Plusmarkt Abcoude

4.1 Distributieplanologisch onderzoek

In deze paragraaf wordt een actuele distributieplanologische analyse gemaakt van de ruimtelijk-economische aanvaardbaarheid van de beoogde ontwikkeling aan de Broekzijdselaan in Abcoude. Deze ontwikkeling bestaat uit een supermarkt van maximaal 2.135 m² bruto vloeroppervlak (bvo) en maximaal 450 m² bvo overige winkels.

In ruimtelijk-economisch onderzoek wordt doorgaans gerekend met winkelvloeroppervlak (wvo), zijnde het voor consumenten toegankelijke/zichtbare deel van de winkel (exclusief magazijn, kantoor, sociale en technische ruimten). Het wvo is gemiddeld 80% van het bvo, waardoor in deze paragraaf wordt uitgegaan van een supermarkt van 1.700 m² wvo en 360 m² wvo overige winkels.

In deze paragraaf komen de volgende onderwerpen aan de orde:

• 1. het mogelijk kwalitatief effect van de ontwikkeling;
• 2. de omvang met actuele jurisprudentie;
• 3. de actuele economische analyse.

Mogelijk kwalitatief effect op de detailhandelsstructuur van Abcoude

De verplaatsing van de Plus supermarkt van de Hoogstraat naar de beoogde locatie aan de rand van het centrumgebied betekent dat een trekker uit de zuidkant van het centrum weggaat. Tegelijk betekent dit dat de parkeerdruk op 't Marktvelt vermindert; een supermarkt heeft een relatief grote verkeersaantrekkende werking. Er wordt van uitgegaan dat in het pand van de Plus geen supermarkt terugkomt. Een pand van dergelijke omvang is voor veel meer winkelvormen geschikt, zoals een warenhuis, winkel in huishoudelijke artikelen, speelgoedwinkel, textielwarenhuis, kledingwinkel etc. Ook dit soort winkels oefent aantrekkingskracht uit op consumenten. Locaties met een dergelijke omvang komen niet vaak beschikbaar in een centrumgebied, daarom kunnen na verplaatsing van de Plus verhuisbewegingen op gang komen in het kernwinkelgebied. Van dergelijke hernieuwde dynamiek kan het centrumgebied sterk profiteren.

Het effect van de verplaatsing van de Plus op de detailhandelsstructuur van het centrum van Abcoude is om bovenstaande redenen lastig te voorspellen, maar als een aantrekkelijke winkel zich in het Pluspand vestigt zal het zuidelijke deel van het centrumgebied economisch-duurzaam blijven functioneren.

Winkelleegstand op zich is geen reden om ontwikkeling van detailhandel tegen te houden

In de recente uitspraak van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State (“Emmeloord - De Deel, Stadshart”, nr. 201200385/1/R2) stelt de Afdeling niet dat de leegstand op zich onaanvaardbaar is, maar dat de gemeenteraad het ontstaan van leegstand moet meenemen in de afweging van de planologische aanvaardbaarheid van een winkelontwikkeling.

Om in staat te zijn een voldoende zorgvuldige afweging te maken zijn deze, met elkaar samenhangende aspecten van belang.

• Uitgaan van de juiste gegevens: Er moet worden uitgegaan van de juiste en meest recente gegevens, waarbij het van belang is dat het níet hanteren van de meest recente gegevens leidt tot een andere afweging.
• Het geven van een juist inzicht in de gevolgen: Wanneer de gemeenteraad op basis van de juiste gegevens tot een afweging komt, waarbij zij motiveren dat zij de leegstand aanvaardbaar achten (of hiervoor een specifiek beleid ontwikkelen), dan is er sprake van een zorgvuldige afweging van belangen en dus een goede ruimtelijke ordening.
• Gevolgen beoordelen vanuit de ruimtelijke winkelstructuur: Bij het beoordelen van de gevolgen zijn niet zozeer de cijfermatige gevolgen (zoals % omzetverlies) van belang, maar het effect op de winkelstructuur, waarbij inzicht wordt gegeven in de huidige ruimtelijke winkelstructuur en de eventuele positionering van de verschillende onderdelen hiervan ten opzichte van elkaar.

Actuele uitgangspunten ruimtelijk-economische analyse

In tabel 4.1 zijn de actuele uitgangspunten voor de ruimtelijk-economische (distributieplanologische) analyse weergegeven met daarbij de overwegingen die van invloed zijn op het gebruikte uitgangspunt. De uitgangspunten zijn afkomstig uit de voor dit doel gebruikelijke, actuele en herleidbare bronnen, zoals de gemeente De Ronde Venen, het Hoofdbedrijfschap Detailhandel (HBD), het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) en winkeldataleverancier Locatus.

