Herontwikkeling Rabobanklocatie Zoutelande

Ruimtelijke onderbouwing

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Bij de gemeente Veere is een initiatief ingediend voor het realiseren van appartementen en commerciele voorzieningen op de locatie van het leegstaande Rabobank gebouw aan de Ooststraat 6 in Zoutelande. Het betreffende perceel is juridisch-planologisch geregeld in het geldende bestemmingsplan 'Kom Zoutelande'. De beoogde ontwikkeling is niet mogelijk op basis van dit bestemmingsplan omdat het gebruik van het gebouw ten behoeve van wonen en commerciële functies niet is toegestaan. De gemeente Veere heeft laten weten in principe positief tegenover het voornemen te staan.

Om de beoogde ontwikkeling planologisch mogelijk te (kunnen) maken, wordt een omgevingsvergunning ingevolge de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) voor afwijken van het geldende bestemmingsplan aangevraagd. Op basis van artikel 2.12 lid 1 sub a onder 3 van deze wet kan de omgevingsvergunning slechts worden verleend indien de activiteit niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening en de motivering van het besluit een goede ruimtelijke onderbouwing bevat. Een aanvraag voor een dergelijke vergunning dient daarom vergezeld te gaan van een goede ruimtelijke onderbouwing (hierna RO). Voorliggende rapportage bevat deze RO.

1.2 Projectgebied

Het projectgebied van deze ruimtelijke onderbouwing betreft het perceel Ooststraat 6 te Zoutelande. De begrenzing valt samen met de kadastrale perceelsgrenzen. De ligging van het plangebied is weergegeven in figuur 1.1.

Figuur 1.1 De ligging van het projectgebied

1.3 Geldende planologische regeling

De gronden waar de ontwikkeling is beoogd zijn geregeld in het bestemmingsplan Kom Zoutelande (2011). Hierin is het volgende opgenomen voor de locatie:

• de bestemming Kantoor;
• de dubbelbestemming Waarde - Archeologie- 3;
• de gebiedsaanduiding 'vrijwaringszone - molenbiotoop';
• de maximale goothoogte bedraagt 6 m ter plaatse van het bouwvlak;
• de maximale bouwhoogte bedraagt 11 m ter plaatse van het bouwvlak;
• het maximale bebouwingspercentage bedraagt 80% van het bouwvlak.

Het gebruik van de gronden ten behoeve van wonen en commerciële functies is hiermee strijdig. Daarnaast overschrijdt de goothoogte op enkele onderdelen de toegestane maximale 6 m. Dit betreft de de volgende delen van het gebouw:

• de achterzijde van de appartementen aan zowel de Langedam als de Ooststraat (goothoogte 9 m);
• de voorzijde aan de Ooststraat (goothoogte 6,70 m);
• de voorzijde van de eerste appartementen nabij het kruispunt Langedam - Ooststraat (6,70 m).

Het bouwplan voldoet wel aan de maximale bouwhoogte en ook het opgenomen maximale bebouwingspercentage voldoet aan de regels van het huidige bestemmingsplan.

Figuur 1.4 Uitsnede bestemmingsplan Kom Zoutelande (2011)

1.4 Leeswijzer

Deze ruimtelijke onderbouwing is als volgt opgebouwd. In het volgende hoofdstuk volgt een beschrijving van de huidige en toekomstige situatie. Vervolgens is in het derde hoofdstuk een beschrijving van de relevante beleidskaders opgenomen. In hoofdstuk 4 zijn verschillende omgevingsaspecten getoetst aan de wet- en regelgeving. In hoofdstuk 5 wordt de juridische projectbeschrijving gegeven. In hoofdstuk 6 wordt de uitvoerbaarheid van de ontwikkeling behandeld.

wat?	waar in dit document?
Een beschrijving van het initiatief/project.	paragraaf 2.2
Een conclusie, waarin aan de hand van de belangenafweging en de afstemming van het project op zijn omgeving wordt aangegeven dat het project voldoet aan de eis van een goede ruimtelijke ordening.	paragraaf 4.1.17
De conclusies van de toetsing van het initiatief aan het relevante beleid en de omgevingsaspecten.	hoofdstuk 3 en 4.1
De maatschappelijke en economische uitvoerbaarheid, inclusief het kostenverhaal.	hoofdstuk 5

Hoofdstuk 2 Huidige situatie en beschrijving initiatief

2.1 Huidige situatie

De locatie ligt aan de entree van Zoutelande op de hoek Langendam/Ooststraat. Het pand bestaat aan de Langendam uit twee bouwlagen en voor het overige uit 1 bouwlaag. Aan de voor- en achterzijde van het terrein liggen parkeerplaatsen. De achtertuinen van de woningen aan de Ooststraat en het Oranjeplein grenzen aan deze parkeerplaatsen. De Langendam is een straat met woonfuncties met daarbij enkele horeca- en detailhandelsvestigingen en een autobedrijf.

Figuur 1.2 Foto plangebied.

2.2 Beschrijving initiatief

De ontwikkeling betreft het realiseren van 14 appartementen met een commerciële plint (circa 350 m2) met als beoogde invulling bijvoorbeeld een fysiotherapiepraktijk, consultatiebureau, tandarts of hiermee vergelijkbare functie aan de Ooststraat. Detailhandels- of horecafuncties zijn uitgesloten. Ten opzichte van de huidige situatie wordt de voorgevelrooilijn aan de weg gesitueerd. Aan de Langendam is hierbij nog ruimte voor voortuinen. Hierdoor ontstaat er een afronding van de hoek en een sterke entree van Zoutelande.

De speelse architectuur sluit qua massa en uitstraling aan bij Zoutelande. De maximale goothoogte varieert tussen de 6 en 9 m de maximale bouwhoogte bedraagt circa 10,50 m.

De parkeerbehoefte wordt volledig opgevangen op het eigen terrein. Aan de achterzijde van het gebouw is een afgesloten parkeerplaats beoogd.

Figuur 1.3 Impressie architectuur (bron: buro Salt)

Afstemming met de omgeving

Het voorliggende bouwplan is in nauw overleg met de omgeving tot stand gekomen. Het architectonisch ontwerp is opgenomen in bijlage 1. In overleg met de omwonenden is het bouwplan op een aantal punten aangepast, waaronder zicht en toegankelijkheid. Op een aantal plaatsen zijn bijvoorbeeld ramen uit het ontwerp verwijderd, ook is een gat in de gevel bij een balkon achterwege gelaten. Verder is de noodtrap zodanig aangepast dat deze ook alleen in noodgevallen te gebruiken is en niet als reguliere toegang

Functionele inpassing

De ontwikkeling vindt plaats in een gebied waar reeds sprake is van een gemengd gebied waarbij de woonfunctie overheerst. Het toevoegen van appartementen met commerciële voorzieningen is hier in beginsel inpasbaar.

