruimtelijk- en mobiliteitsbeleid op rijksniveau. Zo beschrijft het kabinet in de SVIR in welke infrastructuurprojecten zij de komende jaren wil investeren en op welke manier de bestaande infrastructuur beter benut kan worden. Het Rijk geeft daarbij meer ruimte aan provincies en gemeenten om in te spelen op de eigen situatie, zelf beslissingen te nemen en geeft ruimte aan burgers en bedrijven voor initiatief en ontwikkeling.

Met de Structuurvisie zet het kabinet het roer om in het nationale ruimtelijke beleid. Er is nu te vaak sprake van bestuurlijke drukte, ingewikkelde regelgeving of een sectorale blik met negatieve gevolgen voor de ontwikkeling van Nederland. Om dit te keren, brengt het Rijk de ruimtelijke ordening zo dicht mogelijk bij burgers en bedrijven, laat het meer over aan gemeenten en provincies en komen de burgers en bedrijven centraal te staan. Dit betekent minder nationale belangen en eenvoudigere regelgeving. Het aantal nationale belangen waarvoor ruimte nodig is, is teruggebracht van 39 naar 13. Voor deze 13 belangen is het Rijk verantwoordelijk en wil het resultaten boeken. Buiten deze 13 belangen hebben decentrale overheden beleidsvrijheid.

Een groot deel van deze belangen is juridisch geborgd in het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening en de Regeling algemene regels ruimtelijke ordening.

Het kabinet formuleert in de SVIR "ambities voor concurrentiekracht, bereikbaarheid, leefbaarheid en veiligheid". Door het Rijk wordt met de SVIR vooral nadruk gelegd op infrastructuur (bereikbaarheid en mobiliteit) en op de economische kracht (concurrentie en topsegmenten) van Nederland.

Hoewel hiermee de indruk lijkt te ontstaan dat, in vergelijking met het voorgaande Rijksbeleid, het belang van vitale en leefbare steden wordt ontkent, is niets minder waar. In de door het Rijk geformuleerde ambities komt de kwaliteit van de stad als woon- en leefmilieu helder naar voren. De kracht van de steden vormt een basisvereiste voor het beleid; de inzet op de economische aspecten en infrastructurele werken heeft immers geen enkele zin als niemand meer in de steden wil leven. Het Rijk zet in op een veilige en gezonde leefomgeving met een goede milieukwaliteit.

Voor Brabant en Limburg is een aantal opgaven van nationaal belang genoemd. Prioriteit krijgen de in het gebied gelegen Brainport Eindhoven en Greenport Venlo.

Specifiek voor Breda kan het volgende worden opgemerkt. Breda hoort samen met Tilburg, Etten-Leur, Roosendaal en Bergen op Zoom tot een samenhangende "stedelijke regio met een concentratie van topsectoren". Hierbij worden met name de sectoren ‘Chemie’ en ‘High Tech Systemen en Materialen’ genoemd. Ook het Nieuw Sleutelproject Breda (nieuwe stationsomgeving) wordt expliciet vermeld. Verder geldt, ook voor Breda, dat de ecologische hoofdstructuur beschermd moet worden.

Plangebied

Er worden geen nieuwe ontwikkelingen mogelijk gemaakt die in strijd zijn met een van de nationale belangen. Onderhavig bestemmingsplan is dus in lijn met de structuurvisie, aangezien geen nationale belangen in het geding zijn.

3.2.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro)

De nationale belangen uit de SVIR die juridische borging vragen, zijn in het 'Besluit algemene regels ruimtelijke ordening' (Barro, 1 oktober 2012) geborgd. In het Barro is een aantal projecten die van rijksbelang zijn, genoemd en met behulp van digitale kaartbestanden exact ingekaderd. Per project zijn vervolgens regels gegeven, waaraan bestemmingsplannen moeten voldoen. Onderwerpen waarvoor het Rijk ruimte vraagt zijn:

de mainportontwikkeling van Rotterdam;
de bescherming van de waterveiligheid in het kustfundament en in en rond de grote rivieren;
de bescherming en behoud van de Waddenzee;
de bescherming en behoud van enkele werelderfgoederen, zoals de Beemster, de Nieuwe Hollandse Waterlinie en de Stelling van Amsterdam;
de uitoefening van defensietaken;
veiligheid rond rijksvaarwegen;
toekomstige uitbreiding van hoofd(spoor)wegennet;
de elektriciteitsvoorziening;
de ecologische hoofdstructuur (EHS);
de veiligheid en bescherming van primaire waterkeringen buiten het kustfundament;
toekomstige rivierverruiming langs de Maas;
verstedelijking in het IJsselmeer;
duurzame verstedelijking.

Het kabinet heeft de keuze voor deze onderwerpen gemaakt in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte. Door de nationale belangen vooraf in bestemmingsplannen te borgen, wordt met het Barro bijgedragen aan versnelling van de besluitvorming bij ruimtelijke ontwikkelingen van nationaal belang en vermindering van de bestuurlijke drukte. De bedoeling is duidelijk: belemmeringen die de realisatie van de genoemde projecten zouden kunnen frustreren of vertragen worden door het Barro op voorhand onmogelijk gemaakt. Dat zal inderdaad kunnen leiden tot een versnelde uitvoering van die projecten.

Daar staat tegenover dat gemeenten die een bestemmingsplan opstellen dat raakt aan een belang van één van de projecten in het Barro, nauwkeurig de regelgeving van het Barro moeten checken. Gebeurt dat niet, dan bestaat het risico op een reactieve aanwijzing van Gedeputeerde Staten of van de Minister. Het effect daarvan is dat bepaalde onderdelen van het bestemmingsplan niet in werking treden.

Plangebied

Ladder voor duurzame verstedelijking

Voor wat betreft de nationale belangen in het Barro is voor het plangebied uitsluitend het belang 'ladder voor duurzame verstedelijking' van belang. Doel van de 'ladder voor duurzame verstedelijking' is een goede ruimtelijke ordening in de vorm van een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden. Met de ladder voor duurzame verstedelijking wordt een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten nagestreefd.

Breda heeft wat betreft de vraag naar verschillende functies, zoals wonen, bedrijven en detailhandel, afspraken gemaakt met de regio (regionaal ruimtelijk overleg). In het regionaal ruimtelijk overleg wordt, onder andere op basis van demografische gegevens, voor elke gemeente de behoefte aan de diverse functies vastgelegd. Breda heeft deze afspraken verankerd in eigen beleidsstukken. Voor wat betreft de stedelijke programmering voor wonen heeft de gemeente Breda de koers geformuleerd in de Structuurvisie Breda 2030 (vastgesteld door de gemeenteraad op 26 september 2013), zie ook paragraaf 3.4.1.

Hierin is aangegeven dat het regionaal afgestemde woningbouwprogramma voor Breda 6325 woningen bedraagt voor de periode tot 2023 en circa 5000 woningen voor de periode 2023-2030.

Dit betekent dat de gemeente keuzes dient te maken in de te realiseren bouwplannen.

In dit geval betreft het een bestemmingsplan dat, in vergelijking met de regeling in het geldende bestemmingsplan, een vermindering van het aantal woningen dat gebouwd mag worden omvat.

Verder zijn in het Barro geen regels en onderwerpen van toepassing die betrekking hebben op het plangebied. Er hoeven dus geen regels juridisch verankerd te worden in onderhavig bestemmingsplan.

3.3 Provinciaal beleid

3.3.1 Structuurvisie ruimtelijke ordening

In de 'Structuurvisie 2010-partiële herziening 2014' (1 januari 2011 in werking getreden en op 7 februari 2014 partieel herzien) is het beleid ten aanzien van de ruimtelijke ontwikkelingen in Brabant op hoofdlijnen uiteengezet.

De Structuurvisie geeft de samenhang weer tussen het beleid op het gebied van milieu, verkeer en vervoer en water. Daarnaast houdt de Structuurvisie ruimtelijke ordening rekening met het provinciaal beleid op economisch, sociaal-cultureel en ecologisch vlak. In de Structuurvisie ruimtelijke ordening geeft de provincie aan hoe zij omgaat met de ruimtelijke opgave voor de periode tot 2025, met een doorkijk naar 2040. Er gaat geen directe werking uit richting gemeentelijke besluitvorming. De Verordening ruimte (paragraaf 3.3.2) heeft wel een doorwerking naar gemeentelijke besluitvorming.

De ruimtelijke belangen en keuzes zijn in vier ruimtelijke structuren geordend. Binnen deze structuren worden de belangrijkste maatschappelijke ontwikkelingen opgevangen. De vier structuren zijn:

de groenblauwe structuur;
het landelijk gebied;
de stedelijke structuur;
de infrastructuur.

In onderstaande figuur is een uitsnede opgenomen uit de structurenkaart van de Structuurvisie.

[image]

Figuur 4: uitsnede uit de structurenkaart van de structuurvisie ruimtelijke ordening provincie Noord-Brabant

Plangebied

Het plangebied is als onderdeel van de bestaande stad op de bijbehorende kaarten aangegeven als 'stedelijk concentratiegebied' (zie figuur 4). In de stedelijke structuur wil de provincie het volgende bereiken:

concentratie van verstedelijking;
zorgvuldig ruimtegebruik;
meer aandacht voor ruimtelijke kwaliteit;
betere verknoping van stedelijke ontwikkelingen aan de infrastructuur;
versterking van de economische kennisclusters.

Binnen het stedelijk gebied is functiemenging, inbreiding, herstructurering en transformatie belangrijk, zodat er minder ruimte nodig is voor stedelijke uitbreidingen. Door de verstedelijking te concentreren, zijn er meer mogelijkheden om een hoog voorzieningenniveau in stand te houden en verder te ontwikkelen. Dat gebeurt rond goed ontsloten gebieden, zoals in dynamische stadscentra en op knooppunten van infrastructuur.