Tabel 4.1 Uitganspunten actuele ruimtelijk-economische analyse

Analyse economisch effect

In tabel 4.2 is het economisch effect van de verplaatsing en uitbreiding van de Plus samen met de realisatie van het aanvullend winkelaanbod berekend.

Tabel 4.2 Economische analyse van de situatie voor en na de realisatie van de ontwikkeling aan de Broekzijdselaan

In de huidige economische omstandigheden is er ruimte voor ontwikkeling van de detailhandel. Het gemiddeld functioneren van het winkelaanbod in Abcoude bevindt zich namelijk 25% boven de gemiddelde vloerproductiviteit in Nederland.

Na realisatie van de beoogde Plus met aanvullend winkelaanbod aan de Broekzijdselaan zal de gemiddelde omzet van de detailhandel in dagelijkse goederen beperkt beneden het landelijk gemiddelde uitkomen; het verschil ligt tussen 11% en 6% – afhankelijk van de mate van toevloeiing van bestedingen. Bij dergelijke verschillen blijft er voor de detailhandel in dagelijkse goederen in Abcoude in beginsel voldoende omzet voor economisch-duurzaam functioneren te behalen, waardoor er geen structuurverstorend effect te verwachten is.

Wanneer niet alle aanvullende winkels in het programma uit de sector dagelijkse goederen komen, zal het effect op de markt minder zijn dan in tabel 4.2 is weergegeven. Het is namelijk niet onwaarschijnlijk dat bijvoorbeeld ook een bloemist, dierspeciaalzaak en/of winkel in huishoudelijke artikelen (allen behorend tot de sector niet-dagelijkse goederen) naast een supermarkt wil vestigen.

Vertreklocatie

De achter te laten locatie van de Plus wordt naar verwachting niet opnieuw ingevuld met een supermarkt, omdat deze locatie met circa 930 m² wvo te klein is voor een hedendaagse full-servicesupermarkt. Te meer, omdat in de omgeving te weinig parkeerplaatsen beschikbaar zijn voor een supermarkt. Wanneer zich de theoretische situatie zou voordoen dat de oude supermarktlocatie met een andere supermarkt zou worden ingevuld, dan zou dit eventueel tot sluiting van één van de (dan) drie supermarkten in Abcoude kúnnen leiden. Er blijven vervolgens echter nog steeds twee supermarkten over, waardoor inwoners van de kern ook in die situatie op een aanvaardbare afstand – in het 'eigen' centrumgebied – een voldoende voorzieningenniveau hebben dus hun dagelijkse boodschappen kunnen blijven doen. Van een duurzame ontwrichting van de voorzieningenstructuur is ook bij een dergelijke (theoretische) situatie geen sprake.

Conclusie economische analyse

In de actuele uitgangspunten voor de analyse is het effect van de huidige economische conjunctuur (en van toenemende internetverkopen) meegenomen. Wanneer rekening wordt gehouden met de actuele uitgangspunten, is de conclusie dat er na realisatie van de beoogde ontwikkeling voor alle winkels in dagelijkse goederen in Abcoude voldoende omzet te behalen blijft. Een onaanvaardbare toename van de leegstand is dan ook niet te verwachten, waardoor de inwoners van Abcoude op dezelfde, aanvaarbare afstand de dagelijkse boodschappen kunnen blijven doen. Van een duurzame ontwrichting van de detailhandelsstructuur is geen sprake.

Omgang met DPO

In het kader van de beleidsmatige afweging of een winkelontwikkeling kan worden toegestaan, kan de uitkomst van een DPO een rol spelen. Recente jurisprudentie stelt echter wel dat de uitkomst van dit onderzoek niet van doorslaggevend belang hoeft te zijn. Naast DPO spelen andere, ruimtelijke aspecten een rol, waaronder stedenbouwkundige kwaliteit van het plan, opvang van de parkeerbehoefte, beoogde ontwikkelingen elders en het eventueel oplossen van een probleem elders. In dit bestemmingsplan worden de ruimtelijke aspecten afgewogen.

Duidelijk is dat het gemeentebestuur een eigen afweging maakt bij detailhandelsontwikkeling, dit in relatie tot de gemeentelijke wensen over de gewenste voorzieningenstructuur. De planologische toets heeft als focus het zorgen voor winkelaanbod in een goede kwaliteit op aanvaardbare afstand voor de inwoners van Abcoude. Omdat de omvang en locatie van de beoogde Plus supermarkt past binnen de detailhandelsstructuur van Abcoude, is de conclusie dat voor de inwoners goed winkelaanbod op aanvaardbare afstand voor lange tijd gewaarborgd is.