Planteksten

HOOFDSTUK 1 Inleiding

1.1 Aanleiding en doel bestemmingsplan

De ontwikkeling in de omgeving van de Montessoristraat maakt deel uit van een grote stedelijke vernieuwingsopgave van de wijk die omstreeks 2000 is begonnen. Binnen deze opgave zijn verschillende deelgebieden onderscheiden. De deelgebieden F1 en F2 zoals aangeduid in figuur 1.1. zijn nog niet tot ontwikkeling gekomen. Dit bestemmingsplan betreft deelgebied F2, de omgeving van de Montessoristraat.

Figuur 1.1. Deelgebieden stedelijke vernieuwingsopgave Heuvel (bron: Ontwikkelingsvisie Heuvel 2001-2015, vastgesteld september 2001) )

De ontwerper van dit deelgebied was ingenieur Peutz. Peutz had een duidelijke sociale en maatschappelijke opvatting die hij verwerkte in zijn stedenbouwkundige en architectonische plannen. Hij ging uit van een open, stedelijke maatschappij waar individuen neutraal naast elkaar stonden, in een al even neutraal stedelijk veld. De mens woont in eerste instantie in de stad en pas daarna in de straat. De ruimtelijke verschijningsvorm die deze ideologie verbeeldde zijn:

• Collectief wonen in een woongebouw. Woningen met een portiekontsluiting die iets boven het maaiveld “zweven” (de bewoner stapt vanuit zijn woning niet direct op de straat),

• hoge rijzige bebouwing van 3 bouwlagen die juist een stedelijke sfeer creëren (in plaats van een dorpse setting zoals Granpré Molière voorstelt in zijn deel van de Heuvel),

• collectieve tuinen ACHTER de bebouwing zonder directe relatie met de straat,

• noord-zuid gerichte bebouwing zodat woningen een gelijkwaardige bezonning hebben. Hierdoor zijn er dus geen goede of slecht georiënteerde woningen en daarmee een gelijkwaardigheid van de bewoners.

Delen van deze de sociale en maatschappelijke ideologie uit de jaren 50 van de vorige eeuw, zijn niet meer van toepassing op huidige maatschappij en woningbouw. De woningen van destijds waren erg klein, boden niet meer voldoende woongerief en waren door de slechte isolatie energieverslindend. Tevens passen collectieve tuinen en portiekopgangen ook niet meer in de huidige woonbehoefte. De woningen waren daarnaast ook in een zeer slechte staat. De kosten voor renovatie stonden in een slechte verhouding tot de uiteindelijk op te leveren woning en woonkwaliteit. Sloop van de woningen in het plangebied was vanuit diverse oogpunten daarom onvermijdelijk en heeft ook inmiddels plaatsgevonden.

Echter uit cultuurhistorisch onderzoek blijkt dat het stedenbouwkundige plan en architectuur als waardevol moeten worden aangemerkt. Niet alle facetten van de oorspronkelijke ideologie van Peutz zijn nog bruikbaar in de huidige tijd. Vooral een aantal ruimtelijke en morfologische facetten (beschreven in paragraaf 2.3.2.) die refereren aan deze ideologie worden in het toekomstige plan behouden en gebruikt als ontwerpprincipes. Het Voorlopig Ontwerp Stedenbouwkundig Plan (VOSP) en het beeldkwaliteitsplan Heuvel (zie bijlage 1) dat onder andere voor dit gebied is opgesteld, respecteren daarom de oorspronkelijke cultuurhistorische waarden.

De beoogde herontwikkeling, die gebaseerd is op het VOSP, past niet in het geldende bestemmingsplan 'Heuvel' (zie paragraaf 1.3) Om de ontwikkeling planologisch mogelijk te maken, zal het bestemmingsplan moeten worden herzien.

1.2 Ligging plangebied

De wijk Heuvel ligt in het zuidwesten van de stad Breda, in de zogenaamde 'schil' rondom het oude centrum. De wijk ligt ingeklemd tussen de door Breda geannexeerde oude dorpskern Princenhage en het groene beekdal met het Amphiaziekenhuis en het Burgemeester van Sonsbeeckpark. Deelgebied Heuvel, omgeving Montessoristraat ligt aan de westzijde van het Dr. Struyckenplein.

Figuur 1.2. Ligging deelgebied Heuvel, omgeving Montessoristraat

1.3 Geldend bestemmingsplan

De gronden van deelgebied Heuvel, omgeving Montessoristraat zijn planologisch-juridisch geregeld in het bestemmingsplan 'Heuvel' (vastgesteld 18 december 2008). De gronden zijn daarin bestemd voor 'Woondoeleinden' (WG) en Verkeers- en verblijfsdoeleinden' (Vv).

Figuur 1.3. Fragment plankaart van het geldend bestemmingsplan 'Heuvel' (2008)

Binnen de voor Woondoeleinden bestemde gronden zijn de aanduidingen 'bouwvlak' (dikke zwarte lijnen) en 'woongebouw' (wg) opgenomen waarmee is geregeld dat woongebouwen alleen daar zijn toegestaan. Onder een woongebouw wordt verstaan een gebouw, dat meerdere naast elkaar en/of geheel of gedeeltelijk boven elkaar gelegen woningen omvat en dat qua uiterlijke verschijningsvorm als een eenheid beschouwd kan worden.

Ter plaatse van de aanduiding ' woongebouw' mogen de bouwvlakken volledig worden bebouwd en zijn de maximaal toelaatbare bouwhoogten gelijk aan de bestaande hoogtematen van de woongebouwen.

De maximale bouwdiepte op de begane grond voor woongebouwen bedraagt 12 meter. Voor de verdiepingen is de bouwdiepte van de oorspronkelijke bouwblokken uitgangspunt, zijnde circa 6,5 meter.

Wanneer het Voorlopig Ontwerp stedenbouwkundig Plan (VSOP, januari 2011), dat voor dit deelgebied is opgesteld (beschreven in paragraaf 2.4), wordt getoetst aan het bestemmingsplan dan blijkt het volgende:

• De toekomstige hoofdgebouwen passen niet geheel in de bouwvlakken die in het bestemmingsplan zijn vastgelegd.

• De bouwblokken of bouwstroken zullen worden onderbroken waardoor er in oost-west richting, ruime groene openbare plekken voor gemeenschappelijke activiteiten ontstaan. De aanleg van deze openbare ruimten is binnen de bestemming Woondoeleinden niet mogelijk.

• De maatvoering van de gebouwen voldoet niet aan de bouwregels

De in lid 18.4. opgenomen Algemene vrijstellingsbevoegdheid ex artikel 15 WRO (voor geringe afwijkingen) biedt geen mogelijkheid om het bouwplan te realiseren. Daarvoor zijn de afwijkingen te groot. Bovendien wordt de reikwijdte van deze vrijstelling overschreden. Er is voor een heel klein deel namelijk ook sprake van de overschrijding van een bestemmingsgrens (namelijk het meest westelijke bouwblok) en dat is op grond van jurisprudentie niet toegestaan.

1.4 leeswijzer

De voorliggende bestemmingsplantoelichting is als volgt opgebouwd.

• In Hoofdstuk 2 Gebiedsvisie wordt het projectgebied en de beoogde ontwikkeling beschreven.

• In Hoofdstuk 3 Toetsing aan ruimtelijk beleid en visies wordt het relevante ruimtelijke rijks-, provinciaal en gemeentelijk beleid beschreven.

• In Hoofdstuk 4 Sectorale toetsen en onderzoeken wordt de beoogde ontwikkeling getoetst aan relevante milieu-, ruimtelijke- en economische aspecten.

• In Hoofdstuk 5 Juridische planbeschrijving wordt beschreven op welke wijze de beoogde ontwikkeling juridisch-planologisch is geregeld.

• In Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid wordt de financiële uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan beschreven.

• Ten slotte worden de resultaten van de inspraak- en overlegprocedure en van de vaststellingsprocedure toegelicht in Hoofdstuk 7 Communicatie.

HOOFDSTUK 2 Gebiedsvisie

2.1 De wijk Heuvel: cultuurhistorisch van belang

2.1.1 Inleiding

Leenders (2006) heeft voor de gehele gemeente Breda het cultuurhistorisch landschap geïnventariseerd.

Het grootste gedeelte van het plangebied ligt op de hoge dekzandrug van de Heuvel. Het oostelijk gedeelte ligt echter op de lage dekzandrug van de Heuvel daar het zich in de overgangszone richting het dal van de Mark bevindt.

Onder andere ter hoogte van het plangebied lagen in de middeleeuwen de akkercomplexen van de Heuvel. Het oostelijk deelgebied wordt in het oosten begrensd door de Oranjeboomstraat. Dit was een verbindingsweg met de Heerbaan naar Antwerpen. Het westelijk deelgebied ligt grotendeels binnen het landgoed van de Hoeve Scharenburg. De hoeve zelf bevindt zich op circa 150 m ten zuiden van dit deelgebied.

Op de kadastrale minuut van 1824 is in de noordoosthoek van het westelijk deelgebied bebouwing aanwezig.

De wijk Heuvel dateert, op enige ondergeschikte onderdelen na, uit de tijd van juist na de Tweede Wereldoorlog. Het gemeentebestuur van Breda had een hoge ambitie voor Heuvel. De wijk is ontworpen vanuit een maatschappijvisie. Conform de heersende tijdsgeest moest wonen na de Tweede Wereldoorlog een bijdrage leveren aan de herontwikkeling van de maatschappij. De maakbaarheid van de samenleving moest in Heuvel gestalte krijgen door het inschakelen van befaamde stedenbouwkundigen en gerenommeerde architecten.

In 1947 worden plannen ontwikkeld voor respectievelijk het zuidwestelijke en het noordoostelijke deel van Heuvel. De heldere stedenbouwkundige verschillen tussen deze twee delen vinden hun oorsprong in de opvattingen die beide ontwerpers hadden ten aanzien van de maatschappij. Architect-stedenbouwkundige ir. M.J. Granpré Molière (voor het zuidwestelijk plandeel) ging uit van een traditioneel en hiërarchisch opgebouwde maatschappij, waar de wijkgedachte (iedere mens moet alle levensfases in dezelfde wijk kunnen doorlopen en daarbij deelnemen aan het gemeenschapsleven) centraal staat. Ir. F. Peutz daarentegen ging veel meer uit van een open, stedelijke maatschappij waar individuen neutraal naast elkaar stonden.

Het vakblad Bouw uit 1950 typeerde in een artikel over De Heuvel het verschil als volgt: “bij Peutz geen intimiteit in de straten; de mens woont hier allereerst in de stad, dan pas in de straat. Niet het erf doch de lichtinval is maatgevend. Bij Molière intimiteit. Kleine spelingen bij een kleine schaal. Hier woont in de allereerste plaats de mens”.

2.1.2 De ruimtelijke hoofdstructuur

De wijk haakt aan bij op dat moment bestaande routes en structuren. De wijk kent een eigen ruimtelijke structuur. Drager in die opbouw is de Dr. Struyckenstraat. Deze straat voert van oost naar west door de wijk. Hij koppelt daardoor de wijkdelen aaneen. Haaks op deze ruimtelijke structuur staat de groenstructuur.

Er zijn twee pleinen in de wijk: het Dr. Struyckenplein en het Mgr. Nolensplein. Beide vervullen een rol in de stedenbouwkundige opzet van de wijk. Het zijn ook de plaatsen waar de voorzieningen zijn geconcentreerd.

2.1.3 Beschrijving noordoostelijk deel Heuvelkwartier - gedeelte Peutz

Algemeen

Aan weerszijden van de Dr. Struyckenstraat en achter de westelijke bebouwing van de Oranjeboomstraat ligt de woonbuurt, die ontworpen is volgens de stedenbouwkundige opvattingen van Peutz. Deze buurt bestond (verleden tijdsvorm: de woningen in het plangebied zijn namelijk inmiddels gesloopt) uitsluitend uit appartementenblokken van 3 en 4 lagen hoog op een souterrain. Zijn visie was dat het woonblok, in plaats van de eengezinswoning, de kleinste ruimtelijke eenheid vormt.

Alle bebouwing was op functionele grondslag vrijwel nauwkeurig noord-zuid georiënteerd, waardoor de woningen vanuit het oosten en het westen bezonning hadden. Om het exact te stellen: de gebouwen stonden 12 graden uit de noord-zuid as, zodat oost- en westgevel evenveel zonlicht ontvingen. De blokken stonden ten opzicht van elkaar in een strakke ordening. De afstanden tussen de voorgevels waren gelijk aan de afstanden tussen de achtergevels. Dit was een logisch gevolg van de wens tot een gelijkwaardige bezonning.

Door de opzet van de woonblokken bestond een geleidelijke overgang tussen privé in de woningen, via collectieve trappen en tuinen (later vrijwel geheel geprivatiseerd) naar het openbaar gebied. Het openbare gebied had een hybride opzet met weinig uitgesponnen relaties tussen woningen en woonomgeving. De dwingend toegepaste bebouwingsrichting veroorzaakte twee verschillende openbare ruimten: in noord-zuid-richting straten/pleinen waar de voorgevels op georiënteerd waren en in oost-westrichting straten waar de kopse kanten van de bouwblokken op georiënteerd waren.

Kenmerkend voor de opvattingen van Peutz is ook het ontbreken van een directe relatie tussen de bebouwingsstructuur en de functionele structuur. Daar waar bij Molière de voorzieningen zijn geconcentreerd op het belangrijkste plein, worden de voorzieningen bij Peutz juist verspreid over een aantal plaatsen. De kerk die bij Molière zo dominant aan het plein is gesitueerd, lag bij Peutz aan de rand van zijn plangebied.

Het Dr. Struyckenplein is het centrale punt in de buurt. Het liet bij aanleg beide opvattingen helder zien. Het plein was groot en zonder inrichtingselementen. De begrenzing door gevels ontbrak. De winkels waren ondergebracht in twee ver van elkaar staande blokken. Inmiddels is het Dr. Struyckenplein omgevormd met een zwaarder programma, waardoor er alsnog een concentratie van de voorzieningen heeft plaatsgevonden.

De wijze waarop het stedenbouwkundig patroon zich naar zijn omgeving voegde en daarop aansloot, is opmerkelijk te noemen. Door Peutz is geen poging gedaan om straten of bebouwing te laten aansluiten op de bestaande stedelijke structuur. Vooral bij de Oranjeboomstraat is deze confrontatie als een scherpe breuk duidelijk zichtbaar.

Beschrijving plangebied

Het plangebied is het noordwestelijk deel van het plan van Peutz. Het omvatte vijf woonblokken van drie lagen met een souterrain en kap. De straten waren voorzien van brede plantsoenstroken, de collectieve tuinen zijn geprivatiseerd.

Figuur 2.1. Situatie voor de sloop van de woonblokken (bron: Bing Maps)

2.1.4 Cultuurhistorische waardering van de wijk Heuvel, het Peutzgedeelte en het plangebied in het bijzonder

In opdracht van WonenBreburg is een uitgebreide cultuurhistorische analyse en waardering voor het Uitbreidingsplan Heuvel opgesteld (Cultuurhistorische analyse en waardering van het Heuvelkwartier, Buurten F2 en F1; auteur: dr. Gerrie Andela, december 2012). De wijk Heuvel is van belang vanwege de combinatie van moderne en traditionele stedenbouw en architectuur, de grote samenhang tussen structuren, woonblokken en het groen, alsmede de hoge kwaliteit van architectuur en inrichting openbare ruimte en groen.

Afgelopen decennia is in de wijk Heuvel fors vernieuwd (zie ook paragraaf 2.2). Deze vernieuwing heeft zorgvuldig plaatsgevonden. Belangrijke structuren en ensembles in de wijk zijn nog steeds gaaf. Ondanks de vernieuwing is de wijk aangemerkt als een van de dertig waardevolle gebieden uit de wederopbouwperiode (W30). Voor meer informatie over deze W30-gebieden wordt verwezen naar paragraaf 3.2.2.

Het Peutzgedeelte van de wijk Heuvel is van belang vanwege het collectieve karakter van de wijk, het expliciet stedelijke karakter dat vooral tot uitdrukking komt in het toegepaste bebouwingstype, de lengte en de hoogte van de vrijwel noord-zuid gerichte bouwstroken, de architectuur van de woonblokken, de ruime straatprofielen met plantsoenstroken. Het is tevens van belang vanwege de samenhang van het strokenpatroon met de infrastructuur en de wijze waarop de verschillende buurten zijn verbonden aan Dr. Struyckenplein door infrastructuur en zichtlijnen.

Het plangebied is van belang vanwege de consequente uitvoering van de hierboven beschreven karakteristieken van het Peutzgedeelte.

2.2 Noodzaak stedelijke vernieuwing Heuvelkwartier

Ruimtelijke en sociale veranderingen

Ofschoon het Heuvelkwartier altijd een vaste kern van bewoners kende, heeft de wijk steeds een vlottende bevolking gehad. Telkens als er in de stad een nieuwe wijk gereed kwam met grotere woningen, trokken de gezinnen die meer ruimte zochten weg. Hun vertrek maakte de betrekkelijk goedkope woningen voor nieuwe groepen beschikbaar. De voortdurende wisseling van bewoners, maar ook de vergrijzing van de blijvende bevolking, de verschraling van het winkelbestand, het gebrek aan goede welzijnsvoorzieningen, de achteruitgang van de bouwfysische kwaliteit van de woningen en de openbare ruimte leidden tot verval van de wijk.

De neergang betrof vooral de op sobere wijze gebouwde buurten van Peutz met hun ondanks de toegepaste differentiatie eenzijdige woningbestand. Het functionalisme in het wijkdeel van Peutz met het anonieme ritme zonder vorm van individualiteit sluit minder goed aan bij de huidige behoefte. De kwaliteit van de openbare ruimte is door de inpassing van vele parkeerplaatsen verloren gegaan. In de ruime profielen domineert in plaats van groen de auto nu vaak het beeld. Ook werden de binnentuinen verwaarloosd.

De vlottende bevolking had te maken met het eenzijdige woningbestand dat bestond uit een grote hoeveelheid kleine woningen met weinig diversiteit. Door de grote doorstroming van bewoners is er sprake van geringe sociale cohesie en een eenzijdige bevolkingsopbouw met vooral lagere inkomensgroepen. De achteruitgang van de bouwfysische kwaliteit was zover gevorderd dat niet meer werd voldaan aan een minimum kwaliteitsniveau. De bebouwing was ook energetisch slecht. Al deze problemen hebben elkaar afgelopen decennia versterkt.

Verbetering van de bouwkundige staat en het wooncomfort was mogelijk, maar betekende dat het (functionele) gevelbeeld van Peutz zou worden aangetast. Daarnaast hadden de woningen voor renovatie enkele nadelige eigenschappen die niet of moeilijk waren op te lossen. En met renovatie wordt het eenzijdige woningaanbod niet opgelost.

Nieuwbouw was daarmee de enige optie om de doelstellingen uit het wijkontwikkelingsplan Heuvel te realiseren en de architectuurkenmerken van de woonblokken van Peutz te behouden.

2.3 Stedelijke vernieuwing omgeving Montessoristraat

2.3.1 Al uitgevoerde stedelijke vernieuwing in het Heuvelkwartier

Om het verval van de wijk te keren, heeft de gemeente Breda al lang geleden gekozen voor stedelijke vernieuwing van het Heuvelkwartier. In 1989 besloot de gemeente tot een ingrijpende omvattende opknapbeurt van de Peutzblokken langs de Maarten de Vriesstraat. Ook werd de openbare ruimte opgeknapt. De maatregelen waren echter onvoldoende voor een integrale verbetering van de buurt. Er kwam een nieuw programma de Ontwikkelingsvisie Heuvel 2001-2015 (2001), die zes aandachtsterreinen omvatte: onderwijs, buurt- en winkelvoorzieningen, buurteconomie, wonen en beheer (zie ook paragraaf 1.1).

Een ander recent gerealiseerd project in het Peutzdeel is de herontwikkeling van het Dr. Struyckenplein, dat grenst aan het plangebied tot hét centrale plein van Heuvel, met een invloedssfeer die tot buiten Heuvel reikt. Het nieuwe plein kenmerkt zich als een modern, dynamisch, levendig, en intensief gebruikt plein met 3 woongebouwen, waaronder één toren. Op maaiveldniveau zijn ruimtes opgenomen voor commerciële en maatschappelijke functies.

2.3.2 Het vervolg: stedelijke vernieuwing omgeving Montessoristraat

Sloop en nieuwbouw met respect voor stedenbouwkundige en architectonische karakteristieken

De volgende buurt in het Peutzdeel die wordt aangepakt is het deelgebied omgeving Montessoristraat. Voor deze buurt is gekozen voor algehele sloop en nieuwbouw op basis van de stedenbouwkundige en architectonische karakteristieken. Deze sloop heeft inmiddels plaatsgevonden. Gelet op de hiervoor vermelde cultuurhistorische waardering en de bijzondere stedenbouwkundige en architectonische waarden van de te vervangen en de resterende Peutzdelen en vanwege de betekenis hiervan voor het Heuvelkwartier als geheel geldt voor de herinrichting en nieuwbouw van dit deelgebied als hoofduitgangspunt het behoud van de consequent noord-zuid georiënteerde (semi) open stedenbouw met een stedelijk karakter, waarvan de bebouwing is uitgevoerd in een ingetogen en geraffineerde architectuur. Dit om zowel het eigenzinnige karakter van dit wijkdeel in stand te houden als het contrast met het Granpre- Molière-gedeelte te kunnen blijven ervaren.

