Planteksten

HOOFDSTUK 1 Inleiding

1.1 Aanleiding en doel

Voorliggend bestemmingsplan heeft betrekking op de ontwikkeling van woningbouw in een dorpslandelijk woonmilieu in het zuidoosten van de kern Bavel, tussen de Brigidastraat, Roosbergseweg en Gilzeweg en de ontwikkeling van een overgangszone met gemengde functies en een landelijk woonmilieu aan de oostzijde van de Gilzeweg.

In de afgelopen jaren zijn er verschillende plannen in procedure gebracht voor de ontwikkeling van het gebied ten oosten van de rijksweg A27. Door de veranderende economische situatie heeft een heroverweging van de stedelijke planning en programmering plaatsgevonden, waardoor de noodzaak is ontstaan voor een heroriëntatie op de ontwikkeling van het gebied. In maart 2012 heeft het college van B en W daarom de Nota van uitgangspunten Breda-Oost vastgesteld. De nota van uitgangspunten gaat uit van een sterke vermindering en actualisatie van het programma zoals dit was vastgelegd in het Structuurplan Breda-Oost (december 2005). De uitgangspunten schetsen een toekomstvisie voor het plangebied en bestaan uit de thema's: cultuurhistorie, wonen, werken, maatschappelijke voorzieningen, verkeer, openbare ruimte, milieu, water, groen en natuur en landschap en buitengebied. De nota van uitgangspunten is richtinggevend voor de gemeente bij het opstellen van de bestemmingsplannen voor het onderliggende gebied.

De nota van uitgangspunten gaat uit van een afronding van het dorp Bavel met een kleinschalige uitbreiding van het woongebied aan de zuidzijde van het dorp, waarbij het accent ligt op de realisatie van een dorps en landelijk woonmilieu. Langs de rijksweg A58 is op de lange termijn de ontwikkeling van een bedrijventerrein voorzien. Als overgang tussen het woongebied Bavel en een mogelijk bedrijventerrein en het landschap, worden de historische linten Roosbergseweg en Gilzeweg ontwikkeld tot een gemengde zone, met zowel woon- als werkfuncties en zoveel mogelijk behoud van de karakteristiek van historische bebouwingslinten.

Het doel is het verkrijgen van een bestemmingsplan, welke een grondslag biedt voor de gewenste ontwikkelingen. Voorliggend bestemmingsplan voorziet in de mogelijkheid voor de bouw van maximaal 70 nieuwe woningen in combinatie met gemengde functies. De ruimte wordt geboden voor collectief en particulier opdrachtgeverschap, vanwege de bijdrage aan de woningbouwbehoefte in Bavel en het vraaggericht ontwikkelen in een (dorps)landelijk woonmilieu.

1.2 Planhistorie

Hieronder is een overzicht opgenomen van de planhistorie voor het gebied Breda-Oost:

1. In december 2005 heeft de gemeenteraad het structuurplan Breda-Oost 'Bavel, Beek en Berg' vastgesteld. Het structuurplan geeft richting aan de transformatie van het gebied Breda-Oost. Een groenblauw raamwerk, gekoppeld aan de aanwezige beekdalen, bepaalt de maximale verstedelijkingsruimte voor wonen en werken tot 2020. In het structuurplan is onder andere ruimte voor maximaal 90 hectare bedrijventerrein en de ontwikkeling van een woongebied met maximaal 1000 woningen rondom de kern Bavel.

2. In mei 2006 is voor het gebied Breda-Oost een m.e.r.-procedure gevolgd: Milieueffectrapport Breda-Oost, bedrijventerrein en woningbouw.

3. Op basis van de structuurvisie Breda-Oost is eind 2006 een vrijstelling voor de bouw van 61 woningen tussen de Roosbergseweg en Daalakker verleend.

4. Het structuurplan Lijndonk-Tervoort (juni 2007) biedt, aansluitend op het structuurplan Breda-Oost, ruimte voor de ontwikkeling van maximaal 3000 woningen in groen stedelijke en dorpse woonmilieus tussen de beekdalen van de Gilzewouwerbeek en Molenleij.

5. In mei 2009 is een voorontwerpbestemmingsplan voor het gebied Bavel-Zuid in procedure gebracht met daarin onder andere de mogelijkheid voor de bouw van maximaal 800 woningen, 5 hectare woon werk functies en 53 hectare bedrijventerrein. Vanwege de herziening van het gehele woningbouwprogramma van Breda is de planvorming eind 2009 stilgelegd.

6. Op 16 december 2010 is de notitie Stedelijke programmering 2020 'Koers gezet' vastgesteld door de gemeenteraad. Als gevolg van demografische ontwikkelingen, de economische crisis, stagnatie van grote gebiedsontwikkelingen en beperkte financieringsmogelijkheden zijn daarin de uitgangspunten van de structuurvisie Breda 2020 'Stad in evenwicht' herijkt. Deze koerswijziging heeft ook gevolgen gehad voor de ontwikkelingen in Breda-Oost. In Koers Gezet 2020 is voor de locatie Bavel-Zuid opgenomen dat de voorkeur uitgaat naar de ontwikkeling van een bedrijventerrein en een beperkte toevoeging van woningen. De locatie Lijndonk-Tervoort wordt niet ontwikkeld.

7. Op 27 maart 2012 is door het College van B en W de Nota van uitgangspunten Breda-Oost vastgesteld. Het opstellen van de nota was nodig vanwege de sterke vermindering van het programma ten opzichte van het Structuurplan Breda-Oost. De opgave in de nota van uitgangspunten is terug gebracht naar maximaal 140 woningen en maximaal 35 hectare bedrijventerrein (inclusief woonwerklocaties).

8. In 2012 zijn twee bestemmingsplannen vastgesteld in het gebied Breda-Oost. Het bestemmingsplan Gilzewouwerbeek 1e fase voorziet in 17 hectare natuurontwikkeling, mede als compensatie voor de toekomstige ontwikkelingen in Bavel-Zuid. Het bestemmingsplan Roosbergseweg Noord maakt een begin met de afronding van het woongebied van het dorp Bavel: hier kunnen 44 woningen worden toegevoegd tussen de Roosbergseweg en Daalakker.

9. Op 26 september 2013 is de Structuurvisie Breda 2030 vastgesteld. Bij vaststelling hiervan zijn de oude structuurplannen Breda-Oost en Lijndonk-Tervoort en ook de notitie Koers Gezet ingetrokken. De Nota van Uitgangspunten Breda-Oost blijft van kracht. In de structuurvisie wordt de locatie Eikberg aangemerkt voor het vraaggericht ontwikkelen van woningbouw en Bavel-Zuid wordt aangemerkt als strategische reservelocatie voor de ontwikkeling van bedrijventerreinen.

Figuur 1: Proces schema (Nota van uitgangspunten Breda-Oost, 2012)

1.3 Ligging en plangrenzen

Het plangebied ligt ten zuidoosten van de kom Bavel. Het wordt globaal begrensd door de Brigidastraat aan de westzijde, de achtertuinen van de woningen aan de Kalverwei en de Eikbergseweg aan de noordzijde, de percelen gelegen aan de Gilzeweg aan de oostzijde en de Roosbergseweg en Gilzeweg aan de zuidzijde.

Figuur 2: Ligging plangebied

Figuur 3: Plangrens

1.4 Vigerende bestemmingsplan

Het bestemmingsplan ‘Bavel Zuid, Eikberg' vervangt een deel van het bestemmingsplan 'Buitengebied Nieuw-Ginneken'. Dit plan is vastgesteld door de raad van de voormalige gemeente Nieuw-Ginneken op 23 december 1996 en is goedgekeurd door Gedeputeerde Staten op 3 juli 1997 en onherroepelijk geworden bij uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State van 12 juli 1999.

1.5 Bij het plan behorende stukken

Dit bestemmingsplan bestaat uit drie delen: een verbeelding waarop onder meer de bestemmingen in het plangebied zijn aangegeven, regels waarin de bouw- en gebruiksmogelijkheden voor de op de verbeelding vermelde bestemmingen zijn opgenomen en een toelichting waarin de achtergronden van het bestemmingsplan zijn beschreven. De verbeelding vormt samen met de regels het bindende deel van het bestemmingsplan. In de toelichting worden onder andere de keuzes die in het bestemmingsplan worden gemaakt nader gemotiveerd en verantwoord. Hierin staat ook beschreven hoe het plan past binnen het vigerende beleid en met welke milieu- en planologische aspecten rekening is gehouden. In hoofdstuk 5 van de toelichting is de informele m.e. r.-beoordeling opgenomen.

1.6 Leeswijzer

Het eerste deel van het bestemmingsplan “Bavel Zuid, Eikberg” is de toelichting. Andere onderdelen van dit bestemmingsplan zijn de planregels en de verbeelding. De toelichting is opgebouwd uit de volgende hoofdstukken:

• In hoofdstuk 2 ‘Gebiedsanalyse’ is allereerst een ruimtelijke en functionele analyse van het plangebied opgenomen;

• In hoofdstuk 3 ‘Beleid’ wordt het relevante ruimtelijke beleid van het Rijk, de provincie en de gemeente beschreven;

• In hoofdstuk 4 komen de doelstellingen van het bestemmingsplan aan bod;

• In hoofdstuk 5 ‘Milieu en landschap’ komen de sectorale milieu aspecten zoals, water, geluid, bodemkwaliteit, externe veiligheid, ecologie, enzovoorts aan bod. Dit hoofdstuk bevat tevens de informele mer-beoordeling;

• In hoofdstuk 6 is de juridische planbeschrijving opgenomen. In dit hoofdstuk wordt de wijze van bestemmen uiteengezet en is een toelichting gegeven op de regels van het bestemmingsplan;

• In hoofdstuk 7 wordt de financiële uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan beschreven;

• In hoofdstuk 8 ‘Communicatie’ zijn de uitkomsten van het vooroverleg zoals bedoeld in artikel 3.1.1. van het Besluit ruimtelijke ordening opgenomen.

De regels behorende bij dit bestemmingsplan staan in het tweede deel. De regels bestaan uit vier hoofdstukken, waarin de inleidende regels in hoofdstuk 1 zijn opgenomen, de bestemmingsregels in hoofdstuk 2, de algemene regels in hoofdstuk 3 en de overgangs- en slotregels in hoofdstuk 4.

HOOFDSTUK 2 Gebiedsanalyse

2.1 Inleiding

In dit hoofdstuk zijn achtereenvolgens de ruimtelijke structuur en de functionele structuur van het plangebied uiteengezet. De ruimtelijke structuur is beschreven en in beeld gebracht aan de hand van de bebouwingsstructuur, archeologie en cultuurhistorie, groen en verkeer. In de beschrijving van de functionele structuur wordt ingegaan op de diverse in het plangebied voorkomende functies.

2.2 Positionering plangebied

De kern Bavel is één van de vier dorpen welke, sinds de gemeentelijke herindeling in 1997, deel uitmaken van de gemeente Breda. Het plangebied ligt aan de zuidrand van de bebouwde kom van het dorp Bavel en maakt deel uit van het agrarische buitengebied van Bavel.

2.3 Ruimtelijke structuur

2.3.1 Bebouwingsstructuur

In en rond Bavel ligt een aantal historische bebouwingslinten. De Kerkstraat en Brigidastraat zijn dorpse bebouwingslinten, de Roosbergseweg, Gilzeweg en Eikbergseweg zijn agrarische bebouwingslinten. De dorpse bebouwingslinten worden gekarakteriseerd door een verscheidenheid in bebouwing, terwijl de agrarische linten worden getypeerd door een afwisseling van vrijstaande bebouwing en open ruimte, met doorzichten naar het achtergelegen gebied.

Aan de Roosbergseweg en Gilzeweg staan diverse vrijstaande woningen op afstand van elkaar, waaronder (voormalige) bedrijven en boerderijen. De wegen worden begeleid door laanbeplanting. Langs de Brigidastraat staan vrijstaande woningen op diepe kavels. In het noorden van het plangebied vormen de ruime achtertuinen van de vrijstaande woningen aan de Kalverwei de plangrens.

2.3.2 Archeologie en cultureel erfgoed

In de nota Erfgoed in context ErfgoedVisie Breda 2008-2015 is vastgesteld dat het Bredase erfgoed de basis vormt van de Bredase identiteit en tevens de basis vormt van ruimtelijke ontwikkelingen in Breda. Om het erfgoed in brede zin op herkenbare wijze te kunnen inpassen in nieuwe ruimtelijke ontwikkelingsprocessen is een goede inventarisatie noodzakelijk. In deze toelichting op het bestemmingsplan wordt het aanwezige cultureel erfgoed (te verdelen in archeologie, historische geografie en gebouwd erfgoed) globaal in beeld gebracht en wordt aangegeven hoe deze waarden beschermd worden.

Archeologie wordt in het bestemmingsplan vertaald middels de Waarde Archeologie, historische geografie en gebouwd erfgoed worden vertaald middels de Waarde Cultuurhistorie.

Archeologie

Het centrum van het plangebied is gelegen op de lage dekzandrug Bavel en de oostkant op de hoge

dekzandrug Eikberg. Omdat dekzandruggen, vanwege de hogere ligging in het landschap, de hoogste

kans hebben op het aantreffen van bewoningssporen heeft het plangebied voornamelijk een hoge

archeologische verwachting en deels ook een middelhoge archeologische verwachting op de Beleidsadvieskaart Breda’s Erfgoed, deel 1 Archeologie gekregen. Vanwege eerdere geplande ontwikkelingen zijn er in het plangebied al archeologische onderzoeken uitgevoerd. Daarbij zijn verschillende archeologische sporen uit de nieuwe tijd aangetroffen. In selectiebesluit 2015-03 is vastgelegd dat daarmee die delen van het plangebied voldoende zijn onderzocht en dat de archeologische verwachting en dus de dubbelbestemming ‘waarde archeologie’ voor die delen van het plangebied niet meer van toepassing is.

Om de overgebleven archeologische waarden in het gebied te beschermen conform het vastgestelde gemeentelijk beleid, de Monumentenwet 1988, waarin besloten ligt de Wet op de Archeologische Monumentenzorg 2007, is de dubbelbestemming ‘Waarde - Archeologie’ opgenomen voor de gebieden die conform de Beleidsadvieskaart Breda’s Erfgoed, deel 1 Archeologie zijn gekenmerkt als gebieden met een archeologische verwachting anders dan laag. Hetzelfde geldt voor de gebieden met archeologische waarden en gemeentelijke archeologische monumenten. Ter plaatse van gronden met een dubbelbestemming dient voorafgaand aan ontwikkelingen archeologisch onderzoek te worden uitgevoerd. Het resultaat van het archeologisch onderzoek wordt door bevoegd gezag, in deze de gemeente Breda, middels een selectiebesluit vastgelegd.

Figuur 4: Uitsnede uit de beleidsadvieskaart Breda’s Erfgoed deel 1 Archeologie (Bron: Gemeente Breda)

Archeologisch waardevolle gebieden

• Archeologische monumenten

Hiervoor gelden de bepalingen in de Monumentenwet 988 (voor rijksmonumenten) of de Monumentenverordering van de Gemeente Breda (1994; voor gemeentelijke monumenten).

• Gebieden met behoudenswaardige archeologische waarden

Bodemingrepen zijn in principe niet toegestaan; indien een ingreep dieper gaat dan 0,30 meter onder maaiveld is een aanlegvergunning verplicht. Het college van B en W stelt de bepalingen in de aanlegvergunning vast. Het principe 'de verstoorder betaalt' is van toepassing.

Archeologische onderzoeksgebieden

• Terreinen met een hoge archeologische verwachting

Bodemingrepen zijn in principe niet toegestaan; indien een ingreep dieper gaat dan 0,30 meter onder maaiveld en een planoppervlak behelst van 100 m2 of meer is een aanlegvergunning verplicht. Het college van B en W stelt de bepalingen in de aanlegvergunning vast. Het principe 'de verstoorder betaalt' is van toepassing.

• Terreinen met een middelhoge archeologische verwachting

Bodemingrepen die dieper gaan dan 0,30 meter onder maaiveld en een planoppervlak behelzen van 100 m2 of meer zijn in principe niet toegestaan, tenzij door het bevoegd gezag van de gemeente Breda een gunstig selectiebesluit is afgegeven. In alle overige gevallen is een aanlegvergunning verplicht. Het college van B en W stelt de bepalingen in de aanlegvergunning vast. Het principe 'de verstoorder betaalt' is van toepassing.

• Terreinen met een lage archeologische verwachting

Bodemingrepen zijn in principe toegestaan. Archeologisch vooronderzoek is uitsluitend noodzakelijk bij MER-plichtige projecten en grootschalige inrichtingsplannen die een oppervlak van 5 ha of meer omvatten.

• Verstoorde terreinen

Ontgronde, verstoorde en archeologisch onderzochte terreinen.

Hier gelden geen archeologische beperkingen.

In het plangebied bevinden zich geen gronden welke aangemerkt zijn als archeologisch waardevolle gebieden. Voor het gehele plangebied geldt wel een hoge archeologische verwachting.

Archeologisch onderzoek

Een deel van het plangebied in inmiddels onderzocht op archeologische waarden. Tijdens het archeologisch onderzoek zijn een groot aantal bewoningsporen en daarmee geassocieerde vondsten aangetroffen die gerelateerd kunnen worden aan het gehucht Eikberg. De meeste sporen en vondsten kunnen worden gedateerd vanaf de late 15de eeuw tot in de 16de eeuw.

Omdat de archeologische opgraving is uitgevoerd zijn de onderzochte gebieden middels selectiebesluit 2015-25 vrijgegeven voor wat betreft archeologie.

Figuur 5: kaart behorende bij selectiebesluit (Bron: Gemeente Breda)

Historische geografie

Het plangebied is gelegen op (de top en flank van) een in de ijstijd ontstane hoge dekzandrug, hetgeen je terug ziet in de naam Eikberg. De naam is waarschijnlijk een eenvoudige samenstelling tussen eik (= eikenboom) en berg (= een geringe hoogte in het terrein). In de middeleeuwen werden de hoogste gronden als bouwland in gebruik genomen en ging het plangebied deel uitmaken van een groot akkercomplex, de Bavelse akker. Op deze akker bevonden zich de gehuchten Eikberg, Roosberg, Bolberg en Bavel. Het gehucht Eikberg is ontstaan op de kruising van de Gilzeweg (weg van Breda naar Gilze) met verschillende akkerwegen die vanuit Eikberg naar Roosberg, Bolberg, Bavel en Chaam liepen.

Op de akker van Eikberg lagen zes boerderijen die ‘seynden’ betaalden aan Ten Houte, een in de 14e en 15e eeuw machtige leenfamilie uit het Hout in Princenhage die een omgrachte burcht bij de huidige Prinsenhoef bezat. Andere boerderijen op de Bavelse akker betaalden cijns aan Ter Brake in Alphen. Deze bijzondere cijnsen wijzen op erg vroeg ontgonnen gronden.

Zestiende eeuwse bronnen spreken van de Hoge en de Lage Eikberg, waarschijnlijk betrof dit de boerderijengroep op de top van de dekzandrug (Hoge Eikberg) ter hoogte van de kruising Gilzeweg-Brigidastraat en de boerderijengroep op de flank van de dekzandrug (Lage Eikberg) ter hoogte van de kruising Eikbergseweg-Kalverwei (het vroegere Bokkestraatje tussen Roosberg en Bolberg).

Vanaf 1518 worden er regelmatig brouwerijen vermeld die zich tussen de boerderijen en inmiddels ook herbergen van Eikberg bevonden.

Gebouwd erfgoed

In het plangebied bevindt zich geen gebouwd erfgoed.

2.3.3 Groen

Het plangebied wordt gekenmerkt door een afwisseling van open en gesloten gebieden. De percelen aan de Kalverwei en de bestaande woningen langs de Brigidastraat en Roosbergseweg beschikken over diepe achtertuinen wat zorgt voor een groene uitstraling. Ook de vrijstaande woon- en werkbebouwing langs de Gilzeweg staat op grote percelen. Het plangebied bestaat verder uit grotendeels open weidegebied, zonder opgaand groen. Wel zijn enkele houtwallen aanwezig in het gebied. De Roosbergseweg en Gilzeweg worden begeleid door laanbeplanting.

2.3.4 Verkeer

Het gebied ten zuiden van Bavel ligt globaal in de invloedsfeer van de rijkswegen A58 aan de zuidkant en A27 aan de westkant. De hoofdontsluiting voor Bavel loopt via de afrit ‘Bavel’ op de A58 over de Gilzeweg, overgaand in de Lange Bunder richting Breda of in de Roosbergseweg richting Ulvenhout. De Roosbergseweg/ Gilzeweg is een wijkontsluitingsweg, welke de verbinding vormt tussen Ulvenhout en Gilze. Er geldt in de huidige situatie een maximum snelheid van 60 km/uur. Het verlengde van de Gilzeweg, de Lange Bunder, heeft een maximum snelheid van 50 km/uur. De overige gebieden in de kom van Bavel zijn 30 km/uur gebieden, de zogenaamde verblijfsgebieden (erftoegangswegen), waaronder de Brigidastraat. Onderdeel van de ontwikkeling van het bestemmingsplan Roosbergseweg Noord is de verplaatsing van de bebouwde kom grens en de herinrichting van de Roosbergseweg naar een 50 km/uur weg. De kruising Roosbergseweg Gilzeweg zal daarbij zo worden vormgegeven dat de Gilzeweg de doorgaande route wordt en de Roosbergseweg een afslaande beweging

2.3.5 Kabels en leidingen

In het oostelijk deel van het plangebied bevindt zich een hoge druk aardgasleiding.

2.3.6 Water

In het plangebied ligt een beperkt aantal sloten. Deze sloten staan in droge perioden droog. In deze greppels/zaksloten wordt het regenwater opgevangen om vervolgens naar het grondwater te infiltreren. Aan de oostgrens van het plangebied ligt een waterloop die in het beheer is van het waterschap. Het overtollige regenwater dat niet infiltreert, stroomt via deze sloot naar de Gilzewouwerbeek.

2.4 Functionele structuur

2.4.1 Wonen

In het plangebied staan een aantal vrijstaande woningen op grote kavels langs de historische linten Brigidastraat, Roosbergseweg, Gilzeweg en Eikbergseweg. Het betreft, naast burgerwoningen, onder andere voormalige agrarische woningen en bedrijfswoningen. Het bestemmingsplan biedt de planologische ruimte om maximaal 70 woningen toe te voegen, in een dorpslandelijk en landelijk woonmilieu en in deels combinatie met een werkfunctie.

2.4.2 (Agrarische) Bedrijven

In het plangebied zijn geen agrarische bedrijven meer actief, wel telt het gebied enkele voormalig agrarische woningen. Een gedeelte van het plangebied is nog wel in gebruik als agrarisch weidegebied. Aan de Gilzeweg bevinden zich twee transportbedrijven. Op een perceel aan de Brigidastraat is een imker actief.

HOOFDSTUK 3 Beleid

3.1 Inleiding

De beleidscontext voor het plangebied wordt gevormd door (Europese,) landelijke, provinciale, en gemeentelijke beleidsrapportages. In dit hoofdstuk is het relevante (Europees-,) rijks-, provinciaal en gemeentelijk beleid samengevat. Het samengevatte beleidskader is niet uitputtend. In de toelichting wordt op een aantal plaatsen verwezen naar beleid of beleidsnotities die niet in deze paragraaf worden behandeld.

3.2 Rijksbeleid

3.2.1 Nota Ruimte

Op 17 januari 2006 heeft de Eerste Kamer de Nota Ruimte goedgekeurd. Op grond van het overgangsrecht heeft de Nota Ruimte een status als structuurvisie zoals bedoeld in de Wet ruimtelijke ordening. In de Nota Ruimte zijn de uitgangspunten voor de ruimtelijke ontwikkeling van Nederland tot 2020 vastgelegd, met een doorkijk naar 2030. In de nota worden de hoofdlijnen van beleid aangegeven, waarbij de ruimtelijke hoofdstructuur van Nederland een belangrijke rol speelt. De nota heeft vier algemene doelen: versterking van de economie, krachtige steden en een vitaal platteland, waarborging van waardevolle groengebieden en veiligheid.

In de Realisatieparagraaf Nationaal Ruimtelijk Beleid heeft het kabinet ruim 30 nationale ruimtelijke belangen benoemd en aangegeven op welke wijze deze nationale belangen zullen worden verwezenlijkt. Eén van de nationale ruimtelijke belangen is de ontwikkeling van stedelijke netwerken en stedelijke centra, versterking van de kracht en diversiteit van de economische kerngebieden en verbetering van de bereikbaarheid. Brabantstad is daarbij aangewezen als nationaal stedelijk netwerk.

Voor verstedelijking en economische activiteiten gaat het rijk uit van de bundelingsstrategie. (Grootschalige) nieuwe ontwikkelingen zullen voornamelijk plaatsvinden in bestaande bebouwde gebieden. De rol van de stedelijke gebieden op het gebied van economie, cultuur en voorzieningen wordt hierdoor versterkt.

Voor steden en netwerken staan de volgende beleidsdoelen centraal:

• Ontwikkeling van nationale stedelijke netwerken en stedelijke centra;

• Versterking van de economische kerngebieden;

• Verbetering van de bereikbaarheid;

• Verbetering van de leefbaarheid en sociaaleconomische positie van steden;

• Bereikbare en toegankelijke recreatievoorzieningen in en rond de steden;

• Behoud en versterking van de variatie tussen stad en land;

• Afstemming van verstedelijking en economie met de waterhuishouding;

• Waarborging van milieukwaliteit en veiligheid.

Het gebied Eikberg maakt deel uit van het stedelijk gebied van Breda en daarmee van Brabantstad, het tweede nationale stedelijk netwerk. Het ontwikkelingsperspectief is er op gericht om de hoogwaardige economische veelzijdigheid en de verwevenheid van de steden met het groen te behouden en te versterken. Een van de uitgangspunten is dat toekomstige ontwikkelingen alleen plaats vinden op inbreidingslocaties in het stedelijk gebied. De woningbouwontwikkeling in het westelijk deel van het plangebied Eikberg vormt een inbreidingslocatie in het stedelijk gebied en past hierdoor in de uitgangspunten van de Nota Ruimte. De ontwikkelingen in het oostelijk deel van het plangebied vallen binnen het zoekgebied verstedelijking.

