In 2003 werd door de Interbrew-directie bekend gemaakt dat de brouwerij gelegen rondom het spoor in Breda (aan de Ceresstraat en aan de Liniestraat) in 2004 gesloten zou worden. De productiegebouwen van de brouwerij zijn aansluitend in 2005 gesloopt. Door het opstellen van een stedenbouwkundig plan is de herontwikkeling van het terrein aan de Liniestraat door projectontwikkelaar AM ter hand genomen.

AM is voornemens het gebied 'Drie Hoefijzers Noord' in Breda te ontwikkelen. Het project 'Drie Hoefijzers Noord' betreft een gebied waarin verschillende functies zullen komen. Een groot deel van het gebied zal worden ingericht voor wonen. Daarnaast wordt ruimte gereserveerd voor maatschappelijke en commerciële functies (met uitzondering van detailhandel) en kantoren.

Doordat deze functies op het terrein niet mogelijk zijn op basis van het vigerende bestemmingsplan, wordt deze ontwikkeling door middel van onderhavige partiële bestemmingsplanherziening planologisch en juridisch mogelijk gemaakt.

1.2 Ligging en begrenzing plangebied

Het plangebied ligt aan de noordzijde van het centrum van Breda, direct ten noorden van de spoorlijn Breda - Tilburg. Het plangebied wordt aan de noordzijde begrensd door de Liniestraat (verlengde Stationslaan) en door de perceelgrenzen van de woningen aan de Vuchtstraat, aan de oostzijde ligt de plangrens in het verlengde van de Vuchtstraat. Aan de westzijde wordt het plangebied begrensd door de Terheijdenstraat /Terheijdenseweg en aan de zuidzijde van het plangebied wordt de grens gevormd door de HOV-baan en de spoorlijn Breda - Tilburg. Het plangebied betreft de percelen die kadastraal bekend zijn als gemeente Breda, sectie D, (oude) nummers 4989 (ged.), 6918 (ged.), 6944 (ged.), 6945 (ged.), 6947, 7046, 7058 (ged.), 7059 (ged.), 7065, 7066, 7067, 7068, 7072 (ged.), 7363 (ged.), 7364 (ged.), 7493, 7692, 8292, 8293 (ged.), 8530 (ged.), 8663, 8800 (ged.), 8801 (ged.), 8802, 8804 (ged.), 8805 (ged.), 8529 en 10653 (ged.). De oppervlakte van het plangebied bedraagt circa 37.000 m².

Op afbeelding 1.1 is de globale ligging van het plangebied weergegeven. De exacte begrenzing van het plangebied is ingetekend op de verbeelding van dit bestemmingsplan.



Afbeelding 1: Ligging plangebied (bron: AM)

In de visie- en planvorming is oorspronkelijk ook het oostelijke plandeel - gelegen tussen de achtererven van de panden aan de Vuchtstraat (even) en de Doornboslaan - betrokken en stedenbouwkundig uitgewerkt. Lopende het planproces is ervoor gekozen een fasering aan te brengen en dit oostelijke plandeel geen onderdeel van het plangebied meer te laten uitmaken. Voor deze locatie zal in een later stadium, als solitair te ontwikkelen plandeel, een ruimtelijk-stedenbouwkundige nadere uitwerking en separaat bestemmingsplan worden opgesteld.

1.3 Vigerend bestemmingsplan

Op dit moment zijn de bestemmingsplannen “Verspreid liggende terreinen”, “Liniestraat 1952”, “Paraplu-herziening geluidzone industrieterrein Breda Noord” en “Paraplubestemmingsplan Smart-, Grow- en Headshops en Belwinkels” van de gemeente Breda de vigerende bestemmingsplannen voor het onderhavige plangebied. Het bestemmingsplan “Verspreid liggende terreinen” is vastgesteld door de gemeenteraad op 12 januari 1981 en goedgekeurd door Gedeputeerde Staten van de provincie Noord-Brabant op 15 december 1981. Het bestemmingsplan “Liniestraat 1952” is vastgesteld door de gemeenteraad op 14 januari 1953 en goedgekeurd door Gedeputeerde Staten van de provincie Noord-Brabant op 6 januari 1954. Het bestemmingsplan “Paraplubestemmingsplan Smart-, Grow- en Headshops en Belwinkels” is vastgesteld door de gemeenteraad op 16 juli 2009. Het bestemmingsplan “Paraplu-herziening geluidzone industrieterrein Breda Noord” is vastgesteld door de gemeenteraad op 17 december 2009.

Het plangebied heeft in het vigerende bestemmingsplan “Verspreid liggende terreinen” de bestemming 'bedrijfsdoeleinden'. Met onderhavig bestemmingsplan wijzigt de bestemming van het plangebied naar 'Gemengd', 'Woongebied' en 'Groen'. De regels uit het “Paraplubestemmingsplan Smart-, Grow- en Headshops en Belwinkels” zijn overgenomen in de regels van onderhavig bestemmingsplan. Op basis van het bestemmingsplan “Paraplu-herziening geluidzone industrieterrein Breda Noord” is de zonegrens/50 dB(A) contour van het gezoneerde industrieterrein in Breda Noord die over de noordwestelijke punt van het plangebied viel, komen te vervallen. Deze zone/contour valt door de paraplu-herziening dus niet meer over het plangebied. Dit is verwerkt in onderhavig bestemmingsplan.

1.4 Relatie met andere planvormen en instrumenten

Het voeren van regie op het ontwikkelen van herstructureringsgebieden vraagt om een duidelijke visie en een samenhangend ruimtelijk instrumentarium dat borgt wat in de visie is beoogd. Voor het project Drie Hoefijzers Noord is de visie op het niveau van de stad gelegen in de algemene Structuurvisie Breda 2030 en in de structuurvisie Via Breda. Op niveau van het plangebied is een ruimtelijk-stedenbouwkundige visie opgesteld waarin de hoofdontwikkelingsprincipes zijn bepaald.

Deze abstracte visie is uitgewerkt in een stedenbouwkundig plan, beeldkwaliteitsplan en (voorontwerp) buitenruimteplan. Samen vormen de visie en haar uitwerkingen de kwalitatieve en inhoudelijke basis voor het samenhangende privaat- en publiekrechtelijke instrumentarium.

Het publiekrechtelijke instrumentarium bestaat uit een bestemmingsplan en een welstandsnota. Waarbij het bestemmingsplan regels geeft ten aanzien van bouw- en gebruiksmogelijkheden alsmede de bescherming van gebiedswaarden en de welstandsnota criteria ter borging van de beoogde beeldkwaliteit: uitstraling, bouwvormen, materialisatie, kleur, e.d..

Het privaatrechtelijke instrumentarium bestaat uit een anterieure overeenkomst tussen gemeente en de ontwikkelende partij. In deze overeenkomst zijn onder meer afspraken over planuitwerking, kostenverhaal, grondtransacties, openbare voorzieningen en parkeren, beheer en onderhoud vastgelegd.

In navolgend overzicht is de verhouding tussen de plandocumenten aangegeven.

Afbeelding 2: samenhang en relaties plan- en sturingsdocumenten

Om tijdens de planontwikkeling voldoende inzicht te krijgen in en sturing te geven aan een samenhangend ontwerpproces, ten aanzien van de toekomstige bebouwing, wordt er een coördinerend architect aangesteld. De coördinerend architect wordt aangesteld door de ontwikkelaar. De coördinerend architect is verantwoordelijk voor de sturing en toetsing van de ontwerpplannen op hun onderlinge samenhang en in hun relatie met het ontwerp van de openbare ruimte. In dat kader voert de coördinerend architect regelmatig overleg met de stedenbouwkundige en de landschapsarchitect, die namens de gemeente zijn belast met de invulling van de spooras. Zij bespreken eventuele afwijkingen van de plankaders (in het verlengde van het vraaggerichte ontwerpproces) en bereiden pré-adviezen voor de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit voor. Hierbij wordt het deelplan beoordeeld ten opzichte van eerder ingediende plannen, alsmede in de context van het stedenbouwkundig plan c.q. moederdocument.

Concreet betekent dit dat de supervisor:

Bewaker is van de stedenbouwkundige en architectonische kwaliteit, en derhalve als sparringpartner optreedt voor de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit.
Deelplannen toetst aan het beeldkwaliteitsplan.
Adviseert over de door ontwikkelaar voorgedragen architect(en).
De ontwerper(s) inhoudelijk architectonisch en stedenbouwkundig aanstuurt en de samenhang van de deelontwerpen bewaakt en zo nodig corrigerend optreedt.
Optreedt als coach en stimulator van de ontwerper(s).
Kwaliteitsimpulsen in brede zin geeft in de vorm van gevraagde en ongevraagde adviezen.
Werkt in opdracht van de ontwikkelaar.

[image]

Bron: AM, 10 februari 2015

1.5 Leeswijzer

Het voorliggende bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding met bijbehorende planregels, vergezeld van een toelichting. De planregels en de verbeelding vormen de juridisch bindende elementen van het bestemmingsplan. De toelichting bestaat uit een planbeschrijving met (separate) bijlagen waarin relevante onderzoeksresultaten zijn opgenomen en de resultaten van het (voor)overleg ex artikel 3.1.1 Bro en de inspraak.

De toelichting van dit bestemmingsplan is opgebouwd uit enkele hoofdstukken en enkele (separate) bijlagen. De opbouw van de hoofdstukken is zodanig dat er sprake is van een logische volgorde in vraagstelling (wat, waarom, waar, hoe, etc.).

Na dit inleidende hoofdstuk volgt hoofdstuk 2 'Bestaande situatie', dit gaat in op de beschrijving van de huidige situatie van het plangebied en directe omgeving. Hoofdstuk 3 geeft een beschrijving van het relevante beleid op Rijks-, provinciaal, regionaal en gemeentelijk niveau. Daarbij wordt bekeken of de voorgestane ontwikkeling in lijn is met dit beleid. In hoofdstuk 4 worden de ontwikkelingen die het plan mogelijk maakt op een rij gezet. In hoofdstuk 5 wordt de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan aangetoond. Vanuit de verschillende van invloed zijnde haalbaarheidsaspecten zoals externe veiligheid, luchtkwaliteit en water wordt in dit hoofdstuk beschreven waarom de ontwikkeling die voorliggend bestemmingplan mogelijk maakt, uitgevoerd kan worden. In hoofdstuk 6 wordt de juridische planopzet toegelicht. Er wordt een antwoord gegeven op de vraag hoe hetgeen in voorliggend plan is vastgelegd juridisch wordt geregeld. Hoofdstuk 7 geeft inzicht in de economische uitvoerbaarheid van het plan. In het laatste hoofdstuk van dit bestemmingsplan zal verslag worden gedaan van de maatschappelijke uitvoerbaarheid en de procedure.

HOOFDSTUK 2 Bestaande situatie

Het plangebied betreft het terrein van de voormalige brouwerij Drie Hoefijzers te Breda. Het terrein ligt aan de noordzijde van het centrum van Breda, ten noorden van de spoorlijn Breda - Tilburg.

De brouwerij werd gerealiseerd op terreinen die beschikbaar kwamen na het ontmantelen van de vestingwerken. De ligging aan de spoorlijn was eveneens een belangrijke vestigingsfactor. Lange tijd lag de brouwerij aan de rand van de stad. Door de snelle groei van de stad in de jaren '50 en '60 is de locatie ook aan de noordzijde omsloten door stedelijke bebouwing. Het plangebied ligt daarmee op de grens van de oude en de nieuwe stad. De spoorlijn vormde rond 1900 de ideale vestigingslocatie voor bedrijvigheid. Langs deze spoorbundel lagen dan ook vele industriële complexen. Naast de brouwerij zijn ook te noemen de suikerfabriek CSM, de HERO, de machinefabrieken Tauw en Backer &Rueb. In de laatste jaren trekken deze fabrieken naar elders en komt deze zone vrij voor stedelijke herontwikkeling. De ligging, aansluitend op het nieuwe Stationskwartier als onderdeel van de Spoorzone, geeft aan de transformatie van het brouwerijcomplex een extra impuls. Door herontwikkeling zal de kwaliteit van het plangebied en de omgeving sterk verbeteren. Immers maakt een zware industriebestemming met mogelijkheid tot vestiging van overlast veroorzakende fabrieken plaats voor een gemengd stedelijk programma.

De omgeving van het plangebied bestaat uit stedelijk gebied. Aan de zuidzijde wordt de locatie begrensd door een spoorlijn met meerdere sporen, aan de noord- en oostzijde door de woonwijken Linie en Doornbos. Deze wijken uit de jaren ’50 en ’60 bestaan voornamelijk uit eengezinswoningen. In deze wijken zijn aan het Edisonplein en aan de Baliëndijk buurtverzorgende voorzieningenclusters aanwezig met dagwinkels, horeca en publieksverzorgende dienstverlening.

Aan de westzijde, grenzend aan het plangebied, staat een rij hoge populieren. Aan de zuidwestzijde van het gebied is het station van Breda gelegen, op een afstand van circa 300 meter. In hoofdstuk 4 ‘Planbeschrijving’ wordt ingegaan op de plannen/ontwikkelingen die in de omgeving van het plangebied plaatsvinden.

De locatie van “Drie Hoefijzers Noord” ligt momenteel braak, maar heeft de bestemming “industrieterreinen”. Er is weinig vegetatie. Alleen in de noordwesthoek van het plangebied is een kleine bosschage aanwezig. Verderop liggen een paar taluds met opgebrachte grond. Op afbeelding 2.1 zijn foto’s van de bestaande situatie binnen het plangebied weergegeven.

[image]

Afbeelding 2.1: Foto's bestaande situatie plangebied

HOOFDSTUK 3 Beleidskader

3.1 Rijksbeleid

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR)

In de Structuurvisie Infrastructuur en RuimteVastgesteld op 13 maart 2012. staan de plannen van de Rijksoverheid voor ruimte en mobiliteit. Het Rijk streeft naar een concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig Nederland. Om dit te kunnen bewerkstelligen laat het Rijk de ruimtelijke ordening meer over aan de decentrale overheden (provincie en gemeenten) en komt de gebruiker centraal te staan. Het Rijk kiest voor een selectievere inzet van rijksbeleid op slechts 13 nationale belangen. Voor die belangen is het Rijk verantwoordelijk en wil het resultaten boeken. Buiten deze 13 belangen hebben decentrale overheden beleidsvrijheid. Tevens werkt het Rijk aan een eenvoudigere regelgeving. Hierdoor neemt de bestuurlijke druk af en ontstaat er ruimte voor regionaal maatwerk.

Het Rijk blijft verantwoordelijk voor het systeem van ruimtelijke ordening. Daarnaast kan een rijksverantwoordelijkheid aan de orde zijn indien:

een onderwerp nationale baten en/of lasten heeft en de doorzettingsmacht van provincies en gemeenten overstijgt. Bijvoorbeeld ruimte voor militaire activiteiten en opgaven in de stedelijke regio's rondom de mainports, brainports, greenports en valleys;
over een onderwerp internationale verplichtingen of afspraken zijn aangegaan. Bijvoorbeeld voor biodiversiteit, duurzame energie, watersysteemherstel of werelderfgoed;
een onderwerp provincie- of landsgrensoverschrijdend is en ofwel een hoog afwentelrisico kent ofwel in beheer bij het Rijk is. Bijvoorbeeld de hoofdnetten van weg, spoor, water en energie, maar ook de bescherming van gezondheid van inwoners.

Het Rijk kiest drie doelen om Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig te houden voor de middellange termijn (2028):

het vergroten van de concurrentiekracht van Nederland door het versterken van de ruimtelijk-economische structuur van Nederland;
het verbeteren en ruimtelijk zeker stellen van de bereikbaarheid waarbij de gebruiker voorop staat;
het waarborgen van een leefbare en veilige omgeving waarin unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden behouden zijn.

Uit bovenstaande drie doelen zijn de nationale belangen naar voren gekomen. Voor de regio Brabant zijn de volgende opgaven van nationaal belang:

het verbeteren van het vestigingsklimaat van de Brainport Zuidoost-Nederland;
versterking van de primaire waterkeringen;
deelprogramma's Veiligheid, Zoetwater en Nieuwbouw en herstructurering van het Deltaprogramma;
EHS inclusief Natura 2000-gebieden;
buisleidingennetwerk ruimtelijk mogelijk maken;
onderzoek naar goederenvervoer over het spoor;
hoofdenergienetwerk (380 KV) over de grens;
voorkeursgebieden grootschalige windenergie Westelijk Noord-Brabant.

Specifiek voor de MIRT regio Brabant en Limburg is een opgave van nationaal belang genoemd. Prioriteit krijgen de in het gebied gelegen brainport Eindhoven, greenport Venlo en Maintenance Valley, waar Breda in is gelegen. In de MIRT regio Zuidvleugel/Zuid-Holland is dat onder andere de mainport Rotterdam. Brabant kent een aantal achterlandverbindingen die van groot belang zijn voor de haven van Rotterdam en de greenports in de Zuidvleugel/Zuid-Holland. Voor het optimaal functioneren van de Mainport Rotterdam zijn een samenhangend havenindustrieel complex en sterke (multimodale) verbindingen en achterlandknopen tussen de mainports Antwerpen, Rotterdam en Ruhrgebied noodzakelijk. De opgave is ook de logistieke ontwikkelingen in Moerdijk als in de rest van Brabant vorm te geven conform de gedachten van de Logistieke Delta. Voor Breda geldt ook dat de in Breda gelegen (herijkte) ecologische hoofdstructuur beschermd moet worden.

Doorwerking plangebied

Onderhavig plangebied is buiten de ecologische hoofdstructuur gelegen. Breda ligt in de Maintenance Valley en mede door de ontwikkeling van Drie Hoefijzers Noord wordt een bijdrage geleverd aan de aantrekkelijkheid van Breda als woon- en verblijfstad tussen de mainports van Antwerpen en Rotterdam. Daarmee levert het plan een indirecte bijdrage aan de opgaven van nationaal belang voor de regio Brabant. Onderhavig bestemmingsplan is dus in lijn met de structuurvisie.

Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) (2011)
Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) geeft richtlijnen voor de inhoud van bestemmingsplannen voor zover het gaat om ruimtelijke ontwikkelingen van nationaal belang. Deze vorm van normstelling sluit aan op de vroegere pkb's met concrete beleidsbeslissingen en beslissingen van wezenlijk belang die ook van betekenis waren voor de lagere overheden. Het besluit (eerste tranche) is vastgesteld op 22 augustus 2011 en is op 30 december 2011 in werking getreden. Op 1 oktober 2012 zijn enkele wijzigingen in werking getreden.

In de SVIR is vastgesteld dat voor een beperkt aantal onderwerpen de bevoegdheid om algemene regels te stellen zou moeten worden ingezet door de Rijksoverheid. Het gaat onder meer om de volgende nationale belangen: Rijksvaarwegen, Project Mainportontwikkeling Rotterdam, Kustfundament, Grote Rivieren, Waddenzee en waddengebied, Defensie, Ecologische Hoofdstructuur, Erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde, Hoofdwegen en hoofdspoorwegen, elektriciteitsvoorziening, Buisleidingen van nationaal belang voor vervoer van gevaarlijke stoffen, Primaire waterkeringen buiten het kustfundament en IJsselmeergebied. In het SVIR wordt bepaald welke kaderstellende uitspraken zodanig zijn geformuleerd dat deze bedoeld zijn om beperkingen te stellen aan de ruimtelijke besluitvormingsmogelijkheden op lokaal niveau. Het Barro bevestigt in juridische zin die kaderstellende uitspraken.

De normering uit het Barro werkt zoveel mogelijk direct door op het niveau van de lokale besluitvorming. Bij besluitvorming over bestemmingsplannen moeten de regels worden gerespecteerd. Het merendeel van de regels legt beperkingen op, daarin is een gradatie te onderkennen. Deze zijn geformuleerd als een 'ja-mits', een 'ja, voor zover', een 'nee-tenzij', een 'nee-als' of een stringente 'nee' bepaling.

Doorwerking plangebied
Voor het plangebied geldt dat in het Barro regels zijn opgenomen inzake de uitoefening van defensietaken. Het plangebied is namelijk grotendeels gelegen in het obstakelbeheergebied van het militaire luchtvaartterrein Gilze-Rijen. Een obstakelbeheergebied bij een (militair) luchtvaartterrein kenmerkt zich door - gezien vanuit het vliegveld - een aantal vlakken waarvan de hoogte oploopt met het toenemen van de afstand tot het luchtvaartterrein. In het gebied gelden beperkingen ten aanzien van de hoogte van objecten.

[image]

Afbeelding 3.1: Uitsnede militair luchtvaartterrein – vliegbasis Gilze-Rijen (bron: Rarro)

Het obstakelbeheergebied is een samenstelling van de funnel van het 'Inner Horizontal and Conical Surface', die beide zijn gekoppeld aan de ligging van de start- en landingsbaan(banen) ter waarborging van veilige vliegprocedures voor startende en landende vliegtuigen, alsmede vlakken die verband houden met het goed functioneren van het Instrument Landing Systeem en eventuele andere aanwezige navigatiemiddelen.

Concreet betekent dit dat binnen het obstakelbeheergebied een hoogte voor objecten van maximaal 162,5 meter (gemeten vanaf N.A.P.) mag gelden. De maximale toegestane hoogte in het plangebied is lager dan toegestaan is in het kader van het obstakelbeheergebied. Het bestemmingsplan is dus in overeenstemming met het nationale belang 'uitoefening van defensietaken' en de overige normeringen voor borging van de nationale belangen. Onderhavig bestemmingsplan is dus in overeenstemming met het Barro.

Ladder voor duurzame verstedelijking
Het locatiebeleid detailhandel is uit het Barro meer in algemene zin overgeheveld naar het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Daarin is per 1 oktober 2012 in artikel 3.1.6 een lid 2 ingevoegd waarin een motiveringsplicht is opgenomen voor nieuwe stedelijke ontwikkelingen (inclusief detailhandel) in bestemmingsplannenArtikel 3.1.6 lid 2.. In de toelichting van het bestemmingsplan moet hiervoor een verantwoording plaatsvinden aan de hand van een drietal opeenvolgende treden (de 'ladder duurzame verstedelijking'). De eerste trede in deze ladder is een beschrijving dat de voorgenomen stedelijke ontwikkeling voorziet in een actuele regionale behoefte. Hierbij kan het gaan om zowel kwantitatieve als kwalitatieve aspectenBron: Nota van Toelichting bij het besluit, p. 49-51 (Staatsblad 2012, 388). . De beide vervolgstappen uit de genoemde ladder hebben betrekking op vraag of de ontwikkeling in bestaand stedelijk gebied ingepast kan worden en als dat niet mogelijk is op andere locaties, die vooral goed ontsloten moeten zijn.

Doorwerking plangebied
Trede 1: De ontwikkeling van het terrein tot woon-werkgebied kan worden gezien als een stedelijke ontwikkeling (artikel 1.1.1 Bro). In Breda en omgeving bestaat een actuele behoefte aan een dergelijke ontwikkeling. Het beleid uit de Structuurvisie Breda 2030 van de gemeente Breda is er op gericht het project Drie Hoefijzers Noord in de periode tot 2023 te ontwikkelen. Het onderhavige bestemmingsplan is een uitvoering van het beleid uit de Structuurvisie. De behoefte is aangetoond in stukken die ten grondslag liggen aan deze Structuurvisie.

In de Structuurvisie Breda 2030 is geconstateerd dat de stagnatie in de marktvraag consequenties heeft voor zowel het kwantitatieve- als het kwalitatieve kantoren- en woningprogramma in Via Breda. Een bijstelling van het ontwikkelperspectief voor de diverse deellocaties van Via Breda is daarmee aan de orde. Daarbij dient een vraaggerichte benadering van ontwikkelen uitgangspunt te zijn. Dit sluit aan bij het gedachtegoed van de ladder.

Ook voor de locatie Drie Hoefijzers Noord heeft een herijking in het kantorenprogramma plaatsgevonden en is meer ruimte geboden voor andere vormen van functiemenging waaronder wonen conform de bijstelling van Via Breda (Ontwikkel- en realisatiestrategie 2014-2023). Het programma zoals opgenomen in onderhavig bestemmingsplan is daarmee een resultante van de herijking van het programma voor Via Breda, sluit aan op de actuele marktvraag en biedt kaders om flexibel om te gaan de te verwachten marktvraag. Daarmee wordt voldaan aan trede 1 van de ladder voor duurzame verstedelijking.