Onderhavig plangebied ligt in het stedelijk concentratiegebied. Het stedelijk concentratiegebied heeft een bovenlokale opvangtaak voor verstedelijking. De gemeenten maken in regionaal verband en met de provincie afspraken over de verdeling van het verstedelijkingsprogramma in de regionale overleggen. Zorgvuldig ruimtegebruik en toepassing van de ladder voor duurzame ontwikkeling zijn voorwaarden bij het maken van regionale afspraken.

3.3.2 Verordening ruimte

De 'Verordening ruimte 2014' (hierna: Verordening) (vastgesteld op 7 februari 2014 en per 19 maart 2014 in werking) is één van de uitvoeringsinstrumenten voor de provincie om haar doelen te realiseren. In de Verordening vertaalt de provincie de kaderstellende elementen uit het provinciaal en rijksbeleid in regels die van toepassing zijn op (gemeentelijke) bestemmingsplannen.

De onderwerpen die in de Verordening staan, komen uit de provinciale structuurvisie. Daarin staat welke belangen de provincie wil behartigen en hoe ze dat wil doen. De Verordening is daarbij een van de manieren om die provinciale belangen veilig te stellen. De regels in de Verordening gelden voor gemeenten en niet rechtstreeks voor burgers. Belangrijke onderwerpen in de Verordening zijn:

ruimtelijke kwaliteit;
stedelijke ontwikkelingen;
natuurgebieden en andere gebieden met waarden;
agrarische ontwikkelingen, waaronder de intensieve veehouderij;
overige ontwikkelingen in het landelijk gebied.

In de Verordening zijn regels opgenomen waaraan ruimtelijke plannen, zoals een bestemmingsplan, dienen te voldoen. De regels van de Verordening zijn, in lijn met het beleid uit de Structuurvisie ruimtelijke ordening, erop gericht om het merendeel van de stedelijke ontwikkelingen plaats te laten vinden in de stedelijke regio’s en in het bestaand stedelijk gebied.

Plangebied

Het plangebied ligt geheel in bestaand stedelijk gebied, 'stedelijk concentratiegebied' (figuur 3.2). De Verordening zegt over gebieden in stedelijk gebied dat 'bestemmingsplannen die voorzien in een stedelijke ontwikkeling uitsluitend gelegen moeten zijn in het bestaand stedelijk gebied'.

In het stedelijk concentratiegebied zijn de mogelijkheden om het bestaand stedelijk gebied beter te benutten door inbreiding en herstructurering en intensief en meervoudig ruimtegebruik van belang. Daarnaast moet aandacht worden besteed aan de mogelijkheden die compacte bouwwijzen - zoals het bouwen in de hoogte en steeds vaker ook in de diepte (de ondergrondse ruimte) - bieden om het ruimtegebruik te intensiveren. Ook moet bestaande, nieuwe of te herontwikkelen ruimte intensiever worden benut. Door verschillende functies op een locatie te combineren kan extra ruimtebeslag worden voorkomen of beperkt. In de stedelijke gebieden kan men denken aan het combineren van functies als wonen, werk en zorg.

Ook verwacht de provincie van gemeenten aangaande nieuwbouw van zelfstandige woningen dat zij bij de ontwikkeling en het opstellen van ruimtelijke plannen rekening houden met de afspraken, zoals die zijn gemaakt in het regionale planningsoverleg ('ladder van duurzame verstedelijking'). In paragraaf 3.2.2. is onderbouw waarom deze herontwikkeling hieraan voldoet.

3.4 Gemeentelijk beleid

3.4.1 Structuurvisie Breda 2030

De 'Structuurvisie Breda 2030' (vastgesteld door de gemeenteraad op 26 september 2013) geeft de gewenste ruimtelijke ontwikkeling tot 2030 weer en biedt een afwegingskader voor de stedelijke programmering. De structuurvisie dient als integrale basis voor bestemmingsplannen, ontwikkelingsvisies en beleidsdocumenten.

Het fundament voor de ontwikkeling van Breda naar 2030 is het ontwikkelen van een compacte, duurzame stad, waarin ruimte is voor initiatief. Uitgangspunt in de Structuurvisie voor wat betreft woningbouw is een betere aansluiting van de nieuwbouw op de bestaande voorraad en de ontwikkelende woningvraag. Vraag en aanbod moeten beter op elkaar afgestemd worden. Het is dus van belang dat een herprogrammering plaatsvindt, waarbij prioriteiten gesteld worden welke woningbouwplannen wel en geen doorgang mogen vinden. Het afstemmen van het woningaanbod op de woonvraag is een opgave voor markt en overheid. De gemeente voert de regie op het programma en zal samen met andere partijen en bewoners richting geven aan de projecten waarop wordt ingezet. Zij heeft hierbij vooral een regisserende, stimulerende en faciliterende rol. Wanneer de bevolkingsontwikkeling, de woningmarkt en de ambities rond het wonen vertaald worden naar het woonbeleid, komen de volgende accenten naar voren:

Realistisch programmeren;
Bijstellen, doseren en faseren van lopende plannen;
Schrappen van projecten die niet tot ontwikkeling komen;
Faciliteren van vernieuwende, onderscheidende en unieke woonlocaties;
Ondersteunen van initiatieven (zelfbouw);
Aandacht voor de vitaliteit van de dorpen en wijken;
Inzetten op duurzaamheid bestaande voorraad (o.a. particuliere woningverbetering);
Aandacht voor vergrijzing (nul-trede-woningen, thuis wonen met zorg in de buurt);
Huisvesten van jonge huishoudens;
Huisvesten van kwetsbare groepen en de benodigde kernvoorraad aan sociale huurwoningen;
GWI en bereikbaarheid voorzieningen;
Arbeidsmigranten en studenten en regulering kamermarkt.

Vertaald naar de bestaande en nieuwe woningvoorraad, geven de accenten voor het

woonbeleid het volgende beeld:

Bestaande voorraad:

Verduurzaming;
Bevorderen doorstroming;
Beleid rond woningsplitsing/ kamerverhuur/ inwonen/ samenwonen;
Renovatie en groot onderhoud in plaats van sloop (vooral op de langere termijn);
Sloop/ vervanging (vooral op de lange termijn);
Verdunnen in compact stedelijke woonmilieus en verdichten in centrum stedelijk en dorpse woonmilieu (nabij voorzieningen).

Nieuwbouw:

Kleinschalig en verspreid over alle woonsferen en woonmilieus;
Ruimte voor zelfbouw;
Inzetten op functiemenging;
Versterken karakter bestaande woonmilieus (gemêleerd);
Monitoring ontwikkeling vraagzijde en effecten realisatieteam;
Faseren en doseren grootschalige locaties;
Verzamelopgave vitaliteit dorpen.

Plangebied

Het plangebied wordt ingericht met maximaal 17 grondgebonden woningen op het noordelijk bouwvlak en maximaal 8 grondgebonden woningen op het zuidelijk bouwvlak. Deze (kleine) kavels zullen deels in de vorm van collectief particulier opdrachtgeverschap (CPO) en deels via het kiezen van een woning uit een catalogus worden ontwikkeld. Daarnaast wordt in het zuidelijk bouwvlak de realisatie van 16 zelfstandige gestapelde zorgwoningen voor een bijzondere doelgroep mogelijk gemaakt. Hiermee past de ontwikkeling in het beleid van de structuurvisie Breda 2030 voor wat betreft ruimte bieden voor zelfbouw en ook voor wat betreft realisatie van een gemêleerd woonmilieu.

Door het programma in dit bestemmingsplan te maximaliseren (maximaal 41 woningen) wordt ervoor gezorgd dat er realistisch is geprogrammeerd, wat in lijn is met de structuurvisie.

3.4.2 Woonvisie

De 'Woonvisie Breda', vastgesteld in oktober 2013, borduurt voort op de uitgangspunten van de Structuurvisie Breda 2030. Deze visie geeft een beeld van wonen in Breda in de toekomst. De Woonvisie beschrijft op hoofdlijnen de ontwikkelingen in het woondossier en wordt verder uitgewerkt in een uitvoeringsprogramma.

Breda wil voor iedereen een passend en duurzaam (t)huis bieden dat voldoet aan de wensen en behoeften. Dit doet de gemeente door uitvoering te geven aan drie ambities:

Zorgen voor een gedifferentieerd en doordacht woningbouwprogramma, met voldoende flexibiliteit en ruimte voor maatwerk;
Een comfortabele woningvoorraad die aansluit bij de behoeften van inwoners, nu en in de toekomst. De gemeente zet in op een duurzame en toekomstbestendige woningvoorraad en nieuwbouw;
Een (t)huis voor alle groepen inwoners. Speciale aandacht is er voor de groep kwetsbare inwoners die niet op eigen kracht in huisvesting kan voorzien.

De doelstelling ‘aantrekkelijk wonen voor iedereen’ is uitgewerkt voor enkele specifieke opgaven en doelgroepen, waaronder particulier opdrachtgeverschap, huisvesting van studenten en arbeidsmigranten en behoeften vanuit welzijn en zorg. De marktomstandigheden zijn in de afgelopen jaren sterk gewijzigd. Samen bouwen/aanbesteden levert een plus op doordat het een manier is om goedkoper te ontwikkelen en daarmee ook minder financiering benodigd is. Er is een toenemende belangstelling voor particulier en collectief particulier opdrachtgeverschap. In de visie is de ambitie uitgesproken om in diverse woonsferen kleine kavels (150-500m²) of te transformeren gebouwen aan te bieden voor zelfbouw. Uitgaande van het huidige woningbouwprogramma tot 2023 en op basis van de effectieve vraag, is er ruimte voor circa 350 kavels in de periode 2014-2020.