3.2.2 Besluit ruimtelijke ordening

In de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) wordt de ladder voor duurzame verstedelijking geïntroduceerd. Deze ladder is per 1 oktober 2012 als motiveringseis in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) opgenomen. De ladder voor duurzame verstedelijking is ingericht voor een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten waardoor de ruimte in stedelijke gebieden optimaal benut wordt. Overheden dienen op grond van het Bro nieuwe stedelijke ontwikkeling standaard te motiveren met behulp van drie opeenvolgende stappen. Deze stappen borgen dat tot een zorgvuldige ruimtelijke afweging en inpassing van die nieuwe ontwikkelingen wordt gekomen.

De ladder bestaat uit een drietal stappen:

1. 'Nut en noodzaak' van de ontwikkeling dienen te worden aangetoond. Hierbij wordt vooral het financiële en programmatische realiteitsgehalte van de ontwikkeling aan de orde gesteld.

2. Situering dient binnen het bestaande stedelijk gebied plaats te vinden. Hierbij wordt vooral gestreefd naar het benutten van braakliggende terreinen of leegstaande bebouwing, en het zo efficiënt mogelijk benutten van bestaande infrastructuur. Tevens wordt hiermee voorkomen dat nodeloos buitengebied wordt versteend.

3. Situering buiten de bestaande stad. Indien de vorige trede aangeeft dat een situering binnen de bestaande stad niet mogelijk is, dan kan onder strenge voorwaarden naar een locatie buiten het stedelijk gebied worden uitgeweken. Zo dient de nieuwe locatie gekoppeld te zijn aan knooppunten van infrastructuur en buiten de landschappelijk / ecologisch waardevolle gebieden te worden gesitueerd. Ook dient gezocht te worden naar synergie met andere ontwikkelingen.

Toetsing

1. In de structuurvisie Breda 2030, welke op 26 september 2013 is vastgesteld, is ten aanzien van wonen, nieuwbouw, opgenomen:

• Kleinschalig en verspreid over alle woonsferen en woonmilieus;

• Ruimte voor zelfbouw;

• Inzetten op functiemenging;

• Versterken karakter bestaande woonmilieus (gemêleerd);

• Monitoring ontwikkeling vraagzijde en effecten realisatieteam;

• Faseren en doseren grootschalige locaties;

• Verzamelopgave vitaliteit dorpen.

Ten aanzien van programma en financiën is het plan Bavel-Zuid, Eikberg getoetst aan het vigerende beleid zoals verwoord in de Structuurvisie Breda 2030. De stedelijke programmering maakt integraal onderdeel uit van de Structuurvisie Breda 2030. Het plan maakt nog geen onderdeel van uit van de harde plancapaciteit, maar is gelet op de stedelijke behoefte, beoogde kwaliteit en huidige marktomstandigheden van grote toegevoegde waarde voor de stad en het dorp Bavel specifiek. Het programma zoals voorzien in voorliggend bestemmingsplan is passend binnen de gemaakte regionale afspraken.

2. Binnen de contouren van het bestaand stedelijk gebied zijn geen mogelijkheden voor een landelijk woonmilieu. Door realisatie van het totale plan Eikberg is het wel mogelijk een koppeling te maken tussen een aantal doelen zoals gesteld in de stuctuurvisie.

3. Er ontstaat synergie door de koppeling van een kleinschalige afronding van de kom Bavel met een dorpslandelijk woonmilieu binnen het bestaand stedelijk concentratiegebied en een landelijk woonmilieu binnen het zoekgebied verstedelijking. Er ontstaat zo een uniek vestigingsmilieu, waarbij kleinschalige gemengde functies gekoppeld worden aan het historische lint en een landelijk woonmilieu met kleinschalige woonclusters, in de vorm van boerenerven, gelegen in een groene ruimte, als overgang naar het achterliggende landschap. Er ontstaat een verbinding van het dorp met het buitengebied, eventueel op termijn met een volgende fase van natuurontwikkeling rond de Gilzewouwerbeek. In de structuurvisie is een voorstel opgenomen voor een alternatief tracé voor de ecologische verbindingszone voor de boomkikker, waarbij de groene ruimtes tussen de woonclusters ook een ecologische functie kunnen krijgen.

3.3 Provinciaal beleid

3.3.1 Structuurvisie ruimtelijke ordening Noord-Brabant

Provinciale Staten van Noord-Brabant hebben op 1 oktober 2010 de Structuurvisie ruimtelijke ordening vastgesteld. Per 1 januari 2011 is deze in werking getreden. In deze structuurvisie is het beleid ten aanzien van de ruimtelijke ontwikkelingen in Brabant op hoofdlijnen uiteengezet.

Daarnaast ondersteunt de structuurvisie het beleid op andere provinciale beleidsterreinen, zoals het economisch-, mobiliteit-, sociaal-, cultureel-, milieu- en natuurbeleid. Belangrijk is dat Brabant zich verder ontwikkelt tot een aantrekkelijk woon-, werk- en leefgebied. Dit alles met respect voor de natuurlijke leefomgeving en de landschappelijke en cultuurhistorische rijkdom. Een contrastrijk Brabant wordt daarbij nagestreefd. Zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik zijn de twee belangrijkste beleidslijnen.

Binnen de stedelijke structuur worden twee ontwikkelingsperspectieven beschreven:

• In het stedelijk concentratiegebied, inclusief de bijbehorende zoekgebieden voor verstedelijking, wordt de bovenlokale verstedelijkingsbehoefte opgevangen. Enerzijds om de steden voldoende draagvlak te geven voor hun functie als economische en culturele motor, anderzijds om het dichtslibben van het landelijk gebied tegen te gaan;

• Het overig stedelijk gebied (landelijke regio’s), met de bijbehorende zoekgebieden voor verstedelijking, voorziet in de opvang van de lokale verstedelijkingsbehoefte. Grootschalige verstedelijking is ongewenst en voor woningbouw geldt het principe ‘bouwen voor migratiesaldo-nul’.

Bij de opvang van de verstedelijkingsbehoefte wordt het accent sterker verlegd van nieuwe uitleg naar het bestaand stedelijk gebied, door in te zetten op herstructurering en onderhoud. Beheer en (her)ontwikkeling van de bestaande voorraad vragen specifieke aandacht. Er wordt ingezet op zorgvuldig ruimtegebruik door de ruimte binnen het bestaand bebouwd gebied zo goed mogelijk te benutten. Hierbij dient rekening te worden gehouden met de gebiedskenmerken en kwaliteiten van de omgeving.

In onderstaande figuur is een uitsnede opgenomen uit de structurenkaart van de structuurvisie. Uit de kaart blijkt dat het westelijk deel van het plangebied deel uitmaakt van het stedelijk concentratiegebied. Het deel ten oosten van de Gilzeweg ligt in het zoekgebied verstedelijking.

Figuur 6: Uitsnede uit de structurenkaart van de Structuurvisie ruimtelijke ordening Noord-Brabant (Bron: Provincie Noord-Brabant, 2011)

Toetsing

Ten aanzien van wonen zijn er regionale woningbouwafspraken die aangeven welk contingent er in welke gemeente gerealiseerd kan worden. De gemeente Breda heeft binnen het beschikbare contingent (7350 woningen in de periode 2009 – 2020) ruimte gecreëerd om woningbouw in het gebied Eikberg mogelijk te maken.

3.3.2 Verordening ruimte 2014

In de Wet ruimtelijke ordening (Wro) is vastgelegd hoe de bevoegdheden op het gebied van ruimtelijke ordening zijn verdeeld tussen rijk, provincies en gemeenten. De provincie kan door middel van een planologische verordening regels formuleren met betrekking tot het provinciaal belang waarmee gemeenten bij het opstellen van ruimtelijke plannen rekening moeten houden. De provincie Noord-Brabant heeft hiertoe de Verordening ruimte 2014 opgesteld. De verordening ruimte is vastgesteld op 14 maart 2014 en in werking getreden op 18 maart 2014.

De verordening bevat o.a. regels voor:

• Zorgplicht ruimtelijke kwaliteit en kwaliteitsverbetering landschap;

• Regionaal perspectief voor wonen en werken;

• Ruimte-voor-ruimteregeling;

• Regels voor niet agrarische ontwikkelingen;

• Groenblauwe mantel en Ecologische hoofdstructuur;

• Bescherming tegen wateroverlast en overstromingen;

• Grond- en oppervlaktewatersysteem;

• Gemengd landelijk gebied.

De regels van de Verordening ruimte zijn er, in lijn met het beleid van de SVRO, op gericht om het leeuwendeel van de stedelijke ontwikkelingen plaats te laten vinden in de stedelijke regio’s en in het bestaand stedelijk gebied. De begrenzingen van de stedelijke en landelijke regio’s zijn vastgelegd in de kaarten behorende bij de Verordening ruimte 2014. In de Verordening ruimte 2014 zijn ook het bestaand stedelijk gebied, de zoekgebieden voor stedelijke ontwikkeling en de ecologische hoofdstructuur begrensd. In de Verordening ruimte 2014 zijn regels opgenomen waaraan ruimtelijke plannen dienen te voldoen. Nieuwe stedelijke ontwikkelingen dienen in principe plaats te vinden in bestaand stedelijk gebied of in een zoekgebied voor stedelijke ontwikkeling. Daarnaast wil de provincie de ruimtelijke kwaliteit van Brabant bevorderen. De provincie wil dat de initiatiefnemer zorgt voor een kwaliteitsverbetering van het landschap om daarmee het verlies aan omgevingskwaliteit te beperken.

Figuur 7: Uitsnede uit de kaart Stedelijke ontwikkeling uit de Verordening ruimte 2014 (Bron: Provincie Noord-Brabant, 2014)

Toetsing

Zoekgebied verstedelijking

Het westelijk deel van het plangebied Eikberg maakt volgens de kaarten bij de provinciale Verordening ruimte 2014 deel uit van het bestaand stedelijk gebied. Daarmee is dit deel van de ontwikkeling een inbreiding in het bestaand stedelijk gebied en voldoet aan de eisen van de provincie Noord-Brabant. De ontwikkelingen aan de oostzijde van de Gilzeweg bevinden zich in het zoekgebied voor stedelijke ontwikkeling. Hier kunnen nieuwe ontwikkelingen plaatsvinden mits deze afdoende zijn gemotiveerd en het landschap een impuls krijgt.

Het zoekgebied verstedelijking omvat een groot deel van het buitengebied Breda-Oost. In de Structuurvisie Breda-Oost (2005) en de Structuurvisie Lijndonk-Tervoort (2006) waren hier grootschalige stedelijke ontwikkelingen voorzien. Met Koers Gezet 2020, vastgesteld door de gemeenteraad op 16 december 2010, is het programma voor Breda-Oost naar beneden bijgesteld. In de Nota van uitgangspunten Breda-Oost (2012) en de Structuurvisie Breda 2030 (2013) wordt alleen nog uitgegaan van een beperkte uitbreiding van het woongebied Bavel op de locatie Eikberg en de realisatie van een bedrijventerrein in het gebied tussen het dorp Bavel en de A58 op de langere termijn.

In de nota van uitgangspunten zijn de historische linten de drager van de gebiedsontwikkeling. Langs de linten wordt een passende overgangszone gerealiseerd tussen het woongebied en het bedrijventerrein of het landelijk gebied. In de overgangszone is een mix van functies mogelijk. In het oostelijk deel van het plangebied Eikberg is de ontwikkeling van gemengde functies gekoppeld aan het historische lint Gilzeweg. Achter het lint wordt met extensieve woningbouw in een landelijk woonmilieu een overgang naar het agrarische landschap gecreëerd. De zones tussen de woningen worden groen ingericht met ruimte voor waterberging en recreatieve routes. Bij de stedenbouwkundige en landschappelijke inrichting van het plangebied wordt rekening gehouden met de aanwezige ruimtelijke kwaliteiten en structuren in het gebied zelf en in de naaste omgeving. In de verordening zijn voor het plangebied geen extra regels opgenomen met betrekking tot waterberging, cultuurhistorie, natuur en landschap en agrarische ontwikkeling.

Kwaliteitsverbetering landschap

In artikel 3.1 van de Verordening ruimte staat dat gemeenten, bij de voorbereiding en vaststelling van een bestemmingsplan dat voorziet in een ruimtelijke ontwikkeling buiten bestaand stedelijk gebied, zorg dragen voor het behoud en de bevordering van de ruimtelijke kwaliteit van het betrokken gebied en de naaste omgeving en zij daarbij het principe van zorgvuldig ruimtegebruik toepassen. In artikel 3.2 zijn regels opgenomen met betrekking tot kwaliteitsverbetering van het landschap. In het voorliggende bestemmingsplan wordt de ontwikkeling van woningen en gemengde functies mogelijk gemaakt in het zoekgebied voor stedelijke ontwikkeling. In de verplichte kwaliteitsverbetering van het landschap wordt voorzien door de realisatie van natuurontwikkeling in het beekdal van de Gilzewouwerbeek.

In de Structuurvisie Breda-Oost (2005) was de ontwikkeling van een groenblauwe raamwerk langs de Gilzewouwerbeek opgenomen als compensatie voor de verstedelijking rondom Bavel. Vooruitlopend op deze ontwikkelingen is al een begin gemaakt met de realisatie van natuurontwikkeling in het beekdal van de Gilzewouwerbeek: nabij Bolberg is circa 18 hectare natuur ontwikkeld. In de doelstellingen van het bestemmingsplan Gilzewouwerbeek, Fase 1 (mei 2012) is aangegeven dat deze natuurontwikkeling de compensatie (voorinvestering) in natuur en landschap betreft voor de toekomstige ontwikkelingen rond het dorp Bavel.

De natuurontwikkeling Gilzewouwerbeek Fase 1 is inmiddels afgerond en heeft 2,96 miljoen euro gekost. Na aftrek van de ontvangen subsidie is het gemeentelijk aandeel in de kosten 1,83 miljoen euro. In de Structuurvisie Breda-Oost is destijds rekening gehouden met een afdracht van 3 euro per m² voor natuurcompensatie. Concreet betreft de ontwikkeling Eikberg-Oost een oppervlak van circa 4,8 hectare bruto, dit betreft het woongebied en de gemengde functies, inclusief infrastructuur, waterberging en de groene landschappelijke inpassing. Dit betekent dat een bijdrage van 144.000 euro aan de natuurcompensatie toe te schrijven is aan de ontwikkeling van Eikberg-Oost. Dit komt overeen met de aanleg van ruim 1,4 hectare natuur.

Woningbouwprogramma

Het plan Bavel-Zuid, Eikberg is getoetst aan het vigerende beleid zoals verwoord in de Structuurvisie Breda 2030. De stedelijke programmering maakt integraal onderdeel uit van de Structuurvisie Breda 2030. In de Structuurvisie Breda 2030, vastgesteld op 26 september 2013, is de gewenste stedelijke ontwikkeling tot 2030 weergegeven en het afwegingskader voor de stedelijke woningbouwprogrammering opgenomen. De consequenties van de over- en misprogrammering voor Breda zijn groot. Meer dan ooit is het hebben van een realistisch programma voor de stad noodzakelijk; een gedoseerde ontwikkeling die aansluit bij de marktvraag.

Uitgangspunt voor wat betreft de stedelijke programmering is:

1. Een realistisch kwantitatief programma (voor de eerste vijf jaar in vastgestelde bestemmingsplannen, voor de volgende vijf jaar zijn voldoende locaties in beeld. Voor de tweede vijfjaars periode kan, zodra de ontwikkeling concreter wordt, het planproces opgestart worden.)

2. Het bereiken van een goede aansluiting van de nieuwbouw op de reeds bestaande plannen en projecten. Dit vraagt om bijstelling en herontwikkeling van reeds bestaande plannen.

De gemeente Breda voert regie op het stedelijk programma. Vervolgens wordt, samen met andere partijen als eigenaren, ontwikkelaars, corporaties en bewoners, richting gegeven aan de projecten waarop wordt ingezet. Dit zijn kernthema’s van het beleid op de stedelijke programmering zoals geformuleerd in de Structuurvisie Breda 2030. Middels voortgangsrapportages over de stedelijke programmering wordt de stad geïnformeerd over de stappen die in dit kader van het proces gezet worden. Daarbij is de gemeente Breda fors teruggegaan in het planaanbod. Ook voor het gebied rondom Bavel heeft dit grote gevolgen gehad, de ontwikkeling van Lijndonk-Tervoort is geschrapt en het totale plan Bavel-Zuid is fors kleiner geworden. Het deel Eikberg is één van de gebieden die doorgezet wordt in de komende periode.

Het blijft zaak om te prioriteren, te sturen en te faseren volgens een transparant meerjarenprogramma. Dit is van belang om de gemeentelijke financiën op orde te houden en te voorkomen dat projecten elkaar in gijzeling houden. In het tienjaars programma is het van belang om ook ruimte te laten voor flexibiliteit, spontaniteit en gelegenheid. Daarom wordt onderscheid gemaakt in verschillende perioden (5 jaar, 10 jaar en langer dan 10 jaar). Het kader komt voort vanuit de in regionaal verband gemaakte programma afspraken.

Voor de eerste vijfjaars periode is het programma volledig ingevuld en verankerd in vastgestelde bestemmingsplannen. Voor de tienjaars periode zijn voldoende projecten in beeld waar de raad zich aan heeft verbonden door de in de structuurvisie specifiek benoemde projecten. Eikberg is een van deze benoemde projecten (pagina 71, Structuurvisie Breda 2030).

Voor stedelijke programmering is het van belang te kijken naar de ombuigingen, zodat voor de komende vijfjaars periode (2014-2018) voldoende woningen worden gerealiseerd. Voor de tienjaars periode is het van belang om gedoseerd plannen in ontwikkelfase verder te brengen en ruimte open te houden. Voor de periode vanaf 2019 is de productie mede afhankelijk van de marktomstandigheden en de slagkracht om projecten te doseren en in kwalitatieve zin bij te stellen, zodat aangesloten wordt bij de marktvraag. Dit om ervoor te zorgen dat projecten in de realisatiefase terecht kunnen komen. Van belang blijft om de programmatische ruimte gedoseerd en weloverwogen toe te bedelen aan projecten. Op dit moment zijn er 1849 woningen in de zachte plancapaciteit opgenomen waarvoor de planvorming is gestart. Het plan Bavel-Zuid, Eikberg maakt hier onderdeel van uit.

De gemeente stuurt op een realistisch en uitvoerbaar programma dat goed aansluit bij de marktvraag. Gelet op het voorkomen van ongezonde concurrentie met de bestaande (plan) voorraad is het van groot belang plannen op het juiste moment in procedure te brengen. Bij Eikberg wordt deze strategie in de praktijk gebracht.

De regionale afspraken ten aanzien van de woningbouw zijn verankerd in de Verordening ruimte. De regionale afspraken per 1 juli 2014 bedragen 6535 woningen. De stand van de harde plancapaciteit op deze datum bedraagt 5022 woningen (Bron: Meerjaren Perspectief Grondbeleid en Programmering, oktober 2014). Het plan Eikberg maakt deel uit van de lopende projecten (1849 woningen). Na vaststelling van het bestemmingsplan door de gemeenteraad gaat Eikberg onderdeel uitmaken van de harde plancapaciteit.

Het project Bavel-Zuid, Eikberg is passend binnen het stedelijk programma. Het stedelijk programma is passend binnen de regionaal gemaakte afspraken.

3.4 Gemeentelijk beleid

3.4.1 Structuurvisie Breda 2030

De gemeenteraad heeft op 26 september 2013 de Structuurvisie Breda2030 vastgesteld. De visie schetst een evenwichtige, toekomstbestendige en initiatiefrijke ontwikkeling van Breda. De visie biedt duidelijkheid over hoe om te gaan met uitdagingen die op korte en lange termijn afkomen op de stad, haar dorpen en het buitengebied. Voor Bavel zijn daarbij de keuzes ten aanzien van wonen en werken van belang.

Wonen

Sinds de notitie Stedelijke programmering 2020 ‘Koers Gezet’ uit 2010 wordt gewerkt aan de stedelijke (her)programmering, een betere aansluiting van de nieuwbouw op de bestaande voorraad en de ontwikkelende woningvraag. De bestaande concentratie van nieuwbouwplannen in een zeer beperkt aantal woonmilieus en woonsferen (van zuidwest naar noordoost) moet beter worden verdeeld over de stad. Hierbij moet ook aandacht zijn voor woningbouwbehoefte van de wijken en dorpen (bijvoorbeeld de opgave voor starters en senioren in Prinsenbeek, Ulvenhout, Bavel, Effen en Teteringen). Fasering van de grootschalige locaties is afhankelijk van de daadwerkelijke actuele behoefte. Het versterken en behouden van de identiteit van de variëteit aan woonmilieus in Breda is van groot belang voor de stad en de regio. In elke buurt van Breda is een breed palet aan leefstijlen aanwezig en daarmee een grote diversiteit aan woon en leef voorkeuren.

De komende tijd is er sprake van een bevolkingstoename, vooral alleenstaanden en eenoudergezinnen. Op de woningmarkt vindt een verschuiving plaats van koop naar huur.

De bestaande woningvoorraad is van belang, verduurzaming is hier het sleutelwoord. De vergrijzing zal gaan zorgen voor minder doorstroming. Het is zaak om realistisch te programmeren en vooral te faseren. Aandacht voor jonge huishoudens, studenten en geschikt wonen voor iedereen blijft een uitgangspunt. Breda ondersteunt initiatieven en kiest voor een differentiatie in woonmilieus. De focus ligt op herprogrammering en het ombuigen van bestaande plannen.

Wanneer de bevolkingsontwikkeling, de woningmarkt en de ambities rond het wonen in Breda worden vertaald naar het woonbeleid, komen onder andere de volgende accenten naar voren:

• Het faciliteren van vernieuwende, onderscheidende en unieke woonlocaties;

• Kleinschalige nieuwbouwontwikkelingen, verspreid over alle woonsferen en woonmilieus;

• Ruimte voor zelfbouw, met name op kleinere kavels;

• Inzetten op functiemenging;

• Het versterken van het karakter van bestaande woonmilieus (gemêleerd);

• Het monitoren van de vraag en het bijstellen van woningbouwontwikkelingen;

• Het faseren en doseren grootschalige locaties;

• Aandacht voor de vitaliteit van de dorpen en wijken.

Voor de locatie Eikberg betekent dit dat er vraaggericht ontwikkeld gaat worden. Het voorgestelde dorpslandelijk en landelijk woonmilieu is kenmerkend voor de locatie en wordt elders in de stad niet of nauwelijks aangeboden. De ontwikkeling van het woongebied Eikberg is kleinschalig en gaat grotendeels uit van zelfbouw. Afhankelijk van de vraag zal de realisatie gefaseerd kunnen worden uitgevoerd. Langs de Gilzeweg is, passend tussen de huidige functies, ruimte voor gemengde functies met de mogelijkheid voor een bedrijfswoning.

Figuur 8: Meerjaren uitvoeringsperspectief (Structuurvisie Breda 2030)

Werken

In de structuurvisie is Bavel-Zuid aangemerkt als strategische reservelocatie voor de realisatie van bedrijventerreinen (maximaal 35 hectare netto) in de periode na 2023. Met de ontwikkeling van Bavel-Zuid kan pas worden gestart als er geen nieuwe bedrijvenlocaties meer beschikbaar zijn, er geen mogelijkheden meer zijn voor herstructurering en revitalisering van bestaande terreinen of de marktomstandigheden aanleiding geven tot heroverweging.

Groen en water

In de verordening ruimte van de provincie Noord-Brabant is een zoekgebied aangewezen voor de realisatie van een ecologische verbindingszone tussen de boomkikkerpopulaties op de Molenschotse Heide en in de Chaamse bossen. Deze verbindingszone loopt langs de oostelijke gemeentegrens van Breda. In de structuurvisie stelt de gemeente op basis van ecologische en landschappelijke argumenten een alternatief tracé voor. Dit tracé loopt langs de Molenleij en Gilzewouwerbeek. Vanaf de natuurontwikkeling bij Bolberg zou ook een verbinding gemaakt kunnen worden via de groenzones in het landelijk woonmilieu van Eikberg oost richting het viaduct Woestenbergseweg over de A58.

3.4.2 Nota van uitgangspunten Breda- Oost

Op 27 maart 2012 is door het College van B en W de Nota van uitgangspunten Breda-Oost vastgesteld. Op 8 mei is de nota besproken in de raadscommissie Ruimte. De Nota van Uitgangspunten Breda-Oost heeft betrekking op mogelijke toekomstige ontwikkelingen in het plangebied Breda-Oost met uitzondering van het gebied rond de Bavelse Berg.

De aanleiding voor het opstellen van de nota van uitgangspunten was de bijgestelde programmering zoals opgenomen in de notitie Koers Gezet. Het gevolg was een sterke vermindering van het programma ten opzichte van het Structuurplan Breda-Oost het Structuurplan Lijndonk-Tervoort. De oorspronkelijke opgave omvatte maximaal 4000 woningen en circa 90 hectare bedrijventerrein. Deze opgave is met de Nota van uitgangspunten Breda-Oost bepaald op maximaal 140 woningen en maximaal 35 hectare bedrijventerrein (inclusief woon-werk locaties). De verdeling van woningen is als volgt:

• 11 zorgwoningen in het centrum van Bavel;

• 44 woningen in het bestemmingsplangebied Roosbergseweg Noord;

• Maximaal 60 woningen in het woongebied Eikberg west, in een dorpslandelijk woonmilieu;

• Maximaal 25 woningen of (woon)werkkavels in de overgangszone, waar Eikberg oost deel van uit maakt.

Ter borging van de samenhang in de planvorming biedt de Nota van Uitgangspunten Breda-Oost één totaalbeeld van de verschillende ontwikkelingen en de effecten hiervan. Ook is duidelijk gemaakt welke ontwikkelingen niet door gaan.

