13.1 Bestemmingsomschrijving
De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:
-
a. woondoeleinden;
-
b. aan-huis-verbonden beroepen en aan-huis-verbonden bedrijven in de hoofd- en bijgebouwen tot een vloeroppervlakte van 50 m2;
-
c. op de volgende adressen ter plaatse van de aanduiding 'bedrijf aan huis' tevens de volgende nevenactiviteiten zijn toegestaan:
-
1. Roond 3:
- een bed and breakfast met een maximum van 2 kamers en een maximale oppervlakte van 50 m² per kamer;
- een cursusruimte / tentoonstellingsruimte / museum met bijbehorende opslagruimte en stallingruimte voor vee, voer en werktuigen tot een maximale oppervlakte van 825 m²;
-
2. Ooiendonksestraat 26:
- agrarische natuurbeheeractiviteiten waaronder de stalling van runderen en de opslag van voer en mest tot een maximale oppervlakte van 1.825 m²;
-
3. Oude Boomgaard 3:
- een bed and breakfast voor maximaal 8 personen met een maximale oppervlakte van in totaal 100 m²;
-
d. het behoud, de versterking en/of het herstel van de cultuurhistorische waarde van de bebouwing ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - monument', dan wel indien het gronden betreft met panden en/of elementen die worden genoemd in de Bijlage 1 Monumentenlijst gemeente Boxtel 2010;
-
e. een ruimte-voor-ruimte woning ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van wonen - ruimte voor ruimte woning';
-
f. het behoud, het herstel en de versterking van de landschappelijke en natuurwaarden, archeologische, cultuurhistorische en aardkundige waarden en kenmerken van de gronden;
een en ander met bijbehorende voorzieningen, zoals tuinen, erven, terreinen, parkeervoorzieningen, water en waterhuishoudkundige voorzieningen en groenvoorzieningen.
13.2 Bouwregels
Op de tot 'Wonen' bestemde gronden mogen uitsluitend worden gebouwd bouwwerken ten dienste van de bestemming.
13.2.1 Hoofdgebouwen
Voor hoofdgebouwen gelden de volgende regels:
-
a. per bestemmingsvlak mag ten hoogste 1 woonhuis worden gebouwd, met dien verstande dat ter plaatse van de aanduiding 'maximum aantal wooneenheden ' het aantal woonhuizen ten hoogste het aangegeven aantal mag bedragen;
-
b. een woonhuis mag uitsluitend worden gebouwd ter plaatse van de op het tijdstip van terinzagelegging van het ontwerpplan aanwezige woning, met dien verstande dat ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van wonen - ruimte voor ruimte woning' tevens een nieuwe ruimte voor ruimte woning mag worden gebouwd;
-
c. de inhoud mag niet meer dan 600 m3 bedragen, met dien verstande dat ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van wonen - ruimte voor ruimte woning' de inhoud niet meer dan 1.000 m³ mag bedragen;
-
d. de goothoogte mag niet meer dan 4,50 m bedragen;
-
e. de bouwhoogte mag niet meer dan 9 m bedragen;
-
f. de dakhelling mag niet minder dan 25o en niet meer dan 60o bedragen;
-
g. in afwijking van het bepaalde onder b geldt dat een woonhuis dat niet voldoet aan het bepaalde in 29.1 mag worden herbouwd met inachtneming van het bepaalde in genoemd artikel;
-
h. in afwijking van het bepaalde onder c geldt voor voormalige agrarische bedrijfswoningen dat de inhoud van een inpandig stalgedeelte van een voormalige boerderij mag worden verbouwd tot woonruimte als uitbreiding van het bestaande woonhuis, onder de voorwaarde dat daardoor de aard van het pand niet in onevenredige mate wordt aangetast;
-
i. in afwijking van het bepaalde onder c tot en met f geldt dat indien een grotere inhoud, een hogere goothoogte, een hogere bouwhoogte respectievelijk een lagere of hogere dakhelling legaal aanwezig is op het tijdstip van de terinzagelegging van het plan, deze afstand, inhoud, goothoogte, bouwhoogte respectievelijk dakhelling is toegestaan en als minimale afstand, maximale inhoud, maximale goothoogte, maximale bouwhoogte en minimale respectievelijk maximale dakhelling geldt;
-
j. ondergrondse gebouwen mogen uitsluitend worden gebouwd onder de oppervlakte van de woning;
-
k. in afwijking van het voorgaande geldt dat ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding uitgesloten - woningen', het bouwen van hoofdgebouwen in de vorm van een woning niet is toegestaan.