HOOFDSTUK 4 Doelstellingen van het bestemmingsplan

4.1 Doelstelling

Het doel van dit bestemmingsplan is het mogelijk maken van de bouw van maximaal 41 woningen op het terrein van het voormalige zwembad Wisselslag aan de Petegemstraat. Met deze ontwikkeling wordt een braakliggend terrein binnen de wijk Hoge Vucht bebouwd en wordt de kwaliteit van het groen voor de buurt verbeterd.

4.2 Beschrijving ruimtelijke randvoorwaarden

Ligging bouwvlakken

Binnen het plangebied zijn twee bouwvlakken gesitueerd waarbinnen woningen mogen worden gebouwd. De locatie van de bouwvlakken is gebaseerd op de inventarisatie van de bestaande bomenstructuur in het plangebied en de locatie van de bebouwing en verharding van het voormalige zwembad.

[image]

Figuur 5: Het plangebied in vogelvlucht met hierop duidelijk de 'lege' vlakken tussen de bestaande boomstructuur

Ruimtelijke uitgangspunten ontwikkeling Wisselslagterrein

Voor de ontwikkeling van het plangebied zijn onderstaande uitgangspunten opgesteld:

Een doelstelling van wijkontwikkeling in Hoge Vucht is het bevorderen van ruimtelijke, functionele en sociale integratie. De nieuwe ontwikkeling mag geen enclave vormen, in de vorm van een gesloten woonmilieu;
Er wordt gezocht naar een gedifferentieerde vorm van woningbouw (anders dan de bestaande eengezinswoningen en flats in de omgeving) die de aantrekkelijkheid van de wijk voor huidige wijkbewoners en bewoners van buitenaf verhoogt;
Bebouwing wordt zodanig gesitueerd dat dit niet leidt tot (sociale) onveiligheid in het openbaar groen wat er omheen ligt. Ook mag de oriëntatie van de bebouwing niet leiden tot een aantasting van de kwaliteiten van het openbaar groen. Dit betekent dat er geen bebouwing met achterkanten naar het omliggende groen is gericht;
Er wordt gebouwd in twee bouwblokken. In totaal mogen maximaal 41 woningen worden gebouwd: 17 woningen in het noordelijk bouwvlak en 24 in het zuidelijk bouwvlak, waarvan 16 zorgwoningen;
De bebouwing krijgt een maximale bouwhoogte van 10 meter;
Parkeren vindt plaats binnen de bouwblokken;
Het omliggende waardevolle groen dient gerespecteerd te worden en de groeipotentie hiervan behouden;
Versterken van de groene ruimte aan de Lage Vucht polder, waarbij een zichtverbinding met de polder mogelijk blijft;
Er blijft een oost – west fietsverbinding bestaan tussen de Petegemstraat en de fietsbrug richting Wommelgemhof;
Handhaven van de laanstructuur langs de Petegemstraat. De Petegemstraat wordt visueel en in maatvoering breder richting de Lage Vucht polder. Hier ontstaat een open en groene plek met verspreid liggende bomen.

[image]

Figuur 6: Ruimtelijke visie (Bron: gemeente Breda 2012)

Stedenbouwkundige opzet

De bovengenoemde uitgangspunten zijn, samen met de ontwikkelende partijen vertaald in een stedenbouwkundig ontwerp. Dit heeft geleid tot onderstaande ontwerpschets.

[image]

Figuur 7: Ligging en ontsluiting van de bouwvlakken

Er is gekozen om het noordelijk plot iets te draaien, zodat deze de richting van de Petegemstraat volgt en het straatprofiel zich naar de polder toe verbreed. Beide bouwblokken krijgen één centrale ontsluiting, welke aansluit op de kruising Petegemstraat en Kaprijkestraat. Hierdoor wordt het park slechts op één locatie doorsneden voor de ontsluiting van het autoverkeer. Dit betekent dat er slechts weinig groen langs de Petegemstraat gekapt hoeft te worden waardoor de waardevolle groenstructuur behouden blijft.

De randen van de bouwblokken worden versterkt door zoveel mogelijk aaneengesloten te bouwen, waarbij de oriëntatie van de woningen naar de buitenzijde is gericht. Dit voorkomt dat een naar binnen gerichte enclave ontstaat en de kwaliteit van het openbare groen in het park wordt aangetast door achtertuinen met schuurtjes en erfafscheidingen. Er ontstaan twee alzijdige bouwblokken die een ruimtelijke eenheid vormen in het groen.

[image]

Figuur 8: Alzijdige oriëntatie bouwblokken

De ontsluitingsweg geeft toegang tot de centraal gelegen parkeerplaatsen binnen in de bouwblokken.

Er wordt een voet-fietsverbinding aangelegd tussen de ontsluitingsweg en de bestaande fiets-voetbrug naar de flats aan de Hobokenstraat en het Wommelgemhof. Een wandelpad door het groen verbindt het bestaande wandelpad ten noorden van de wijk met het pad naar de fietsbrug.

In het plangebied worden zo min mogelijk bomen gekapt, zodat de te ontwikkelen bouwblokken in een robuuste groenstructuur met volwassen bomen komen te liggen. Het groen krijgt, ook voor de bestaande wijkbewoners, een meer openbaar karakter door de aanleg van een wandel- en fietspad.

Parkeren

Het parkeren ten behoeve van de nieuwe woningen vindt plaats binnen het bouwvlak waar de woningen zijn gesitueerd. Een deel van de parkeerplaatsen zal gerealiseerd worden op eigen terrein op de kavels van de woningen en een deel op een centraal gelegen openbare parkeerterreinen in de bouwvlakken te midden van de bouwkavels. Het benodigd aantal parkeerplaatsen is in het plan oplosbaar. Dit is berekend op basis van de huidige parkeernormen van 1,9 parkeerplaats per grondgebonden woning en 0,6 parkeerplaats per woning ter plaatse van de aanduiding ’Zorgwoningen (zw)’ (vastgelegd in de regels). Deze normen leveren bij een (maximaal) programma van 17 grondgebonden woningen in het noordelijk plot een parkeerbehoefte op van 32 parkeerplaatsen. In het zuidelijk plot levert dat, bij een programma van 8 grondgebonden woningen en 16 zorgappartementen, een parkeerbehoefte van 25 parkeerplaatsen op.

Parkeren in noordelijk plot:

Bij het bouwen van maximaal 17 woningen in het noordelijk plot, is binnen het noordelijk bouwvlak naar verwachting ruimte voor maximaal 31 parkeerplaatsen (5 op eigen terrein en 26 in openbaar gebied) i.p.v. de benodigde 32.In de ontheffingsregeling van het parkeer- en stallingsbeleid van de gemeente Breda staat beschreven dat indien er niet op eigen terrein geparkeerd kan worden dat er gekeken kan worden naar overcapaciteit of te creëren capaciteit in het openbaar gebied. Voor die ene parkeerplaats waar geen ruimte voor is in het noordelijk bouwvlak kan gebruik gemaakt worden van de overcapaciteit die er momenteel in de Petegemstraat is.

Parkeren in zuidelijk plot:

De (maximaal) 8 grondgebonden woningen hebben een parkeerbehoefte van 15 parkeerplaatsen, op iedere kavel van een grondgebonden woning zal 1 parkeerplaats gerealiseerd worden en de overige 7 binnen het bouwvlak in openbaar gebied. De 16 zorgappartementen hebben een parkeerbehoefte van 10 parkeerplaatsen die in principe allemaal in het bouwvlak in de openbare ruimte gerealiseerd zullen worden. Afhankelijk van de uitwerking van het bouwplan van de zorgappartementen is het mogelijk dat ook in dit zuidelijk bouwvlak ruimte tekort is voor 1 parkeerplaats. Als deze situatie zich voordoet, kan er ook voor deze parkeerplaats gebruik gemaakt worden van de overcapaciteit die er op dit moment is in de Petegemstraat.

Daarnaast zit er in het huidige parkeernormenbeleid ook een ontheffingsgrond voor te realiseren parkeerplaatsen bij tegenstrijdige beleidsdoelstellingen. Voor dit bestemmingsplan geldt dat gestreefd wordt naar goed betaalbare woningen met een goede kwaliteit van de openbare ruimte. Vanuit dit beleid is het niet gewenst om of minder woningen te realiseren of om extra parkeerplaatsen aan te leggen in de openbare ruimte van het park buiten de bouwvlakken.

[image]

Figuur 9: Indicatieve verkaveling en parkeeroplossing

Beeldkwaliteit

De ontwikkelende partijen hebben gezamenlijk een beeldkwaliteitplan opgesteld. Dit is besproken in de Commissie Ruimtelijk kwaliteit en de kern hiervan wordt beschreven in de mantelovereenkomst en de koopovereenkomsten tussen de partijen en de gemeente Breda.

Om de randen en de oriëntatie naar buiten te versterken is in het beeldkwaliteitplan aangegeven dat er extra aandacht dient te zijn voor de hoekoplossingen, waarbij alle hoeken zijn voorzien van gevelopeningen. De erfafscheidingen aan de buitenzijde van de blokken zijn gebouwd en sluiten aan bij de architectuur van de woningen. De erfafscheidingen aan de binnenzijde rondom de centraal gelegen parkeerplaats worden gezamenlijk ontworpen en vormgegeven. Om de eenheid van de bouwblokken te onderstrepen, is alle bebouwing voorzien van platte daken en wordt uitgevoerd in baksteen in verschillende grijstinten of wit stucwerk.