Hoofdstuk 3 Beleidskader

Het beleid, dat voor het plangebied en de daarin beoogde ontwikkeling relevant is, komt in dit hoofdstuk aan de orde.

3.1 Rijksbeleid

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) is op 22 november 2011 onder aanvaarding van een aantal moties door de Tweede Kamer aangenomen en is begin 2012 in werking getreden. Met de Structuurvisie zet het kabinet het roer om in het nationale ruimtelijke beleid. Om de bestuurlijke drukte te beperken brengt het Rijk de ruimtelijke ordening zo dicht mogelijk bij burgers en bedrijven, laat het meer over aan gemeenten en provincies en komen de burgers en bedrijven centraal te staan. Het Rijk kiest voor een selectievere inzet van rijksbeleid op slechts 13 nationale belangen. Voor deze belangen is het Rijk verantwoordelijk en wil het resultaten boeken. Buiten deze 13 belangen hebben decentrale overheden beleidsvrijheid.

Besluit algemene regels ruimtelijke ordening

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) stelt regels omtrent de 13 aangewezen nationale belangen zoals genoemd in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte.

De ontwikkeling in het plangebied raken geen van deze rijksbelangen. Het beleid geeft geen uitgangspunten voor deze ruimtelijke onderbouwing.

Ladder voor duurzame verstedelijking

De SVIR beschrijft de ladder voor duurzame verstedelijking. Deze ladder voor duurzame verstedelijking is verankerd in artikel 3.6.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Dit artikel bepaalt dat de toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, een verantwoording dient te bevatten dat de voorgenomen stedelijke ontwikkeling voorziet in een actuele regionale behoefte. Om het proces van stedelijke ontwikkelingen op een gewenste wijze te laten plaatsvinden worden stappen voorgeschreven ('de treden van de ladder'). De ladder voor duurzame verstedelijking werkt met de volgende opeenvolgende stappen ('de treden van de ladder'):

• 1. beoordeling door betrokken overheden of de beoogde ontwikkeling voorziet in een regionale, intergemeentelijke vraag voor bedrijventerreinen, kantoren, woningbouwlocaties en andere stedelijke voorzieningen. Naast de kwantitatieve beoordeling (aantal hectaren of aantal woningen) gaat het ook om kwalitatieve vraag (bijvoorbeeld een bedrijventerrein waar zware milieuhinder mogelijk is of een specifiek woonmilieu) op regionale schaal;
• 2. indien de beoogde ontwikkeling voorziet in een regionale, intergemeentelijke vraag, beoordelen betrokken overheden of deze binnen bestaand bebouwd gebied kan worden gerealiseerd door locaties voor herstructurering of transformatie te benutten;
• 3. indien herstructurering of transformatie van bestaand bebouwd gebied onvoldoende mogelijkheden biedt om aan de regionale, intergemeentelijke vraag te voldoen, beoordelen betrokken overheden of deze vraag op locaties kan worden ontwikkeld die passend multimodaal ontsloten zijn of als zodanig worden ontwikkeld.

In een afzonderlijk rapport (Rho, 4 januari 2017) (bijlage 11) is een onderbouwing ten aanzien van de ladder voor duurzame verstedelijking gegeven. Geconcludeerd wordt dat het toevoegen van 14 appartementen aan het aanbod binnen de woonregio Walcheren onvoldoende is om aan de totale vraag naar appartementen te voldoen. Het gebruik van de huidige bestemming 'Kantoor' wordt in de toekomstige situatie in een beperkte vorm voortgezet. Het aantal vierkante meters Kantoor neemt ten opzichte van de huidige situatie af. Geconcludeerd wordt dat onttrekken van vierkante meters met de bestemming kantoor geen negatieve effecten heeft op het aanbod commerciële dienstverlening. De beoogde ontwikkeling voldoet daarmee aan trede 1 en 2 van de ladder. Toetsing aan trede 3 is daarom niet nodig.

3.2 Provinciaal beleid

Omgevingsplan Zeeland 2012 - 2018

In het omgevingsplan geeft de provincie haar beleidsvisie op de toekomst van Zeeland. Een sterke economie, een goed woon- en werkklimaat en kwaliteit van water en landelijk gebied zijn sleutelbegrippen. De verantwoordelijkheid voor het ruimtelijk beleid wordt primair bij de samenwerkende gemeenten gelegd. De provincie beperkt zich tot het bevorderen van de regionale samenwerking en het bewaken van een aantal eigen belangen.

Kort samengevat wordt ingezet op:

• bundeling en zorgvuldig ruimtegebruik (inbreiding, herstructurering, hergebruik);
• stimuleren integrale woningkwaliteit / verbeteren woningvoorraad (kwaliteit en differentiatie);
• afstemmen woningvoorraad op woonwensen huidige en toekomstige inwoners en veranderende samenstelling en omvang bevolking;
• bescherming/waarborging en ontwikkeling van waardevolle landschappen, natuur, cultuurhistorisch erfgoed en van aardkundige en archeologisch waarden in Zeeland.

De voor de provincie relevante beleidskaders uit het Omgevingsplan zijn doorvertaald in de Verordening Ruimte Provincie Zeeland (zie hierna).

Verordening Ruimte (PRVZ)

Een aantal onderdelen uit het Omgevingsplan is geregeld in de Verordening Ruimte Provincie Zeeland (hierna PRV). Van gemeenten wordt een bijdrage verwacht aan de uitvoering van de beleidsdoelen. Verder streeft de provincie naar realisering van beleidsdoelen met de inzet van andere instrumenten. Daartoe wordt verwezen naar de inhoud van het Omgevingsplan.

Voor wat betreft dit plan zijn de regels uit de PRV aangaande de volgende aspecten van belang.

Algemene regels voor duurzame verstedelijking (Artikel 2.1 )

Hoofddoelstellingen van provinciaal beleid zijn: zorgvuldig ruimtegebruik, herstructurering van bebouwde terreinen / gebieden en bundeling van functies. In verband hiermee is een afwegingskader vastgelegd. In paragraaf 3.1. is de onderbouwing van de ladder opgenomen. Geconcludeerd wordt dat de ontwikkeling invulling geeft aan herstructurering en het principe van zorgvuldig ruimtegebruik en daarmee niet alleen voldoet aan de ladder voor duurzame verstedelijking, maar ook aan de bepalingen uit de provinciale verordening.