Te behouden stedenbouwkundige kwaliteiten

Voor de herontwikkeling van het plangebied is het hiervoor vermelde hoofduitgangspunt vertaald in de volgende te behouden stedenbouwkundige kwaliteiten:

• behoud van de noord-zuidverkaveling en de daarmee samenhangende oost-west gerichte opzet van het wijkdeel;

• toepassen van lange, rijzige blokken met een uniforme bouwhoogte van 3 bouwlagen met kap;

• orthogonale hoofdontsluitingsstructuur;

• behoud van de ruimtelijke en visuele samenhang met het Dr. Struyckenplein;

• toepassen van ruime straatprofielen met een terughoudende (groen)inrichting;

• behoud van het stedelijke en collectieve karakter;

• behoud van beeldbepalend bomen;

• toepassing van collectieve ruimten en privétuinen.

Ten aanzien van de architectuur van de bouwblokken wordt aanbevolen:

• een ingetogen karakter;

• een heldere ritmiek van de gevels door duidelijk herkenbare elementen;

• aan de voorzijde een duidelijke markering van ruimtelijke overgangen van openbaar naar privé;

• een uniforme afdekking, met een flauwe dakhelling van de bouwblokken om een zachte overgang naar de lucht te bewerkstelligen;

• het continueren van de lange lijn van de bouwblokken door het achterwege laten van hoekaccenten;

• behoud van het 'monastieke' karakter van de gevels door een bescheiden kleurstelling in baksteen, een zorgvuldige en terughoudende detaillering en r(a)uw uitgevoerd metselwerk;

• behoud van rijzigheid van nieuwe bebouwing.

Om te bezien hoe de bijzondere karakteristieken in de herstructureringsopgave kunnen worden geïntegreerd, zijn in 2013 de stedenbouwkundige situatie en de beoogde uitstraling van de omgeving Montessoristraat uitgewerkt in een cultuurhistorisch rapport. Daarin wordt onder andere aandacht besteed aan de beoogde nieuwe stedenbouwkundig planopzet, de inrichting van de openbare ruimte en de beoogde architectuur c.q. belangrijke architectonische uitgangspunten.

Het cultuurhistorisch rapport is opgesteld naar aanleiding van de vraag vanuit de Rijksdienst voor het Cultuur Erfgoed of de huidige plannen voor de Heuvel voldoen aan de erfgoedvisie van de gemeente Breda (zie voor deze visie paragraaf 3.4.4). Uit dit rapport blijkt dat dat inderdaad het geval is. De voorgenomen nieuwe invulling doet recht aan de oorspronkelijke stedenbouwkundige en architectonische kwaliteiten. Naar aanleiding van dit rapport heeft de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed ingestemd met de sloop van de woonblokken in het plangebied.

2.4 Voorgenomen ontwikkeling plangebied

Het Voorlopig Ontwerp Stedenbouwkundig plan (VOSP) en het beeldkwaliteitsplan liggen vast. Het noord-zuid gerichte stratenpatroon wordt gehandhaafd. De genoemde stedenbouwkundige kwaliteiten worden in het bestemmingsplan geborgd.

Lange groene lijnen van gras en bomen worden zo vrij mogelijk gehouden van 'obstakels' als geparkeerde auto's en verkeersborden. De lange lijnen benadrukken de originele opzet van het historische én nieuwe stedenbouwkundige plan.

De groene uitstraling van het plangebied wordt voor een groot deel gedragen door de bestaande bomen. Uitgangspunt bij het vervaardigen van het stedenbouwkundig ontwerp is om deze groene karakteristiek en daarmee zoveel mogelijk bomen te behouden. In paragraaf 4.6.3 wordt verder op de bomen in het plan ingegaan. In die paragraaf wordt ook een uitleg gegeven over het beheer van groenvoorzieningen in het plan en te gebruiken plantensoorten.

Langs de straten in het plangebied worden de woongebouwen/woningen gebouwd met een kaprichting evenwijdig aan de straat.

De nieuwe woonblokken staan in het verlengde van elkaar en worden doorbroken door de openbare ruimte. Deze woonblokken worden als een wand benaderd. Dit betekent dat de architectuur over de volledige lengte van de straat doorloopt en er dus een sterke architectonische relatie is tussen het ene en andere bouwblok

De bouwblokken of bouwstroken worden onderbroken waardoor er in oost-west richting, ruime groene openbare plekken voor gemeenschappelijke activiteiten ontstaan. De plekken krijgen een parkachtige omgeving, waar elke doorkijk zicht geeft op een bijzondere kopgevel, een speelplek, het Dr. Struyckenplein. Zowel in de straten als in de groene openbare plekken is ruimte voor bestaande en nieuwe bomen.

De woningen (hoofdgebouwen) worden met hun voorzijde op de straat georiënteerd en grenzen direct aan het openbaar gebied. Naar de randen van het gebied worden gesloten koppen gebouwd. Op de randen van de hiervoor vermelde groene openbare plekken staan ook kopgevels.

Bezien vanuit de sociale veiligheid is het wenselijk dat de hoekwoningen grenzend aan de groene openbare plekken midden in het plangebied hun oriëntatie zowel naar de straat hebben als naar deze groene openbare plekken. Dit kan met zowel ramen als met deuren. Door de gevels uit te voeren als open kopgevels kunnen de bewoners van deze woningen een zichtrelatie hebben met deze groene ruimten. In feite ontstaat hierdoor een (tweede) voorgevel.

Er wordt niet voorzien in voor- en zijtuinen. Daar waar privé achtertuinen grenzen aan openbaar gebied zal de erfafscheiding mee worden ontworpen in het architectonisch ontwerp. De hoogte van de erfafscheiding mag maximaal net zo hoog zijn als de hoogte van de 1e bouwlaag.

Voor de hoogten van de woongebouwen/woningen zijn de oorspronkelijke bouwblokken richtinggevend. Ingezet wordt op rijzige bouwblokken. De verhouding diepte van de hoofdgebouwen en de goothoogte is daarbij van belang. Deze verhouding is dan ook in de regels vastgelegd (zie ook paragraaf 5.3.2).

Om blokken met een uniforme bouwhoogte te waarborgen, worden niet alleen eisen gesteld aan de maximum goothoogte van de woningen of woongebouwen. Voor een groot deel van het plangebied (het midden- en oostelijk deel) zal ook een minimum goothoogte nodig zijn.

Uit oogpunt van flexibiliteit is nader beschouwd of en zo ja onder welke voorwaarden medewerking kan worden verleend aan erkers of balkons voor de voorgevel. Dit heeft geresulteerd in de volgende uitgangspunten:

• De uitbouw is mogelijk op de tweede en derde bouwlaag en dus niet op de begane grond.

• De uitbouw is mogelijk over 2 bouwlagen.

• De uitbouw is ondergeschikt aan het hoofdvolume maar wat betreft materiaal- en kleurgebruik onderdeel van de architectuur

• De balkons zijn aan de voorzijde van het gebouw alleen toegestaan als ze onderdeel van de gevel (materiaal en kleur) zijn en inpandig.

• Afdakjes boven bijv. voordeuren zijn toegestaan op begane grond mits kleine en compacte elementen zijn in de gevel.

Op deze wijzen kan architectuur ontstaan die recht doet aan de cultuurhistorische waarde van Peutz.

Een aantal van deze uitgangspunten is ruimtelijk relevant en daarom verwerkt in de bouwregels van dit bestemmingsplan. De andere uitgangspunten hebben vooral betrekking op beeldkwaliteit en architectuur en worden daarom meegenomen in de welstandstoets.

In het gemeentelijk woningbouwprogramma voor de omgeving Montessoristraat is rekening gehouden met maximaal 78 eengezinswoningen (zie paragraaf 3.4.5). Omdat er nog geen definitieve bouwplannen zijn, kunnen de gebruikersoppervlakten van de woningen op dit moment niet worden aangegeven.

HOOFDSTUK 3 Toetsing aan ruimtelijk beleid en visies

3.1 Inleiding

De beleidscontext voor het plangebied wordt gevormd door landelijke, provinciale, en gemeentelijke beleidsrapportages. In dit hoofdstuk is het relevante rijks-, provinciaal en gemeentelijk beleid samengevat. Het samengevatte beleidskader is niet uitputtend. In de toelichting wordt op een aantal plaatsen verwezen naar beleid of beleidsnotities die niet in deze paragraaf worden behandeld.

3.2 Rijksbeleid

3.2.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR)

Samenvatting beleid en analyse

In de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) schetst het Rijk ambities van het ruimtelijk en mobiliteitsbeleid voor Nederland in 2040. Zo beschrijft het kabinet in de Structuurvisie in welke infrastructuurprojecten zij de komende jaren wil investeren en op welke manier de bestaande infrastructuur beter benut kan worden. Provincies en gemeenten krijgen meer bewegingsvrijheid op het gebied van ruimtelijke ordening. Het kabinet heeft de ambities voor 2040 uitgewerkt en geconcretiseerd in 3 doelen voor de middellange termijn tot 2028:

• de concurrentiekracht van Nederland vergroten;

• de bereikbaarheid verbeteren en ruimte vrij maken voor uitbreiding van wegen, spoorwegen en vaarwegen;

• zorgen voor een leefbare omgeving waarin ruimte is voor natuur en cultuur en veilig kunnen wonen (bijvoorbeeld omdat er maatregelen worden genomen tegen wateroverlast).

Met de SVIR kiest het Rijk voor een selectievere inzet van rijksbeleid op slechts 13 nationale belangen. Voor deze belangen is het Rijk verantwoordelijk en wil het resultaten boeken. Uitwerking vindt veelal plaats in wetgeving zoals Waterwet, Deltawet en de toekomstige Omgevingswet.

De volgende nationale belangen zijn relevant voor onderhavig bestemmingsplan:

• verbeteren van de milieukwaliteit (lucht, bodem, water) en bescherming tegen geluidoverlast en externe veiligheidsrisico's;

• ruimte voor waterveiligheid, een duurzame zoetwatervoorziening en klimaatbestendige stedelijke (her)ontwikkeling;

• ruimte voor behoud en versterking van (inter)nationale unieke cultuurhistorische en natuurlijke kwaliteiten;

• ruimte voor militaire terreinen en activiteiten

• zorgvuldige afwegingen en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke plannen.

Op deze nationale belangen wordt hierna ingegaan.

Verbeteren van de milieukwaliteit (lucht, bodem, water) en bescherming tegen geluidoverlast en externe veiligheidsrisico’s

Het rijk en de waterschappen beschermen en verbeteren de waterkwaliteit door het treffen van fysieke maatregelen, het uitgeven van vergunningen en handhaving. Luchtkwaliteit, geluidoverlast, wateroverlast, waterkwaliteit, bodemkwaliteit en het transport van gevaarlijke stoffen kennen een grote samenhang met de andere nationale belangen. Om toekomstige kosten en maatschappelijke schade te voorkomen, moeten bij ruimtelijke en infrastructurele ontwikkelingen de milieueffecten worden afgewogen.

In aansluiting op dit nationaal belang is hoofdstuk 4 van deze toelichting (en in de Bijlagen bij de toelichting) uitvoerig ingaan op het aspect milieukwaliteit en zijn ten behoeve daarvan diverse onderzoeken uitgevoerd.

Ruimte voor waterveiligheid, een duurzame zoetwatervoorziening en klimaatbestendige stedelijke (her)ontwikkeling

Omdat in het bestemmingsplan de oorspronkelijke stedenbouwkundige opzet wordt behouden, zijn er vrijwel geen mogelijkheden of kansen om water(berging) in het plangebied te realiseren of om rekening te houden met (het beperken van de gevolgen van) overstromingen, extreme neerslag, watertekort en periodes van hitte en droogte. Evenmin zijn andere oplossingen zoals groene daken ('gras- of sedumdaken') mogelijk. Het bestemmingsplan maakt niettemin geen ontwikkeling mogelijk die in strijd is met dit nationale belang. Bij de uitwerking van het plan zal bezien worden of en in welke mate het mogelijk is een bijdrage te leveren aan dit belang.

Ruimte voor behoud en versterking van (inter)nationale unieke cultuurhistorische en natuurlijke kwaliteiten

Aan dit nationale belang wordt actief invulling gegeven. Dit bestemmingsplan borgt de cultuurhistorische waarden van de stedenbouwkundige opzet van Peutz. In dit kader wordt ook verwezen naar hoofdstuk 2 en naar paragraaf 3.2.2 Beleidsvisie 'Kiezen voor karakter, Visie erfgoed en ruimte'.

Ruimte voor militaire terreinen en activiteiten

Dit nationaal belang lijkt op het eerste gezicht niet relevant voor de beoordeling van de voorgenomen binnenstedelijke herstructurering maar heel Breda ligt binnen het obstakelbeheergebied van het militaire luchtvaartterrein Gilze-Rijen. De toetsing aan dit nationaal belang is opgenomen in paragraaf 3.2.3. Daaruit blijkt dat het bestemmingsplan niet in strijd met het nationale belang 'uitoefening van defensietaken'.

Zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten

Het rijk is verantwoordelijk voor een goed systeem van ruimtelijke ordening inclusief zorgvuldige, transparante ruimtelijke en infrastructurele besluiten. Dat betekent dat het systeem zo ingericht moet zijn dat integrale planvorming en besluitvorming op elk schaalniveau mogelijk is en dat bestaande en toekomstige belangen goed kunnen worden afgewogen. Bij nieuwe ontwikkelingen, aanleg en herstructurering moet in elk geval aandacht zijn voor de gevolgen voor de waterhuishouding, het milieu en het cultureel erfgoed. In hoofdstuk 4 wordt op deze aspecten ingegaan. Daaruit blijkt dat aan wettelijke eisen daaromtrent wordt voldaan.

Verder is aangegeven dat overal de noodzaak groeit voor herstructurering en transformatie, het mogelijk maken van noodzakelijke functieveranderingen en het zorgvuldig omgaan met de ruimte in het stedelijk gebied. Bij de transformatie in zowel groei- als krimpgebieden vragen de herbestemming en herontwikkeling van karakteristiek erfgoed bijzondere aandacht van decentrale overheden. Bij de programmering van woningen, bedrijventerreinen en kantoren is het van belang dat wordt uitgegaan van de daadwerkelijke regionale behoefte. Om de ruimte zorgvuldig te benutten en overprogrammering te voorkomen, is de ladder voor duurzame verstedelijking geïntroduceerd. De ladder voor duurzame verstedelijking en de proceseisen voor goed ontwerp en aandacht voor de waterhuishouding (watertoets), het milieu en het cultureel erfgoed zijn alle geborgd in het Besluit ruimtelijke ordening (zie paragraaf 3.2.3).

Toetsing en conclusie voor dit bestemmingsplan

Noch voor het projectgebied, noch voor het type ontwikkeling geeft het SVIR specifieke regels. Wel past de voorgenomen stedelijke vernieuwing, waarbij de kwaliteit van het oorspronkelijke plan en de toenmalige ontwerpprincipes leidend zijn, in het algemene streven om naoorlogs cultureel bouwkundig erfgoed te behouden. Dit heeft echter tot gevolg dat het nationale belang 'Ruimte voor waterveiligheid, een duurzame zoetwatervoorziening en klimaatbestendige stedelijke (her)ontwikkeling' geen ontwerpuitgangspunt is.

Voorts blijkt uit onderhavige toelichting dat sprake is van een gewenste ontwikkeling en goede ruimtelijke ordening. Aan alle sectorale wetgeving wordt voldaan. Om de ontwikkeling planologisch mogelijk te maken is gekozen voor een herziening van het bestemmingsplan met bijbehorende openbare voorbereidingsprocedure. Hiermee is sprake van een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming

Voor het overige worden de in de SVIR genoemde nationale belangen door de voorgenomen ontwikkeling niet geschaad.

3.2.2 Beleidsvisie 'Kiezen voor karakter, Visie erfgoed en ruimte'

Samenvatting beleid en analyse

Het kabinet heeft op 15 juni 2011 de beleidsvisie 'Kiezen voor karakter, Visie erfgoed en ruimte' aangeboden aan de Eerste en Tweede Kamer. In deze beleidsvisie schetst de Rijksoverheid haar visie op het borgen van onroerend cultureel erfgoed in de ruimtelijke ordening. De visie is een aanvulling op de Structuurvisie infrastructuur en ruimte en luidt de volgende fase van de erfgoedzorg in. Met de visie gaat het Rijk:

• het cultuurhistorische karakter van Nederland op gebiedsniveau behouden en versterken;

• de zorg voor het cultureel erfgoed verbinden met andere ruimtelijke vraagstukken op het gebied van economie, veiligheid en duurzaamheid.

De Rijksoverheid richt zich op het verbinden van cultureel erfgoed met andere ruimtelijke ontwikkelingen, partijen en verhalen. Dit is een andere benadering van erfgoedzorg die niet meer enkel is gericht op het object en de bescherming van dat object, maar zich richt op het duurzaam verbinden van het verleden en de toekomst.

Doelstelling van het rijk is dat de periode 1940-1965 in de toekomstige inrichting van Nederland herkenbaar aanwezig blijft op gebiedsniveau. Ondanks – of misschien ook dankzij – de massale en soms nietsontziende ontwikkelingen, zijn er in deze periode veel ideeënrijke, innovatieve en ongekende ontwerpen gerealiseerd, onder andere bij stedelijk herstel en uitbreiding. De bijzondere eigenschappen van deze gebieden verdienen meer publieke aandacht en de meest bijzondere gebieden een publieke bescherming.

Op basis van onderzoek van de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed zijn 30 gebieden geselecteerd uit de genoemde periode die van nationaal cultuurhistorisch belang zijn. De gebieden zijn beoordeeld op o.a. de kwaliteit van het oorspronkelijke plan c.q. ontwerp, de toenmalige ontwerpprincipes, de huidige stedenbouwkundige gaafheid en zeldzaamheid, de voorbeeldfunctie van ontwerp en uitvoering, het (inter)nationale belang en hun huidige cultuurhistorische waarde. Hierbij is onderscheid gemaakt naar drie typen gebieden:

1. de daadwerkelijk wederopgebouwde kernen / gebieden (herstel oorlogsschade);

2. naoorlogse woonwijken en

3. landelijk gebied (reconstructie na oorlogsschade, ruilverkavelingen en nieuw land).

Het rijk beoogt niet om de W30-gebieden specifiek wettelijk te beschermen. De huidige ruimtelijke ordeningswetgeving bepaalt immers dat cultuurhistorie in het algemeen volwaardig in de ruimtelijke ordening dient te worden meegenomen. Hierdoor is het mogelijk om te kiezen voor gedeeltelijke sloop/nieuwbouw, mits de cultuurhistorische waarden op wijkniveau na realisatie van de plannen nog steeds afleesbaar zijn.

Een van de 30 gebieden is het Uitbreidingsplan Heuvel (Breda). De volgende fysieke kwaliteiten maken het gebied van nationale betekenis:

• combinatie van moderne en traditionele stedenbouw en architectuur;

• hoge kwaliteit van architectuur en inrichting openbare ruimte en groen;

• groepering van buurten rondom pleinen.

Conclusie voor dit bestemmingsplan

Het Uitbreidingsplan Heuvel is cultuurhistorisch van nationaal belang. Het plan dat nu is opgesteld (beschreven in paragraaf 2.4) respecteert de beschreven kwaliteiten van het oorspronkelijke plan en de toenmalige ontwerpprincipes en doet daarmee recht aan de selectie van het gebied door de Rijksoverheid.

3.2.3 Besluit ruimtelijke ordening

Samenvatting beleid en analyse

In het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) stelt het Rijk een aantal regels voor met betrekking tot de inhoud van bestemmingsplannen, onder andere ten aanzien van de toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt. Onder een stedelijke ontwikkeling wordt verstaan een ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen. De voorgenomen stedelijk vernieuwing van het woongebied Heuvel valt onder deze definitie. Dat betekent onder andere dat de zogenaamde 'ladder voor duurzame verstedelijking ' (een nadere onderbouwing in het bestemmingsplan). moet worden toegepast. De ladder is door het Rijk geïntroduceerd om de ruimte zorgvuldig te benutten en overprogrammering te voorkomen. Op 1 juli 2017 is de duurzaamheidsladder (artikel 3.1.6. lid 2 Bro) aangepast. Deze luidt nu als volgt:

“De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.”

Toetsing van het voornemen aan de duurzaamheidsladder

Het beoogde programma en locatie sluiten nauw aan bij de doelstellingen van de ladder voor duurzame verstedelijking om overprogrammering te voorkomen en het bestaand stedelijk gebied beter te benutten. Dit wordt hierna gemotiveerd.