HOOFDSTUK 5 Milieu en landschap

5.1 Inleiding

Een duurzame stad is een stad waarin balans aanwezig is tussen people, planet en profit. De diverse milieufactoren in een plangebied moeten binnen wettelijke kaders blijven, en waar mogelijk de leefkwaliteit versterken. In dit hoofdstuk komen de individuele milieufactoren aan bod, waaruit de haalbaarheid op duurzaamheid blijkt.

5.2 Informele mer-beoordeling

Voor plannen en besluiten die belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu kunnen hebben moet vaak een milieueffect rapportage worden opgesteld. In het Besluit milieueffectrapportage is omschreven wanneer een m.e.r.-procedure of m.e.r.-beoordelingsprocedure gevolgd moet worden. Er wordt dan getoetst of:

de activiteit voldoet aan de definitie in het Besluit milieueffectrapportage;
de omvang groter is dan de in het Besluit milieueffectrapportage genoemde drempelwaarde;
de activiteit in het Besluit milieueffectrapportage genoemd is.

Voor activiteiten die genoemd worden in het Besluit milieueffectrapportage gelden drempelwaarden waarboven een m.e.r.-plicht (C-lijst) geldt of waarboven een m.e.r.-beoordelingsplicht (D-lijst) geldt. Het bevoegd gezag beoordeelt of de activiteit daadwerkelijk geen nadelige milieugevolgen kan hebben. Tevens kan sprake zijn van een m.e.r.-plicht in verband met de uitvoering van een passende beoordeling in het kader van de Nb-wet.

Toetsing ontwikkelingen

De voorgenomen ontwikkelingen in plangebied Wisselaar voldoen aan de definitie van een m.e.r.-beoordelingsplichtige activiteit; namelijk D11.2 “voor aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject”. De voorgenomen ontwikkelingen overschrijden de drempelwaarden niet (D-lijst, 2000 woningen). Daarom geldt een informele m.e.r.-beoordelingsplicht.

Het bestemmingsplan betreft woningbouw van ten hoogste 41 woningen. Dit vervangt de huidige functie van het terrein “recreatieve voorzieningen”. Het belangrijkste milieuaspect betreft de verkeersaantrekkende werking. Ten gevolge van de wijzigende functie zal het aantal verkeersbewegingen licht afnemen. Aangezien dit belangrijkste milieuaspect een positief resultaat heeft, is op voorhand te zeggen dat een mer-procedure niet noodzakelijk is.

Conclusie

De milieueffecten van de het bestemmingplan zijn minimaal neutraal tot licht gunstig. Er is er geen sprake van bijzondere omstandigheden ten aanzien van de kenmerken en locatie van het project. Tevens is er geen sprake van belangrijke nadelige effecten in cumulatie met de effecten van geplande ontwikkelingen of reeds gerealiseerde projecten in de omgeving. Het voeren van een volledige m.e.r.-procedure is niet nodig.

5.3 Bodem

Algemeen

Door het industriële verleden van Breda, kan er plaatselijk bodemverontreiniging aanwezig zijn. De gemeente Breda inventariseert zelf mogelijk verontreinigde locaties en combineert deze informatie met de vele bodemonderzoeken die worden uitgevoerd bij bouw, aan/verkoop en grondverzet. Al deze informatie is beschikbaar in bodeminformatiesystemen en wordt gebruikt bij beoordeling en advisering.

Een bodemverontreiniging is over het algemeen niet zichtbaar aanwezig. Daarom speelt de bodemkwaliteit in de beleving van de gebruikers van de ruimte een relatief kleine rol. Toch kan een eventuele bodemverontreiniging nieuwe ontwikkelingen frustreren omdat de kosten van een sanering te hoog zijn. Daarnaast kan een (vermoeden van) bodemverontreiniging leiden tot ontrust bij de omwonenden. Het plangebied heeft sinds de jaren 60 een gebruiksfunctie gehad. Grootschalige bedrijfsactiviteiten hebben hier niet plaatsgevonden. Door veel bodemonderzoeken in de directe omgeving is een duidelijk beeld van de bodemkwaliteit in het plangebied.

Regelgeving

Voor bodem en bodemverontreiniging is de Wet bodembescherming, inclusief de aanvullende besluiten leidend. De Wet bodembescherming kent nieuwe gevallen van bodemverontreiniging (ontstaan na 1 januari 1986) waarbij er sprake is van een saneringsplicht die direct van kracht is. Voor oude gevallen van bodemverontreiniging is de start van de sanering met de nieuwe Wet bodembescherming afhankelijk van de ontoelaatbare risico's voor de mens, verspreiding of het milieu nu en in de toekomst. De saneringsverplichtingen zijn voortaan gekoppeld aan ontoelaatbare risico's die samenhangen met het (toekomstig) gebruik van de bodem.

Het gemeentelijk beleidskader voor bodem van de gemeente Breda is verwoord in de Verordening bodemsanering. Hierin is het functiegericht en kosteneffectief saneren opgenomen en zijn de regels ten aanzien van het omgaan met asbest in de bodem toegevoegd. In 2015 is Breda een eind op weg richting de landelijke doelstelling: een stad op een stevige, leefbare en duurzamere bodem, die geschikt is voor een breed gebruik. Alle historische bodemverontreinigingen zijn gesaneerd of beheersbaar geworden.

In de Bouwverordening is opgenomen dat de gemeente bij het verlenen van een bouwvergunning moet toetsen of de bodemkwaliteit geschikt is voor het toekomstige gebruik van de locatie. Hierbij wordt getoetst of er geen gezondheidsrisico's zijn voor de toekomstige gebruikers.

In de nota ‘De Bredase grondslag Bodembeleid, uitvoering en procedures’ (januari 2009) is vastgelegd welke eisen de Gemeente Breda stelt aan bodemonderzoeken, saneringsplannen en saneringsverslagen.

De algemene doelstelling van het Rijk is dat in 2030 alle ernstige verontreinigingen van de (water)bodem zijn gesaneerd en /of onder controle zijn.

Onderzoek

Binnen het plangebied zijn in het verleden enkele bodemonderzoeken uitgevoerd. Uit deze onderzoeken blijkt dat de bodemkwaliteit in het bestemmingsplangebied over het algemeen geen belemmering voor toekomstige ontwikkelingen vormt.

Plaatselijk kunnen verontreinigingen in de bodem zijn ontstaan. In het kader van de omgevingsvergunningsaanvraag zal een verkennend bodemonderzoek worden vereist. Overtollige grond wordt hergebruikt middels de regels die zijn opgenomen in het Besluit Bodemkwaliteit.

Conclusie

Binnen het plangebied is, gelet op de bodemkwaliteit, sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. Bij een omgevingsvergunningsaanvraag moet de bodemkwaliteit in kaart worden gebracht. Indien nodig moeten hierop acties worden ondernomen.

5.4 Water

Algemeen

Mede ten gevolge van waterproblemen die aan het eind van de twintigste eeuw in Nederland optraden ten gevolge van hevige regenval, is het besef gegroeid dat water een belangrijke plaats verdient in nieuwe ruimtelijke plannen. Dit met de zeespiegelstijging, toenemende neerslag en rivierwaterafvoer en verdergaande bodemdaling in het achterhoofd. Sleutelbegrippen hierbij zijn: meer ruimte voor water en waterbewust bouwen en inrichten.

Beleid

Het beleid is er op gericht om het watersysteem op orde te brengen en vervolgens op orde te houden. Dit betekent dat er zo min mogelijk wateroverlast ontstaat en dat de waterkwaliteit goed blijft. Het beleid van het waterschap is gericht op het voorkomen van rechtstreekse lozingen op het oppervlaktewater. De voorkeursvolgorde voor het omgaan met hemelwater is 'vasthouden, bergen, afvoeren'. Ten aanzien van de waterkwaliteit is de voorkeursvolgorde: 'schoonhouden, scheiden en zuiveren'.

Voor nieuwbouwinitiatieven is het uitgangspunt dat deze ‘waterneutraal’ dienen te zijn. Dit betekent dat de ontwikkelingen niet mogen leiden tot verslechteringen aan het watersysteem. Voorkomen moet worden dat het water versneld afvoert ten gevolge van een toename van het verhard oppervlak. Schone oppervlakken worden indien mogelijk niet op het rioleringssysteem aangesloten. Indien noodzakelijk wordt het bij voorkeur aangesloten op een gescheiden hemelwaterstelsel. Voor daken, goten en overige regenwatervoorzieningen en wegverhardingen dienen bij voorkeur niet-uitlogende bouwmaterialen te worden gebruikt. Om de waterkwaliteit te verbeteren, wordt ook in bestaande situaties waar mogelijk schoon verhard oppervlak afgekoppeld van het rioolstelsel. Deze oppervlakken krijgen een eigen afvoervoorziening, waardoor het gemengd stelsel minder wordt belast. Hiermee wordt het aantal overstortgebeurtenissen met vervuild water vanuit het gemengde stelsel verminderd.

In de nieuwe Waterwet (december 2009) is duidelijk omschreven wie waarvoor verantwoordelijk is. Een van de zaken die hier uit voortvloeien is dat een particulier in eerste instantie zelf verantwoordelijk is voor de verwerking van het hemelwater en grondwater op zijn eigen terrein. In dit kader verwacht de gemeente in de toekomst meer inspanning van de particulier om zelf maatregelen te nemen om wateroverlast te voorkomen. Dit uitgangspunt is opgenomen in het door de gemeenteraad vastgestelde 'Verbreed Gemeentelijk rioleringsplan’ en het ‘gemeentelijke hemel- en grondwaterbeleid. Concreet gesteld dient er altijd een inspanning gedaan te worden om het watersysteem te verbeteren; zowel bij toevoeging van verhard oppervlak als bij vervanging van verhard oppervlak. Hierbij kan gedacht worden aan de aanleg van retentievoorziening op eigen terrein bijvoorbeeld met groene daken.