3.3 Gemeentelijk beleid

Structuurvisie gemeente Veere 2025

De gemeenteraad heeft op 13 september 2012 de structuurvisie 'Gemeente Veere 2025' vastgesteld. Met deze visie wil de gemeente Veere beleidsmatig gezien zo goed mogelijk meebewegen met de veranderende bevolkingssamenstelling zodat een passende woningomgeving (inclusief leefbaarheid) kan worden geboden. De gemeente richt zich hierbij op een scenario van beperkte groei en heeft specifiek aandacht voor ouderen en jongeren. Dit geldt zowel voor woningbouw als voorzieningen. Uitgangspunten voor de Woonvisie zijn onder andere:

• a. Een beperkte groei van de gemeente. Hierbij moet “groei” worden gezien als een stijging van het aantal huishoudens en daarmee het aantal woningen terwijl het aantal inwoners gelijk blijft of een geringe krimp vertoont.
• b. Het woningaanbod moet beantwoorden aan de wensen en behoeften van de doelgroepen, en kan, afhankelijk van het dorpsprofiel, per woonkern verschillen. In het algemeen zal het woningaanbod minder dan tot nu toe worden beheerst door de klassieke doelgroep “gezinnen”. Extra aandacht krijgen de “nieuwe” specifieke doelgroepen jongeren, ouderen en nieuwkomers.

Wonen in de kernen is het uitgangspunt

Wonen gebeurt in de kernen. Vanuit het uitgangspunt van zuinig ruimtegebruik, maar ook gezien het belang van de woonfunctie voor de identiteit van iedere kern. Deze is in de toekomst blijvend groot. Niet alleen als het gaat om voorzieningen, zorg en leefbaarheid, maar ook voor behoud van het kapitale landschap.

Woningbouwprogramma

Op basis van het hiervoor vermelde scenario van beperkte groei is voor de gehele gemeente Veere een woningbouwprogramma uitgewerkt voor een periode van 10 jaar (tot 2020). De gemeenteraad heeft in mei 2013 dit woningbouwprogramma herijkt op basis van de rapportage 'Beperkte groei' in 2013 - Herijking scenario woningbouwbehoefte. Uit deze rapportage blijkt dat in Zoutelande behoefte is aan 35 koopappartementen (zie figuur 3.1). De beoogde ontwikkeling voorziet in een deel van deze behoefte.

Figuur 3.1 Woningbouwopgave 2012-2020 per kern en type (Tabel 5-11 uit Eindrapport herijking scenario Veere)

Structuurvisie centrumgebied Zoutelande

Een van de basisprincipes van de Structuurvisie Centrumgebied Zoutelande is het maken van een kwaliteitsslag door herinrichting en herontwikkeling van bestaande bebouwing. De herontwikkeling van de Rabobank-locatie als dringend gewenst gezien. In de visie is voor 'blok 4' (zie figuur 3.2) onder andere het volgende aangegeven:

'Goed gepositioneerde nieuwe bebouwing in rooilijnen dichter aan de straat zal de beleving van de centrumentree moeten verbeteren. De locatie lijkt geschikt voor een invulling met appartementen voor senioren en/of starters. Op de hoek is in de plint van het complex een kleine commerciële ruimte denkbaar (geen horeca of detailhandel). Parkeren ten behoeve van de woonfuncties moet plaatsvinden op het binnengebied.”

Aangegeven wordt dat nieuwe ontwikkelingen qua aard en schaal moeten passen bij het centrumdorpse karakter van Zoutelande. De beoogde ontwikkeling betreft zowel appartementen als een plint met commerciële ruimten (geen horeca of detailhandel). De kleinschaligheid (14 appartementen) en de beoogde vormgeving (zie ook figuur 1.3) van de ontwikkeling passen goed bij het centrumdorpse karakter van Zoutelande. Daarnaast voorziet het initiatief in herontwikkeling van leegstaande bebouwing op de hoek van één van de entrees van Zoutelande. Dit komt de uitstraling van het gebied en het aanzicht bij binnenkomst van het dorp vanaf de Langendam ten goede. De ontwikkeling past daarom binnen de Structuurvisie centrumgebied Zoutelande.

Figuur 3.2 Centrumvisie: Blok 4

3.4 Conclusie

De beoogde ontwikkeling past in zowel het rijks-, provinciaal-, als gemeentelijk beleid. Het betreft een herontwikkeling in het bestaand stedelijk gebied. Daarnaast zijn de beoogde appartementen opgenomen in de woningbouwprogrammering.

Hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten

De voorgenomen ontwikkeling moet ook worden getoetst aan omgevingsaspecten. In dit hoofdstuk wordt daarop ingegaan.

4.1 Toetsing aan omgevingsaspecten

4.1.1 Duurzaamheid

duurzaamheid	beoordelingsaspect	afweging en conclusie
Duurzaamheidsvisie	duurzaamheid en energie: het energieverbruik verlagen en het aandeel duurzaam opgewekte energie vergroten	De ontwikkelaar zal in de uitvoering rekening houden met deze aspecten. Er wordt voldaan aan het meest recente bouwbesluit, waarin concrete duurzaamheidseisen met betrekking tot energie zijn opgenomen. Er worden onder andere zonnepanelen toegepast en er wordt zoveel mogelijk gebruik gemaakt van duurzame materialen. Daarnaast zijn de appartementen sociaal duurzaam, omdat ze levensloopbestendig worden uitgevoerd en bijvoorbeeld ook rolstoeltoegankelijk zijn.

4.1.2 Water

Beleid

Voor ruimtelijke plannen dient met de watertoets aangetoond te worden dat dit geen negatieve gevolgen heeft voor de waterkwaliteit. De initiatiefnemer dient in dat kader in een vroeg stadium overleg te voeren met de waterbeheerder over het ruimtelijke planvoornemen. Hiermee wordt voorkomen dat ruimtelijke ontwikkelingen in strijd zijn met duurzaam waterbeheer. Het waterschap Scheldestromen, waar het plangebied binnen valt, maakt gebruik van de watertoetstabel. Hieruit moet blijken of de beoogde functiewijziging strijdig is met waterdoelstellingen c.q. noodzaakt tot waterhuishoudkundige maatregelen. Onderstaande watertoetstabel is ingevuld voor de ontwikkeling van de Rabobanklocatie en voorgelegd aan het Waterschap. Het Waterschap zag geen aanleiding om opmerkingen te maken.