Er is afstemming gezocht tussen de Nota van uitgangspunten Breda-Oost en het Integraal dorps ontwikkelingsplan (IDOP) Bavel. Het IDOP is een toekomstvisie van de inwoners van Bavel op het dorp Bavel, met een voornamelijk sociaal-maatschappelijke invalshoek. De ruimtelijke uitgangspunten, die hieruit voortvloeien, zijn opgenomen in de nota van uitgangspunten. De 46 uitgangspunten schetsen samen een toekomstvisie voor het plangebied en bestaan uit de thema's: cultuurhistorie, wonen, werken, maatschappelijke voorzieningen, verkeer, openbare ruimte, milieu, water, groen en natuur en landschap en buitengebied. De uitgangspunten, welke in de nota zijn geformuleerd, vormen de basis en krijgen een vertaling in de verschillende voor het gebied op te stellen bestemmingsplannen, waaronder voorliggend bestemmingsplan Eikberg.

Afronding woongebied

Het huidige dorp Bavel wordt ruimtelijk afgerond met een tweetal kleinschalige uitbreidingen van het woongebied. De woningen worden verdeeld over twee locaties: In het gebied gelegen tussen de Roosbergseweg en Daalakker is in het ontwerpbestemmingsplan Roosbergseweg Noord de bouw van 44 woningen mogelijk gemaakt. In het westelijk deel van het plangebied Eikberg, gelegen tussen de Brigidastraat en Gilzeweg, is ruimte voor maximaal 60 woningen. Het accent ligt hierbij op zogenoemde dorpse en landelijke woonmilieus, waarbij wordt aangesloten op de bestaande kwaliteiten van het dorp. Gestreefd wordt naar een menging van vrijstaande woningen, twee-onder-een-kap woningen en rijwoningen in een overwegend informele setting. Binnen de woningbouwplannen is ruimte voor enkele starterswoningen en seniorenwoningen voor vitale ouderen in de vorm van particulier en collectief particulier opdrachtgeverschap. Voor een dorps woonmilieu is de inrichting van de openbare ruimte ook van groot belang, waarbij geprobeerd wordt de auto niet het straatbeeld te laten domineren, maar een groen woonmilieu te realiseren.

Figuur 9: Kaart Nota van uitgangspunten Breda-Oost (Bron: Gemeente Breda, 2012)

Overgangszone

Het oostelijk deel van het plangebied Eikberg maakt onderdeel uit van de overgangszone langs de historische linten en plandragers Roosbergseweg en Gilzeweg. In deze zone is ruimte voor het toevoegen van gemengde functies tussen de bestaande bebouwing en groenelementen. Te denken valt aan woon-werk kavels met bedrijfswoningen, maatschappelijke functies (bijvoorbeeld praktijkruimtes, voorzieningen etc.) en commerciële voorzieningen, afgewisseld met wonen. Het wonen kan in de vorm van vrijstaande woningen op grote kavels, maar ook woningen in kleine clusters in een groene setting zijn mogelijk. Deze zogenaamde woonenclaves refereren aan de agrarische erven, met bebouwing rondom een erf. Er zal een gevarieerd ruimtelijk beeld ontstaan, dat voort borduurt op de gemengde ontwikkeling van de historische linten. Dit zal de eigen identiteit van de uitbreiding van Bavel-Zuid in hoge mate kunnen bepalen. Bovendien wordt gestreefd naar een vloeiende overgang van de nieuwe woonbebouwing in Eikberg west naar het agrarisch landschap, via de woonenclaves in Eikberg oost.

Voor de totale overgangszone is in de nota van uitgangspunten een programma van maximaal 25 woningen voorzien. Hiervan worden er 10 toebedeeld aan de overgangszone in het plangebied Eikberg. Samen met het maximale programma van 60 woningen in het westelijk deel van Eikberg is een totaal programma van 70 woningen beschikbaar. Het programma tussen beide gebieden is uitwisselbaar, zolang er niet meer dan 60 woningen in het westelijk deel van Eikberg worden gebouwd.

3.4.3 Wonen

Woonagenda 2011-2014

Het Woononderzoek 2011 laat zien dat er vooral een grote vraagdruk is in het dorpse en landelijk woonmilieu in Breda. In de Woonagenda 2011-2014 is een aantal actiepunten benoemd, waaronder het faciliteren van collectief en particulier opdrachtgeverschap en het bevorderen van doorstroming. Beide actiepunten sluiten aan bij de ontwikkelingen in het plangebied Eikberg.

Om de vraag beter op het aanbod te kunnen laten aansluiten en woonmilieus kwalitatief aantrekkelijk te houden, wordt voor gebiedsontwikkeling in de woonagenda aangeven dat buiten het centrum minimaal 60 procent eengezinswoningen gerealiseerd dienen te worden. Alle woningen in het plangebied Eikberg zijn eengezinswoningen.

Op 2 maart 2013 is in samenwerking met de Dorpsraad Bavel een Wooninformatiebeurs gehouden in Bavel, waarbij de bezoekers ook is gevraagd een enquête in te vullen over de individuele woonwensen. Hieruit bleek onder andere de behoefte aan uitbreiding van het dorpse en landelijke woonmilieu en de behoefte aan kleinere zelfbouw kavels. Ook in de Structuurvisie Breda 2030 is opgenomen dat bij gronduitgifte ten behoeve van particuliere kavels een groot deel van de kavels kleiner moet zijn dan 400 m².

Geschikt Wonen voor Iedereen

Geschikt Wonen voor Iedereen (GWI) (2005) richt zich op de realisatie van een geschikt woonmilieu voor iedereen, met daarbinnen aandacht voor ouderen en mensen met beperkingen, op wijk- en buurtniveau, zodat mensen zo lang mogelijk zelfstandig en prettig in hun buurt kunnen wonen.

Centraal binnen het beleid staan de Centrale Zones. De Centrale Zone is het kloppend hart van het GWI-beleid, waarbinnen alle voorzieningen op het gebied van wonen, zorg, welzijn en voorzieningen voor de dagelijkse levensbehoeften geconcentreerd zijn. Het plangebied Eikberg ligt niet binnen de grenzen van een GWI-cirkel rondom een centrale zone. De dichtstbijzijnde centrale zone ligt in de kom Bavel rondom het winkelcentrum en de voorzieningen aan het Jack van Gilsplein. Voor het plangebied betekent dit dat het gebied niet geschikt is voor nieuwbouwontwikkelingen voor zorgbehoevende mensen.

IDOP

In 2011 en 2012 is aan de hand van themagesprekken over de maatschappelijke voorzieningen met de dorpsraad en klankbordgroep van Bavel een Integraal dorps ontwikkelingsplan (IDOP) Bavel opgesteld. Het IDOP is een toekomstvisie van de inwoners van Bavel op het dorp Bavel, met een voornamelijk sociaal-maatschappelijke invalshoek. De uitkomsten van het IDOP zijn opgenomen in de nota van uitgangspunten. Vanuit het dorp Bavel blijkt vooral behoefte aan woningen voor starters en senioren. De komende jaren is er behoefte aan levensloop geschikte woningen voor ouderen en in het bijzonder aan woonvormen voor kwetsbare ouderen, die zorg nodig hebben. Dit vraagt vooral aanpassingen van de bestaande woningvoorraad. De vraag naar beschermd wonen voor ouderen zal normaliter in het centrum van Bavel worden opgelost. Levensloopgeschikte woningen of woonvormen voor vitale senioren kunnen echter ook verder uit het centrum, bijvoorbeeld in het toekomstige woongebied Eikberg, gerealiseerd worden. Ook voor starters zijn er in Bavel weinig mogelijkheden en kan hier beperkt ruimte worden gezocht binnen de sfeer van het dorpslandelijke woonmilieu.

3.4.4 Water

Bij het bestemmen van gronden dient voor water rekening te worden gehouden met wet- en regelgeving op verschillende niveaus: Europees, nationaal, provinciaal, regionaal en gemeentelijk niveau.

Europees en nationaal niveau

Op Europees niveau gaat het om de Europese Kaderrichtlijn Water (KRW), de Richtlijn overstromingsrisico’s en Natura 2000. Op nationaal niveau zijn de Structuurvisie infrastructuur en ruimte, de nationale Structuurvisie buisleidingen, het nationaal Waterplan en het Nationaal Bestuursakkoord Water (NBW) van belang. Het NBW heeft tot doel om in 2015 het watersysteem op orde te hebben en daarna op orde te houden anticiperend op veranderende omstandigheden, zoals onder andere de verwachte klimaatverandering, zeespiegelstijging, bodemdaling en toename van verhard oppervlak. Provincies en gemeenten dragen zorg voor een integrale afweging van de ruimtebehoefte en leggen deze vast in provinciale beleids- en streekplannen, respectievelijk structuur- en bestemmingsplannen.

Provinciaal niveau

De richtlijnen, visies en plannen op het gebied van water zijn door de provincie Noord-Brabant op provinciaal niveau door vertaald naar beschermde gebieden waterhuishouding en het regionale Waterplan. Op provinciaal niveau zijn de Verordening ruimte 2014, de Verordening water en de Verordening milieu van belang. De Verordening ruimte 2014 bevat algemene regels die gemeenten in acht moeten nemen bij het opstellen van bestemmingsplannen. Met betrekking tot water en groen gaat het om regels met betrekking tot ecologische hoofdstructuur/groen blauwe mantel, regionale waterbergingsgebieden en reserveringsgebieden waterberging, beschermingszones voor grondwaterwinningen voor de openbare drinkwatervoorziening, zoekgebied voor behoud en herstel van watersystemen en hoogwaterbescherming. In de Verordening water zijn regels opgenomen voor het waterbeheer door de waterschappen. Zo zijn er normen gesteld voor de regionale waterkeringen en voor wateroverlast. Ook zijn in de verordening voorschriften opgenomen voor de grondwateronttrekkingen waarvoor de provincie het bevoegd gezag is. In de Provinciale milieuverordening Noord-Brabant zijn milieuregels opgenomen die het grondwater, dat is bestemd voor menselijke consumptie, moeten beschermen.

Regionaal niveau

Het regionale Waterplan is door Waterschap Brabantse Delta geconcretiseerd in een Waterbeheerplan, de Beleidsregel toepassing Waterwet en de Waterschapsverordening (Keur). Hierin wordt onderscheid gemaakt in volledig beschermde gebieden (en attentiezones) en beperkt beschermde gebieden. Binnen het waterbeheerplan wordt aandacht gevraagd voor de reductie van wateroverlast in de stad, zoals ook is afgesproken bij de actualisering van het Nationaal Bestuursakkoord Water (NBW-actueel). Het waterbeheerplan geeft aan dat waterbergingsgebieden, die het waterschap realiseert, ook opgenomen moeten worden in de bestemmingsplannen van gemeenten. Ook geeft het waterbeheerplan aan dat het waterschap ernaar streeft om de toegankelijkheid van het water via wandel- en fietspaden te willen vergroten. Waterschap Brabantse Delta stelt op basis van de Beleidsregel toepassing Waterwet en de Keur onder andere hydraulische randvoorwaarden aan het lozen, onttrekken, aan- en afvoeren van water van en naar het oppervlaktewater.

Gemeentelijk niveau

De Structuurvisie Breda 2030, het verbreed Gemeentelijk Rioleringsplan en het Hemelwater- en grondwaterbeleid vormen het beleidskader water op gemeentelijk niveau. Het beleid met betrekking tot de zorgplicht stedelijk afvalwater is vastgelegd in het verbreed Gemeentelijk Rioleringsplan van de gemeente Breda. De zorgplichten hemel- en grondwater zijn in het door de gemeenteraad vastgestelde Hemel- en grondwaterbeleidsplan uitgewerkt.

Het hemel- en grondwaterbeleid is gericht op het nastreven van de oorspronkelijk natuurlijke situatie. Hiervoor gelden eisen ter voorkoming van (hemel- of grond) wateroverlast (veiligheidseisen) en eisen ter voorkoming van achteruitgang van het natuurlijk (hemel- of grond) watersysteem (duurzaamheidseisen). In alle gevallen geldt zuiveren waar het moet vanuit de gewenste waterkwaliteit.

HOOFDSTUK 4 Planbeschrijving

4.1 Stedenbouwkundig plan

4.1.1 Gebiedsanalyse

De kom van Bavel werd lange tijd aan de zuidzijde begrensd door de Daalakker en de achterzijde van de percelen langs de Akkerveld en Kalverwei. Het gebied daarbuiten viel onder het bestemmingsplan buitengebied Nieuw Ginneken. De afgelopen jaren is gestart met de ontwikkeling van het woongebied Roosbergseweg Noord tussen de Daalakker en Roosbergseweg. Door ontwikkeling van het hele gebied dat ligt tussen de Deken Dr. Dirckxweg in het westen, de Roosbergseweg in het zuiden, de Gilzeweg in het oosten en de Daalakker en Kalverwei aan de noordzijde ontstaat een logische uitbreiding en afronding van de woonkern Bavel. De Roosbergseweg en Gilzeweg vormen daarbij de nieuwe dorpsrand van Bavel aan de zuidzijde. Het gebied ten oosten van de Gilzeweg is nog overwegend agrarisch gebied. Het plangebied kenmerkt zich met name door de aanwezigheid van een aantal historische bebouwingslinten.

Bebouwingslinten

Langs oudere hoofdwegen en uitvalswegen van en naar historische dorpskernen zijn in de loop der tijd bebouwingslinten ontstaan, gebaseerd op oorspronkelijke ontginningsstructuren en landwegen. Deze veelal van oorsprong agrarische en organisch gegroeide lintbebouwingen zijn uitgegroeid tot dorpskernen met een autonoom karakter. Opvallend is de diversiteit van verschillende bouwperioden en/of functies. Door deze diversiteit hebben deze linten vaak een enigszins informeel karakter. Kenmerkend voor de linten is de dorpse, eenvoudige en lineaire structuur, met kleinschalige bebouwing. De bebouwing bestaat uit zowel geschakelde als vrijstaande panden met verspringende voorgevellijnen en waar mogelijk voortuinen. De bebouwing is relatief eenvoudig van vorm en bestaat uit één, twee en soms drie lagen, met of zonder kap. De Kerkstraat en het noordelijk deel van de Brigidastraat zijn een mooi voorbeeld van dorpse bebouwingslinten.

In het (voormalig) buitengebied rond Bavel vinden we een aantal landelijke bebouwingslinten. De Roosbergseweg, Gilzeweg en Eikbergseweg zijn hier voorbeelden van. Landelijke bebouwingslinten bestaan uit historische en nieuwe bebouwing, organisch gegroeid langs agrarische ontginningsstructuren en landwegen. Sinds de Middeleeuwen worden de gronden langs aangelegde wegen vaak systematisch ontgonnen, in kavels ingedeeld en bebouwd met hoeven. In een aantal gevallen was oorspronkelijk nog geen sprake van een lint, doordat de gebouwen te ver van elkaar waren gelegen. Door verdichting, als gevolg van herverkaveling en de bouw van burgerwoningen tussen de oude boerderijen, zijn de huidige bebouwingslinten ontstaan. De bebouwing, éénzijdig of aan weerzijden van de weg, bestaat uit boerderijen, vrijstaande burgerwoningen en kleinschalige bedrijvigheid. In sommige gevallen is nog sprake van oude monumentale hoeven op groene erven. Het profiel van de landelijke wegen bestaat uit smalle rijbanen met aangrenzend bermen, sloten en soms bomenrijen. De structuur van het lint wordt soms gekenmerkt door een gebogen verloop, met gevarieerde open straatbeelden, waar gebouwen worden afgewisseld met open ruimtes, waardoor fraaie doorzichten op het achterliggende open agrarische gebied worden verkregen. Door deze doorzichten, de ruime erven, de groene bermen, de nog aanwezige boerderijen en de overwegend agrarische functies, wordt het landelijke karakter versterkt. De bebouwing is georiënteerd op de onderliggende (slagen)verkaveling, vaak met langgerekte kavels haaks op de weg. De bebouwing bestaat meest uit boerderijen, met schuren en loodsen, die evenwijdig staan aan de kavelrichting. Woonbebouwing en boerderijen zijn dichter aan de weg gesitueerd en hebben wisselende bouwrichtingen ten opzichte van de kavelrichting. Het beeld is gevarieerd door afwisseling in bebouwingsdichtheid, positionering, bouwmassa’s, oriëntatie en vormgeving van de bebouwing. Bouwmassa en -vorm bestaan meestal uit één bouwlaag met kap. Incidenteel zien we in het buitengebied van Bavel anderhalve of twee bouwlagen met kap.

Infrastructuur

Met de ontwikkeling van het plangebied Roosbergseweg Noord en Eikberg vormen de historische bebouwingslinten Roosbergseweg en Gilzeweg de nieuwe dorpsrand van Bavel. Zowel de Roosbergseweg als een deel van de Gilzeweg liggen binnenkort binnen de bebouwde kom en de maximum snelheid zal dan maximaal 50 kilometer per uur bedragen. De Brigidastraat valt dan binnen het 30 kilometer gebied. De kruising Gilzeweg - Roosbergseweg wordt aangepast, waarbij de Gilzeweg de doorgaande richting wordt en de Roosbergseweg een afslaande beweging. De Roosbergseweg wordt heringericht, waarbij de rijbaan wordt versmald en op diverse plekken verkeersdrempels worden aangebracht.

4.1.2 Doelstelling

De historische linten vormen, net als in het verleden, de dragers van de nieuwe ontwikkelingen. De uitbreiding van woon- en gemengde functies vindt in eerste instantie plaats langs de linten, waarbij de continuïteit van het lint voorop staat. Vervolgens wordt de ruimte achter de linten benut. Het historische landelijke bebouwingslint van de Gilzeweg neemt een centrale plaats in, in het plangebied. Wat betreft de invulling van de gebieden aan weerszijden van het lint is in het plangebied Eikberg een onderscheid te maken tussen het gebied ten westen van de Gilzeweg en het gebied ten oosten van de Gilzeweg. Het gebied aan de westzijde kan gezien worden als een afronding van de kom Bavel. Langs de westzijde van de weg komen, vergelijkbaar met de reeds bestaande kavels iets noordelijker langs het lint, woonkavels met vrijstaande bebouwing georiënteerd op - en ontsloten op de weg. Achter het lint is een groen en dorpslandelijk woonmilieu met een meer gevarieerde typologie een passende invulling. De woningen liggen hier gegroepeerd om een centrale groene ruimte (buurtgroen). Het nieuwe woonbuurtje wordt ontsloten op de Brigidastraat. Aan de oostzijde van de Gilzeweg wordt een overgangszone naar het buitengebied gerealiseerd door een combinatie van gemengde functies op ruime kavels langs het lint en een landelijk woonmilieu erachter. Op enkele plaatsen blijven open ruimtes gehandhaafd tussen de kavels. Deze ruimtes bieden een doorzicht naar het achterliggende landschap en tevens de mogelijkheid voor een recreatieve verbinding tussen het dorp en het buitengebied. Daarnaast is er ruimte voor groen en waterretentie. Het landelijk woonmilieu bestaat uit kleine woonenclaves refererend aan een boerenerf en gelegen in het groene landschap.

Figuur 10: Stedenbouwkundig concept Eikberg (Bron: Gemeente Breda, 2014)

De doelstellingen van de ontwikkeling kunnen als volgt worden beschreven:

• Woningbehoefte Bavel en versterken landelijk en dorps woonmilieu Breda

Het dorp Bavel heeft behoefte aan (een beperkte) uitbreiding van het aantal woningen en in de stad Breda is vraag naar groene en dorpslandelijke woonmilieus, die elders in de stad niet aangeboden worden. Het dorpslandelijke en landelijke woonmilieu biedt ook ruimte voor zelfbouw (collectief en particulier).

• Ruimte voor kleinschalige werkfuncties

Kleinschalige bedrijvigheid (categorie 1 en 2) eventueel gecombineerd met een bedrijfswoning is niet wenselijk op een bedrijventerrein, maar past ook vaak niet in een woonbuurt. Met het afnemen van het aantal agrarische bedrijven in de historische linten ontstaat ruimte voor kleinschalige nieuwe bedrijvigheid, gecombineerd met een woonfunctie. Naast bedrijven kan ook worden gedacht aan specifieke vormen van detailhandel en maatschappelijke functies. De afwisseling in functies en de vrijstaande bebouwing op ruime kavels past binnen de karakteristiek van de agrarische linten.

• Toevoegen nieuw landelijk woonmilieu

Achter de lintbebouwing van de gemengde zone is ruimte voor een bijzonder woonmilieu met woonenclaves (clusters van woningen om een erf gelegen) in een landschappelijke groene omgeving, waardoor een nieuw landelijke woonmilieu aan Bavel (en Breda) wordt toegevoegd. De woonenclaves refereren aan een boerenerf en de daarop aanwezige agrarische bebouwing.

• Duurzame overgang naar landschap

Het oostelijk deel van het plangebied vormt een overgangszone tussen het woongebied van Bavel en het landschap, waarbij de bebouwingsdichtheid in Eikberg west iets hoger is en in Eikberg oost lager. Het integreren van landschap en bebouwing voorkomt dat er een nieuwe bebouwingsschil met harde grenzen aan Bavel wordt toegevoegd. Een recreatieve route in oost-west richting en een gewenste toekomstige uitloop richting het natuurgebied Gilzewouwerbeek verbindt het dorp Bavel met het buitengebied. De open plekken in de linten en de groene ruimtes tussen de enclaves bieden ruimte voor recreatie en waterberging en waarborgen de doorzichten naar het achterliggende landschap.

• Flexibiliteit in programma

Door de combinatie van de ontwikkeling van het dorpslandelijke woongebied Eikberg west en de overgangszone met gemengde functies en het landelijk woonmilieu Eikberg oost ontstaat flexibiliteit in ruimte en tijd. Er kunnen op korte en langere termijn meerdere woningtypes en (woon)werkkavels worden aangeboden. Als in Eikberg west meer ruimte gewenst is of minder gebouwd kan worden, kan het woonprogramma in Eikberg oost iets worden verhoogd (binnen bovenstaande doelstellingen). Het bestemmingsplan biedt flexibiliteit door het bestemmen van globale woonvlekken, waarbij de uiteindelijke verkaveling afgestemd kan worden op de actuele woningbehoefte.

• Flexibiliteit in realisatie

Aangezien de gemeente geen eigenaar is van alle gronden in het plangebied is gekozen voor de mogelijkheid van zelfrealisatie op gronden van derden middels een wijzigingsbevoegdheid. Omdat het een mogelijkheid voor realisatie betreft en geen verplichting, wordt rekening gehouden met een minimale en een maximale verkaveling van het gebied. Beide zijn illustratief verbeeld in figuur 11. De groei van het gebied krijgt hiermee een organisch karakter. Het eindbeeld staat nog niet vast. Te zijner tijd zal een verkaveling en eventuele nadere eisen worden vastgelegd in kavelpaspoorten.

Figuur 11a. Schets indicatieve verkaveling minimale variant plan Eikberg (Bron: Gemeente Breda, 2015)

Figuur 11b: Schets indicatieve verkaveling maximale variant plan Eikberg (Bron: Gemeente Breda, 2015)

4.1.3 Dorpslandelijk woonmilieu

Figuur 12: Referentiebeelden dorpslandelijk woonmilieu

Bij de ontwikkeling van het westelijk deel van Eikberg vormen de historische linten Gilzeweg, Roosbergseweg en Brigidastraat de ruggengraat van het ruimtelijk plan. Net als in het verleden vindt de uitbreiding van woonfuncties in eerste instantie plaats door verdichting langs de linten, waarbij de continuïteit van het lint voorop staat. Om het karakter van de linten herkenbaar te houden wordt de bestaande bebouwing aangevuld met nieuwe kavels, gevarieerd in grootte, met vrijstaande woningen. De meeste nieuwe woningen worden georiënteerd - en ontsloten op de weg, waarbij de inritten wel zo veel mogelijk zullen worden gecombineerd. De, voor landelijke bebouwingslinten kenmerkende, doorzichten naar het achtergelegen gebied verdwijnen bij verdichting en ontwikkeling van het plangebied. De aanwezigheid van ruime voor- en zijtuinen zorgt voor een groene uitstraling. De kavels hebben daarom diepere voortuinen en een minimale breedte van circa 20 meter.

In de afronding van het woongebied Bavel wordt achter de lintbebouwing een nieuwe kleinschalige woonbuurt ontwikkeld, met aansluitingen op de linten en een afwisseling van woningtypen. De woningen op veelal kleinere kavels zijn gegroepeerd om een centrale groene ruimte. De straatprofielen zijn eenvoudig en de straten hebben geen lange rechtstanden. Variatie en individualiteit kenmerken de nieuwe woonbuurt. Grondgebonden woningen met een verscheidenheid in architectuur en materialisatie, kleine seriegroottes, veel zelfbouw en de aanwezigheid van zowel privé- en openbaar groen zorgen voor een versterking van het gewenste dorpslandelijke woonmilieu in Bavel. Vanuit de woonbuurt wordt een verbinding gezocht tussen enerzijds het dorp en anderzijds het landelijk woonmilieu en agrarisch landschap. Recreatieve wandelroutes, begeleid door groen en water vormen op twee plaatsen de verbinding tussen de west- en oostzijde van de Gilzeweg. Een uitgebreid langzaamverkeernetwerk is kenmerkend voor een dorps woonmilieu.

In de planregels zijn randvoorwaarden opgenomen ten aanzien van de bebouwing. Alle woningen zijn grondgebonden en mogen in maximaal twee lagen worden gebouwd, met bij voorkeur een kap. De goothoogte is maximaal 6 meter en de bouwhoogte maximaal 11 meter. Een deel van het plangebied krijgt geen directe bouwbestemming omdat nog geen overeenkomst is gesloten met de grondeigenaren. De bestemming blijft hier Agrarisch met de mogelijkheid voor een wijzigingsbevoegdheid naar Woongebied. Voor deze wijziging dient aan de wijzigingsregels te worden voldaan. Deze houden in dat voor het gehele plangebied in totaal maximaal 70 woningen gebouwd mogen worden, de ontwikkeling vanuit milieu hygiënisch oogpunt acceptabel dient te zijn en de bouwvoorschriften gelijk zijn aan die van de bestemming Woongebied.