Huidige situatie

Het plangebied ligt in het noorden van Breda en is grotendeels onverhard. Een deel van het terrein is nu voorzien van verharding dat het water infiltreert en niet afvoert op het riool. In en rond het plangebied is een vrij uitgebreid stelsel van oppervlaktewater aanwezig. In dit oppervlaktewater wordt de kwel opgevangen. Het gebied Hoge Vucht kent hogere grondwaterstanden. Hiermee dient rekening gehouden te worden bij de bouw van de woningen.

Het oppervlaktewater wordt via het gemaal Moerlaken naar de Mark gepompt. Op onderstaande kaart zijn de categorie A-waterlopen in het gebied weergegeven. Deze waterlopen zijn in beheer bij het waterschap. De waterhuishoudkundige functie dient behouden te blijven. Hierbij dient rekening gehouden te worden met de onderhoud stroken. De onderhoudstrook wordt bij Wisselaar niet of nauwelijks gebruikt omdat het waterschap onderhoudt vanaf het water, maar als de strook bebouwd wordt moeten daar afspraken over worden gemaakt (vergunning). De A-watergang in het plangebied wordt onderhouden middels een obstakelvrije strook van 5 meter langs het oppervlakte water.

[image]

Figuur 10: Categorie A-waterlopen

Binnen de bestaande wijk ligt voor het grootste gedeelte een gemengd rioolstelsel. Dit betekent dat het vuile water en het hemelwater in een buis wordt afgevoerd.

[image]

Figuur 11: Provinciale Waterverordening

Het overgrote deel van het plangebied ligt in een gebied dat in de provinciale Waterverordening is aangeduid als volledig beschermd gebied (groen) en attentiezones (gearceerd (donkerder groen) op bovenstaande kaart). Binnen deze zones zijn geen waterhuishoudkundige ingrepen toegestaan, tenzij deze zijn gericht op het verbeteren van de condities van de natuur. Dit betekent voor het plangebied dat compensatie van extra verhard oppervlak nodig is en er extra aandacht moet zijn voor het ecologisch invullen van die compensatie.

Ontwikkelingen

In het bestemmingsplan wordt extra bebouwing en verharding toegestaan, waardoor een wateropgave ontstaat. Het plan realiseert circa 4300 m²uitgeefbaar terrein waarvan circa 80% verhard zal zijn en wordt aangesloten op het rioolstelsel, verder wordt circa 1300 m² verharding, in de vorm van openbare ruimte, aangesloten op het rioolstelsel. Een deel van de nieuwe verharding in het plangebied (de paden en wegen aan de buitenzijde van de bouwvlakken en de parkeerplaatsen) wordt niet op de riolering aangesloten , maar laat het regenwater in het groen aflopen of wordt uitgevoerd met water doorlatende verharding.

De toename van 4700 m² verharding levert bij een norm van 600 m³/hectare een opgave van 280 m³. Deze extra bergingscapaciteit kan worden gevonden middels uitbreiding van het bestaande oppervlaktewaterstelsel. Bij een peilstijging van 0,5 meter betekent dit dat een oppervlak van 560 m² extra waterretentie nodig is.

Watertoets

Deze waterparagraaf is in samenspraak met het waterschap opgesteld. Hiermee is voldaan aan de

watertoets.

5.5 Ecologie

Algemeen

Natuur en groen wordt over het algemeen positief gewaardeerd. Zowel in als buiten de stad vertoeven veel mensen in hun vrije tijd graag in de bossen en de parken in en rond de stad. De aanwezigheid van voldoende groen op een bereikbare afstand bepaalt voor een belangrijk deel de leefbaarheid van een woongebied. Ook de aanwezigheid van dieren, bijvoorbeeld vogels, in de stad wordt over het algemeen als positief ervaren. De aanwezigheid van voedsel-, nest- en rustgebied is voor deze dieren van essentieel belang.

Natuur is een vast onderdeel van de kwaliteit van de stad. Natuur kent een grote diversiteit, wat blijkt uit een toename van de soortenrijkdom van zowel planten als dieren.

Natuur heeft verschillende functies: van voetbalveldje in de straat tot leefgebied van de das. Ook in de woonwijken is natuur dichtbij huis te vinden. Op loopafstand (zo’n 200 meter) zijn er groen-rustplaatsen.

Huidige ecologische kwaliteit

De ecologische waarden beperken zich de groenstructuren binnen het plangebied en de oever van de watergangen aan de noord en oostzijde van het plangebied.

Ruimtelijke beleid

De Brabantse natuur is in de loop der jaren sterk onder druk komen te staan door verstedelijking en schaalvergroting en intensivering van de agrarische sector. Veel natuurgebieden gingen verloren. Ook werd er steeds meer infrastructuur aangelegd zoals wegen en spoorlijnen. Al deze ontwikkelingen zorgden er voor dat de natuur sterk af nam en werd versnipperd.

Om de achteruitgang van het areaal natuur te stoppen is in 1990 de ecologische hoofdstructuur (EHS) door het rijk vastgesteld in het “Natuurbeleidsplan”. Aansluitend heeft de provincie de EHS vast gelegd in de Verordening Ruimte (2014). De doelstelling van de EHS is het behoud, het herstel en de ontwikkeling van nationaal en internationaal belangrijke ecosystemen. Dit dient onder andere te door middel van de ruimtelijke veiligstelling in bestemmingsplannen.

Een onderdeel van de EHS is de ecologische verbindingszones (EVZ’s). Dit zijn stroken natuur die natuurgebieden met elkaar moeten gaan verbinden om zo de versnippering tegen te gaan. Dit hoeft niet aaneengesloten natuurstroken te zijn, het mogen ook kleine vlakvormige landschapselementen.

[image]

Figuur 12: Verordening Ruimte 2014; lichtgroen = EHS

Op de bovenstaande kaart is te zien dat het dichtstbijzijnde EHS gebied ten noorden van de Zwartedijk ligt. Er ligt geen EVZ op korte afstand van het plangebied.

Per ontwikkeling dient rekening gehouden te worden met de mogelijke effecten op EHS en EVZ’s. Hiervoor dient per ontwikkeling dan ook een natuurwaardenonderzoek te worden uitgevoerd. Omdat het plangebied op afstand ligt en er ook door het plan geen externe effecten te verwachten zijn op de EHS is een onderzoek niet nodig.

Aansluitend op de EHS heeft de gemeente Breda een ecologische groenstructuur opgesteld (de GEHS). Het beleid is er op gericht om de bestaande ecologische groenstructuur te handhaven en waar mogelijk te versterken. Waar handhaving van de bestaande structuur niet mogelijk is, dient dit gecompenseerd te worden. Hierbij is het van vitaal belang voor het systeem dat de ecologische verbindingen in stand blijven.

[image]

Figuur 13: Gemeentelijke ecologische groenstructuur (plangebied globaal rood omlijnd)

Ook voor de GEHS geldt dat er per ontwikkeling rekening gehouden dient te worden met de mogelijke effecten op gemeentelijke groenstructuur. Op de bovenstaande kaart is te zien dat het noordelijk deel van het plangebied is gelegen in de GEHS. Dit deel van het plangebied ligt buiten de grenzen van de bouwvlakken waar gebouwd gaat worden. In dit deel van het plangebied zal de inrichting van de groene openbare ruimte worden afgestemd op de doelstellingen van de GEHS en zal dit deel op een ecologische manier beheerd gaan worden.

Op ruim 6 km afstand van het plangebied ligt het Natura 2000 gebied “Ulvenhoutse bos”. In het kader van de Natuurbeschermingswet 1998 dient beoordeelt te worden of er nadelige effecten te verwachten zijn op de beschermde habitats en/of soorten waarvoor dit Natura 2000 gebied is aangewezen. Omdat het plangebied op (grote) afstand van het Natura 2000 gebied ligt zijn alleen externe effecten mogelijk. Dit kan alleen veroorzaakt worden door een toename van de stikstofdepositie op dit gebied. Een toename van stikstofemissie uit het plangebied wordt veroorzaakt door het stoken van gas en door verkeer. Het plan voorziet in de bouw van slechts 41 goed geïsoleerde woningen die bovendien een beperkte aantal voertuigbewegingen veroorzaken. En bovendien komt de stikstof vrij op relatief grote afstand van het plangebied. Er zijn dan ook geen effecten te verwachten op het natura 2000 gebied “Ulvenhoutse Bos” en daardoor ook niet op verder weg gelegen Natura 2000 gebieden.

Soorten beleid

Sinds 1 april 2002 is de Flora- en faunawet van kracht. Het doel van deze wet is het in stand houden en beschermen van in het wild voorkomende planten- en diersoorten. Een van de uitvloeisels van deze regelgeving is dat de effecten van nieuwe plannen op de planten- en diersoorten die in een gebied aanwezig zijn beoordeeld dienen te worden. Indien de nieuwe plannen een negatieve invloed heeft op de aanwezige soorten dient ontheffing aangevraagd te worden. Of deze ontheffing verleend wordt is afhankelijk van de bijzonderheid van de soorten en het al dan niet nemen van compenserende maatregelen.

Op 6 oktober 2012 is er een Quickscan uitgevoerd. Uit deze Quickscan bleek dat er geen significante effecten te verwachten zijn op beschermde soorten. Echter kon dit niet met zekerheid worden vastgesteld met betrekking tot de vleermuizen. Daarom is er op 23 november 2013 een Quickscan uitgevoerd specifiek naar vleermuizen. Hieruit bleek dat aanvullend onderzoek dient plaats te vinden naar vleermuizen. Dit onderzoek is in het voorjaar van 2015 gestart. Uit dit onderzoek is gebleken dat binnen het plangebied geen voortplantingsplaatsen en vaste rust- en verblijfplaatsen van gewone dwergvleermuis aanwezig zijn, wel grenzend er aan. De bossages binnen en de watergangen grenzend aan het plangebied maken wel deel uit van het essentieel functioneel leefgebied van verblijfplaatsen die wel aanwezig zijn direct grenzend aan het plangebied. Er is geen ontheffing van de flora- en faunawet nodig. Wel zijn mitigerende maatregelen noodzakelijk met betrekking tot het behoud van de aanwezige bossages en bomen en het beperken van het voeren van verlichting aan de randen van het plangebied.