Watertoetstabel

Thema en water(beheer)doelstelling	Uitwerking
Waterveiligheid Waarborgen van het veiligheidsniveau en rekening houden met de daarvoor benodigde ruimte.	De ontwikkeling ligt niet in de beschermingszone van een waterkering. De ontwikkeling heeft dan ook geen gevolgen voor de waterveiligheid.
Wateroverlast (vanuit oppervlaktewater) Het plan biedt voldoende ruimte voor het vasthouden, bergen en afvoeren van water. Waarborgen van voldoende hoog bouwpeil om inundatie vanuit oppervlaktewater in maatgevende situaties te voorkomen. Rekening houden met de gevolgen van klimaatverandering en de kans op extreme weersituaties.	De ontwikkeling wordt gerealiseerd ter plaatse van de voormalige Rabobanklocatie in Zoutelande. Het verhard oppervlak neemt niet toe ten opzichte van de huidige situatie. Watercompenserende maatregelen zijn dan ook niet noodzakelijk.
Grondwaterkwantiteit en verdroging Tegengaan / verhelpen van grondwateroverlast en -tekort. Rekening houden met de gevolgen van klimaatverandering. Beschermen van infiltratiegebieden en benutten van infiltratiemogelijkheden.	De ontwikkeling voorziet niet in het onttrekken van grondwater. Derhalve heeft de ontwikkeling geen invloed op mogelijke grondwateroverlast.
Hemel- en afvalwater (inclusief water op straat / overlast) Waarborgen optimale werking van de zuiveringen/ RWZI's en van de (gemeentelijke) rioleringen. Afkoppelen van (schone) verharde oppervlakken in verband met de reductie van hydraulische belasting van de RWZI, het transportsysteem en het beperken van overstorten.	Het huishoudelijk afvalwater wordt gescheiden van het hemelwater afgevoerd via het bestaande gemeentelijke rioolstelstel en aangeboden voor zuivering. Het hemelwater wordt afgekoppeld op de bestaande hemelwaterriolering.
Volksgezondheid (water gerelateerd) Minimaliseren risico watergerelateerde ziekten en plagen. Voorkomen van verdrinkingsgevaar/-risico's via o.a. de daarvoor benodigde ruimte.	De ontwikkeling heeft geen watergerelateerde consequenties voor de volksgezondheid.
Bodemdaling Voorkomen van maatregelen die (extra) maaivelddalingen in zettinggevoelige gebieden kunnen veroorzaken.	De ontwikkeling wordt gerealiseerd in sterk zettinggevoelig gebied. Hiermee dient rekening gehouden te worden tijdens de bouwfase.
Oppervlaktewaterkwaliteit Behoud / realisatie van goede oppervlaktewaterkwaliteit. Vergroten van de veerkracht van het watersysteem. Toepassing van de trits schoonhouden, scheiden en zuiveren.	Zowel tijdens de bouwfase als de gebruiksfase worden geen uitlogende materialen gebruikt. Derhalve heeft de ontwikkeling geen negatief effect op de oppervlaktewaterkwaliteit.
Grondwaterkwaliteit Behoud / realisatie van een goede grondwaterkwaliteit. Denk aan grondwaterbeschermingsgebieden.	Evenals bij het voorgaande aspect geldt voor de grondwaterkwaliteit dat tijdens zowel de bouwfase als de gebruiksfase geen uitlogende materialen wordt gebruik. Negatieve effecten op het grondwater worden derhalve niet verwacht.
Natte natuur Ontwikkeling/bescherming van een rijke gevarieerde en natuurlijk karakteristieke aquatische natuur.	In de nabije omgeving van de ontwikkeling is geen natte natuur aanwezig. Derhalve vormt de ontwikkeling hier geen belemmering voor.
Onderhoud oppervlaktewater Oppervlaktewater moet adequaat onderhouden worden. Rekening houden met obstakelvrije onderhoudsstroken vrij van bebouwing en opgaande (hout)beplanting.	In de nabije omgeving van het projectgebied is geen oppervlaktewater aanwezig. Van een obstakelvrije zone is dan ook geen sprake.
Andere belangen waterbeheerder(s)
Relatie met eigendom waterbeheerder Ruimtelijke ontwikkelingen mogen de werking van objecten (terreinen, milieuzonering) van de waterbeheerder niet belemmeren.	De ontwikkeling wordt niet gerealiseerd nabij waterschapsobjecten. Dit aspect vormt dan ook geen belemmering.
Scheepvaart en/of wegbeheer Goede bereikbaarheid en in stand houden van veilige vaarwegen en wegen in beheer en onderhoud bij Rijkswaterstaat, de provincie en/of het waterschap.	nvt

Conclusie

Het aspect water vormt geen belemmering voor de ontwikkeling.

4.1.3 Bodem

bodemkwaliteit	beoordelingsaspect	afweging en conclusie
Wet ruimtelijke ordening; Besluit Bodemkwaliteit	Bodemkwaliteit dient voldoende te zijn voor beoogde functie. Functie mag geen bedreiging vormen voor bodemkwaliteit.	Voor de locatie is een bodemonderzoek uitgevoerd. Dit bodemonderzoek is opgenomen in bijlage 2. Uit bodemonderzoek moet blijken dat de grond geschikt is voor de beoogde nieuwe functie. Voor de onderzoekslocatie is de hypothese gesteld dat ter plaatse van de onderzoekslocatie geen bodemverontreiniging is te verwachten. De onderzoekslocatie is aan te merken als een onverdachte locatie. Uit het onderzoek blijkt dat de gestelde hypothese 'onverdachte locatie' dient te worden verworpen. Op basis van het historisch onderzoek, de zintuiglijke beoordeling van de grond- en grondwatermonsters en de resultaten van het chemisch-analytisch onderzoek kan geconcludeerd worden dat er geen risico's voor de volksgezondheid en het milieu aanwezig zijn met betrekking tot de huidige en voorgenomen activiteiten. De verkregen resultaten geven geen aanleiding tot het uitvoeren van een nader bodemonderzoek.