4.1.4 Gemengde zone

De ontwikkeling van het oostelijk deel van Eikberg maakt onderdeel uit van de gemengde zone, zoals deze in de nota van uitgangspunten is bepaald. De historische linten Gilzeweg en Eikbergseweg zijn de dragers van dit plandeel. De historische structuren behouden hun karakter en schaal. De Gilzeweg behoudt de kenmerkende laanstructuur met bomen aan één en/ of twee zijden van de weg. Langs de Gilzeweg, die ook een doorgaande functie heeft voor de ontsluiting van Bavel, is ruimte voor een combinatie van wonen, werken, dienstverlening en specifieke vormen van detailhandel in vrijstaande bebouwing op ruime kavels. De karakteristieke afwisseling in bebouwing en functie langs de linten wordt hiermee versterkt.

Door de verplaatsing van de bebouwde komgrens worden de nieuwe bedrijven in de bocht van de Gilzeweg beeldbepalend voor de entree van het dorp. Het is daarom van belang dat aandacht wordt besteed aan de uiterlijke verschijning van de bebouwing. Gezocht wordt naar een ontwikkeling en verkaveling met meerdere kleinschalige bedrijven, waarbij een korrel onstaat die passend is in het bebouwingslint. De nieuwe bedrijven worden georiënteerd op de weg met één of twee gezamenlijke ontsluitingen. Het is mogelijk om twee bedrijfswoningen toe te voegen. Om de architectonische uitstraling van de bebouwing te waarborgen worden voor de bedrijfskavels een kavelpaspoort en beeldkwaliteitregels opgesteld.

Bestaande woningen en bedrijven blijven gehandhaafd, alleen voor het transportbedrijf is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen. Het is mogelijk gemaakt om de bestemming Bedrijf onder voorwaarden te wijzigen naar Woongebied. Zolang de bedrijfsfunctie wordt voortgezet is de aanleg van geluidwerende voorzieningen noodzakelijk om woningbouw te kunnen realiseren in het achtergelegen gebied.

Langs het noordelijk deel van de Gilzeweg en de Eikbergseweg wordt voornamelijk gewoond. De nieuwe woningen worden georiënteerd - en ontsloten op de weg. De linten behouden hun groene uitstraling door de realisatie van vrijstaande bebouwing op ruime kavels, waardoor grote voor- en zijtuinen ontstaan. Vanaf de linten blijven op een aantal plekken tussen de percelen doorzichten mogelijk naar het achtergelegen landschap. In de planregels zijn randvoorwaarden opgenomen ten aanzien van de bebouwing. Alle woningen zijn grondgebonden en bij voorkeur met kap.

Figuur 13: Referentiebeelden landelijke bebouwingslinten

4.1.5 Landelijk woonmilieu

Achter de bebouwing van de gemengde zone langs de Gilzeweg wordt als overgang naar het achterliggend agrarisch landschap een nieuw landelijk woonmilieu gerealiseerd. De ontwikkeling bestaat uit een vijftal kleinschalige woonenclaves met als referentie een Brabants boerenerf met agrarische bebouwing. De enclaves bestaan ieder uit circa 4 tot 6 woningen en liggen in het landschap. Iedere enclave wordt gekenmerkt door ruimtelijke samenhang, te realiseren met architectonische middelen en door inrichting van de openbare ruimte en beplanting. Het geheel refereert aan een Brabantse boerenerf. Natuurlijk is ook een eigentijdse architectonische invulling van dit principe mogelijk. Bebouwing wordt in principe zo compact mogelijk geordend ten gunste van de onbebouwde ruimte. Dit betekent dat de bebouwing gelegen is aan - en georiënteerd is op het centrale erf (met uitzondering van de woningen die georiënteerd - en ontsloten worden op de Eikbergseweg en Gilzeweg). De tuinen zijn naar buiten gericht en worden omsloten door groene erfbeplanting of een groene erfafscheiding, die een overgang vormt naar het omliggende landschap. Naast een vrijstaande ‘boerderij’ bevinden zich aan het centrale verharde ‘erf’ één of meerdere gebouwen, gecomponeerd als ‘schuren’ of bijgebouwen. Hierin kunnen zich ook meerdere wooneenheden bevinden. De vormgeving van de gebouwen kan zowel traditioneel als modern zijn. Op het erf is eventueel ruimte voor gezamenlijke voorzieningen, zoals bijvoorbeeld een parkeerschuur.

De bebouwing moet voldoen aan de randvoorwaarden welke in de planregels zijn opgenomen.

In de woonenclaves geldt een maximale goothoogte van 4,5 meter en is de maximale bouwhoogte is 9 meter. Een enclave of 'boerenerf' omvat onder andere opstallen, buitenruimten, de erfontsluiting, collectieve voorzieningen en erfbeplanting. Om de samenhang te waarborgen worden verkaveling, inrichting en beeldkwaliteit verder uitgewerkt in kavelpaspoorten.

Figuur 14: Referentiebeelden landelijk woonmilieu

De royale groenzones tussen de erven in Eikberg oost krijgen een duurzaam karakter met functies als waterretentie (wadi), recreatieve paden, eventueel semi-agrarisch gebruik (paardenwei, moestuin, etc.) en natuur. De inrichting van het groen sluit aan op de sfeer van het beekdallandschap (water, bloemrijk grasland en houtwallen) en krijgt een natuurlijke uitstraling (niet te ontworpen, maar ruig). De doorzichten naar het landelijk gebied blijven op een aantal plaatsen behouden en worden versterkt door de koppeling met recreatieve routes en ruimte voor waterretentie. De routes kunnen in de toekomst een aansluiting krijgen richting het natuurgebied van de Gilzewouwerbeek nabij Bolberg. Deze route loopt dan via de nog te realiseren ecologische verbindingszone voor de boomkikker. De boomkikker is inmiddels al gesignaleerd in het gebied Gilzewouwwerbeek en zal via het plangebied Eikberg de verbinding kunnen maken richting het Sint Annabosch. Dit betekent dat een deel van de groenzones op den duur ook een ecologische functie zal krijgen. Het oostelijk deel van het plangebied Eikberg kan, als de nieuwe randzone van Bavel, door het verweven van groen en groei een duurzame invulling krijgen met hoge ruimtelijke kwaliteit en functionele diversiteit.

4.1.6 Verdeling woningen

Het bestemmingsplan biedt flexibiliteit door het bestemmen van globale woon- en gemengde gebieden waarbij de uiteindelijke verkaveling afgestemd kan worden op de actuele behoefte. Zo kunnen er op korte en langere termijn meerdere woningtypes en (woon)werkkavels worden ontwikkeld. Omdat er nog geen verkaveling vast ligt, staat ook de uiteindelijke verdeling van woningtypen en woningaantallen per deelgebied niet vast. In tabel 1 en figuur 15 zijn bandbreedtes opgenomen voor het aantal woningen per deelgebied en de grootte van de kavels.

Tabel 1: Kenmerken dorpslandelijk versus landelijk woonmilieu

Figuur 15: Verdeling woningaantallen binnen de woonmilieus (indicatief)

4.2 Beschrijving op onderdelen

In het bestemmingsplan Eikberg en bovenbeschreven stedenbouwkundig plan, zijn uitgangspunten verwerkt uit de Nota van uitgangspunten Breda-Oost. Relevante (delen van) uitgangspunten voor de ontwikkeling van het plangebied Eikberg zijn overgenomen in deze paragraaf tezamen met de manier waarop deze uitgangspunten zijn vertaald in dit bestemmingsplan.

4.2.1 Wonen

Uitgangspunt: programma ontwikkelingen Breda-Oost afgestemd op behoefte stad en dorp

Als gevolg van gewijzigde prognoses ten aanzien van de demografische ontwikkeling van de stad zijn er nieuwe programmatische uitgangspunten voor de ontwikkeling van Breda-Oost geformuleerd, waarbij het programma is afgestemd op de behoefte van de stad en het dorp.

Met het toevoegen van een beperkt aantal woningen aan de zuidkant van Bavel is gekozen voor een ruimtelijke afronding van het huidige dorp Bavel. Het nieuwe woongebied van Bavel wordt daarbij begrensd door de Roosbergseweg, Gilzeweg en Lange Bunder.

Uitwerking in bestemmingsplan:

De woningen in het toekomstige woongebied Eikberg worden gerealiseerd in een dorpslandelijk en landelijk woonmilieu. Het toevoegen van grondgebonden woningen in een kleinschalige dorpse uitbreiding leidt tot een kwalitatieve versterking van het huidige woonklimaat van Bavel en voorziet ook in een gemeentebrede behoefte. Er is ruimte voor 70 nieuwe woningen: in het dorpslandelijke woonmilieu in Eikberg west circa 40 tot 50 woningen en binnen het landelijk woonmilieu aan de oostzijde van de Gilzeweg circa 15 tot 30 woningen.

Uitgangspunt: versterken van het landelijk en dorps woonmilieu

Bavel wordt ervaren als een groen dorp. De inwoners willen dit groene dorpse karakter behouden en dit is ook het uitgangspunt voor de uitbreiding van het dorp. Karakteristiek is een grondgebonden, kleinschalig en groen woonmilieu aan de rand van het dorp nabij het landelijk gebied en met een variatie aan typen woningen. In de deels al gerealiseerde en deels nog geplande uitbreiding tussen Roosbergseweg en Daalakker is dit uitgangspunt ook gehanteerd. Achter de bebouwing aan de linten worden kleinschalige woonbuurten ingepast. De nieuwe stedenbouwkundige structuur en bebouwing zal zo veel mogelijk aansluiten bij de reeds bestaande bebouwing in het gebied.

Uitwerking in bestemmingsplan:

Bavel wordt gekenmerkt door een dorps woonmilieu met een groot aandeel vrijstaande woningen. In het recent ontwikkelde gebied tussen de Roosbergseweg en Daalakker zijn, naast enkele rijwoningen voor starters, overwegend vrijstaande en twee-onder-een-kap woningen gerealiseerd. Bijna alle woningen zijn of worden gebouwd met (collectief) particulier opdrachtgeverschap.

Het plan voor het gebied Eikberg west sluit aan bij het groene dorpse woonmilieu. Langs de Brigidastraat en Gilzeweg is ruimte voor een aantal vrijstaande woningen op percelen van variabele grootte. Het karakter van de wegen als gevarieerd historisch bebouwingslint is daarbij het uitgangspunt. In het middengebied is, naast enkele vrijstaande woningen, ruimte voor geschakelde- en rijwoningen. Een menging van deze woningtypen versterkt de dorpse uitstraling.

Aan de oostzijde van de Gilzeweg wordt een meer landelijk woonmilieu gerealiseerd dat een overgang gaat vormen tussen het woongebied van Bavel en het agrarisch landschap. Woningen worden hier voorgesteld in compacte enclaves, refererend aan de typologie van boerenerven, afgewisseld met (woon)werkfuncties langs de linten en groenzones.

Uitgangspunt: ruimte voor starters, senioren en collectief particulier opdrachtgeverschap

Uit het IDOP (2012) is gebleken dat er vanuit het dorp Bavel behoefte is aan woningen voor starters en senioren. De vraag naar beschermd wonen voor ouderen zal normaliter in het centrum van Bavel worden opgelost. Levensloopgeschikte woningen of woonvormen voor vitale senioren kunnen ook verder uit het centrum gerealiseerd worden. Ook voor starters zijn er in Bavel weinig mogelijkheden en kan hier ruimte worden geboden. Daarnaast is er vanuit de gehele stad vraag naar het bouwen van woningen met particulier (po) en collectief particulier opdrachtgeverschap (cpo).

Uitwerking in bestemmingsplan:

De gemeeteraad heeft op 13 oktober 2014 ingestemd met de realisatiestrategie Eikberg en de bijbehorende grondexploitatie vastgesteld. Daarbij is een beleidslijn voor nieuwbouw in geheel Bavel opgenomen:

Bavel is een gewaardeerd woondorp dat is gegroeid vanuit historische bebouwingslinten. In de 80-er en 90-er jaren van de vorige eeuw is de groei hard gegaan. Vinex-locatie Nieuw Wolfslaar is de laatste grote uitbreiding van Bavel. Met deze uitbreiding wordt stedenbouwkundig de relatie gelegd tussen Bavel en de stad Breda, terwijl de uitbreiding aan de zuidzijde van Bavel contact met het landschap legt.

Er lopen op dit moment meerdere uitbreidingsplannen in Bavel, waarbij gekeken is naar mogelijkheden voor starters. Stedenbouwkundig passen relatief meer woningen voor starters (met kleinere kavels) in de groenstedelijke milieus aan de noordzijde van Bavel (nabij de snelweg, richting stad) dan in de dorpse woonmilieus aan de zuidrand van Bavel. Dit levert voor de diverse plannen het volgende stedenbouwkundig vertrekpunt:

• Inpassing van relatief meer starters aan de noordzijde van Bavel: herontwikkeling van appartementgebouw Citta Verde in Nieuw Wolflaar, aanpassing van het project “B van Bavel”, mogelijke woningen aan de Dorstseweg ter plaatse van het kinderdagverblijf.

• Inpassing van relatief minder starters aan de zuidzijde, waar het dorp Bavel wordt afgerond en de overgang naar het landschap wordt vorm gegeven met lagere bebouwingsdichtheden en meer groen: herverkaveling Roosbergseweg west en uitbreidingsplan Eikberg.

Binnen het dorpslandelijk woonmilieu van Eikberg west zou een deel van de geschakelde - en rijwoningen in het middengebied geschikt kunnen zijn voor starters en/of senioren. Binnen het landelijk woonmilieu wordt een lagere woningdichtheid gerealiseerd. Dit betekent dat hier minder kansen zijn om met name de kleinere kavels te realiseren. Een groot deel van de nieuwe woningen kan in particulier en/of collectief particulier opdrachtgeverschap (CPO) worden uitgevoerd.

4.2.2 Gemengde functies

Uitgangspunt: Behoud karakteristiek historische linten

Essentieel in de ruimtelijke structuur van de kleine boerendorpen zoals Bavel, is het wegenpatroon, waarlangs de bebouwing zich in eerste instantie als langgerekte linten kon ontwikkelen. Ook nu vormen deze oude wegen en bebouwingslinten nog de structuurdragers van de dorpen. De strategie voor verdere uitbreidingen en nieuwe ontwikkelingen is daarom om deze structuren zoveel mogelijk te behouden of waar mogelijk verder te ontwikkelen. De cultuurhistorische monumenten, die vrijwel zonder uitzondering langs de linten liggen, dienen te worden gerespecteerd. In het gebied Bavel-Zuid zijn de historische agrarische linten, Roosbergseweg, Gilzeweg en Brigidastraat, waardevol vanwege de gevarieerde schakering van agrarische bedrijven en woningen op ruime kavels. Op diverse plaatsen zijn doorzichten mogelijk naar het achterliggende landschap. Het karakter van deze linten moet waar mogelijk behouden blijven. De nieuwe bebouwingsmogelijkheden zullen moeten aansluiten bij het karakter van deze bebouwingslinten. Dat betekent dat de nieuwe bebouwing gevarieerd moet zijn naar aard en gebruik, met variatie in de rooilijnen, met afzonderlijke herkenbare bebouwing op kavels van variabele grootte.

Uitwerking in bestemmingsplan:

De historische linten Roosbergseweg en Gilzeweg maken deel uit van de overgangszone tussen het woongebied Bavel en het toekomstige bedrijventerrein langs de A58 en de overgangszone naar het agrarisch landschap aan de oost- en noordzijde van de Gilzeweg. Tussen de bestaande bebouwing en groenelementen kunnen nieuwe functies worden toegevoegd. In deze gemengde zone ontstaat zo een functiemix van bijvoorbeeld woonwerkkavels met bedrijfswoningen, commerciële bedrijfsfuncties, afgewisseld met wonen en maatschappelijke functies zoals praktijkruimtes, dienstverlening etc.. Detailhandel wordt ook toegestaan binnen deze zone. Lokale initiatieven kunnen hier een plek krijgen. Alleen bedrijvigheid met een lage milieucategorie zal zich in deze zone kunnen vestigen. De woon- en werkkavels aan de Gilzeweg krijgen een ontsluiting op de Gilzeweg.

4.2.3 Infrastructuur

Uitgangspunt: Herinrichting Gilzeweg en Roosbergseweg

De Gilzeweg en Roosbergseweg zijn straks binnen de bebouwde kom gelegen. Deze wijkontsluitingswegen worden als 50 km/uur-wegen ingericht. De overige wegen zijn erftoegangswegen en worden vormgegeven als 30 km/uur-gebied.

Ter verbetering van de verkeersveiligheid komen op de Roosbergseweg plateaudrempels op de kruispunten. De voorrangssituatie op het kruispunt van de Roosbergseweg met de Gilzeweg verandert: de route Gilzeweg – Lange Bunder is de voorrangsroute, de Roosbergseweg dient voorrang te verlenen.

Uitwerking in bestemmingsplan:

Volgens het Verkeersplan (2003) zijn de Roosbergseweg en Gilzeweg gecategoriseerd als wijkontsluitingswegen, die de dorpen Ulvenhout, Bavel en Gilze verbinden. Er mag nu maximaal 60 km/uur gereden worden. Als gevolg van de ontwikkelingen in het bestemmingsplangebied Roosbergseweg Noord wordt de bebouwde komgrens verplaatst en de Roosbergseweg heringericht als een 50 km/uur weg. Het asfalt wordt vervangen door geluidsarm asfalt en op delen versmald. De kruising met de Brigidastraat zal worden aangepast en ingericht met een plateaudrempel. De kruising met de Gilzeweg zal zo worden vormgegeven dat de Roosbergseweg een afslaande beweging wordt en de Gilzeweg richting Lange Bunder de doorgaande (voorrangs) route.

Bij de ontwikkeling van het plangebied Eikberg zal ook de Gilzeweg tussen de kruising met de Roosbergseweg en de overgang naar de Lange Bunder een maximum snelheid van 50 km/uur krijgen en worden voorzien van geluidsarm asfalt. Aan de Gilzeweg komen ruime kavels met vrijstaande woon- en werkbebouwing, welke rechtstreeks een inrit krijgen op de weg. In verband met de verkeersveiligheid en de aanwezige bomenrijen zullen inritten zoveel mogelijk gecombineerd worden. Voor de ontwikkeling van de nieuwe woonbuurt achter de lintbebouwing aan de westzijde van het plangebied wordt één nieuwe aansluiting aangelegd op de Brigidastraat, waarmee de achterliggende woningen worden ontsloten. In de nieuwe woonbuurt geldt een maximum snelheid van 30 km/ uur. Voor de ontwikkeling van de ‘boerenerven’ achter de lintbebouwing aan de oostzijde van de Gilzeweg worden gezamenlijke inritten gerealiseerd op de Gilzeweg en Eikbergseweg. De inrichting van het gebied wordt ontworpen volgens de richtlijnen die passen bij een verkeersveilige inrichting.

Uitgangspunt: Aansluiten bij de gemeentelijke parkeernorm

Alle ontwikkelingen dienen te voldoen aan de gemeentelijke parkeernorm, zoals vastgelegd in de nota ‘Parkeer- en Stallingbeleid’ en verankerd in de gemeentelijke bouwverordening.

Uitwerking in bestemmingsplan:

Bij de ontwikkeling van het gebied dient te worden voldaan aan de actuele gemeentelijke parkeernorm (nota ‘Herijking Parkeer- en Stallingsbeleid Breda’, juni 2013). In principe dienen parkeerplaatsen op eigen terrein te worden gerealiseerd, al is het realistisch dat een deel (zoals het parkeren voor rijwoningen en het parkeren voor bezoekers in de woonbuurt) op openbaar gebied wordt gerealiseerd.

Uitgangspunt: Aansluiten bij het stedelijk fietsroute netwerk

De Deken Dr. Dirckxweg en Gilzeweg zijn hoofdfietsroutes, de Roosbergseweg is een aanvullende fietsroute. Vrij liggende fietsvoorzieningen zijn uitgangspunt op deze routes en dienen waar mogelijk

te worden verbeterd.

Uitwerking in bestemmingsplan:

Het gebied wordt ontsloten via een fietsstructuur (Fietsnota 2008). De hoofdfietsroute is de Gilzeweg/ Lange Bunder. Langs de Gilzeweg blijven vrij liggende fietspaden uitgangspunt. De aanvullende fietsroutes betreffen de Roosbergseweg en de Brigidastraat.

4.2.4 Openbare ruimte en groen

Uitgangspunt: Behoud van de laanstructuur van de linten

De kenmerkende laanstructuur van de linten Roosbergseweg en Gilzeweg wordt behouden. Het straatprofiel, bestaande uit een asfaltrijbaan met grasbermen en bomenrijen aan één of beide zijden, wordt hierbij als uitgangspunt gehanteerd. Daar waar nodig en mogelijk zal het bomenbestand langs de linten worden aangevuld tot een aaneengesloten geheel.

Uitgangspunt: Aansluiten bij het kwaliteitsniveau van de inrichting van de nieuwe woonbuurten

De woongebieden worden in principe ingericht in overeenstemming met de inrichting van de openbare ruimte van Roosbergseweg fase 1 en 2. Dit komt tot uitdrukking in de ruimtelijke principes, de waterhuishouding en de keuzes voor de bestrating en het straatmeubilair, die aansluiten bij het dorpse en landelijke karakter van de nieuwe uitbreiding. Het gaat niet om een letterlijke herhaling, maar om hetzelfde ambitieniveau en het uitgangspunt de woongebieden een overeenkomstige kwaliteit en uitstraling te geven.

Uitgangspunt: Visie Openbare Ruimte: gedeeld, herkenbaar, duurzaam

Het ontwerp, de inrichting, het beheer en uiteindelijke gebruik van de nieuwe openbare ruimte zijn gebaseerd op de ‘Visie Openbare Ruimte Breda 2020’ (vastgesteld door de raad in 2009). Met deze visie wordt voortgebouwd op de kwaliteitsbenadering vanuit het perspectief van de gebruiker van de openbare ruimte en wordt naast behoud van de kwaliteiten van de openbare ruimte gestreefd naar een versterking van het gebruik ervan. De visie stelt de gebruiker van de openbare ruimte centraal, bevordert het gebruik, de inrichting en het beheer; het goede verblijf en toeven in de openbare ruimte en kiest voor een gedeelde, herkenbare en duurzame openbare ruimte. Het programma van eisen van beheer openbare ruimte is van toepassing. Bekeken moet worden of het plangebied geschikt kan worden gemaakt voor het verkrijgen van een politiekeurmerk.

Uitwerking in bestemmingsplan:

Langs een groot deel van de Roosbergseweg en Gilzeweg is laanbeplanting aanwezig. Deze beplanting zal zoveel mogelijk worden gehandhaafd en eventueel versterkt. Ook zal bestaande beplanting in de vorm van houtwallen in het plangebied waar mogelijk worden gehandhaafd.

Bij het toekomstig ontwerp voor de inrichting van de openbare ruimte zal gezocht worden naar een inrichting die passend is voor een dorpslandelijk en landelijk woonmilieu en waarbij het kwaliteitsniveau aansluit bij de inrichting van de openbare ruimte in het gebied Roosbergseweg - Daalakker. Daarbij zal de inrichting voldoen aan kwaliteitseisen uit de Visie Openbare Ruimte.

4.2.5 Milieu

Uitgangspunt: m.e.r. beoordeling doorlopen

Voor de gebiedsontwikkeling van zowel het bedrijventerrein als de woningbouw, is een m.e.r.-beoordeling opgesteld, welke inzicht biedt in de te verwachten milieueffecten, de te nemen maatregelen en de te volgen procedure. Uit de beoordeling blijkt dat voor de gebiedsontwikkeling rondom Bavel geen milieueffectrapportage (MER) noodzakelijk is. Ter bevestiging van dit standpunt

zal de formele m.e.r. beoordelingsprocedure worden doorlopen voorafgaand aan de bestemmingsplanprocedures. Daarmee wordt voldaan aan de m.e.r.-regelgeving.

Uitwerking in bestemmingsplan:

Voor de in het Structuurplan Breda-Oost (december 2005) geplande grootschalige verstedelijking, is een milieueffectrapport Breda-Oost opgesteld (mei 2006). De huidige voorstellen voor woningbouw in Eikberg passen daar in. In het kader van zorgvuldige planologie en inspelen op recente beleidsveranderingen bij Rijk, provincie en gemeente, wordt opnieuw naar milieueffecten gekeken.

De ontwikkeling van woningbouw in Eikberg voldoet niet aan de definitie van een MER plicht dan wel formele m.e.r.-beoordeling plichtige activiteit (met een Raadsbesluit). De ontwikkeling betreft de bouw van 70 woningen waardoor er een informele m.e.r.-beoordeling gemaakt moet worden.

De ontwikkeling van het bedrijventerrein is nog te onzeker om mee te nemen in dezelfde m.e.r.-beoordeling. Mocht het bedrijventerrein op termijn gerealiseerd worden, dan wordt opnieuw een m.e.r.-beoordeling opgesteld. De m.e.r. beoordeling is opgenomen in dit bestemmingsplan (Zie paragraaf 5.2).

Uitgangspunt: Voorziening geluid langs A58 en geluidsreductie linten

Het gebied ligt nabij de snelweg A58. Het verkeer van deze snelweg (en de doorgaande wegen in het gebied) veroorzaken geluidsemissies. Uitgangspunt bij de gebiedsontwikkeling is dat aan geluidsnormen uit de Wet geluidhinder wordt voldaan om een goed leefklimaat te borgen. Indien nodig worden geluid reducerende maatregelen genomen om aan de geluidsnormen voor geluidgevoelige functies, zoals wonen, te kunnen voldoen (bijvoorbeeld het aanbrengen van geluidsarm asfalt). Er zal een geluidonderzoek worden uitgevoerd. De noodzakelijke maatregelen zullen worden meegenomen in het stedenbouwkundig ontwerp voor het woongebied en de vertaling hiervan vindt, waar mogelijk, plaats in het bestemmingsplan.