Trede 2: Nu sprake is van een actuele (regionale) behoefte, zal deze, als het enigermate mogelijk is, in bestaand stedelijk gebied moeten worden gerealiseerd. Dus herstructurering en transformatie vóór uitleg.

Toets trede 2:

het plangebied grenst aan het centrum van Breda, binnen bestaand stedelijk gebied3;
bij de herontwikkeling van het plangebied is sprake van transformatie (hergebruik) van bestaande gronden. In het verleden was hier een brouwerij aanwezig.

Conclusie: de herontwikkeling van het plangebied voorziet in een actuele (regionale) behoefte en kan worden gerealiseerd binnen bestaand stedelijk gebied. De derde trede komt daarmee niet aan de orde. De voorgestane ontwikkeling is in overeenstemming met de ladder voor duurzame verstedelijking.

3.2 Provinciaal beleid

Structuurvisie ruimtelijke ordening
De Structuurvisie ruimtelijke ordening is op 19 maart 2014 in werking getreden. De provincie geeft in de structuurvisie de hoofdlijnen van het ruimtelijk beleid tot 2025 (met een doorkijk naar 2040). De provincie kiest voor een duurzame ontwikkeling waarin de kwaliteiten van de provincie sturend zijn bij de ruimtelijke keuzes die de komende jaren op de provincie afkomen. Nieuwe ontwikkelingen moeten bijdragen aan de kracht en identiteit van Noord-Brabant.

De provincie streeft naar een complete kennis- en innovatieregio. Daarvoor zijn een aantrekkelijke woon- en leefomgeving, natuur- en landschapsontwikkeling, een robuust verkeer- en vervoersysteem en een aantrekkelijk vestigingsklimaat voor bedrijven van cruciaal belang. De ruimtelijke visie van de provincie bestaat op hoofdlijnen uit een robuust en veerkrachtig natuur- en watersysteem met aandacht voor hoogwaterbescherming, droogte en biodiversiteit. De visie is gericht op een multifunctioneel landelijk gebied, waar de functies landbouw, recreatie en natuur in relatie tot elkaar ruimte krijgen. Er is aandacht voor cultuurhistorische waarden en de leefbaarheid van kleine kernen en voor een gevarieerd en aantrekkelijk stedelijk gebied, met sterke steden, groene geledingszones en uitloopgebieden (intensieve recreatie, stadslandbouw). Daarnaast is er aandacht voor sterke regionale economische clusters, (inter) nationale bereikbaarheid, knooppuntontwikkeling (zowel in de centra als aan de randen van de steden).

Dit is vertaald in de volgende 14 provinciale ruimtelijke belangen:

Regionale contrasten;
Een multifunctioneel landelijk gebied;
Een robuust en veerkrachtig water- en natuursysteem;
Een betere waterveiligheid door preventie;
Koppeling van waterberging en droogtebestrijding;
Duurzaam gebruik van de ondergrond;
Ruimte voor duurzame energie;
Concentratie van verstedelijking;
Sterk stedelijk netwerk;
Groene geledingszones tussen steden;
Gedifferentieerd aanbod aan goed bereikbare vrijetijdsvoorzieningen;
Economische kennisclusters;
(inter)nationale bereikbaarheid;
Beleefbaarheid stad en land vanaf de hoofdinfrastructuur.

Voor de ontwikkeling die met onderhavig bestemmingsplan mogelijk wordt gemaakt, speelt het belang van concentratie van verstedelijking een rol.

Concentratie van verstedelijking
De provincie vindt het belangrijk dat er in Noord-Brabant verschil blijft tussen de steden en de kernen in het landelijk gebied. De provincie wil dat er verschillende kwaliteiten worden ontwikkeld voor wonen en werken rond de steden en in het landelijk gebied. In het landelijk gebied bieden vitale kernen landelijke en meer kleinschalige woon- en werkmilieus. Ontwikkelingen voor wonen, werken en voorzieningen zijn gericht op de eigen behoefte. Voor de opvang van de woningbouwbehoefte geldt het principe van bouwen voor migratiesaldo-nul.

Naast concentratie van verstedelijking wil de provincie binnen de stedelijke structuur het volgende bereiken:

zorgvuldig ruimtegebruik;
meer aandacht voor ruimtelijke kwaliteit;
betere verknoping van stedelijke ontwikkelingen aan de infrastructuur;
versterking van de economische kennisclusters.

Voor de ontwikkeling die met onderhavig bestemmingsplan mogelijk wordt gemaakt, spelen de elementen 'zorgvuldig ruimtegebruik', 'verknoping van stedelijke ontwikkelingen aan de infrastructuur' en 'meer aandacht voor ruimtelijke kwaliteit' een rol.

Zorgvuldig ruimtegebruik
De provincie wil dat de kansen voor functiemenging, inbreiding, herstructurering en zo nodig transformatie in het stedelijk gebied goed worden benut, inclusief de mogelijkheden voor intensivering en meervoudig ruimtegebruik. Hierdoor is minder ruimte nodig voor stedelijke uitbreidingen. Het 'aansnijden van nieuwe ruimte' voor verstedelijking wordt in samenhang bezien met deze mogelijkheden. Door meer aandacht te schenken aan beheer en onderhoud van het bestaand stedelijke gebied worden in de toekomst ingrijpende herstructureringen voorkomen.

Verknoping van stedelijke ontwikkelingen aan de infrastructuur
Door de verstedelijking te concentreren zijn er meer mogelijkheden om een hoog voorzieningenniveau in stand te houden en verder te ontwikkelen. Dat gebeurt rond goed ontsloten gebieden, zoals in dynamische stadscentra en op knooppunten van infrastructuur. Een betere verknoping van stedelijke ontwikkelingen aan infrastructuur draagt bij aan een goede bereikbaarheid en daarmee aan het (inter)nationale vestigingsklimaat van Noord-Brabant. Verstedelijking en infrastructuur worden in onderlinge samenhang ontwikkeld. Daarbij wordt bestaande infrastructuur optimaal benut en infrastructuur uitgebouwd als dat noodzakelijk is. Nieuwe doorsnijdingen van het buitengebied wil de provincie zoveel mogelijk voorkomen. Ook wil de provincie de ontwikkeling van bezoeker intensieve voorzieningen, kantorenlocaties, werklocaties en grootschalige recreatieve voorzieningen concentreren op goed ontsloten, multimodale plekken.

Meer aandacht voor ruimtelijke kwaliteit
Karakteristieke verschillen tussen dorpen en steden vervagen. Uitbreidingswijken en werklocaties in steden en dorpen gaan steeds meer op elkaar lijken. De provincie wil dat nieuwe ontwikkelingen meer inspelen op het karakter en de kwaliteit van de plek. Door bij stedelijke ontwikkelingen uit te gaan van het verschil in omvang en karakter van de verschillende kernen, wordt het contrast tussen stad en dorp behouden. Dit versterkt de identiteit en aantrekkelijkheid van kernen en hun relatie met het omliggende landschap.

Doorwerking plangebied
De ontwikkeling die met onderhavig bestemmingsplan mogelijk wordt gemaakt, betreft de realisatie van woningen, kantoren, dienstverlening, (ambachtelijke) bedrijven en (maatschappelijke) voorzieningen op een onbebouwd perceel, voormalig fabrieksterrein, binnen bestaand stedelijk en dicht bij een knooppunt van infrastructuur gelegen gebied in Breda. Met de voorgestane ontwikkeling wordt de ruimtelijke kwaliteit in het gebied verbeterd en het gebruik wordt geïntensiveerd. Er is sprake van herstructurering van stedelijk gebied op een prominente, goed bereikbare locatie in de stad. De ontwikkeling getuigt van een doordachte kwaliteitsimpuls door verschillende woon- en bebouwingssferen te combineren met een duidelijke groene contramal (zie paragraaf 4.3 Ruimtelijk-programmatische verantwoording). Er is met de voorgestane ontwikkeling sprake van inbreiding en daarmee van zorgvuldig ruimtegebruik. Onderhavig bestemmingsplan is dus in overeenstemming met het Structuurvisie ruimtelijke ordening.

Verordening Ruimte
De Verordening ruimte is op 19 maart 2014 in werking getreden. In de verordening staan onderwerpen uit de provinciale structuurvisie, waarbij is aangegeven welke belangen de provincie wil behartigen en hoe ze dat wil doen. De verordening bestaat uit kaartmateriaal en regels waarmee gemeenten rekening moeten houden bij het opstellen van ruimtelijke plannen.

3.1 Zorgplicht voor ruimtelijke kwaliteit

De toelichting bij een bestemmingsplan dat voorziet in een ruimtelijke ontwikkeling bevat een verantwoording dat het plan bijdraagt aan de zorg voor het behoud en de bevordering van de ruimtelijke kwaliteit van het daarbij betrokken gebied en de naaste omgeving, waaronder in ieder geval een goede landschappelijke inpasbaarheid. Ten behoeve van het behoud en de bevordering van de ruimtelijke kwaliteit bevat de toelichting bij een bestemmingsplan een verantwoording waaruit blijkt dat:

in het bestemmingsplan rekening is gehouden met de gevolgen van de beoogde ruimtelijke ontwikkeling voor de in het plan begrepen gronden en de naaste omgeving, in het bijzonder wat betreft de bodemkwaliteit, de waterhuishouding, de in de grond aanwezige of te verwachten monumenten, de cultuurhistorische waarden, de ecologische waarden, de aardkundige waarden en de landschappelijke waarden;
de omvang van de beoogde ruimtelijke ontwikkeling, de omvang van de bebouwing en de beoogde functie, past in de omgeving gelet op de bestaande en toekomstige functies in de omgeving en de effecten die de ontwikkeling op die functies heeft, waaronder de effecten vanwege milieuaspecten en volksgezondheid;
een op de beoogde ruimtelijke ontwikkeling afgestemde afwikkeling van het personen- en goederenvervoer is verzekerd, waaronder een goede aansluiting op de aanwezige infrastructuur van weg, water of spoor, inclusief openbaar vervoer, een en ander onder onverminderd hetgeen in hoofdstuk 7 van de Wet milieubeheer en elders in deze verordening is bepaald.

Er dient toepassing gegeven te worden aan het principe van zorgvuldig ruimtegebruik. Dit houdt in ieder geval in dat uitbreiding van het op grond van het geldende bestemmingsplan toegestane ruimtebeslag slechts is toegestaan mits de financiële, juridische of feitelijke mogelijkheden ontbreken om de beoogde ruimtelijke ontwikkeling binnen dat toegestane ruimtebeslag te doen plaatsvinden. Daarnaast dient bij een stedelijke ontwikkeling toepassing te worden gegeven aan artikel 3.1.6, tweede lid, van het Besluit ruimtelijke ordening; de ladder voor duurzame verstedelijking.

4.2 Stedelijke ontwikkeling
Een bestemmingsplan dat voorziet in een stedelijke ontwikkeling is uitsluitend gelegen in bestaand stedelijk gebied.

4.3 Nieuwbouw van woningen
De toelichting bij een bestemmingsplan gelegen in bestaand stedelijk gebied dat voorziet in nieuwbouw van woningen bevat een verantwoording over de wijze waarop:

de afspraken die daarover zijn gemaakt in het regionaal ruimtelijk overleg worden nagekomen;
de beoogde nieuwbouw zich verhoudt tot de afspraken van het regionaal ruimtelijk overleg, en tot de beschikbare harde plancapaciteit voor woningbouw.

Onder harde plancapaciteit voor woningbouw wordt verstaan de capaciteit voor nieuw te bouwen woningen (uitgedrukt in aantallen woningen) waarover een gemeente beschikt, die is opgenomen in een vastgesteld bestemmingsplan waarvan de bestemming nog niet is verwezenlijkt.

Doorwerking plangebied
Voor wat betreft de verantwoording dat het plan bijdraagt aan de zorg voor het behoud en de bevordering van de ruimtelijke kwaliteit wordt verwezen naar hoofdstuk 4 Planbeschrijving en hoofdstuk 5 Milieuhygiënische en planologische aspecten. In deze hoofdstukken wordt op al de genoemde aspecten onderbouwd dat de voorgestane ontwikkeling geen negatieve gevolgen heeft voor het plangebied en de directe omgeving daarvan. Ten aanzien van zorgvuldig ruimtegebruik kan gesteld worden dat hier sprake van is aangezien het gaat om herstructurering/herontwikkeling van een stedelijke functie (bedrijvigheid) met een aanzienlijk ruimtebeslag. Voor de toepassing van de ladder voor duurzame verstedelijking wordt verwezen naar paragraaf 3.1.1 Rijksbeleid. Gezien het voorgaande is de voorgestane ontwikkeling in lijn met artikel 3.1 van de Verordening ruimte 2014.

Het plangebied ligt binnen gronden die op de kaarten behorende bij de Verordening Ruimte als 'bestaand stedelijk gebied; stedelijk concentratiegebied' zijn aangeduid. De voorgestane ontwikkeling is zodoende in overeenstemming met artikel 4.2 van de Verordening ruimte 2014.

Over het woningbouwprogramma van Drie Hoefijzers Noord zijn afspraken gemaakt in het Regionaal planningsoverleg. De voorgestane ontwikkeling is zodoende in overeenstemming met artikel 4.3 van de Verordening ruimte 2014.

3.3 Gemeentelijk beleid

Structuurvisie Breda 2030 – Keuzes maken in een dynamische tijd
De gemeenteraad heeft op 26 september 2013 de Structuurvisie Breda 2030, Keuzes maken in een dynamische tijd vastgesteld. Deze beleidsnota bevat een ruimtelijke visie, een beleidsvisie en een uitvoeringsperspectief.

De ruimtelijke visie bestaat uit kernwaarden, een fundament en drie hoofdlijnen voor ontwikkeling. In de visie zijn de voornaamste uitgangspunten verwoord; de kernwaarden. Deze beschrijven de sterke punten van Breda, wat de gemeente wil behouden, versterken of beter benutten. Mede op basis van deze kernwaarden is een fundament voor ontwikkeling geformuleerd: compact, duurzaam en met veel ruimte voor initiatief. Compact wil zeggen dat de ontwikkelingen zich concentreren binnen de huidige stedelijke grenzen, en niet op verdere stedelijke uitbreiding. Duurzaam betekent niet alleen aandacht voor het milieu. De gemeente volgt het principe van de drie P's: People (mensen, sociale aspecten), Planet (milieu en natuurwaarde) en Profit (winst en waarde). Bij een ontwikkeling moeten deze drie factoren in balans zijn. Ruimte voor initiatief is het derde fundamentele uitgangspunt. In de huidige tijden zal ontwikkeling op een andere manier tot stand komen; niet alleen grote projecten van bovenaf, maar ook kleinschaligere initiatieven uit de stad, van onderaf.

De hoofdlijnen voor ontwikkeling. Er gelden drie hoofdlijnen voor de (ruimtelijke) ontwikkeling van Breda. Knooppunt Breda: gaat er van uit dat de economische kracht en regionale positie verder benut en uitgebouwd worden. Breda Markstad: gaat er van uit dat de kansen en de kwaliteit van het water gebruikt worden bij ontwikkeling. Breda Mozaïek: heeft de diversiteit aan karakteristieken als basis voor gebiedsopgaven. De drie hoofdlijnen vertegenwoordigen de drie P's, Knooppunt gaat vooral over 'Profit', Markstad over 'Planet' en Mozaïek vooral over 'People'. Evenwichtige aandacht voor alle drie deze drie hoofdlijnen vormt een toekomstbestendige, solide basis voor de ontwikkeling van Breda.

In de beleidsvisie is per beleidsthema uitgewerkt wat deze visie beoogt. De betekenis van de kernwaarden, het fundament en de hoofdlijnen voor ontwikkeling is uitgewerkt. Trends en verwachtte ontwikkelingen zijn samengevat en geïnterpreteerd. Toekomstbestendig beleid is geformuleerd voor sterk uiteenlopende thema's ('economie', 'mobiliteit', 'wonen', 'zorg, jeugd en onderwijs', 'openbare ruimte', 'cultuur en erfgoed', 'groen, water en buitengebied' en 'energie, klimaat en ondergrond'), altijd in samenhang en met dezelfde hoofdvisie voor ogen.

Voor wat betreft ruimte voor economie wordt gewerkt aan een vraaggerichte ontwikkeling, werklandschappen en functiemenging. De aandacht ligt primair op bestaande locaties en structuren. Voor bedrijven betekent dit concreet minder nieuwe of toe te voegen hectares, meer menging en aandacht voor herstructurering.

Op de woningmarkt is het zaak om realistisch te programmeren en vooral te faseren. Aandacht voor jonge huishoudens, studenten en geschikt wonen voor iedereen blijft een uitgangspunt. Breda ondersteunt initiatieven en kiest voor een differentiatie in woonmilieus. De focus ligt op herprogrammering en het ombuigen van bestaande plannen. Concreet betekent dit alles dat er vraaggericht ontwikkeld gaat worden, er wordt met name ontwikkeld op de locaties Stationskwartier, Bouverijen, Bavel-Eikberg, Drie Hoefijzers, Molenkwartier en Achter de Lange Stallen en Amphia Langendijk.

Voor wat betreft groen en water is het zaak om in te zetten op het in stand houden en versterken van bij de stad passende groenblauwe structuren die het Bredase karakter versterken en behouden. Het gaat hierbij onder andere om de ecologische structuur van het spoorlandschap, het is van belang deze te behouden en waar nodig te versterken.
Het uitvoeringsperspectief biedt een samenhangend zicht op fysieke investeringen tot 2030.

Ontwikkel- en realisatiestrategie Via Breda - nieuwe kansen in een veranderende markt
Meegaan in een veranderende markt om kansen voor langjarige gebiedsontwikkeling in de Bredase Spoorzone mogelijk te maken is een van de belangrijkste speerpunten van de 'Ontwikkel- en Realisatiestrategie Via Breda 2014-2023'. De uitvoering van deze ontwikkel- en realisatiestrategie moet het investeringsklimaat verbeteren en zorgdragen voor het aantrekken van nieuwe investeerders die kunnen en willen investeren in Via Breda.

De 'Ontwikkel- en Realisatiestrategie Via Breda 2014-2023' hanteert de oorspronkelijke ruimtelijke en economische ambities, opgaven en doelstellingen van Via Breda als uitgangspunt. Het document beschrijft de mogelijke ontwikkelingen op basis van marktkansen in relatie tot de veranderende marktomstandigheden. Per deelgebied is een realisatiestrategie opgesteld. Het uitgangspunt bij de ontwikkelingen is dat de gemeente streeft naar een mix van functies die een toegevoegde waarde leveren voor Via Breda als geheel.

Van aanbod naar vraaggericht
De gemeente neemt een veel actievere rol in de gebiedsontwikkeling van Via Breda. Daarbij is ook de manier van ontwikkelen veranderd. Concreet betekent dit dat niet meer het aanbod aan vastgoed, maar de vraag naar de belangrijkste vastgoedfuncties zoals wonen, kantoren en detailhandel de ontwikkelingen bepaalt. Koppeling van de marktvraag en –kansen en het aanbod op de ontwikkellocaties van Via Breda is het uitgangspunt. Om dit hele proces te ondersteunen werkt de gemeente aan een 'storyboard' voor de stad. Daarop staan de unieke verkoopargumenten van Breda. Hiermee worden (inter-)nationale beleggers actief benaderd voor concrete projecten in Via Breda en Breda.

Doorwerking plangebied
Het project Drie Hoefijzers Noord wordt zowel in de beleidsvisie als in het uitvoeringsperspectief en de Ontwikkel- en realisatiestrategie Via Breda expliciet benoemd als één van de projecten die in de periode tot 2023 ontwikkeld kunnen worden. Het plangebied ligt binnen de huidige stedelijke grenzen en voldoet daarmee aan het fundament van de structuurvisie. Er is door de geboden flexibiliteit in dit bestemmingsplan die de ontwikkeling van Drie Hoefijzers Noord mogelijk maakt sprake van een vraaggerichte ontwikkeling. Immers kan gemakkelijk op vragen en initiatieven uit de markt worden ingespeeld zonder dat het planologische regime hiervoor moet worden aangepast.

[image]

Afbeelding 3.2: Deelgebieden ontwikkel- en realisatiestrategie (2015)

Daarnaast biedt de gekozen stedenbouwkundige opzet ruimte om slim te faseren zonder dat er 'onafgeronde' deelgebieden ontstaan. Door borging van een goed woon- en leefklimaat voor wat betreft geluid, leidt deze fasering niet tot onacceptabele geluidswaarden. Binnen bepaalde zones binnen het plangebied is functiemenging mogelijk en wordt daarmee voorzien in de behoefte aan combinaties van wonen en werken (werklandschappen). Tevens is nadrukkelijk aangesloten bij de ambitie om de bij de stad passende groenblauwe structuren te versterken. Dit komt tot uitdrukking in het gedetailleerd bestemmen van de groene contramal (zie paragraaf 4.3 Ruimtelijk-programmatische verantwoording). De voorgestane ontwikkeling is dus passend binnen de beleidsvisie uit de structuurvisie, zowel voor wat betreft het beleidsthema economie, als voor wonen en groen en water. Uit het voorgaande blijkt dat bij de planontwikkeling duidelijk rekening is gehouden met de ambities uit de structuurvisie 2030. In de Ontwikkel- en realisatiestrategie wordt benadrukt dat de Drie Hoefijzers Noord kansrijk is voor een (hoog)stedelijk woon- en woonwerkmilieu en dat het als autonoom stadsdeel aansluiting vindt op de Liniestraat / Stationslaan en op het spoor.

HOOFDSTUK 4 Planbeschrijving en visie

4.1 Via Breda

Drie Hoefijzers Noord maakt deel uit van het grotere ontwikkelingsgebied Spoorzone. Voor dit gebied is de "Structuurvisie Via Breda Spoorzone 2025" vastgesteld (Gemeente Breda, 2005). Met deze structuurvisie speelt de gemeente Breda in op de veranderingen die zich in het gebied voltrekken. De Spoorzone kenmerkte zich door de aanwezigheid van industrie en bedrijvigheid. Met het wegtrekken van de industrie uit binnenstedelijke locaties ontstaan nieuwe kansen. De ligging nabij het centrum, de goede bereikbaarheid, en de aanwezigheid van een internationaal vervoersknooppunt maken dat het gebied zich kan ontwikkelen tot een nieuw stedelijk milieu.

[image]

Afbeelding 4.1: Deelgebieden Via Breda (2005)

In Via Breda (de Spoorzone) bevinden zich zes ontwikkelingsgebieden: Stationskwartier, Havenkwartier, Zoete inval, Markoevers, Drie Hoefijzers en Liniepark. Binnen het gebied van de Spoorzone zijn ook de bestaande woongebieden Belcrum en Spoorbuurt gelegen, de wijk De Linie grenst direct aan de Spoorzone. De integrale ontwikkeling van de Spoorzone vindt plaats binnen een duidelijk herkenbare hoofdopzet. De ruimtelijke structuur van Via Breda wordt gevormd door de duurzame dragers (water, lanen, parken en pleinen) binnen het gebied. Deze leggen de verbindingen en zorgen voor samenhang tussen de deelgebieden onderling en de stad als geheel. Levendigheid, dynamiek en creativiteit ontstaan in multifunctionele gebieden. Hiermee zal de ook bestaande woonfunctie in Belcrum, Spoorbuurt en Linie een kwalitatieve impuls krijgen. Het gehele Spoorzone gebied beslaat ongeveer 160 hectare.

Het ontwikkelingsgebied Drie Hoefijzers is één van de actieve bouwenveloppen en neemt van deze 160 hectare, circa 8 hectaren in. Het gebied Drie Hoefijzers is weer onderverdeeld in Drie Hoefijzers Zuid en Drie hoefijzers Noord. De oppervlakte van het gebied Drie Hoefijzers Noord bedraagt circa 37.000 m².

Gefaseerde ontwikkeling Via Breda
De gemeente kiest voor een gefaseerde benadering waarbij de verschillende deelgebieden in een periode van 20 jaar tot ontwikkeling worden gebracht (zie afbeelding 3.2) Het Stationskwartier krijgt direct naast de nieuw te realiseren OV-Terminal vooral de functie van zakencentrum. Drie Hoefijzers krijgt een invulling met de nadruk op wonen. Op deze wijze zijn beide gebieden complementair aan elkaar. Parallel aan de afronding van de Structuurvisie Spoorzone zijn daartoe de hoofdlijnen voor de herontwikkeling van de locatie Drie Hoefijzers opgesteld. Dit heeft geleid tot een besluit door de gemeenteraad in april 2005. Bij het deelgebied Drie Hoefijzers Noord sluit de locatie aan op de herstructurering van de Linie.