In de gemeentelijke structuurvisie (zie paragraaf 3.4.1) is de gewenste stedelijke ontwikkeling tot 2030 weergegeven. Het kwantitatieve programma is qua aantallen afgestemd in de stedelijke regio West Brabant. Periodiek worden door de Provincie Noord-Brabant samen met de regiogemeenten afspraken gemaakt over de woningbouwopgave voor de komende 10-jaarsperiode, uitgesplitst per gemeente. Onderlegger van de woningbouwafspraken is de provinciale bevolkings- en woningbehoefteprognose. Op 28 oktober 2014 hebben Provinciale Staten de geactualiseerde prognose bevolkings- en woningbehoefte vastgesteld. Deze prognose heeft een doorvertaling gekregen ten behoeve van de regionale woningbouwafspraken voor specifiek de regio West-Brabant. Hierin is per gemeente de benodigde toevoeging aan de woningvoorraad voor de periode 2014 tot en met 2023 opgenomen. De provincie Noord-Brabant heeft hierbij bandbreedtes gehanteerd. Wanneer de lage bandbreedte als uitgangspunt wordt genomen, betekent dit dat het huidige woningtekort blijft bestaan. Wordt uitgegaan van de hoge bandbreedte dan wordt het woningtekort op termijn ingelopen. In het Regionaal Ruimtelijk Overleg (RRO) is de afspraak gemaakt dat gemeenten voor hun woningbouwprogrammering uitgaan van de hoge bandbreedte voor de komende 10-jaarsperiode, waardoor het woningtekort op termijn volledig wordt ingelopen.

Voor Breda betekenen de regionaal gemaakte afspraken een (netto) toevoeging van 8.115 woningen in de periode 2014 tot en met 2023. Het gaat daarbij om toevoegingen aan de bestaande voorraad (netto aantal). Wanneer deze opgave geleidelijk over de 10-jaarsperiode verdeeld wordt, betekent dit een opgave om jaarlijks netto 812 woningen aan de bestaande woningvoorraad toe te voegen. Door de bijgestelde levensverwachting, een hoger buitenlands migratiesaldo en de vergrijzing en individualisering is de opgave hoger dan eerder voorzien. Van het aantal te realiseren woningen (8.115) is het grootste deel al opgenomen in de zogenaamde harde plancapaciteit en verankerd in bestemmingsplannen. In het Meerjarenperspectief programmering & Grondbeleid (MPG) wordt de stand van zaken jaarlijks gemonitord.

De locatie Montessoristraat en omgeving (F2) betreft sloop van de bestaande voorraad en vervangende nieuwbouw. Het project maakt onderdeel uit van het stedelijke programma. Omdat op deze locatie meer woningen zijn gesloopt dan er worden teruggebouwd, zijn in het verleden afspraken gemaakt met de woningbouwcorporatie om het programma wat niet terugkomt op deze locatie elders in de stad te realiseren. Dit is inmiddels gebeurd. Zo zijn onder andere 77 huurwoningen aan de Tramsingel 63 gerealiseerd en zijn in de drie woongebouwen, die in het kader van de herontwikkeling van het Dr. Struyckenplein zijn gebouwd, 179 huurwoningen opgenomen.

De woningen in het plangebied dragen ertoe bij dat het specifieke karakter van de wijk Heuvel wordt behouden en versterkt met daarin een compleet aanbod en variëteit van woningen voor een grote diversiteit van bewonersgroepen. De voorgenomen woningbouw voorziet aldus in een actuele (regionale) en lokale behoefte.

De voorgenomen ontwikkeling is geheel in lijn met de andere doelstelling van de ladder voor duurzame verstedelijking, namelijk het bestaand stedelijk gebied beter te benutten. Het gaat immers om sloop en nieuwbouw binnen het bestaand stedelijke gebied.

Eindconclusie

De voorgenomen woningbouw in het plangebied voorziet in een actuele (regionale) en lokale behoefte. De woningbouw past in een regionaal afgestemd woningbouwprogramma voor de komende 10-jaar waarbij de inzet is om het bestaande woningtekort volledig in te lopen. Onderlegger van het woningbouwprogramma is de provinciale bevolkings- en woningbehoefteprognose. Daarmee wordt aan de ladder voor duurzame verstedelijking voldaan.

Overige aspecten uit het Besluit ruimtelijke ordening

De overige aspecten die zijn genoemd in het Bro en die betrekking hebben op de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan (onder andere milieu, watertoets en cultureel erfgoed) worden behandeld in hoofdstuk 4. Een verantwoording van de financiële uitvoerbaarheid is opgenomen in paragraaf 6.3.

3.2.4 Besluit en Regeling algemene regels ruimtelijke ordening

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) en de daarop gebaseerde Regeling algemene regels ruimtelijke ordening (Rarro) voorzien in de juridische borging van het nationaal ruimtelijk beleid. Het bevat regels die de beleidsruimte van andere overheden ten aanzien van de inhoud van ruimtelijke plannen inperken, daar waar nationale belangen dat noodzakelijk maken.

In het Barro en de Rarro zijn het ruimtelijke regime rond radars voor militaire luchtvaart geregeld. Het plangebied ligt in het obstakelbeheergebied van het militaire luchtvaart terrein Gilze-Rijen (zie 3.1). Een obstakelbeheergebied bij een (militair) luchtvaart terrein kenmerkt zich door – gezien vanuit het vliegveld – een aantal vlakken waarvan de hoogte oploopt met het toenemen van de afstand tot het luchtvaart terrein. In het gebied gelden beperkingen ten aanzien van de hoogte van objecten. Binnen het obstakelbeheergebied een hoogte voor objecten van maximaal 162,5 meter mag gelden. Deze bouwhoogte wordt in onderhavig bestemmingsplan niet mogelijk gemaakt. Het bestemmingsplan is dus niet in strijd met het nationale belang 'uitoefening van defensietaken'.

Voor het overige zijn het Barro en het Rarro voor voorliggend bestemmingsplan niet direct van belang.

Figuur 3.1. Uitsnede militair luchtvaart terrein - vliegbasis Gilze-Rijen (Bron: Regeling algemene regels ruimtelijke ordening, bijlage 3.6)

Conclusie

Uit deze toelichting blijkt dat sprake is van een zorgvuldige belangenafweging en van een duurzame ruimtelijke verstedelijking. De sectorale afweging is opgenomen in hoofdstuk 4. De ontwikkeling past in de hoofdlijnen van het rijksbeleid.

3.3 Provinciaal beleid

3.3.1 Structuurvisie 2010 (inclusief partiële herziening 2014)

Visie op hoofdlijnen

In deze structuurvisie is het provinciaal beleid ten aanzien van de ruimtelijke ontwikkelingen in Brabant op hoofdlijnen uiteengezet voor de periode tot 2025, met een doorkijk naar 2040. Er gaat geen directe werking uit richting gemeentelijke besluitvorming.

De ruimtelijke visie van de provincie bestaat op hoofdlijnen uit een robuust en veerkrachtig natuur- en watersysteem. Met aandacht voor hoogwaterbescherming, droogte, biodiversiteit.

Een multifunctioneel landelijk gebied, waar de functies landbouw, recreatie en natuur in relatie tot elkaar ruimte krijgen. Met aandacht voor cultuurhistorische waarden en de leefbaarheid van kleine kernen. En een gevarieerd en aantrekkelijk stedelijk gebied, met sterke steden, groene geledingszones en uitloopgebieden (intensieve recreatie, stadslandbouw).

Met aandacht voor sterke regionale economische clusters, (inter)nationale bereikbaarheid, knooppuntontwikkeling (zowel in de centra als aan de randen van de steden).

Provinciale ruimtelijke belangen

De provinciale opgaven leiden tot ruimtelijke keuzes voor de toekomstige ontwikkeling van Noord-Brabant. Deze ruimtelijke keuzes zijn vertaald in 14 provinciale ruimtelijke belangen. Alleen belang 8, concentratie van verstedelijking, is relevant voor onderhavig bestemmingsplan. Bij de opgave voor wonen en werken wordt het accent sterker verlegd naar de te ontwikkelen kwaliteiten, de inzet op herstructurering en het beheer van het bestaand stedelijk gebied.

Het plangebied is als onderdeel van de bestaande stad op de bijbehorende kaarten aangegeven als stedelijk concentratiegebied. In het stedelijk concentratiegebied en de zoekgebieden voor verstedelijking wordt het merendeel van de verstedelijkingsopgave opgevangen. Het stedelijk concentratiegebied heeft een bovenlokale opvangtaak voor verstedelijking.

Zorgvuldig ruimtegebruik

De provincie wil dat de kansen voor functiemenging, inbreiding, herstructurering en zo nodig transformatie in het stedelijk gebied goed worden benut, inclusief de mogelijkheden voor intensivering en meervoudig ruimtegebruik.

De provincie gebruikt voor haar afweging rondom zorgvuldig ruimtegebruik de 'ladder voor duurzame verstedelijking' die is opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening. In paragraaf 3.2.3 is deze toetsing al opgenomen. Daaruit blijkt dat sprake is van een duurzame ruimtelijke verstedelijking.

3.3.2 Verordening ruimte 2014

De 'Verordening ruimte 2014' is vastgesteld op 18 maart 2014 en is één van de uitvoeringsinstrumenten voor de provincie om haar doelen te realiseren. In de Verordening vertaalt de provincie de kaderstellende elementen uit het provinciaal en rijksbeleid in regels die van toepassing zijn op (gemeentelijke) bestemmingsplannen.

De onderwerpen die in de Verordening staan, komen uit de provinciale structuurvisie. Daarin staat welke belangen de provincie wil behartigen en hoe ze dat wil doen. De Verordening is daarbij een van de manieren om die provinciale belangen veilig te stellen. De regels in de Verordening gelden voor gemeenten en niet rechtstreeks voor burgers.

Ruimtelijke kwaliteit en zorgvuldig ruimtegebruik

Volgens de Verordening zijn de gemeenten in het algemeen vrij om binnen het bestaand stedelijk gebied te voorzien in stedelijke ontwikkeling. Wel dient bij een ruimtelijk plan of besluit dat voorziet in een ruimtelijke ontwikkeling een verantwoording te worden opgenomen waaruit blijkt dat het plan bijdraagt aan de zorg voor het behoud en de bevordering van de ruimtelijke kwaliteit van het daarbij betrokken gebied en de naaste omgeving. Aan deze bepaling wordt voldaan. De gehele ontwikkeling is erop gericht om met respect van de bijzondere ruimtelijk-stedenbouwkundige kwaliteiten en architectonische waarden van het oorspronkelijke plan en de toenmalige ontwerpprincipes een nieuw stedenbouwkundig plan te maken.

Ook dient toepassing te worden gegeven aan het principe van zorgvuldig ruimtegebruik. Dit principe houdt in ieder geval in dat:

• uitbreiding van het op grond van het geldende bestemmingsplan toegestane ruimtebeslag slechts is toegestaan mits de financiële, juridische of feitelijke mogelijkheden ontbreken om de beoogde ruimtelijke ontwikkeling binnen dat toegestane ruimtebeslag te doen plaatsvinden.

Deze voorwaarde is niet van belang omdat er geen sprake is van een uitbreiding van ruimtebeslag. Er is sprake van een herontwikkeling in bestaand stedelijk gebied.

• ingeval van stedelijke ontwikkeling toepassing is gegeven aan artikel 3.1.6, tweede lid, van het Besluit ruimtelijke ordening (ladder voor duurzame verstedelijking).

In paragraaf 4.2.2 heeft de betreffende toets plaatsgevonden.

Ten behoeve van het behoud en de bevordering van de ruimtelijke kwaliteit bevat de toelichting bij een bestemmingsplan een verantwoording waaruit blijkt dat:

• in het bestemmingsplan rekening is gehouden met de gevolgen van de beoogde ruimtelijke ontwikkeling voor de in het plan begrepen gronden en de naaste omgeving, in het bijzonder wat betreft de bodemkwaliteit, de waterhuishouding, de in de grond aanwezige of te verwachten monumenten, de cultuurhistorische waarden, de ecologische waarden, de aardkundige waarden en de landschappelijke waarden;

• de omvang van de beoogde ruimtelijke ontwikkeling, de omvang van de bebouwing en de beoogde functie, past in de omgeving gelet op de bestaande en toekomstige functies in de omgeving en de effecten die de ontwikkeling op die functies heeft, waaronder de effecten vanwege milieuaspecten en volksgezondheid;

• een op de beoogde ruimtelijke ontwikkeling afgestemde afwikkeling van het personen- en goederenvervoer is verzekerd, waaronder een goede aansluiting op de aanwezige infrastructuur van weg, water of spoor, inclusief openbaar vervoer.

Aan de hiervoor vermelde vereisten aan de toelichting wordt in hoofdstuk 4 voldaan. Kortheidshalve wordt hiernaar verwezen.

Conclusie voor dit bestemmingsplan

De sloop van de woongebouwen en de herontwikkeling met nieuwe woningen is een stedelijke ontwikkeling die in overeenstemming is met de provinciale ruimtelijke structuurvisie en de ruimtelijke verordening. Het plan draagt bij aan de zorg voor het behoud en de bevordering van de ruimtelijke kwaliteit van het daarbij betrokken gebied en de naaste omgeving. Er wordt toepassing gegeven aan het principe van zorgvuldig ruimtegebruik.

3.3.3 Brabantse Agenda Wonen

Verleggen accent rondom de thema's bouwen en wonen

Gedeputeerde Staten van de provincie Noord Brabant hebben op 19 september 2017 de Brabantse Agenda Wonen vastgesteld. Dit is een agenda op hoofdlijnen, waarvan de actielijnen en richtinggevende principes de leidraad/het vertrekpunt vormen voor de regionale samenwerking tussen gemeenten. Hierin zijn de volgende vier actielijnen vastgesteld:

• Accent op duurzame verstedelijking;

• meer nadruk op de bestaande woningvoorraad;

• inzetten op een vraaggericht, flexibel planaanbod met ruimte voor nieuwe woonvormen;

• versterken van de regionale samenwerking en vernieuwen van regionale woningbouwafspraken.

Als richtinggevende principes hierbij zijn benoemd:

• Optimaal inzetten op inbreiden, herstructureren en transformeren;

• ruim baan voor 'goede' woningbouwplannen;

• woningvoorraad verduurzamen en geschikt maken voor mensen met zorgvraag;

• vraaggericht planaanbod, oog voor nieuwe en tijdelijke woonvormen;

• realisme en flexibiliteit in planning en programmering;

• versterken van de samenwerking op regionale woningmarkt.

De provincie Noord-Brabant verlegt hiermee het accent van een kwantitatieve insteek naar een meer integrale, ruimtelijke en kwalitatieve aanpak van thema's rond bouwen en wonen. Hierbij wordt aangesloten op het regionale schaalniveau waarop de woningmarkt functioneert en waarbinnen het leeuwendeel van de verhuisbewegingen tussen gemeenten plaatsvindt. Voor de gemeente Breda betekent dit dat regionaal wordt samengewerkt met de gemeenten Etten-Leur, Oosterhout, Zundert, Alphen-Chaam, Baarle-Nassau, Geertruidenberg en Drimmelen (subregio Breda e.o.). Door uit te gaan van het (sub-)regionale schaalniveau kan beter worden aangesloten op de ruimtelijke schaal, waarop veel van de ontwikkelingen op de regionale woningmarkt zich doorgaans afspelen.

De driejaarlijkse actualisatie van de provinciale bevolkings- en woningbehoefteprognose wordt als richtinggevend kader beschouwd waarlangs de regionale en gemeentelijke woningbouwontwikkelingen (jaarlijks) worden gemonitord.

Regionaal perspectief op bouwen en wonen

De regionaal samenwerkende gemeenten in West-Brabant hebben samen met de provincie een 'regionaal perspectief op bouwen en wonen' uitgewerkt en op 13 december 2017 vastgesteld. Hiermee is een gezamenlijke, gedeelde en steeds actuele visie op de toekomstige (ruimtelijke) ontwikkelingen op de regionale woningmarkt ontstaan. Het Perspectief op wonen en woningbouw subregio Breda e.o. vindt zijn basis het regionaal Woonperspectief West Brabant (2015). De focus van de gemeenten ligt hierin op het optimaal benutten van het bestaand stedelijk gebied door middel van zorgvuldig ruimtegebruik.

Conclusie voor dit bestemmingsplan

De sloop van de woongebouwen en de beoogde herontwikkeling met nieuwe woningen sluit aan op de meer integrale, ruimtelijke en kwalitatieve aanpak van thema's rond bouwen en wonen, de actielijn 'accent op duurzame verstedelijking' en het richtinggevende principe 'optimaal inzetten op inbreiden, herstructureren en transformeren'. En het is geheel in de lijn van de visie om het bestaand stedelijk gebied optimaal te benutten.

3.4 Gemeentelijk beleid

3.4.1 Structuurvisie 'Breda 2030'

Samenvatting beleid en analyse

De Structuurvisie 'Breda 2030' (vastgesteld op 26 september 2013) heeft betrekking op het gehele grondgebied van Breda en op alle ruimtelijk relevante thema's. De Structuurvisie Breda 2030 is een kaderstellende visie die gebruikt wordt als basis voor de beoordeling van nieuwe plannen en initiatieven, voor nieuw op te stellen bestemmingsplannen en voor andere ruimtelijke besluiten. De visie is juridisch bindend voor het orgaan dat het vaststelt, te weten de gemeenteraad, maar niet direct bindend voor de burger; op basis van de visie worden ook geen ontwikkelingen juridisch rechtstreeks mogelijk gemaakt. Wel biedt de visie het kader voor de uitwerking van concrete plannen en projecten. Via doorvertaling van de visie in een bestemmingsplan ontstaat uiteindelijk juridische binding voor de burger en andere partijen in de stad.

In de structuurvisie zijn drie hoofdlijnen voor de (ruimtelijke) ontwikkeling van Breda geformuleerd.

• Knooppunt Breda: gaat er van uit dat de economische kracht en regionale positie van de stad verder wordt benut en uitgebouwd.

• Breda Markstad: gaat er van uit dat kansen en kwaliteit van het water worden gebruikt bij ontwikkeling.

• Breda Mozaïek: heeft de diversiteit aan karakteristieken als basis voor gebiedsopgaven.

In het mozaïek ligt een groot aantal opgaven. Deze zijn het gevolg van een aantal trends en ambities: bevolkingsontwikkeling, veranderende maatschappelijke rolverdeling en duurzaamheid zijn hiervan de belangrijkste. De bevolkingssamenstelling wijzigt. Dit gaat gepaard met een vergrijzing van de bevolking, een toename van de eenpersoonshuishoudens met 30% en een kleine toename van het aantal samenwonenden met kinderen. Kleinere huishoudens, stijgende energiekosten en een grotere bewustwording van milieuaspecten stellen kwalitatieve en kwantitatieve eisen aan de woningvoorraad. De grootste opgave is de aanpassing van de woningvoorraad en de bestaande stadsdelen. Vraag en aanbod moeten beter op elkaar worden afgestemd. De levensloopbestendigheid en duurzaamheid van de woningvoorraad en de woonomgeving en de bereikbaarheid van voorzieningen vormen een uitdaging. Daarom wordt ruimte geboden aan initiatieven.

Het is dus van belang dat een herprogrammering plaatsvindt, waarbij prioriteiten gesteld worden welke woningbouwplannen wel en geen doorgang mogen vinden. Het afstemmen van het woningaanbod op de woonvraag is een opgave voor markt en overheid. De gemeente voert de regie op het programma en zal samen met andere partijen en bewoners richting geven aan de projecten waarop wordt ingezet. Zij heeft hierbij vooral een regisserende, stimulerende en faciliterende rol. Wanneer de bevolkingsontwikkeling, de woningmarkt en de ambities rond het wonen vertaald worden naar het woonbeleid, komen onder andere de volgende accenten naar voren:

• realistisch programmeren;

• bijstellen, doseren en faseren van lopende plannen;

• faciliteren van vernieuwende, onderscheidende en unieke woonlocaties;

• inzetten op duurzaamheid bestaande voorraad (o.a. particuliere woningverbetering);

• aandacht voor vergrijzing (nul-trede-woningen, thuis wonen met zorg in de buurt);

• huisvesten van jonge huishoudens;

• huisvesten van kwetsbare groepen en de benodigde kernvoorraad aan sociale huurwoningen;

• Geschikt Wonen voor Iedereen (GWI) en bereikbaarheid voorzieningen;

• arbeidsmigranten en studenten en regulering kamermarkt.

Met het Bredaas Mozaïek is afscheid genomen van de typering van gebieden als transformatie, herstructurering en consolidatie. Welke opgave in welk deel van Breda aan de orde is, wordt benoemd in de gebiedsgerichte plannen zoals wijkplannen. Deze plannen hebben grotendeels een eigen realisatietraject. Er is een wijkplan Heuvel (november 2014, update 2015), maar dat plan zich op de thema's waaraan door de wijk zelf prioriteit wordt gegeven: leefbaarheid in Heuvel, fysiek en sociaal.

In het benoemen van het mozaïek is een belangrijke rol voor cultuurhistorie weggelegd. Het karakter van de delen in het Bredaas mozaïek wordt bepaald door de ontstaansgeschiedenis van de plek, de tijd waarin een gebied is ontgonnen, aangeplant of bebouwd en de functie die het nu vervult.