Uitwerking in bestemmingsplan:

Het plangebied ligt in de invloedsfeer van de snelweg A58. Het verkeer van deze snelweg (en de doorgaande wegen in het gebied) veroorzaakt geluidsemissies. Uitgangspunt bij de gebiedsontwikkeling is dat aan geluidsnormen uit de Wet geluidhinder wordt voldaan om een goed leefklimaat te borgen. Indien nodig worden geluidreducerende maatregelen genomen om aan de geluidsnormen voor geluidgevoelige functies, zoals wonen, te kunnen voldoen (bijvoorbeeld het aanbrengen van geluidsarm asfalt). Voor het bestemmingsplan is een geluidonderzoek uitgevoerd. De geluidbelasting vanwege de rijksweg A58 is in het te ontwikkelen gebied lager dan de voorkeursgrenswaarde. De noodzakelijke maatregelen voor de Gilzeweg zijn meegenomen in het stedenbouwkundig plan en door vertaald in de planregels (Zie paragraaf 5.9).

Uitgangspunt: Goede inpassing van bedrijven ten opzichte van het woongebied

Om de onderlinge inpassing van bedrijven en woningen te verbeteren wordt een zonering toegepast. Voor werkfuncties langs de linten geldt een maximale milieucategorie 2. Op deze manier kan in het woongebied een goed leefklimaat gewaarborgd worden. Ook wordt daarmee voorkomen dat bedrijven worden beperkt vanwege de nabijheid van woningen. Bij de uitgifte van woonwerkkavels dient maatwerk te worden verricht: per situatie zal bekeken worden of de woning en het bedrijf ruimtelijk kan worden ingepast.

Uitwerking in bestemmingsplan:

Het bestemmingsplan heeft langs de Gilzeweg een zone met de bestemming Gemengd. Hierin zijn bedrijven in de milieucategorie 1 en 2 toegestaan, alsmede wonen, maatschappelijke functies en specifieke vormen van detailhandel. Bij uitgifte van de (woon)werkkavels zal per situatie bekeken worden of de woning of het bedrijf kan worden ingepast.

Uitgangspunt: Streven naar maximaal gebruik van duurzame energie bij de gebiedsontwikkeling

De gemeente Breda heeft klimaatambities vastgelegd in de nota ‘Steek positieve energie in het klimaat’. In deze nota is vastgelegd dat de gemeente Breda in 2044 CO2-neutraal wil zijn. De gebiedsontwikkeling ten zuiden van Bavel zal zodanig plaatsvinden dat ook met deze ontwikkeling genoemde doelstelling wordt gehaald. Gebouwen dienen energiezuinig te worden gebouwd. Tevens wordt bekeken of het mogelijk en doelmatig is om duurzame energie op te wekken in het gebied, of om duurzame energie uit de regio aan te wenden voor deze ontwikkeling. Hiervoor zal zo nodig een energievisie worden opgesteld. Indien het niet mogelijk is om duurzame energie aan te wenden bij de realisatie van de woningen, wordt een en ander zodanig ontworpen dat in de toekomst alsnog gebruik gemaakt kan worden van duurzame energie.

Uitwerking in bestemmingsplan:

Het streven is om nieuwe ontwikkelingen energieneutraal uit te voeren. In het plangebied zijn potenties voor warmte- en koude opslag aanwezig. Koude- en warmteopslag in de bodem is een milieuvriendelijke en een comfortabele manier om de vraag naar warmte in een gebouw te regelen. Dit wordt steeds vaker toegepast. De ondergrond van de gemeente Breda (tot 80 meter diep) is geschikt voor de toepassing van open en gesloten systemen (Zie paragraaf 5.12).

4.2.6 Water

Uitgangspunt: Zoveel mogelijk infiltratie of waterretentie op particulier terrein

Aangesloten wordt bij het beleid van het Waterschap voor het watersysteem. Het beleid is gericht op het voorkomen van rechtstreekse lozingen op het oppervlaktewater. Ten aanzien van de waterkwaliteit is de voorkeursvolgorde: 'schoonhouden, scheiden en zuiveren'. Schone oppervlakken worden indien mogelijk niet op het rioleringssysteem aangesloten. De voorkeursvolgorde voor het omgaan met hemelwater is 'vasthouden, bergen, afvoeren'. Er wordt bij voorkeur aangesloten op een gescheiden hemelwaterstelsel. Voor nieuwbouwinitiatieven is het uitgangspunt dat deze ‘waterneutraal’ dienen te zijn. Dit betekent dat de ontwikkelingen niet mogen leiden tot verslechteringen aan het watersysteem. Om te voorkomen dat water versneld wordt afgevoerd, ten gevolge van een toename van het verhard oppervlak, dienen retentievoorzieningen te worden aangelegd.

Op grond van de nieuwe Waterwet is een particulier in eerste instantie zelf verantwoordelijk voor de verwerking van het hemelwater en grondwater op zijn eigen terrein. In dit kader verwacht ook de gemeente meer inspanning van de particulier, in zowel woon- als werkbestemmingen, om zelf maatregelen te nemen om wateroverlast te voorkomen.

Uitwerking in bestemmingsplan:

Het uitgangspunt ten aanzien van waterretentie op eigen terrein is opgenomen in het gemeentelijke Hemel- en grondwaterbeleid en is overgenomen in de waterparagraaf (Zie paragraaf 5.4). De eis voor retentie op eigen terrein is ook opgenomen in de planregels van het bestemmingsplan.

Uitgangspunt: Waterretentie zichtbaar in de openbare ruimte

De waterretentie bij nieuwe ontwikkelingen zal zichtbaar zijn in de openbare ruimte in de vorm van bermen, wadi’s en greppels. Het water dient vervolgens zoveel als mogelijk te infiltreren naar het grondwater. Voor zover het water niet kan infiltreren zal het water afgevoerd worden naar het oppervlakte watersysteem.

Uitwerking in bestemmingsplan:

In het plangebied worden de aanwezige greppels en sloten zoveel mogelijk gehandhaafd. Het overtollige regenwater in het westelijk deel van het plangebied wordt getransporteerd naar de oostzijde van de Gilzeweg. In de landschappelijke zones tussen de woonenclaves worden brede wadi- zones aangelegd, waar het hemelwater kan infiltreren. Het overtollige regenwater dat hier niet infiltreert, stroomt via een bestaande sloot naar de Gilzewouwerbeek.

4.2.7 Natuur en landschap

Uitgangspunt: Het beschermen van natuurwaarden

De provincie heeft de ecologische hoofdstructuur (EHS) van Noord-Brabant vast gelegd in de

Verordening ruimte 2014. De doelstelling van de EHS is het behoud, het herstel en de ontwikkeling van nationaal en internationaal belangrijke ecosystemen. Dit dient onder andere te gebeuren door middel van de ruimtelijke veiligstelling in bestemmingsplannen. De als EHS aangewezen percelen worden in het bestemmingsplan als natuur bestemd. Een onderdeel van de EHS zijn de ecologische

verbindingszones (EVZ’s). Dit zijn stroken natuur die natuurgebieden met elkaar moeten gaan

verbinden om zo de versnippering tegen te gaan. Aan de oostgrens van Bavel ligt een EVZ. Deze EVZ is bedoelt voor onder andere de boomkikker. De EVZ moet er voor gaan zorgen dat de populatie van deze zeldzame kikkersoort op de vliegbasis Gilze–Rijen in verbinding komt te staan met de reeds uitgezette populatie bij het Merkske (nabij de Belgische grens). Deze verbindingszone is nader uitgewerkt in het rapport Integraal inrichtingsplan Breda-Oost, ’n groenblauw lint (Kragten 2009). Bij de ontwikkelingen in Bavel-Zuid zal rekening worden gehouden met de mogelijke effecten op de EHS en EVZ. Hiervoor wordt zo nodig een natuurwaardenonderzoek en/of soortenonderzoek voor de Flora- en fauna wet uitgevoerd voorafgaand aan de bestemmingsplanprocedure.

Uitwerking in bestemmingsplan:

Voor het bestemmingsplan is een natuurwaardenonderzoek gedaan naar de effecten van de ontwikkeling op het Natura 2000 gebied, het Ulvenhoutse Bos (Zie paragraaf 5.5) en de effecten op de flora en fauna in het plangebied (Zie paragraaf 5.6). In de structuurvisie Breda 2030 is een alternatief tracé voorgesteld voor de ecologische verbindingszone voor de boomkikker. In de Wijziging Verordening ruimte 2014 is deze wijziging overgenomen en is, aan de oostgrens van het plangebied Eikberg, een zoekgebied Ecologische Verbindingszone opgenomen. Deze loopt vanaf de nieuwe natuurontwikkeling Gilzewouwerbeek langs het oostelijk deel van het plangebied. De groene landschappelijke zones tussen de ‘boerenerven’ kunnen een ecologische inrichting krijgen en zo fungeren als ecologische stapsteen. Vanaf het plangebied zal in de toekomst de EVZ de Gilzeweg over kunnen steken en via het viaduct van de Woestenbergseweg een verbinding tot stand kunnen komen met de Chaamse Bossen aan de zuidzijde van de A58.

Uitgangspunt: Kwaliteitsverbetering landschap ter compensatie van de stedelijke ontwikkelingen

De gronden van Eikberg oost vallen volgens de Verordening ruimte 2014 van de provincie Noord-Brabant in het zoekgebied voor verstedelijking. Voor ontwikkelingen in dit gebied is een kwaliteitsverbetering van het landschap vereist om daarmee het verlies aan omgevingskwaliteit te compenseren. Deze compensatie wordt ingevuld met de ontwikkeling van natuur langs de Gilzewouwerbeek. De natuurbestemming is opgenomen in het bestemmingsplan Gilzewouwerbeek 1e fase, dat eind 2011 in procedure is gebracht. Er wordt uit gegaan van de benodigde basisinspanning.

Uitwerking in bestemmingsplan:

In het najaar van 2012 is een gebied van ruim 17 hectare rondom de Gilzewouwerbeek, nabij Bolberg, ontwikkeld tot natuurgebied. De aanleg van deze natuur dient als compensatie voor de (toekomstige) stedelijke ontwikkelingen in Bavel Zuid. De natuurontwikkeling is tot stand gekomen in samenwerking met Gemeente Breda, Staatsbosbeheer, Waterschap Brabantse Delta en Provincie Noord-Brabant.

HOOFDSTUK 5 Milieu en Landschap

5.1 Inleiding

Breda streeft een duurzame ruimtelijke ontwikkeling na (Structuurvisie Breda 2030). Door voortdurende, samenhangende aandacht voor duurzaamheid en milieu is Breda al jaren één van de meest duurzame gemeenten van Nederland. De ontwikkeling van het juiste programma met de juiste kwaliteit op de juiste locatie vormt de basis voor het versterken van het vestigingsklimaat van Breda. Duurzame ruimtelijke ontwikkeling leidt tot een hoge kwaliteit van ruimte en gebouwen, een gezond leefmilieu met een goede infrastructuur en het verantwoord omgaan met natuurlijke hulpbronnen. De aandacht voor duurzame ontwikkeling vertaalt zich onder meer in het inzetten op duurzaam en schoner vervoer, aandacht voor energie, ondergrond en klimaat en groen en water. Hiernaast blijft onverminderd aandacht voor de ‘klassieke’ milieuthema’s zoals waterkwaliteit, geluid en luchtkwaliteit. In dit hoofdstuk worden de verschillende milieu hygiënische aspecten die van belang zijn voor het plangebied nader toegelicht.

5.2 Informele mer-beoordeling

5.2.1 Algemeen

Ten zuiden van Bavel is een nieuwe ontwikkelingen gepland, te weten woningbouw ter plaatse van het plangebied ‘Eikberg’. Hiervoor wordt een nieuw bestemmingsplan opgesteld. Vanwege de beperkte omvang hoeft geen formele m.e.r.-beoordeling te worden uitgevoerd maar kan worden volstaan met een informele beoordeling.

5.2.2 Regelgeving

Voor plannen en besluiten die belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu kunnen hebben moet vaak een milieueffectrapportage worden opgesteld. In het Besluit milieueffectrapportage is omschreven wanneer een m.e.r.-procedure of m.e.r.-beoordelingsprocedure gevolgd moet worden. Er wordt dan getoetst of:

• de activiteit voldoet aan de definitie in het Besluit milieueffectrapportage;

• de omvang groter is dan de in het Besluit milieueffectrapportage genoemde drempelwaarde;

• de activiteit in het Besluit milieueffectrapportage genoemd is.

Voor activiteiten die genoemd worden in het Besluit milieueffectrapportage gelden drempelwaarden waarboven een m.e.r.-plicht (C-lijst) geldt of waarboven een m.e.r.-beoordelingsplicht (D-lijst) geldt. Het bevoegd gezag beoordeelt of de activiteit daadwerkelijk geen nadelige milieugevolgen kan hebben. Tevens kan sprake zijn van een m.e.r.-plicht in verband met de uitvoering van een passende beoordeling in het kader van de Natuurbeschermingswet (Nb-wet).

De voorgenomen ontwikkelingen in plangebied Eikberg voldoen aan de definitie van een m.e.r.-beoordelingsplichtige activiteit; namelijk D11.2 voor aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject. De voorgenomen ontwikkelingen overschrijden de drempelwaarden (D-lijst, 2000 woningen) niet. Daarom geldt een informele m.e.r.-beoordelingsplicht.

Daarbij zijn twee uitkomsten mogelijk (zie ook figuur 16):

• Belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu zijn niet uitgesloten; in dit geval is tenminste een m.e.r.-beoordeling nodig (bij besluiten) of een m.e.r. noodzakelijk (bij een plan). Dit milieueffectrapport moet tegelijk met het ontwerpbestemmingsplan ter inzage gelegd te worden.

• Er zijn geen belangrijke nadelige milieugevolgen: er is geen milieueffectrapport noodzakelijk. De onderbouwing en conclusie worden opgenomen in het bestemmingsplan. Daarmee is ook inspraak mogelijk op het resultaat.

Figuur 16: Procedure m.e.r.-beoordeling

5.2.3 Onderzoek

Milieueffectrapport 2006

In 2006 is er voor destijds beoogde ontwikkelingen in dit gebied een volledig milieueffectrapport opgesteld. De ontwikkelingen destijds betroffen woningbouw en de realisatie van bedrijventerreinen. Er is met een zogenaamde ‘maximale variant’ in beeld gebracht wat de potentieel grootste milieueffecten zijn. In totaal is in 2006 uitgegaan van een maximale invulling van 4.000 woningen en 170 hectare bedrijventerrein.

In de milieueffectrapportage uit 2006 is verder inzicht verschaft in de effecten als slechts een deel van het omvangrijke programma wordt gerealiseerd. De effecten van deze varianten zijn ook doorgerekend. Eén van deze varianten, het alternatief Bavel-Zuid, zou gerealiseerd worden in het gebied waarvan de kleinere ontwikkeling Eikberg deel van uitmaakt. Voor de beeldvorming is een vergelijking gemaakt tussen het oude deelplan en onderhavig plan (Eikberg).

Het deelplan ‘Alternatief Bavel-Zuid’ uit 2006 bestond uit:

• Ontwikkeling van Bavel-Zuid (maximaal 1.000 woningen en maximaal 90 hectare bedrijventerrein);

• Ruimtelijke reservering van het groenblauwe raamwerk en gedeeltelijke inrichting;

• Een voor dit deel van Bavel specifieke ontsluitingsvariant voor verkeer.

Het bestemmingsplan Eikberg betreft de realisatie van maximaal 70 woningen: circa 40-50 woningen in een dorpslandelijk woonmilieu en circa 20-30 woningen (en/of woon werk eenheden) in een landelijk woonmilieu en gemengde zone.

In tabel 2 zijn de hoofdlijnen van het oude plan en het voorliggende plan vergeleken. In de tabel is te zien dat de oude plannen meer woningbouw, meer bedrijventerrein en een groter totaal oppervlak betroffen.

Tabel 2: Vergelijking hoofdlijnen plannen 2006 en 2013

De conclusie uit de beoordeling in 2006 was dat er feitelijk beperkt tot geen nadelige milieueffecten zijn als gevolg van het plan. Op de onderdelen natuur en archeologie was een negatief effect te verwachten vanwege het realiseren van woningen en bedrijven op een locatie die natuur- en archeologische waarde vertegenwoordigt. Ook was het plangebied minder te benutten voor landbouw.

Informele m.e.r.-beoordeling Eikberg

Per onderwerp wordt in samenhang met de kenmerken en de plaats van het project bezien wat de potentiële effecten zijn. Denk bijvoorbeeld aan de reikwijdte van het mogelijke effect, de omvang en complexiteit ervan. Ook de waarschijnlijkheid en de impact en de omkeerbaarheid van potentiële effecten. Maatregelen die de effecten teniet doen worden integraal besproken. Mogelijke effecten zijn in dit hoofdstuk als volgt beoordeeld en gescoord:

- = negatief

-/0 = geen of licht negatief effect

0 = geen effect

0/+ geen of licht positief effect

+ = positief effect

In onderstaande tabel is per onderwerp een korte conclusie weergegeven ten aanzien van de effecten in het kader van de vormvrije m.e.r.-beoordeling. De verschillende onderwerpen worden meer uitgebreid besproken in de overige paragrafen van hoofdstuk 5.

Tabel 3: Beoordelingstabel (informele m.e.r.-beoordeling)

Tijdelijke effecten

Geluid en stof

Tijdelijke effecten zijn het gevolg van de werkzaamheden tijdens de bouw en aanleg van woningen, bedrijven, kantoren, wegen en de parkeervoorzieningen. Tijdelijk kan geluidhinder van bijvoorbeeld gemotoriseerd graafmaterieel en vrachttransport van materialen optreden. Gezien de tijdelijkheid van de hinder, de afstand tot woningen en het te verwachten geluidniveau, is er geen of nauwelijks effect (-/0). Wel dient het werkverkeer de overlast van geluid en/of trillingen zoveel als mogelijk te beperken door routes te kiezen die zover mogelijk van woningen verwijderd zijn en de snelheid te matigen wanneer er op korte afstand woningen worden gepasseerd.

Stofvorming kan plaatsvinden bij het ontgraven van het perceel. Dit kan worden voorkomen door de grond zoveel mogelijk nat te houden. Het effect op de omgeving is daardoor nihil (0). Bij bouwwerkzaamheden kunnen vuile wegen ontstaan door zand en klei die op de weg belandt. Om deze onwenselijke en potentieel onveilige situatie te voorkomen moet het werkverkeer gebruik te maken van een borstelplaats waarin de (hoofd)aannemer dient te voorzien.

Water en groen

In de bouwput kan (met metalen) verontreinigd grondwater instromen dat het oppervlaktewater kan bevuilen. Met name de aanwezigheid van ijzer in grondwater, dat aan de oppervlakte komt, kan zorgen voor oxidatiedeeltjes (roest) in het water. Door het grondwater te filteren, voor het op het oppervlaktewater wordt geloosd, wordt verontreiniging en verspreiding voorkomen. Er treedt daardoor geen effect op (0).

Tijdelijk kan vernietiging en verstoring optreden van plant- en diersoorten door de kap van bomen, het verwijderen van beplanting, geluidshinder door graafwerkzaamheden en werkverkeer en lichthinder van bouwlampen. Deels kan dit voorkomen worden door de kap en werkzaamheden te beperken tot buiten het broedseizoen van vogels. daarnaast zal gewerkt worden conform het op te stellen mitigatieplan voor de kerkuil. Het effect is beperkt negatief (-/0).

Bovengenoemde effecten zijn van tijdelijke aard en kunnen deels beperkt worden door hinder beperkende maatregelen te nemen zoals routering van het bouwverkeer, afstemmen van werktijden etc. Deze maatregelen zijn te regelen in de vergunningverlening en veroorzaken geen belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu. Overigens maken de genoemde maatregelen in principe onderdeel uit van de gangbare praktijk in woningbouw- en wegenbouwprojecten.

Cumulatie met andere projecten

Bij de beoordeling of een project mogelijk belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu kan hebben, moet ook de mogelijke cumulatie met andere, concrete en aanstaande projecten in de directe omgeving worden beschouwd. De vraag is dan of er functionele of fysieke verbanden zijn die ertoe leiden dat effecten van projecten elkaar versterken.

Aandachtspunten in de omgeving van plangebied Eikberg welke wel zijn meegewogen in onderhavige vorm-vrije m.e.r.-beoordeling zijn:

• In de Nota van uitgangspunten Breda-Oost is de mogelijke realisatie opgenomen van circa 15 woningen in de gemengde zone langs de linten en het verzoek van de Provincie om circa 25 woningen te realiseren in Breda in het kader van de Ruimte voor Ruimte regeling;

• De ontwikkeling van Eikberg ligt relatief dichtbij vliegveld Gilze-Rijen maar de geplande woningen liggen buiten de 35 Ke-contour;

• De ontwikkeling ligt nabij het verkeersknooppunt ´Sint Annabosch´;

• De ontwikkeling van zorgwoningen en winkels in het centrum van Bavel (plannen zijn nog in ontwikkeling);

• Gilzewouwerbeek: 17 hectare natuurontwikkeling. Het betreft een wijziging van agrarisch gebruik naar natuur met waterbestemming met een winterbed van 25 meter breed. De uitvoering is gereed.;

• De ontwikkeling van woningbouw in bestemmingsplangebied Roosbergseweg Noord (circa 44 woningen). Dit is al deels in uitvoering.

In het kader van de structuurvisie Breda 2030 is een heroverweging gemaakt omtrent de realisatie van nieuwe bedrijventerreinen in Breda. Het bedrijventerrein in Bavel-Zuid is hierin aangemerkt als strategische reservelocatie voor na 2020, indien er geen nieuwe bedrijvenlocaties meer beschikbaar zijn, er geen mogelijkheden meer zijn voor herstructurering en revitalisering van bestaande terreinen of de marktomstandigheden aanleiding geven tot heroverweging. Omdat de realisatie en realisatietermijn onzeker zijn is de ontwikkeling van een bedrijventerrein niet meegenomen in de m.e.r. –beoordeling.

Behalve de natuurontwikkeling Gilzewouwerbeek bij de Bolberg en de uitvoering van de woningbouw uit het bestemmingsplan Roosbergseweg Noord zijn er geen relevante ontwikkelingen in de directe omgeving. Als gevolg van de uitbreiding van het aantal woningen, zal de verkeersintensiteit toenemen. Dit heeft ook gevolgen voor de aspecten geluid en luchtkwaliteit. De genoemde maatregelen voor verkeer, geluid en luchtkwaliteit zijn niet strijdig met elkaar en kunnen in onderlinge harmonie uitgevoerd worden.

Er is verder geen sprake van belangrijke negatieve effecten in cumulatie met de effecten van geplande ontwikkelingen of reeds gerealiseerde projecten in de omgeving. De centrumontwikkelingen en uitwerking van de plannen voor de kom van Bavel kunnen mogelijk een cumulatief effect hebben ten aanzien van verkeer (aantrekkende werking). De verwachting is echter dat deze binnen de bestaande wegenstructuren kunnen worden ingepast.

5.2.4 Conclusie

De milieueffecten van de het bestemmingplan zijn niet noemenswaardig en hooguit beperkt van omvang. Belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu van dit project kunnen worden uitgesloten. Er is er geen sprake van bijzondere omstandigheden ten aanzien van de kenmerken en locatie van het project. Tevens is er geen sprake van belangrijke nadelige effecten in cumulatie met de effecten van geplande ontwikkelingen of al gerealiseerde projecten in de omgeving. Het voeren van een volledige m.e.r.-procedure is niet nodig.

5.3 Bodem

5.3.1 Algemeen

Een bodemverontreiniging is over het algemeen niet zichtbaar aanwezig. Daarom speelt de bodemkwaliteit in de beleving van de gebruikers van de ruimte een relatief kleine rol. Toch kan een eventuele bodemverontreiniging nieuwe ontwikkelingen frustreren omdat de kosten van een sanering te hoog zijn. Daarnaast kan een (vermoeden van) bodemverontreiniging leiden tot ontrust bij de omwonenden.

Het plangebied heeft steeds een agrarische of natuurfunctie gehad. Grootschalige bedrijfsactiviteiten hebben hier niet plaatsgevonden. Naar verwachting zullen er binnen het plangebied dan ook geen verontreinigingen aanwezig zijn die eventuele nieuwe ontwikkelingen frustreren. Wel kunnen plaatselijk verontreinigingen aanwezig zijn ten gevolge van activiteiten in het verleden. Hierbij kan gedacht worden aan kleinschalige bedrijfsactiviteiten, maar ook aan huisbrandolietanks of dempingen.

5.3.2 Regelgeving

Voor bodem en bodemverontreiniging is de Wet bodembescherming, inclusief de aanvullende besluiten leidend. De Wet bodembescherming kent nieuwe gevallen van bodemverontreiniging (ontstaan na 1 januari 1986) waarbij er sprake is van een saneringsplicht die direct van kracht is. Voor oude gevallen van bodemverontreiniging is de start van de sanering met de nieuwe Wet bodembescherming afhankelijk van de ontoelaatbare risico's voor de mens, verspreiding of het milieu nu en in de toekomst. De saneringsverplichtingen zijn voortaan gekoppeld aan ontoelaatbare risico's die samenhangen met het (toekomstig) gebruik van de bodem.

Het gemeentelijk beleidskader voor bodem van de gemeente Breda is verwoord in de Verordening bodemsanering. Hierin is het functiegericht en kosteneffectief saneren opgenomen en zijn de regels ten aanzien van het omgaan met asbest in de bodem toegevoegd. In 2015 is Breda een eind op weg richting de landelijke doelstelling: een stad op een stevige, leefbare en duurzamere bodem, die geschikt is voor een breed gebruik. Alle historische bodemverontreinigingen zijn gesaneerd of beheersbaar geworden.

In de Bouwverordening is opgenomen dat de gemeente bij het verlenen van een bouwvergunning moet toetsen of de bodemkwaliteit geschikt is voor het toekomstige gebruik van de locatie. Hierbij wordt getoetst of er geen gezondheidsrisico's zijn voor de toekomstige gebruikers.

In de nota ‘De Bredase grondslag Bodembeleid, uitvoering en procedures (januari 2009)’ is vastgelegd welke eisen de Gemeente Breda stelt aan bodemonderzoeken, saneringsplannen en saneringsverslagen.