13.2.2 Bijgebouwen
Voor bijgebouwen gelden de volgende regels:
-
a. de dichtst bij het hoofdgebouw gelegen gevel van het bijgebouw mag alleen binnen een straal van 30 meter van de gevel van het hoofdgebouw worden opgericht;
-
b. het bijgebouw mag niet vóór de voorgevel of een naar de weg gekeerde zijgevel van het hoofdgebouw of het verlengde daarvan mogen worden opgericht;
-
c. de gezamenlijke grondoppervlakte mag per woning niet meer dan 100 m2 bedragen;
-
d. de goothoogte mag niet meer dan 3 m bedragen;
-
e. de bouwhoogte mag niet meer dan 5 m bedragen;
-
f. ondergrondse bijgebouwen zijn niet toegestaan;
-
g. in afwijking van het voorgaande geldt dat:
-
1. ter plaatse van het perceel aan de Roond 3 tevens bijgebouwen ten behoeve van de in 13.1 sub c onder 1 genoemde functies zijn toegestaan, waarvan de gezamenlijke grondoppervlakte niet meer mag bedragen dan 825 m²;
-
2. ter plaatse van het perceel aan de Ooiendonksestraat 26 tevens bijgebouwen ten behoeve van de in 13.1 sub c onder 2 genoemde functies zijn toegestaan, waarvan de gezamenlijke grondoppervlakte niet meer mag bedragen dan 1.825 m².
13.2.3 Te handhaven hoofdvorm
Ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - monument', dan wel indien het gronden betreft met panden en/of elementen die worden genoemd in de Bijlage 1 Monumentenlijst gemeente Boxtel 2010, geldt in afwijking van en in aanvulling op het bepaalde in 13.2.1 en 13.2.2, dat de hoofdvorm van de gebouwen, bepaald door de oppervlakte van het grondvlak, de gevelbreedte, de bouwhoogte, de goothoogte, de dakhelling en de nokrichting, zoals die hoofdvorm bestond op het tijdstip van terinzagelegging van het ontwerpplan gehandhaafd dient te worden.
13.2.4 Bouwwerken, geen gebouwen zijnde
Voor bouwwerken, geen gebouwen zijnde gelden de volgende regels:
-
a. indien zij vóór de voorgevel of een naar de weg gekeerde zijgevel van het hoofdgebouw of het verlengde daarvan worden opgericht mag de bouwhoogte niet meer dan 1 m bedragen;
-
b. in overige gevallen mag de bouwhoogte niet meer dan 2,50 m bedragen;
13.4 Afwijken van de bouwregels
13.4.1 Woningsplitsing
Bij een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde in 13.2.1 onder a ten behoeve van de realisering van een extra woonhuis middels splitsing van (boerderij)woningen, onder de voorwaarden dat:
-
a. het betreft een pand en/of element ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - monument' en/of een pand en/of element dat wordt genoemd in de Bijlage 1 Monumentenlijst gemeente Boxtel 2010, indien en voor zover met een landschapversterkingsplan inzichtelijk wordt gemaakt dat de splitsing bijdraagt aan het behoud van het betreffende gebouw en aan de versterking van de cultuurhistorische waarde;
-
b. advies is ingewonnen bij de monumentencommissie ten aanzien van de vraag of de splitsing bijdraagt aan het behoud van het betreffende gebouw en aan de versterking van de cultuurhistorische waarde;
-
c. woningsplitsing ter plaatse van het adres Oude Boomgaard 3 niet is toegestaan.
13.4.2 Hersituering woonhuis
Bij een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde in 13.2.1 onder b voor een andere situering van het woonhuis op het perceel, onder de voorwaarden dat:
-
a. zulks vanuit stedenbouwkundig en/of milieuhygiënisch oogpunt gewenst of toelaatbaar is;
-
b. de gebiedswaarden substantieel worden versterkt conform een ingediend landschapversterkingsplan, door middel van het aanleggen van landschaps- of natuurlijke elementen, het aanbrengen van beeldkwaliteit en/of het herstellen van cultuurhistorische elementen aan gebouwen en/of omgeving;
-
c. verzekerd is dat de bestaande woning wordt gesloopt.
13.4.3 Inhoud woonhuis vergroten via bonussloopregeling
Bij een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde in 13.2.1 onder c ten behoeve van het vergroten van de inhoud van de woning, onder de voorwaarden dat:
-
a. binnen het bestemmingsvlak zelf of elders bestaande gebouwen worden gesloopt en de inhoud van de woning per 100 m2 sloop met niet meer dan 50 m3 mag worden vergroot tot een maximum inhoud van 850 m3;
-
b. verzekerd is dat de elders gesloopte oppervlakte aan gebouwen daar niet opnieuw kan worden gebouwd. Voor zover gesitueerd binnen het plangebied dient de aanvraag voor omgevingsvergunning te worden gecombineerd met de wijzigingsbevoegdheid in 3.7.7, 4.7.5, 6.6.7 en 7.7.4.
13.4.4 Geringere dakhelling gebouwen
Bij een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde in 13.2.1 onder f ten behoeve van een geringere dakhelling.