Het erfgoed van Breda speelt een belangrijke rol in de (her)ontwikkeling van Breda. Door slimme combinaties van nieuwbouw en restauratie of herbestemming blijft het erfgoed behouden. Dit geldt evenzeer voor het ondergrondse erfgoed.

Ten aanzien van het accent GWI is van belang dat in 2009 een gebiedsanalyse en richtinggevende visie is opgesteld voor onder andere de wijk Heuvel. Daaruit blijkt onder andere dat:

• Bijna driekwart van de woningvoorraad in Heuvel is een huurwoning en met name in de sociale huursector. Daarnaast zijn deze huurwoningen naar verhouding klein.

• Verhuisgeneigde senioren uit Princenhage / Heuvel die op zoek zijn naar een corporatiewoning tonen in belangrijke mate interesse in een huurwoning in het eigen gebied.

• De Wijkraad Heuvel geeft aan dat ouderen van Heuvel graag in de eigen wijk willen blijven wonen maar dat er te weinig betaalbare huurwoningen beschikbaar zijn.

Conclusie voor dit bestemmingsplan

In de beoogde nieuwe stedenbouwkundig planopzet worden de cultuurhistorische waarden van de stedenbouwkundige opzet van Peutz geborgd. In dit kader wordt verwezen naar voorgaande hoofdstukken en naar bijlage 1. De huidige verkavelingsopzet en bebouwingstypologie zullen leidend zijn. De ontstaansgeschiedenis en de toenmalige ontwerpprincipes blijven zodoende herkenbaar. Daarmee wordt recht gedaan aan het karakter van dit deel van het Bredaas mozaïek. De eigenheid van het Heuvelkwartier blijft behouden.

Met de voorgenomen nieuwbouw wordt de woningvoorraad zowel in kwantitatief als in kwalitatief opzicht aangepast en beter afgestemd op de vraag. Er zijn in de wijk Heuvel 150 woningen gesloopt en in het plangebied kunnen ter plaatse 78 woningen teruggebouwd. In paragraaf 3.4.5 wordt hier verder op ingegaan. Voor het plangebied is bewust gekozen voor de bouw van koopwoningen, waardoor in de Heuvel een meer evenwichtig aanbod van huur- en koopwoningen ontstaat. Dit komt de leefbaarheid in de wijk ten goede. Het bouwprogramma past binnen de provinciale bevolkings- en woningbehoefteprognose (zie ook paragraaf 3.2.3). Daardoor kan worden geconcludeerd dat de nieuwbouw aansluit op de marktvraag.

3.4.2 Visie Openbare Ruimte 2009

Samenvatting beleid en analyse

De Visie Openbare Ruimte uit 2009 gaat uit van de gebruiker, het onderscheidt drie hoofduitgangspunten: Gedeelde ruimte gaat uit van het delen van ruimte in plaats van opdelen en is gebaseerd op de 'shared space'- gedachte. Herkenbare openbare ruimte geeft identiteit aan de openbare ruimte, zodat de gebruiker zich hiermee verbonden voelt. Duurzaamheid komt onder meer in de tot uitdrukking in de keuze voor materialen en in ruimtelijke structuren die lang meegaan.

Conclusie voor dit bestemmingsplan

Het stedenbouwkundig plan herstelt de samenhang in de openbare ruimte en maakt aangename straten. Het creëert lange zichtlijnen, brede straatprofielen, op de zon georiënteerde straten en biedt plek aan gemeenschappelijke verblijfsruimtes.

3.4.3 Woonvisie Breda

Woonvisie Breda, Uitvoeringsagenda van de Woonvisie en Ontwikkelingsvisie Heuvel 2001-2015

Samenvatting beleid en analyse

Deze Woonvisie Breda - wonen in een dynamische tijd (vastgesteld door de gemeenteraad december 2013) geeft een beeld va wonen in Breda in de toekomst. Landelijke trends en onderzoek zijn nog eens onder de Bredase loep genomen. In gesprekken met marktpartijen, woonconsumenten en vertegenwoordigers uit Breda is van gedachten gewisseld over de aandachtspunten voor de komende jaren en een koers uitgezet.

Op het beleidsterrein van het wonen heeft de gemeente Breda in de woonvisie drie ambities geformuleerd:

1. zorgen voor een gedifferentieerd en doordacht woningbouwprogramma, met voldoende flexibiliteit en ruimte voor maatwerk;

2. een comfortabele woningvoorraad die aansluit bij behoeften en wensen van inwoners, nu en in de toekomst. We zetten in op een duurzame en toekomstbestendige woningvoorraad en nieuwbouw;

3. een (t)huis voor alle groepen inwoners. Speciale aandacht is er voor de groep kwetsbare inwoners die niet op eigen kracht in huisvesting kan voorzien.

De Woonvisie beschrijft op hoofdlijnen de ontwikkelingen in het woondossier en is verder uitgewerkt in Uitvoeringsagenda van de Woonvisie (december 2014). In de agenda is een samenhangend overzicht opgenomen van alle opgaven, doelen en acties. De uitvoeringsagenda is algemeen van aard en heeft geen concrete agenda punten die direct betrekking hebben op het plangebied.

Voor de ontwikkeling in de wijk Heuvel is in het verleden een ontwikkelingsvisie vastgesteld waarin richting wordt gegeven aan de diverse deelgebieden (zie paragraaf 1.1), waaronder de omgeving van de Montessoristraat.

In de betreffende Ontwikkelingsvisie Heuvel 2001-2015 is als een van de opgaven voor Heuvel geformuleerd dat de investeringen in de gebouwde omgeving enerzijds moeten leiden tot handhaving van het eigen karakter van de buurt, maar anderzijds leiden tot een grotere woningdifferentiatie en toevoegingen in de dure huursector of koopsector. En in combinaties van huur en koop. In de afgelopen jaren zijn de verschillende deelgebieden tot ontwikkeling gekomen (o.a. Talmazone, Dr. Struykenplein, Dr. Struykenstraat 100).

Aanvulling op de woonvisie

Op 17 november 2016 heeft de raad vastgesteld de 'Aanvulling op de woonvisie 2013', met als subtitel “Voldoende sociale en middeldure huurwoningen met betaalbare woonlasten, in een prettige woonomgeving. In deze aanvulling wordt ingespeeld op de actuele vraagstukken en ontwikkelingen op de sociale huurvoorraad en middeldure huur. Ten aanzien van de fysieke leefomgeving zijn de volgende beleidsdoelen leidend:

1. De netto-uitbreidingsopgave voor sociale huurwoningen betreft 20% van de stedelijke uitbreidingsopgave. Deze opgave betreft met name het betaalbare huursegment en voornamelijk appartementen voor jongeren en senioren. Onttrekkingen in bestaande voorraad (bijvoorbeeld sloop of verkoop) dienen te worden gecompenseerd door middel van nieuwbouw door degene die ze sloopt.

2. De netto-uitbreidingsopgave voor middeldure huurwoningen (711 euro tot 900 euro) betreft 10% de stedelijke uitbreidingsopgave. Op deze wijze wordt ingezet op een strategische nieuwbouw, zodat huurders die willen, ook kunnen verhuizen naar een passende woning.

Vanuit de beleidsuitgangspunten wordt per project een afweging gemaakt en worden per project programmatische eisen meegegeven. Iedere locatie vraagt om maatwerk. Bij de beoordeling van bouwinitiatieven maken burgemeester en wethouders een zorgvuldige afweging en hanteren hierbij de volgende toetsingscriteria.

Het bouwinitiatief:

• past bij de leefbaarheid van het gebied;

• vult de bestaande voorraad en woningbouwplannen in de directe omgeving aan;

• sluit kwalitatief aan bij de (korte termijn) afzetbare vraag en de behoefte op lange termijn;

• versterkt de ruimtelijke karakteristiek en het woonmilieu;

• is financieel haalbaar (Grondexploitatiewet).

Het besluit omtrent het percentage voor sociale woningbouw wordt per locatie geborgd in de planregels van het bestemmingsplan en de bijbehorende anterieure overeenkomst. Daarnaast wordt, op basis van de eveneens op 17 november 2016 door raad vastgestelde doelgroepenverordening, de instandhoudingstermijn voor behoud van de woningen in het sociale segment vastgesteld op 15 jaar.

Conclusie voor dit bestemmingsplan

Dit bestemmingsplan draagt bij aan de doelstellingen 1 en 2 van de woonvisie en de hierboven beschreven opgave van de ontwikkelingsvisie Heuvel. Met de ontwikkeling van de omgeving van de Montessoristraat wordt bestaande wijk Heuvel verder afgerond en versterkt. Zodat het een gemêleerde woonwijk is qua samenstelling van de woningvoorraad.

3.4.4 Erfgoed in context, ErfgoedVisie Breda 2008-2015

Samenvatting visie en analyse

De nota geeft een totaalvisie over het erfgoed met dwarsverbanden culturele planologie, inventarisatie, waardering en publieksbetrokkenheid.

Culturele planologie in Breda

De gemeente Breda heeft met de nota 'Gekoesterd karakter' uit 2001 (inbreng van cultuurhistorie in planprocessen) en de herijkte nota 'Cultuur is meer' (culturele planologie op de agenda zetten) het ingezette rijksbeleid vertaald naar een gemeentelijk beleid, met speciale aandacht voor het culturele erfgoed. Cultuurhistorie is de inspiratie voor ruimtelijke ontwikkelingen. Dit betekent dat cultuurhistorie de oudste laag, en dus de basis, is in het rijtje verleden-heden-toekomst. Het gebruik van erfgoed in nieuwe ontwikkelingsprocessen is dan ook niet zozeer een belang, als wel een voorwaarde. De herstructurering van het woongebied Heuvel en in het bijzonder de buurten Plancius (F1) en het plangebied is geheel in lijn met deze gedachtelijn.

Specifieke aandacht voor architectuur

Goede architectuur moet worden gestimuleerd bij kleine en grote ruimtelijke ontwikkelingen. De gemeente Breda heeft hierin een voorbeeldfunctie. In herstructureringsgebieden gaat het om verbetering van de kwaliteit van bestaande functies, bij transformatiegebieden om verandering van functies en bijbehorende kwaliteit, zoals de stedelijke uitbreidingen. In de plannen voor stedelijke vernieuwing van het woongebied Heuvel en in het bijzonder de omgeving Montessoristraat is hieraan nadrukkelijk aandacht besteed (zie paragraaf 2.4).

Conclusie voor dit bestemmingsplan

Het voorgenomen stedenbouwkundig plan voor het plangebied is geheel in lijn met de gedachtelijn van cultuurhistorie als inspiratie voor ruimtelijke ontwikkelingen. Het plan is tot stand gekomen met veel aandacht voor ruimtelijk kwaliteit. Bij de uitvoering van het plan wordt specifieke aandacht besteed aan de architectuur met Peutz als inspiratiebron.

3.4.5 Prestatieafspraken Gemeente Breda, AlleeWonen, Laurentius, WonenBreburg, Gezamenlijke Huurderskoepels Breda

Alliantie Breda 2015-2018

Samenvatting afspraken en analyse

Sinds 2004 werken de gemeente Breda en de drie Bredase woningcorporaties AlleeWonen, Laurentius en WonenBreburg samen binnen de ‘Alliantie Breda’. Afspraken over de samenwerking, te zien als prestatieafspraken, zijn sinds 2004 vastgelegd in de Alliantie Breda en worden eens per vier jaar geactualiseerd. De afspraken hadden een sterke oriëntatie op de vastgoedopgave.

Met het document, ‘Alliantie Breda 2015 - 2018’, zijn nieuwe afspraken vastgelegd met de hiervoor genoemde partijen en met de drie huurderskoepels op het brede terrein van het wonen. Hierbij is de omslag gemaakt naar een meer sociaal-maatschappelijke agenda.

De Alliantie-partijen willen ervoor zorgdragen dat er voldoende huurwoningen in de sociale sector beschikbaar zijn en blijven voor de doelgroep van beleid. Hierbij wordt onderscheid gemaakt naar prijsklassen binnen de woningvoorraad (tot aan de kwaliteitskortingsgrens (goedkoop); tussen de kwaliteitskortingsgrens en de aftoppingsgrens hoog (betaalbaar); tussen aftoppingsgrens hoog en de liberalisatiegrens (bereikbaar)).

Om dit doel te kunnen bereiken zijn afspraken vastgelegd over de thema's woonlasten en beschikbaarheid.

Prestatieafspraken aanvullend op de Alliantie 2015 t/m 2018

De hiervoor genoemde prestatieafspraken hebben betrekking op de periode 2015 tot en met 2018. Aanvullend is afgesproken Allonge Alliantie Breda - Prestatieafspraken aanvullend op de Alliantie 2015 t/m 2018 Gemeente Breda, AlleeWonen, Laurentius, WonenBreburg, Gezamenlijke Huurderskoepels Breda dat de drie Bredase corporaties in de periode tot en met 2018 minimaal 2.800 goedkope huurwoningen (huurwoningen met een huurprijs tot aan de kwaliteitskortingsgrens) behouden, minimaal 15.300 betaalbare huurwoningen (huurwoningen met een huurprijs tussen de kwaliteitskortingsgrens en de 2e aftoppingsgrens) en minimaal 21.950 huurwoningen in de sociale sector (huurwoningen met een huurprijs tot aan de liberalisatiegrens), conform de kolom 'prestatieafspraak' in tabel 3.1. Bij deze afspraak geldt dat de corporaties voor de periode tot en met 2026 toewerken naar de aantallen die zijn opgenomen in de kolom ‘toe te werken naar’. De aantallen komen uit de scheidingsvoorstellen DAEB – niet-DAEB. (Onder DAEB worden diensten van algemeen economisch belang verstaan: sociale huurwoningen, bepaald maatschappelijk vastgoed en specifieke diensten voor de leefbaarheid.)

Tabel 3.1. Prestatieafspraken drie Bredase corporaties met de gemeente Breda

Door de sloop van een grote hoeveelheid kleine woningen met weinig diversiteit en nieuwbouw van grotere woningen die beter aansluiten op de vraag, neemt het woningaanbod af. Voor de wijk Heuvel is afgesproken dat 150 woningen kunnen worden gesloopt en dat ter plaatse 78 woningen worden teruggebouwd. Verwacht wordt dat dit alle koopwoningen zullen zijn. In dit bestemmingsplan is geen verplichting opgenomen om in het plangebied sociale huurwoningen te realiseren. WonenBreburg heeft namelijk elders in de stad sociale woningen gerealiseerd, onder andere aan de Tramsingel 63 en in het kader van de herontwikkeling van het Dr. Struyckenplein. Verwezen wordt naar paragraaf 3.2.3 Mogelijk worden er elders nog meer sociale huurwoningen (terug)gebouwd.

Conclusie voor dit bestemmingsplan

In het plangebied zijn 150 goedkope huurwoningen gesloopt. Hiervoor in de plaats komen ten hoogste 78 woningen. Verwacht wordt dat dit alle koopwoningen zullen zijn. In dit bestemmingsplan is geen verplichting opgenomen om in het plangebied sociale huurwoningen te realiseren en evenmin een verplichting ten aanzien van de prijscategorieën.

3.4.6 Parkeer- en Stallingsbeleid

Voor wat betreft het parkeerbeleid geldt als algemeen uitgangspunt de 'Nota parkeer- en stallingsbeleid Breda' (september 2004 en herijking op 20 juni 2013). In deze nota is het beleid rondom bijvoorbeeld de thema's parkeerregulering, parkeernormering en transferpunten benoemd. Bij nieuwbouw, verbouw, functieverandering en -uitbreiding gelden de gemeentelijke parkeernormen.

Op grond van dit beleid mag in een situatie van sloop - en nieuwbouw de parkeerdruk door de ontwikkeling niet verder toenemen. Extra gegenereerde parkeerdruk als gevolg van nieuwe ontwikkelingen dient te worden opgelost.

Het plangebied valt voor wat betreft het parkeerbeleid in het deelgebied 'schil'. In geval van een nieuwe ontwikkeling geldt voor grondgebonden eengezinswoningen een parkeernorm van 1,7 parkeerplaats per woning en voor meergezinswoningen of appartementen een parkeernorm van 1,4 parkeerplaats per woning. Onderscheid in koop of huur of naar de prijs van de woning wordt niet gemaakt. Evenmin worden seniorenwoningen apart genoemd (worden gezien als eengezinswoningen).

In een situatie van een (volgens de normen) verminderde parkeerdruk moet ten minste een gelijk aantal parkeerplaatsen in de openbare ruimte worden gerealiseerd. In deze situatie wordt dit beleid niet als reëel beschouwd en is er voor gekozen in dit bestemmingsplan af te wijken van dit beleid en meer parkeerplaatsen aan te leggen dan in de huidige situatie aanwezig.

In paragraaf 4.3 zijn de parkeerbehoefte van voorgenomen ontwikkeling en de wijze waarop hieraan invulling wordt gegeven, verder uitgewerkt.

3.5 Conclusie

De herontwikkeling van het plangebied past binnen het beleidskader. Binnen bestaand stedelijk gebied zijn gedateerde woningen gesloopt en worden nieuwe woningen herbouwd, waarbij er minder woningen terug worden gebouwd dan er oorspronkelijk hebben gestaan. In het stedenbouwkundig plan zijn het oorspronkelijke plan en de toenmalige ontwerpprincipes leidend. Een definitief ontwerp is nog niet beschikbaar. Bij de uitvoering van het plan wordt specifieke aandacht besteed aan de architectuur met Peutz als inspiratiebron.

HOOFDSTUK 4 Sectorale toetsen en onderzoeken

4.1 Inleiding

In dit hoofdstuk worden de relevante sectorale aspecten behandeld. Hiermee zal worden aangetoond dat er vanuit sectorale wetgeving geen belemmeringen zijn voor de beoogde ontwikkeling en dat sprake is van een goede ruimtelijke ordening.

In diverse beleidsdocumenten is vastgelegd dat in het plangebied 78 eengezinswoningen worden gerealiseerd. Het definitieve aantal staat nog niet vast omdat dit is afhankelijk is van de concrete bouwplannen die na de vaststelling van onderhavig bestemmingsplan voor dit gebied worden opgesteld. Voor de toetsing wordt niettemin uitgegaan van het afgesproken aantal.

4.2 Toetsing aan mer-wetgeving

4.2.1 Toetsingskader

In het Besluit milieueffectrapportage is opgenomen dat het bevoegd gezag (de gemeente Breda) voorafgaand aan het bestemmingsplan voor de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject een mer-beoordelingsbeslissing moet nemen, waarin wordt aangegeven of wel of geen MER nodig is, gelet op de kenmerken van het project, de plaats van het project en de kenmerken van de potentiële (milieu)effecten en mogelijke mitigerende maatregelen. Om een dergelijk besluit te kunnen nemen, is een zogeheten 'informele m.e.r.-beoordeling' nodig.

4.2.2 Beoordeling en conclusie

De benodigde 'informele m.e.r.-beoordeling' is opgesteld in de vorm van een aanmeldnotitie die is opgenomen in bijlage 2. Daaruit blijkt dat met inachtneming van een aantal maatregelen het doorlopen van een volledige m.e.r.-procedure niet noodzakelijk is. Hiertoe is dan ook niet besloten.

4.3 Verkeer en parkeren

Verkeersstructuur

Ontsluiting gemotoriseerd verkeer

Het plangebied ligt op korte afstand van de Dr. Struyckenstraat. Deze weg vormt een belangrijke verkeersader, die de wijk Heuvel met het stadscentrum van Breda verbindt. De Dr. Struyckenstraat is gecategoriseerd als een gebiedsontsluitingsweg binnen de bebouwde kom met een maximumsnelheid van 50 km/uur. Ter hoogte van het Dr. Struyckenplein wordt de maximumsnelheid snelheid op de Dr. Struyckenstraat (tussen de Jan Ligthartstraat en de Verbeetenstraat) gewijzigd naar 30 km/uur en ingericht met een geluidreducerende open verhardingssoort (stil asfalt met klinkerprint). De Maarten de Vriesstraat ontsluit de wijk Heuvel vanuit het zuiden. De locatie is binnen 4 kilometer aangesloten op de autosnelweg A16.

Ontsluiting langzaam verkeer

Fietsers kunnen gebruik maken van alle paden en wegen rondom het plangebied. Het fietsverkeer maakt op de 30 km/uur wegen gebruik van dezelfde wegen als het gemotoriseerd verkeer. Binnen een 30 km/uur-regime is dit vanuit verkeersveiligheid aanvaardbaar. Voetgangers hebben hun eigen paden langs de woningen en door het gebied heen.

Ontsluiting openbaar vervoer

Het plangebied wordt per openbaar vervoer ontsloten door een busverbinding. In de huidige situatie is een bushalte gesitueerd aan de Bontekoestraat en op het Dr. Struyckenplein. Op het Dr. Struyckenplein is een 'sterhalte' aanwezig, met aansluiting op diverse lijnen uit de stad en de omgeving van Breda.