Door de ontwikkelaar AM, de eigenaar van het brouwerijcomplex Inbev en de gemeente Breda is in april 2005 een overeenkomst gesloten over de herontwikkeling van het terrein. Deze overeenkomst kent zowel een stedenbouwkundige visie op hoofdlijnen, als afspraken over het te realiseren programma en de realisatie van sociale woningbouw. Als eerste is het deelgebied Drie Hoefijzers Zuid ontwikkeld. Dit gebied is nagenoeg geheel gerealiseerd.

Daarnaast is op 22 maart 2011 een intentieovereenkomst gesloten met als doel de haalbaarheid van een alternatief programma op de locatie Drie Hoefijzers Noord te toetsen. Op basis van die intentieovereenkomst is de stedenbouwkundige visie opgesteld, waarbij daarna nuanceringen in het ruimtelijke en functionele programma hebben plaatsgevonden naar aanleiding van keuzes zoals gemaakt in het kader van de Structuurvisie Breda 2030 (zie paragraaf 3.3) en marktverkenningen vanuit de ontwikkel- en realisatiestrategie Via Breda.

4.2 Ruimtelijk-stedenbouwkundige visie

Met de ontwikkeling van het noordelijke deel van de oude Brouwerijgronden 'Drie Hoefijzers' krijgt Breda een nieuwe levendige buurt die de brug slaat naar de binnenstad. Kenmerkend voor het plangebied is dat het enerzijds deel uitmaakt van de grootstedelijke ambities van Via Breda en anderzijds langzaam overloopt naar de meer kleinschalige context van de Linie. Het plangebied Drie Hoefijzers Noord is onderdeel van een ingrijpende transformatie van de gebieden direct ten noorden van het spoor. Aanleiding is de aanleg van de nieuwe Stationslaan tussen de Belcrumweg en de Doornboslaan. De ontwikkelende partij grijpt deze kans aan om een nieuwe levendige woonbuurt toe te voegen. Op een centrale goed bereikbare plek, op korte afstand van vervoersknooppunten en in de nabijheid van uitvalswegen richting de A16 en de A27.

Als enclave aan het spoor is het plangebied Drie Hoefijzers Noord nooit echt verweven geweest met de omliggende woongebieden. Een voormalige enclave die met de ontwikkeling wordt betrokken bij het informele netwerk van de stad, een nieuwe toevoeging aan (Via) Breda met een eigen signatuur. Het plangebied heeft de potentie en de ambitie om de 'barrière' van het spoor te slechten door de realisatie van een reeks nieuwe stadsinterieurs.

De verbindende ruimtelijke elementen zijn de verlengde Stationslaan aan de noordzijde van het plangebied en even verderop het stadscentrum aan de zuidzijde. Ten westen bevindt zich het Stationskwartier waar onder andere de nieuwe OV-Terminal is gehuisvest en het gebied Stationskwartier Noordwest als hoogwaardige kantoor- / voorzieningen- / en woonlocatie.

Drie Hoefijzers fase 2 haakt met 'Westpunt' en de bebouwing aan de verlengde Stationslaan aan op deze (hoog)stedelijke dynamiek. In de programmering van Westpunt is ruimte voor voorzieningen in de plint met daarboven een mix van uiteenlopende types van gestapelde woningen. Door de strategische positionering van Westpunt wordt via een zichtlijn ook de connectie gemaakt met het ten zuiden van het spoor gelegen kruispunt Terheijdenstraat - Ceresstraat.

Aan de verlengde Stationslaan is een hoge begane grond laag voorgeschreven, waar naast de woonfunctie ook de ruimtelijke kaders zijn opgesteld die kleinschalige bedrijvigheid en bijvoorbeeld werken aan huis mogelijk maken.

De verlengde Stationslaan weerspiegelt in deze benadering de afnemende mate van stedelijke intensiteit in oostelijke richting: hoog bij Westpunt aan het Faamplein, aflopend richting de Doornboslaan. Zo ontstaat een vanzelfsprekende ruimtelijke en functionele connectie met enerzijds het Stationskwartier en anderzijds de aanliggende wijk de Linie met veel grondgebonden woningen.

De signatuur van Drie Hoefijzers versterkt de aanwezige karakteristieken van de verlengde Stationslaan en het spoorlandschap. De laan krijgt een stedelijk, meer formeel karakter, met een bebouwing die qua individuele herkenbaarheid en levendigheid refereert aan de Baronielaan. Herkenbaar voor Breda, echter met een afgeleide hedendaagse architectuur. De toekomstige bewoners aan de verlengde Stationslaan kiezen bewust voor de stedelijke dynamiek van deze locatie en de wens om daar middenin te staan. De drukte voor de deur en de rust van de achtertuin bieden een optimale mix voor woonplezier.

De formele laankarakteristiek van de verlengde Stationslaan loopt over in een informeler vormgegeven gebied aan de zuidzijde. Dit woongebied laat zich karakteriseren door een grotere mate van intimiteit in de luwte van de stedelijke dynamiek. Uitermate geschikt voor onder andere jonge gezinnen in een sfeer van harmonie en samenhorigheid.

Zowel in de openbare ruimte als in de bebouwing zijn de aansluitende karakteristieken duidelijk voelbaar. Juist dit samengaan bepaalt het bijzondere imago van Drie Hoefijzers. Overal is dit herkenbaar door toepassing van materialen en hedendaagse architectonische kenmerken. De wijze waarop deze toegepast worden draagt bij aan en versterkt de verschillende karakteristieken in het gebied. De buurt presenteert zich naar zijn omgeving als een groen en veilig stadsinterieur. Tegenover het Faamplein, tussen twee attractieve plinten, opent zicht de buurt via een groen plein.

4.3 Het ruimtelijk programma

Stedenbouwkundige opgave
Voor het projectgebied Drie Hoefijzers Noord is een stedenbouwkundige onderlegger opgesteld met als doel een basis te bieden voor verankering van het ruimtelijke programma in het bestemmingsplan. Zie afbeelding 4.2 voor een weergave van deze stedenbouwkundige onderlegger.

Met de stedenbouwkundige onderlegger wordt aangegeven wat de ruimtelijke kaders zijn voor de ontwikkeling in het gebied en wordt concreet invulling gegeven aan de te bieden flexibiliteit. Deze stedenbouwkundige onderlegger is gebruikt als input voor het bestemmingsplan, waarbij de kwantitatieve aspecten van de stedenbouwkundige onderlegger zijn vertaald in een verbeelding behorende bij het bestemmingsplan. Anderzijds geeft de stedenbouwkundige onderlegger, hetzij indirect, ook een aantal kwalitatieve kaders voor een beeldkwaliteitsplan. De stedenbouwkundige onderlegger is daarmee het ruimtelijke uitgangspunt voor de planuitwerking.

Hoofdontwerpuitgangspunten
Aan de stedenbouwkundige onderlegger liggen de volgende hoofdontwerpuitgangspunten ten grondslag:

Bebouwing

Programma en globale positionering ervan door middel van bouwvelden;
Dichtheid van de woningen, en de globale verdeling ervan over het plangebied;
Vastleggen van belangrijke rooilijnen van de bebouwing (met name aan de Liniestraat (verlengde Stationslaan) en de spoorzijde), wandvorming versus doorsteken;
Vastleggen oriëntatie van woningen op de Liniestraat (verlengde Stationslaan), adressering van de bouwblokken;
Aanduiding van bouwhoogten, afwisseling van dakvormen en bouwhoogtes, aanduiding van accenten in de bebouwing (de toren Westpunt, hoekenaccenten, entrees e.d.).

Ontsluiting en parkeren

De entrees tot het gebied: (globale) positie, minimale maatvoering, aantal;
Ontsluitingsweg: globale positie, minimale maatvoering, karakter/kwaliteit;
Parkeeroplossingen: type oplossing (haaks op de weg, in parkeerhoven en (ondergrondse) gebouwde parkeervoorziening), globale aantallen, normeringen waarmee wordt gerekend, de positionering aan de ontsluitingsweg, kwalitatieve inpassing.

Openbare ruimte

De overgangen van privaat naar publieke ruimte: de overgang naar de Liniestraat (verlengde Stationslaan), de overgangen van het private terrein naar de parkeerhoven en de overgang van het private terrein naar de groene zone;
Principe inrichting van de groene zone;
Karakter en kwaliteit van de openbare ruimte .

Overig

Plaatsing van geluidswerende voorzieningen;
Overgang van spoorlijn en HOV-lijn naar het plangebied.

Naast onderhavig bestemmingsplan is een beeldkwaliteitsplan opgesteld. Het beeldkwaliteitsplan is een omschrijving in de vorm van richtlijnen en uitgangspunten voor de bebouwing alsmede erfafscheidingen en heeft de status van welstandsnota. Het beeldkwaliteitsplan bestaat uit een beschrijving van de ruimtelijke richtlijnen en bijbehorende referentiebeelden.

[image]

Afbeelding 4.2: concept stedenbouwkundige plan (indicatief en inclusief oostelijk deel), (Bron: DiederenDirrix, juli 2015))

Beschrijving en motivering stedenbouwkundig plan
Navolgend is een beschrijving en motivering van het stedenbouwkundige plan weergegeven.

Algemeen
Het stedenbouwkundig plan Drie Hoefijzers Noord toont een ontwerpvoorstel dat een krachtige hoofdopzet verbeeldt en dat geënt is op drie fundamentele pijlers. Gezamenlijk vormen zij de randvoorwaarden voor de uitwerkingen en zijn richting gevend voor de na te streven ambities. De drie pijlers zijn als volgt te benoemen.

Het gesloten (super) bouwblok als basis voor de stedenbouwkundige blok typologie.
Dit principe is door zijn geslotenheid en alzijdige kwaliteit uitermate geschikt voor het plangebied. Het faciliteert de mogelijkheid om aan de buitenzijde richting het openbaar gebied met voordeuren te reageren op de Liniestraat (verlengde Stationslaan) en het spoorlandschap. Daarmee krijgen de condities voor formaliteit en informaliteit een logische positie in het plan. De noordzijde formeel representatief en gericht op de stedelijke mix, de zuidzijde informeel representatief en gericht op het buurtkarakter. De binnenzijde kan daarmee veel meer een private kwaliteit krijgen met tuinen en oplossingen bieden voor functionele kwesties als parkeren en wenselijke differentiatie van de woonmilieu's. Bovendien faciliteert het superblok een geluidluwe zijde voor de omliggende bebouwing en daarmee een goed uitgangspunt voor een aangename woonmilieu in een geluidbelaste omgeving.

[image]

Afbeelding 4.3: stedenbouwkundige hoofdprincipes (Bron: DiederenDirrix, juli 2015)

Twee bouwvelden
Door het maken van 2 bouwvelden ontstaat de mogelijkheid om het spoorlandschap via een doorgang op een royale manier ruimtelijk te verbinden met het Faamplein en de Stationslaan / Liniestraat. Kenmerkend voor dit plandeel is de hoogstedelijke uitstraling. Samen met de Theslocatie en het Faamcomplex markeert Westpunt het kruispunt en het Faamplein.
Het westelijke fragment krijgt een vanzelfsprekende zelfstandige positie en er ontstaat de kans om de 'spoorse doorsnijding' ter plaatse van de Terheijdenseweg stedenbouwkundig te markeren met een accent. De wenselijke programmatische differentiatie speelt hierop in. Het westelijke fragment anticipeert met zijn in 3 treden oplopend volume van 20 meter aan de oostzijde, via 26 meter in het midden, naar een maximale hoogte van 32 meter aan de westzijde op de hoogstedelijke context van het Stationskwartier. Ook de hoge plint van 4,50 meter met hierin een voorzieningenprogramma en daarboven appartementen draagt bij aan deze stedelijkheid. Het vrijstaande volume op de westelijke punt van het plangebied heeft een alzijdige oriëntatie en aan de kant van het spoorlandschap is de relatie tussen hof en landschap een uit te werken thema. Er kan op deze manier ook een dubbele oriëntatie van de plint ontstaan: enerzijds richting stad anderzijds richting spoorlandschap.
Het oostelijke fragment sluit aan op de Vuchtstraat en de Linie met zijn meer grondgebonden karakter. Het plan verbindt zich op deze manier met 2 duidelijke zelfstandige koppen met de directe context van Via Breda.
Hoven en stadsinterieurs
De gebouwhof is een kenmerkend (steden)bouwkundig organisatieprincipe voor alle ontwikkelingen in Via Breda. Plangebied Drie Hoefijzers Noord doet met de voorliggende stedenbouwkundige opzet mee in dit principe. De 'hof' genereert op blok- en gebouwniveau ontwerpoplossingen voor bijvoorbeeld het parkeren (parkeerhoven) en de wenselijke differentiatie van woonmilieu's (woonhofjes). De ontwikkeling van Drie Hoefijzers Noord verrijkt op deze manier de kenmerkende karakterstiek van Via Breda en voegt unieke kenmerken toe in de reeks stadsinterieurs tussen de Belcrumweg en de Doornboslaan.

Karakter en identiteit openbaar gebied
De toegepaste materialen en producten, het beplantingsbeeld en het gebruik van de buitenruimte ondersteunen zoveel mogelijk het informele en groene karakter. Het beeld van de verhardingen refereert enigszins aan een industriële look, past bij de Stationslaan / Liniestraat, is lichter van kleur en matched met de grijzige tonen van het spoorbed. Er wordt een herkenbaar verschil gemaakt met de gebruikte klinkerverharding in het profiel van de Stationslaan / Liniestraat.

Om de ruimtelijke ervaring en het gevoel van eenheid te optimaliseren is gestreefd naar een inrichting met een licht reliëf van gestyleerde taluds, een beperkt materialenpalet en samenhang van de inrichtingselementen en beplanting.

Kenmerkend zijn de bomen die als strooigoed zijn verspreid in de ruimte, een groter hoogteverschil in verband met een gebouwde parkeervoorziening bij de centrale buurtruimte, één dominante verharding en een meanderende ontsluitingsweg waar de auto te gast is. De bomen staan voornamelijk in onverharde plantvakken, soms gegroepeerd, soms solitair. Het landschap wordt ruiger richting het spoor met grassen en kruiden in aansluiting op het beplantingsbeeld van het spoorlandschap flankerend aan het spoor.

De inrichting op de gebouwde parkeervoorziening is een continuering van het landschap met ruigte en onderscheidt zich niet door afwijkende verhardingen / materiaalgebruik. Daar waar de auto mag komen is een afwijkend gematerialiseerde loper aangebracht zodat het domein van de auto helder en begrijpelijk is.

De hoven zijn privaat terrein met uitzondering van de twee woonhofjes, deze dienen in verband met de toegankelijkheid voor de nutsbedrijven en de brandweer openbaar te zijn. Kenmerkend voor deze woonhofjes is niet het onderscheidende materiaalgebruik, maar de beslotenheid, het intieme karakter door de taps toelopende vorm, de smalle toegangen en de interactie tussen de privé woning en het openbaar gebied. Met een meerstammige boomsoort krijgt de hof zijn specifieke onderscheidende karakter. Bij de zuidrand en de hofjes is een margezone van 1.50 gemaakt voor de positionering van de voorgevel. De kartelrand die hierdoor ontstaat kan door bewoners zelf worden ingevuld bijvoorbeeld met een zitje, een klein strooktuintje of met bloempotten en andere tuinaccessoires.

Verkeer
De verkeersafwikkeling van het gehele plangebied beperkt zich tot een slingerend 'meander' in het groen. De auto is hier te gast en de interne parkeerhoven zijn via deze structuur te bereiken, ook is hier maaiveld parkeren georganiseerd. Dit is voor de gebruiker en de bewoner een helder en logisch gegeven. Ook het vanuit het oosten afkomstige fietspad krijgt met deze oplossing een vanzelfsprekende continuering. Deze heldere opzet is prima toekomstbestendig. Het anticipeert op een flexibele fasering en is gericht op een effectieve bereikbaarheid van hulpdiensten en gemeentelijke diensten. De parkeervoorziening van Westpunt krijgt een eigen uitrit op de Liniestraat (verlengde Stationslaan). De inrit van deze parkeervoorziening is te bereiken vanuit de 'meander'.

Imago
Kenmerkend voor het plangebied is dat het enerzijds deel uitmaakt van de grootstedelijke ambities van Via Breda en anderzijds zich dient te verhouden met de meer kleinschalige context van de Nieuwe Linie. Het plan bemiddelt naar beide richtingen, maar anticipeert ook op de huidige actualiteit door een flexibele opzet in programma, typologie en fasering. Het stedelijke ideaal wordt vooral aan de Liniestraat (verlengde Stationslaan) bereikt door de mogelijkheid van woon- en werkfuncties en kleinschalige kantoorontwikkelingen toe te staan, variërend in korrelgrootte (beukmaat en diepte). Het plan heeft een formele karakteristiek aan de Liniestraat (verlengde Stationslaan) en een wat informelere sfeer aan de zuidkant in het spoorlandschap met bomen, wandel/woonpaden en speelplekken voor de kinderen (de groene contramal) en in de woonhofjes waar eveneens ruimte is voor speelvoorzieningen, groen en paden. Dit samengaan van een stedelijke wand met een stadspark en intieme woonmilieus in het spoorlandschap bepaalt het bijzondere imago van dit gebied.

Geluid en externe veiligheid
De ligging nabij de spoorlijn brengt met zich mee dat rekening moet worden gehouden met de bepalingen in het kader van de Externe Veiligheid en van Geluid (zie paragraaf 5.5 Externe Veiligheid en paragraaf 5.3 Geluid). Dit houdt onder andere in dat er beperkingen gelden voor welke type maatschappelijke voorzieningen zich hier mogen vestigen en dat er beperkingen zijn ten aanzien van de hoogte van gebouwen.

Geluid is een belangrijke randvoorwaarde om te kiezen voor deze stedenbouwkundige opzet van (vrijwel) gesloten bouwblokken. Op deze manier zorgen de bebouwingswanden voor een geluidswering voor de achterliggende woningen. Omdat het geluid zowel van de spoorzijde als van de zijde van de Liniestraat (verlengde Stationslaan) komt, is aan beide zijden van het plangebied gekozen deze bebouwingsopzet.

4.4 Het functioneel programma

Het plangebied "Drie Hoefijzers Noord" maakt onderdeel uit van de Spoorzone. Voor deze hele Spoorzone geldt dat de industriële functie verdwenen is en dat de terreinen beschikbaar komen voor herontwikkeling. Voor al deze terreinen wordt gestreefd naar een op de locatie toegesneden passende invulling met een mix van functies. Gezien de situering in de stad ligt een substantieel woningbouwprogramma voor de hand. Vanwege de nabijheid van het station (trein, bus, taxi) is realisatie van kantoren en stedelijke voorzieningen eveneens voor de hand liggend.

De locatie vraagt absoluut om een eigen onderscheidende identiteit met een grote differentiatie binnen de context van de statige Liniestraat / Stationslaan, en dient een katalysator te zijn voor een kwaliteitsslag in dit gebied ten noorden van het spoor. Enerzijds in het gebied Drie Hoefijzers Noord zelf, anderzijds ten opzichte van de wijk Linie.

De combinatie van bedrijvigheid en woonfuncties past ten eerste goed in het historisch perspectief van het projectgebied. De spoorlijn vormde rond 1900 de ideale vestigingslocatie voor bedrijvigheid. Langs deze spoorbundel lagen dan ook vele industriële complexen. Naast de brouwerij zijn ook te noemen de suikerfabriek CSM, de HERO, de machinefabrieken Tauw en Backer &Rueb. In de laatste jaren trekken deze fabrieken naar elders en komt deze zone vrij voor stedelijke herontwikkeling.

[image]

Afbeelding 4.4: Deelgebieden Drie Hoefijzers Noord (Bron: DiederenDirrix, februari 2015)

Mede gezien de ligging van de locatie in het stedelijk weefsel en de voorgeschiedenis van dit gebied, ligt een zekere mate van functiemenging voor de hand. Niet ieder deelgebied is even geschikt voor functiemenging en per deelgebied is daarom bepaald wat de meest geschikte functie voor het betreffende deelgebied is. Hierbij is gekeken naar de positie in het stedelijk weefsel, de randvoorwaarden voor een goed woon-, leef- en/of werkklimaat en de aansluiting op de bestaande functionele structuren en kwaliteiten van de omgeving.

Voor de locatie Drie Hoefijzers Noord is in dit bestemmingsplan, per deelgebied, het volgende programma mogelijk gemaakt (voor de indeling in deelgebieden zie afbeelding 4.4):

A.
Deelgebied A is voor een groot publiek een aankijkpunt vanaf het Centraal Station Breda en het Faamplein. Daarnaast bevindt het gebied zich geografisch gezien het dichtst bij het Centraal Station. Daarom is juist hier gekozen voor een hoge mate van stedelijkheid. Dit betekent grotendeels commerciële of voorzieningsgerichte functies⁴ (max. 2.200 m² bedrijfsvloeroppervlak (bvo), verdeeld over units van maximaal 700 m² bedrijfsvloeroppervlak), gecombineerd met maximaal 120 wooneenheden/appartementen in de vorm van hoogbouw en een (ondergrondse) parkeervoorziening. Daarbij is er flexibiliteit om, binnen het stedenbouwkundig bepaalde bouwvlak en volume, 10 extra wooneenheden te realiseren, waarbij het absolute totaal op 130 wooneenheden/appartementen komt. De gebouwde parkeervoorziening dient ook bij de realisatie van de bedoelde extra woningen te voldoen aan de geldende parkeernorm. Om een representatieve uitstraling en gemengd karakter in de plinten aan de zijdes van de Terheijdenseweg en de Liniestraat (verlengde Stationslaan) te creëren is ervoor gekozen om op de begane grondlaag gericht op deze straten uitsluitend publieksgerichte functies toe te staan. Entrees, bergingen en trappenhuizen/opgangen voor en naar de bovenliggende woningen zijn hier wel toegestaan.

B.
Ook voor dit deelgebied geldt dat gekozen is voor een stedelijk karakter omdat de locatie het scharnierpunt vormt tussen het Faamplein (met gemengde functies) en het achterliggende, overwegende woongebied van de Drie Hoefijzers. Hier past een combinatie van voorzieningen en commerciële functies in de plint en woningbouw op de verdiepingen. (max. 2.400 m² bvo voorzieningen (met een maximum van 400 m² per eenheid) in combinatie met 14 woningen) Eventueel kunnen – afhankelijk van de vraag – de plinten ook met woningbouw worden gevuld, waarbij de bouw voor de toekomst wel aanpasbaar zou zijn voor een transformatie naar niet-wonen. Dit betekent de bouw van 34 woningen (zonder voorzieningen). Ook is ruimte voor een (ondergrondse) gebouwde parkeervoorziening.

C+D:
Voor deze strook wordt gekozen voor een combinatie van de functies wonen en voorzieningen/bedrijven. De Stationslaan / Liniestraat is een laan met stedelijke allure. Kenmerkend voor dit type lanen is de menging van verschillende niet-woonfuncties (overwegend dienstverlenende bedrijven en kleinere kantoren) met woningen. Daarom is in onderhavig bestemmingsplan gekozen voor het mogelijk maken van zowel woningbouw (grondgebonden en gestapeld) als niet-woonfuncties zoals kleine bedrijvigheid/dienstverlening. Door deze mix ontstaat de beoogde stedelijkheid aan deze laan. Concreet betekent dit de bouw van 43 woningen met optie om 20% om te zetten in kleine units commercieel (tot een maximum van 300 m² bvo per eenheid en een totaal maximum aan commerciële ruimtes van 1.200 m² bvo).

E+F:
Deze twee deelgebieden worden geheel ingericht als woonlocaties. Dit heeft te maken met het karakter van de directe omgeving van deze gebieden (besloten achter de bebouwingswand van de Liniestraat (verlengde Stationslaan) en het talud van het spoor. Aan de noord- en oostzijde van het gebied bevinden zich namelijk de woonwijken Linie en Doornbos. Deze wijken uit de jaren '50 en '60 bestaan voornamelijk uit eengezinswoningen. Er is voor dit gebied gekozen voor een vergelijkbare functie bestemming waarbij de woningen een grondgebonden karakter krijgen. Dit betekent de bouw van 66 grondgebonden woningen in deelgebied E en 10 grondgebonden woningen in deelgebied F.