5.6 Luchtkwaliteit

Algemeen

Door de uitstoot van uitlaatgassen door onder andere de industrie en het verkeer komen schadelijke

stoffen in de lucht. Vooral langs drukke wegen kunnen de concentraties van verschillende stoffen zo

hoog zijn dat deze de gezondheid kunnen aantasten. Om te voorkomen dat de gezondheid wordt

aangetast door luchtverontreiniging dient bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen rekening gehouden te

worden met de luchtkwaliteit ter plaatse.

Op 15 november 2007 is de Wet luchtkwaliteit in werking getreden. De Wet Luchtkwaliteit is een

implementatie van de Europese regelgeving en bevat luchtkwaliteitsnormen voor de stoffen

zwaveldioxide, stikstofoxiden en stikstofdioxide, fijn stof, lood, koolmonoxide en benzeen. Nieuwe

ontwikkelingen dienen getoetst te worden aan de grenswaarden die hierin zijn opgenomen. Een

grenswaarde geeft de kwaliteit aan die op een bepaald tijdstip ten minste moet zijn bereikt, en die,

waar zij aanwezig is, ten minste moet worden in stand gehouden. In Breda voldoet de luchtkwaliteit overal aan de gestelde grenswaarden.

Beleid

Vanaf 1 augustus 2009 is het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL) in werking. Nederland hoeft op die manier later aan de Europese regelgeving te voldoen. Conform artikel 5.16 van de Wet milieubeheer is voor een ontwikkeling dat ‘niet in betekenende mate’ (NIBM) bijdraagt aan de luchtkwaliteit, geen uitgebreid luchtkwaliteitonderzoek nodig en kan de ontwikkeling zonder toetsing aan de luchtkwaliteitseisen doorgang vinden.

VROM heeft de definitie van 'in betekenende mate' vastgelegd in een algemene maatregel van bestuur (AMvB). Projecten die de concentratie CO2 of fijn stof met meer dan 3% van de grenswaarde verhogen, dragen in betekenende mate bij aan de luchtvervuiling. Dit criterium is een 'of-benadering'. Als een project voor één stof de 3%-grens overschrijdt, dan verslechtert het project 'in betekenende mate' de luchtkwaliteit. Deze 3%-grens is voor een aantal categorieën projecten in een ministeriële regeling omgezet in getalsmatige grenzen, bijvoorbeeld:

a. woningbouw 1.500 woningen netto bij 1 ontsluitingsweg, 3.000 woningen bij 2 ontsluitingswegen;

b. kantoorlocaties: 100.000 m² bruto vloeroppervlak bij 1 ontsluitingsweg, 200.000 m2 bruto vloeroppervlak bij 2 ontsluitingswegen.

Besluit gevoelige bestemmingen

Op 15 januari 2009 is het Besluit ‘gevoelige bestemmingen (luchtkwaliteitseisen)’ in Staatsblad nr. 14 gepubliceerd, waarna het besluit op 16 januari in werking getreden is. Het besluit is gericht op bescherming van mensen met een verhoogde gevoeligheid voor fijn stof (PM10) en stikstofdioxide (NO2), met name kinderen, ouderen en zieken. Daartoe voorziet het besluit in zones waarbinnen luchtkwaliteitsonderzoek nodig is: 300 meter aan weerszijden van rijkswegen en 50 meter langs provinciale wegen, gemeten vanaf de rand van de weg. Waar in zo’n onderzoekszone de grenswaarden voor PM10 of NO2 (dreigen te) worden overschreden, mag het totaal aantal mensen dat hoort bij een ‘gevoelige bestemming’ niet toenemen. Met deze Amvb wordt de bouw van zogenaamde ‘gevoelige bestemmingen’, zoals een school, in de nabijheid van (snel)wegen beperkt.

Onderzoek

Met de NIBM-tool die door het ministerie van I&M is ontwikkeld, kan snel en doelmatig een uitspraak worden gedaan over de mate waarin een ontwikkeling bijdraagt aan de luchtkwaliteit in de omgeving. In onderstaand figuur is deze tool ingevuld, waarbij wordt uitgegaan van de huidige ‘oude bestemming’ vs de gewenste ontwikkeling. In dat geval kan worden uitgegaan van een toename van 0 voertuigen per etmaal. Dit aantal draagt niet in betekenende mate bij.

[image]

Conclusie

In het plangebied zijn geen beperkingen vanwege luchtkwaliteit aanwezig door de gewenste ontwikkeling.

5.7 Geluid

Algemeen

Geluid is één van de factoren die de beleving van de leefomgeving in belangrijke mate bepalen. Door

de toename van het verkeer en de bedrijvigheid wordt de omgeving in steeds sterkere mate belast

met geluid. Dit leidt tot steeds meer klachten. In een aantal gevallen wordt de gezondheid beïnvloed

door geluid. Hoge geluidsniveaus kunnen het gehoor beschadigen en ook de verstoring van de

slaap kan op de lange duur slecht zijn voor de gezondheid. Door de toename van het geluid in de

omgeving, wordt de behoefte aan stilte steeds meer als een noodzaak gevoeld. Om deze zaken te ondervangen zijn normen opgenomen in wetten. Met name de Wet geluidhinder, de Luchtvaartwet en de Wet milieubeheer zijn in dit kader van belang. Deze normen ondervangen echter slechts voor een deel de problemen. Zo richt de wetgeving zich op zogenaamde gevoelige objecten zoals woningen, scholen en ziekenhuizen. Over het geluid in natuur- of buitengebieden zijn geen normen in wetten opgenomen, terwijl ook dit geluid als storend wordt ervaren. Dit gegeven wordt ook in het Nationaal Milieu Plan onderkend. Om de leefbaarheid te verbeteren of tenminste te handhaven, richt het beleid zich vooral op de bron van het geluid.

Beleid

De doelstelling ten aanzien van geluid is dat de geluidkwaliteit inzichtelijk, bekend en aanvaardbaar is. "Een dynamische stad met stille plekken, beperkte hinder en met voldoende rust”.

Bij nieuwe ontwikkelingen dient de geluidssituatie in beeld gebracht worden. De geluidniveaus op de

gevel van nieuwe gebouwen worden getoetst aan de geluidnormen. Het wettelijk kader voor wegverkeerslawaai, spoorlawaai en industrielawaai wordt gevormd door de Wet geluidhinder. Verder is door de gemeente Breda het ontheffingenbeleid Wet geluidhinder vastgesteld. Hierin zijn regels omtrent het verlenen van hogere waarden vastgelegd. Vliegtuiglawaai wordt geregeld in de Luchtvaartwet. Geluidbronnen van inrichtingen in het kader van de Wet milieubeheer worden op basis van de methodiek van de VNG in kaart gebracht.

In bestemmingsplan ‘Wisselslagterrein’ is sprake van wegverkeersgeluid. Het plangebied bevindt zich echter niet binnen de zone van wegen. Er is wel onderzoek gedaan naar de effecten van wegverkeerslawaai op de voorgenomen ontwikkeling. Ook is het effect van de ontwikkeling op de omgeving in kaart gebracht. Op basis hiervan wordt inzichtelijk of er sprake is van een goede ruimtelijke ordening. Het model is in dit geval worstcase opgezet; een gemaximaliseerde bouwdichtheid op korte afstand van de weg. De bijbehorende niveaus zijn dan ook worstcase. In onderstaande figuur staan de resultaten weergegeven voor het effect van de ontwikkeling.

[image]

Figuur 14: Geluidinvloed gezoneerde wegen (Lden zonder correcties)

Conclusie

De niveaus ter plaatse van zowel de ontwikkeling, alsmede de bestaande woningen zal ten hoogste 54 dB bedragen vanwege wegverkeerslawaai (excl correcties art 110g Wgh). Dit soort niveaus zijn in een woongebied algemeen geaccepteerd. Binnenniveaus zijn eenvoudig te borgen met dergelijke niveaus. De conclusie is dat het milieuaspect “geluid” totstandkoming van het bestemmingsplan niet in de weg staat.

5.8 Bedrijven en milieuzonering

Algemeen

De aanwezigheid van bedrijven kan de kwaliteit van de leefomgeving beïnvloeden. Bedrijven kunnen

geur, stof, geluid en gevaar ten gevolg hebben. Voorkomen moet worden dat bedrijven hinder

veroorzaken naar de omgeving, vooral indien het woongebieden of andere gevoelige bestemmingen

betreft. Daarnaast moeten bedrijven zich kunnen ontwikkelen en eventueel uitbreiden. Om dit te

bereiken is het van belang dat bedrijven en gevoelige bestemmingen ruimtelijk goed gesitueerd

worden zodat de bedrijven zo min mogelijk overlast opleveren en woongebieden de bedrijven zo min

mogelijk beperken in hun bedrijfsvoering.

Beleid

Milieu, economie en ruimtelijke ordening worden in samenhang beschouwd. Hierbij wordt gestreefd

naar het maximaal haalbare milieurendement. Economische groei gaat hand in hand met een

vermindering van de milieubelasting. De gemeente, bedrijven en instellingen zijn in dialoog over het te

voeren milieubeleid en wisselen kennis uit.