Parkeren

Het parkeerbeleid en de parkeernormen zijn vermeld in paragraaf 3.4.6.

In het plangebied zijn 150 (portiek- etage) woningen gesloopt. Op basis van dit aantal en het woningtype was de parkeerbehoefte conform de parkeernorm (150 x 1,4 =) 210 parkeerplaatsen. Het onderhavige bestemmingsplan maakt de realisatie van ten hoogste 78 grondgebonden woningen mogelijk. Dat levert een maximale parkeerbehoefte op van (78 x 1,7 =) 133 parkeerplaatsen. Dit betekent dat de parkeerdruk in het plangebied (theoretisch) afneemt met 77 plaatsen.

In de oude situatie waren 68 parkeerplaatsen aanwezig. Conform het parkeerbeleid moeten er dus in de nieuwe situatie ten minste 68 parkeerplaatsen worden gerealiseerd. Aangezien een aantal van 68 parkeerplaatsen erg weinig is voor dit gebied, is er voor gekozen in dit bestemmingsplan af te wijken van het parkeerbeleid en meer parkeerplaatsen aan te leggen, namelijk 125. Daarmee wordt ruimschoots voldaan aan de vraag naar voldoende parkeerplaatsen.

Figuur 4.1. Parkeerplaatsen in herstructureringsgebied Heuvel, omgeving Montessoristraat (bron: VOSP)

Verkeersgeneratie en verkeersafwikkeling

Door de halvering van het aantal woningen kan worden verwacht dat het aantal verkeersbewegingen zal afnemen.

Conclusie

De ontsluiting van de locatie is voor het gemotoriseerd verkeer, langzaam verkeer en openbaar vervoer goed. De verkeersveiligheid is eveneens voldoende gewaarborgd. In het nieuwe plan wordt in de eigen parkeerbehoefte voorzien. De verkeersgeneratie van en naar de locatie zal naar verwachting afnemen. Het aspect verkeer staat de uitvoering van dit plan dan ook niet in de weg.

4.4 Cultuurhistorie en archeologie

4.4.1 Cultuurhistorie

Beleids-/toetsingskader

In het Bro (artikel 3.6.1. lid 2) is bepaald dat in de toelichting van het bestemmingsplan een beschrijving dient te worden opgenomen van de wijze waarop met de in het gebied aanwezige cultuurhistorische waarden en in de grond aanwezige of te verwachten monumenten rekening is gehouden. De facetten historische (steden)bouwkunde en historische geografie dienen te worden meegenomen in de belangenafweging.

Toetsing

Het stedenbouwkundig plan respecteert de kwaliteit van het oorspronkelijke plan en de toenmalige ontwerpprincipes. In de hoofdstukken 2 en 3 is hier al uitgebreid op ingegaan.

4.4.2 Archeologie

Toetsingskader

In het Verdrag van Valletta is op Europees niveau de integrale bescherming van archeologisch erfgoed vastgelegd. Dit verdrag is geïmplementeerd in de Nederlandse wetgeving met de Wet op de archeologische monumentenzorg 2007 (Wamz). Hiervoor zijn in deze wet de Monumentenwet 1988 en enkele andere wetten gewijzigd. De Monumentenwet 1988 regelt sindsdien onder andere de bescherming van archeologisch erfgoed in de ruimtelijke ontwikkeling en de financiering van opgravingen: 'de 'verstoorder betaalt'.

Op provinciaal niveau is de bescherming van archeologische waarden geregeld in de Verordening ruimte (onderdeel van de te beschermen cultuurhistorische waarden).

In het verlengde daarvan en van de Wamz heeft de gemeente Breda archeologiebeleid vastgelegd in de nota 'Erfgoed in context ErfgoedVisie Breda 2008-2015'. Het uitgangspunt daarin is het verantwoord omgaan met het archeologisch erfgoed in de gemeente en het behoud (al dan niet in situ) van behoudenswaardige archeologie.

Gezien dit uitgangspunt moeten in geval van voorgenomen ruimtelijke ontwikkelingen in gebieden met een hoge archeologische waarde of een hoge of middelhoge archeologische verwachting, de archeologische resten door middel van een vooronderzoek in kaart worden gebracht.

Onderzoek

Het plangebied ligt in een zone die op de beleidsadvieskaart Breda's erfgoed deel 1 Archeologie van de Gemeente Breda met een hoge archeologische verwachting is aangeduid (zie figuur 4.2.). Bij de herinrichting van het plangebied zal de ondergrond worden geroerd in verband met de bouw van nieuwe woonbebouwing. Voor terreinen met een hoge archeologische verwachting moeten bodemingrepen dieper dan 0,3 m-mv en met een oppervlak groter dan 100 m2 worden voorafgegaan door een archeologisch onderzoek.

Figuur 4.2. Uitsnede uit de beleidsadvieskaart Breda's erfgoed deel 1 Archeologie

Archeologisch proefsleuvenonderzoek plangebied

Naar aanleiding van het (voorgenomen) nieuwe bestemmingsplan en (voorgenomen) bouwwerkzaamheden is archeologisch onderzoek uitgevoerd. In januari 2015 is een inventariserend veldonderzoek uitgevoerd door middel van proefsleuven om inzicht te verkrijgen in de aanwezigheid en aard van eventuele archeologische relicten. Tijdens dit onderzoek zijn in het centrale deel van het plangebied resten aangetroffen die te duiden zijn als resten van een complex greppelsysteem uit de nieuwe tijd en een mogelijk middeleeuws erf. Dergelijke resten kunnen bijdragen aan de vragen over de gemeente Breda in historisch perspectief. Vooral locatiekeuze en ontwikkeling van de zones buiten de historische kern kunnen mogelijk beter worden belicht aan de hand van deze resten. In het onderzoek is daarom aanbevolen om deze zone verder te onderzoeken of in het bestemmingsplan te beschermen.

In het westelijke en oostelijke deel van het plangebied zijn veel recente verstoringen aangetroffen en is er nauwelijks nog sprake van archeologisch relevante resten. Daarom is geadviseerd deze zones vrij te geven.

Het proefsleuvenonderzoek en de adviezen naar aanleiding van dit onderzoek zijn voorgelegd aan de gemeente Breda, in deze het bevoegd gezag. Naar aanleiding van dat onderzoek heeft de gemeente het Selectiebesluit 2015-25 genomen waarin 4 zones zijn vrijgegeven (van de verplichting tot verder archeologisch onderzoek).

De behoudenswaardige vindplaats in het centrale deel van het plangebied dient door middel van een archeologische opgraving te worden onderzocht alvorens de hier geplande bouwwerkzaamheden doorgang kunnen vinden. De archeologische opgraving is in februari-maart 2016 uitgevoerd. Het Selectiebesluit 2015-25 is uitgebreid met de resultaten van de opgraving. In het Erfgoedbesluit 2016-18 (zie bijlage 3)is daarom ook dat gedeelte van het plangebied vrijgegeven van de verplichting tot verder archeologisch onderzoek.

De directe omgeving van het plangebied kent deels een hoge archeologische verwachting en dient bij voorgenomen bodemingrepen archeologisch onderzocht te worden. Voor onderhavig bestemmingsplan is dit dus niet relevant.

Archeologische vondsten bij graafwerkzaamheden

Het is natuurlijk mogelijk dat bij de uitvoeringsfase van de bouwplannen archeologische vondsten aan het licht komen. Voor dergelijke vondsten bestaat volgens artikel 53 van de Wet op de Archeologische Monumentenzorg een wettelijke meldingsplicht (in dit geval bij de gemeente Breda.)

Conclusie

Het plangebied ligt in een zone die met een hoge archeologische verwachting is aangeduid. Deze verwachtingswaarde is door middel van onderzoek bevestigd voor het centrale deel van het plangebied. Voor dit gebied is een opgraving gedaan. Op basis van het uitgevoerde onderzoek en naar aanleiding van de opgraving is het gehele gebied vrijgesteld van de verplichting tot verder archeologisch onderzoek en kan een regeling in het bestemmingsplan achterwege blijven.

4.5 Bodem- en grondwaterkwaliteit

4.5.1 Normstelling en beleid

In artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening (verder Bro) is bepaald dat inzicht moet worden gegeven in de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan. Dat houdt onder andere in dat bij functiewijzigingen dient te worden bekeken of de bodemkwaliteit geschikt is voor de beoogde nieuwe functie. Nieuwe bestemmingen dienen bij voorkeur op schone gronden te worden gerealiseerd.

De Wet bodembescherming (Wbb) stelt regels om de bodem te beschermen. De Wbb maakt duidelijk dat grondwater een onderdeel van de bodem is. Daarnaast worden de sanering van verontreinigde bodem en grondwater door middel van de Wbb geregeld.

Het Besluit en de Regeling Bodemkwaliteit stellen regels aan het gebruik van bouwstoffen, grond en baggerspecie op of in de bodem of het oppervlaktewater. Daarnaast zijn er regels opgenomen om de kwaliteit van werkzaamheden met dat soort stoffen te waarborgen.

Voor het toepassen van hergebruik grond in Breda zijn regels vastgelegd in de nota "Hergebruik van grond en baggerspecie in Breda". Deze regels zijn overigens gericht op het beschermen van de bodem waar de grond naar toe gaat. Dat betekent dat iemand die grond afvoert in principe geen onderzoek hoeft te laten doen naar de kwaliteit van de grond.

4.5.2 Onderzoek/conclusie

Verkennend milieukundig bodemonderzoek

In 2011 is onder andere voor de omgeving Montessoristraat een verkennend milieukundig bodemonderzoek uitgevoerd. De volledige rapportage van het bodemonderzoek is opgenomen in bijlage 4. De exacte begrenzing van de deelgebieden is opgenomen in bijlage 1 van de rapportage. De Laan van Metersem aan de zuidzijde van het plangebied en de Jan ligthartstraat aan de oostzijde zijn niet in het onderzoek betrokken. Dat is ook niet nodig omdat hier geen functiewijziging of de bouw van gevoelige functies aan de orde is. Deze wegen behouden namelijk een verkeersbestemming.

Hierna wordt ingegaan op de analysestrategie en resultaten voor het plangebied.

Analysestrategie deelgebied omgeving Montessoristraat

Voor het vaststellen van de algemene chemische kwaliteit van de bodem zijn van de bovengrond vier en van de ondergrond drie grondmengmonsters samengesteld. Als ondergrond is de bodemlaag vanaf 0,5 m-mv aangemerkt.

De grond- en grondwatermonsters zijn geanalyseerd op het standaard NEN-pakket. Voorts zijn ten behoeve van de correctie van de achtergrond- en interventiewaarden van zowel de boven- als de ondergrond de percentages lutum en organische stof vastgelegd.

Resultaten onderzoek deelgebied omgeving Montessoristraat

In het opgeboorde bodemmateriaal zijn plaatselijk bodemvreemde bijmengingen (baksteen en puin) waargenomen. Bekend is dat dergelijke bodemlagen veelal verhoogde gehalten metalen en/of PAK kunnen bevatten. Zodoende is één grondmengmonster samengesteld en geanalyseerd op het standaard NEN-pakket voor grond.

Op het maaiveld en in het opgeboorde bodemmateriaal zijn zintuiglijk geen asbestverdachte materialen waargenomen.

Bovengrond

In de bovengrond van een aantal boringen overschrijden de gehalten kwik, lood, zink en PAK de desbetreffende achtergrondwaarden. De gehalten van de overige onderzochte parameters zijn alle lager dan de betreffende achtergrondwaarden. Een duidelijke oorzaak voor de verhoogde gehalten is niet te geven.

Ondergrond

In de ondergrond zijn de gehalten van alle onderzochte parameters lager dan de betreffende achtergrondwaarden.

Grondwater

In het onderzoek is alleen het ondiepe (freatische) grondwater onderzocht. Gebleken is dat de concentratie barium plaatselijk de desbetreffende streefwaarde overschrijdt. De concentraties van de overige onderzochte parameters (zware metalen, vluchtige aromaten, VOCI en minerale olie) zijn alle lager dan de betreffende streefwaarden. Een duidelijke oorzaak voor de verhoogde concentratie barium is niet te geven.

Gelet op de onderzoeksresultaten (lichte overschrijding van de achtergrondwaarden kwik, lood, zink, PAK en PCB's in grond) en de aangetoonde overschrijding van de betreffende streefwaarde barium in het grondwater, dient de in het bodemonderzoek gehanteerde hypothese 'onverdacht' voor de onderzoekslocatie formeel verworpen te worden. Echter, de gemeten waarden zijn dermate gering dat deze formeel, ingevolge de Wbb, geen aanleiding tot het uitvoeren van een nader onderzoek.

Bij de aanvraag van de omgevingsvergunning voor bouwen dient aangetoond te worden dat voldaan kan worden aan het Besluit Bodembescherming.

Ten noorden van het plangebied, aan de Haagweg 241-243, heeft een fabriek gestaan (zie figuur 4.3). In de omgeving van deze fabriek (waaronder in de omgeving Montessoristraat ) zijn sterke verontreinigingen met vluchtige gechloreerde koolwaterstoffen (VOCl) van het diepe grondwater (6 tot 11 meter beneden maaiveld) geconstateerd (zie bijlage 8 van het bodemonderzoek in bijlage 4 van deze toelichting) en figuur 4.4.

De grondsanering Haagweg is uitgevoerd in 2010 en 2011 en er is een grondwatersanering in bedrijf tot 2016.

Figuur 4.3. Situering voormalige fabriek Haagweg 241-243 ten opzichte van het plangebied en omgeving

De pluim van de VOCL verspreiding is op twee verschillende tekeningen weergegeven in figuur 4.4.

Figuur 4.4. Verspreiding van de VOCL verontreiniging vanwege de voormalige fabriek Haagweg 241-243 ten opzichte van het plangebied en omgeving

Uit figuur 4.4. blijkt dat de VOCL-verontreiniging in het diepere grondwater niet reikt tot het plangebied. De grondwaterverontreiniging vormt dan ook geen belemmering voor de realisatie van de herstructurering.

Indien op de onderzoekslocatie ten gevolge van graafwerkzaamheden grond vrijkomt en buiten de locatie wordt hergebruikt, vindt hergebruik veelal plaats binnen het kader van het Besluit bodemkwaliteit. In dat geval dient de chemische kwaliteit van de grond te worden getoetst aan de kwaliteitsnormen die door het Besluit bodemkwaliteit aan de betreffende toepassing worden verbonden.

Voor aanvragen omgevingsvergunning is het bodemonderzoek geldig tot januari 2016. Daarom heeft is in januari en februari 2016 een aanvullend verkennend bodemonderzoek uitgevoerd ter plaatse van 5 gesloopte woningbouwblokken. Dit onderzoek is eveneens opgenomen in bijlage 4. Uit de analyseresultaten van dit bodemonderzoek blijkt dat in de bovengrond geen gehalten zijn gemeten verhoogd ten opzichte van de achtergrondwaarde. De resultaten van dit bodemonderzoek geven geen aanleiding tot het uitvoeren van een aanvullend of nader bodemonderzoek. De milieuhygiënische conditie van de bodem vormt geen belemmering voor de voorgenomen planontwikkeling.

4.5.3 Conclusie

Het bestemmingsplan voorziet niet in een functiewijziging (de percelen behouden een woonbestemming) waardoor het aspect bodem de uitvoering van het bestemmingsplan niet in de weg staat. Wanneer er activiteiten in de bodem plaatsvinden dient men de informatie omtrent de bodemkwaliteit te raadplegen via de website van Breda, www.Breda.nl.

Uit het bodemonderzoek blijkt dat er bepaalde verontreinigingen voorkomen in de bodem en het ondiepe grondwater. De gemeten waarden zijn dermate gering dat deze formeel, ingevolge de Wbb, geen aanleiding tot het uitvoeren van een nader onderzoek.

Voor aanvragen omgevingsvergunning is het onderzoek geldig tot januari 2016. Het onderzoek zal daarom voor de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan worden geactualiseerd. Definitieve beoordeling van de stukken (door een bevoegd gezag) volgt in dat kader.

4.6 Ecologie en groenvoorzieningen

4.6.1 Inleiding

In deze paragraaf wordt ingegaan de aspecten gebieds- en soortbescherming. Bij de voorbereiding van een ruimtelijk plan dient namelijk te worden onderzocht of de Wet natuurbescherming (hierna: Wnb) en het beleid van de provincie ten aanzien van de bescherming van dier- en plantensoorten en de bescherming van het Natuurnetwerk Nederland de uitvoering van het plan niet in de weg staan. In elk geval moet aannemelijk zijn dat vergunning of ontheffing van de bij of krachtens deze wet geldende verbodsbepalingen kan worden verkregen voor de activiteiten die met dit bestemmingsplan mogelijk worden gemaakt.

Ook van de in het plangebied (oorspronkelijk) aanwezige bomen is beoordeeld of handhaving mogelijk was of dat kap ervan noodzakelijk was.

4.6.2 Wet- en regelgeving

Wet natuurbescherming

Met de Wnb zijn alle bepalingen met betrekking tot de bescherming van natuurgebieden en dier- en plantensoorten samengebracht in één wet. De Wnb implementeert diverse Europeesrechtelijke regelgeving, zoals de Vogelrichtlijn en de Habitatrichtlijn in de Nederlandse wetgeving.

In de Wnb (artikel 1.11) is een algemene zorgverplichting voor een ieder opgenomen voor Natura 2000-gebieden, bijzondere nationale natuurgebieden en voor in het wild levende dieren en planten en hun directe leefomgeving.

Gebiedsbescherming

De Wnb kent diverse soorten natuurgebieden, te weten:

• Natuurnetwerk Nederland (NNN);

• Natura-2000 gebieden.

Natura-2000 gebieden

De Minister van Economische Zaken (EZ) wijst gebieden aan die deel uitmaken van het Europese netwerk van natuurgebieden: Natura 2000. Een dergelijk besluit bevat de instandhoudingsdoelstellingen voor de leefgebieden van vogelsoorten (Vogelrichtlijn) en de instandhoudingsdoelstellingen voor de natuurlijke habitats en habitats van soorten (Habitatrichtlijn).

Een bestemmingsplan dat afzonderlijk of in combinatie met andere plannen of projecten significante gevolgen kan hebben voor een Natura 2000-gebied, kan uitsluitend vastgesteld worden indien uit een passende beoordeling de zekerheid is verkregen dat het plan, onderscheidenlijk het project, de natuurlijke kenmerken van het gebied niet zal aantasten. Indien deze zekerheid niet is verkregen, kan het plan worden vastgesteld, indien wordt voldaan aan de volgende drie voorwaarden:

• alternatieve oplossingen zijn niet voor handen;

• het plan is nodig om dwingende redenen van groot openbaar belang, met inbegrip van redenen van sociale of economische aard, en

• de nodige compenserende maatregelen worden getroffen om te waarborgen dat de algehele samenhang van het Natura 2000-netwerk bewaard blijft.

De bescherming van deze gebieden heeft externe werking, zodat ook ingrepen die buiten deze gebieden plaatsvinden verstoring kunnen veroorzaken en moeten worden getoetst op het effect van de ingreep op soorten en habitats.

Natuurnetwerk Nederland (NNN)

Gebieden die deel uitmaken van het Natuurnetwerk Nederland (NNN) worden aangewezen in de provinciale verordening. Het NNN is in Brabant uitgewerkt in het Natuur Netwerk Brabant (NNB). Voor dit soort gebieden geldt het ‘nee, tenzij’ principe, wat inhoudt dat binnen deze gebieden in beginsel geen nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen mogen plaatsvinden.

Soortenbescherming

In de Wnb wordt een onderscheid gemaakt tussen:

• soorten die worden beschermd in de Vogelrichtlijn;

• soorten die worden beschermd in de Habitatrichtlijn; en

• de bescherming van overige soorten.

De Wnb bevat onder andere verbodsbepalingen ten aanzien van het opzettelijk vernielen of beschadigen van nesten, eieren en rustplaatsen van vogels als bedoeld in artikel 1 van de Vogelrichtlijn. Gedeputeerde Staten (hierna: GS) kunnen hiervan ontheffing verlenen en bij verordening kunnen Provinciale Staten (hierna: PS) vrijstelling verlenen van dit verbod. De voorwaarden waaraan voldaan moet worden om ontheffing of vrijstelling te kunnen verlenen, zijn opgenomen in de Wnb en vloeien direct voort uit de Vogelrichtlijn. Verder is het verboden in het wild levende dieren van soorten, genoemd in bijlage IV, onderdeel a, bij de Habitatrichtlijn, bijlage II bij het Verdrag van Bern of bijlage I bij het Verdrag van Bonn, in hun natuurlijk verspreidingsgebied opzettelijk te doden of te vangen of te verstoren. GS kunnen hiervan ontheffing verlenen en bij verordening kunnen PS vrijstelling verlenen van dit verbod. De gronden voor verlening van ontheffing of vrijstelling zijn opgenomen in de Wnb en vloeien direct voort uit de Habitatrichtlijn.