4.1.4 Asbestinventarisatie

kader	beoordelingsaspect	afweging en conclusie
Asbest Inventarisatie conform SC-540	Als een gebouw gesloopt wordt dient vooraf geïnventariseerd te worden of er beperkingen zijn om rekening mee te houden tijdens het slopen.	Door aaizeeland is het te slopen pand geïnventariseerd. Uit de inventarisatie blijkt dat er vooralsnog geen beperkingen zijn en geen speciale voorzieningen nodig zijn voor asbest. Indien bij aanvang of tijdens sloop asbestverdachte materialen worden aangetroffen die tijdens de inventarisatie niet zichtbaar waren dan dient het asbestverwijderingsbedrijf hier direct melding van te doen. Het onderzoek is toegevoegd in bijlage 3.

4.1.5 Archeologie en overige cultuurhistorie

kader	beoordelingsaspect	afweging en conclusie
Provincie Provinciale richtlijn Archeologische MonumentenKaart (AMK) de Indicatieve Kaart Archeologische Waarden (IKAW) beleidsnota 'Archeologie naar deltahoogte' 'Provinciale Onderzoeks-Agenda Zeeland' (POAZ) Gemeente Nota archeologiebeleid Gemeente Veere	Voldoen aan het voor de ontwikkeling geldende archeologiebeleid. Voldoen aan de wettelijke meldingsplicht ex. artikel 53 van de Monumentenwet 1988.	Door Econsultancy is archeologisch bureauonderzoek uitgevoerd. Dit onderzoek is opgenomen in bijlage 8. Op grond van de resultaten van het bureau- en veldonderzoek adviseerde Econsultancy om het plangebied nader te onderzoeken door middel van een proefsleuvenonderzoek na de sloop van de bovengrondse delen van de huidige bebouwing, met name gericht op resten van de historische kern van Zoutelande. Verder wordt aanbevolen om tijdens dit proefsleuvenonderzoek enkele boringen uit te voeren om de verwachtingswaarde voor de Vroege Prehistorie, Late IJzertijd en Romeinse tijd te toetsen. Het advies vormt een selectieadvies. De resultaten van onderhavig onderzoek zijn beoordeeld door het bevoegd gezag (gemeente Veere). Het bevoegd gezag heeft besloten het advies van Econsultancy niet over te nemen. In plaats daarvan is met de initiatiefnemer afgesproken dat de Walcherse Archeologische dienst tijdens het graven van de bouwkuil mee wil kijken. Hiermee vormt het aspect archeologie geen belemmering voor de planvorming. Voor het overige zijn geen cultuurhistorische aspecten van belang.

4.1.6 Molenbiotoop

kader	beoordelingsaspect	afweging en conclusie
Provincie Provinciale richtlijn	Voldoende windvang voor de molen behouden In het geldende bestemmingsplan 'Kom Zoutelande' is als voorwaarde opgenomen dat er binnen een afstand van 100 tot 400 meter tot het middelpunt van de molen geen bebouwing opgericht mag worden die meer bedraagt dan 1/50 van de afstand van de beoogde bebouwing tot het middelpunt van de molen, gerekend vanaf de onderste punt van de verticaal staand wiek. Uitzonderingen op deze regel zijn mogelijk, bijvoorbeeld als het gaat om een bouwwerk, dat gezien vanuit de molen aan de achterzijde van bestaande bouwwerken wordt opgericht en waarbij de hoogte en breedte blijven binnen de hoogte en breedte van de bouwwerken waarachter deze wordt opgericht. Daarnaast kan het bevoegd gezag bij een omgevingsvergunning van deze regel afwijken indien: De vrije windvang of het zicht op de molen al zijn beperkt vanwege aanwezige bebouwing en de windvang en het zicht op de molen niet verder worden beperkt vanwege de nieuw op te richten bebouwing. Toepassing ervan de belangen in verband met de nieuw op te richten bebouwing onevenredig zouden schaden.	Aan de Molenweg ten noordwesten van het plangebied staat op een afstand van circa 250 m de 'Zoutelandse Molen', een ronde stenen (koren)molen (type: grondzeiler) uit 1722. Gehecht wordt aan behoud van de molen en aan het functioneren van de molen als werktuig. Op grond van de afstand van het projectgebied tot de molen geldt voor nieuwe bebouwing op basis van de bovenstaande formule een richthoogte van 6,2 m (op een afstand van 200 m tot de molen). Geconcludeerd wordt dat niet aan deze richthoogte wordt voldaan. De gemeente is echter van mening dat de vermelde formule niet altijd onverkort kan of moet worden toegepast. De mate waarin het molenbiotoop van een molen planologisch-juridisch moet worden beschermd moet immers het resultaat zijn van een afweging van alle in het geding zijnde belangen én rechten in het gebied. De belangen van de molen worden niet geschaad door de beoogde ontwikkeling van de appartementen in deze ruimtelijke onderbouwing. Hieraan liggen de volgende overwegingen en bevindingen ten grondslag. De molen is slechts deels bedrijfsmatig in gebruik. Terughoudendheid ten aanzien van het beperken van bouwhoogten en hoogten van beplanting in de omgeving van de molen is op zijn plaats. De molen ligt in de bebouwde kom en is overwegend omringd door bebouwing bestaande uit één of twee bouwlagen met kap. De maximum hoogte van deze bebouwing is circa 8,5 meter. De geplande bebouwing betreft eveneens twee bouwlagen met een kap, met een bouwhoogte van maximaal 10,5 meter. Gezien de aanwezige bebouwing, en beplanting, de afstand tot de molen en de heersende windrichting (west of zuidwest, terwijl het projectgebied zich ten zuidoosten van de molen bevindt), is het effect van de voorgenomen ontwikkeling op de molen te verwaarlozen.

4.1.7 Ecologie / natuur

kader			beoordelingsaspect	afweging en conclusie
Gebiedsbescherming:
Natuurbeschermingswet 1998: Natura 2000 Ecologische Hoofdstructuur (EHS)			Onderzoeken of de ontwikkeling significant negatieve effecten kan hebben op beschermde gebieden (binnen en buiten plangebied). Aantasting van de kwaliteiten van de EHS is in principe niet toegestaan.	Het plangebied maakt geen deel uit van een beschermd natuurgebied zoals Natura 2000 of de EHS. Deze gebieden liggen op relatief grote afstand en worden niet negatief beïnvloed door de voorgenomen ontwikkeling. De Natuurbeschermingswet 1998 en het EHS-beleid staan de uitvoering van het initiatief niet in de weg.
Soortbescherming:
Flora- en faunawet			Voorkomen van aantasten, verontrusten en/of verstoren van beschermde dier- en plantensoorten, hun nesten, holen en andere voortplantings- of vaste rust- en verblijfsplaatsen.	Voor de ontwikkeling is een toets aan de Flora- en faunawet uitgevoerd. De beoordeling is opgenomen in bijlage 7 . Geconcludeerd wordt dat voor zowel de sloop- en bouwwerkzaamheden als het gebruik geen ontheffing in het kader van de Flora- en faunawet vereist is. Broedvogels mogen niet verstoord worden.