De mate en de ernst van de invloed van een bedrijf is mede afhankelijk van het type en de omvang

van het bedrijf. In de uitgave “Bedrijven en milieuzonering” uitgegeven door de VNG is per bedrijfstype een globale indicatie gegeven van het invloedsgebied voor de aspecten geur, stof, geluid en gevaar. Op basis van het aspect met de grootste afstand zijn de bedrijven in de volgende categorieën ingedeeld:

Categorie 1 : grootste afstanden 0 en 10 meter
Categorie 2 : grootste afstanden 30 meter
Categorie 3 : grootste afstanden 50 en 100 meter
Categorie 4 : grootste afstanden 200 en 300 meter
Categorie 5 : grootste afstanden 500, 700 en 1000 meter

De afstanden gelden in principe tussen de perceelsgrens van het bedrijf (bij een gangbare

perceelsgrootte en -indeling) en anderzijds de gevel van een woning. De afstanden in

bovengenoemde uitgaven moeten als indicatief gezien worden. Doordat de omvang van bedrijven kan verschillen en omdat bedrijven maatregelen kunnen nemen om de invloed te beperken kan de

invloedssfeer in werkelijkheid afwijken van bovengenoemde afstanden. De uiteindelijke afstemming

tussen de hinder van het bedrijf en de omgeving wordt geregeld in het kader van de Wet

milieubeheer.

Onderzoek

Het plangebied wordt niet overlapt door invloedscirkels van nabij gelegen bedrijven. Ook het Industrieterrein Breda-Noord heeft geen invloedszone die reikt tot aan het plangebied. Vanuit het oogpunt van bedrijven en milieuzonering zijn er geen beperkingen aanwezig.

5.9 Externe veiligheid

Algemeen

Externe veiligheid heeft betrekking op de risico’s die mensen lopen ten gevolge van mogelijke ongelukken met gevaarlijke stoffen bij bedrijven en transportverbindingen (wegen, spoorwegen, waterwegen en buisleidingen). Externe veiligheid gaat nadrukkelijk niet over de veiligheid van de mensen die werkzaam zijn binnen het bedrijf of de betreffende transportroute.

De doelstelling ten aanzien van externe veiligheid voor Breda is:

‘In 2015 zijn de risico’s inzichtelijk, bekend en aanvaardbaar. Waar noodzakelijk liggen rampenplannen en vluchtroutes klaar. De hulpverleningsdiensten zijn opgeleid en de Bredanaars weten wat ze moeten doen bij gevaarlijke situaties.’

Regelgeving

Omdat de gevolgen van een ongeluk met gevaarlijke stoffen groot kunnen zijn, zijn de aanvaardbare risico’s vastgelegd in diverse besluiten en regelingen. De belangrijkste regelingen zijn:

Circulaire 'Risiconormering Vervoer Gevaarlijke stoffen', Staatscourant 4/8/2004 nr. 147 (Besluit transportroutes externe veiligheid / Basisnet weg en spoor);
Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi), Staatsblad 2004 nr. 250;
Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb), Staatsblad 2010 nr. 686.

De normen in de besluiten zijn vastgelegd in de vorm van grenswaarden en richtwaarden. De grenswaarden geven de milieukwaliteit aan die op een bepaald tijdstip ten minste moet zijn bereikt, en die, waar zij aanwezig is, ten minste in stand moet worden gehouden. De richtwaarden geven de kwaliteit aan die op een bepaald tijdstip zoveel mogelijk moet zijn bereikt en die, waar zij aanwezig is, zoveel mogelijk in stand moet worden gehouden. Nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen moeten worden getoetst aan normen vermeld in bovengenoemde regelgeving. Ontwikkelingen zijn niet toegestaan indien deze leiden tot een overschrijding van de grenswaarden. Van de richtwaarden kan gemotiveerd worden afgeweken.

Onderzoek

Binnen het invloedsgebied bevinden zich geen groepen van minder zelfredzame mensen, welke extra aandacht behoeven.

[image]

Figuur 15. Risicocontouren in de Hoge Vucht

Conclusie

Zoals blijkt uit bovenstaande figuur, reiken enkele risicozones tot binnen de Hoge Vucht, maar niet tot aan het plangebied. Het milieuaspect externe veiligheid staat totstandkoming van het bestemmingsplan niet in de weg.

5.10 Energie en duurzaamheid

Een duurzame ontwikkeling maakt optimaal gebruik van energie en de energiebronnen van de locatie. De volgende doelstelling is van toepassing:

In 2044 is Breda klimaatneutraal. Dit is een stad waarin de energievraag drastisch is afgenomen. De energie die nog nodig is, komt uit energiebronnen die niet opraken, zoals zon, wind water, biomassa en aardwarmte.

Hoewel dit streefbeeld op dit moment nog niet haalbaar is, kunnen er maatregelen genomen worden om de energiehuishouding zo duurzaam mogelijk te maken. De voorkeurvolgorde voor maatregelen is:

beperken energieverbruik;
toepassen duurzame energiebronnen;
efficiënt gebruik van fossiele brandstoffen.

Getracht moet worden om bij nieuwe ontwikkelingen het streefbeeld zo dicht mogelijk te benaderen.

Voor woningbouw geldt in Breda het volgende beleid:

Het toepassen van duurzame energie als standaard onderdeel van de planontwikkeling in de nieuwbouw en bestaande bouw.
Energiezuinig bouwen met een EPC die minimaal 10% onder de norm van het Bouwbesluit ligt.
Het streven naar het toepassen van Lage Temperatuur verwarmingssystemen.

In het gebied ligt stadsverwarming, met het gebruik van de retourleiding zijn reeds goede ervaringen opgedaan in Breda. Andere mogelijkheden zijn KWO, gebruik van zonnecollectoren en aanverwanten.

Woonconsumenten

De gemeente wil graag dat woonconsumenten meer invloed krijgen bij de ontwikkeling van woningen. Dit is onderdeel van het beleid gericht op het vergroten van bewonerszeggenschap. Om de woonconsumenten meer bij het proces te betrekken en zijn invloed te vergroten, vraagt de gemeente in de initiatieffase expliciet naar de ambitie van de ontwikkelende partij.

5.11 Overige milieuaspecten

Hoogspanningsleidingen

Parallel aan de Ruiseledestraat, Passendalestraat en Koekelarestraat (tussen het sportcomplex en de woonwijk Wisselaar) staan hoogspanningsmasten met leidingen, 150 kV en in de toekomst mogelijk 380 kV. Deze leidingen lopen van de centrale aan de Oude Baan/Terheijdenseweg en de Amercentrale in Geertruidenberg. De invloedszone van deze hoogspanningleiding is 175 meter aan weerszijden. De invloedszone reikt niet tot binnen de plangrenzen en heeft dan ook geen effect op de totstandkoming van het bestemmingsplan.

Straalpaden

Er loopt een straalpad nabij Wisselaar. Het betreft het straalpad van Roosendaal naar Loon op Zand, over de noordwestelijke hoek van de Hoge Vucht (Wisselaar). De hoogte is 27 meter, de breedte 100 meter. Dit straalpad is ook op de verbeelding van dit bestemmingsplan opgenomen. De maximale bouwhoogte bedraagt in deze strook dus in ieder geval 27 meter. Aangeziende woningen maximaal 10 meter hoog worden, leidt dit niet tot beperkingen in de totstandkoming van het bestemmingsplan.

Overig

Nabij het plangebied zijn geen vliegfunnels of radarverstoringsgebieden aanwezig.

HOOFDSTUK 6 Juridische planbeschrijving

6.1 Inleiding

In de voorgaande hoofdstukken is ingegaan op de aanwezige en toekomstige waarden en karakteristieken van het plangebied. De voorgenomen ontwikkelingen, dienen - voor zover ruimtelijk relevant en mogelijk - juridisch vertaald te worden. Het aangewezen planologische instrument hiervoor is het bestemmingsplan. In navolgende paragrafen komt de juridische planbeschrijving aan bod, waarbij allereerst de hoofdopzet van het bestemmingsplan wordt beschreven en daarna de inleidende regels en de bestemmingsregels aan bod komen.

6.2 Hoofdopzet

6.2.1 Bestemmingsplan algemeen

Het bestemmingsplan bestaat uit planregels, een verbeelding, vergezeld van een toelichting. De planregels en de verbeelding vormen het juridisch bindende deel van het bestemmingsplan. De verbeelding heeft de rol van visualisering van de bestemmingen. De planregels regelen hoe de betreffende gronden mogen worden gebruikt en bebouwd. De bestemmingen zijn zo opgenomen dat voldoende rechtszekerheid bestaat voor omwonenden en andere gebruikers van het gebied en de omliggende gebieden. In de toelichting is gemotiveerd waarom sprake is van een goede ruimtelijke ordening.

In Nederland zijn regels vastgesteld voor de naamgeving, de opbouw van de planregels en hoe deze worden verbeeld. Dit wordt de zogenoemde Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) genoemd. Dit alles om alle bestemmingsplannen in Nederland beter te kunnen vergelijken en ze ook digitaal uitwisselbaar te maken. Per 1 januari 2010 is deze digitalisering verplicht. Onderhavig bestemmingsplan is opgesteld volgens deze landelijke richtlijnen en standaarden.

6.2.2 Indeling planregels

De juridische regeling bestaat uit vier hoofdstukken, te weten:

Inleidende regels;
Bestemmingsregels;
Algemene regels;
Overgangs- en slotregels.

Deze volgorde is gebaseerd op in indeling zoals deze is voorgeschreven in de SVBP.

In hoofdstuk 1 ('Inleidende regels') worden de in het bestemmingsplan voorkomende begrippen beschreven, die voor de leesbaarheid en de uitleg van het plan van belang zijn. Bij de toetsing aan het bestemmingsplan wordt uitgegaan van de in dit artikel aan de betreffende begrippen toegekende betekenis. Daarnaast staat in dit hoofdstuk de wijze van meten, die aangeeft hoe hoogte- en andere maten die bij het bouwen in acht genomen dienen te worden, gemeten moeten worden.