13.4.5 Oppervlakte aan bijgebouwen vergroten via bonussloopregeling
Bij een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde in 13.2.2 onder c ten behoeve van een grotere oppervlakte aan bijgebouwen bij de woning, onder de voorwaarden dat:
-
a. binnen het bestemmingsvlak zelf of elders bestaande gebouwen worden gesloopt. Daarbij geldt dat maximaal 100 m2 als bijgebouw bij de woning is toegestaan, met dien verstande dat wanneer de bestaande oppervlakte aan bijgebouwen meer bedraagt dan 100 m2 ten hoogste 20% van deze meerdere oppervlakte behouden of vervangen mag worden tot een maximale gezamenlijke oppervlakte van 250 m2;
-
a. verzekerd is dat de elders gesloopte oppervlakte aan gebouwen daar niet opnieuw kan worden gebouwd. Voor zover gesitueerd binnen het plangebied dient de aanvraag voor omgevingsvergunning te worden gecombineerd met de wijzigingsbevoegdheid in 3.7.7, 4.7.5, 6.6.7 en 7.7.4.
13.4.6 Veranderen monument
Bij een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde in 13.2.3 om ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - monument' danwel indien het panden betreft die worden genoemd in de bijlage 1 Monumentenlijst gemeente Boxtel 2010 de bestaande hoofdvorm van het gebouw te veranderen onder de voorwaarden dat het monumentale karakter niet onevenredig wordt aangetast en de afwijking niet meer bedraagt dan 10%.
13.4.7 Hogere erfafscheiding/ hekwerken voor de voorgevel
Bij een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde in 13.2.4 onder a ten behoeve van een grotere hoogte voor erfafscheidingen en hekwerken vóór de voorgevel van het hoofdgebouw, onder de voorwaarden dat:
-
a. de bouwhoogte niet meer mag bedragen dan 2,5 m;
-
b. de stedenbouwkundige, cultuurhistorische en landschappelijke waarden niet onevenredig worden aangetast.
13.4.8 Voorwaarden afwijking
De in 13.4 genoemde vergunning worden slechts verleend, onder de voorwaarden dat geen onevenredige aantasting plaatsvindt van:
-
a. het straat- en bebouwingsbeeld;
-
b. de verkeersveiligheid;
-
c. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.
13.4.9 Advies
Met betrekking tot de toepassing van de in 13.4 genoemde bevoegdheden wordt advies ingewonnen bij de WUBBB ten aanzien van de vraag of de gebiedswaarden in voldoende mate worden versterkt bij uitvoering van het ingediende landschapversterkingsplan, waarbij de WUBBB zich zo nodig baseert op een deskundigenrapport.
13.6 Afwijken van de gebruiksregels
13.6.1 Bed&breakfast in bestaande gebouwen
Bij een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde in 13.1 ten behoeve van het gebruik van bestaande bebouwing voor bed & breakfast, onder de voorwaarden dat:
-
a. maximaal aan 8 personen logies en ontbijt zal worden geboden waarbij de maximale oppervlakte voor alle voorzieningen getroffen ter realisatie van het bed & breakfast, ten hoogste 100 m2 bedraagt;
-
b. de toeristisch-recreatieve functie ondergeschikt is aan de hoofdfunctie;
-
c. de activiteiten plaatsvinden binnen bestaande bebouwing, waarbij heeft te gelden dat de kamers deel uitmaken van het hoofd(woon)gebouw of een architectonisch, constructief en / of functioneel ondergeschikt gebouw, gelegen op maximaal 100 m van het hoofd(woon)gebouw, zodat de nevenactiviteit en het hoofd(woon)gebouw kunnen worden gezien als een ruimtelijke eenheid;
-
d. de afwijking milieuhygiënisch uitvoerbaar is;
-
e. er geen onevenredige verkeersaantrekkende werking en parkeerdruk ontstaat;
-
f. de gebiedswaarden substantieel worden versterkt conform een ingediend landschapsversterkingsplan, door middel van het aanleggen van landschaps- of natuurlijke elementen, het aanbrengen van beeldkwaliteit en/of het herstellen van cultuurhistorische elementen aan gebouwen en/of omgeving en/of de sloop van voormalige agrarische bedrijfsgebouwen.