Het programma voor deelgebied F voorzag in 10 grondgebonden woningen. Lopende het planproces is er echter voor gekozen dit plandeel geen onderdeel van het plangebied meer te laten uitmaken en deze locatie in een later stadium als solitair te ontwikkelen plandeel ruimtelijk-stedenbouwkundig nader uit te werken en juridisch-planologisch te bestemmen. Dit houdt in dat het beschreven programma slechts indicatief is en mogelijk wordt bijgesteld wanneer tot juridisch-planologische uitwerking wordt overgegaan.

Flexibiliteit in programma
Gezien de snel veranderende behoeften in zowel woningtypologieen als vraag naar stedelijke voorzieningen kent dit bestemmingsplan een ingebouwde flexibiliteit in het te realiseren programma op zich en de locaties waarbinnen dit programma gerealiseerd kan worden. Er is in bepaalde deelgebieden de mogelijkheid gegeven om tot een onderlinge uitwisselbaarheid tussen wonen en commerciële functies te komen om zo te kunnen handelen naar de laatste inzichten in de marktbehoefte. Deze inzichten worden verkregen door een proces van crowdsourcing, wat inhoudt dat potentieel toekomstige gebruikersgroepen worden bevraagd naar hun wensen en eisen. Het uiteindelijk programma wordt daar zoveel mogelijk op afgestemd.

Hieronder is aangegeven om welke flexibiliteit het gaat en binnen welke bandbreedtes deze uitwisselbaarheid is toegestaan.

Deelgebied B
Bij de grondgebonden woningen aan de Liniestraat (verlengde Stationslaan) (deelgebied B) kunnen maximaal 34 woningen worden gerealiseerd. Mocht blijken dat er naast woningen behoefte bestaat aan ruimte voor stedelijke voorzieningen, kan een gedeelte van het woonprogamma worden omgezet in een voorzieningenprogramma. Maximaal kan er in dit deelgebied 2.400 m² bvo voorzieningen in combinatie met maximaal 14 woningen worden gerealiseerd. Als minder woningen gerealiseerd worden mag per minder te bouwen woning 120 m² aan bedrijfsvloeroppervlak aan voorzieningen worden toegevoegd. Maximaal kan het te realiseren woonprogramma dus met 20 woningen verminderd worden.

Deelgebieden A en C+D
Bij de woningen aan de Liniestraat (verlengde Stationslaan) (deelgebied C+D) kan woonoppervlak omgezet worden in kleine kantoorunits, voorzieningen of bedrijfjes. Vrijheid in het realiseren van een gemengd woon-werkgebied is hier gewenst. Tevens kan hiermee adequaat op de marktomstandigheden ingespeeld worden. Dit speelt te meer daar de realisatie over enkele jaren is gefaseerd. Als woonoppervlak omgezet worden naar kantoorunits, voorzieningen of bedrijfjes, dan mag dat voor maximaal 20% van deze gronden (tot een maximum van 300 m² bvo per eenheid en een totaal maximum van 1.200 m²).

Per toevoeging van 120 m² bvo aan kantoor/voorzieningen/bedrijven mag er één woning minder worden gebouwd. Deze woning mag gelegen zijn binnen deelgebied C+D of binnen deelgebied A (Westpunt).

Kwalitatief woningbouwprogramma
Voor het te ontwikkelen kwalitatieve woningbouwprogramma wordt ingezet op een vraaggerichte benadering waarbij door de flexibele kaders binnen bestemmingsplan en beeldkwaliteitsplan ruimte wordt geboden. Een succesvolle ontwikkeling is immers niet alleen het resultaat van een goed doordachte visie, maar van doorslaggevende betekenis is ook het continu luisteren naar de vraag van de klant. De uitdaging ligt in het slim en snel vertalen van die vraag, die vandaag anders is dan morgen, in de planontwikkeling zonder de ambities uit het oog te verliezen. Het bestemmingsplan en het beeldkwaliteitsplan zijn zo opgesteld dat zij dit proces faciliteren en ruimte laten voor een passend antwoord op de klantvraag. De ontwikkelende partij benaderd potentiële klanten actief via bijvoorbeeld enquêtes en crowdsourcing. Gezien de huidige markt zal vooral worden ingezet op dure huur en middeldure koop voor de eengezinswoningen. Voor de meergezinswoningen wordt ingezet op de middeldure/dure huur en middeldure (laag segment) koop woningen. Dit resulteert in het volgende indicatieve kwalitatieve programma. Dit programma is inclusief de indicatief opgenomen woningen (10) voor het oostelijke plandeel.

[image]

Afbeelding 4.5: Tabel indicatief woningbouwprogramma

Relatie met functies en voorzieningen in de omgeving
De Drie Hoefijzers Noord ligt op een centrale en goed bereikbare plek in Breda vanwege de korte afstand tot vervoersknooppunten (station, busstation), uitvalswegen richting de A16 en A27 en de ligging aan de oost-westfietsroute. Deze ligging vraagt dan ook om een functionele invulling in een hoogstedelijk woon- en werkmilieu. Anderzijds kent de Drie Hoefijzers Noord een meer besloten, intieme kant (de zuidzijde) waar ruimte is voor grondgebonden woningbouw.

Hoewel is binnen de Drie Hoefijzers Noord voorzieningen in de vorm van kantoren, dienstverlening, maatschappelijke functies, (ambachtelijke) bedrijvigheid en bepaalde vormen van dagrecreatie gehuisvest kunnen worden, zullen toekomstige voor hun dagelijkse voorzieningen aangewezen zijn op de nabijgelegen (< 750 m) bestaande buurtwinkelcentra aan het Edisonplein en de Baliëndijk en op de nieuwe supermarkt op de Thes-locatie. Ook draagt de positieve ontwikkeling van de wijk Belcrum bij aan de versterking van het voorzieningenaanbod in de nabijheid van de Drie Hoefijzers Noord.

Voor leisure is naast de op circa 1,2 km afstand gelegen binnenstad ook de ontwikkeling aan het Faamplein (direct grenzend aan de westpunt van het plangebied van Drie Hoefijzers Noord) interessant.

HOOFDSTUK 5 Milieuhygienische en planologische aspecten

5.1 Inleiding

Het al dan niet voldoen aan verschillende randvoorwaarden en uitgangspunten is bepalend voor de vraag of een nieuw bestemmingsplan ook daadwerkelijk uitvoerbaar is. Hierbij dient te worden onderzocht welke milieuhygiënische aspecten daarbij een rol spelen. In dit hoofdstuk worden de verschillende voor dit bestemmingsplan relevante milieuaspecten behandeld.

De verrichte onderzoeken naar de verschillende omgevingsaspecten zijn gebaseerd op een programma waarbij het programma voor het oostelijk plandeel (10 grondgebonden woningen met parkeergelegenheid en groen) wel is opgenomen. De inputgegevens voor de omgevingsonderzoeken zijn daarmee weliswaar beperkt overschat, maar daarmee ook meteen bruikbaar, omdat de berekende effecten uitgaan van een representatief eindbeeldscenario voor de totale herontwikkelingslocatie Drie Hoefijzers Noord (inclusief de ontwikkeling van een woonprogramma in het oostelijk plandeel) en de daadwerkelijke effecten op basis van het bijgestelde programma niet in negatieve zin zullen veranderen en daarmee nog steeds representatief zijn. Waar relevant is de beschrijving in de toelichting aangepast en is verduidelijkt waar bijstelling heeft plaatsgevonden.

5.2 Vormvrije m.e.r.-beoordeling

Voor de ontwikkeling van de gehele Spoorzone – waar het gebied Drie Hoefijzers Noord deel van uitmaakt – is de procedure van de milieueffectrapportage (m.e.r.) doorlopen. Op 23 januari 2006 heeft de Cie m.e.r. een positief toetsingsadvies over de MER Spoorzone gegeven. Voor gedetailleerdere informatie over het MER Spoorzone, opgesteld door Royal Haskoning, wordt verwezen naar het rapport met als kenmerk 9P9739.A0 en de datum oktober 2005.

Tevens is voor de Structuurvisie Breda 2030 een m.e.r.-procedure doorlopen. De structuurvisie is op 26 september 2013 door de gemeenteraad vastgesteld. Het project Drie Hoefijzers Noord wordt zowel in de beleidsvisie als in het uitvoeringsperspectief expliciet benoemd als één van de projecten die in de periode tot 2023 ontwikkeld kunnen worden en is onderdeel van alle drie de onderzochte scenario's in het MER.

Om te bepalen of de ontwikkeling van Drie Hoefijzers Noord significante milieueffecten heeft, wordt in deze paragraaf een vormvrije m.e.r.-beoordeling uitgevoerd. Hierin is bekeken (1) of de ontwikkeling de drempelwaarden uit lijst D van het Besluit m.e.r. overschrijdt, (2) of de ontwikkeling in een gevoelig gebied ligt en (3) of er belangrijke milieugevolgen zijn.

In het plangebied wordt de realisatie van maximaal 273 woningen (inclusief het vervallen oostelijk plandeel is dit 283 woningen) met maximaal 3.450 m² bvo voorzieningen (2.200 m² in Westpunt) of maximaal 243 woningen (inclusief het vervallen oostelijk plandeel is dit 253 woningen) met maximaal 5.800 m² bvo voorzieningen (2.200 m² in Westpunt, 2.400 m² in het kopgebouw en 1.200 m² aan de Liniestraat (verlengde Stationslaan)) mogelijk gemaakt. Er is daarmee geen sprake van een overschrijding van de drempelwaarden uit lijst D van het Besluit m.e.r..
In onderdeel A van de bijlage bij het Besluit m.e.r is bepaald wat verstaan wordt onder een gevoelig gebied. Als gevoelig gebied zijn gebieden aangewezen die beschermd worden op basis van de natuurwaarden, landschappelijke waarden, cultuurhistorische waarden en waterwingebieden. Uit paragraaf 5.8 (Flora en fauna) van de toelichting volgt dat het plangebied niet ligt in een gebied dat beschermd wordt op basis van de natuurwaarden. Het plangebied behoort niet tot een waterwinlocatie, waterwingebied of grondwaterbeschermingsgebied. Ook behoort het plangebied niet tot een gebied waarbinnen een Rijksmonument ligt of een Belvédèregebied. Daarnaast is er geen sprake van een landschappelijk waardevol gebied. Het plan ligt zodanig ver verwijderd van de Ecologische Hoofdstructuur dat van externe werking geen sprake kan zijn. Op 4 kilometer afstand bevindt zich het Natura 2000-gebied Ulvenhouste bos. Uit paragraaf 5.8 flora en fauna volgt dat er met betrekking tot het Natura 2000 gebieden geen belemmering ontstaat als gevolg van de ontwikkeling van het plangebied.
In dit hoofdstuk zijn de verschillende milieueffecten beschouwd, zoals geluid en luchtkwaliteit. Hieruit blijkt dat er door onderhavig bestemmingsplan geen sprake zal zijn van nadelige milieugevolgen.

In de directe omgeving van het plangebied zijn er momenteel geen nieuwe bestemmingsplannen in ontwikkeling waardoor er sprake is van cumulatie. De vastgestelde plannen in de omgeving van het plangebied zijn meegenomen in het bepalen van de milieu-effecten, doordat bijvoorbeeld de verkeersaantrekkende werking van deze plannen is meegenomen in het verkeersmodel.

Zoals in bovenstaande opsomming blijkt, zijn er geen significante milieueffecten en is het niet noodzakelijk een m.e.r.-beoordeling uit te voeren.

5.3 Geluid

In de Wet geluidhinder is vastgesteld dat, indien in het plangebied geluidgevoelige functies (zoals woningen) zijn voorzien binnen de invloedssfeer van (weg)verkeerslawaai, akoestisch onderzoek uitgevoerd dient te worden bij vaststelling of herziening van het bestemmingsplan.

Het plangebied is conform de Wet geluihinder gelegen binnen de zones van wegen. Het betreft de Doornboslaan/Teteringenstraat, (aan te leggen) busbaan langs spoorlijn, Terheijdenstraat en Liniestraat. De onderzoekszones van deze wegen overlappen het plangebied. De planlocatie is daarnaast binnen de onderzoekszone van de spoorlijn Breda – Tilburg gelegen. Een akoestisch onderzoek naar wegverkeerslawaai en railverkeerslawaai is dan ook noodzakelijk.

Het plangebied ligt niet binnen een geluidzone van een gezoneerd industrieterrein. Industrielawaai hoeft dan ook niet te worden beschouwd.

Bij het stedenbouwkundig ontwerp van Drie Hoefijzers Noord is nadrukkelijk gekeken naar de maatregelen voor een adequate geluidswering. Gezien de ligging van het plangebied tussen de geluidsbronnen weg en spoor, is het nodig om de stedenbouwkundige bouwbloktypologie in de vorm van vrijwel gesloten bouwblokken toe te passen. Dit uit zich in duidelijke noord en zuidrandbebouwing van tenminste 10 meter hoog, welke zorgen voor een afschermende werking voor de achterliggende gebieden. Maatregelen om te komen tot een comfortabel en aan de wet voldoend woonmilieu, worden waar nodig voorzien in de gevels van de bebouwing.

Akoestisch onderzoek
Een akoestisch onderzoek naar wegverkeer en railverkeer is uitgevoerd5. De volledige rapportage is een separate bijlage bij deze bestemmingsplantoelichting. Hieronder worden enkel de conclusies weergegeven.

De geluidbelastingen die volgen uit de berekeningen zijn in onderstaande tabel weergegeven per weg/spoortracé. In de tabel is de maximale berekende geluidbelasting opgenomen. Hiervan is aangegeven of deze voldoet aan de voorkeursgrenswaarde. Indien niet voldaan wordt aan de voorkeursgrenswaarde is tevens aangegeven of het mogelijk is om een hogere waarde procedure te doorlopen.

	Berekende maximale geluidbelasting	Voldoet aan voorkeursgrens waarde 48 dB weg/ 55 dB spoor	Onder maximale ontheffingswaarde 63 dB weg/68 dB spoor. Is hogere waardeprocedure mogelijk?
Doornboslaan/ Teteringenstraat	57 dB	nee	ja
OV-baanbus	53 dB	nee	ja
Terheijdenstraat	56 dB	nee	ja
Liniestraat	57 dB	nee	ja
Spoortracé Breda-Tilburg	72 dB	nee	gedeeltelijk (deels hogere grenswaarde, deels dove gevels)

Tevens is de maximaal optredende gecumuleerde geluidbelasting berekend. De gecumuleerde geluidbelasting bedraagt 67 dB. Op locaties waar deze maatgevende gecumuleerde geluidbelasting groter is dan de maximale ontheffingswaarde voor wegverkeer van 63 dB is al een dove gevel noodzakelijk vanwege spoorweglawaai.

Borging acceptabel akoestisch klimaat bij een gefaseerde ontwikkeling
Het is gewenst om de bebouwing van het plangebied gefaseerd van oost richting west te laten plaatsvinden. Voor de gefaseerde ontwikkeling is de geluidbelasting voor spoorweglawaai doorgerekend. Uit de berekeningen blijkt dat ook in de tijdelijke gefaseerde situatie een groot deel van deze woningen over een geluidluwe gevel beschikt. Voor een aantal woningen zal ten behoeve van de fasering een tijdelijke hogere waarde worden vastgesteld. De voorgenomen fasering leidt niet tot extra tijdelijke dove gevels.

Ter borging van dit acceptabele akoestische klimaat zijn in de planregels voorwaardelijke verplichtingen op genomen (zie onder kopje 'doorwerking in regels').

Hogere waarden
Voor die onderdelen van het plan waarbij de geluidbelasting boven de voorkeursgrenswaarde ligt, maar niet boven de maximale ontheffingswaarde ligt kunnen hogere waarden worden aangevraagd. De hogere waarden kunnen door de gemeente worden verleend wanneer is vastgesteld dat maatregelen onvoldoende doelmatig zijn.

Er zijn drie type maatregelen mogelijk:

Maatregelen aan de bron:
Door het toepassen van een (ander type) geluidreducerend asfalt of het terugdringen van verkeersintensitieten wordt niet voldoende geluidreductie gehaald om te voldoen aan de voorkeursgrenswaarde. Tevens zijn snelheidsverlagingen niet aan de orde omdat in stedelijke verkeersplannen niet is voorzien in een snelheidsverlaging op wijkontsluitingswegen.

Daarnaast past de gemeente Breda op het stedeljk hoofdnet geen zeer open asfalt beton of dunne deklagen toe. vanwege de snelle slijtage is het onwenselijk om deze vorm van stil asfalt toe te passen. Overige asfalttypes bieden onvoldoende geluidreductie.

Maatregelen in het geluidsoverdrachtsgebied
Om te voldoen aan de voorkeursgrenswaarden zouden op grote schaal schermen nodig zijn langs de Verlengde Stationsstraat en de Terheijdenstraat. Deze schermen zouden vanwege de verkeerssituatie meermalen onderbroken moeten worden, waardoor de schermen ondoelmatig worden. Bovendien zijn de schermen stedenbouwkundig en vanuit sociale veiligheid niet gewenst.
Maatregelen aan de ontvangzijde
Het toepassen van geluidschermen of dove gevels heeft consequenties voor de ventilatie- en brandveiligheidscondities. Omdat een gebouwgebonden geluidscherm ook relatief veel kosten met zich mee brengt, is het reëler om de overschrijding van de voorkeursgrenswaarde toe te staan en de overschrijding door een goede gevelwering op te lossen.

De maatregelen brengen dus stedenbouwkundige, verkeerskundige en financiële bezwaren met zich mee. Daardoor is het realistisch om voor de woningen waar niet de maximale ontheffingswaarde wordt overschreden, hogere waarden aan te vragen voor de geluidbelasting ten gevolge van wegverkeerslawaai en spoorweglawaai.

Ontheffingverlening dient ook getoetst te worden aan de subcriteria zoals vastgelegd in het Ontheffingenbeleid Wet geluidhinder van de gemeente Breda. Het plan voldoet aan de volgende subcriteria:

Ten aanzien van wegverkeerslawaai is sprake van nieuwe woningen die een doelmatige afscherming bieden voor woningen die verder van de weg liggen;
Ten aanzien van spoorweglawaai is sprake van situering van de nieuwe woningen in de nabijheid van een station.

In het ontheffingenbeleid is opgenomen dat een geluidluwe gevel aanwezig moet zijn als er sprake is van een dove gevel en als de voorkeursgrenswaarde met meer dan 5 dB wordt overschreden of als er sprake is van een combinatie van beide. In onderstaande afbeelding is aangegeven welke woningen een geluidluwe gevels hebben.

[image]

Afbeelding 5.1: Overzicht geluidluwe gevels, gevels met hogere waarden en benodigde dove gevels

Het merendeel van de woningen bezit een geluidluwe gevel aan de zijde die niet is gericht op de weg of het spoor.

Spoorwegemplacement
Voor het spoorwegemplacement is op 21 maart 2013 een nieuwe, de gehele inrichting omvattende vergunning verleend waaraan eveneens geluidvoorschriften ter voorkoming/beperking van nadelige milieugevolgen zijn verbonden. In deze vergunning is opgenomen dat getoetst moet worden op de dichtsbijzijnde geluidsgevoelige objecten. De nieuwe woningen in het plangebied worden de dichtsbijzijnde geluidgevoelige objecten, waardoor zonder maatregelen het emplacement in de bedrijfsvoering wordt belemmerd. Dit is niet wenselijk en daarom wordt de vergunning van het emplacement aangepast. In het bestemmingsplan zijn voor de maatgevende gevels dove gevels verplicht gesteld en in de vergunning wordt opgenomen dat dove gevels bij de toetsing buiten beschouwing gelaten kunnen worden.

Grondwaterkerende schil
Bij het bouwen van het westelijke appartementengebouw moeten aanpassingen plaatsvinden aan de grondwaterkerende betonnen schil. Er wordt door de ontwikkelende partij een risico-inventarisatie opgesteld en in overleg tussen de ontwikkelende partij en Prorail zal hiervoor een technische oplossing worden gerealiseerd.

Doorwerking in regels
Voor het bouwen van woningen en andere geluidgevoelige objecten is een voorwaardelijke verplichting opgenomen in de regels. Hierdoor zijn bij de flexibiliteit die het bestemmingsplan de akoestische uitgangspunten gewaarborgd. In de voorwaardelijke verplichting is bepaald dat in een akoestisch onderzoek moet worden aangetoond dat de woningen voldoen aan de voorkeursgrenswaarde of aan de verleende hogere waarde of dat de gevel doof wordt uitgevoerd. Tevens is geborgd dat er bij elke woning die een dove gevel heeft of een hogere waarde die hoger is dan 5 dB boven de voorkeursgrenswaarde, een gedeelte van de gevel geluidluw wordt uitgevoerd.

Daarnaast is er voor de maatgevende gevels voor de vergunning van het emplacement een aanduiding in het bestemmingsplan opgenomen, waardoor gegarandeerd is dat een dove gevel gerealiseerd wordt en het emplacement niet in de bedrijfsvoering wordt belemmerd.

5.4 Luchtkwaliteit

De hoofdlijnen voor regelgeving rondom luchtkwaliteitseisen staan beschreven in de Wet milieubeheer (hoofdstuk 5 Wm). Bij de start van nieuwe bouwprojecten moet onderzocht worden of het effect van een nieuw initiatief relevant is voor de luchtkwaliteit. Een nieuw initiatief is niet relevant als aannemelijk kan worden gemaakt dat de luchtkwaliteit "niet in betekenende mate" aangetast wordt. Daartoe is een algemene maatregel van bestuur 'Niet in betekenende mate' (Besluit NIBM) en een ministeriële regeling NIBM (Regeling NIBM) vastgesteld waarin de uitvoeringsregels vastgelegd zijn die betrekking hebben op het begrip NIBM.

In de Regeling NIBM is een lijst met categorieën van gevallen (inrichtingen, kantoor- en woningbouwlocaties) opgenomen die niet in betekende mate bijdragen aan de luchtverontreiniging. Deze gevallen kunnen zonder toetsing aan de grenswaarden voor het aspect luchtkwaliteit uitgevoerd worden. Ook als het bevoegd gezag op een andere wijze, bijvoorbeeld door berekeningen, aannemelijk kan maken dat het geplande project NIBM bijdraagt, kan toetsing van de luchtkwaliteit achterwege blijven.

In het kader van het bestemmingsplan 'Stationslaan' is onderzoek gedaan naar de effecten voor de luchtkwaliteit. In dit onderzoek is rekening gehouden met de ontwikkeling van Drie Hoefijzers Noord. Uit dat onderzoek en de grootschalige concentratie- en depositiekaarten van het RIVM (juli 2015) volgt dat in het studiegebied spoorzone voor de deelgebieden Stationskwartier, Drie Hoefijzers, en de bestaande woonwijken Belcrum en Spoorbuurt, voor 2013, 2015 en 2020 de jaargemiddelde concentratie fijn stof in geen van de doorgerekende scenario's en jaren wordt overschreden. Ook het 24 uur gemiddelde voor fijn stof blijft ruim onder het 35 dagen criteria. De jaargemiddelde concentratie stikstofdioxide wordt eveneens in geen van de doorgerekende scenario's en jaren overschreden. Ook het uurgemiddelde voor stikstofdioxide blijft ruim onder de 200 ug/m³. In het plangebied wordt zowel voor als na planrealisatie voldaan aan de grenswaarden zoals gesteld in de Wet milieubeheer.

De in dit bestemmingsplan opgenomen ontwikkeling valt niet onder de in de regeling NIBM opgenomen lijst met categorieën van gevallen. Er dient daarom op een andere wijze aangetoond te worden dat de luchtkwaliteit niet in betekenende mate aangetast wordt met de voorgestane ontwikkeling. In de huidige situatie is er sprake van emissie van de bedrijven en verkeer. In de toekomstige situatie is er sprake van emissie van woningen en voorzieningen en verkeer. De emissie van woningen en voorzieningen is lager dan bedrijven, doordat productieprocessen bij bedrijven meer produceren dan woningen.

In de verkeersparagraaf is de bestaande en de nieuwe verkeersgeneratie berekend. Hieruit volgt dat er in de toekomstige situatie sprake is van een vergelijkbare of lagere verkeersaantrekkende werking. Als gevolg van de ontwikkeling van Drie Hoefijzers Noord zal in ieder geval het aandeel vrachtverkeer van en naar de locatie drastisch verminderen. De bijdrage van het nieuwe maximale planologisch mogelijk gemaakte programma aan het verkeersintensiteiten van het omliggende wegennet zal per saldo nihil zijn.