Ten slotte is een verbodsbepaling opgenomen voor overige soorten. Deze soorten zijn opgenomen in de bijlage onder de onderdelen A en B bij de Wnb. De provincie kan ontheffing verlenen van deze verboden. Dit betreft de meest algemene soorten amfibieën en zoogdieren. Voor de Europees beschermde soorten (Vogel- en Habitatrichtlijn) is er geen beleidsruimte en is de bescherming onveranderd.

In verband met de zorgplicht dient de aantasting en verstoring van broedvogels te worden voorkomen door werkzaamheden buiten het broedseizoen (broedseizoen is globaal van 15 maart tot en met 15 juli) te laten starten of geen broedvogels te verstoren.

Verordening natuurbescherming Noord-Brabant

In de Verordening natuurbescherming Noord-Brabant staan alle regels voor natuurbescherming in Brabant. In deze verordening zijn de eerder vastgestelde Verordening stikstof en Natura 2000 en de Verordening vrijstellingen ex artikel 65 Flora- en faunawet ingetrokken en ongewijzigd opgenomen. Op grond van de verordening is het verboden om zonder vergunning, ontheffing of melding activiteiten te ontplooien die beschermde soorten opzettelijk te doden of te vangen of te verstoren. Zoals hiervoor al aangegeven kunnen PS op grond van de verordening van dit verbod vrijstelling verlenen.

In de provincie Noord-Brabant wordt vrijstellingen verleend ten aanzien van de soorten genoemd in bijlage 3 bij deze verordening. in het kader van de ruimtelijke inrichting of ontwikkeling van gebieden. Het betreft aardmuis, bastaardkikker, bosmuis, bruine kikker, dwergmuis, dwergspitsmuis, egel, gewone bosspitsmuis, gewone pad, haas, huisspitsmuis, kleine watersalamander, konijn, meerkikker, ondergrondse woelmuis, ree, rosse woelmuis, tweekleurige bosspitsmuis, veldmuis, vos, wild zwijn en woelrat.

4.6.3 Onderzoek en conclusie

Gebiedsbescherming

Het plangebied ligt midden in de bebouwde kom van Breda en is geen onderdeel van het NNB of Natura 2000. De beoogde ontwikkeling vindt plaats op grote afstand (3,5 kilometer of meer) van het Natura 2000-gebied Ulvenhoutse Bos. Effecten als vernietiging/areaalverlies, versnippering, verdroging of verstoring door geluid of licht zullen dan ook niet optreden.

Als gevolg van de ontwikkeling zou vermesting/verzuring op kunnen treden door een toename van de stikstofdepositie. In het plangebied verdwijnen echter meer woningen dan er terug komen. Bovendien zullen de nieuwe gebouwen energiezuiniger zijn dan de oude gebouwen. Het uitgangspunt is bovendien dat de beoogde woningen gasloos worden uitgevoerd. Dit betekent dat de hoeveelheid stikstofuitstoot vanwege het verkeer of van verwarmingsinstallaties e.d. afneemt. Om de veranderingen in stikstofemissies en daar bijbehorende deposities op nabijgelegen Natura 2000 gebieden inzichtelijk te maken, is een stikstofberekening uitgevoerd. Deze berekening is opgenomen in bijlage 5. Uit de berekening blijkt dat er geen sprake is van rekenresultaten hoger dan 0,05 mol/ha/jr. Rekenresultaten onder de 0,05 mol/ha/jr leidt vanuit ecologisch oogpunt niet tot meetbare effecten. De beoogde ontwikkeling leidt aldus niet tot aantasting van de Natura 2000-gebieden.

Soortenbescherming (beschermde natuurwaarden)

De werkzaamheden/activiteiten

Het slopen van de bebouwing en het rooien van de beplanting heeft inmiddels plaatsgevonden. Het bestemmingsplan voorziet de bouw van woningen en aanleg van infrastructuur. De benodigde werkzaamheden ten behoeve van deze ontwikkeling kunnen leiden tot aantasting van te beschermen algemene natuurwaarden (planten, zoogdieren en amfibieën) en broedvogels.

Beschermde diersoorten

In 2013 zijn meerdere inventarisatieronden uitgevoerd om de aanwezigheid van vleermuizen en vogels met vaste rust- en verblijfplaatsen vast te stellen. Omdat de woningen in het gebied zijn gesloopt en het gebied alweer enige tijd braak ligt, is in juli 2018 is het gebied opnieuw onderzocht op de aanwezigheid van wettelijk beschermde soorten. Het onderzoek is opgenomen in bijlage 6.

Vleermuizen

Er is in de voorzomer van 2013 één soort vleermuis aangetroffen. Het betreft de gewone dwergvleermuis die foerageert in het gebied en daar ook één kolonieplaats heeft voor ten hoogste 18 dieren. Omdat zeer regelmatig werd uitgevlogen in een kort tijdsbestek gaat het vermoedelijk om een kraamkolonie.

In de voorherfst van 2013 zijn gewone en ruige dwergvleermuizen foeragerend aangetroffen. Er zijn daarnaast baltsplaatsen vastgesteld. Een paarplaats van gewone dwergvleermuis bevindt zich tevens in de Montessoristraat.

Figuur 4.5. Waarnemingen van gewone dwergvleermuizen

Door de sloop van de gebouwen worden verblijfplaatsen van de gewone dwergvleermuis vernietigd. Hiervoor was op grond artikel 8 van de destijds geldende Flora- en faunawet (tegenwoordig artikel 3.5 van de Wnb) een ontheffing van de verbodsbepalingen vereist. Om negatieve effecten van de sloop en nieuwbouw op de soort tot een minimum te beperken is een Activiteitenplan met maatregelen opgesteld. Bij de sloop van de gebouwen zijn op grond van dat activiteitenplan onder andere de volgende mitigerende maatregelen getroffen om de aanwezige gewone dwergvleermuizen zo min mogelijk schade toe te brengen:

• Het slopen heeft plaatsgevonden buiten het actieve seizoen van de gewone dwergvleermuis, dat wil zeggen buiten de periode april t/m september.

• Het slopen heeft plaatsgevonden door middel van strippen.

• De maatregelen zijn minimaal een week voor de sloop uitgevoerd.

Voor de sloop is door een vleermuisdeskundige gecontroleerd of de vleermuizen daadwerkelijk zijn vertrokken op een avond met een minimale temperatuur van 10°C.

In het activiteitenplan is voorts aangegeven dat bij de nieuwbouw de volgende maatregelen moeten worden getroffen:

• In de nieuwbouw dienen invliegopeningen in de spouwmuur gerealiseerd te worden (niet direct boven ramen in verband met overlast). Deze invliegopeningen dienen duidelijk herkenbaar te zijn om lange termijn in stand te blijven.

• Maatregelen met betrekking tot de ruimtes in de spouw van het toekomstige woongebouw;

• De invliegopeningen dienen duidelijk herkenbaar te zijn om lange termijn in stand te blijven.

De ontheffing is op 13 juni 2014 verleend namens de Staatssecretaris van Economische Zaken en op 29 maart 2017 verlengd.

De voorgestelde maatregelen zijn in grote lijnen als voldoende beoordeeld. Ter aanscherping zijn in de ontheffing aanvullende voorschriften opgenomen. De uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan is daarmee op dit punt verzekerd.

Gedurende het verkennend veldonderzoek op woensdag 4 juli 2018 zijn er geen aanwijzingen gevonden van het voorkomen van (potentiele) verblijfplaatsen van vleermuizen. De aanwezigheid van verblijfplaatsen zoals kolonie-, paar- en overwinteringsplaatsen van vleermuizen kan worden uitgesloten. De aanwezigheid van migratieroutes en effecten op vliegroutes en op de foerageermogelijkheden van vleermuizen worden eveneens uitgesloten.

De locatie is geen permanent water houdend gebied waardoor en geen voortplantingsbiotoop aanwezig is voor amfibieën.

Vogels

Er zijn van 2013 geen nesten van vogels waargenomen met vaste rust- en verblijfplaatsen. Gierzwaluw is alleen foeragerend aangetroffen op grotere hoogte. Wel werden in de beplantingen tussen de woningen diverse algemene soorten vogels aangetroffen zoals merel, fitis, vlaamse gaai en ekster. Deze soorten zullen er ook broeden.

Ook tijdens het verkennend veldonderzoek op woensdag 6 juni 2018 zijn geen geschikte (potentiële) nestlocaties aangetroffen voor vogels met vaste rust- en verblijfplaatsen. In de bomen rond het plangebied zijn geen (oude) nesten van buizerd, sperwer of ransuil aangetroffen. Op grond hiervan wordt het de aanwezigheid van broedvogels met vaste rust- en verblijfplaatsen uitgesloten.

In de bomen grenzen aan het plangebied kunnen algemene broedvogels broeden zoals merel en houtduif. Deze bomen blijven behouden en de soorten zijn niet verstoringsgevoelig. Effecten op deze algemene vogels van de werkzaamheden worden uitgesloten.

Overige beschermde diersoorten

Overige beschermde diersoorten, zoals amfibieën, zijn niet waargenomen en gezien de ligging in de stad, het onderhoud, het ontbreken van oppervlaktewater en het intensieve gebruik ook niet te verwachten.

Beschermde planten

Op 10 december 2013 zijn alle muren afgezocht op muurplanten. Hiertoe is specifiek gezocht naar soorten zoals tongvaren en steenbreekvaren. Soorten die op grond van de destijds geldende Flora- en faunawet waren beschermd, maar op grond van de Wnb niet meer. Op nagenoeg alle muren aan de onderzijde van de portieketageflats, naar de ingangen van de bergingen, groeien muurplanten. Het betreft overwegend muurvaren met meer dan 1.500 planten. Verder zijn in het plangebied de matig beschermde tongvaren (minder dan 10 planten) aangetroffen. Net als voor de hiervoor vermelde gewone dwergvleermuis is voor de tongvaren een Activiteitenplan met maatregelen opgesteld en is ontheffing, met de daaraan verbonden voorschriften 8 en 9, van de verbodsbepalingen genoemd in artikel 8 van de Flora- en faunawet verleend. Om de soorten te behouden zijn de planten verplaatst naar de natuurtuin, bij het Milieu Educatief Centrum aan de Wolfslaardreef, aan de zuidkant van Breda. Met de inwerkingtreding van de Wet natuurbescherming zijn deze soorten echter niet meer beschermd. Dit is dan ook de reden dat de ontheffing op 29 maart 2017 niet meer is verlengd.

Overige beschermde plantensoorten zijn niet waargenomen en gezien de ligging in de stad, het onderhoud en het intensieve gebruik ook niet te verwachten.

Gedurende het verkennend veldonderzoek op woensdag 4 juli 2018 zijn is dit bevestigd. Er zijn geen beschermde plantensoorten of resten van beschermde plantensoorten vastgesteld.

Waardevolle bomen in het plangebied

Het college van burgemeester en wethouders heeft op 6 januari 2015 de Beleidsnotitie Bescherming waardevolle bomen en boomstructuren vastgesteld. Het doel van deze notitie is vereenvoudiging van de regelgeving in de Bomenverordening Breda 2010 in samenhang met beleid voor een adequate bescherming van waardevolle bomen en boomstructuren. Voorts heeft het college op 14 juni 2016 de ‘Bomenkaart; vergunningplichtige houtopstanden’ vastgesteld. Op deze kaart staan de waardevolle houtopstanden aangegeven die niet mogen worden gekapt. Een ontheffing van dit verbod via een omgevingsvergunning voor het (doen) vellen van houtopstanden wordt slechts bij hoge uitzondering verleend. Alle houtopstanden die niet zijn opgenomen op de ‘Bomenkaart; vergunningplichtige houtopstanden’ mogen zonder vergunning worden geveld. Uit de kaart (zie figuur 4.6) blijkt dat er 10 waardevolle bomen in het plangebied aanwezig zijn.

Figuur 4.6. Fragment Bomenkaart met vergunningplichtige houtopstanden (bron: gemeente Breda)

Vóór de sloop van de bebouwing hebben meer bomen gestaan in het plangebied. Deze bomen waren in de nieuwe stedenbouwkundige verkaveling niet te handhaven of van slechte kwaliteit. Voor die bomen is op 6 maart 2015 een kapvergunning verleend. Dat was mogelijk omdat de bomen geen belangrijke natuurfunctie hadden, geen onderdeel waren van een typerende landschappelijke en/of stedelijke structuur, niet cultuurhistorisch waardevol waren of anderszins behoudenswaardig.

Aan de kapvergunning is een plicht tot herplanten verbonden. Deze herplant zal worden uitgevoerd op basis van een nog op te stellen inrichtingsplan van de openbare ruimte dat wordt gebaseerd op de uitgangspunten voor het ontwerp van de openbare ruimte die zijn vastgelegd in het Voorlopig Ontwerp Stedenbouwkundig Plan en beeldkwaliteitsplan (zie bijlage 1). In het inrichtingsplan zal ook zoveel mogelijk rekening worden gehouden met de waardevolle bomen, zoals hiervoor aangeduid.

4.6.4 Conclusie

Gebiedsbescherming

Gezien de ligging in de stad Breda en de afstand tot Natura 2000-gebieden en het Natuurnetwerk zijn effecten op de beschermde natuurwaarden uit te sluiten. De aanvraag van een vergunning in het kader van de Wet natuurbescherming is niet nodig.

Soortbescherming

Met de sloop van de gebouwen is de verblijfplaats van een beschermde diersoort, namelijk die van de gewone dwergvleermuis, vernietigd. Op basis van een activiteitenplan zijn en worden maatregelen getroffen om negatieve effecten op de soorten tot een minimum te beperken. Op basis hiervan zijn voor deze soorten een ontheffing van de verbodsbepalingen genoemd van de voorheen Flora- en faunawet verleend. De ontheffing voor de dwergvleermuis is inmiddels verlengd. Verdere toetsing van dit aspect is daarmee niet meer nodig.

Overige beschermde soorten planten of dieren zijn niet waargenomen en gezien de ligging in de stad, het onderhoud en het intensieve gebruik ook niet te verwachten.

In verband met het voorkomen van algemene broedvogels in het groen geldt dat werkzaamheden moeten worden uitgevoerd buiten het broedseizoen of op een manier dat nesten en eieren niet worden geschaad (verwijderen groen buiten het broedseizoen).

Hiermee wordt voldaan aan de bepalingen van de Wet natuurbescherming.

Bomenbescherming

Begin 2015 is een groot aantal bomen gekapt. Ter compensatie van deze kap zal herplant plaatsvinden op basis van een nog op te stellen herinrichtingsplan dat wordt gebaseerd op de uitgangspunten voor het ontwerp van de openbare ruimte die zijn vastgelegd in VOSP en beeldkwaliteitsplan (zie bijlage 1). Een aantal bestaande bomen blijft behouden. Om deze bomen te behouden, moet de standplaats van deze bomen tijdens de bouw worden beschermd.

4.7 Water

4.7.1 Waterbeheer en watertoets

In het Besluit ruimtelijke ordening is de "watertoets" opgenomen. De watertoets heeft tot doel om ruimtelijke ontwikkelingen te toetsen aan het vigerende waterbeleid en de wateraspecten volwaardig mee te laten wegen bij de besluitvorming omtrent een goede ruimtelijke ordening. Dit proces komt in samenwerking tussen de gemeente en waterbeheerder tot stand.

In het plangebied wordt het waterbeheer gevoerd door de gemeente. Het plangebied ligt in het beheergebied van het waterschap Brabantse Delta. In het kader van de verplichte watertoets wordt deze waterparagraaf voorgelegd aan de waterbeheerder. Het waterschap zal het wateradvies geven in het kader van het overleg ingevolge artikel 3.1.1 Bro. (zie ook paragraaf 7.2).

4.7.2 Waterbeleid

Europees en nationaal niveau

Op Europees niveau gaat het om de Europese Kaderrichtlijn Water (KRW) en de Richtlijn overstromingsrisico's (ROR). Op nationaal niveau zijn de Structuurvisie infrastructuur en ruimte (SIR), het Nationaal Waterplan (NWP) en het Nationaal Bestuursakkoord Water (NBW) van belang.

Provincies en gemeenten dragen zorg voor een integrale afweging van de ruimtebehoefte en leggen deze vast in provinciale beleids- en streekplannen, respectievelijk structuur- en bestemmingsplannen.

Provinciaal niveau

De hierboven genoemde Europese en nationale richtlijnen zijn door de provincie Noord-Brabant op het gebied van water doorvertaald in een regionaal waterplan “Provinciaal Waterhuishoudingsplan 2010-2015”. Hierin staan op hoofdlijnen de doelen die de provincie wil bereiken op het gebied van water en op welke wijze deze te realiseren. Op punten waar de provincie meer in detail wil regelen hoe met water om te gaan is dit vastgelegd in Provinciale Verordeningen. Voor water zijn de volgende drie verordeningen van belang: de Verordening Water, Verordening Ruimte en de Provinciale Milieuverordening.

In de Verordening Water zijn regels opgenomen voor het waterbeheer. Zo zijn er normen gesteld voor de regionale waterkeringen en voor wateroverlast. Ook zijn in de verordening voorschriften opgenomen voor grondwateronttrekkingen waarvoor de provincie het bevoegd gezag is.

De Verordening ruimte 2014 Noord-Brabant bevat regels die gemeenten in acht moeten nemen bij het opstellen van bestemmingsplannen. Met betrekking tot water gaat het om regionale waterbergingsgebieden en reserveringsgebieden waterberging, beschermingszones voor grondwaterwinningen voor de openbare drinkwatervoorziening en hoogwaterbescherming.

In de Provinciale milieuverordening Noord-Brabant zijn milieuregels opgenomen die het grondwater, dat is bestemd voor menselijke consumptie, moeten beschermen.

Regionaal niveau

Het waterschap Brabantse Delta is verantwoordelijk voor het waterbeheer (waterkwantiteits en - kwaliteitsbeheer) in het plangebied. Het waterschap heeft de grondslag van haar beleid opgenomen in het waterbeheersplan 2010-2015. Speerpunten uit het waterbeheerplan zijn veiligheid, droge voeten, voldoende water, gezonde natuur, schoon water, genieten van water en het waterschap als calamiteitenorganisatie. Daarnaast beschikt het waterschap over de Beleidsregel toepassing Waterwet. Hierin zijn veel praktische zaken geregeld.

Het waterschap hanteert bij nieuwe ontwikkelingen het principe van waterneutraal bouwen, waarbij gestreefd wordt naar het behoud of herstel van de 'natuurlijke' waterhuishoudkundige situatie. Vanwege dit principe wordt bij uitbreiding van verhard oppervlak voor de omgang met hemelwater uitgegaan van de voorkeursvolgorde infiltreren, bergen, afvoeren. De technische eisen en uitgangspunten voor het ontwerp van watersystemen zijn opgenomen in de 'beleidsregel hydraulische randvoorwaarden 2009'.

Op waterhuishoudkundige ingrepen is de Keur waterschap Brabantse Delta 2015 van toepassing. De Keur is een waterschapsverordening die gebods- en verbodsbepalingen bevat met betrekking tot ingrepen die consequenties hebben voor de waterhuishouding en het waterbeheer. Zo is het onder andere verboden zonder vergunning van het dagelijks bestuur te lozen op het oppervlaktewater bij een uitbreiding van het verhard oppervlak groter of gelijk aan 2.000 m². Indien door de ontwikkeling het verhard oppervlak met meer dan 2.000 m² toeneemt, eist het waterschap compensatie voor de uitbreiding van verharding. Hierbij geldt de formule: "Benodigde compensatie (m³) = toename van het oppervlak (m²) x gevoeligheidsfactor x 0.06 (m).

Het gebruik van uitlogende (bouw)materialen zoals lood, koper, zink en zacht PVC wordt ten zeerste afgeraden in verband met de negatieve gevolgen voor de waterkwaliteit. Deze stoffen kunnen zich ophopen in het water(bodem)systeem en hebben hierdoor een zeer nadelige invloed op de water(bodem)kwaliteit en ecologie.

Conform de Leidraad Riolering en het waterschapsbeleid is het voor nieuwbouw gewenst een gescheiden rioleringsstelsel aan te leggen zodat schoon hemelwater niet bij een rioolzuiveringsinstallatie terecht komt. Afvalwater wordt aangesloten op de bestaande gemeentelijke riolering. Voor hemelwater wordt de volgende voorkeursvolgorde aangehouden:

• hemelwater vasthouden voor benutting;

• (in)filtratie van afstromend hemelwater;

• afstromend hemelwater afvoeren naar oppervlaktewater;

• afstromend hemelwater afvoeren naar afvalwaterzuiveringsinstallatie (AWZI).

Gemeentelijk niveau

De Structuurvisie Breda, het verbreed Gemeentelijk Rioleringsplan en het Hemelwater- en grondwaterbeleid vormen het beleidskader water op gemeentelijk niveau. Het beleid met betrekking tot de zorgplicht stedelijk afvalwater is vastgelegd in het verbreed Gemeentelijk Rioleringsplan van de gemeente Breda. De zorgplichten hemel- en grondwater zijn in het door de gemeenteraad vastgestelde Hemel- en grondwaterbeleidsplan uitgewerkt.