De algemene doelstelling van het Rijk is dat in 2030 alle ernstige verontreinigingen van de (water)bodem zijn gesaneerd en /of onder controle zijn.

5.3.3 Onderzoek

Binnen het plangebied zijn in het verleden enkele bodemonderzoeken uitgevoerd. Uit deze onderzoeken blijkt dat de bodemkwaliteit in het bestemmingsplangebied over het algemeen geen belemmering voor toekomstige ontwikkelingen vormt. Op de bodemkwaliteitskaart die voor Breda is opgesteld is het gebied opgenomen in de zone waar de gemiddelde kwaliteit van de bodem voldoet aan de streefwaarde.

Plaatselijk kunnen ten gevolge van (bedrijfs-)activiteiten in het verleden, oude stortplaatsen en brandputten, verontreinigingen in de bodem zijn ontstaan. Bij nieuwe ontwikkelingen zal dan ook per geval onderzocht moeten worden of er een bodemverontreiniging aanwezig en of vervolgacties noodzakelijke zijn. Indien een verontreiniging aanwezig is, zal bekeken worden hoe hiermee om moet worden gegaan.

5.3.4 Conclusie

Binnen het plangebied is, gelet op de bodemkwaliteit, sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. Bij ontwikkelingen moet de bodemkwaliteit in kaart worden gebracht. Indien nodig moeten hierop acties worden ondernomen.

5.4 Water

5.4.1 Algemeen

Het plangebied Eikberg ligt op de waterscheiding tussen het stroomgebied van de Gilzewouwerbeek (oost) en de Bavelse Leij (west). In het plangebied liggen een aantal waterlopen die allen naar de Gilzewouwerbeek afwateren. Er is geen oppervlaktewater overlast bekend en er zijn geen waterkwaliteitsproblemen bekend. Het gebied ligt relatief hoog in de omgeving. Gezien de locatie is het gewenst om ter plaatse water te infiltreren ter aanvulling van de regionale grondwaterstand. In de bodem zijn echter veel leemlagen aanwezig.

In de Gilzeweg en de Brigidastraat ligt gemengde riolering. De riolering heeft een beperkte capaciteit. De riolering is bruikbaar voor uitbreiding van de afvoer van vuilwater. De riolering van Eikberg loost op het gemengde stelsel van Bavel. Er liggen geen overstorten in het plangebied.

In het gebied ligt geen volledig of beperkt beschermd gebied, noch grondwaterbeschermingsgebieden, waterkeringen, afvalwatertransportleidingen of andere beschermde gebieden in het kader van water.

5.4.2 Regelgeving

Het doel van het reguleren van de lozing van hemelwater dat van grote verharde oppervlakken komt, is tweeledig. Allereerst het voorkomen van wateroverlast in het (oppervlakte)watersysteem en ten tweede het voorkomen van (verdere) achteruitgang van het natuurlijk watersysteem. Voor zover landelijk als stedelijk gebied geldt het zogenaamde waterneutraal bouwen.

Het voorkomen van wateroverlast door directe lozingen op oppervlaktewater is geregeld in de Waterschapskeur en bijbehorende hydraulische randvoorwaarden. Hierbij geldt dat het waterschap eist dat het toevoegen van verhard oppervlak groter dan 2000 m² gecompenseerd dient te worden. Daarnaast wordt het oppervlaktewater en rioolstelsel beschermd tegen wateroverlast door gemeentelijk Hemel- en Grondwaterbeleid. Hierbij geldt dat alle versnelde lozingen op watersysteem of riolering in principe vertraagd moeten worden. Naast het voorkomen van wateroverlast stelt de gemeente zich ten doel om verdere achteruitgang van het natuurlijk watersysteem te voorkomen door in het Hemel- en Grondwaterbeleid te eisen dat alle kleine buien ter plaatse worden verwerkt. De eis vloeit voort uit de Waterwet. Om te voorkomen dat het afstromende hemelwater verontreinigd wordt, dienen voor daken, goten en overige regenwatervoorzieningen van de gebouwen en wegverhardingen niet-uitlogende bouwmaterialen gebruikt te worden.

Voor een belangrijk deel komt het waterkwaliteitsbeleid uit Europa. De Europese richtlijnen zijn gericht op bescherming van het milieu en streven een goede kwaliteit van oppervlakte- en grondwater na. Enerzijds om de kwaliteit van de ‘eigen’ wateren op peil te brengen, anderzijds om ervoor te zorgen dat andere landen geen last meer hebben van de verontreinigingen die hun buurlanden veroorzaken. Voor de lozing van afvalwater is generiek landelijk beleid van toepassing. Borging van de Kaderrichtlijn Water (KRW) doelen in ruimtelijk beleid is afgedekt via provinciaal ruimtelijk beleid en waterschapsbeleid.

5.4.3 Onderzoek

In 2006 is door advies- en ingenieursbureau Witteveen+Bos een geohydrologisch onderzoek uitgevoerd in het gebied Breda-Oost waarvan het plangebied onderdeel uitmaakt. De k-waarde (doorlatendheid van de bodem) is op drie plaatsen in het plangebied bepaald en bedraagt 4,3 meter per dag. De gemiddelde grondwaterstand is circa 1,25 - 1,9 meter onder maaiveld, de hoogst gemeten grondwaterstand over een periode van een jaar is circa 0,75 meter onder maaiveld. Uit de boorstaten blijft dat er op diverse plaatsen leemlagen voorkomen. In het gebied kan infiltratie plaatsvinden, maar op verschillende plaatsen zal grondverbetering plaats moeten vinden. Bij de uitwerking van de plannen is detailonderzoek nodig.

Het bestemmingsplan maakt het mogelijk om maximaal 70 woningen en enkele werklocaties in het plangebied te bouwen. Waar mogelijk wordt een gescheiden stelsel aangelegd. Het vuil water zal bij gemaal Roosberg aan de Brigidastraat gaan lozen op het gemengde stelsel van Bavel. Het hemelwater van de nieuwe bebouwing en verharding zal binnen het plangebied worden verwerkt. Omdat het gebied geschikt is om hemelwater te infiltreren zal het hemelwater zoveel mogelijk ter plaatse worden geïnfiltreerd. Dit zal in eerste instantie zoveel mogelijk gebeuren op de kavels zelf. De toekomstige eigenaren dienen hiervoor op eigen terrein voldoende waterretentie en/of infiltratiecapaciteit te realiseren om een bui van 7 millimeter te kunnen verwerken. Dit is voldoende capaciteit voor circa 80% van alle jaarlijkse regenbuien. Opvang en infiltratie van regenwater op eigen terrein kan bijvoorbeeld gebeuren door de aanleg van grindkoffers of infiltratiekolken. In de planregels is bij de bestemmingen Woongebied en Gemengd de verplichting voor het bergen van de 7 millimeter opgenomen. Daarnaast worden afspraken gemaakt in de koopcontracten. Ook in de openbare ruimte zal 7 millimeter ter plaatse worden geïnfiltreerd. Het overtollige regenwater (71 mm of 710 m3/ha) wordt afgevoerd naar de oostzijde van de Gilzeweg, waar retentievoorzieningen in de vorm van wadi’s aangelegd worden.

De greppels langs de Gilzeweg blijven zoveel mogelijk behouden voor de opvang en het transport van hemelwater. Aan de oostzijde van de Gilzeweg zijn in oost-west richting een tweetal wadi’s gepland. Het overtollige hemelwater van de nieuwe ontwikkelingen wordt naar de wadi’s getransporteerd. In de wadi’s zakt het water de bodem in of het water stroomt af naar de Gilzewouwerbeek. De wadi’s moeten een bui van 71 mm kunnen verwerken door infiltratie en geknepen afvoer. Gemeente Breda is voorstander van het zichtbaar maken van afstromend hemelwater om de bewustwording van water bij haar burgers te vergroten. Vanuit de beleving van water heeft het de voorkeur om het water via het oppervlak af te voeren naar de wadi’s. Met name in het oostelijk deel van het plangebied liggen hiervoor goede mogelijkheden. De functie van de in het gebied aanwezige categorie B waterlopen blijft behouden of zal worden overgenomen door de wadi's. Aan de oostgrens, net buiten het plangebied, ligt een categorie A waterloop. Deze waterloop wordt door het waterschap onderhouden. Voor deze waterloop geldt dat er een schouwstrook langs de waterloop vrijgehouden moet worden van vijf meter. Vanuit de wadi’s stroomt het overtollige water via deze waterloop naar de Gilzewouwerbeek.

Het berekenen van de totale toename aan verharding is nog niet mogelijk, aangezien nog geen verkaveling bekend is. Voor de berekening van de toename van de verharding worden uitgegaan van 200 m² voor een vrijstaande woning, 150 m² voor een twee-onder-één kapwoning en 100m² voor een rijwoning. Voor werklocaties wordt uitgegaan van een verharding van 90% van het perceel oppervlak. Ten behoeve van de nieuwe woningen en bedrijven worden onder andere nieuwe woonstraten en openbare groenzones aangelegd. Bij een toename van de verharding met circa twee hectare zal circa 1400 m³ water moeten worden geborgen. Bij een peilstijging van 0,35 meter kan dat als de wadi’s een oppervlak krijgen van circa 4000 m². Bij een gefaseerde gebiedsontwikkeling worden de wadi’s niet in één keer aangelegd. Er zal echter steeds worden gezorgd dat de waterretentie voldoende is. Uitwerking van de benodigde retentievoorzieningen en fasering zal in overleg gebeuren met het waterschap. In het bestemmingsplan is de aanleg van waterretentie mogelijk in alle bestemmingen en specifiek aangeduid in de functieaanduiding 'openheid' binnen de bestemming Woongebied.

5.4.4 Conclusie

De ontwikkeling die met dit bestemmingsplan mogelijk wordt gemaakt, heeft geen negatieve invloed op het watersysteem.

5.5 Ecologie

5.5.1 Algemeen

De aanwezigheid van voldoende groen op een bereikbare afstand bepaalt voor een belangrijk deel de leefbaarheid van een woongebied. Natuur en de aanwezigheid van dieren, bijvoorbeeld vogels, worden over het algemeen positief gewaardeerd. De aanwezigheid van voedsel-, nest- en rustgebieden is voor deze dieren van essentieel belang.

5.5.2 Regelgeving

Het Rijk heeft een ecologische hoofdstructuur (EHS) vastgesteld. De begrenzing van de EHS heeft de provincie Noord-Brabant vastgelegd in de Verordening Ruimte. De doelstelling van de EHS is het behoud, het herstel en de ontwikkeling van nationaal en internationaal belangrijke ecosystemen. De EHS bevat gebieden waarop de inspanningen van het Rijk en de provincie worden gericht om deze opgave te verwezenlijken. Dit dient onder andere te gebeuren door middel van de ruimtelijke veiligstelling van de bestaande ecologisch structuren in bestemmingsplannen.

Figuur 17: Uitsnede uit de themakaart natuur en landschap uit de Verordening Ruimte 2014 (Bron: Provincie Noord-Brabant)

Een onderdeel van de EHS is de ecologische verbindingszones (EVZ’s). Dit zijn stroken natuur die natuurgebieden met elkaar moeten gaan verbinden om zo de versnippering tegen te gaan. Dit hoeven geen aaneengesloten natuurstroken te zijn, het mogen ook kleine vlakvormige landschapselementen. De afstand tussen de stapstenen is afhankelijk van de soort(en) waarvoor de ecologische verbindingszone is bedoeld. De Provincie hanteert als uitgangspunt dat een ecologische verbindingszone een gemiddelde breedte heeft van circa 25 meter. Voor verbindingszones in de stad wordt een breedte van 50 meter aangehouden vanwege de grote menselijke invloed. In de praktijk moet worden gestreefd naar een flexibele invulling van 2 à 2½ hectare per strekkende kilometer.

Dit dient te gebeuren door middel van de ruimtelijke veiligstelling in bestemmingsplannen.

De EVZ ten oosten van Breda is bedoeld om de populatie boomkikkers uiteindelijk te verbinden tussen de vliegbasis Gilze-Rijen en het beekdal van het Merkske. In de Structuurvisie Breda 2030 heeft de gemeente Breda een alternatief tracé voorgesteld voor deze ecologische verbindingszone. In de Wijziging Verordening ruimte 2014, vastgesteld op 22 september 2014, is deze wijziging overgenomen en is, aan de oostgrens van het plangebied Eikberg, een zoekgebied Ecologische Verbindingszone opgenomen.

Figuur 18: Uitsnede uit de Wijziging Verordening ruimte 2014 (Bron: Provincie Noord-Brabant)

Aansluitend op de EHS heeft de gemeente Breda een ecologische groenstructuur opgesteld. Het beleid is er op gericht om de bestaande ecologische groenstructuur te handhaven en waar mogelijk te versterken. Met name het realiseren en in stand houden van robuuste ecologische verbindingszones tussen de natuurgebieden is hierbij van belang. Waar handhaving van de bestaande structuur niet mogelijk is, dient dit gecompenseerd te worden.

5.5.3 Onderzoek

Er zijn binnen het plangebied geen percelen, welke zijn gelegen binnen de Ecologische Hoofdstructuur van de provincie Noord-Brabant. Het gewijzigde tracé van de Ecologische verbindingszone van de provincie Noord-Brabant loopt langs de oostgrens van het plangebied Eikberg. Het betreft een zoekgebied met een gemiddelde breedte van 25 meter. Het bestemmingsplan voorziet aan de oostkant in enkele clusters bebouwing met veel openbaar groen rondom. Het openbare groen biedt ook ruimte om het geschikt te maken als habitat voor de boomkikker en daarmee kan de ontwikkeling van het plangebied bijdragen aan de totstandkoming van de EVZ.

Voor de gemeentelijke groenstructuur geldt dat er per ontwikkeling rekening gehouden dient te worden met de mogelijke effecten. De belangrijkste structuren in het plangebied liggen langs de Gilzeweg en Roosbergseweg en bestaan vooral uit schrale bermen met (laan-)bomen. Deze groenstructuren worden door de ontwikkeling niet aangetast en er zijn dan ook geen wezenlijke effecten te verwachten op de gemeentelijke groenstructuur.

5.5.4 Conclusie

Er zijn binnen het plangebied geen percelen, welke zijn gelegen binnen de Ecologische Hoofdstructuur. Ook de ecologische groenstructuur van de gemeente Breda wordt door de ontwikkeling niet aangetast. In de Wijziging Verordening ruimte 2014 heeft de provincie Noord-Brabant een gewijzigd tracé opgevoerd voor de ecologische verbindingszone voor de boomkikker welke deels door het plangebied Eikberg loopt. Het openbare groen tussen de woonclusters aan de oostzijde van de Gilzeweg biedt voldoende ruimte om het geschikt te maken als habitat voor de boomkikker en daarmee kan het plangebied bijdragen aan de realisatie van de EVZ.

5.6 Flora en fauna

5.6.1 Algemeen

De aanwezigheid van voldoende groen op een bereikbare afstand bepaalt voor een belangrijk deel de leefbaarheid van een woongebied. Natuur en de aanwezigheid van dieren, bijvoorbeeld vogels, worden over het algemeen positief gewaardeerd. De aanwezigheid van voedsel-, nest- en rustgebieden is voor deze dieren van essentieel belang.

5.6.2 Regelgeving

Sinds 1 april 2002 is de Flora- en fauna wet van kracht. Het doel van deze wet is het in stand houden en beschermen van in het wild voorkomende planten- en diersoorten. Een van de uitvloeisels van deze regelgeving is dat de effecten van nieuwe plannen op de planten- en diersoorten die in een gebied aanwezig zijn beoordeeld dienen te worden. Indien de nieuwe plannen een negatieve invloed hebben op de aanwezige beschermde soorten dient ontheffing aangevraagd te worden. Of deze ontheffing verleend wordt is afhankelijk van het in gevaar komen van het duurzaam voortbestaan van de soorten en het al dan niet nemen van compenserende maatregelen.

5.6.3 Onderzoek

Voor het plangebied is een Quick scan uitgevoerd om te onderzoeken wat de actuele natuurwaarden zijn. Het onderzoek van het gedeelte van het plangebied ten westen van de Gilzeweg heeft plaatsgevonden op 5 september 2012 en onderzoek van het gebied ten oosten van de Gilzeweg op 19 februari 2013. Hieruit kwam naar voren dat de houtsingels en braamstruweel in het westelijk deel ecologisch van waarde zijn als vaste broed- en verblijfplaats van vogels en kleine zoogdieren. De houtsingels ten oosten van de Gilzeweg, bestaand uit laurier en dennenbomen, zijn ecologische niet hoogstaand, maar kunnen wel geschikt zijn als vaste broed- en verblijfplaats van vogels en kleine zoogdieren. De houtsingels zijn geschikt als migratie routes voor vleermuizen. In de bomen bevonden zich geen zichtbare holten en spleten wat een vaste verblijfplaats voor vleermuizen minder waarschijnlijk maakt. Een gebruiker van de volkstuin melde dat de patrijs voorkomt in het plangebied. Op bezoekdatum zijn foeragerende boerenzwaluwen waargenomen. Verder worden er in het gebied alleen algemeen voorkomende zoogdieren verwacht, waaronder muizen, egels, konijnen en wezels. Daarnaast is er een verwachting van bruine kikker en gewone pad. Alle inheemse broedvogels zijn beschermd, waardoor in het vogelbroedseizoen geen bomen en struiken gekapt mogen worden.

Figuur 19: Vliegroutes vleermuis (groene stippellijn)

Omdat het plangebied mogelijk belangrijk is als foerageergebied en als migratieroute, is er aanvullend onderzoek uitgevoerd volgens het vleermuisprotocol 2013. Dit onderzoek toont aan dat er een essentiële vliegroute van gewone dwergvleermuizen en laatvliegers is boven de Brigidastraat, Roosbergseweg en Gilzeweg alsmede het aangrenzende particuliere en openbare groen tot een afstand van circa 50 meter.

De genoemde vliegroutes mogen niet meer verlicht worden dan in de huidige situatie en de lijnvormige groenstructuren moeten behouden blijven en mogen niet wezenlijk onderbroken worden. Het plan voorziet hierin en er is dan ook geen ontheffing noodzakelijk van de Flora- en fauna wet. Zo wordt de houtwal langs een gedeelte van de Brigidastraat gekapt maar wordt hier de bomenrij aangevuld.

Uit de Quick scan is ook gebleken dat er meerdere beschermde diersoorten aanwezig zijn in en rond de bebouwing van Eikbergseweg 2. Voor de ontwikkeling van deze locatie is onderzocht of het een rust- of verblijfsplaats betreft. Er zijn daarvoor twee aanvullende onderzoeken uitgevoerd door Ecologisch Adviesbureau Ecoresult. Deze hebben geresulteerd in de Notitie Resultaten aanvullend onderzoek steenmarter Plangebied: Eikbergseweg 2, Breda (NER201511v01) en de Notitie Resultaten aanvullend onderzoek kerkuil en steenuil Plangebied: Eikberg, Bavel (NER201505v01). In deze onderzoeken is vast komen te staan dat in het plangebied geen uilen een rust- of verblijfplaats hebben, maar dat er in een schuur aan de Eikbergseweg 2 wel een vaste rust- en verblijfplaats van een steenmarter aanwezig is.

Vervolgens is door Ecoresult het Mitigatieplan gewone dwergvleermuis, laatvlieger en steenmarter opgesteld (15 mei 2015, ER20150128v02). In het mitigatieplan wordt geconcludeerd dat mitigerende maatregelen mogelijk en noodzakelijk zijn waardoor schadelijke effecten kunnen worden voorkomen en het aanvragen van een ontheffing in het kader van de Flora- en faunawet niet nodig is. De maatregelen komen er in het kort op neer dat voor de genoemde vleermuizen, zoals ook al eerder is aangegeven, behoud of herstel van de lijnvormige laanstructuren, het aanbrengen van geleidende beplanting en het voorkomen van de toename van de huidige lichtintensiteit, als maatregelen noodzakelijk zijn. Voor wat betreft de steenmarter zal, voorafgaand aan de sloop van de bebouwing van Eikbergseweg 2 en het verdrijven van de steenmarter, aan de rand van het plangebied een alternatieve verblijfplaats moeten worden gecreëerd. Er dienen enkele takkenhopen te worden aangelegd als alternatieve verstopplek en er dient een 'marterhuis' gemaakt te worden. De maatregelen worden opgenomen in een ecologisch werkprotocol. Werken volgens dit protocol is noodzakelijk om overtreding van de Flora- en faunawet te voorkomen.

5.6.4 Conclusie

Door het uitvoeren van de maatregelen genoemd in het mitigatieplan en vastgelegd in een werkprotocol worden schadelijke effecten voorkomen of verzacht op gewone dwergvleermuis, laatvlieger en steenmarter. Het aanvragen van een ontheffing van de Flora- en faunawet is daarom niet nodig. Daarnaast zullen de groenzones tussen de landelijke woonclusters zoveel mogelijk landschappelijk worden ingericht, met ruig grasland en houtopstanden, zodat het gebied aantrekkelijk wordt voor de verschillende diersoorten.

5.7 Natuurbescherming

5.7.1 Algemeen

De Natuurbeschermingswet 1998 regelt de bescherming van de Natura 2000-gebieden en vertaalt deze bescherming naar de Nederlandse regelgeving. Op basis van de Natuurbeschermingswet worden in Nederland de Natura 2000- gebieden aangewezen. Deze worden door middel van een ministeriële aanwijzing vastgelegd. Per Natura 2000-gebied zijn instandhoudingsdoelstellingen geformuleerd, die (meestal door de provincies) in beheerplannen moeten worden uitgewerkt.

5.7.2 Regelgeving

Het Ulvenhoutse Bos is aangewezen als Natura 2000-gebied. Voor het bestemmingsplan is een zogenaamde 'passende beoordeling' nodig in verband met mogelijke effecten op het Natura 2000-gebied. Bij deze passende beoordeling wordt aandacht besteed aan ontwikkelingsmogelijkheden buiten het gebied die tot verslechtering of significante verstoring kunnen leiden. Een plan kan alleen doorgang vinden indien het - gelet op de instandhoudingsdoelstellingen - niet leidt tot significant negatieve gevolgen voor de natuurlijke kenmerken van het gebied die in het kader van de natuurbeschermingswet van belang zijn. Om de natuurdoelen van het gebied te kunnen halen, zal de neerslag van stikstofverbindingen uit de lucht - de stikstofdepositie - minder moet worden. Die depositie daalt weliswaar al tientallen jaren maar is in veel gevallen nog steeds te groot om de stikstofgevoelige leefgebieden (habitatten) van planten en dieren de gewenste kwaliteit te bezorgen.

5.7.3 Onderzoek

Voor het plangebied is een onderzoek uitgevoerd naar de invloed van de ontwikkelingen op het Natura 2000–gebied (Bureau Waardenburg. Rapportnummer 12-156, BRD201219780, 21-02-2013).

• De toekomstige woningen en ontwikkeling van bedrijven in Eikberg leveren een verwaarloosbare bijdrage aan de achtergronddepositie. Effecten op instandhoudingsdoelen van het Ulvenhoutse Bos zijn uit te sluiten.

• De toekomstige woningen en bedrijven in Eikberg en daarmee samenhangende veranderingen in verkeer leveren geen betekenisvolle bijdrage aan de stikstofdepositie van beschermde habitatten in het Ulvenhoutse bos.

• De bijdrage aan de stikstofdepositie is ook niet van betekenis voor de achteruitgang van kritische soorten, en daarmee de kwaliteit van het habitat. De belangrijkste knelpunten liggen in dit Natura-2000 gebied bij de hydrologie en het beheer.

• De beschermde habitattypen zijn onder andere afhankelijk van bodem, grondwater en het gevoerde beheer. De geformuleerde verbeterdoelen en de te nemen maatregelen zijn op het gebied van hydrologie en beheer en worden niet door de extra stikstofdepositie als gevolg van Eikberg beïnvloed.

• Door de ontwikkeling van Eikberg zal lokaal de verharding toenemen, wat betekent dat het oppervlak voor infiltratie van regenwater lokaal afneemt. Door de ligging van Eikberg ten opzichte van het Natura-2000 gebied zijn effecten echter uitgesloten.

• Ook de werkzaamheden tijdens de aanlegfase leiden niet tot extra verstoring met wezenlijke effecten voor kritische soorten.

Negatieve effecten op de instandhoudingsdoelen voor het Ulvenhoutse Bos ten gevolge van het realiseren van woningen en gemengde functies in Eikberg zijn uitgesloten. Hiermee is ook uit te sluiten dat negatieve effecten optreden op andere Natura-2000 gebieden, die op meer dan tien kilometer afstand van het plangebied liggen. Een Natuurbeschermingswetvergunning wordt niet nodig geacht.

5.7.4 Conclusie

Door de ontwikkeling van Eikberg zijn geen significante negatieve effecten te verwachten op het Natura 2000-gebied het Ulvenhoutse bos.

5.8 Bedrijven

5.8.1 Algemeen

De aanwezigheid van bedrijven kan de kwaliteit van de leefomgeving beïnvloeden. Bedrijven kunnen zorgen voor hinder van geur, stof, geluid en risico’s van gevaar. Daarnaast moeten bedrijven zich kunnen ontwikkelen en eventueel uitbreiden. Om dit bereiken is het van belang dat bedrijven en gevoelige bestemmingen ruimtelijk goed gesitueerd worden zodat de bedrijven zo min mogelijk overlast opleveren en woningen de bedrijven zo min mogelijk beperken in hun bedrijfsuitvoering.

De mate en de ernst van de invloed van een bedrijf is mede afhankelijk van het type en de omvang van het bedrijf. In de uitgave “Bedrijven en milieuzonering” uitgegeven door de VNG is per bedrijfstype een globale indicatie gegeven van het invloed gebied voor de aspecten geur, stof, geluid en gevaar.

5.8.2 Regelgeving

Om bedrijfsmatige activiteiten uit te mogen oefenen is een melding of vergunning volgens de Wet milieubeheer nodig. De milieuvergunning heet tegenwoordig ‘omgevingsvergunning milieu’. Voordat de vergunning of melding akkoord is, wordt bekeken of voldaan wordt aan de afstandseisen.