Conclusie
Gezien de afname van emissie als gevolg van het stoppen van de productieprocessen, het gelijk blijven van de verkeersaantrekkende werking en de resultaten van het luchtkwaliteitsonderzoek uit 2011 zijn er vanuit luchtkwaliteit geen belemmeringen voor het plangebied.

5.5 Externe veiligheid

Het beleid voor externe veiligheid is gericht op het beperken en beheersen van risico's voor de omgeving vanwege handelingen met gevaarlijke stoffen. De handelingen kunnen zowel betrekking hebben op het gebruik, de opslag en de productie, als op het transport van gevaarlijke stoffen. Uit het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi), het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb) en het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt) vloeit de verplichting voort om in ruimtelijke plannen in te gaan op de risico's in het plangebied ten gevolge van handelingen met gevaarlijke stoffen. De risico's dienen te worden beoordeeld op twee maatstaven, te weten het plaatsgebonden risico en het groepsrisico.

Plaatsgebonden risico
Het plaatsgebonden risico beschrijft de kans per jaar dat een onbeschermd individu komt te overlijden door een ongeval met gevaarlijke stoffen. Het plaatsgebonden risico wordt uitgedrukt in risicocontouren rondom de risicobron (bedrijf, weg, spoorlijn etc.).

Groepsrisico
Het groepsrisico beschrijft de kans dat een groep van 10 of meer personen gelijktijdig komt te overlijden ten gevolge van een ongeval met gevaarlijke stoffen. Het groepsrisico geeft een indicatie van de maatschappelijke ontwrichting in geval van een ramp. Het groepsrisico wordt uitgedrukt in een grafiek, waarin de kans op overlijden van een bepaalde groep (bijvoorbeeld 10, 100 of 1000 personen) wordt afgezet tegen de kans daarop. Voor het groepsrisico geldt de oriëntatiewaarde als ijkpunt in de verantwoording (géén norm).

Voor elke verandering van het groepsrisico (af- of toename) in het invloedsgebied moet verantwoording worden afgelegd, over de wijze waarop de toelaatbaarheid van deze verandering in de besluitvorming is betrokken. Samen met de hoogte van het groepsrisico moeten andere kwalitatieve aspecten worden meegewogen in de beoordeling van het groepsrisico. Onder deze aspecten vallen zelfredzaamheid en bestrijdbaarheid. Onderdeel van deze verantwoording is overleg met (advies vragen aan) de regionale brandweer.

(Beperkt) kwetsbare objecten
Er moet getoetst worden aan het Bevi en de richtlijnen voor vervoer gevaarlijke stoffen wanneer bij een ontwikkeling (beperkt) kwetsbare objecten worden toegestaan. (Beperkt) kwetsbare objecten zijn o.a. woningen, scholen, ziekenhuizen, hotels, restaurants.

Risicovolle activiteiten
In het kader van het plan moet bekeken worden of er in of in de nabijheid van het plan sprake is van risicovolle activiteiten (zoals Bevi-bedrijven, BRZO-bedrijven en transportroutes) of dat risicovolle activiteiten worden toegestaan.

Doorwerking plangebied
De woningen en de voorzieningen die gerealiseerd worden binnen het plangebied zijn kwetsbare objecten waardoor getoetst is aan het Bevi en de wet- en regelgeving voor het vervoer van gevaarlijke stoffen.

Risicovolle bedrijven
Volgens de risicokaart van de Provincie Noord-Brabant zijn in de directe omgeving van het plangebied geen bedrijven gevestigd die gevaarlijke stoffen transporteren of opslaan. Het aspect risicovolle bedrijven zorgt dan ook niet voor belemmeringen voor de voorgestane ontwikkeling.

Leidingen
Volgens de risicokaart van de Provincie Noord-Brabant is direct ten noorden van het plangebied een aardgastransportleiding aanwezig. Deze leiding is echter al deels 1`verwijderd en dus geheel buiten gebruik gesteld. Er is daarom geen veiligheidsrisico meer verbonden aan deze leiding. Het aspect buisleidingen zorgt dan ook niet voor belemmeringen voor de voorgestane ontwikkeling.

Transport gevaarlijke stoffen
Aangrenzend aan het plangebied is de spoorlijn Tilburg - Breda gesitueerd. Over deze spoorlijn vindt vervoer van gevaarlijke stoffen plaats. In dat kader is een onderzoek uitgevoerdQRA voor het bestemmingsplan "Drie Hoefijzers Noord" te Breda (projectnr. 060.04713. TNO, 4 oktober 2013.. Hieronder wordt enkel de conclusie van dit onderzoek weergegeven. De volledige rapportage is een separate bijlage bij dit bestemmingsplan.

De plaatsgebonden risicocontour 10-6 valt binnen het spoorgebied. De plannen voor de Drie Hoefijzers Noord liggen derhalve niet binnen de plaatsgebonden 10-6 risico contour en voldoen daarmee aan de grenswaarde voor (beperkt) kwetsbare objecten.

Het groepsrisico is berekend voor de huidige situatie en voor 2 varianten. Variant 4 waarbij het maximale aantal m2 voorzieningen het uitgangspunt is en variant 6 waarbij het maximale aantal woningen het uitgangspunt is. In onderstaande tabel en figuur zin de resultaten van de berekening weergegeven.

Situatie	Hoogste GR per km
Huidige situatie	1,876
Toekomstige plansituatie variant 4	2,444
Toekomstige plansituatie variant 6	2,368

Het groepsrisico neemt toe door de realisatie van het plangebied. De varianten geven een klein onderling verschil, dit verschil heeft te maken met een verschil in de verhouding woningen en voorzieningen. Bij beide is wel uitgegaan van maximale invullingen. De inschatting is dat alle andere invullingen van het plangebied vergelijkbare waarden hebben.

[image]

Afbeelding 5.5: GR uitkomst spoortraject

Verantwoording groepsrisico
In geval van een overschrijding van de oriëntatie waarde of toename van het groepsrisico dient het groepsrisico verantwoord te worden. Voor het plan 'Drie Hoefijzers Noord' ligt het groepsrisico zowel in de huidige als toekomstige situatie boven de oriëntatie waarde.

Plasbrandaandachtsgebied
Een zeer klein gedeelte van het plangebied bevindt zich in het plasbrandaandachtsgebied. Van de te bebouwen gedeelten betreft dit het uiterst zuidelijke puntje van het westelijke bouwveld (bestemd als 'Gemengd'). Dit is het gebied waarin bij het realiseren van kwetsbare objecten rekening gehouden dient te worden met een zogenaamde plasbrand. Deze plasbrand kan ontstaan door de ontsteking van uitgestroomde brandbare vloeistoffen. Het plasbrandaandachtsgebied is 30 meter vanaf de buitenste spoorstaaf. Een plasbrandaandachtsgebied geldt alleen voor nieuwe (nog te bouwen) kwetsbare objecten. In het Bouwbesluit zijn een aantal voorwaarden opgenomen die gelden voor gebouwen in het plasbrandaandachtsgebied. Dit zijn op hoofdlijnen de volgende punten:

60 min WBDBO op de gevel, voor bescherming van buiten naar binnen
eisen aan de brandklasse van de materialen van de gevel
mechanische ventilatie is handmatig uit te schakelen
vluchtwegen uit het gebouw zijn van de risicobron afgericht.

Via het Bouwbesluit en als nadere eis via de planregels is het treffen van deze (bouwkundige) maatregelen geborgd.

Mogelijke maatregelen
In het kader van de verantwoording zijn een aantal mogelijke maatregelen aangedragen. Mogelijke maatregelen zijn als volgt:

Het anders plaatsen van de blokken of verminderen van het aantal aanwezigen. Tenzij deze keuzes al vastliggen.
Zorgen dat er bluswaterpunten in de wijk toegevoegd worden, als deze nu niet voldoende zijn.
Zorgen voor voldoende ontsluiting van de wijk, zodat vluchtprocessen goed kunnen verlopen en hulpverleners een gebied in kunnen.
Zorgen dat effecten van een ongeval op het spoor beperkt blijven tot het spoor, door bijvoorbeeld te kijken naar mogelijkheden van afsluiten van riolering, om zo evt. bluswater op te vangen.
Communicatie naar bewoners en gebruikers van het gebied, zodat deze zich bewust zijn van risico's van buitenaf, een situatie kunnen herkennen en erna kunnen handelen.

Het stedenbouwkundig plan, dat als onderlegger voor het bestemmingsplan dient, is weliswaar een model maar wel dusdang uitwerkt dat het verplaatsen van blokken of het verminderen van het aantal aanwezigen niet meer tot de mogelijkheden behoren. De punten onder b tot en met e betreffen maatregelen die in de uitwerkingssfeer liggen, en niet binnen het bestemmingsplan geregeld (kunnen) worden.

Bereikbaarheid
Bereikbaarheid gaat enerzijds over de bereikbaarheid van het spoor bij een incident. Daarvoor kunnen aanvullende voorzieningen nodig zijn. Op basis van het stedenbouwkundig plan is er voorzien in een weg langs het spoor, waardoor hulpdiensten bij het spoor kunnen komen.

Daarnaast is er nog de bereikbaarheid van het gebied zelf. Hier is het aan te bevelen dat er meer dan een route het gebied uitgaat, zodat mensen makkelijk de wijk kunnen verlaten bij een calamiteit.

Op de verbeelding van het bestemmingsplan is de aanduiding ontsluiting aangegeven, deze ziet toe op de hoofdontsluiting. Binnen de overige bestemmingen is bepaald dat er (secundaire) ontsluitingen of calamiteitenroutes mogelijk zijn. Binnen het plangebied zijn er meerdere wegen om het gebied te verlaten. Aandachtspunt voor bouwblok A (zie afbeelding 4.4), is om de vluchtwegen zo te plaatsen dat mensen niet naar het spoor kunnen vluchten. Aanbeveling is om hier bij de overige blokken ook aandacht aan te besteden, ondanks dat deze gebieden niet in een plasbrandaandachtsgebied liggen. Dit omdat de bebouwing wel zodanig dicht op het spoor ligt, dat bij een calamiteit een vluchtroute langs het spoor niet mogelijk is.

Zelfredzaamheid
De personen in het plangebied zijn zelfredzaam. In het bestemmingsplan zijn kwetsbare groepen, zoals kinderdagverblijven uitgesloten.

Conclusie
Gegeven de invulling van de Drie Hoefijzers Noord neemt het groepsrisico beperkt toe. Dit is een toename die op zich vrij beperkt is, gegeven de ligging van het gebied.

Een overschrijding van de oriëntatiewaarde van het groepsrisico is mogelijk, als effecten beperkt kunnen worden. Hiervoor zijn verschillende mogelijkheden genoemd, deze vallen buiten de kaders van wat een bestemmingsplan kan regelen. Behoudens het feit dat het bestemmingsplan voorziet in de mogelijkheid om meerdere ontsluitingswegen aan te leggen, waarmee invulling kan worden gegeven aan het aspect bereikbaarheid.

Bij de nadere uitwerking van het stedenbouwkundig plan in concrete bouwplannen zal beoordeeld worden hoe de maatregelen worden verwerkt. Dit zal in overleg met de daartoe aangewezen instanties plaatsvinden. Op grond van het bovenstaande zal de gemeente Brede haar verantwoording nemen inzake de aanvaarding van de beperkte toename van het groepsrisico.

5.6 Bodem

In het kader van de bestemmingsplanprocedure vormt de bodemkwaliteit bij ontwikkeling van ruimtelijke functies een belangrijke afweging.

Voor gedetailleerdere informatie wordt verwezen naar de volgende (onderzoeks)rapportages. Deze rapportages zijn raadpleegbaar bij de gemeente Breda:

Een meldingsformulier saneringsverslag, binnengekomen op 3 juni 2010 en geregistreerd onder nummer KW2010/15;
Evaluatieverslag en nazorgplan Bodemsanering Lot 'Drie Hoefijzers" te Breda, opgesteld door Arcadis, kenmerk 110504.201395.012, d.d. 28 mei 2010;
Verkennend bodemonderzoek (inclusief nader onderzoek asbest) "Drie Hoefijzers" (noordzijde) te Breda, deellocatie 1), opgesteld door Aveco de Bondt, kenmerk R-JOK/091110-1, d.d. 5 oktober 2009;
Indicatief bodemonderzoek "Drie Hoefijzers" te Breda, deellocatie 4 (lot 1.4, 1.6 en 1.19), opgesteld door Aveco de Bondt, kenmerk R-JOK/091110-4, d.d. 17 september 2009;
Verkennend bodemonderzoek "Drie Hoefijzers" te Breda, deellocatie 3 (lot 1.11 en 1.17), opgesteld door Aveco de Bondt, kenmerk R-JOK/091110-3, d.d. 14 september 2009;
Indicatief bodemonderzoek "Drie Hoefijzers" (noordzijde) te Breda, deellocatie 2 (lot 1.8), opgesteld door Aveco de Bondt, kenmerk R-JOK/091110-2, d.d. 14 september 2009;
Partijkeuring grond "Drie Hoefijzers" (lot 1.1) te Breda, opgesteld door Geofox-Lexmond, kenmerk 20092336_b2RAP.doc, d.d. 28 december 2009;
Nader asbestonderzoek "Drie Hoefijzers (lot 1) te Breda, gemeente Breda, sectie D, nr. 6947, opgesteld door Geofox-Lexmond, kenmerk 20092336_a2RAP, d.d. 28 december 2009;
Briefrapportage bodemonderzoek MMBG3-1, opgesteld door Geofox-Lexmond, kenmerk 20092336_a2BRF.doc, d.d. 28 december 2009;
Brief Beschikking Wbb Plangebied Drie Hoefijzers lot 1, d.d. 6 juli 2010, KW2010/15, 15 juni 2011;
Brief Beoordeling saneringsverslag art. 13. Wet bodembescherming, zinkverontreiniging voormalige puinwal, lot 1 Drie Hoefijzers te Breda, KW2011/43, 23 december 2011;
Historisch onderzoek "Drie Hoefijzers" te Breda van Arcadis, kenmerk 110504ZF5/1B5/201395/001, 27 juli 2005);
Actualiserend en inkaderend bodemonderzoek locatie "Drie Hoefijzers" te Breda van Arcadis kenmerk 10504/ZF6/025/201395/003, 10 januari 2006;
Raamsaneringsplan locatie "Drie Hoefijzers" te Breda van Arcadis kenmerk 110504/ZF6/1Z2/201395/004,16 juni 2006.

In het raamsaneringsplan zijn de onderliggende documenten benoemd waarmee het raamsaneringsplan tot stand is gekomen.

Sanering
Op de locatie Ceresstraat 1 te Breda, ter plaatse van het voormalig volgoedmagazijn was sprake van ernstige bodemverontreiniging. In 2008-2010 hebben saneringswerkzaamheden plaatsgevonden. Er is door gemeente Breda een beschikking in het kader van de Wet bodembescherming (Wbb) afgegevenBrief Toezending beschikking Wbb, Ceresstraat 1 te Breda (Besluit KW 2010/15 d.d. 6 juli 2010). Ge-meente Breda, 6 juli 2010.. Hieronder wordt enkel de conclusie van de beschikking weergegeven. De volledige beschikking is een separate bijlage bij deze bestemmingsplantoelichting. In de beschikking is opgenomen dat burgemeester en wethouders van Breda, gelet op de Wet bodembescherming en de Verordening Bodemsanering van de gemeente Breda, besluiten:

in te stemmen met het saneringsverslag;
de sanering als afgerond te beschouwen;
er geen sprake is van nazorg;
te bepalen dat een wijziging in het gebruik van de bodem schriftelijk dient te worden gemeld.

De bodem is gesaneerd tot bodemgebruikswaarde 2, wat betekent dat de bodem geschikt is voor openbaar groen. Als de exacte ligging van de nieuwe woningen bekend is zal de bodem geschikt gemaakt worden voor wonen, privétuinen en speelterreintjes door het afgraven of ophogen van de bodem met schone grond (leeflaag). Met deze werkzaamheden is in de exploitatie rekening gehouden. De volgende procedure zal doorlopen worden:

Wijziging van het gebruik van de locatie melden: de wijziging van de in 2006 voorziene gebruiksvorm naar de geplande gebruiksvorm dient te worden gemeld bij het bevoegd gezag Wbb (dit is onder meer bepaald in de beschikking op het saneringsverslag uit 2010).
Goedkeuring verkrijgen op deze wijzigingsmelding

Er moet voldaan worden aan de eisen uit het Besluit Bodemkwaliteit. Onderdeel hiervan is het opruimen van de grond uit het depot dat op de locatie opgeslagen is (geweest). Het in gebruik nemen van het depot is gemeld met een melding besluit bodemkwaliteit van Bam Wegen B.V., datum 04-04-2012, 68703.0. Deze grond kan worden toegepast in de eerder voorgenomen nuttige toepassing (de HOV-busbaan).

Conclusie
Gezien het bovenstaande zijn er voor wat betreft bodem geen belemmeringen voor de voorgestane ontwikkeling.

5.7 Water

Nederland is groot geworden door het leven met en de strijd tegen het water. In de 20e eeuw is, doordat er te weinig rekening is gehouden met het waterbelang, veel ruimte aan het water onttrokken en veel afvalwater direct geloosd op oppervlaktewater. Om de toekomst van Nederland veilig te stellen is het nodig om te anticiperen op klimaatsveranderingen en bij de ruimtelijke planvorming goed rekening te houden met water. De waterbeheerder heeft de taak, kennis en kunde om daar zorg voor te dragen. Daarom is het belangrijk om hem vroegtijdig te betrekken bij de planvorming.

Het vroegtijdig betrekken van de waterbeheerder en het meewegen van het waterbelang is, door middel van de Watertoets, sinds 1 november 2003 wettelijk vastgelegd. In het kader van de voorgestane ontwikkeling is een watertoets uitgevoerd. Hieronder wordt enkel de conclusie van dit onderzoek weergegeven. De volledige rapportage is een separate bijlage bij dit bestemmingsplan. De volledige rapportage van deze watertoets is een separate bijlage bij deze bestemmingsplantoelichting.
Watertoets
De ontwikkelingslocatie betreft een voormalig industrieterrein (braakliggend met puinverharding), de bebouwing is alreeds gesloopt. De locatie was voorheen nagenoeg volledig verhard met bestrating dan wel dakoppervlak, waardoor er geen infiltratie van regenwater plaatsvond. Al het regenwater wat op de bestrating dan wel dakoppervlak viel werd versneld afgevoerd naar het gemeentelijk (gemengd) rioolstelsel.

Tijdens het schrijven van deze watertoets is de ontwikkelingslocatie braakliggend, waardoor de neerslag oppervlakkig afstroomt dan wel infiltreert in de ondergrond. Voor de berekening van het waterbezwaar zal worden uitgegaan van de oorspronkelijke situatie (volledig verhard). De oppervlakte van de ontwikkelingslocatie bedraagt circa 4,1 ha. De maaiveldhoogte van de ontwikkelingslocatie varieert op basis van de AHN tussen de 1,72 en 2,15 m +N.A.P..

In de Liniestraat / Stationslaan ligt een gescheiden rioolstelsel met twee uitleggers voor de Drie Hoefijzers Noord. De uitleggers van het vuilwaterriool bestaan uit een pvc ø315 mm. De uitleggers voor het regenwaterriool betreffen een beton ø600 mm en pvc ø315 mm. Het regenwaterriool watert in westelijke af richting de Mark. Gezien de grote te overbruggen afstand tot de Mark is de Drie Hoefijzers Noord een kwetsbare locatie voor wateroverlast, dit gezien de druklijn in het riool. Er zal daarom een toekomstig watersysteem ontworpen dienen te worden welke de eventuele wateroverlast kan voorkomen.

In of direct grenzend aan de ontwikkelingslocatie zijn geen watergangen of waterkeringen aanwezig. De ontwikkelingslocatie maakt geen onderdeel uit van een (beschermd) gebied dat is aangewezen als waterberging, grondwaterbescherming, peilbeheerst gebied, beschermde gebieden of natuur.

Het beleid is er op gericht om het watersysteem op orde te krijgen en te houden. In het kort kunnen de hoofdlijnen die worden aangehouden om dit te realiseren met de volgende drietrapsstrategieën worden samengevat:

Water infiltreren, water bergen, waterafvoeren (waterkwantiteit);
Water schoon houden, vuil en schoon water scheiden, vuil water zuiveren (waterkwaliteit).

Nieuwe ontwikkelingen mogen er niet toe leiden dat het watersysteem verslechtert. Waar mogelijk dienen, mede gezien de verwachte klimaatverandering, verbeteringen te worden aangebracht. De ontwikkeling dient minimaal "waterneutraal" te zijn. Dit betekent dat de ontwikkeling niet mag leiden tot een verslechtering van het watersysteem.

In het kader van het watertoetsproces heeft er overleg plaatsgevonden met waterschap Brabantse Delta en gemeente Breda om de voorwaarde om de ontwikkelingslocatie waterneutraal te ontwikkelen:

Ter plaatse van de Liniestraat (verlengde Stationslaan), gelegen ten noorden van planontwikkeling Drie Hoefijzers (locatie Noord), is een regenwater verzamelriool aangelegd. Dit riool komt tot afstroming in de Mark. De planontwikkeling Drie Hoefijzers Noord kan op dit riool worden aangekoppeld. Bij de verdere inrichting van de openbare ruimte dient wel rekening te worden gehouden me de kans op wateroverlast bij pieksituaties, hierbij te denken aan verlaagde groenvoorzieningen of speelvelden;
Aanvullend op de watertoets is het van belang een geohydrologisch onderzoek uit te voeren. Een dergelijk onderzoek is van belang voor het vaststellen van de grondwatersituatie, bodemopbouw en infiltratiecapaciteit ter plaatse. Deze gebiedskenmerken zijn van belang voor de verdere planontwikkeling. Voor de planontwikkeling is een doorlatendheidsonderzoek verricht (20120672-00 11-02-2014 Doorlatendheidsonderzoek Drie Hoefijzers Noord te Breda, AGEL adviseurs).
De HOV-baan (busbaan) aan de zuidzijde van het plangebied watert af richting de greppel tegen het spoorlichaam en maakt dus geen onderdeel uit van het watersysteem van de Drie hoefijzers Noord.

Voor een juiste dimensionering van het nieuw aan te leggen RWA-stelsel is het van belang om duidelijk in beeld te krijgen wat de nieuwbouw in de ontwikkelingslocatie voor veranderingen aan het verharde oppervlak met zich meebrengt. Het voormalige industrieterrein was nagenoeg volledig verhard (ca. 100% ? 41.000 m²). In de toekomstige situatie is ca. 68 % van het totale oppervlak verhard, 27.757 m².

Met de voorgenomen planontwikkeling neemt de verharding af ten opzichte van de oorspronkelijke situatie. Het beleid van de gemeente Breda schrijft voor dat als er geen toename is van aangesloten verhard oppervlak, dat de ontwikkelende partij onderzoekt wat de mogelijkheden zijn om op eigen terrein kleine buien op een zo natuurlijk mogelijke wijze te verwerken (bergen en infiltreren) en schone en vuile waterstromen gescheiden aan te leveren tot aan de perceelsgrens.

Ten behoeve van het huishoudelijke afvalwater dient er een DWA-stelsel te worden aangelegd. Het nieuwe DWA-stelsel dient te worden gedimensioneerd op het toekomstige gebruikersvolume. Dit DWA-stelsel moet worden aangesloten op het bestaande gemeentelijke stelsel in de Liniestraat / Stationslaan voor verdere afvoer naar de RWZI.

Om grondwateroverlast te voorkomen, dient de ontwikkelingslocatie te voldoen aan een minimale ontwateringsdiepte van 0.70m-mv ten opzichte van de gemiddelde hoogste grondwaterstand (GHG). Op basis van beschikbare onderzoeksgegevens bedraagt de indicatieve GHG van 0,20 m +N.A.P. Bij een gemiddeld maaiveldniveau van circa 1,80 m +N.A.P. resulteert de ontwatering 1,60 m -mv. Dit voldoet ruimschoots aan de ontwateringnorm.

Voor bebouwing in stedelijk bebouwd gebied dient de drooglegging (afstand van het oppervlaktewaterpeil tot aan maaiveld) ter plaatse van bebouwing, ten minste 1,20 m te bedragen ten opzichte van het peil in rust of ten opzichte van het winterpeil.