Het hemel- en grondwaterbeleid is gericht op het nastreven van de oorspronkelijk natuurlijke situatie. Hiervoor gelden eisen ter voorkoming van (hemel- of grond) wateroverlast (veiligheidseisen) en eisen ter voorkoming van achteruitgang van het natuurlijk (hemel- of grond) watersysteem (duurzaamheidseisen). In alle gevallen geldt zuiveren waar het moet vanuit de gewenste waterkwaliteit.

Met de inwerkingtreding van de nieuwe Waterwet (2009) is duidelijker omschreven wie waar verantwoordelijk voor is. Een van de zaken die hier uit voortvloeien is dat een particulier in eerste instantie zelf verantwoordelijk is voor de verwerking van het hemelwater en grondwater op zijn eigen terrein. In dit kader verwacht de gemeente in de toekomst meer inspanning van de particulier om zelf maatregelen te nemen om wateroverlast te voorkomen. Dit uitgangspunt is opgenomen in het door de gemeenteraad vastgestelde 'Hemelwater- en grondwaterbeleid'. Hierbij kan worden gedacht aan de aanleg van retentievoorziening op eigen terrein bijvoorbeeld met groene daken.

De voorkeursvolgorde voor het omgaan met hemelwater is 'vasthouden, bergen, afvoeren'. Ten aanzien van de waterkwaliteit is de voorkeursvolgorde: 'schoonhouden, scheiden en zuiveren'. Voor nieuwbouwinitiatieven is het uitgangspunt dat deze 'waterneutraal' dienen te zijn. Dit betekent dat de ontwikkelingen niet mogen leiden tot verslechteringen aan het watersysteem en dat waar mogelijk verbeteringen worden aangebracht. Voorkomen moet worden dat het water versneld afvoert ten gevolge van een toename van het verhard oppervlak. Schone oppervlakken worden indien mogelijk niet op het rioleringssysteem aangesloten. Indien noodzakelijk wordt het bij voorkeur aangesloten op een gescheiden hemelwaterstelsel. Voor daken, goten en overige regenwatervoorzieningen en wegverhardingen dienen bij voorkeur niet-uitlogende bouwmaterialen te worden gebruikt. Om de waterkwaliteit te verbeteren, wordt ook in bestaande situaties waar mogelijk schoon verhard oppervlak afgekoppeld van het rioolstelsel. Deze oppervlakken krijgen een eigen afvoervoorziening, waardoor het gemengd stelsel minder wordt belast. Hiermee wordt het aantal overstortgebeurtenissen met vervuild water vanuit het gemengde stelsel verminderd.

De gemeentelijke ambitie bij herstructurering is het verwerken van kleine buien op een zo natuurlijk mogelijke wijze. Uitgangspunt van dit nieuwe beleid is dat het systeem duurzaam, maar ook doelmatig wordt ingericht. Bij lozing op riool kunnen door de gemeente voorzieningen gevraagd worden omdat het riool veel kwetsbaarder is voor extra regenwater.

4.7.3 Huidige situatie

Het plangebied ligt in zijn geheel binnen de bebouwde kom. Het ligt niet in een voor water relevant benoemd gebied vanuit de provinciale verordeningen of waterschapskeur. Het plangebied is voor een groot deel verhard. In de directe omgeving van het plangebied is geen oppervlaktewater aanwezig. Op grotere afstand wordt thans aan de zuidkant van de wijk het project Talmazone gerealiseerd. Onderdeel van dit project zijn grote waterpartijen die beschikbaar zijn voor waterberging.

Binnen het plangebied ligt een gemengd rioolstelsel. Dit betekent dat het vuilwater en het hemelwater in een buis worden afgevoerd. Het stelsel in de wijk is van slechte kwaliteit. Op dit moment wordt het rioolstelsel in Heuvel daarom grootschalig opgepakt. In het plangebied wordt daarbij het gemengde rioolstelsel vervangen door een gescheiden stelsel.

Tussen de wijken Heuvel en Boeimeer ligt de Aa of Weerijs. De beek en het park liggen enigszins terzijde van de wijk (achter de Oranjeboomstraat), maar spelen toch een belangrijke rol voor de wijk. De sfeer van het park wordt vooral bepaald door de beek en de daarbij horende waterpartijen.

In paragraaf 4.5 is melding gemaakt van sterke verontreinigingen van het diepere grondwater met vluchtige gechloreerde koolwaterstoffen (VOCl). Aan deze verontreiniging wordt in deze waterparagraaf geen aandacht besteed.

4.7.4 Toekomstige situatie

Op basis van dit bestemmingsplan wordt de bestaande woningbouw in de wijk Heuvel ter plaatse van het plangebied gesloopt en worden nieuwe woongebouwen herontwikkeld en de openbare ruimte heringericht.

De huidige plangebieden F1 en F2 bestaan voor 42% uit onverhard oppervlak, zoals tuinen en openbaar groen. Op dit moment loopt er veel water rechtstreeks het riool in zonder buffering. In het nieeuwe plan is meer bebouwd oppervlak (door een groter bouwvolume op maaiveld) aanwezig en ook meer groen oppervlak in de openbare ruimte. Ondanks de verschuiving, blijft het onverhard oppervlak op het totaal gelijk, namelijk 42%. De ambitie is om preventief te voorkomen om retentievoorzieningen en/of waterbuffering aan te moeten leggen. Deze ambitie wordt vervuld door het water van de hemelwaterafvoeren te infiltreren in de openbare ruimte. Op die manier wordt het water op een natuurlijke wijze geborgd en vertraagd afgevoerd. Daardoor kunnen de dakvlakken bij het onverhard oppervlak worden geteld. Het onverhard oppervlak van het nieuwe plan is vervolgens 67%.

De nieuwe bebouwing en (in de toekomst) de wegen worden voorzien van een gescheiden riolering. Dit wil zeggen dat het hemelwater en afvalwater gescheiden worden afgevoerd. Omdat in de wijk Heuvel nu nog geen gescheiden riolering is aangelegd, zal het hemelwater voorlopig worden aangesloten op het gemengde stelsel. In de toekomst kan het hemelwater worden aangesloten op een nog aan te leggen hemelwaterstelsel.

Door het vertraagd afvoeren van het water wordt de belasting van het rioolstelsel beperkt, zodat de kans op het overstorten van vervuild rioolwater op het oppervlaktewater afneemt. Tevens zal de zuiveringsinstallatie beter functioneren omdat het aangeboden water minder wordt verdund.

Overigens wordt in dit kader opgemerkt dat op 600-700 meter afstand van het plangebied binnen de wijk Heuvel (omgeving Talmastraat) een overloopvoorziening is gemaakt die zorgt voor een beter functionerend watersysteem.

Omdat de bebouwing net als in de huidige situatie wordt voorzien van schuine daken, is het realiseren van groene daken ('gras- of sedumdaken') niet mogelijk.

Al met al is de invloed van het plan op de waterhuishouding beperkt.

4.7.5 Conclusie

Het voorliggend bestemmingsplan heeft geen negatieve gevolgen voor de bestaande waterhuishoudkundige situatie. Binnen de wijk Heuvel is een overloopvoorziening aangelegd die ook een functie vervult voor het plangebied.

4.8 Bedrijven en milieuzonering

Beleidskader

De aanwezigheid van bedrijven kan de kwaliteit van de leefomgeving beïnvloeden. Bedrijven kunnen hinder als gevolg van geur, stof, geluid en gevaar veroorzaken. Voorkomen moet worden dat bedrijven hinder veroorzaken voor de omgeving, vooral als het een gevoelige bestemming zoals een woongebied betreft. Daarnaast moeten bedrijven zich kunnen ontwikkelen en eventueel uitbreiden.

Om dit bereiken is het van belang dat bedrijven en gevoelige bestemmingen ruimtelijk goed gesitueerd worden, zodat de bedrijven zo min mogelijk overlast opleveren en woongebieden de bedrijven zo min mogelijk beperken in hun bedrijfsuitvoering.

Onderzoek

Het plangebied is een woongebied. Er zijn geen bedrijfsfuncties aanwezig. De bedrijvigheid in de wijk Heuvel is beperkt en vooral geconcentreerd op het Dr. Struyckenplein en daarbij voor het grootste gedeelte gericht op de wijk (winkels, horeca, maatschappelijke voorzieningen). Het Dr. Struyckenplein maakt geen deel uit van het plangebied.

De bedrijvigheid op het plein betreft categorie 1 en 2 bedrijven. Dergelijke bedrijven passen in een woonomgeving en vormen geen belemmering voor de woningen in het plangebied. Bovendien komen de woningen in de plaats van bestaande woningen. Als er al sprake is van enige hinder, dan zal er geen toename zijn van het aantal gehinderden. Het aantal woningen in het plangebied zal namelijk ongeveer halveren.

Overige bedrijven op grotere afstand van het plangebied vormen geen belemmering voor de vaststelling van het bestemmingsplan. Voor zover bekend zijn er geen bedrijven aanwezig met een richtafstand voor geluid, geur, stof en of gevaar die tot over het plangebied reiken.

Conclusie

Er zijn geen functies in het plangebied of in de directe omgeving daarvan die een belemmering vormen voor de beoogde woningen in het herstructureringsgebied. Andersom zullen deze woningen ook geen beperkingen opleveren voor deze functies. 

4.9 Geluid

4.9.1 Beleid- en toetsingskader

Alleen wegverkeerslawaai relevant

Binnen dit bestemmingsplan worden nieuwe geluidgevoelige functies (woningen/appartementen) mogelijk gemaakt. Dat betekent dat deze nieuwe functies moeten worden getoetst aan de (wettelijke normen van de) Wet geluidhinder (verder: Wgh).

De locatie ligt niet binnen de geluidzone van een gezoneerd bedrijventerrein of van een geluidzone vanwege een spoorweg. Daarmee zijn de aspecten industrielawaai en railverkeerslawaai niet relevant. De locatie ligt wel binnen de wettelijke geluidzones van de:

• Dr. Struyckenstraat

• Tuinzigtlaan, Heuvelstraat, Scharenburgstraat;

• Haagweg.

Voor deze wegen is akoestisch onderzoek op grond van de Wgh verplicht.

Wegen met een maximumsnelheid van 30 km/uur of lager zijn op basis van de Wgh niet-gezoneerd. Akoestisch onderzoek zou voor deze wegen achterwege kunnen blijven. Op basis van jurisprudentie dient in het kader van een goede ruimtelijke ordening inzichtelijk te worden gemaakt of er sprake is van een aanvaardbaar akoestisch klimaat.

4.9.2 Resultaten onderzoekwegverkeerslawaai

Met behulp van akoestisch onderzoek zijn de gevolgen van het wegverkeerslawaai afkomstig van gezoneerde en niet gezoneerde wegen in de directe omgeving van het plangebied onderzocht. In bijlage 7 is het volledige onderzoek opgenomen. Hierna volgt een samenvatting.

Gezoneerde wegen

Uit de berekeningen blijkt dat alleen ter plaatse van de beoogde woningen aan de Jan Lighthartstraat en Laan van Mertersem (zuidoostzijde van het plangebied) de geluidbelasting aan de gevels meer bedraagt dan de voorkeursgrenswaarde van 48 dB. De maximale geluidbelasting bedraagt hier ten gevolge van de Dr. Struyckenstraat 52 dB.

Op grond van stedenbouwkundige, verkeers- en vervoerskundige overwegingen zijn redelijkerwijs geen maatregelen mogelijk om de geluidbelasting aan de gevels van de beoogde ontwikkeling te reduceren. De nieuwe bebouwing wordt tevens aangemerkt als "doelmatige afscherming" en "vervanging van bestaande bebouwing". Daarmee wordt voldaan aan het gemeentelijk beleid voor het verlenen van ontheffing voor een hogere waarde. In tabel 4.1 is deze hogere waarde weergegeven voor de ontwikkeling in het plangebied.

Tabel 4.1. Hogere waarden deelgebied Heuvel, omgeving Montessoristraat

Niet gezoneerde 30 km/uur-wegen

De hoogst berekende geluidbelasting ten gevolge van de niet gezoneerde 30 km/uur-wegen ter plaatse van het plangebied bedraagt 52 dB en vindt plaats aan de gevels van de woningen aan de Laan van Mertersem.

Ook voor de niet-gezoneerde wegen zijn er redelijkerwijs geen maatregelen mogelijk om de geluidbelasting te reduceren. Verder bedraagt de hoogste geluidbelasting aan de gevels (inclusief aftrek 110g Wgh) niet meer dan de uiterste grenswaarde van 63 dB. De geluidbelasting aan de gevels van de beoogde woningen ten gevolge van het wegverkeerslawaai van de niet gezoneerde 30 km/uur-wegen wordt daarom aanvaardbaar geacht.

4.9.3 Conclusie

Het huidige bestemmingsplan voorziet al in woningbouw en er komen (planologisch gezien) geen nieuwe woningen bij. Er bestaat daarom geen verplichting om te toetsen aan de Wet geluidhinder. Wel is in het kader van een goede ruimtelijke ordening onderzoek gedaan naar de geluidsituatie. Bij vaststelling van het bestemmingsplan moet immers aangetoond zijn dat er (nog steeds) sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat ter plaatse van de woningen. Om dit te onderbouwen is wel aansluiting gezocht bij de normering uit de Wet geluidhinder.

Als gevolg van wegverkeerslawaai van de Dr. Struyckenstraat en de Jan Lighthartstraat / Laan van Mertersem is de geluidbelasting ter plaatse van de nieuwe woningen maximaal 52 dB. Er zijn redelijkerwijs geen maatregelen mogelijk om de geluidbelasting aan de gevels van de beoogde ontwikkeling te reduceren. In een stedelijke omgeving is dit geen ongebruikelijke geluidbelasting. Daarbij geldt dat deze overschrijding plaats vind aan één zijde van de woningen (zuidzijde) en dat niet alle gevels deze geluidbelasting ontvangen. Bovendien zullen de woningen moeten voldoen aan de eisen uit het Bouwbesluit voor wat betreft de binnenwaarde van ten hoogste 33 dB.

De geluidbelasting ter plaatse van de woningen is niet zodanig hoog dat er geen sprake kan zijn van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat.

4.10 Luchtkwaliteit

4.10.1 Beleid en normstelling

In het kader van een goede ruimtelijke ordening wordt bij het opstellen van een ruimtelijk plan uit het oogpunt van de bescherming van de gezondheid van de mens rekening gehouden met de luchtkwaliteit.

Het toetsingskader voor luchtkwaliteit wordt gevormd door hoofdstuk 5, titel 5.2 van de Wet milieubeheer. Dit onderdeel van de Wet milieubeheer (Wm) bevat grenswaarden voor zwaveldioxide, stikstofdioxide en stikstofoxiden, fijn stof, lood, koolmonoxide en benzeen. Hierbij zijn in de ruimtelijke ordeningspraktijk langs wegen vooral de grenswaarden voor stikstofdioxide (jaargemiddelde) en fijn stof (jaar- en daggemiddelde) van belang. De grenswaarden van de laatstgenoemde stoffen zijn de tabel 4.2. weergegeven.

Tabel 4.2. Grenswaarden maatgevende stoffen Wm

Op grond van artikel 5.16 van de Wm kunnen bestuursorganen bevoegdheden die gevolgen kunnen hebben voor de luchtkwaliteit onder andere uitoefenen indien de bevoegdheden/ontwikkelingen niet leiden tot een overschrijding van de grenswaarden of de bevoegdheden/ontwikkelingen niet in betekenende mate bijdragen aan de concentratie in de buitenlucht.

Op grond van artikel 5.16 van de Wm kunnen bestuursorganen bevoegdheden, die gevolgen kunnen hebben voor de luchtkwaliteit (zoals de vaststelling van een bestemmingsplan), uitoefenen indien:

• de bevoegdheden/ontwikkelingen niet leiden tot een overschrijding van de grenswaarden (lid 1 onder a);

• de concentratie in de buitenlucht van de desbetreffende stof als gevolg van de uitoefening van die bevoegdheden per saldo verbetert of ten minste gelijk blijft (lid 1 onder b1);

• bij een beperkte toename van de concentratie van de desbetreffende stof, door een met de uitoefening van de betreffende bevoegdheid samenhangende maatregel of een door die uitoefening optredend effect, de luchtkwaliteit per saldo verbetert (lid 1 onder b2);

• de bevoegdheden/ontwikkelingen niet in betekenende mate bijdragen aan de concentratie in de buitenlucht (lid 1 onder c);

• het voorgenomen besluit is genoemd in of past binnen het omschreven Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL) of een vergelijkbaar programma dat gericht is op het bereiken van de grenswaarden (lid 1 onder d).

Besluit niet in betekenende mate (nibm)

In dit Besluit is bepaald in welke gevallen een project vanwege de gevolgen voor de luchtkwaliteit niet aan de grenswaarden hoeft te worden getoetst. Hierbij worden 2 situaties onderscheiden:

• een project heeft een toename van minder dan 3% van de jaargemiddelde concentratie NO2 en PM10 (= 1,2 µg/m³);

• een project valt in een categorie die is vrijgesteld aan toetsing aan de grenswaarden; deze categorieën betreffen onder andere woningbouw met niet meer dan 1.500 woningen aan één ontsluitingsweg of kantoorlocaties met maximaal 100.000 m² bvo bij één ontsluitingsweg.

4.10.2 Onderzoek

In paragraaf 4.3 is aangegeven dat het aantal verkeersbewegingen ten gevolge van de ontwikkeling naar verwachting zal afnemen. Hierdoor zal het project niet betekende mate (NIBM) bijdragen aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Berekeningen zijn gelet op het voorgaande achterwege gelaten.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is een indicatie van de luchtkwaliteit ter plaatse van het projectgebied gegeven. Dit is gedaan aan de hand van de monitoringstool (http://www.nsl-monitoring.nl/viewer/) die bij het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit hoort. Hieruit blijkt dat voldaan wordt aan de normen uit de Wet milieubeheer zoals weergegeven in tabel 4.2. Ten gevolge van de Dr. Struyckenstraat bedroeg het maximale gehalte stikstofdioxide in 2016 (meest recente jaar met gegevens) 27,7µg/m³, voor fijn stof (PM10) dit maximaal 19 µg/m³ en voor fijn stof (PM2,5) 11,7 µg/m³. Het maximaal aantal overschrijdingsdagen van het 24-uursgemiddelde voor fijn stof bedraagt (naar boven) afgerond 12 dagen.

In figuur 4.7 zijn de rekenpunten voor het projectgebied weergegeven.

Figuur 4.7. Luchtkwaliteit o.b.v. NSL-monitoringstool

De conclusie is dat ter plaatse van het plangebied de concentraties stikstofdioxide en fijn stof onder de betreffende grenswaarden liggen. Ook de berekeningen voor 2020 en 2030 voorspellen geen overschrijdingen.

4.10.3 Conclusie

Vanuit het oogpunt van luchtkwaliteit is sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. Het aspect luchtkwaliteit vormt geen belemmering voor de vaststelling van het bestemmingsplan.

4.11 Externe veiligheid

Bij ruimtelijke plannen moet getoetst worden aan het aspect externe veiligheid. Daarbij moet gekeken worden naar de aanwezige risicobronnen. Deze bronnen worden onderverdeeld in:

• bedrijven waar opslag, gebruik en/of productie van gevaarlijke stoffen plaatsvindt;

• vervoer van gevaarlijke stoffen over wegen, spoor, water of leidingen.

In of in de nabijheid van het plangebied bevinden zich geen inrichtingen waar opslag, gebruik en/of productie van gevaarlijke stoffen plaatsvindt. Ook ligt het plangebied niet binnen het invloedsgebied van een transportroute gevaarlijke stoffen.

Het aspect externe veiligheid vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkelingen in het bestemmingsplan.

4.12 Duurzaamheid en energie

In het klimaatverdrag van Parijs (2015) hebben 195 landen ervoor getekend om de mondiale temperatuurstijging tot ruim onder 2 graden Celsius te beperken, en daarbij te streven naar een verdere beperking van de opwarming tot maximaal 1,5 graad Celsius. De Europese Unie heeft namens alle lidstaten harde toezeggingen gedaan om de uitstoot van broeikasgassen in 2030 met ten minste 40 procent te verminderen ten opzichte van 1990. De Nederlandse Rijksoverheid legt de lat echter hoger dan deze toezegging en acht maatregelen noodzakelijk die voorbereiden op een extra reductie van 9 procent. In het verlengde hiervan is in het regeerakkoord van het Kabinet Rutte III vastgelegd dat er in nieuwbouwwijken niet meer standaard een gasnet wordt aangelegd. De aansluitplicht van woningen op gas wordt vervangen door een warmterecht, waarmee eindgebruikers aanspraak kunnen maken op een aansluiting op een (verzwaard) elektriciteitsnet of een warmtenet.

Als gevolg daarvan worden ook de energieprestatie-eisen voor nieuwbouw aangescherpt.

Het kabinet maakt ook afspraken met gemeenten, provincies, waterschappen en netbeheerders om de gebouwde omgeving te verduurzamen.

Breda kiest voor een duurzame ontwikkeling tot het niveau van een CO2 neutrale stad in 2044. In het uitvoeringsprogramma Klimaatbeleid 2013-2016 zijn de volgende doelstellingen opgenomen:

• in 2015 is in Breda voor 25% van dit doel gerealiseerd.