5.8.3 Onderzoek

Binnen het plangebied zijn twee bedrijven aanwezig die een invloed gebied hebben dat reikt tot binnen de contouren van de ontwikkelingen. Het betreft:

• Oldenburger Transport BV, Gilzeweg 1-A, Bavel

Oldenburger Transport BV heeft meerdere vrachtwagens in gebruik en kent als voornaamste milieuaspect de uitstraling van geluid. In het kader van de bestemmingsplanprocedure is en akoestisch onderzoek uitgevoerd (Gemeente Breda, Rapportnummer 20130507-1, 5 juli 2013). Uitgangspunt hierbij is dat Oldenburger niet belemmerd wordt in de bedrijfsvoering, en dat de bewoners van de nieuwbouw een prettig leefklimaat krijgen. Met een voorziening in de vorm van een aarden wal met een minimale hoogte van 4 meter stuit ontwikkeling van het plangebied aan de oostzijde van Oldenburger niet op bezwaren van een ‘goede ruimtelijke ordening’. In het bestemmingsplan is aan de achterzijde van het perceel een aanduiding opgenomen voor het treffen van een voorziening in de vorm van een geluidwal met een maximale hoogte van vijf meter. De geluidvoorziening moet zijn gerealiseerd binnen een half jaar na oplevering van de eerste woningen aan de oostzijde.

• A. van de Vendel, Gilzeweg 3-A, Bavel

Aan weerszijden van het bedrijf van A. van de Vendel, zijn gemengde functies gepland. Indien hier enkel bedrijfsmatige activiteiten worden gerealiseerd zijn er geen belemmeringen. Indien bij deze functie tevens een bedrijfswoning wordt gerealiseerd zal maatwerk ten aanzien van geluid moeten worden geleverd. Uitgangspunt hierbij is dat van de Vendel niet belemmerd wordt in de bedrijfsvoering, en dat de bewoners van de nieuwbouw een prettig leefklimaat krijgen.

5.8.4 Conclusie

Door in het kader van de uitwerkingsbevoegdheid nader akoestisch onderzoek te verrichten, wordt voldoende ruimtelijke scheiding gewaarborgd om de rechten van de vergunninghouder te beschermen. Daarnaast wordt een goed leefklimaat geboden aan de toekomstige bewoners van de nieuw te bouwen woningen.

5.9 Geluid

5.9.1 Algemeen

Geluid is één van de factoren die de beleving van de leefomgeving in belangrijke mate bepaalt. Bij nieuwe ontwikkelingen van geluidgevoelige bestemmingen dient de geluidssituatie in beeld gebracht worden. De geluidsniveaus op de gevel van de nieuwe gebouwen worden getoetst aan de geluidsnormen. Er dient gekeken te worden naar de volgende vier bronnen van geluid: wegverkeerslawaai, industrielawaai, vliegtuiglawaai en spoorlawaai. Voor elke bron zijn zogenaamde geluidzones vastgesteld. Indien nieuwe ontwikkelingen buiten deze zones plaats vinden, kan er in principe vanuit gegaan worden dat de geluidssituatie voldoende is. Indien nieuwe ontwikkelingen binnen een geluidzone zijn gepland, dient met akoestisch onderzoek aangetoond te worden dat er een goede geluidssituatie gerealiseerd wordt. Over het plangebied liggen geen geluidszones van een industrieterrein, vliegveld of spoorlijn.

5.9.2 Regelgeving

De Wet geluidhinder, de Luchtvaartwet en de Wet milieubeheer zijn in het kader van geluidhinder van belang. Voor het geluid van wegverkeer in natuur- en of buitengebieden zijn geen normen in wetten opgenomen, terwijl ook hier dit geluid als storend wordt ervaren. Dit gegeven wordt ook in het Nationaal Milieubeleidsplan (NMP) onderkend. Om de leefbaarheid te verbeteren of ten minste te handhaven, zal het beleid zich in de toekomst vooral richten op de bron van het geluid.

Het juridisch kader voor wegverkeerslawaai, spoorweglawaai en industrielawaai wordt gevormd door de Wet geluidhinder. Vliegtuiglawaai wordt geregeld in de Luchtvaartwet. Het plangebied ligt niet binnen de zone voor vliegtuiglawaai waardoor dit aspect niet nader wordt beschouwd.

In de Wet geluidhinder staat dat de voorkeursgrenswaarde voor de geluidbelasting op de gevels van nieuwe geluidgevoelige objecten ten gevolge van het wegverkeer 48 dB bedraagt. Om te onderzoeken of aan deze voorwaarde kan worden voldaan, dient op de eerste plaats gekeken te worden of de geluidgevoelige objecten binnen de geluidzones van wegen vallen. Volgens de Wet geluidhinder hebben alle wegen geluidzones, behalve:

• Wegen die binnen een als woonerf aangeduid gebied zijn gelegen;

• Wegen waarvoor een maximumsnelheid geldt van 30 km/uur.

Indien geluidgevoelige bestemmingen binnen de geluidzones liggen dient de akoestische situatie nader bekeken te worden en getoetst te worden aan de wettelijke kaders. Ontwikkelingen buiten de geluidzones hoeven niet getoetst te worden omdat ervan uitgegaan mag worden dat de normen hier niet overschreden worden.

5.9.3 Onderzoek

Er is een akoestisch onderzoek uitgevoerd door de gemeente Breda, waarbij de effecten van wegverkeerslawaai in kaart zijn gebracht. Het betreft hier: “Akoestisch onderzoek ten behoeve van bestemmingsplan Eikberg” (Rapportnummer 20131504-4,14 april 2015). Hieruit blijkt dat de Gilzeweg, Roosbergseweg en de Rijksweg A58 de gezoneerde wegen zijn die invloed hebben tot in het plangebied. De gezoneerde wegen genereren kritische niveaus ten opzichte van de voorkeursgrenswaarde. Er gelden de volgende uitgangspunten:

• Roosbergseweg en Gilzeweg uitvoeren met een dunne deklaag (stil asfalt);

• Snelheid Roosbergseweg en Gilzeweg wordt 50 km/h;

• Woningbouw op 21 meter uit de as van de Gilzeweg is mogelijk zonder aanvullende maatregelen; 48 dB;

• Woningbouw op 16 meter uit de as van de Gilzeweg is mogelijk indien een dove gevel wordt toegepast (zie akoestisch onderzoek voor definitie van dove gevel);

• De Brigidastraat komt in de nieuwe situatie geheel binnen de bebouwde kom te liggen en de maximale snelheid wordt hier 30 km/uur;

• De geluidbelasting vanwege de rijksweg A58 is in het te ontwikkelen gebied lager dan de voorkeursgrenswaarde.

Uit de resultaten blijkt dat alle woningen kunnen voldoen aan de voorkeursgrenswaarde onder voorwaarde van bovenstaande maatregelen. Verder blijken cumulatie-effecten beperkt en de toename van geluid langs de Gilzeweg en Roosbergseweg ter plaatse van bestaande woningen ten hoogste 0,3 dB (worstcase).

5.9.4 Conclusie

De Gilzeweg en de Rijksweg A58 genereren kritische niveaus ten opzichte van de voorkeursgrenswaarde. In het bestemmingsplan is het bouwvlak voor nieuw te bouwen woningen aangepast op de voorkeursgrenswaarde. Binnen het bouwvlak is een zone aangegeven waarbinnen de aanduiding 'dove gevel' is opgenomen. Hiervoor geldt:

• Geen te openen delen met daarachter een verblijfsruimte (woonkamer, woonkeuken, slaapkamer), niet-verblijfsruimten zijn wel toegestaan (hal, serre, onbenoemde ruimte);

• Roosterventilatie kan onder voorwaarden in de dove gevel, mits de benodigde capaciteit wordt behaald aan de geluidluwe gevels;

• De zijgevels kunnen regulier worden geopend.

De geluidbelasting ter plaatse van bestaande woningen zal door de ontwikkeling beperkt toenemen. In combinatie met geluidmaatregelen aan Gilzeweg en Roosbergseweg zal het effect nihil zijn. Cumulatie-effecten zijn eveneens beperkt. Op basis daarvan is sprake van een goede ruimtelijke ordening. In het akoestisch onderzoek van de gemeente Breda van 14 april 2014 nummer 20131504-4 zijn de details opgenomen.

5.10 Luchtkwaliteit

5.10.1 Algemeen

Door de uitstoot van uitlaatgassen door onder andere de industrie en het verkeer komen schadelijke stoffen in de lucht. Vooral langs drukke wegen kunnen de concentraties van verschillende stoffen zo hoog zijn dat deze de gezondheid kunnen aantasten. Om te voorkomen dat de gezondheid wordt aangetast door luchtverontreiniging dient bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen rekening gehouden te worden met de luchtkwaliteit ter plaatse.

5.10.2 Regelgeving

Op 15 november 2007 is in de Wet milieubeheer onder titel 5.2 ‘Luchtkwaliteit eisen’ opgenomen. Dit onderdeel is een implementatie van de Europese regelgeving uit 1996, en bevat luchtkwaliteitsnormen voor de stoffen zwaveldioxide, stikstofoxiden en stikstofdioxide, zwevende deeltjes (fijn stof (PM10)), lood, koolmonoxide en benzeen. Nieuwe ontwikkelingen dienen getoetst te worden aan de grenswaarden. Een grenswaarde geeft de kwaliteit aan die op een bepaald tijdstip ten minste moet zijn bereikt, en die, waar zij aanwezig is, ten minste moet worden in stand gehouden. Behalve voor zwevende deeltjes (PM10) en stikstofdioxide voldoet de luchtkwaliteit overal in Breda aan de gestelde grenswaarden. Mede door de relatief hoge achtergrondconcentraties overschrijden de concentraties zwevende deeltjes en stikstofdioxide plaatselijk de grenswaarden. De overschrijdingen hangen in de meeste gevallen samen met het drukke verkeer.

Vanaf 1 augustus 2009 is het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL) in werking. Nederland hoeft op die manier later aan de Europese regelgeving te voldoen. Conform artikel 5.16 van de Wet milieubeheer is voor een ontwikkeling dat ‘niet in betekenende mate’ (NIBM) bijdraagt aan de luchtkwaliteit, geen uitgebreid luchtkwaliteit onderzoek nodig en kan de ontwikkeling zonder toetsing aan de luchtkwaliteitseisen doorgang vinden. VROM heeft de definitie van 'in betekenende mate' vastgelegd in een algemene maatregel van bestuur (AMvB). Projecten die de concentratie CO2 of fijn stof met meer dan 3% van de grenswaarde verhogen, dragen in betekenende mate bij aan de luchtvervuiling. Dit criterium is een 'of-benadering'. Als een project voor één stof de 3%-grens overschrijdt, dan verslechtert het project 'in betekenende mate' de luchtkwaliteit. Deze 3%-grens is voor een aantal categorieën projecten in een ministeriële regeling omgezet in getalsmatige grenzen, bijvoorbeeld:

• Woningbouw: 1.500 woningen netto bij één ontsluitingsweg, 3.000 woningen bij twee ontsluitingswegen;

• Kantoorlocaties: 100.000 m² bruto vloeroppervlak bij één ontsluitingsweg, 200.000 m² bruto vloeroppervlak bij twee ontsluitingswegen.

Op 15 januari 2009 is het Besluit ‘gevoelige bestemmingen (luchtkwaliteitseisen)’ in Staatsblad nr. 14 gepubliceerd, waarna het besluit op 16 januari in werking getreden is. Het besluit is gericht op bescherming van mensen met een verhoogde gevoeligheid voor fijn stof (PM10) en stikstofdioxide (NO2), met name kinderen, ouderen en zieken. Daartoe voorziet het besluit in zones waarbinnen luchtkwaliteit onderzoek nodig is: 300 meter aan weerszijden van rijkswegen en 50 meter langs provinciale wegen, gemeten vanaf de rand van de weg. Waar in zo’n onderzoek zone de grenswaarden voor PM10 of NO2 (dreigen te) worden overschreden, mag het totaal aantal mensen dat hoort bij een ‘gevoelige bestemming’ niet toenemen. Met deze Amvb wordt de bouw van zogenaamde ‘gevoelige bestemmingen’, zoals een school, in de nabijheid van (snel)wegen beperkt.

5.10.3 Onderzoek

Via de NIBM-tool die door het ministerie van I&M is ontwikkeld, kan snel en doelmatig een uitspraak worden gedaan over de mate waarin een ontwikkeling bijdraagt aan de luchtkwaliteit in de omgeving. In onderstaand figuur is deze tool ingevuld, uitgaande van een toename van 758 voertuigen per etmaal en een percentage aan vrachtverkeer van 5%.

Figuur 20: Toetsing NIBM-tool [bron: Ministerie van I&M]

5.10.4 Conclusie

In het plangebied zijn geen beperkingen vanwege de luchtkwaliteit aanwezig.

5.11 Geur

5.11.1 Algemeen

Geur dringt vanuit diverse bronnen de leefomgeving binnen. Overmatige belasting met geuren wordt vaak omschreven als stank en kan leiden tot hinder. Als in het buitengebied sprake is van geurhinder, is deze veelal afkomstig van agrarische activiteiten.

5.11.2 Regelgeving

De Wet geurhinder en veehouderij (verder te noemen: geurwet) vormt het toetsingskader voor veranderingen bij veehouderijen. De geurwet geeft normen voor de geurbelasting die een veehouderij mag veroorzaken op een geurgevoelig object. De Gemeenteraad van Breda heeft op 30 oktober 2008 een geurverordening vastgesteld die is onderbouwd door een gebiedsvisie. In de geurverordening zijn normen vastgesteld voor de ligging van geurgevoelige objecten in drie type gebieden, zie onderstaande tabel.

Tabel 4: Normering geurgevoelige objecten

De geurbelasting van een veehouderij is vooral afhankelijk van het aantal en soort dieren dat binnen de inrichting aanwezig is.

5.11.3 Onderzoek

In 2007 is een Quick scan uitgevoerd om de consequenties van de nieuwe geurwet voor de gemeente Breda in beeld te brengen. Uit de Quick scan bleek dat er in het buitengebied van Breda sprake is van een redelijk goed tot zeer goed leefmilieu. Bij een beperkt aantal woningen is sprake van een matig of slecht leefmilieu. Dit heeft veelal te maken met de ligging van een woning op zeer korte afstand tot een veehouderij. Naar aanleiding van de Quick scan is een gebiedsvisie opgesteld en zijn de geurnormen afgestemd op de lokale situatie. Voor het plangebied gelden verschillende normen:

• 3 odeur voor de bestaande bebouwde kom;

• 8 odeur voor nieuwe woon- en werklocaties;

• 14 odeur voor het buitengebied.

Sinds de Quick scan zijn onder andere de geurcontouren van de locaties Gilzeweg 9 en Eikbergseweg 2 komen te vervallen. Hierdoor liggen er geen geurcontouren meer over het plangebied.

Figuur 21: Geurcontouren veehouderijen Bavel-Zuid; Quick scan Wet geluidhinder en veehouderij (Bron: Arcadis, september 2007). De geurcontouren van Gilzeweg 9 en Eikbergseweg 2 zijn inmiddels vervallen.

5.11.4 Conclusie

Er worden in het bestemmingsplan Eikberg geen nieuwe woningen gerealiseerd binnen geurcontouren.

5.12 Externe veiligheid

5.12.1 Algemeen

Externe veiligheid heeft betrekking op de risico’s die mensen lopen ten gevolge van mogelijke ongelukken met gevaarlijke stoffen bij bedrijven en transportverbindingen (wegen, spoorwegen, waterwegen en buisleidingen). Het beleid voor externe veiligheid is gericht op het verminderen en beheersen van risico's van zware ongevallen met gevaarlijke stoffen in inrichtingen en tijdens het transport ervan. Externe veiligheid gaat nadrukkelijk niet over de veiligheid van de mensen die werkzaam zijn binnen een bedrijf of op de betreffende transportroute. Dit wordt geregeld via de Arbeidsomstandighedenwetgeving.

5.12.2 Regelgeving

Omdat de gevolgen van een ongeluk met gevaarlijke stoffen groot kunnen zijn, zijn de aanvaardbare risico’s vastgelegd in diverse besluiten en regelingen. De belangrijkste regelingen zijn:

• Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi), Staatsblad 2004 nr. 250;

• Circulaire 'Risiconormering Vervoer Gevaarlijke stoffen', Staatscourant 4/8/2004 nr. 147

(Basisnet weg en spoor);

• Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb), Staatsblad 2010 nr. 686.

De normen in de besluiten zijn vastgelegd in de vorm van grenswaarden en richtwaarden. De grenswaarden geven de milieukwaliteit aan die op een bepaald tijdstip ten minste moet zijn bereikt, en die, waar zij aanwezig is, ten minste in stand moet worden gehouden. De richtwaarden geven de kwaliteit aan die op een bepaald tijdstip zoveel mogelijk moet zijn bereikt en die, waar zij aanwezig is, zoveel mogelijk in stand moet worden gehouden.

Nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen moeten worden getoetst aan normen vermeld in bovengenoemde regelgeving. Ontwikkelingen zijn niet toegestaan indien deze leiden tot een overschrijding van de grenswaarden. Van de richtwaarden kan gemotiveerd worden afgeweken.

5.12.3 Onderzoek

In onderstaande figuur zijn de invloed gebieden die zich over het plangebied uitstrekken inzichtelijk gemaakt. Buiten deze invloed gebieden heeft het gebruik of het transport van gevaarlijke stoffen geen invloed op toekomstige ontwikkelingen. Binnen het invloed gebied moet onderzocht worden of er beperkingen gelden voor nieuwe ontwikkelingen.

Figuur 22: Risicocontouren binnen het plangebied

Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi)

In de nabijheid van het plangebied zijn geen risicobedrijven gelegen waarvan de risicocontouren het plangebied overlappen. De veiligheidscontour valt binnen de inrichtingsgrens. Bij een incident zijn er geen effecten buiten de inrichtingsgrens te verwachten. Dergelijke bedrijven worden dan ook niet aangemerkt als risicobedrijven

Circulaire Risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen (ontwerpbesluit externe veiligheid transportroutes, Bevt)

Het externe veiligheidsbeleid voor vervoer van gevaarlijke stoffen staat in de nota Risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen (nota Rnvgs). In de circulaire Risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen wordt dit beleid verder uitgewerkt en verduidelijkt. Dit is nodig omdat de nota Rnvgs niet in alle gevallen eenduidig wordt uitgelegd en toegepast.

In 2013 is de Wet basisnet vastgesteld. Hierin zijn de risicoplafonds voor transport van gevaarlijke stoffen over weg, spoor en water vastgesteld. De Wet basisnet wordt verder uitgewerkt in het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt). Dit besluit zal naar verwachting in 2014 in werking treden en zal daarmee de Circulaire Risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen vervangen. In het Bevt staan regels voor de ruimtelijke inrichting rond wegen, waterwegen en spoorwegen met vervoer van gevaarlijke stoffen. Op 10 december 2012 is het ontwerp Bevt gepubliceerd. Vooruitlopend op de inwerkingtreding van het Bevt zijn die hiertoe uitgevoerde onderzoeken (Basisnetten spoor, weg en water) reeds als bijlage bij de Circulaire Risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen opgenomen.

Weg

Op een afstand van ruim 400 meter van het plangebied is de Rijksweg A27 gelegen. Over deze Rijksweg vindt vervoer plaats van gevaarlijke stoffen. Het vervoer van gevaarlijke stoffen over deze weg levert externe veiligheidsrisico’s op voor de nabije omgeving. Nabij het plangebied ligt wegvak B110 (Rijksweg A27, afrit 15 Breda – knooppunt Annabosch).

• Veiligheidsafstand

In het algemene risicobeleid dat binnen Nederland wordt gehanteerd is bepaald dat de kans op overlijden als gevolg van een ongeluk met gevaarlijke stoffen maximaal één op de miljoen per jaar mag zijn (= 10^-6, plaatsgebonden risico). Dat betekent dat binnen een bepaalde zone langs de weg (dit is de zogenaamde veiligheidszone) geen kwetsbare objecten gebouwd mogen worden. De grootte van de veiligheidszone is langs elke weg anders, afhankelijk van de hoeveelheid en samenstelling van het vervoer. Voor wegvak B110 is er geen veiligheidszone. Er is derhalve geen sprake van een beperking. Hiermee wordt voldaan aan de normstelling.

• Plasbrandaandachtgebied

In het Basisnet Weg is het begrip plasbrandaandachtgebied (PAG) geïntroduceerd. Gemeenten moeten langs bepaalde wegen rekening gaan houden met de effecten van een ongeluk met zeer brandbare vloeistoffen. Bij een ongeval met een tankwagen met zeer brandbare vloeistoffen kan die uitstromen en in brand raken (plasbrand). Dat kan in een zone van 30 meter langs de weg tot slachtoffers leiden. De zone van 30 meter langs wegen, gemeten vanaf de rand van de weg, waar veel zeer brandbare vloeistoffen vervoerd worden is daarom aangeduid als plasbrandaandachtgebied (PAG). De gemeente moet bij ruimtelijke ontwikkelingen in die gebieden verantwoorden waarom op deze locatie wordt gebouwd. Voor deze zone gelden bovendien aanvullende bouwvoorschriften.

Langs wegvak B110 is een dergelijk aandachtgebied aanwezig. Het plangebied is op een afstand van ruim 400 meter van de Rijksweg A27 gelegen. Het PAG is daarom niet relevant.

• Groepsrisico

De afstand ten opzichte van de Rijksweg A27 bedraagt meer dan 200 meter en derhalve kan er op grond van de artikel 7 en 8 van het (ontwerp-)Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt) worden volstaan met een beperkte verantwoording:

1. de mogelijkheden tot voorbereiding van bestrijding en beperking van de omvang van een ramp op die weg.

De ontwikkeling betreffen woonfuncties en gemengde functies. Het gaat niet om woon- of verblijffuncties voor (groepen) verminderd zelfredzame personen.

2. voor zover dat plan of die vergunning betrekking heeft op nog niet aanwezige kwetsbare of beperkt kwetsbare objecten: de mogelijkheden voor personen om zich in veiligheid te brengen indien zich op die weg een ramp voordoet.

Bij de invulling van het plan zal er rekening worden gehouden met de mogelijkheid voor personen om zich in veiligheid te brengen.

Spoor

Op een afstand van nagenoeg 4000 meter ten noorden van het plangebied loopt het spoortraject Breda – Tilburg. Over dit traject worden gevaarlijke stoffen vervoerd. Gezien de grote afstand van het spoor ten opzichte van het plangebied zijn er geen significante risico’s te verwachten. Dit spoortraject wordt dan ook verder buiten beschouwing gelaten.

Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb)

Op 1 januari 2011 is het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb) in werking getreden. In het Bevb is opgenomen dat geen al dan niet geprojecteerde kwetsbare objecten aanwezig mogen zijn binnen de plaatsgebonden risicocontour van 10^-6 per jaar van de leiding. Voor (nieuwe) beperkt kwetsbare objecten geldt deze waarde als richtwaarde. Voor wat betreft het groepsrisico geldt dat deze binnen de invloed gebied moet worden verantwoord.

Aan de noordoostkant, in en langs het plangebied, is een hogedruk aardgasleiding aanwezig (Z-528-01). Het plaatsgebonden risico van 10^-6 bedraagt 0 meter. Het invloed gebied is 140 meter en overlapt het plangebied deels. In december 2012 is door ARCADIS Nederland BV een risicoberekening ten behoeve van deze uitbreiding uitgevoerd met behulp van het rekenpakket CAROLA (Arcadis, Rapportnummer 076841320:A, 13 december 2012). Geconcludeerd wordt dat er geen sprake is van plaatsgebonden risicocontour van 10^-6 per jaar. Er wordt derhalve voldaan aan de grens- en rechtwaarden. Met betrekking tot het groepsrisico wordt geconcludeerd dat het groepsrisico ruimschoots is gelegen onder de oriëntatiewaarde.

Verantwoording groepsrisico ten gevolge van de hoge druk aardgasleiding:

1. de aanwezige en de op grond van het besluit te verwachten dichtheid van personen in het invloed gebied van de buisleiding die het groepsrisico mede veroorzaakt.

Voor de risicoanalyse is gebruik gemaakt van de bestaande bebouwing en de plangegevens voor de 70 nieuw te bouwen woningen.

2. het groepsrisico per kilometer buisleiding op het tijdstip waarop het besluit wordt vastgesteld en de bijdrage van de in dat besluit toegelaten kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten aan de hoogte van het groepsrisico, vergeleken met de lijn die de kans weergeeft op een ongeval met 10 of meer dodelijke slachtoffers van ten hoogste 10^-4 per jaar en de kans op een ongeval met 100 of meer dodelijke slachtoffers van ten hoogste 10^-6 per jaar.

Het berekende GR ligt ruim onder de oriëntatiewaarde en neemt niet toe na de toename van het aantal woningen in het plangebied.

3. indien mogelijk, de maatregelen ter beperking van het groepsrisico die worden toegepast door de exploitant van de buisleiding die dat risico mede veroorzaakt.

Er worden geen maatregelen getroffen om het groepsrisico te beperken. Er wordt ruimschoot voldaan aan de oriëntatiewaarde.

3. andere mogelijkheden voor ruimtelijke ontwikkelingen met een lager groepsrisico en de voor- en nadelen daarvan.

Er zijn geen andere mogelijkheden onderzocht. Het betreft een beperkte ontwikkeling die nauwelijks enige invloed heeft op de hoogte van het groepsrisico.

4. de mogelijkheden en de voorgenomen maatregelen tot beperking van het groepsrisico in de nabije toekomst.

Dit is niet onderzocht. De bijdrage van de ontwikkeling aan het groepsrisico is beperkt. Het groepsrisico ligt ruimschoots onder de oriëntatiewaarde.

5. de mogelijkheden tot voorbereiding van bestrijding en beperking van de omvang van een ramp of zwaar ongeval.