4.1.8 Milieuhinder bedrijven

kader	beoordelingsaspect	afweging en conclusie
Wet milieubeheer Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (artikel 2.25) Jurisprudentie VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering (2009)	Voldoen aan wettelijke milieueisen (onderzoek en maatregelen) indien er sprake is van een milieuhinderlijke en/of milieugevoelige functie. Goede ruimtelijke ordening (woon- en leefklimaat, ontwikkelingsruimte bedrijven). Afstemming op aanwezige en geprojecteerde gevoelige functies in en in de nabijheid van het plangebied, zoals woningen.	De ontwikkeling betreft zowel een milieugevoelige als milieuhinderlijke functie. Ten gevolge van de omliggende bedrijfsactiviteiten kunnen de beoogde appartementen hinder ondervinden en ten gevolge van de realisatie van de appartementen kunnen omliggende bedrijven worden beperkt in hun bedrijfsvoering. Beide aspecten worden derhalve getoetst. Ter plaatse van het projectgebied geldt de "Staat van Bedrijfsactiviteiten - Functiemenging" (SvB). Omliggende bedrijvigheid In de directe omgeving van het projectgebied is een autogarage gevestigd. Dit bedrijf is geschaald onder categorie B1. Deze activiteit is direct naast of beneden woning toegestaan, de eisen uit het Bouwbesluit zijn toereikend. Ter plaatse van de beoogde appartementen zal daarom sprake zijn van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. Commerciële ruimte De beoogde commerciële ruimte, waaronder een fysiotherapie praktijk, is weinig milieubelastend en kan daarom worden geschaald in categorie A. Er zal ter plaatse van de beoogde appartementen en de omliggende woningen sprake zijn van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat.

4.1.9 Geluidhinder

kader	beoordelingsaspect	afweging en conclusie
Wet milieubeheer / inrichtingsgeluid Wet geluidhinder, wegverkeerslawaai en industrielawaai Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (artikel 2.25) Jurisprudentie	Voldoen aan wettelijke geluidseisen (akoestisch onderzoek en geluidswerende maatregelen) indien er sprake is van een geluidsproducerende en/of geluidsgevoelige functie. Goede ruimtelijke ordening. Bouwbesluit 2012 (geluidniveau binnenwaarde).	Langs alle wegen bevinden zich volgens de Wgh geluidszones, met uitzondering van woonerven en 30 km / uur-gebieden. Binnen de geluidszone van een weg dient de geluidsbelasting aan de gevel van geluidsgevoelige bestemmingen (onder andere woningen) aan bepaalde wettelijke normen te voldoen. De Langendam en de Ooststraat zijn 30 km / uur-wegen. Uit het voorgaande wordt geconcludeerd dat 30 km / uur-wegen geen wettelijke geluidszone hebben en akoestisch onderzoek naar wegverkeerslawaai in nieuwe situaties op grond van de Wgh niet verplicht is. Op basis van jurisprudentie en in het kader van een goede ruimtelijke ordening dient echter aannemelijk gemaakt te worden dat sprake is van een aanvaardbaar geluidsniveau ten gevolge van het wegverkeerslawaai van deze 30 km/uur-wegen. Bij de beoordeling wordt de voorkeursgrenswaarde en de maximale ontheffingswaarde uit de Wgh als basis gebruikt. Hierbij geldt de voorkeursgrenswaarde als richtwaarde en de maximale ontheffingswaarde als maximaal aanvaardbare waarde. De toetsing is vastgelegd in de rapportage 'Herontwikkeling Rabobanklocatie Zoutelande - akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai' (Rho adviseurs, 2016). Deze rapportage is opgenomen in bijlage 4. Uit het onderzoek blijkt dat als gevolg van het wegverkeer op de Langendam sprake is van een overschrijding van de richtwaarde van 48 dB op alle appartementen. De maximale geluidbelasting op de appartementen die georiënteerd zijn op de Ooststraat bedraagt 56 dB (hoekappartementen). De maximale geluidbelasting op de appartementen die zijn georiënteerd op de Langendam bedraagt 62 dB. De maximaal aanvaardbare waarde van 63 dB wordt als gevolg van het wegverkeer op de Langendam niet overschreden. Ten gevolge van het verkeer op de Ooststraat blijkt alleen voor de woningen die georiënteerd zijn op de Ooststraat een geluidbelasting boven de richtwaarde van 48 dB. De maximale geluidbelasting op deze appartementen bedraagt 59 dB. Voor de appartementen parallel aan de Langendam geldt een maximale geluidbelasting van 42 dB. In geen geval wordt de maximaal aanvaardbare waarde van 63 dB overschreden. Omdat sprake is van overschrijding van de streefwaarde heeft maatregelonderzoek plaatsgevonden. Hieruit blijkt dat maatregelen aan de bron ten aanzien van de Ooststraat niet doelmatig zijn. Voor de Langendam kan door toepassing van elementverharding in keperverband (in plaats van elementverharding niet in keperverband) een geluidreductie behaald worden van circa 3 dB. Er blijft dan, met een geluidbelasting van 59 dB, echter wel sprake van een geluidbelasting boven de richtwaarde van 48 dB. Een dergelijke maatregel is daarom als niet doelmatig beoordeeld. Binnen het onderzoek is achterhaald dat voor alle appartementen, uitgezonderd de hoekappartementen sprake is van een geluidluwe zijde aan de achterzijde van het complex. Hier is geen sprake van een overschrijding van de richtwaarde van 48 dB. Omdat deze appartementen beschikken over een geluidluwe zijde en omdat de maximaal aanvaardbare waarde niet wordt overschreden, is voor deze appartementen beoordeeld dat sprake is van een goed woon- en leefklimaat. De hoekappartementen beschikken niet over een geluidluwe zijde. Er is een binnenwaarde onderzoek uitgevoerd om te beoordelen of sprake is van een goed woon- en leefklimaat. Dit onderzoek is opgenomen als bijlage 10. Uit de conclusies van dit onderzoek blijkt dat ter plaatse van de appartementen aan de eisen van het bouwbesluit 2012 kan worden voldaan indien de uitwendige scheidingsconstructies worden uitgevoerd, zoals deze binnen het akoestisch onderzoek zijn aangehouden. Nu er wordt voldaan aan de eisen voor de binnenwaarde is er sprake van een goed woon- en leefklimaat bij alle appartementen.