• De energie komt uit energiebronnen die niet opraken, zoals zon, wind, water, biomassa en aardwarmte.

Om te zorgen voor een duurzame energiehuishouding moeten maatregelen worden getroffen. De voorkeurvolgorde daarvoor is volgens de 'trias energetica':

• beperken energieverbruik;

• toepassen duurzame energiebronnen;

• efficiënt gebruik van fossiele brandstoffen.

Een duurzame ontwikkeling stelt eisen aan het energiegebruik en de energiebronnen van de locatie. Het beperken van het energieverbruik is geregeld in het Bouwbesluit. Daarin worden namelijk eisen gesteld aan de energiezuinigheid van nieuwe woningen. Naast de eisen aan de EnergiePrestatieCoëfficiënt (EPC) staan in het Bouwbesluit de eisen aan thermische isolatie en luchtdoorlatendheid. Voor woningen geldt vanaf 1 januari 2015 de EPC-eis 0,4. Dit is een scherpe eis. Indien technisch en financieel haalbaar zal, om aan deze eis te voldoen, de plaatsing van installaties voor warmte- en koudeopslag (WKO) in de uitvoeringsfase worden onderzocht.

Uit het voorgaande blijkt dat nieuwbouwplannen en dus ook het plan voor de ontwikkeling van het plangebied niet meer de verplichting hebben om op het gasnet te worden aangesloten. Om gasloos te bouwen zijn er verschillende opties:

• Met een lucht-water warmtepomp kan warmte uit de buitenlucht worden onttrokken en worden omgezet in bruikbare warmte om de woning te verwarmen.

• Een andere optie is een warmtepomp die de warmte uit de grond haalt. Dit is een grondgebonden warmtepomp. Deze is overigens alleen rendabel bij erg goed geïsoleerde woningen.

• Ook kunnen woningen worden aangesloten op een bestaand warmtenet in de omgeving.

Voor de laatste optie kan gebruik worden gemaakt van de Warmte Koude Opslag installatie (hierna WKO) die in het plan voor de Dr. Struyckenplein is aangelegd. De WKO heeft voldoende capaciteit over om het plangebied hierop aan te sluiten. Een WKO is een methode om energie in de vorm van warmte of koude op te slaan in de bodem. De techniek wordt gebruikt om gebouwen te verwarmen en/of te koelen.

Om het plan op de WKO van het Dr. Struyckenplein aan te kunnen sluiten zal er een distributietracé moeten worden aangelegd in het openbaar gebied. Het gemeentelijk beheerprogramma voor het openbaar gebied voorziet echter nog niet in die mogelijkheid. Ook het recente programma van eisen voor de invulling van het plangebied maakt een WKO-tracé in openbare ruimte niet mogelijk. Dit zal voor de vaststelling van het bestemmingsplan worden geregeld.

HOOFDSTUK 5 Juridische planbeschrijving

5.1 Inleiding

In de voorgaande hoofdstukken is ingegaan op de beoogde herontwikkeling van deelgebied Heuvel, omgeving Montessoristraat en de ruimtelijke onderbouwing ervan. In onderhavig bestemmingsplan wordt alleen de stedelijke vernieuwing van de buurt omgeving Montessoristraat geregeld. Om de ontwikkeling daadwerkelijk te kunnen realiseren, moet deze (voor zover ruimtelijk relevant en mogelijk) juridisch worden vertaald. Het aangewezen planologische instrument hiervoor is het bestemmingsplan. In de volgende paragrafen komt de juridische planbeschrijving aan bod, waarbij allereerst de hoofdopzet van het bestemmingsplan wordt beschreven en daarna de inleidende regels en de bestemmingsregels aan bod komen.

5.2 Standaard vergelijkbare bestemmingsplannen

5.2.1 Hoofdopzet

Het bestemmingsplan bestaat uit planregels, een verbeelding en een toelichting. De planregels en de verbeelding vormen het juridisch bindende deel van het bestemmingsplan. De verbeelding heeft de rol van visualisering van de bestemmingen. De planregels regelen hoe de betreffende gronden mogen worden gebruikt en bebouwd. De bestemmingen zijn zo opgenomen dat voldoende rechtszekerheid bestaat voor omwonenden en andere gebruikers van het gebied en de omliggende gebieden. In de toelichting wordt gemotiveerd waarom sprake is van een goede ruimtelijke ordening. In Nederland zijn regels afgesproken over de naamgeving, de opbouw van de planregels en hoe deze worden verbeeld. Dit wordt de zogenoemde Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2012 (SVBP2012) genoemd. Dit alles om alle bestemmingsplannen in Nederland beter te kunnen vergelijken en ze ook digitaal uitwisselbaar te maken. Per 1 januari 2010 is deze digitalisering verplicht. Het bestemmingsplan Heuvel, omgeving Montessoristraat is opgesteld volgens deze landelijke richtlijnen en standaarden.

5.2.2 Indeling planregels

De juridische regeling bestaat uit vier hoofdstukken, te weten:

• Inleidende regels;

• Bestemmingsregels;

• Algemene regels;

• Overgangs- en slotregels.

•  

Deze volgorde is gebaseerd op de indeling zoals deze is voorgeschreven in de SVBP.

In hoofdstuk 1 ('Inleidende regels') worden de in het bestemmingsplan voorkomende begrippen beschreven, die voor de leesbaarheid en de uitleg van het plan van belang zijn. Bij de toetsing aan het bestemmingsplan wordt uitgegaan van de in dit artikel aan de betreffende begrippen toegekende betekenis. Daarnaast staat in dit hoofdstuk de wijze van meten, die aangeeft hoe hoogte- en andere maten die bij het bouwen in acht genomen dienen te worden, gemeten moeten worden. In het volgende hoofdstuk ('Bestemmingsregels') wordt ingegaan op de bestemmingen en hun gebruik (zie paragraaf 5.3). Daarna volgt het hoofdstuk ('Algemene regels') waar wordt ingegaan op de algemene regels, zoals algemene afwijkingsregels, algemene wijzigingsregels die op vrijwel alle bestemmingen van toepassing zijn. Hoofdstuk 4 ('Overgangs- en slotregels ') gaat in op het overgangsrecht voor bestaand gebruik en bouwwerken en de citeertitel van het plan, zoals die overgenomen moeten worden uit het Besluit ruimtelijke ordening (Bro).

5.3 Voorliggend bestemmingsplan

5.3.1 Toelichting op de verbeelding

In de planregels zijn de bestemmingen in alfabetische volgorde opgenomen. In deze paragraaf volgt een toelichting op elke bestemming.

5.3.2 Regeling nieuwe ontwikkeling

Verkeer (artikel 3) 

De wegen in het plangebied zijn bestemd tot Verkeer. Gronden met deze bestemming mogen worden gebruikt voor wegen, straten en voetpaden en de bij de bestemming behorende voorzieningen, zoals bestaande, niet-structurele groenvoorzieningen, kunstobjecten; nutsvoorzieningen; parkeer- en speelvoorzieningen, water en waterhuishoudkundige voorzieningen.

De inrichting is niet gedetailleerd vastgelegd. Hiermee is ondergeschikte herinrichting van de openbare ruimte mogelijk zonder dat, onnodig gedetailleerde bepalingen van het bestemmingsplan dergelijke ontwikkelingen in de weg staan en planherziening nodig zou zijn.

Op de gronden mogen uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde ten behoeve van het toelaatbare gebruik worden gebouwd. Ook mogen boven de bestemming Verkeer aan de voorzijde van de toekomstige woningen erkers en uitbouwen op de bovenliggende bouwlagen worden gebouwd.

Wonen (artikel 4)

De gronden met de bestemming Wonen zijn bestemd voor wonen en de bijbehorende tuinen en erven en eventuele achterpaden. Een aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit in een woning is toegestaan, echter niet in een vrijstaand bijgebouw.

In de begripsbepaling is aangegeven wat onder aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit wordt verstaan en onder welke voorwaarden deze activiteiten mogelijk zijn. Het uitoefenen van kamerverhuur valt daar in ieder geval niet onder.

Daarnaast is aangegeven dat het gebruik van een (vrijstaand) bijgebouw als onafhankelijke woonruimte en het gebruik van bijgebouwen bij een woning voor een aan huis verbonden beroeps- en bedrijfsactiviteit in principe niet is toegestaan. Echter, het bevoegd gezag (vrijwel altijd het college van burgemeester en wethouders) kan gebruik maken van een in lid 4.4 opgenomen afwijkingsbevoegdheid om dit gebruik bij een aanvraag onder voorwaarden mogelijk te maken. Van belang daarbij is dat de activiteit passend is in de omgeving.

Met een andere afwijkingsbevoegdheid wordt de mogelijkheid geboden om een vrijstaand bijgebouw, te gebruiken voor het verlenen van mantelzorg. Het gaat hier uitsluitend om een afwijking van het gebruik. Er mag niet extra worden gebouwd ten behoeve van mantelzorg. Na beëindiging van de mantelzorg kan tegen 'gewone' bewoning van een bijgebouw worden opgetreden omdat in de gebruiksbepalingen is opgenomen dat bewoning van bijgebouwen niet is toegestaan.

Toelaatbare bebouwing

Binnen de bestemming Wonen mogen alleen aaneengebouwde en gestapelde woningen (maisonnettes, appartementen) worden gebouwd. Door middel van specifieke bouwaanduidingen ((sba-1) en (sba-2)) worden tussen de bouwblokken openbare bebouwingsvrije zones met een minimale breedte maat gewaarborgd.

In totaal zijn 78 woningen toegestaan. Het vastleggen van dit aantal is gewenst om verdichting te voorkomen (met bijbehorende ruimtelijke gevolgen). Bovendien is dit aantal gereserveerd in het gemeentelijk woningbouwprogramma.

In het bestemmingsplan zijn de (minimum en) maximum goothoogten vastgelegd met aanduidingen. Om de stedenbouwkundige kwaliteiten en uitgangspunten van Peutz te respecteren zijn deze vastgelegd op 8 en 10 meter.

Voor alle bouwblokken is geen maximum bouwhoogte bepaald, maar deze vloeit indirect voort uit de voorgeschreven kap. Voor de kap is in de begripsbepalingen een minimum en een maximum hellingspercentage vastgelegd.

Om de rijzigheid van de bouwblokken te waarborgen, is de diepte van de hoofdgebouwen gekoppeld aan de goothoogte die wordt toegepast. (verhouding 0,77 : 1). Alleen voor de onderste bouwlaag van het hoofdgebouw kan hiervan worden afgeweken, waardoor hier een goed woonprogramma te maken is.

Er is geen maximum oppervlakte aan bebouwing geregeld binnen de hiervoor beschreven diepte voor hoofdgebouwen. Dat betekent dat deze 'stroken' volledig mogen worden bebouwd. Wel geldt er voor de achtererven een maximum oppervlakte aan bebouwing (50% met een maximum van 60 m²).

Gezien de huidige situatie en het stedenbouwkundige beeld, mogen (moeten) hoofdgebouwen met hun voorgevel worden gebouwd in de (voorste) bouwgrens. Dit is tevens de voorste bouwperceelgrens. (Dit is een juridische term; in de praktijk is dit de voorste perceelsgrens.)

Bouwvergunningvrij bouwen

Los van de bouwmogelijkheden die het bestemmingsplan biedt, worden er op grond van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) en het Besluit omgevingsrecht (Bor) bouwmogelijkheden geboden. Alle bouwwerken die in artikel 2 van bijlage II van het Bor passen, zijn - ongeacht wat het bestemmingsplan aangeeft - vergunningvrij.

 
In de Wabo en het Bor wordt het begrip 'bijbehorend bouwwerk' gebruikt. Dit begrip is niet exact gelijk aan 'aan- en uitbouwen' en 'bijgebouwen'. Bij een 'bijbehorend bouwwerk' kan het ook gaan om een op zichzelf staande uitbreiding van het hoofdgebouw. Deze uitbreiding behoeft niet per definitie een aan- en uitbouw te zijn. Om deze reden is ervoor gekozen om de begrippen 'aan- en uitbouw' en 'bijgebouw' niet te vervangen door het nieuwe begrip 'bijbehorend bouwwerk' en om beide toetsingskaders los van elkaar te hanteren. Daarbij komt dat er in een hele lange periode veel jurisprudentie over 'aan- en uitbouwen' en 'bijgebouwen' is ontstaan, terwijl de jurisprudentie over het begrip 'bijbehorend bouwwerk' nog moet worden gevormd.

Waarde - Cultuurhistorie (artikel 5)

Hoewel de bebouwing al is gesloopt en in het bestemmingsplan vrij nauwkeurig de 'mal' is aangegeven waarbinnen gebouwen moeten worden gebouwd, is de gemeente van mening dat ook nieuwbouw in het gedachtegoed van het oorspronkelijk ontwerp cultuurhistorische waarde heeft. Daarom is voor de woonbestemmingen de dubbelbestemming Waarde - Cultuurhistorie opgenomen. Het opnemen van de dubbelbestemming is mede ingegeven door het feit dat de Welstandsnota van de gemeente Breda inmiddels al meer dan tien jaar oud is en dat de regels daarin voor het plangebied zijn gebaseerd op de gesloopte bebouwing.

In de toetsing van bouw- en sloopplannen is een belangrijke rol weggelegd voor de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit. Deze commissie zal adviseren vanuit een erfgoedperspectief en niet vanuit welstandsperspectief.

Om een omgevingsvergunning voor het bouwen of het slopen te kunnen verlenen, zal vast moeten staan dat deze geen afbreuk doet aan het cultuurhistorisch waardevolle karakter van het plangebied. Dit karakter is globaal beschreven in lid 5.1. De beschrijving is gebaseerd op de analyse die is opgenomen in paragraaf 2.1 en in bijlage 1.

5.3.3 Overige regels

In hoofdstuk 3 Algemene regels zijn regels opgenomen die voor alle bestemmingen in dit bestemmingsplan van toepassing of relevant zijn.

• In artikel 2 lid 2.10 is een regeling opgenomen voor ondergeschikte bouwdelen, zoals ventilatiekanalen, schoorstenen, luifels, erkers, balkons en overstekende daken. Deze worden bij het meten buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding niet meer dan 1 meter bedraagt. Een beperkte en ondergeschikte overschrijding van de grenzen van een bouwvlak en van de maximum bouwhoogten is daarmee mogelijk. Een bouwvlak is op de verbeelding aangeduid met een dikke lijn.

• In artikel 6 is een anti-dubbeltelregel opgenomen. Dit artikel is verplicht voorgeschreven in artikel 3.2.4 van het Bro, maar is voor onderhavig bestemmingsplan niet echt relevant. Het doel van dit artikel is namelijk te voorkomen dat er meer wordt gebouwd dan het bestemmingsplan beoogt, bijvoorbeeld ingeval (onderdelen van) percelen van eigenaar wisselen.

• Voor ondergeschikte afwijkingen van de bestemmingsplanbepalingen (de bouwregels) is in artikel 7 een algemene afwijkingsregel opgenomen.

• In artikel 9 is het overgangsrecht ten aanzien van het gebruik en het bouwen in strijd met het plan geregeld. In lid 9.1 is de in artikel 3.2.1 Bro voorgeschreven bepaling omtrent het overgangsrecht voor bouwwerken opgenomen. In lid 9.2 is de in artikel 3.2.2 Bro voorgeschreven bepaling omtrent het overgangsrecht voor gebruik opgenomen.

HOOFDSTUK 6 Uitvoerbaarheid

6.1 Inleiding

Dit hoofdstuk beschrijft de onderdelen die zijn doorlopen voor het zekerstellen van de economische uitvoerbaarheid van het project. Indien een bestemmingsplan voorziet in de uitvoering van werken door de gemeente, moet de financieel-economische uitvoerbaarheid hiervan worden aangetoond. Ook wordt ingegaan op de grondexploitatie en het verplichte kostenverhaal.

6.2 Grondexploitatie en kostenverhaal

Wettelijk kader

In de Wet ruimtelijke ordening (Wro) is in afdeling 6.4 de regelgeving rondom grondexploitatie opgenomen. Centrale doelstelling daarvan is om in de situatie van particuliere grondexploitatie te komen tot een verbetering van het gemeentelijk kostenverhaal en de versterking van de gemeentelijke regie bij locatieontwikkeling.

In artikel 6.12 van de Wro is bepaald dat de gemeenteraad een exploitatieplan vast moet stellen voor gronden waarop een bij Algemene Maatregel van Bestuur aangewezen bouwplan is voorgenomen. Bij drie ruimtelijke besluiten kan het nodig zijn om een exploitatieplan vast te stellen, namelijk bij de vaststelling van een bestemmingsplan, wijzigingsplan of een afwijkingsbesluit. Om daadwerkelijk na te kunnen gaan of een exploitatieplan noodzakelijk is, dient beoordeeld te worden of er sprake is van een bouwplan zoals bedoeld in artikel 6.2.1 Besluit ruimtelijke ordening (Bro). In dit artikel is omschreven om welke bouwplannen het gaat, namelijk:

• de bouw van een of meer woningen;

• de bouw van een of meer andere hoofdgebouwen;

• de uitbreiding van een hoofdgebouw met ten minste 1.000 m² bvo of met een of meer woningen;

• de verbouwing van een of meer aaneengesloten gebouwen die voor andere doeleinden in gebruik of ingericht waren, voor woondoeleinden, mits ten minste 10 woningen worden gerealiseerd;

• de verbouwing van een of meer aaneengesloten gebouwen die voor andere doeleinden in gebruik of ingericht waren, voor detailhandel, dienstverlening, kantoor of horecadoeleinden, mits de cumulatieve oppervlakte van de nieuwe functies ten minste 1.500 m² bvo bedraagt;

• de bouw van kassen met een oppervlakte van ten minste 1.000 m² bvo.

Geen exploitatieplan is nodig indien het verhaal van de exploitatiekosten over de gronden anderszins verzekerd is (bijvoorbeeld via een overeenkomst), er geen fasering en of tijdvak behoeft te worden vastgelegd en geen locatie-eisen (openbare ruimte) of woningbouwcategorieën hoeven te worden vastgesteld. Met het oog hierop is WonenBreburg zal haar eigendom binnen het plangebied voor vaststelling van het bestemmingsplan verkopen aan een derde partij. De eigendomsoverdracht zal plaatsvinden na onherroepelijk worden van het bestemmingsplan waarna deze derde partij het bouwplan zal realiseren.

Conclusie

Omdat er een anterieure overeenkomst is gesloten met betrekking tot het verhaal van gemeentelijke kosten, is er geen verplichting om tegelijkertijd met het bestemmingsplan een exploitatieplan vast te stellen.

6.3 Financiële haalbaarheid

De gemeente Breda en WonenBreburg hebben voor dit plan een anterieure overeenkomst gesloten waarin onder meer de verkoop van het openbaar gebied aan de gemeente en het kostenverhaal zijn geregeld. Een exploitatieplan is niet nodig voor de aankoop van het plangebied, de planontwikkeling en de planuitvoering zijn door initiatiefnemer voldoende middelen gereserveerd.

De financiële haalbaarheid van de totale ontwikkeling is daarmee voldoende verzekerd.

HOOFDSTUK 7 Communicatie

7.1 Inleiding

In artikel 3.1.1 van het Bro is vastgelegd dat tijdens de voorbereiding van een bestemmingsplan overleg moet worden gepleegd met instanties die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen die in het plan in het geding zijn. Daarbij zijn met name genoemd het waterschappen en diensten van provincie en Rijk. Ten aanzien van bekendmaking van het plan is artikel 3:6 van de Algemene wet bestuursrecht van toepassing.

Voorts is in artikel 3.1.6 van het Bro bepaald dat de uitkomsten van het in artikel 3.1.1 bedoelde overleg in de toelichting van het plan moeten worden beschreven als ook de wijze waarop burgers en maatschappelijke organisaties bij de voorbereiding van het bestemmingsplan zijn betrokken.

7.2 Toetsing maatschappelijke uitvoerbaarheid

Over het plan is al diverse malen gecommuniceerd met de omgeving. Omdat dit alweer enige tijd geleden is en het plan op onderdelen aangepast, wordt voorafgaand aan de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan een inloopavond georganiseerd voor de buurt en belangstellenden. De resultaten daarvan worden in deze paragraaf vermeld.

Ook worden in deze paragraaf de resultaten van het vooroverleg met instanties opgenomen.

7.3 Resultaten vaststellingsprocedure

7.3.1 Zienswijzen

Met de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan (voor de duur van zes weken) start de formele vaststellingsprocedure. Gedurende de periode van de terinzagelegging kan iedereen schriftelijk of mondeling zienswijzen op het plan of onderdelen daarvan inbrengen. De zienswijzen worden samengevat en van commentaar voorzien.

Deze zienswijzen zullen worden beoordeeld op het feit of, en zo ja, in hoeverre het ontwerp aanpassing behoeft. Vervolgens zal het college de gemeenteraad voorstellen het bestemmingsplan al dan niet gewijzigd vast te stellen. Gelet op dit voorstel stelt de gemeenteraad het bestemmingsplan al dan niet gewijzigd vast.