In het brandweeradvies geeft de brandweer aan dat de veiligheidsregio Midden- en West-Brabant is ingericht om tijdig de benodigde hulpverleningsvraag te leveren. De brandweer attendeert in haar advies op de bereikbaarheid en de bluswatervoorzieningen van het te ontwikkelen gebied. De bereikbaarheid voor de hulpverleningsdiensten is geregeld in het Bouwbesluit 2012. Bij de realisering zal hieraan worden getoetst. In het bestemmingsplan zal er voldoende ruimte worden gereserveerd voor de verkeersdoeleinden. De ontwikkelaar zal met betrekking tot de realisatie van voldoende bluswatervoorzieningen de brandweer raadplegen.

Andere gebieds- en object gebonden maatregelen die in het brandweeradvies zijn opgenomen, zoals risicocommunicatie, buurt-BHV en woningsprinklers, vallen buiten de juridische reikwijdte van het bestemmingsplan.

6. de mogelijkheden voor personen die zich bevinden in het invloedgebied van de buisleiding of buisleidingen die het groepsrisico mede veroorzaakt of veroorzaken, om zich in veiligheid te brengen indien zich een ramp of zwaar ongeval voordoet.

De ontwikkeling betreft woonfuncties en gemengde functies. Het gaat niet om woon- of verblijffuncties voor (groepen) verminderd zelfredzame personen. Bij de invulling van het plan zal er rekening worden gehouden met de mogelijkheid voor personen om zich in veiligheid te brengen.

Overig

In het plangebied liggen tevens hoge druk water- en rioolleidingen. Deze leidingen vallen echter niet onder het Bevb of Bevi, maar worden wel middels de planregels beschermd.

5.12.4 Conclusie

In het plangebied zijn geen beperkingen vanwege externe veiligheid aanwezig.

5.13 Duurzaamheid

Er bestaan verschillende definities van duurzaam bouwen. Alle definities bouwen voort op de definitie van een duurzame ontwikkeling: "Onder duurzame ontwikkeling wordt een ontwikkeling verstaan die voorziet in de behoefte van de huidige generatie zonder daarmee voor de toekomstige generaties de mogelijkheid in gevaar te brengen om ook in hun behoeften te voorzien." Duurzaam bouwen is meer dan het toepassen of vermijden van bepaalde materialen. Ook de locatiekeuze, verkaveling, inrichting van de waterhuishouding, flexibel en levensloopbestendig bouwen, energievoorziening, veiligheid en gezondheid zijn aandachtspunten die onder deze noemer thuis horen. In de nota "Kwaliteit wonen" zijn de eisen die gemeente Breda aan al deze aspecten stelt opgenomen. Als leidraad voor duurzaam bouwen maakt de gemeente Breda gebruik van het Nationaal pakket Duurzaam Bouwen. Uitgangspunt is dat gebouwen en omgevingen gerealiseerd worden, die zowel nu als in de toekomst voldoen aan de wensen en eisen van de gebruikers.

In het vervolg van deze paragraaf wordt een aantal duurzaamheidaspecten beschreven waarvan de ruimtelijke werking beperkt is, maar die wel van belang zijn voor een duurzame ontwikkeling, namelijk materiaalgebruik, energie en afval.

Materiaalgebruik

Bij het (ver)bouwen van gebouwen wordt het milieu op verschillende wijzen belast. Hierbij dient zowel naar de bouwfase als naar het gebruik en het onderhoud van de woning gekeken te worden. De milieubelasting kan worden verminderd door bijvoorbeeld verantwoord materiaalgebruik, energie- en waterbesparing en afvalpreventie. Uitgangspunt bij nieuwbouw (of renovatie) is dat er zoveel mogelijk gebruik gemaakt wordt van duurzame bouwmaterialen. Duurzame bouwmaterialen zijn in principe bouwmaterialen die het milieu niet belasten en geen aanslag doen op uitputbare bronnen. Het uitgangspunt dient de volgende drie stappen strategie te zijn:

• Voorkom onnodig gebruik van grondstoffen;

• Gebruik eindeloze bronnen zoals hout, vlas, cellulose, leem, e.d.;

• Gebruik eindige bronnen effectief;

Omdat het afkoppelen van regenwater een doelstelling van het beleid is moeten enkel niet-uitloogbare materialen worden toegepast.

Toepassing van groene daken (en gevels) is voor vele doelen goed. Waterretentie is een voorbeeld, maar ook een effectievere energiebalans (vermindering energieverbruik), een comfortabeler gebouw en een vriendelijker uitstraling.

Energie

Een duurzame ontwikkeling stelt eisen aan het energiegebruik en de energiebronnen van de locatie.

Breda heeft de doelstelling om in 2044 CO2-neutrale stad te zijn. Dit is een stad waarin de energievraag drastisch is afgenomen. De energie die nog nodig is, komt uit energiebronnen die niet opraken, zoals zon, wind water, biomassa en aardwarmte.’

Hoewel dit streefbeeld op dit moment nog niet haalbaar is, kunnen er maatregelen genomen worden om de energiehuishouding zo duurzaam mogelijk te maken. De voorkeurvolgorde voor maatregelen is:

• Beperken van het energieverbruik;

• Toepassen duurzame energiebronnen;

• Efficiënt gebruik van fossiele brandstoffen.

Het streven is om nieuwe ontwikkelingen energieneutraal uit te voeren. Tevens zijn in het gebied potenties voor warmte- en koude opslag aanwezig. Koude- en warmteopslag in de bodem is een milieuvriendelijke en een comfortabele manier om de vraag naar warmte in een gebouw te regelen. Dit wordt steeds vaker toegepast. De ondergrond van de gemeente Breda (tot 80 meter) is geschikt voor de toepassing van open en gesloten systemen.

Gesloten systemen

Een gesloten systeem (ook wel bodemwarmtewisselaar genoemd) onttrekt warmte en koude aan de bodem door middel van lussen. Gesloten systemen gebruiken hiervoor de natuurlijke temperatuur van de ondergrond. Wel zal de ondergrond bij levering van koeling opwarmen en bij levering van warmte afkoelen. Door de lussen stroomt een medium dat meestal bestaat uit leidingwater met een antivriesmiddel. Dit medium neemt de temperatuur van de bodem aan. Hiermee kan de woning of het kantoor direct worden gekoeld. Voor verwarmen wordt een warmtepomp gebruikt die de temperatuur verhoogt van 11°C naar circa 50°C.

Figuur 23: Schema gesloten systeem

Figuur 24: Warmtepotentie voor gesloten systemen. Hoe roder het aangegeven gebied, hoe meer potentie.

Open systemen

Bij energieopslag met een open systeem wordt warmte en koude opgeslagen in een watervoerend pakket (zandlaag) in de bodem. In de zomer wordt met de koude bron koud grondwater onttrokken waarmee gekoeld wordt. Het opgewarmde water wordt geïnfiltreerd in de warme bron. In de winter wordt met de warme bron warm grondwater onttrokken waarmee verwarmd wordt. Het afgekoelde water wordt geïnfiltreerd in de koude bron.

Figuur 25: Schema open systeem

Figuur 26: Warmtepotentie voor open systemen. Hoe roder het aangegeven gebied, hoe meer potentie.

HOOFDSTUK 6 Juridische planbeschrijving

6.1 Inleiding

In de voorgaande hoofdstukken is ingegaan op de aanwezige en toekomstige waarden en karakteristieken van het plangebied. De voorgenomen ontwikkelingen, dienen - voor zover ruimtelijk relevant en mogelijk - juridisch vertaald te worden. Het aangewezen planologische instrument hiervoor is het bestemmingsplan. In navolgende paragrafen komt de juridische planbeschrijving aan bod, waarbij allereerst de hoofdopzet van het bestemmingsplan wordt beschreven en daarna de inleidende regels en de bestemmingsregels aan bod komen.

6.2 Hoofdopzet

Het bestemmingsplan bestaat uit planregels, een verbeelding en een toelichting. De planregels en de verbeelding vormen het juridisch bindende deel van het bestemmingsplan. De verbeelding heeft de rol van visualisering van de bestemmingen. De planregels regelen hoe de betreffende gronden mogen worden gebruikt en bebouwd. De bestemmingen zijn zo opgenomen dat voldoende rechtszekerheid bestaat voor omwonenden en andere gebruikers van het gebied en de omliggende gebieden. In de toelichting wordt gemotiveerd waarom sprake is van een goede ruimtelijke ordening. In Nederland zijn sinds kort regels afgesproken over de naamgeving, de opbouw van de planregels en hoe deze worden verbeeld. Dit wordt de zogenoemde Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) genoemd. Dit alles om alle bestemmingsplannen in Nederland beter te kunnen vergelijken en ze ook digitaal uitwisselbaar te maken. Per 1 januari 2010 is deze digitalisering verplicht. Onderhavig bestemmingsplan is opgesteld volgens deze landelijke richtlijnen en standaarden.

Centraal in de planopzet staat de ontwikkeling van het plangebied als woongebied en gemengde zone. Het gehele plangebied kan in juridisch-planologisch opzicht worden opgevat als een ontwikkelingsgebied. Dat er binnen het plangebied enkele bestaande en te handhaven situaties voorkomen, doet hier geen afbreuk aan.

Een globaal en flexibel bestemmingsplan

In het verleden werd, voorafgaand aan een bestemmingsplan, een stedenbouwkundig plan gemaakt. Een uitgewerkte verkaveling werd daarbij als een blauwdruk gehanteerd en in korte tijd werd realisatie van het project nagestreefd. De tijden zijn veranderd. Realisatie vindt alleen plaats als de woningen kwalitatief goed aansluiten op de marktvraag. Dat vraagt een planconcept dat globaal is en flexibel, ofwel makkelijk aanpasbaar aan een veranderende marktvraag. Dit leidt tot een meer organische groei van het dorp. In kleinere eenheden wordt naar afronding van het dorp gestreefd, te beginnen aan de historische linten. Zo is het oudere deel Bavel in de historie ook tot stand gekomen.

De gemeente heeft een deel van het plangebied in eigendom. Organische groei betekent ook, dat samen met andere eigenaren en belanghebbenden gekeken wordt hoe het plangebied verder ontwikkeld kan worden naar het dorpslandelijk woonmilieu. Dat betekent tevens dat niet de gehele ontwikkeling exact vooraf in tijd gepland kan worden. Diverse eigenaren maken hun eigen afweging en vragen tijd om tot medewerking, consensus en contractvorming (met kostenverhaal door de gemeente) te komen.

Het bestemmingsplan Eikberg is een globaal plan. Daar waar de gemeente eigendom heeft en\of zekerheid over de mogelijke functiewijziging zijn, zijn directe bestemmingen opgenomen. Daar waar geen eigendom en\of zekerheid is, is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen om sturingsmogelijkheid te behouden.

In de ontwikkeling van het plangebied Eikberg is een onderscheid te maken tussen het gebied ten westen van de Gilzeweg en het gebied ten oosten van de Gilzeweg. Het gebied aan de westzijde kan gezien worden als een afronding van de bebouwde kom van Bavel. Hier is een dorpslandelijk woonmilieu een passende invulling. Aan de oostzijde van de Gilzeweg wordt een overgangszone naar het buitengebied gerealiseerd door een combinatie van gemengde functies langs het lint en een landelijk woonmilieu erachter.

De combinatie van de ontwikkeling van het dorpslandelijke woongebied Eikberg west en de overgangszone Eikberg oost met gemengde functies en een landelijk woonmilieu draagt bij aan de gewenste flexibiliteit in ruimte en tijd. Er kunnen op korte en langere termijn meerdere woningtypes en (woon)werkkavels worden ontwikkeld. Het bestemmingsplan biedt flexibiliteit door het bestemmen van globale woonvlekken, waarbij de uiteindelijke verkaveling afgestemd kan worden op de actuele woningbehoefte.

6.3 Bestemmingen

Agrarisch

Binnen deze bestemming is het gebied opgenomen dat is gelegen tussen de Brigidastraat en Gilzeweg dat vooralsnog niet bebouwd gaat worden. Gekozen is voor de huidig geldende agrarische bestemming met dien verstande dat deze gronden niet gebruik mogen gaan worden voor bebouwing voor de agrarische functie. Gebruik van de gronden voor agrarische doeleinden blijft wel mogelijk. Om woningbouw op termijn toch mogelijk te maken is aan deze bestemming een wijzigingsbevoegdheid toegevoegd waardoor onder voorwaarden deze bestemming kan worden omgezet naar de bestemming "Woongebied".

Bedrijf

De bestemming "Bedrijf" betreft een bestaand transportbedrijf aan de Gilzeweg. Binnen de bestemming kan het bedrijf zijn huidige werkzaamheden voortzetten. Op de bestemming ligt een wijzigingsbevoegdheid naar "Woongebied". Onder voorwaarden kan hier op termijn een aantal woningen worden ontwikkeld.

Gemengd

Deze bestemming is toegekend aan het gebied dat rechtstreeks grenst aan de Gilzeweg. Binnen deze bestemming is het mogelijk gemaakt om te wonen of een bedrijf (uitsluitend milieucategorie 1 en 2) te vestigen of een combinatie daarvan. Op één plek is detailhandel mogelijk gemaakt. Daar waar een groene geleding moet komen is dit met een aanduiding op de verbeelding aangegeven.

Leiding – Gas

Binnen deze dubbelbestemming is de binnen het plangebied aanwezige gasleiding aangegeven en beschermd.

Verkeer

Onder de bestemming "Verkeer" worden alle nieuwe en bestaande wegen, straten en paden nodig voor de ontsluiting van aanliggende percelen en paden verstaan. Groenvoorzieningen, voet- en rijwielpaden, water en waterretentie, parkeervoorzieningen en bermen zijn (mits ondergeschikt) binnen deze bestemming ook direct mogelijk.

Waarde - Archeologie

Binnen deze archeologische bestemming hebben de gebieden met een hoge archeologische verwachtingswaarde een dubbelbestemming gekregen. Hiermee wordt voorkomen dat eventuele aanwezige archeologische waarden worden verstoord. Ten aanzien van het bouwen in deze gebieden en het uitvoeren van werken en werkzaamheden zijn zodanige voorschriften opgenomen dat via voorafgaand archeologisch onderzoek de eventuele archeologische waarden in beeld worden gebracht.

Wonen

De bestemming "Wonen" betreft de bestaande woningen binnen het plangebied. De gronden met deze bestemming liggen verspreid over het plangebied en omvatten de bestaande woningen langs de linten Roosbergseweg, Bridigastraat en Gilzeweg. Binnen deze bestemming zijn onder meer woningen, voor- en achtertuinen en erven toegestaan. Behoud van de bestaande woonfunctie en woongenot staat centraal binnen de bestemming "Wonen". De maximale toegestane goothoogte is overal 6 meter en de maximale bouwhoogte 11 meter. Dit is conform de huidige situatie. Bestaande woningen hebben een mogelijkheid tot het uit- of aanbouwen hiervan en het realiseren van een vrijstaand bijgebouw. Het toevoegen van extra woningen is hier niet toegestaan.

Woongebied

Binnen het plangebied zijn twee gebieden bestemd tot ‘Woongebied’ en hierbinnen wordt het mogelijk gemaakt om nieuwe woningen te bouwen. Binnen de regels voor deze bestemming zijn de randvoorwaarden aangegeven voor deze bebouwing. In het woongebied ten westen van de Gilzeweg wordt met de goot en bouwhoogte aangesloten aan het bestaande dorp. Hier mag gebouwd worden met twee lagen met of zonder kap. In het landelijk woongebied ten oosten van de Gilzeweg mag gebouwd worden in één bouwlaag met kap tot een bouwhoogte van 9 meter. Daar waar een groene geleding moet komen is dit met een aanduiding op de verbeelding aangegeven. Ook de plek waar een geluidwal dient te worden gerealiseerd, indien woningen worden gebouwd binnen de invloedsfeer van het transportbedrijf, is opgenomen als aanduiding. Binnen het totale plangebied mogen maximaal 70 nieuwe woningen worden gebouwd.

HOOFDSTUK 7 Uitvoerbaarheid

7.1 Inleiding

Dit hoofdstuk beschrijft de onderdelen die zijn doorlopen voor het zekerstellen van de economische uitvoerbaarheid van onderhavig bestemmingsplan. Indien het bestemmingsplan voorziet in de uitvoering van werken door de gemeente moet de financieel-economische uitvoerbaarheid hiervan worden aangetoond. Er wordt nader ingegaan op de grondexploitatie en de koppeling met het exploitatieplan.

7.2 Grondexploitatie

In de Wro is in afdeling 6.4 de regelgeving rondom grondexploitatie (Grexwet) opgenomen. Centrale doelstelling van de Grexwet is om in de situatie van particuliere grondexploitatie te komen tot een verbetering van het gemeentelijke kostenverhaal en de versterking van de gemeentelijke regie bij locatieontwikkeling. In artikel 6.12 van de Wro is bepaald dat de gemeenteraad een exploitatieplan vast moet stellen voor gronden waarop een bij algemene maatregel van bestuur aangewezen bouwplan is voorgenomen. Bij drie ruimtelijke besluiten kan het nodig zijn om een exploitatieplan vast te stellen, namelijk bij de vaststelling van een bestemmingsplan, wijzigingsplan of afwijkingsbesluit. Om daadwerkelijk na te kunnen gaan of een exploitatieplan noodzakelijk is, dient beoordeeld te worden of er sprake is van een bouwplan zoals bedoeld in artikel 6.2.1. Besluit ruimtelijke ordening (bro). In dit artikel is omschreven om welke bouwplannen het gaat, namelijk:

• de bouw van één of meer woningen;

• de bouw van één of meer andere hoofdgebouwen;

• de uitbreiding van een hoofdgebouw met ten minste 1.000 m² of met een of meer woningen;

• de verbouwing van een of meer aangesloten gebouwen die voor andere doeleinden in gebruik of ingericht waren, voor woondoeleinden, mits ten minste 10 woningen worden gerealiseerd;

• de verbouwing van een of meer aaneengesloten gebouwen die voor andere doeleinden in gebruik of ingericht waren, voor detailhandel, dienstverlening, kantoor of horecadoeleinden, mits de cumulatieve oppervlakte van de nieuwe functies tenminste 1.500 m² bedraagt;

• de bouw van kassen met een oppervlakte van ten minste 1.000 m².

Bovendien is een exploitatieplan nodig als locatie-eisen (aan openbare ruimte of woningcategorieën) gesteld moeten worden en/of het bepalen van een tijdvak of fasering noodzakelijk is.

Geen exploitatieplan is nodig indien het verhaal van de kosten van grondexploitatie anderszins verzekerd is én er geen fasering of tijdvak behoeft te worden vastgelegd én geen locatie-eisen (aan openbare ruimte of woningbouwcategorieën) hoeven te worden vastgesteld. Indien de kosten minder dan € 10.000,- bedragen, kan ervoor gekozen worden deze middels andere wijze dan een exploitatieplan te verhalen.

De verwachting is dat niet alle gronden in eigendom van de gemeente Breda zullen zijn ten tijde van het vaststellen van het bestemmingsplan. De gronden waarvoor geen overeenkomst is afgesloten behouden in het bestemmingsplan hun huidige bestemming met de mogelijkheid voor een wijzigingsbevoegdheid. Bij het opstellen van een wijzigingsplan worden voor die gronden alsnog afspraken omtrent kostenverhaal gemaakt of zal een exploitatieplan moeten worden opgesteld. Voor het wijzigingsplan zijn uitwerkingsregels opgenomen.

7.3 Financiële uitvoerbaarheid

De kosten voor het opstellen en uitvoeren van dit bestemmingsplan zijn:

• Verwervingskosten;

• Plankosten;

• Kosten bouw- en woon rijp maken;

• Aanleg infrastructurele werken.

De dekking wordt gevonden in:

• Verkoop van gronden;

• Particulier kostenverhaal.

Het bestemmingsplan is economisch uitvoerbaar. Er is een grondexploitatie opgesteld voor de minimale ontwikkelvariant, met directe bestemmingen, die positief sluit. Bij een toekomstig wijzigingsplan wordt voor die wijziging de financiële haalbaarheid aangetoond en wordt aangegeven hoe het kostenverhaal is geregeld.

Programma

In de Nota van uitgangspunten Breda-Oost is het woningbouwprogramma voor Bavel bijgesteld ten opzichte van alle vorige plannen. Het programma voor Eikberg is bepaald op 70 woningen. Voorliggend plan maakt nog geen onderdeel uit van de harde plancapaciteit, maar is gelet op de stedelijke behoefte, beoogde kwaliteit en huidige marktomstandigheden van grote toegevoegde waarde voor de stad en Bavel specifiek. Het programma is reeds gereserveerd en met vaststelling van het bestemmingsplan wordt het onderdeel van de harde plancapaciteit.

Planning

De gronduitgifte binnen de minimale ontwikkelvariant loopt, naar huidige inzichten, van 2016 tot 2018.

HOOFDSTUK 8 Communicatie

Over het concept ontwerp van dit bestemmingsplan wordt, indien van toepassing, gelegenheid tot inspraak geboden. De resultaten van zowel het wettelijke vooroverleg ex artikel 3.1.1. Bro met de maatschappelijke instanties, belangengroeperingen en andere overheden, evenals indien van toepassing de inspraakresultaten, zullen in het bestemmingsplan worden verwerkt.

8.1 Inleiding

In de Wet ruimtelijke ordening (Wro) is de te volgen wettelijke procedure voor het bestemmingsplan vastgelegd. Allereerst is een concept-ontwerpbestemmingsplan opgesteld. In dat stadium vindt het wettelijke vooroverleg plaats met instanties als waterschap en diensten van het Rijk en provincie, alsmede andere belanghebbende instanties. Als dit traject is afgerond, start de wettelijke procedure met betrekking tot vaststelling van het bestemmingsplan.

8.2 Procedure

8.2.1 Vooroverleg

In het kader van het overleg als bedoeld in artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening is onderhavig concept-ontwerpbestemmingsplan toegezonden aan de volgende instanties:

• Provincie Noord-Brabant

• Waterschap Brabantse Delta

• Gasunie Transport Services BV

• Dorpsraad Bavel

Naar aanleiding van de toezending van het plan is hierop schriftelijk gereageerd door de provincie, Waterschap Brabantse Delta en de Gasunie. De reacties van deze instanties zijn hieronder samengevat en becommentarieerd.

Provincie Noord Brabant

Inhoud reactie

1. Verzoeken de verwijzingen in de toelichting naar de Verordening ruimte 2012 te wijzigen in Verordening ruimte 2014.

2. Verzoeken het passend zijn van het beoogde woningbouwprogramma en de regionale afspraken te verduidelijken en daarbij een relatie te leggen met de harde plancapaciteit. In het plan ontbreekt verder een uitwerking van de ladder van duurzame verstedelijking. In het plan moet een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming nagestreefd worden. Het is een verantwoordelijkheid van de gemeente om zowel de woningbehoefte (kwantitatief) als de ruimtevraag voor uitbreiding (kwalitatief) van het bestaand stedelijk gebied te verantwoorden in het plan. Verzocht wordt dit alsnog te doen.

3. Verzocht wordt in het ontwerp van het bestemmingsplan aan te geven welk deel van de natuurontwikkeling van de Gilzewouwerbeek wordt toegerekend aan het onderhavige plan en welk deel daarvan reeds is gerealiseerd. Voorts dient de uitvoering van het resterende gedeelte van de verplichte kwaliteitsverbetering te worden verzekerd. Verzocht wordt hierin te voorzien.

Commentaar

1. Dit is in de toelichting op het plan aangepast.

2. Dit is in de toelichting nader gemotiveerd.

3. Dit is in de toelichting nader gemotiveerd.

Waterschap Brabantse Delta

Inhoud reactie

1. Verzoeken het onderzoek voor het bepalen van de infiltratiecapaciteit uit 2006 toe te voegen aan het bestemmingsplan.

2. Er zullen een aantal categorie B oppervlaktewateren gedempt moeten worden. Geadviseerd wordt na te gaan of hiervoor mitigerende maatregelen noodzakelijk zijn als ze gedempt gaan worden.

3. In de planregels is niet opgenomen dat op eigen terrein minimaal 7 mm water geborgen moeten worden terwijl dit in de toelichting wel is toegezegd. Verzoeken dit alsnog aan de regels toe te voegen.

4. Verzoeken binnen de bestemming 'Agrarisch' de functie water toe te voegen omdat hierbinnen twee categorie B oppervlaktewateren aanwezig zijn.
   

Commentaar

1. Het onderzoek is digitaal te raadplegen.

2. In de toelichting is een verantwoording in deze opgenomen.

3. In de regels is deze regel alsnog toegevoegd.

4. In de regels is dit aangepast.

Gasunie Transport Services BV

Inhoud reactie

1. Verzoeken de ligging van de binnen het plangebied aanwezige gasleiding nogmaals te controleren aan de hand van de bij de Gasunie aanwezige digitale gegevens.

2. Het is niet toegestaan enig bouwwerk op te richten boven de leiding of binnen een afstand van 4 meter ter weerszijden van de hartlijn van de leiding. Hier is wel een geluidwal geprojecteerd. Zij verzoeken de ligging van de geluidwal zodanig aan te passen dat de afstand tussen de leiding en de grens van de geluidwal minimaal 4 meter bedraagt. Ten aanzien van de indicatieve ontsluiting verzoeken zij contact op te nemen met de tracébeheerder.

3. Verzoeken vanwege de bereikbaarheid en leveringszekerheid de strook waarbinnen de gasleiding ligt, tezamen met de belemmeringenstrook, samen te laten vallen met bijvoorbeeld een enkelbestemming Groen. Een andere optie is de dubbelbestemming leiding- Gas te laten prevaleren.

4. De in de regels opgenomen afwijkingsmogelijkheid is in strijd met het Bev (art. 14 3e lid). Er is geen beoordelingsvrijheid in deze. Verzocht wordt zowel artikel 8.3 aanhef onder b en artikel 8.4 onder a aan te passen als voorgesteld door Gasunie.
   

Commentaar

1. De ligging van de gasleiding is overgenomen van de digitale gegevens.

2. De aanduiding geluidwal is aangepast op de verbeelding.

3. In een bestemming Groen zijn bijvoorbeeld wegen niet toegestaan. Deze mogen echter wel de leidingenstrook kruisen. De dubbelbestemming Leiding-Gas prevaleert.

4. De regels zijn als gevraagd aangepast.