5.8 Flora en fauna

Natuurwetgeving & Planologie
De bescherming van de natuur is in Nederland vastgelegd in respectievelijk de Natuurbeschermingswet en de Flora- en faunawet. Deze wetten vormen een uitwerking van de Europese Vogelrichtlijn en Habitatrichtlijn. Daarnaast vindt beleidsmatig gebiedsbescherming plaats door middel van de ecologische hoofdstructuur (EHS), die is geïntroduceerd in het 'Natuurbeleidsplan' (1990) van het Rijk en op provinciaal niveau ruimtelijk is vastgelegd.

De Natuurbeschermingswet heeft betrekking op de Europees beschermde Natura-2000-gebieden en de Beschermde natuurmonumenten. De Vogelrichtlijn- en Habitatrichtlijngebieden worden in Nederland gecombineerd als Natura 2000-gebieden aangewezen. Als er n.a.v. projecten, plannen en activiteiten mogelijkerwijs significante effecten optreden, dienen deze vooraf in kaart gebracht en beoordeeld te worden. Projecten, plannen en activiteiten die mogelijk een negatief effect hebben op de beschermde natuur in een Natura 2000-gebied (of Beschermd Natuurmonument) zijn vergunningsplichtig.

De Flora- en faunawet heeft betrekking op alle in Nederland in het wild voorkomende zoogdieren, (trek)vogels, reptielen en amfibieën, op een aantal vissen, libellen en vlinders, op enkele bijzondere en min of meer zeldzame ongewervelde diersoorten (uit de groepen kevers, mieren, schelp- en schaaldieren) en op een honderdtal vaatplanten. Voor alle soorten geldt een zorgplicht. Dat betekent dat o.a. opzettelijke verstoring niet is toegestaan. Bij ruimtelijke ontwikkelingen moet naast de zorgplicht ook rekening gehouden worden met de juridisch zwaarder beschermde soorten uit 'tabel 2', de bijlage 1-soorten van het besluit vrijstelling beschermde dier- en plantensoorten, de soorten uit Bijlage IV van de Habitatrichtlijn (tezamen tabel 3) en met vogels. Van deze laatste groep is een lijst opgesteld met vogelsoorten waarvan de nesten jaarrond beschermd zijn en een lijst met vogels waarbij inventarisatie gewenst is. Komen soorten van de hierboven genoemde beschermingsregimes voor dan is de eerste vraag of de voorgenomen activiteit effecten heeft op de beschermde soorten. Treden er effecten op dan dient er gekeken te worden of er passende maatregelen getroffen kunnen worden om de functionaliteit van de voortplantings- en/of vaste rust- en verblijfplaats te garanderen. Met passende maatregelen kan de aanvraagprocedure voor een ontheffing voorkomen worden. Voor soorten van 'tabel 2' geldt bovendien dat een ontheffing niet nodig is wanneer gewerkt wordt conform een door LNV goedgekeurde gedragscode. Als passende maatregelen niet mogelijk zijn dan dient er een ontheffing aangevraagd te worden op grond van een belang behorende bij het beschermingsregime waaronder de soort beschermd wordt.

Provinciaal beleid
De EHS en de provinciale groenstructuur zijn ruimtelijk vastgelegd. De EHS is een robuust netwerk van natuurgebieden en tussenliggende verbindingszones. Dit netwerk bestaat uit bestaande natuurgebieden, nieuw aan te leggen natuur en verbindingszones tussen de gebieden. Ook de beheersgebieden voor agrarisch natuurbeheer behoren tot de EHS. De feitelijke beleidsmatige gebiedsbescherming vindt plaats middels de uitwerking van het provinciaal beleid in de gemeentelijke bestemmingsplannen.

Conclusie
Middels een verkennend flora- en faunaonderzoek is een beoordeling gemaakt van de mogelijke effecten die het plan zal hebben op beschermde natuurwaardenNatuurtoets Drie Hoefijzers Noord Breda (projectnr. 211x06213). BRO, 21 oktober 2014.. Hierdoor wordt helder of het plan in strijd is met de natuurwetgeving. Hieronder wordt enkel de conclusie van dit onderzoek weergegeven. De volledige rapportage is een separate bijlage bij deze bestemmingsplantoelichting.

Toetsing gebiedsbescherming - Wettelijke gebiedsbescherming
Het dichtstbijzijnde wettelijke beschermde Natura 2000 gebied, het "Ulvenhoutse Bos", ligt op ca. 4 km ten zuiden van het plangebied. Gezien de afstand is er geen sprake van verstorende effecten als lichthinder of geluidhinder. Het enige mogelijke effect betreft stikstofdepositie.

Stikstofdepositie bij woningen en commerciële voorzieningen wordt grotendeels veroorzaakt door de emissie van het verkeer. Het verkeer van en naar het plangebied is veelal plaatselijk verkeer wat voor de kortere afstanden gericht is op de directe omgeving van het plangebied. Het verkeer wat andere bestemmingen heeft zal zich verspreiden over de uitvalswegen van Breda en daarna voor een groot deel richting de Rijkswegen begeven. Het merendeel van het verkeer gaat daarom niet specifiek richting het Ulvenhoutse bos. Bij de planvorming voor de nieuwe infrastructuur ten behoeve van Drie Hoefijzers Noord is daarnaast rekening gehouden met de verkeersaantrekkende werking van Drie Hoefijzers Noord.

Tevens is het in de bestaande situatie mogelijk om bedrijvigheid op te richten in het plangebied. Bedrijven hebben met name door het vrachtverkeer en de uitstoot als gevolg van bedrijfsprocessen een grotere stikstofdepositie dan woningen en voorzieningen. Door de herinrichting van het plangebied met wonen in plaats van met bedrijven draagt de ontwikkeling per saldo bij aan een verbetering van de stikstofdepositieuitstoot van het centrum van Breda. Door te intensiveren op locaties in binnenstedelijk gebied volgens het principe van de 'compacte stadsgedachte', waarbij wonen in de nabijheid van stedelijke voorzieningen en het openbaar vervoer wordt gerealiseerd, wordt verwacht dat het aantal verkeersbewegingen verminderd ten opzichte van uitbreiding aan de stadsranden.

Uit bovenstaand volgt dat er met betrekking tot Natura 2000 gebieden geen belemmeringen ontstaan als gevolg van de ontwikkeling van het plangebied. Dit wordt tevens bevestigd door een berekening in het rekenprogramma Aerius. Deze berekening is een worst-case berekening (plan met maximaal aantal woningen en maximaal aantal m2 voorzieningen) en is opgenomen in de bijlage 5. De bijdrage van het plan op het Ulvenhoutse bos is 0,08 mol/ha/jaar. Aansluitend bij het Besluit grenswaarden programmatische aanpak stikstofdepositie valt het plan als geheel zeer ruim onder de grenswaarde van 1 mol/ha/jaar.

Toetsing gebiedsbescherming - Planologische gebiedsbescherming
Het plangebied ligt geheel buiten de EHS of provinciale gebiedsbescherming, zoals deze is vastgesteld in het Natuurbeheersplan 2013 provincie Noord Brabant. Door de ontwikkeling zullen geen wezenlijke kenmerken van de provinciale groenstructuur worden aangetast. In de planvorming voor het gebied hoeft geen rekening gehouden te worden met planologische bescherming van natuurwaarden.

Toetsing Flora- en faunawet
In het kader van de algemene zorgplicht is het noodzakelijk om voldoende zorg te dragen voor aanwezige dieren. Dit houdt in dat al het redelijkerwijs mogelijke gedaan dient te worden om het doden van dieren te voorkomen. Er zijn verder geen specifieke maatregelen nodig voor vaatplanten, grondgebonden zoogdieren, vleermuizen, vissen, amfibieën en reptielen en beschermde ongewervelde diersoorten.

Foeragerende vleermuizen langs en boven de opgaande vegetatie binnen het plangebied (bosschages en ruigtevegetatie daaromheen) kunnen niet op voorhand uitgesloten worden. Het oppervlak aan voor vleermuizen potentieel geschikt foerageergebied binnen het plangebied is echter te verwaarlozen en een negatief effect op foerageergebied voor vleermuizen wordt uitgesloten.

Binnen het plangebied kunnen broedende vogels verwacht worden, met name in de bosschages. Het is in de praktijk niet mogelijk om een ontheffing te verkrijgen voor het verwijderen of verstoren van in gebruik zijnde nesten tijdens de broedperiode. Voor de genoemde en de te verwachten vogelsoorten in de bosschages binnen het plangebied kan de periode tussen half maart en half augustus globaal worden aangehouden als broedseizoen. Door het verwijderen van vegetatie en grondverzet buiten de broedperiode uit te voeren, wordt het risico op overtreding van de Flora- en Faunawet voor deze vogelsoorten sterk verminderd. Jaarrond beschermde nesten zijn niet aangetroffen en het plangebied is niet van essentieel belang als leefomgeving voor vogelsoorten met jaarrond beschermde nesten zoals de binnen het plangebied aangetroffen roek. Hiervoor hoeven dus geen bijzondere maatregelen worden getroffen.

5.9 Archeologische en cultuurhistorische waarden

Cultuurhistorie
Beleidskader
Per 1 juli 2011 is de Modernisering Monumentenzorg (MoMo) in werking getreden. Als gevolg van de MoMo is de Bro per 1 januari 2012 (artikel 3.6.1, lid 2) gewijzigd. Wat eerst alleen voor archeologie gold, geldt nu ook voor al het cultureel erfgoed: in de toelichting van het bestemmingsplan dient een beschrijving te worden opgenomen hoe met de in het gebied aanwezige cultuurhistorische waarden en in de grond aanwezige of te verwachten monumenten rekening is gehouden.

Het is daarmee dus verplicht om de facetten historische (stede)bouwkunde en historische geografie mee te nemen in de belangenafweging. Hierbij gaat het om zowel beschermde als niet formeel beschermde objecten en structuren. Het beleid van de provincie Noord-Brabant sluit aan op het nationale beleid voor de archeologische monumentenzorg. De provincie richt zich op de bescherming van objecten en de bescherming, benutting en ontwikkeling van structuren en ensembles van een grotere schaal. Er heeft dan ook een cultuurhistorisch onderzoek plaatsgevondenCultuurhistorisch onderzoek en advies bestemmingsplan Drie Hoefijzers Noord, Breda (projectnr. 43012). Cuijpers Advies/ Projectbureau Ruimtelijke Ontwikkeling b.v., 10 oktober 2014.. Hieronder wordt enkel de conclusie van dit onderzoek weergegeven. De volledige rapportage is een separate bijlage bij deze bestemmingsplantoelichting.

Doorwerking plangebied
Er zijn geen historisch-bouwkundige waarden in het gebied aanwezig die opname behoeven in het bestemmingsplan. Ten aanzien van de historische geografie wordt opgemerkt, dat de waarden uitsluitend aan de rand van het plangebied liggen en het tracé van de spoorlijn, de Terheijdensestraat en de Ceresstraat-Doornboslaan omvat. Deze tracés zijn reeds vastgelegd in de vigerende bestemmingsplannen en zullen ook in het onderhavige bestemmingsplan ongemoeid worden gelaten. Er zijn derhalve geen cultuurhistorische waarden die in het bestemmingsplan aanvullende bescherming behoeven of die in het ruimtelijk ontwerp speciale aandacht vragen.

Archeologie
Beleidskader
In Europees verband is het zogenaamde 'Verdrag van Malta' tot stand gekomen. Uitgangspunt van dit verdrag is het archeologisch erfgoed zo veel mogelijk te behouden. Waar dit niet mogelijk is, dient het bodemarchief met zorg ontsloten te worden. Bij het ontwikkelen van ruimtelijk beleid moet het archeologisch belang vanaf het begin meewegen in de besluitvorming.

Voor vrijwel het gehele plangebied is archeologisch onderzoek uitgevoerd. Op basis van deze onderzoeken heeft de gemeente Breda drie selectiebesluiten archeologie genomen. Hieronder wordt enkel de conclusie van deze besluiten weergegeven. De volledige besluiten zijn een separate bijlage bij deze bestemmingsplantoelichting.

Doorwerking plangebied
Als gevolg van de resultaten van de uitgevoerde onderzoeken kan het plangebied worden vrijgegeven voor wat betreft archeologie. Hierdoor is geen nader archeologisch onderzoek noodzakelijk binnen het plangebied en is juridisch-planologische bescherming in de vorm van een dubbelbestemming eveneens niet noodzakelijk.

De directe omgeving van het plangebied kent onverminderd een middelhoge tot hoge archeologische verwachting en dient bij voorgenomen bodemingrepen archeologisch onderzocht te worden. Tot slot wordt opgemerkt dat dit archeologisch onderzoek geen 100% garantie geeft dat er geen archeologische vindplaatsen aanwezig zijn. Wanneer er bij het ontgraven van het terrein toch nog archeologische sporen aan het licht komen, dienen deze volgens de Monumentenwet 1988 binnen drie dagen te worden gemeld bij het Bureau Cultureel Erfgoed van de gemeente Breda.

In enkele delen van het plangebied (aan de oostzijde en in de uiterste westelijke punt) is nog geen archeologisch onderzoek uitgevoerd. Gezien de middelhoge tot hoge archeologische verwachtingswaarde is dit wel noodzakelijk. Om de mogelijk in de bodem aanwezige archeologische waarden te beschermen is in onderhavig bestemmingsplan de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie' opgenomen voor deze delen van het plangebied. Door deze dubbelbestemming worden (eventuele) archeologische waarden beschermd tegen toekomstige werkzaamheden. Op deze locaties dient een archeologisch onderzoek uitgevoerd te worden indien gronden worden geroerd met een oppervlak groter dan 100 m² en dieper dan 30 centimeter. Op het moment dat het proefsleuvenonderzoek is uitgevoerd voordat dit bestemmingsplan de procedure heeft doorlopen, kan deze dubbelbestemming verwijderd worden. Dan is immers aan het onderzoeksvereiste voldaan.

5.10 Verkeer en parkeren

Verkeersgeneratie
De toename aan functies zorgen voor verkeer. De berekening van de verkeersgeneratie is gebaseerd op CROW kengetallen.14 De rekenformules van het CROW gaan uit van een minimum en maximum en deze hebben een behoorlijke bandbreedte.

Breda betreft een sterk stedelijk gebied, daarbij ligt het plangebied in het centrum / spoorzone. Omdat er niet alleen sprake is van een toevoeging, maar ook van amovering van functies, is in de berekeningen uitgegaan van een saldering tussen de bestaande verkeersaantrekkende werking (gebaseerd op de planologisch maximaal mogelijke verkeersaantrekkende werking) en de nieuwe maximaal mogelijke verkeersaantrekkende werking.

Huidige situatie
Voor de berekening van de verkeersgeneratie in de huidige/voormalige situatie is uitgegaan van hetgeen planologisch maximaal mogelijk is. Hierna volgt de tabel met berekening van de verkeersgeneratie voor de huidige situatie.

Verkeersgeneratie bestaande functies in mvt/etmaal

Bedrijf bestemming		min	max	min	max
Ca. 35.000 m² bvo bouwvlak x
60% x 1,5 bouwlaag =	31.500	4,1	5,8	1.292	1.827
week - werkdag correctie	1,33			426	603
Totaal				1.718	2.430

Tabel: Verkeersaantrekkende werking bestaande functies

Toekomstige situatie
Gezien het flexibele programma zijn er berekeningen gemaakt voor verschillende maximale varianten. Hierbij is gerekend met een maximum aantal woningen dan wel voorzieningen en combinaties daarvan, gebaseerd op de maxima per deelgebied zoals aangegeven in de planregels en in paragraaf 4.4). De berekeningen zijn opgenomen als bijlage bij deze toelichting. Onderstaand is alleen de variant met de meest maximale verkeersgeneratie weergegeven.

Norm per eenheid

Aantallen mtv/etmaal

Verkeersgeneratie nieuwe functies in mvt/etm

min

max

min

max

Grond gebonden woningen¹⁵	133	5,4	6,2	718	825
Appartementen¹⁶	118	3,7	4,5	437	531
Week-werkdag correctie (wonen)	1,11			127	149
				1.282	1.505

Commercieel / kantoor met balie	5.800	6,3	8,6	365	499
Week-werkdag correctie (werken)	1,33			121	164
				486	663
Totaal				1.768	2.168

Tabel: Verkeersaantrekkende werking nieuwe situatie variant 4 (maximale generatie, worst case)

Vergelijking huidige en toekomstige situatie
Op basis van de berekeningen kan gesteld worden dat er in de toekomstige situatie sprake is van een vergelijkbare of lagere verkeersaantrekkende werking. Als gevolg van de ontwikkeling van Drie Hoefijzers Noord zal in ieder geval het aandeel vrachtverkeer van en naar de locatie drastisch verminderen. De bijdrage van het nieuwe maximale planologisch mogelijk gemaakte programma aan de verkeersintensiteiten van het omliggende wegennet zal per saldo nihil zijn.

Verkeersafwikkeling en ontsluitingswijze
De Drie Hoefijzers Noord zal via één zijweg aangesloten worden op de Liniestraat (verlengde Stationslaan). Deze aansluiting zal tussen de deelgebieden B en C+D gesitueerd worden (zie afbeelding 4.4). Uitrijdend verkeer vanuit de parkeergarage onder deelgebied A zal via een afzonderlijke uitrit uitwegen op de Liniestraat.

Om te bepalen of de capaciteit van het omliggende wegennet voldoende is om de verkeersgeneratie van Drie Hoefijzers Noord op een adequate wijze af te wikkelen, is gekeken naar tellingen en prognoses van de wegvakken rondom het gebied Drie Hoefijzers Noord.

Tellingen
Rondom Drie Hoefijzers Noord wordt sinds 2011 gebouwd in het kader van Via Breda. Daardoor is het jaar 2010 het laatste jaar geweest dat er 'representatief' geteld kon worden op de wegen rondom het plangebied van onderhavig bestemmingsplan. Alle tellingen vanaf het jaar 2011 zijn gehouden tijdens bouwfases en daardoor niet representatief. Om deze reden is in onderstaande tabel het jaar 2010 genomen als 'basisjaar'. Uitzondering hierop is de Liniestraat. Van de Liniestraat was geen telling uit 2010 beschikbaar, wel uit 2012. Overigens is de Liniestraat uit 2012 niet te vergelijken met de huidige Liniestraat. De huidige Liniestraat heeft een belangrijke doorgaande functie. De oude Liniestraat was een erftoegangsweg.

Prognoses
In de loop der jaren zijn verschillende prognosevarianten berekend. Inmiddels is in 2015 een nieuw verkeersmodel gereed gekomen waarin de laatste ontwikkelingen zijn meegenomen. Hieruit blijkt dat de intensiteiten op bijvoorbeeld de Stationslaan/Liniestraat lager zijn dan in de 'oude' MER cijfers. Er zijn echter plannen om het doorgaand verkeer in het centrum terug te dringen (zie ook Structuurvisie 2030, MAB (Mobiliteits Aanpak Breda)). Deze plannen zijn nog niet uitgewerkt, laat staan vastgesteld. Wel is duidelijk dat de Stationslaan/Liniestraat is aangewezen als een van de wegen om het verkeer op te vangen dat uit het centrum geweerd wordt. Om deze reden is er een aantal verkeersmodelvarianten gemaakt waarin het doorgaand verkeer door het centrum geweerd wordt, en de intensiteit op de Stationslaan/Liniestraat dus verhoogd wordt. Dit leidt tot onderstaande prognoses. Deze prognoses zijn dus 'worst case' prognoses omdat rekening gehouden wordt met een hogere intensiteit op de Liniestraat.

Uit de prognoses blijkt dat na 2025, er 10.000 mvt/etmaal over de Liniestraat zullen gaan rijden. Het plangebied zal tussen de 1.768 en 2.168 mvt/etmaal genereren.

Straat	Tussen	Intensiteit (mvt.) 2010	Intensiteit (mvt.) 2025
		Weekdaggemiddelde	Weekdaggemiddelde
Liniestraat	Doornboslaan en Terheijdenstraat	500	10.000
Doornboslaan	Teteringsedijk en Liniestraat	6.800	16.000
Terheijdenstraat	Liniestraat en Oranjesingel	12.900	5.900

Tabel: intensiteiten omliggend wegennet, gebaseerd op tellingen en prognoses (Bron. gemeente Breda, juni 2015)

Afwikkeling
Verkeerslichten zijn vooralsnog niet noodzakelijk om de verkeersafwikkeling op de kruising van de aantakking van de Drie Hoefijzers Noord op de Liniestraat (verlengde Stationslaan) te waarborgen. Want door de combinatie tussen wonen en werken, zal het gemotoriseerde verkeer op verschillende momenten aankomen en vertrekken, waardoor de verkeersstromen gelijkmatige verdeeld worden (richting en tijdstip). Bovendien kan het linksafslaande verkeer richting de planlocatie, zich in de (licht verhoogde) middenberm opstellen, zodat de doorstroming voor het rechtdoorgaande niet of nauwelijks gehinderd wordt.

Wel kan het voorkomen dat het uitrijden vanaf de planlocatie, linksaf richting Liniestraat, tot langere wachttijden in de spits leidt. Hierom is het aan te bevelen, de uitrijstrook over de laatste 20 meter te verbreden, zodat zowel een strook voor links afslaand verkeer, als rechtsafslaand verkeer ontstaat. Verkeer met bestemming centrum, kan dan sneller rechtsafslaan, zodat de doorstroming vanuit de Drie Hoefijzers vlotter verloopt. Daarnaast zal de maatregel dat uitrijdend verkeer vanuit de parkeergarage onder deelgebied A via een afzonderlijke uitrit het plangebied verlaat bijdragen aan een goede afwikkeling van het uitrijdend verkeer.

Parkeren
Het parkeren is opgesplitst in maaiveld parkeren en parkeren in gebouwde voorzieningen. Voor werknemers, bewoners en bezoekers van de deelgebieden A en B is het parkeren geborgd in gebouwde parkeervoorzieningen. Bezoekers mogen ook gebruik maken van deze gebouwde parkeervoorzieningen, hierdoor dienen deze openbaar toegankelijk te zijn, dan wel door middel van een intercominstallatie met slagboom. Aangezien wonen en werken een ander parkeerverloop in de tijd kennen, is het mogelijk minder parkeervoorzieningen aan te leggen door middel van dubbelgebruik van de parkeerplaatsen. Voor de deelgebieden C t/m F geldt dat het parkeren gedeeltelijk wordt afgewenteld op de openbare ruimte en gedeeltelijk op de eigen terreinen in de binnenhoven.

Deelgebieden A en B
Voor de deelgebieden A en B zijn twee scenario's uitgewerkt, waarbij de invulling van vlek B variabel is. In scenario 1 is voorzien in 2.400 m² bvo commerciële ruimte en 14 woningen. In dit scenario hebben de deelgebieden A en B een totale parkeerbehoefte van 269 parkeerplaatsen. Indien sprake is van dubbelgebruik, voldoet een parkeercapaciteit van 203 parkeerplaatsen op het maatgevende moment (avond werkdag).

[image]

Scenario 2 bestaat de invulling van deelgebied B alleen uit 34 woningen. In dit scenario bedraagt de totale parkeerbehoefte 261 parkeerplaatsen en is hiermee maximaal voor wat betreft de deelgebieden A en B tezamen. Bij dubbelgebruik kan deze capaciteit gereduceerd worden tot 229 parkeerplaatsen op het maatgevend moment (avond werkdag).

[image]

Het bovenstaande houdt in dat in de gebouwde parkeervoorzieningen in de deelgebieden A en B ruimte gevonden moet worden om – indien dit maximale programma gerealiseerd wordt – 229 parkeerplaatsen te accommoderen. Gezien de plot van de bebouwing en het aangewezen gebied voor halfverdiepte of ondergrondse parkeervoorzieningen in/nabij deelgebied A kan gesteld worden dat er ruimte is voor circa 200 parkeerplaatsen in de gebouwde parkeervoorziening in/nabij deelgebied A en circa 40 parkeerplaatsen in de gebouwde parkeervoorziening in deelgebied B.

Deelgebieden C t/m E mewt doorkijk naar nog te bestemmen deelgebied F
Voor bewoners en bezoekers van de grondgebonden woningen van de deelgebieden C tot en met F, zijn parkeerplaatsen voorzien in de binnenhoven en in de openbare ruimte. In dit gebied zijn vooralsnog geen duidelijke scenario's te geven. Wel is het zo dat in de noordrand van het plangebied mogelijkheden zijn, om de grondgebonden woningen in te ruilen voor kleinschalige kantoorontwikkelingen. In dat geval kan ook sprake zijn van dubbelgebruik. Mocht deze ontwikkeling zich niet voordoen en alleen woningen gebouwd worden, dan bedraagt de parkeerbehoefte 172 parkeerplaatsen (inclusief bezoekersparkeren en inclusief een opgave van 14 parkeerplaatsen vanwege het indicatief te ontwikkelen programma in deelgebied F).