4.1.10 Verkeer

kader		beoordelingsaspect	afweging en conclusie
Jurisprudentie: goede ruimtelijke ordening		Goede verkeersafwikkeling Voldoende parkeergelegenheid	Ontsluiting De locatie is goed te ontsluiten. Hierbij worden dan ook geen belemmeringen voorzien. Uit onderzoek moet blijken dat de ontsluitende wegen voldoende capaciteit hebben om de extra verkeersbewegingen te kunnen verwerken. Aangenomen wordt dat de zeer geringe extra vervoersbewegingen ten gevolge van de ontwikkeling geen probleem vormen voor de verkeersontsluiting. De verkeersgeneratie is bepaald op basis van kencijfers van het CROW (publicatie 317 'Kencijfers parkeren en verkeersgeneratie'). Voor de appartementen is aangesloten bij het kencijfer voor woningen in een centrum dorpse omgeving. De verkeersgeneratie bedraagt 6,3 mvt/etmaal per appartement. Voor een fysiotherapiepraktijk geldt een verkeersgeneratie van 18,4 mvt/etmaal per behandelkamer. De totale verkeersgeneratie bedraagt op basis van deze kencijfers maximaal 130 mvt/etmaal. Parkeren Bij nieuwe ontwikkelingen is uitgangspunt dat de parkeerbehoefte op eigen terrein wordt opgelost. De parkeerbehoefte is bepaald op basis van kencijfers van het CROW. Hierbij geldt als uitgangspunt een ligging in een niet stedelijke gemeente (bron: CBS) in het restgebied van de bebouwde kom. Verder kan op basis van het gemiddeld auto bezit in de gemeente het gemiddelde uit de door het CROW gegeven bandbreedte worden gehanteerd. Voor de commerciële ruimte naast de fysiopraktijk is een invulling met commerciële dienstverlening aangehouden. De parkeerbalans is opgenomen in bijlage 5. Binnen deze parkeerbalans is rekening gehouden met mogelijk dubbelgebruik van parkeerplaatsen. De normatieve parkeerbehoefte per functie (wonen, fysiotherapie en commerciële dienstverlening) is op basis van aanwezigheidspercentages verrekend naar dagdeel. Uit de balans blijkt als maatgevende periode de werkdagavond of koopavond met een parkeerbehoefte van respectievelijk 27 of 29 parkeerplaatsen. Het plan voorziet in de realisatie van 31 parkeerplaatsen waardoor sprake is van een sluitende parkeerbalans.

4.1.11 Luchtkwaliteit

kader	beoordelingsaspect	afweging en conclusie
Wet ruimtelijke ordening Wet milieubeheer (Luchtkwaliteitseisen) AmvB 'Niet in betekenende mate' (Besluit nibm) Ministeriële regeling nibm (Regeling nibm)	Goede ruimtelijke ordening. Voldoen aan de geldende grenswaarden / luchtkwaliteitseisen.	Voor de ontwikkeling dient inzichtelijk te worden gemaakt of deze invloed heeft op de luchtkwaliteit. Conform paragraaf 4.1.10 betreft de verkeersgeneratie 130 mvt/etmaal. Deze verkeersgeneratie is dermate laag dat deze niet in betekenende mate bijdraagt aan de luchtkwaliteit, zo blijkt uit de nibm-tool. Een tweede commerciële functie zal hier gezien de beperking van de parkeerdruk geen verandering in brengen. In het kader van goede ruimtelijke ordening is een indicatie van de luchtkwaliteit ter plaatse van het projectebied gegeven. Dit is gedaan aan de hand van de NSL-monitoringstool 2015 (http://www.nsl-monitoring.nl/viewer/) die bij het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit hoort. De dichtstbijzijnde weg betreft de Walcherseweg. Uit de NSL_monitoringstool blijkt dat in 2015 de jaargemiddelde concentraties stikstofdioxide en fijn stof langs deze weg ruimschoots onder de grenswaarden lagen. De concentraties luchtverontreinigende stoffen bedragen in 2015; 19,6 µg/m³ voor NO2, 20,4 µg/m³ voor PM10 en 12,6 µg/m³ voor PM2,5. Het aantal overschrijdingsdagen van de 24-uur gemiddelde concentratie PM10 bedraagt 8 dagen. Er is ter plaatse van het projectgebied is sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat.

4.1.12 Externe veiligheid

kader	beoordelingsaspect	afweging en conclusie
Veiligheidsnorm en voor risicovolle functies/activiteiten Vervoer van gevaarlijke stoffen over wegen, spoor, water of via leidingen Bedrijven in de directe omgeving waar activiteiten plaatsvinden die gevolgen hebben voor de externe veiligheid (waaronder Bevis-inrichtingen).	Waarborgen veiligheid van nieuwe (beperkt) kwetsbare objecten. Voldoen aan veiligheidsnorm en indien sprake van risicovolle functies/activiteiten.	Externe veiligheid vormt geen belemmering voor de ontwikkeling. Voor een uitgebreidere afweging wordt verwezen naar bijlage 6.

4.1.13 Leidingen en telecomverbindingen

kader	beoordelingsaspect	afweging en conclusie
Jurisprudentie Telecommunicatiewet Privaatrecht (burgerlijk recht)	Goede ruimtelijke ordening Waarborgen van belangen van in en/of in de directe omgeving aanwezige planologisch relevante leidingen, hoogspanningslijnen, straalpaden of telecomverbindingen Ten minste drie werkdagen voor de aanvang van graafwerkzaamheden de uitvoerder contact moet opnemen met het KLIC, waarbij wordt gemeld waar en wanneer wordt gegraven.	Er zijn in of in de nabijheid van het projectgebied geen planologisch relevante leidingen, hoogspanningslijnen, straalpaden of telecomverbindingen waarmee bij de bouw rekening moet worden gehouden. In verband met de mogelijke aanwezigheid van planologisch niet-relevante kabels en leidingen (zoals rioolleidingen, leidingen nutsvoorzieningen, drainageleidingen) zak voorafgaand aan de graafwerkzaamheden bij het KLIC gemeld worden waar en wanneer wordt gegraven.