In het volgende hoofdstuk ('Bestemmingsregels') wordt ingegaan op de bestemmingen en hun gebruik (zie paragraaf 6.3). Daarna volgt het hoofdstuk ('Algemene regels') waar wordt ingegaan op de algemene regels, zoals algemene ontheffingsregels, algemene wijzigingsregels en procedureregels die op vrijwel alle bestemmingen van toepassing zijn. Hoofdstuk 4 ('Overgangs- en slotregels') gaat in op het overgangsrecht voor bestaand gebruik en bouwwerken en de citeertitel van het plan, zoals die overgenomen moeten worden uit het Besluit ruimtelijke ordening (Bro).

6.3 Bestemmingen

In de planregels zijn de bestemmingen opgenomen. In deze paragraaf volgt een toelichting op de in dit bestemmingsplan voorkomende bestemmingen.

Artikel 3 Groen

De omgeving van de bouwvlakken waarbinnen de woningen worden gebouwd behouden hun huidige openbare parkfunctie en krijgen de bestemming 'Groen'. Binnen de bestemming 'Groen' zal de benodigde waterberging voor het plan worden gerealiseerd

Artikel 4 Woongebied

Het plangebied is primair een woongebied. Binnen de bestemming ‘Woongebied’ zijn de woningen, de tuinen, de ontsluiting van de woningen, eventuele achterpaden en andere privé-ruimten begrepen. Centraal binnen deze bestemming staat het creëren van de woonfunctie en het woongenot. Het bestemmingsplan bevat planregels voor de bouw van de woningen. De planregels bieden ook ruimte voor het beperkt uitbreiden van de woning.

De bouwhoogte van de nieuwbouw mag 10 meter bedragen. Uitbreiding van het hoofdgebouw met aan- en uitbouwen en bijgebouwen is toegestaan, mits voldaan wordt aan de voorwaarden zoals opgenomen in de planregels.

Gebruik

Naast de woonfunctie is het uitoefenen van een aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit toegestaan. In de begripsbepaling van 'aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit’ is aangegeven wat hieronder verstaan wordt en onder welke voorwaarden deze activiteiten mogelijk zijn.

HOOFDSTUK 7 Uitvoerbaarheid

7.1 Inleiding

Dit hoofdstuk beschrijft de onderdelen die zijn doorlopen voor het zekerstellen van de economische uitvoerbaarheid van onderhavig bestemmingsplan. Indien het bestemmingsplan voorziet in de uitvoering van werken door de gemeente moet de financieel-economische uitvoerbaarheid hiervan worden aangetoond. Er wordt nader ingegaan op de grondexploitatie en de koppeling met het exploitatieplan.

7.2 Toepassing Grondexploitatiewet

In de Wro is in afdeling 6.4 de regelgeving rondom grondexploitatie (Grexwet) opgenomen. Centrale doelstelling van de Grexwet is om in de situatie van particuliere grondexploitatie te komen tot een verbetering van het gemeentelijk kostenverhaal en de versterking van de gemeentelijk regie bij locatieontwikkeling. In artikel 6.12 van de Wro is bepaald dat de gemeenteraad een exploitatieplan vaststelt voor gronden waarop een bouwplan is voorgenomen.

In artikel 6.12 van de Wro is bepaald dat de gemeenteraad een exploitatieplan vast moet stellen voor gronden waarop een bij algemene maatregel van bestuur aangewezen bouwplan is voorgenomen. Bij drie ruimtelijke besluiten kan het nodig zijn om een exploitatieplan vast te stellen, namelijk bij de vaststelling van een bestemmingsplan, wijzigingsplan of afwijkingsbesluit. Om daadwerkelijk na te kunnen gaan of een exploitatieplan noodzakelijk is, dient beoordeeld te worden of er sprake is van een bouwplan zoals bedoeld in artikel 6.2.1. Besluit ruimtelijke ordening (bro). In dit artikel is omschreven om welke bouwplannen het gaat, namelijk:

de bouw van een of meer woningen;
de bouw van een of meer andere hoofdgebouwen;
de uitbreiding van een hoofdgebouw met ten minste 1.000 m² of met een of meer woningen;
de verbouwing van een of meer aangesloten gebouwen die voor andere doeleinden in gebruik of ingericht waren, voor woondoeleinden, mits ten minste 10 woningen worden gerealiseerd;
de verbouwing van een of meer aaneengesloten gebouwen die voor andere doeleinden in gebruik of ingericht waren, voor detailhandel, dienstverlening, kantoor of horecadoeleinden, mits de cumulatieve oppervlakte van de nieuwe functies tenminste 1.500 m² bedraagt;
de bouw van kassen met een oppervlakte van ten minste 1.000 m².

Bovendien is een exploitatieplan nodig als locatie-eisen (aan openbare ruimte of woningcategorieën) gesteld moeten worden en/of het bepalen van een tijdvak of fasering noodzakelijk is.

Geen exploitatieplan is nodig indien het verhaal van de kosten van grondexploitatie anderszins verzekerd is én er geen fasering of tijdvak behoeft te worden vastgelegd én geen locatie-eisen (aan openbare ruimte of woningbouwcategorieën) hoeven te worden vastgesteld. Indien de kosten minder dan € 10.000,- bedragen, kan ervoor gekozen worden deze middels andere wijze dan een exploitatieplan te verhalen.

7.3 Financiële haalbaarheid

Het plangebied is in eigendom van de gemeente Breda. De kosten voor het wijzigen van het huidige bestemmingsplan worden gedekt vanuit de grondexploitatie. In de grondexploitatie zijn ook de werkzaamheden voor het bouwrijp maken van beide bouwvlakken, de verkoop van de gronden aan de drie initiatiefnemers en het inrichten van het opnebaar gebied opgenomen.

HOOFDSTUK 8 Communicatie

8.1 Inleiding

In het bestemmingsplanproces bestaan diverse mogelijkheden tot communicatie. De voor dit voorliggende bestemmingsplan relevante communicatie wordt in dit hoofdstuk belicht.

8.2 Procedure

8.2.1 Vooroverleg

In het kader van het overleg als bedoeld in artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening is het onderhavige ontwerpbestemmingsplan vooroverleg gevoerd. Het vooroverleg heeft plaatsgevonden met:

Provincie van Noord-Brabant
Waterschap Brabantse Delta
Brandweer Midden- en West-Brabant
Wijkraad Breda Noord

De instanties onder a, b en c hebben schriftelijk gereageerd. De overige instanties hebben niet gereageerd in het kader van het vooroverleg. De reacties worden in deze paragraaf samengevat en beantwoord. De uitkomsten van het overleg worden verwerkt in het bestemmingsplan.

De Provincie Noord-Brabant heeft schriftelijk aangegeven dat het bestemmingsplan geen aanleiding geeft voor het maken van op- en aanmerkingen.

Vooroverlegreactie Waterschap Brabantse Delta

1. de vereiste extra waterberging zal in het vergunningtraject besproken en getoetst worden. Er dient rekening te worden gehouden met effecten op aanliggende percelen door een extra peilstijging die kan optreden bij extreme buien.

Reactie:

Het uitwerken en ontwerpen van de benodigde waterberging zal in overleg met het waterschap plaatsvinden.

2. De te compenseren waterberging heeft in het bestemmingsplan de dubbelbestemming 'Waterstaat - Waterberging' binnen de bestemming 'Groen' gekregen. Omdat in dit geval de bestaande categorie A waterloop wordt verruimd adviseert het waterschap de hoofdbestemming voor dit gedeelte te vervangen in de hoofdbestemming 'Water' met de dubbelbestemming ' Retentie'.

Reactie:

Omdat nog geen uitgewerkt ontwerp is gemaakt voor de benodigde waterberging is en ook blijkt dat de locatie van de te realiseren waterberging nog niet is bepaald is besloten om de dubbelbestemming 'Waterstaat - Waterberging' uit het plan te verwijderen en de te realiseren waterberging vast te leggen in de regels van het bestemmingsplan.

Vooroverlegreactie Brandweer Midden- en West-Brabant

De ontwikkeling in het plangebied dient te voorzien in voldoende primaire bluswatervoorzieningen (brandkranen). De brandkranen dienen aangesloten te zijn op de drinkwaterleiding en dienen binnen 100 meter binnen de toegang van een woning (grond gebonden) aanwezig te zijn. De brandkranen dienen op een onderlinge afstand van 200 meter te worden geprojecteerd.

Reactie:

Bij het maken van het inrichtingsplan voor de openbare ruimte voor het plangebied, zal rekening worden gehouden met de eisen met betrekking tot de benodigde primaire bluswatervoorzieningen.

8.2.2 Zienswijzen

Met de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan (voor de duur van zes weken) is de formele vaststellingsprocedure gestart. Gedurende de periode van de terinzagelegging kan iedereen schriftelijk of mondeling zienswijzen tegen het plan inbrengen. De zienswijzen worden samengevat en van commentaar voorzien. Deze zienswijzen zullen worden beoordeeld op het feit of, en zo ja, in hoeverre het ontwerp aanpassing behoeft. Vervolgens zal het college de raad voorstellen het bestemmingsplan al dan niet gewijzigd vast te stellen.

8.2.3 Beroep

Na vaststelling wordt het plan voor de tweede maal zes weken ter visie gelegd. Gedurende deze periode kunnen belanghebbenden tegen het vaststellingsbesluit beroep instellen bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State. Indien geen beroep wordt ingesteld, is het plan na deze beroepstermijn onherroepelijk en treedt het plan in werking.