[image]

In het openbaar gebied van de groene spoorzone is ruimte voor maximaal 78 parkeerplaatsen op maaiveld. Dit houdt in dat er in de binnenhoven – indien dit maximale programma gerealiseerd wordt – ruimte moet zijn voor de aanleg van tenminste 80 parkeerplaatsen (en tenminste 94 parkeerplaatsen indien tevens rekening gehouden wordt met de ontwikkeling van deelgebied F). Indicatieve verkavelingen (zoals weergegeven in afbeelding 4.2) laten zien dat er voldoende ruimte aanwezig is om in het benodigd aantal parkeerplaatsen te voorzien. Wanneer intensivering plaatsvindt van het programma in de bebouwingszone langs de Liniestraat (verlengde Stationsstraat) door toevoeging of omzetting naar kantoren/voorzieningen/bedrijven, zal dit consequenties hebben voor de parkeerbehoefte. Mogelijke oplossingen zijn dat bij realisatie van kantoren/voorzieningen/bedrijven extra parkeervoorzieningen op het eigen (achter)terrein, aansluitend op een binnenhof gerealiseerd kunnen worden, zodat vraag en aanbod op elkaar afgestemd blijven.

Borging parkeernormen in bestemmingsplan
Ter borging van de aanleg van voldoende parkeerplaatsen is in de bestemmingsregels een voorwaardelijk verplichtende koppeling gelegd tussen de aanleg van voldoende parkeerplaatsen in relatie tot het te realiseren programma en de te hanteren parkeernormen.

Langzaam verkeer
Een bovenstedelijke fietsverbinding aan de oostzijde van het station komt uit bij het plangebied. Deze komt het plangebied binnen tussen westpunt (deelgebied A) en het kopgebouw (deelgebied B) en verlaat het plangebied aan de oostzijde, parallel aan de HOV-baan, ter hoogte van de Doornboslaan.

Openbaar vervoer
Ten zuiden van het plangebied wordt de HOV-baan gerealiseerd. Er zijn geen bushaltes binnen het plangebied aanwezig of gepland. De bewoners en gebruikers van het plangebied kunnen gebruik maken van de haltes aan de Christiaan Huygensstraat of het bus en trein station (OV-terminal Breda) dat zich op een afstand van circa 300 meter van het plangebied bevindt.

5.11 Bedrijven en milieuzonering

Om te komen tot een ruimtelijk relevante toetsing van bedrijfsvestigingen op milieuhygiënische aspecten wordt het begrip milieuzonering gehanteerd. Onder milieuzonering wordt verstaan het waar nodig zorgen voor een voldoende ruimtelijke scheiding tussen enerzijds bedrijven of overige milieubelastende functies en anderzijds milieugevoelige functies zoals woningen. Bij de milieuzonering wordt gebruik gemaakt van de door de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) opgestelde publicatie 'Bedrijven en milieuzonering'.

Plangebied
Het plangebied bevindt zich aan de rand van het centrum van Breda. In de omgeving van het plangebied bevinden zich diverse functies zoals horeca, detailhandel, voorzieningen en wonen. Er komen grenzend aan het plangebied verschillende bestemmingen voor, zoals 'Wonen', 'Bedrijf' en 'Gemengd'. Het gebied en de omgeving kan dan ook aangemerkt worden als een gebied met veel functiemenging. Dit betekent dat de bedrijvenlijst zoals opgenomen in bijlage 4 van de VNG-uitgave van toepassing is. In gebieden met functiemenging wordt niet gewerkt met richtafstanden. De toelaatbaarheid van milieubelastende functies in gebieden met functiemenging wordt beoordeeld aan de hand van de volgende drie ruimtelijk relevante milieucategorieën:

categorie A: activiteiten die zodanig weinig milieubelastend voor hun omgeving zijn, dat deze aanpandig aan woningen kunnen worden uitgevoerd;
categorie B: activiteiten die in een gemengd gebied kunnen worden uitgeoefend, echter met een zodanige milieubelasting voor hun omgeving dat zij bouwkundig afgescheiden van woningen en andere gevoelige functies dienen plaats te vinden;
categorie C: de activiteiten zoals genoemd onder B, waarbij door de relatief grote verkeersaantrekkende werking een ontsluiting op de hoofdinfrastructuur is aangewezen.

In de regels van het bestemmingsplan is vastgelegd dat het plangebied zal heringericht worden met onderstaande functies die voorkomen op de lijst met bedrijfsactiviteiten in de milieucategorieën A en/of B:

dienstverlening;
maatschappelijke voorzieningen;
ambachtelijke bedrijvigheid;
parkeren;
wonen, al dan niet in combinatie met ruimte voor een aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit.

De voorzieningen en woningen kunnen gerealiseerd worden binnen de bestemming 'Gemengd' en binnen de als 'specifieke vorm van woongebied - 1' en 'specifieke vorm van woongebied - 2' aangeduide vlakken binnen de woonbestemming.

Plangebied
Aan de hand van het voorbeeld van de Staat van Bedrijfsactiviteiten functiemenging is een lijst met toegestane bedrijven en voorzieningen opgesteld. Deze lijst is opgenomen als bijlage bij de regels.
In de lijst met bedrijfsactiviteiten zijn naast bedrijven en voorzieningen ook dienstverlening en kantoorachtige bedrijvigheid (in de categorie A of B) en een aantal categorie B activiteiten (zoals onderwijsvoorzieningen) opgenomen. Door het treffen van speciale bouwkundige maatregelen dan wel door de kleinschaligheid van de categorie B activiteiten is het goed mogelijk dat deze samen kunnen gaan met de woonfunctie.

Omgeving
Aangezien binnen het plangebied woningen mogelijk worden gemaakt, moet tevens bekeken worden welke bedrijven en voorzieningen in de omgeving aanwezig zijn. In de onderstaande tabel is aangegeven welke bedrijven/activiteiten in de omgeving van het plangebied mogelijk zijn op basis van de vigerende bestemmingsplannen. Een bedrijvenlijst met de bestaande bedrijven in de omgeving is als separate bijlage bij dit bestemmingsplan gevoegd.

[image]

Uit de tabel en de bijlage volgt dat het met name bedrijven en voorzieningen in milieucategorie 1 en 2 of bestaande bedrijven betreft. Enkele bestaande bedrijven hebben een hogere milieucategorie. Aangezien er sprake is van een gemengd gebied kunnen de richtafstanden met 1 afstandsstap verkleind worden. De bestaande bedrijven bevinden zich op voldoende afstand en zo ook de maximale mogelijkheden die de vigerende bestemmingsplannen bieden.

Uitzondering hierop vormt het rangeerterrein van de IC-direct ten zuiden van het plangebied. De hindercontour van deze inrichting bedraagt op basis van de VNG-brochure 300 meter (200 meter in gemengd gebied) en daarmee komt tot in het plangebied. Er is een akoestisch onderzoek verricht naar het spoorwegemplacement. Zie voor de resultaten paragraaf 5.3 geluid.

Conclusie
Vanuit de omgeving van het plangebied is er geen hinder te verwachten voor de woningen in het plangebied in de zin van bedrijven en milieuzonering. De nieuwe voorzieningen binnen het plangebied vormen daarnaast ook geen belemmeringen voor de woningen binnen het plangebied en in de directe omgeving. De resultaten van het akoestisch onderzoek naar het rangeren zullen bij het ontwerpbestemmingsplan worden ingevoegd.

5.12 Explosieven

De kans bestaat dat er zich in het plangebied nog niet gesprongen explosieven bevinden. In het algemeen geldt dat opsporingswerkzaamheden in verdacht gebied alleen plaats hoeven te vinden indien er werkzaamheden plaatsvinden in naoorlogs niet geroerde grond. In stedelijk gebied geldt dat normaliter de bovenste 30-50 cm als geroerd kan worden beschouwd. Werkzaamheden in deze laag kunnen regulier plaatsvinden. Hieronder is de grond dus wel verdacht, tenzij aantoonbaar kan worden gemaakt dat er al werkzaamheden hebben plaatsgevonden.

Aangezien binnen het plangebied werkzaamheden plaatsvinden, anders dan in naoorlogs geroerde grond, is aanvullend explosievenonderzoek noodzakelijk in die delen van het plangebied die als verdacht gebied zijn aangeduid dan wel op de gronden die nog niet zijn vrijgegeven (zie afbeelding 5.2). Deze opsporingswerkzaamheden zullen plaatsvinden voorafgaand aan de feitelijke werkzaamheden.

[image]

Afbeelding 5.2: Overzicht analyse explosievenonderzoek

5.13 Duurzaamheid, afval en energie

Algemeen
Breda wil een duurzame stad zijn. Duurzame ontwikkeling betekent dat ervoor gezorgd wordt dat Breda nu en in de toekomst aantrekkelijk is voor haar bewoners en bedrijven. Voorwaarde daarvoor is dat de gevolgen voor het milieu (onze leefomgeving, Planet), voor de economie (onze portemonnee, Profit) en voor de maatschappij (voor de mensen, People) in samenhang worden bezien. Dit betekent een vooruitstrevende visie en acceptatie door gebruikers. Het gaat hierbij niet alleen om de kwaliteit van gebouwen, maar om de synergie tussen gebouwen en omgeving en de kwaliteit van het geheel. De eigenschappen en potenties van het gebied zijn voor een duurzame ontwikkeling maatgevend. Onder een duurzame ontwikkeling wordt een ontwikkeling verstaan die voorziet in de behoefte van de huidige generatie zonder daarmee voor de toekomstige generaties de mogelijkheid in gevaar te brengen om ook in hun behoeften te voorzien.

Het bestaand wettelijk kader wordt steeds verder bijgesteld om wel duurzaam gebieden te ontwikkelen. Aan dit wettelijk kader wordt in Drie Hoefijzers Noord voldaan. Daarnaast zijn er bij de herontwikkeling van Drie Hoefijzers Noord verschillende aandachtsgebieden die extra aandacht zullen krijgen. Dit betreft zowel in de bouwfase als bij het gebruik en het onderhoud van het gebied en de gebouwen aspecten als verantwoord materiaalgebruik, energiebesparing en energieopwekking, waterbesparing, gezond binnenmilieu en afvalpreventie.

Volgens de “drie-stappen-strategie” worden deze aspecten benaderd:

Voorkom onnodig gebruik van energie, water, materialen en productie van afval.
Gebruik duurzame/hernieuwbare bronnen zoals zon, wind, regen en afval.
Gebruik de niet duurzame bronnen verstandig en verwerk afval verstandig.

De ontwikkelaar van Drie Hoefijzers heeft duurzaamheid hoog op de agenda staan. Door het naleven van zijn Duurzaamheidscode creëert de ontwikkelaar meerwaarde voor zakelijke klanten en samenwerkingspartners, woonconsumenten, eindgebruikers, medewerkers en voor de samenleving in brede zin.

De ontwikkelaar streeft ernaar de verwachtingen van klanten en samenwerkingspartners te overtreffen. In partnerschap wordt gewerkt om hoogwaardige projecten tot stand te brengen, met ontwikkeling van passende duurzame oplossingen.

De ontwikkelaar stelt de eindgebruiker in zijn projecten centraal. De ambitie is om de particuliere klanten de beste service op het vlak van wonen aan te bieden, waarbij duurzaamheid een integraal onderdeel is van zijn diensten en producten. Duurzame toepassingen die tijdens het wonen klantvoordelen bieden in termen van comfort, een gezonder leefklimaat en besparing van energie en geld. De klant wordt vanaf het begin als co-creator bij het ontwerp en de ontwikkeling van de projecten betrokken.

De ontwikkelaar streeft ernaar om zijn impact op het klimaat terug te dringen. Dit betekent verbeteren van de energie-efficiëntie, verminderen van de CO2-emissie en samenwerken met klanten en samenwerkingspartners aan CO2-neutrale oplossingen. Deze bieden immers klantvoordelen in termen van comfort, een gezonder leefklimaat en besparing van energie en geld.

Provincie Noord Brabant heeft duurzaamheid hoog in het vaandel staan. Door middel van regelingen en het initiëren van samenwerkingsverbanden probeert de provincie duurzame woningbouw te stimuleren. De provincie streeft daarbij naar het gebruik van duurzame materialen en innovatieve technieken voor een klimaatneutraal energieverbruik. Vanuit het waterschap Brabantse Delta is aangegeven dat gestreefd moet worden naar milieuvriendelijke bouwmaterialen en het achterwege laten van uitlogende materialen. De ontwikkelaar heeft de ambitie om in samenwerking met de Gemeente Breda een duurzame invulling te geven aan dit provinciale en waterschapsbeleid.

Bijzondere aandacht krijgt het aspect energie. Met crowdsourcing zal onderzocht worden welke initiatieven gewaardeerd en geaccepteerd worden door toekomstige bewoners van het gebied en in de fasering van het plan realiseerbaar zijn. Op basis van een energiescan wordt gekeken welke initiatieven kansrijk zijn. Energie-nota-loze woningen, financiering op basis van woonlasten waarmee extra financieringsruimte ontstaat voor energiebesparende/energieopwekkende maatregelen, stadsverwarming, collectieve energievoorzieningen, inzet van duurzame energie door een energie-exploitatiemaatschappij waarmee de initiële investering niet gedaan hoeft te worden door de consument zijn voorbeelden van kansen die getoetst zullen worden en zo veel mogelijk in de planvorming ingebed worden.

HOOFDSTUK 6 Toelichting op bestemmingsplanregeling

6.1 Inleiding

Dit hoofdstuk bespreekt de wijze waarop het ruimtelijk en functioneel beleid in het bestemmingsplan is vertaald. Het bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding en bestemmingsplanregels, die vergezeld gaan van een toelichting. De verbeelding en de bestemmingsplanregels zijn juridisch bindend. De toelichting maakt geen onderdeel uit van het juridisch plangedeelte. Wel fungeert de toelichting als interpretatiekader voor de uitleg van de bestemmingsplanregels, indien hierover interpretatieverschillen blijken te bestaan.

6.2 Standaard vergelijkbare bestemmingsplannen

6.2.1 Hoofdopzet

Het bestemmingsplan bestaat uit planregels, een verbeelding, vergezeld van een toelichting. De planregels en de verbeelding vormen het juridisch bindende deel van het bestemmingsplan. De verbeelding heeft de rol van visualisering van de bestemmingen. De planregels regelen hoe de betreffende gronden mogen worden gebruikt en bebouwd. De bestemmingen zijn zo opgenomen dat voldoende rechtszekerheid bestaat voor omwonenden en andere gebruikers van het gebied en de omliggende gebieden. In de toelichting is gemotiveerd waarom sprake is van een goede ruimtelijke ordening.

In Nederland zijn regels vastgesteld voor de naamgeving, de opbouw van de planregels en hoe deze worden verbeeld. Dit wordt de zogenoemde Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) genoemd. Dit alles om alle bestemmingsplannen in Nederland beter te kunnen vergelijken en ze ook digitaal uitwisselbaar te maken. Per 1 januari 2010 is deze digitalisering verplicht. Onderhavig bestemmingsplan is opgesteld volgens deze landelijke richtlijnen en standaarden.

6.2.2 Indeling

De juridische regeling bestaat uit vier hoofdstukken, te weten:

Inleidende regels;
Bestemmingsregels;
Algemene regels;
Overgangs- en slotregels.

Deze volgorde is gebaseerd op in indeling zoals deze is voorgeschreven in de SVBP.

In hoofdstuk 1 ('Inleidende regels') worden de in het bestemmingsplan voorkomende begrippen beschreven, die voor de leesbaarheid en de uitleg van het plan van belang zijn. Bij de toetsing aan het bestemmingsplan wordt uitgegaan van de in dit artikel aan de betreffende begrippen toegekende betekenis. Daarnaast staat in dit hoofdstuk de wijze van meten, die aangeeft hoe hoogte- en andere maten die bij het bouwen in acht genomen dienen te worden, gemeten moeten worden.

In het volgende hoofdstuk ('Bestemmingsregels') wordt ingegaan op de bestemmingen en hun gebruik (zie paragraaf 6.3). Daarna volgt het hoofdstuk ('Algemene regels') waar wordt ingegaan op de algemene regels, zoals algemene afwijkingsregels, algemene wijzigingsregels en procedureregels die op vrijwel alle bestemmingen van toepassing zijn. Hoofdstuk 4 ('Overgangs- en slotregels') gaat in op het overgangsrecht voor bestaand gebruik en bouwwerken en de citeertitel van het plan, zoals die overgenomen moeten worden uit het Besluit ruimtelijke ordening (Bro).

6.2.3 Voorliggend bestemmingsplan

Voor het bestemmingsplan wordt gestreefd naar het beschermen van de aanwezige ruimtelijke en functionele kwaliteiten aan de ene kant en naar voldoende flexibiliteit aan de andere kant. Ontwikkelingen die zich binnen deze planperiode voordoen, zullen in samenhang met de mogelijkheden van deze fysieke structuur plaats moeten vinden. Het bestemmingsplan biedt flexibiliteit om verschillende functies direct mogelijk te maken die gewenst zijn binnen het plangebied.

6.3 Bestemmingen

In de planregels zijn de bestemmingen in alfabetische volgorde opgenomen. In deze paragraaf volgt een toelichting op elke bestemming.

Gemengd (artikel 3)
De westelijke 'kop' van het plangebied heeft de bestemming Gemengd. Binnen deze bestemming zijn meerdere functies toegestaan die onderling rechtstreeks kunnen verkleuren. Het betreft:

dienstverlening;
maatschappelijke voorzieningen;
ambachtelijke bedrijvigheid zoals opgenomen in bijlage 1 bij de planregels 'Lijst van bedrijfsactiviteiten' in de milieucategorieën A en B;
horeca 1;
ondergeschikte horecavoorzieningen ten behoeve van de functies 1 t/m 3;

Binnen de bestemming is voor de toegestane niet-woonfuncties een maximale toegestane bedrijfsvloeroppervlakte opgenomen en is bepaald dat op (een gedeelte van) de begane grondlaag aan de zijde van de Terheijdenseweg en de Liniestraat (verlengde Stationslaan) uitsluitend publieksgerichte functies zijn toegestaan. Tevens is het maximaal aantal woningen opgenomen.

Hoofdbebouwing is uitsluitend toegestaan binnen het bouwvlak. De maximale hoogte van hoofdbebouwing is op de verbeelding aangegeven. De maximale hoogten voor de verschillende bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn in de planregels vastgelegd. Er is een specifieke bouwregel opgenomen om op bepaalde plekken overkragende bebouwing vanaf de 4de bouwlaag mogelijk te maken.

Voor een gedeelte van de bestemming is een specifieke bouwaanduiding 'dove gevel' opgenomen ter

waarborging van de belangen van ProRail. Deze specifieke bepaling regelt dat woningen binnen de

aangeduide zone vin beginsel als dove gevel moeten worden uitgevoerd, tenzij uit akoestisch onderzoek wordt aangetoond dat voldaan wordt aan in de planregels opgenomen geluidnormen of -waarden.

Groen (artikel 4)
Binnen deze bestemming is het openbare groen opgenomen dat een structurele betekenis heeft voor het gebied. Naast het feitelijke groen zijn binnen deze bestemming bijvoorbeeld ook speelvoorzieningen, nutsvoorzieningen en ondergeschikte verhardingen, zoals voet- en fietspaden. Ter plaatse van de aanduiding 'ontsluiting' is tevens een ontsluitingsweg toegestaan.

Bebouwing is uitsluitend toegestaan in de vorm van bouwwerken, geen gebouwen zijnde. De maximale hoogten voor de verschillende bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn in de planregels vastgelegd.

Voorwaardelijke verplichting 'ontsluiting'
Voordat de gronden in gebruik genomen worden voor de doeleinden als bedoeld in artikel 5.1 (Woongebied) dient ter plaatse van de bestemming Woongebied met nadere aanduiding 'ontsluiting' alsmede en indien van toepassing tevens ter plaatse van de bestemming Groen met nadere aanduiding 'ontsluiting' een ontsluitingsweg aangelegd te zijn.

Verkeer (artikel 5)
Een klein strookje tussen het meest noordelijke bouwveld en de plangrens wordt ingericht als openbaar verblijfsgebied. Deze gronden zijn bestemd als 'Verkeer'. Hiermee aangesloten is op de verkeersbestemming voor de Liniestraat (verlengde Stationslaan).

Woongebied (artikel 6)
In het noordelijk deel van het plangebied zijn woningen toegestaan. Binnen de woonbestemming zijn de woningen, bijbehorende tuinen en andere privéruimten begrepen. Daar waar uitsluitend woonerven (en slechts beperkt andere functies) zijn toegestaan is dit met de specifieke functieaanduiding 'specifieke vorm van woongebied - woonerf' aangeduid. Op een aantal locaties zijn meerdere functies toegestaan. Voor deze locaties zijn de aanduidingen 'specifieke vorm van woongebied – 1 / 2' opgenomen. Daarnaast zijn voor de locaties waar uitsluitend woningen zijn toegestaan, ook twee aanduidingen opgenomen: 'specifieke vorm van woongebied – 3 / 4'. Aan deze aanduidingen zijn specifieke bouwregels gekoppeld, die afwijken van de algemene regeling.

Specifieke vorm van woongebied – 1
Binnen de aanduiding 'specifieke vorm van woongebied – 1' is voor de toegestane niet-woonfuncties een maximale toegestane bedrijfsvloeroppervlakte opgenomen van 2.400 m² bedrijfsvloeroppervlakte (bvo). Tevens is het maximaal aantal woningen (14) opgenomen. Indien minder oppervlak aan niet-woonfuncties wordt gerealiseerd dan is toegestaan, mogen extra woningen worden gerealiseerd (één woning per 120 m² bvo). Deze regeling is opgenomen om voldoende flexibiliteit te bieden voor de toekomstige invulling van dit deelgebied.

Er zijn aaneengebouwde (waaronder gestapelde) woningen toegestaan. De goot- en bouwhoogte mag niet meer of minder bedragen dan is aangegeven op de verbeelding. Zoals reeds aangegeven geldt voor de gronden met een specifieke aanduiding in sommige gevallen een afwijkende regeling. Ondergronds of halfverdiept parkeren is toegestaan.

Specifieke vorm van woongebied – 2
Binnen de aanduiding 'specifieke vorm van woongebied – 2' zijn maximaal 43 woningen toegestaan. Er zijn zowel aaneengebouwde als gestapelde woningen toegestaan. Daarbij zijn op maximaal 20% van de gronden, met een absoluut maximum 300 m² bvo per eenheid en maximaal 1.200 m² in totaal, bepaalde niet-woonfuncties toegestaan. Hierbij geldt dat indien woonoppervlak wordt omgezet in een niet-woonfunctie, per toevoeging van 120 m² bvo aan dienstverlening/voorzieningen/bedrijven er één woning minder mag worden gebouwd. Deze woning mag gelegen zijn binnen deelgebied C+D (specifieke vorm van woongebied – 2) of binnen deelgebied A (bestemming Gemengd).

Voor de gronden geldt een maximum bouwhoogte. In aanvulling daarop is bepaald dat na 10 meter (gemeten vanaf de voorgevelbouwgrens) de hoogte afgebouwd dient te worden tot een maximale hoogte van 4 meter op de achtergevelbouwgrens. Het bebouwingspercentage bedraagt maximaal 70% indien uitsluitend woningen worden gerealiseerd. Indien 20% van de gronden wordt gebruikt voor de bepaalde niet-woonfuncties geldt een bebouwingspercentage van maximaal 85%.

Specifieke vorm van woongebied – 3
Aanvullend geldt dat ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van woongebied – 3' zijn maximaal 66 grondgebonden woningen zijn toegestaan.

Binnen dit deelgebied geldt voor het meest zuidoostelijke gedeelte een kapverplichting. Deze gronden

zijn aangeduid met de aanduiding 'specifieke vorm van woongebied – kapvorm'. Hier dient over 80% van de gevels grenzend aan de bestemming Groen vanaf een hoogte van 7,50 meter een hellend dakvlak te worden gerealiseerd met een helling van minimaal 5 graden.