4.1.14 Niet-gesprongen explosieven

kader	beoordelingsaspect	afweging en conclusie
Nota 'Omgaan met Coventionele Explosieven'	Mogelijke aanwezigheid van niet-gesprongen explosieven.	Volgens de explosievenkaart valt de locatie vrijwel geheel in het gebied waarvan uit historisch oogpunt niet bekend is dat er oorlogshandelingen hebben plaatsgevonden. Uit historisch oogpunt is het aannemelijk dat hier geen vliegtuigbommen liggen. Echter is hier niet uit te sluiten dat geen conventionele explosieven kunnen liggen. Wanneer er binnen deze gebieden grondroerende werkzaamheden moeten worden uitgevoerd, hoeft vooraf aan de werkzaamheden geen vooronderzoek te worden uitgevoerd. Dit aspect staat de ontwikkeling dan ook niet in de weg. Het protocol “Toevalstreffer CE uit de WO II” is wel van toepassing.

4.1.15 Bezonning

kader	beoordelingsaspect	afweging en conclusie
Jurisprudentie	Is er sprake van extra schaduwwerking op de omliggende percelen.	Bij de schaduwwerking ten opzichte van omliggende percelen is de huidige planologische situatie beschouwd ten opzichte van de toekomstige situatie. Uit de schaduwtekeningen blijkt dat de schaduwwerking op omliggende percelen iets groter wordt. Dit blijft echter beperkt. In de toekomstige situatie gaat geen onevenredige schaduwhinder optreden. In bijlage 6 zijn de schaduwtekeningen van de huidige en toekomstige situatie opgenomen.

4.1.16 Afval

kader	beoordelingsaspect	afweging en conclusie
beleidsregel	afval wordt aangeboden in een ondergrondse container die bereikbaar is voor het inzamelvoertuig.	De gemeente heeft inzamelplicht huishoudelijk afval afkomstig van de appartementen. Volgens beleidsregel is het de bedoeling dat dit afval wordt aangeboden met ondergrondse container. Op eigen terrein is hiervoor geen ruimte beschikbaar, althans niet bereikbaar voor een inzamelvoertuig. Het voorstel is om aan de overzijde van het kruispunt, waar de telefooncel staat een ondergrondse container te plaatsen en de plaatsing ervan mee te nemen bij de reconstructie van de Ooststraat. Projectontwikkelaar betaalt de container. Gemeente zorgt voor plaatsing en exploitatie en daarna onderhoud.

4.1.17 Conclusie

Er zijn vooralsnog geen bezwaren om af te wijken van het bestemmingsplan. De ontwikkeling past binnen het beleid en sluit qua massa en uitstraling aan bij de stedenbouwkundige opzet van Zoutelande.

4.2 Onderbouwing planologische uitvoerbaarheid

De Rabobank aan de Ooststraat in Zoutelande staat sinds enkele jaren leeg. Bouwgroep Peters is voornemens hier appartementen en commerciële voorzieningen te realiseren. De ontwikkeling past qua massa goed bij de schaal van de directe omgeving en Zoutelande. Deze nieuwe invulling nabij de entree van Zoutelande geeft concreet vorm aan de Structuurvisie voor Zoutelande. Binnen de gemeentelijke woningbouwplanning is er een restcapaciteit van 63 woningen. Het realiseren van appartementen past binnen de woningbouwplanning.

De navolgende voorwaarden dienen aan de omgevingsvergunning te worden verbonden:

• commerciële functies dienen op basis van de CROW publicatie ten hoogste 2 parkeerplaatsen per 100 m² benodigd te hebben.
• voorafgaand aan de bouwwerkzaamheden wordt de WAD geinformeerd over het archeologisch begeleiden van de bouw.

Hoofdstuk 5 Uitvoerbaarheid

Wettelijk bestaat de verplichting om inzicht te geven in de uitvoerbaarheid van een project. Wat dat betreft wordt een onderscheid gemaakt in de maatschappelijke en de economische uitvoerbaarheid.

5.1 Economische uitvoerbaarheid

kader	beoordelingsaspect	afweging en conclusie
Wet ruimtelijke ordening (regels over de grondexploitatie)	Aantonen financiële uitvoerbaarheid Verplicht kostenverhaal door de gemeente. De gemeente legt dit vast in een exploitatieplan. Een exploitatieplan is niet nodig indien anderszins in het kostenverhaal wordt voorzien (overeenkomst met alle grondeigenaren in het plangebied of volledig grondeigendom).	De initiatiefnemer verkrijgt het eigendom op 31 augustus en de ontwikkeling wordt door hem gerealiseerd en gefinancierd. De financiële uitvoerbaarheid van het project is afdoende gewaarborgd. Indien noodzakelijk zal de initiatiefnemer met de gemeente een privaatrechtelijke overeenkomst sluiten waarin de (financiële) afspraken over het project zijn vastgelegd, inclusief kostenverhaal (waaronder ook de kosten voor de procedurele aspecten, onderzoeken en eventuele planschade). Deze overeenkomst wordt aangemerkt als anterieure overeenkomst.

5.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

kader	beoordelingsaspect	afweging en conclusie
Artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening	Aantonen maatschappelijke uitvoerbaarheid.	Gezien de aard en de omvang van de ontwikkeling wordt vooroverleg met bijvoorbeeld de Provincie of het Waterschap niet noodzakelijk geacht. De ontwerp omgevingsvergunning heeft van 9 maart 2017 tot en met 19 april 2017 ter inzage gelegen op het gemeentehuis en www.ruimtelijkeplannen.nl. Gedurende deze periode zijn geen zienswijzen ingediend.

Hoofdstuk 6 Conclusie

Op basis van voorgaande wordt geconcudeerd dat de bouw van appartementen en commerciële voorzieningen op de oude Rabobanklocatie een positieve bijdrage levert aan de ruimtelijke kwaliteit van Zoutelande. De ontwikkeling past binnen de geldende beleidskaders en draagt bij aan het uitvoeren van de Structuurvisie Zoutelande. Uit onderzoek en verkenning van de omgevingsaspecten blijkt dat de ontwikkeling ook uitvoerbaar is.

Aan het college van burgemeester en wethouders van de gemeente wordt verzocht medewerking te verlenen aan:

afwijking van het bestemmingsplan Kom Zoutelande door middel van een omgevingsvergunning voor bouwen ten behoeve van het realiseren van 14 appartementen en commerciële voorzieningen op deze locatie.