13.6.2 Mantelzorg
Bij een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde in 13.5.1 onder b voor het gebruik van aangebouwde en vrijstaande bijgebouwen of een deel van het (voormalige) bedrijfsgebouw als afhankelijke woonruimte, onder de voorwaarden dat:
-
a. aangetoond wordt dat een afhankelijke woonruimte noodzakelijk is vanuit het oogpunt van mantelzorg; deze noodzaak behoeft niet te worden aangetoond wanneer de zorgbehoevende de leeftijd van 65 jaar heeft bereikt;
-
b. de afhankelijke woonruimte in beginsel plaatsvindt in de woning; wanneer wordt aangetoond dat inwoning in het hoofdgebouw onredelijke bezwarend is of niet haalbaar is, kan, met inachtneming van alle overige bepalingen, een afhankelijke woonruimte in een bijgebouw of een deel van een bedrijfsgebouw gerealiseerd worden;
-
c. de afhankelijke woonruimte binnen de vigerende regeling inzake bijgebouwen wordt ingepast met een maximale oppervlakte van 80 m2 en een maximale inhoud van 240 m3. Deze maatvoering geldt ook wanneer de afhankelijke woonruimte in een deel van een bedrijfsgebouw wordt gerealiseerd;
-
d. het bijgebouw of het deel van het bedrijfsgebouw waarbinnen de afhankelijke woonruimte wordt gerealiseerd op maximaal 30 m van het hoofdgebouw staat en qua ligging een ruimtelijke eenheid met het hoofdgebouw vormt;
-
e. er geen onevenredige aantasting plaatsvindt van de in het geding zijnde belangen, waaronder begrepen die van omwonenden en (agrarische) bedrijven;
-
f. per woning kan op enig moment slechts één omgevingsvergunning voor het gebruik als afhankelijke woonruimte van kracht zijn.
Burgemeester en wethouders trekken de omgevingsvergunning in, zodra de bij het verlenen van de voor de omgevingsvergunning bestaande noodzaak vanuit een oogpunt van mantelzorg niet meer aanwezig is.
13.6.3 Advies
Met betrekking tot de toepassing van de in 13.6.1 genoemde bevoegdheid wordt advies ingewonnen bij de WUBBB ten aanzien van de vraag of de gebiedswaarden in voldoende mate worden versterkt bij uitvoering van het ingediende landschapversterkingsplan (voor zover deze voorwaarde bij de afwijkingsbevoegdheid is opgenomen), waarbij de WUBBB zich zo nodig baseert op een deskundigenrapport.
13.7 Wijzigingsbevoegdheid
13.7.1 Vormverandering Wonen
Burgemeester en wethouders kunnen de bestemming 'Wonen' wijzigen in de bestemming 'Agrarisch', 'Agrarisch met waarden - Landschap' of 'Agrarisch met waarden - Natuur en Landschap' ten behoeve van de vormverandering van het vlak met de bestemming 'Wonen, onder de voorwaarden dat:
-
a. de totale oppervlakte van de bestemming 'Wonen' niet toeneemt;
-
b. de wijziging milieuhygiënisch uitvoerbaar is;
-
c. de gebiedswaarden substantieel worden versterkt conform een ingediend landschapversterkingsplan, door middel van het aanleggen van landschaps- of natuurlijke elementen, het aanbrengen van beeldkwaliteit en/of het herstellen van cultuurhistorische elementen aan gebouwen en/of omgeving.
13.7.2 Voorwaarden wijziging
Ten aanzien van de in 13.7.1 genoemde bevoegdheid geldt dat:
-
a. op gronden gelegen ter plaatse van de aanduiding of grenzend aan de aanduiding 'milieuzone - ecologische verbindingen' de wijziging uitsluitend is toegestaan, onder de voorwaarde dat het functioneren van de verbindingszone niet onevenredig wordt aangetast;
-
b. op gronden gelegen ter plaatse van de aanduiding of grenzend aan de aanduiding 'milieuzone - beekherstel' de wijziging uitsluitend is toegestaan, onder de voorwaarde dat dit gebied niet minder geschikt wordt voor de verwezenlijking en het behoud, beheer en herstel van watersystemen;
-
c. door de wijziging de landschappelijke, ecologische, cultuurhistorische of archeologische waarden niet onevenredig worden aangetast;
-
d. ter plaatse van de dubbelbestemmingen 'Waarde - Archeologie - Categorie 2', 'Waarde - Archeologie
- Categorie 3' en 'Waarde - Archeologie - Categorie 4' dat na wijziging voor het gewijzigde deel niet de uitzondering geldt, genoemd in 15.2.3 onder d, 16.2.3 onder d en 17.2.3 onder d.
13.7.3 Advies
Met betrekking tot de toepassing van de in 13.7.1 genoemde bevoegdheden wordt advies ingewonnen bij:
-
a. de WUBBB ten aanzien van de vraag of de gebiedswaarden in voldoende mate worden versterkt bij uitvoering van het ingediende landschapversterkingsplan (voor zover deze voorwaarde bij de wijzigingsbevoegdheid is opgenomen), waarbij de WUBBB zich zo nodig baseert op een deskundigenrapport;
-
b. de AAB voor zover sprake is van een bedrijfseconomisch advies en/of belang;
-
c. het waterschap ten aanzien van de vraag of de waterhuishoudkundige situatie niet onevenredig wordt aangetast.