Voorwaardelijke verplichting 'geluid'
Voor het bouwen van woningen en andere geluidgevoelige objecten is een voorwaardelijke verplichting opgenomen. Deze voorwaardelijke verplichting kan leiden tot dove gevels, hogere waarden, schermen, afschermende bebouwing met een minimale hoogte, zodat voldaan wordt aan de Wet geluidhinder en het gemeentelijk geluidbeleid.

Waarde - Archeologie
Op een deel van de gronden binnen het plangebied is de dubbelbestemming Waarde – Archeologie opgenomen. Door middel van deze bestemming worden eventuele archeologische waarden beschermd.

HOOFDSTUK 7 Economische uitvoerbaarheid

Kostenverhaal
Uitgangspunt voor de beoogde ontwikkelingen is dat deze voor de gemeente kostenneutraal worden ontwikkeld. Op grond van artikel 6.12 lid 1 Wet ruimtelijke ordening (Wro) in samenhang met artikel 6.12 lid 4 Wro is de gemeenteraad van Breda verplicht om de kosten te verhalen en een exploitatieplan vast te stellen gelijktijdig met het besluit (het bestemmingsplan) waarop het exploitatieplan betrekking heeft. Niet in alle gevallen is de gemeenteraad verplicht een exploitatieplan vast te stellen. Op grond van artikel 6.12 lid 2 kan de gemeenteraad van de gemeente Breda besluiten geen exploitatieplan vast te stellen als aan de cumulatieve bepalingen van artikel 6.12, lid 2 sub a, b en c is voldaan.

Met onderhavig bestemmingsplan wordt een bouwplan in de zin van artikel 6.2.1 Bro mogelijk gemaakt. Er is echter met de ontwikkelende eigenaar van de gronden die binnen het plangebied gelegen zijn, een anterieure overeenkomst gesloten zoals is bepaald in artikel 6.24 Wro, voordat het bestemmingsplan is vastgesteld, zodat de verplichting tot het vaststellen van een exploitatieplan niet geldt. In deze anterieure overeenkomst zijn afspraken gemaakt over het verhaal van kosten op afdoende wijze vastgelegd.

HOOFDSTUK 8 Overleg en inspraak

De procedures voor vaststelling van een bestemmingsplan zijn door de wetgever geregeld. Aangegeven is dat tussen gemeente en verschillende instanties waar nodig overleg over het plan moet worden gevoerd alvorens een ontwerpplan ter visie gelegd kan worden. Daarnaast is er de gelegenheid om in het voortraject belanghebbenden te laten inspreken conform de gemeentelijke verordening. Pas daarna wordt de wettelijke procedure met betrekking tot vaststelling van het bestemmingsplan opgestart (artikel 3.8 Wro).

8.1 Inspraak

De Wro bevat geen procedurevoorschriften met betrekking tot de inspraak, en dit is in de Wro zelf niet verplicht gesteld. Dat neemt niet weg dat het de gemeente vrij staat toch inspraak te verlenen, bijvoorbeeld op grond van de gemeentelijke inspraakverordening. In relatie daarmee bepaalt artikel 150 van de Gemeentewet onder meer dat in een gemeentelijke inspraakverordening moet worden geregeld op welke wijze bovenbedoelde personen en rechtspersonen hun mening kenbaar kunnen maken. Er heeft inspraak plaatsgevonden. Een verslag hiervan is hieronder opgenomen.

Algemeen
Het concept-ontwerpbestemmingsplan Drie Hoefijzers Noord heeft voor een periode van 16 april tot en met 13 mei 2015 ter inzage gelegen bij de Infobalie in het Stadskantoor en op www.ruimtelijkeplannen.nl. Naar aanleiding van deze inspraakperiode zijn er vier inspraakreacties ontvangen.

Ingekomen inspraakreacties:

Mevr. I. Mangelaars, Vuchtstraat 64
Dhr. R. Valkelaars, namens bewoners Liniestraat 131-145
Mevr. J. Ligtvoet, Vuchtstraat 52
Dhr. B. Nonnekens, Vuchtstraat 56

Tevens heeft op 22 april 2015 een inloopbijeenkomst plaatsgevonden.

In het navolgende volgt een zakelijke samenvatting van de ingediende inspraakreacties. Bij de beantwoording is uitgegaan van de volledige reactie.

Inspraakreacties

Inspraakreactie Mevrouw I. Mangelaars

Inspreker wijst op diverse onduidelijke of onbegrijpelijke zinnen en formuleringen.
Verder geeft inspreker aan dat zij geen behoefte heeft om deelgenoot te zijn van de stedelijke dynamiek die zich rond haar woning ontwikkelt.
Verder maakt inspreker bezwaar tegen de voorgenomen woningbouw achter haar woning; zonlicht, privacy, uitzicht, vrijheid en waarde-opbouw van de woning zijn daarmee “weg”
Inspreker plaats vraagtekens bij de waterhuishouding van het nieuw te ontwikkelen plangebied.
Ten slotte doet inspreker de suggestie de bebouwing achter haar woning te beperken tot 2 bouwlagen met een groene dakbedekking.

Beantwoording:

De toelichting geeft een visie op het planvoornemen, beschrijft de beoogde ontwikkeling in ruimtelijke en functionele zin, geeft aan wat de te verwachten effecten zijn en in hoeverre sprake is van een 'goede ruimtelijke ordening'. Getracht is dit in duidelijke bewoordingen te doen, maar het schrijven van een visie gaat soms gepaard met het schrijven in beeldtaal en het gebruiken van metaforen. Naar aanleiding van reactie van inspreker zijn enkele toelichtende teksten opnieuw geredigeerd.
Het karakter van de Vuchtstraat zal onmiskenbaar veranderen. Van een doodlopend straatje aan de rand van de wijk Linie naar een reguliere straat. Deze verandering is echter geen onredelijke of onaanvaardbare achteruitgang. De ligging midden in de stad en grenzend aan een (voormalig) bedrijfsterrein, maakt dat verwacht mocht worden dat op enig moment een herontwikkeling zou kunnen plaatsvinden. De herinvulling van het gebied Drie Hoefijzers is beleidsmatig ingekaderd en maakt deel uit van het grotere ontwikkelingsgebied Spoorzone. Voor dit gebied is de "Structuurvisie Via Breda Spoorzone 2025" vastgesteld (Gemeente Breda, 2005). Met deze structuurvisie speelt de gemeente Breda in op de veranderingen die zich in het gebied voltrekken. De Spoorzone kenmerkte zich door de aanwezigheid van industrie en bedrijvigheid. Met het wegtrekken van de industrie uit binnenstedelijke locaties ontstaan nieuwe kansen. De ligging nabij het centrum, de goede bereikbaarheid, en de aanwezigheid van een internationaal vervoersknooppunt maken dat het gebied zich kan ontwikkelen tot een nieuw stedelijk milieu. Van belang bij deze herinvulling dat er een zorgvuldige belangenafweging wordt gemaakt. In het proces van de totstandkoming van het bestemmingsplan Drie Hoefijzers Noord is eerst een stedenbouwkundig plan opgesteld. Bij het opstellen van het stedenbouwkundig plan Drie Hoefijzers Noord is met de belangen van de bewoners rekening gehouden. Naast procedurele en procesafstemming is er gekeken naar effecten zoals verkeer en parkeren en daarnaast is gezocht naar een acceptabele ruimtelijk-stedenbouwkundige inpassing en aansluiting op de bestaande bebouwing. Hierbij zijn de gekozen bouwhoogtes richting de bestaande bebouwing aan de Vuchtstraat lager dan die verderop langs de Liniestraat (Verlengde Stationslaan) Mede naar aanleiding van reactie van inspreker is deze hoogte voor wat betreft het meest oostelijk gelegen bouwdeel langs de Liniestraat aangepast tot een maximale bouwhoogte van 12,5 meter. Uit de toelichting van het bestemmingsplan blijkt verder voldoende dat sprake is van een aanvaardbaar woonmilieu en van het houden van rekening met de ruimtelijk relevante belangen van de bewoners van de Vuchtstraat.
De bouwhoogte van de woningen achter de woning van inspreekster, is enerzijds bepaald vanuit stedenbouwkundig oogpunt en anderzijds bepaald door mogelijke de noodzaak om het spoorlawaai af te schermen, zodat daarmee een geluidluwe achtertuin voor zowel de nieuwe woningen als de woningen aan de Vuchtstraat, kan worden gecreëerd. Uit akoestisch onderzoek volgt dat - indien er geen geluidsscherm komt -een minimale bouwhoogte van 10 meter moet worden aangehouden en in de planregels is geborgd dat een dergelijke hoogte of het geluidsscherm ook daadwerkelijk moet worden gerealiseerd om zodoende voor voldoende geluidafschermende werking te zorgen. Het verschil tussen minimale hoogte en deze maximale hoogte is daarmee dermate klein geworden dat het materieel weinig effect sorteert om aan het verzoek tegemoet te komen. Wel biedt deze 2,5 meter marge de mogelijkheid een 4de bouwlaag te ontwikkelen of om een grotere verdiepingshoogte te realiseren; hierdoor ontstaat meer vrijheid in het ontwikkelen van de inspirerende woningplattegrond bij deze nieuwe woningen. Daarbij dient te worden opgemerkt dat er op grond van het geldende planologische regime aanzienlijke mogelijkheden zijn om aangrenzend aan de eigendommen van inspreker te bouwen en de gronden voor velerlei doeleinden te gebruiken en wordt door het inkaderen van zowel functie (wonen) bouwvolume als –hoogte een beter passend planologisch kader neergelegd. Indien reclamant van mening is dat het plan leidt tot waardedaling kan een verzoek om planschade worden ingediend, dit kan nadat het wijzigingsplan onherroepelijk is. Tot slot wordt opgemerkt dat op grond van vaste jurisprudentie geldt dat er geen sprake is van een blijvend recht op uitzicht.
De Waterbeheerder Brabantse Delta heeft een positief wateradvies afgegeven (zie bij vooroverlegreactie 2).
In de beantwoording onder 3 is ingegaan op de hoogtes. De suggestie met betrekking tot de groene dakbedekking zal worden meegegeven aan de ontwikkelende partij.

Conclusie
De inspraakreactie leidt niet tot wijzigingen in het bestemmingsplan.

Inspraakreactie De heer R. Valkelaars

Inspreker wijst op het ontbreken van parkeerplaatsen in de directe nabijheid van de geprojecteerde woningen op de hoek Liniestraat – Vuchtstraat. De gedachte parkeervoorzieningen op het binnenterrein zullen in de praktijk niet gebruik worden, waardoor er extra druk komt op de bestaande parkeerplaatsen aan de Liniestraat. Deze parkeerplaatsen zijn destijds aangelegd ten behoeve van de woningen Liniestraat 131-145.
Inspreker draagt een opties aan tot wijziging van het bestemmingsplan inzake parkeren, waaronder het aanleggen van parkeervoorzieningen aan de Liniestraat.

Beantwoording:

Voor het bepalen van het aantal benodigde parkeervoorzieningen wordt de nota Parkeer- en Stallingsbeleid gehanteerd. Voor alle functies zijn in deze nota parkeernormen aangegeven. In de nota wordt als leidend principe gehanteerd dat iedere functie op het eigen terrein in de benodigde parkeerplaatsen dient te voorzien. In dit geval betekent dat voor alle grondgebonden woningen 1,4 parkeerplaats per woning beschikbaar moet zijn; dus in totaal maximaal 172 benodigde parkeerplaatsen (voor de grondgebonden woningen binnen de deelgebieden C, D, E en F tezamen). Het stedenbouwkundig plan laat zien dat deze aantallen te realiseren zijn. In het bestemmingsplan is dat middels artikel 13 van de regels geborgd. Hierin is bepaald dat bij het bouwen moet worden voldaan aan de nota Parkeer- en stallingsbeleid. Op deze wijze is dus geborgd dat het plan voorziet in voldoende parkeerplaatsen. Hoe het verkeer zich in de toekomst daadwerkelijk zal gedragen en welke voorkeuren nieuwe en bestaande gebruikers zullen hebben bij het benutten van de parkeercapaciteit, valt gedeeltelijk te modelleren en is anderzijds afhankelijk van gedrag. De exacte verdeling van parkeervoorzieningen over de daarvoor gereserveerde parkeerhoven is nog niet bekend, maar door de borging van de parkeernorm in de planregels dient iedere aanvraag om omgevingsvergunning aan de parkeernorm getoetst te worden. Per te ontwikkelen fase moet dus aan de parkeernorm worden voldaan. Dat er na realisatie van nieuwe fases andere parkeerstromen ontstaan is niet uit te sluiten. Wel uit te sluiten is, is dat de toekomstige situatie zal leiden tot een onevenredige parkeerdruk over het totale gebied Drie Hoefijzers Noord. Mocht uit monitoring van de praktijk blijken dat er parkeerproblemen ontstaan, zal onderzocht worden of er maatregelen getroffen moeten worden om deze problemen het hoofd te bieden. Gedacht kan worden aan het instellen van een parkeerregime met parkeervergunningen, waarmee gewaarborgd wordt dat bewoners op hun eigen parkeerplaats parkeren en zo een zekere verdeling van geparkeerde auto's over het gebied ontstaat.
Aanvullend op de beantwoording onder 1, is het creëren van parkeerplekken aan de zijde van de Liniestraat (verlengde Stationslaan) een optie die het bestemmingsplan niet uitsluit. Parkeren in de bouwvelden (bestemming 'Woongebied') is uitsluitend mogelijk indien er parkeren in een gebouwde voorziening wordt gerealiseerd vanwege de geluidafschermende werking van de bebouwingswand aan de Liniestraat. Binnen de bestemming 'Verkeer' is de aanleg van parkeervoorzieningen mogelijk.

Conclusie
De inspraakreactie leidt niet tot wijzigingen in het bestemmingsplan.

Inspraakreactie Mevrouw J. Ligtvoet

Inspreker maakt bezwaar tegen de bouw van woningen (“een flatgebouw”) achter haar woning. Ze heeft dan geen privacy meer en in Breda is genoeg plek vrij om een flatgebouw te bouwen zonder dat het vlakbij een huis staat.
Ze stelt voor de gronden te gebruiken als park voor de jeugd uit de buurt, dan wel een geluidswal.

Beantwoording:

De bouw van woningen in stedelijke gebied is niet ongebruikelijk. Daarbij betreft het hier woningen welke in bouwhoogte beperkt zijn (maximaal 12,5 meter). Ook is het aantal woningen aan de oostpunt gemaximeerd op 10. Met beide bepalingen is gewaarborgd dat er geen hoog flatgebouw met een groot aantal woningen kan komen. De inbreuk op de privacy of op de gebruiksmogelijkheden van de achtertuin zijn niet dermate onevenredig dat sprake is van een onaanvaardbare situatie.
Het plan om op deze plaats woningen te ontwikkelen is juist vanwege de mogelijkheid om het geluid van busbaan en spoorlijn af te schermen. Op die manier ontstaat een geluidsluw gebied ter plaatse van de achtertuinen van zowel de bestaand als de nieuwe woningen. Een geluidscherm of geluidwal hoeft dan niet te worden gerealiseerd. Bovendien zijn de overige wegen en erven in het gebied Drie Hoefijzers Noord verkeersluw; ook daar kunnen kinderen spelen.

Conclusie
De inspraakreactie leidt niet tot wijzigingen in het bestemmingsplan.

Inspraakreactie De heer B. Nonnekens

Inspreker heeft, vanwege zijn leeftijd, informatie over de voorgenomen planontwikkeling van het internet moeten vergaren. Hij vindt de informatie niet uitblinken in duidelijkheid.
Verder is hem de inrichting van de Vuchtstraat onduidelijk.

Beantwoording:

De informatie op internet is gelijk aan de documenten die tijdens de inloopavond zijn getoond en toegelicht. De kritiek op de duidelijkheid heeft enerzijds te maken met het gehanteerde jargon in de beschrijving van het stedenbouwkundig plan en anderzijds met de leesbaarheid van een aantal illustraties. Door het plaatsen op het internet is een aantal illustraties 'vervormd' ten opzichte van de illustraties zoals die zijn opgenomen in de papieren documenten. Desondanks is toch een goede indruk te krijgen van de voorgenomen plannen.
De Vuchtstraat maakt geen onderdeel uit van de planontwikkeling Drie Hoefijzers Noord. De inrichting van de straat zal niet wijzigen. Wel zal er een “ontsluiting” komen tussen de Vuchtstraat en het plangebied Drie Hoefijzers Noord welke in het normale gebruik bedoeld is voor fietsers en voetgangers. Incidenteel is deze bedoeld voor de vuilniswagen (utiliteitsdienst) en calamiteitendiensten zodat deze niet achteruit hoeven te rijden in de Vuchtstraat. Tevens is de Vuchtstraat ontzien bij de bepaling van de routes voor het bouwverkeer.
Met de inspreker is ondertussen een gesprek gevoerd om zijn vragen te beantwoorden. Tijdens dit gesprek geeft hij aan weinig vertrouwen te hebben in de mogelijkheden de Vuchtstraat af te sluiten voor het autoverkeer van en naar Drie Hoefijzers Noord. Dit betekent dat de straat zijn inziens veel meer verkeer te verwerken krijgt dan gedacht. Dit punt zal bij de verdere inrichting van de buitenruimte worden meegenomen. In het bestemmingsplan is geen hoofdontsluiting voor gemotoriseerd verkeer van en naar de Drie Hoefijzers Noord door de Vughtstraat voorzien. Er ligt immers geen aanduiding 'ontsluiting' op de verbinding tussen de Drie Hoefijzers Noord en de Vughtstraat. Wel is in de regels bepaald dat er door de beoogde groenstrook een route voor langzaam verkeer en utiliteitsdiensten en hulpdiensten is toegestaan (artikel 4.1.1 sub h).
Verder wijst hij op de inconsistentie in het gebruik van het binnenterrein bij zijn woning. Dit binnenterrein wordt in het stedenbouwkundig plan weliswaar groen in getekend, maar wordt tegelijkertijd gebruikt voor 10 parkeerplaatsen.
Hij geeft aan dat achter de panden Vuchtstraat 66-68-70 een achterpad aanwezig is dat bij de bewoners in eigendom is. Door de tijd en het gebruik ontstane eigendomssituaties en het bedoelde achterpad zullen gerespecteerd worden en zal de situatie ter plaatse zo blijven zoals hij is.
Tenslotte wijst hij op de aanwezigheid van een gasleiding in het terrein. Deze gasleiding is echter volgens opgaaf van de leidingbeheerder buiten gebruik gesteld en heeft daarmee geen invloed meer op het plangebied.

Conclusie
De inspraakreactie leidt niet tot wijzigingen in het bestemmingsplan.

8.2 Overleg

Het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.1.1) geeft aan dat burgemeester en wethouders bij de voorbereiding van een bestemmingsplan overleg voeren met de besturen van betrokken gemeenten en waterschappen en met die diensten van provincie en Rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn. De instanties die in kennis gesteld moeten worden van dit bestemmingsplan zijn:

Provincie Noord-Brabant
Waterschap Brabantse Delta
KPN, Operations vaste net
Brandweer Midden- en West-Brabant, Pro-actie en Preventie
Brandweer Midden- en West-Brabant, sector Risicobeheersing
Enexis, bedrijfsvoering netbeheer
Prorail, regio Zuid
nv Nederlandse Gasunie
Ziggo
Brabant Water
NS Stations
Brabantse Milieufederatie
Enexis, regio Brabant West
Tennet
Kamer van Koophandel West-Brabant
Ministerie van Defensie, Dienst Vastgoed Defensie

Van de volgende instanties is een vooroverlegreactie ontvangen.

Provincie Noord-Brabant;
Waterschap Brabantse Delta;
Tennet;
Brabant Water.

Een samenvatting van de reacties van deze instanties en de wijze waarop deze reacties in dit plan zijn verwerkt, is hieronder opgenomen.

Vooroverlegreactie Provincie Noord-Brabant

De Provincie heeft zich beperkt tot de vraag hoe het plan Drie Hoefijzers Noord zich verhoudt tot relevante provinciale belangen. Het concept-bestemmingsplan geeft geen aanleiding tot het maken van opmerkingen.

Conclusie

De reactie leidt niet tot wijzigingen in het bestemmingsplan.

Vooroverlegreactie Waterschap Brabantse Delta

Het Waterschap Brabantse Delta geeft aan dat uit eerste onderzoek blijkt dat het gebied geschikt is om hemelwater te infiltreren en te bergen. De gemiddeld hoogste grondwaterstand bevindt zich namelijk circa 1,60 meter beneden maaiveld en de infiltratiecapaciteit is (ruim) voldoende. Verder is er ruim 9.000 m2 groen voorzien waardoor er voldoende ruimte aanwezig is om retentie te realiseren. Het waterschap verzoekt om zo spoedig mogelijk met haar in gesprek te gaan om na te gaan hoe zoveel mogelijk retentie binnen het plangebied gerealiseerd kan worden, zodat dit van de opgave af kan die er momenteel nog ligt voor de hele ontwikkeling rondom de spoorzone.
Verder wordt verzocht aandacht te schenken aan het gebruik van milieuvriendelijke bouwmaterialen en het achterwege laten van uitlogende bouwmaterialen.
De mogelijkheid tot het aanleggen van retentie is voldoende planologisch geborgd. Op de verbeelding heeft het waterschap geen opmerkingen.
Het waterschap geeft een positief wateradvies onder voorbehoud, dit betreft het onderzoeken naar zoveel mogelijk retentie binnen het plangebied en zo spoedig mogelijk met hen in overleg treden.

Beantwoording:

In paragraaf 5.7 van de plantoelichting is aangegeven hoe met het hemelwater wordt omgegaan. In het bestemmingsplan wordt geen verplichting gesteld aan het realiseren van infiltratiecapaciteit. De verwerking van hemelwater is voldoende geborgd, zij het niet middels infiltratie. Hoewel vanuit het duurzaam waterbeheer wenselijk, is de mogelijkheid om daadwerkelijk oppervlakkige infiltratievoorzieningen te realiseren, namelijk zeer beperkt. Het plangebied heeft het karakter van een hoogstedelijk woongebied, waarbinnen op een relatief beperkte openbare ruimte diverse functie hun plek moeten krijgen, ontsluitingswegen, voetpaden, parkeerplaatsen. Daarbij wordt deels binnen de bestemming Groen een verdiepte parkeergarage gebouwd, waardoor op die locatie infiltratie ook onmogelijk is. Er blijven slechts reststroken over die onverhard blijven. Waarschijnlijk zullen deze onvoldoende van grootte zijn om robuuste en duurzame infiltratievoorzieningen te realiseren.
De duurzaamheidsparagraaf wordt aangevuld met betrekking tot milieuvriendelijke bouwmaterialen en het achterwege laten van uitlogende materialen.
De opmerking wordt voor kennisgeving aangenomen.
Mocht tijdens de verdere uitwerking van het ontwerp voor de openbare ruimte blijken dat er voldoende ruimte is voor infiltratie, dan zal er dankbaar van de uitnodiging gebruik worden gemaakt om in overleg met het waterschap de mogelijkheden te onderzoeken. De opmerking dat er sprake zou zijn van een positief advies onder voorbehoud is echter niet terecht. Aangezien de wijze waarop met hemelwater wordt omgegaan, aansluit bij de waterhuishouding van het programma Via Breda, voldoet de ontwikkeling aan de opgelegde kaders. Het stellen van een voorbehoud wegens ontbreken oppervlakkige infiltratievoorzieningen is dan ook niet mogelijk.

Conclusie
De reactie leidt niet tot wijzigingen in het bestemmingsplan.

Vooroverlegreactie Tennet

Door Tennet wordt aangegeven dat zij ondergrondse, noch bovengrondse hoogspanningskabels in het plangebied heeft.

Beantwoording:

De opmerking wordt voor kennisgeving aangenomen

Conclusie
De inspraakreactie leidt niet tot wijzigingen in het bestemmingsplan.

Vooroverlegreactie Brabant Water

Door het oostelijk deel van het plangebied voert momenteel nog een hoofdleiding. Deze hoofdleiding wordt op korte termijn verlegd naar de rand van het plangebied en behoeft daarmee geen nadere bescherming.

Beantwoording:

Omdat de te verleggen leiding binnen het plangebied ligt, komt de bijbehorende beschermingszone eveneens binnen het plangebied te liggen. Deze zone is als dubbelbestemming 'Leiding – Water' bestemd.

Conclusie
De reactie leidt het opnemen van de beschermingszone van de te verleggen leiding.