Veere Dishoek

7.2 Overleg ex artikel 3.1.1. Bro

In het kader van het overleg ex artikel 3.1.1. heeft de gemeente Veere 4 overleginstanties in de gelegenheid gesteld om op het voorontwerpbestemmingsplan Dishoek te reageren, namelijk:

• 1. de Provincie Zeeland;
• 2. het waterschap Zeeuwse Eilanden;
• 3. de VROM-Inspectie;
• 4. de dorpsraad Koudekerke.

De VROM-Inspectie heeft in een brief van 10 juli 2009 aangegeven dat het ontwerpbestemmingsplan hen geen aanleiding geeft tot het maken van opmerkingen. De dorpsraad heeft geen gebruik gemaakt van de mogelijkheid om een inspraakreactie in te dienen.

Naar aanleiding van de overlegreacties is een groenplan opgesteld. Dit groenplan is overlegd met de provincie.

1. Provincie Zeeland, brief 10 juli 2009

Overlegreactie

• 1. Het plan bevat diverse onzorgvuldigheden en onvolkomenheden. In de toelichting wordt summier verwezen naar enkele ontwikkelingsgerichte onderdelen, waarvoor een aparte ruimtelijke onderbouwing is opgesteld. Deze zou integraal deel moeten uitmaken van het bestemmingsplan. Tevens wordt verwezen naar een artikel 19 WRO-procedure terwijl die niet doorlopen wordt. Het plan is eerder te beschouwen dan een concept dan als een voorontwerp. Verzocht wordt om bij aanlevering van nieuwe plannen hier aandacht aan te schenken.
• 2. De nauwkeurige beschrijving uit de ruimtelijke onderbouwing van het plan is niet terug te vinden in het bestemmingsplan (bijvoorbeeld aantallen eenheden, hoogtes en parkeervoorzieningen). Ook is het aantal dienstwoningen niet begrensd.
• 3. Voor het dorphotel wordt aangegeven dat de hoogte overwegend 12 m is met accenten tot 14 m. Het Omgevingsplan laat echter buiten de bebouwde kom en aan de randen van kernen een hoogte toe van 12 m. Afwijking is mogelijk als aangetoond wordt dat de kernkwaliteiten van het omliggende landschap en de stedenbouwkundige karakteristieken van de omgeving niet worden aangetast. De onderbouwing geeft hierover onvoldoende duidelijkheid, een nadere onderbouwing is gewenst.
• 4. In de ruimtelijke onderbouwing voor het dorphotel dient meer aandacht geschonken te worden aan het nationaal landschap. Dishoek is overigens volgens het Omgevingsplan geen woonkern maar een bebouwingsconcentratie.
• 5. Niet duidelijk is of in de strook aan de oostzijde van het perceel, die binnen de EHS valt, ingrepen plaats zullen vinden. Hierover is met de provincie in ieder geval geen overleg gevoerd. Het is tevens aan te bevelen deze strook de bestemming Natuur te geven in plaats van de bestemming Groen zoals nu het geval is.
• 6. Er dient aandacht geschonken te worden aan de landschappelijke inpassing, met name aan de noord/westkant, waar het plan grenst aan het buitengebied. Het Omgevingsplan geeft als indicatie een algemene norm voor een afschermende groengordel van 10m. Hiervan kan gemotiveerd worden afgeweken om te komen tot maatwerk. Of er sprake is van maatwerk of versterking blijkt niet uit de ruimtelijke onderbouwing. Overigens dient, als de gemeente niet zelf het onderhoud van deze groenstroken uitvoert, hiervoor een privaatrechtelijke overeenkomst gesloten te worden.
• 7. Niet duidelijk is of er aanvullend onderzoek is gedaan naar vleermuizen. Het onderzoek naar de flora- en fauna dateert uit 2006, wellicht dient dit geactualiseerd te worden.
• 8. Aanvullend archeologisch onderzoek dient uitgevoerd te worden vóór de vaststelling van het bestemmingsplan, ook dienen dan de conclusies en aanbevelingen bekend te zijn.
• 9. Terecht is geconcludeerd dat geen uitgebreide verantwoording nodig is m.b.t. de “Eenmalige afweging Groepsrisico Westerschelde”. Volstaan kan worden met een beknopte verantwoording en de reden waarom geen uitgebreide verantwoording nodig is.
• 10. In de waterparagraaf zit nog een aantal PM-posten, terwijl volgens de ruimtelijke onderbouwing overleg heeft plaatsgevonden met het waterschap. Dit dient op elkaar afgestemd te worden.
• 11. In de ruimtelijke onderbouwing is vermeld dat het plangebied niet in een keurzone primaire waterkeringen ligt, dit is niet juist. In het bestemmingsplan is dit wel correct aangegeven. De ligging van de keurzone dient te worden opgenomen op de verbeelding en te worden voorzien van een passende regeling in de regels.
• 12. Het is wenselijk dat in het hoofdstuk Economische uitvoerbaarheid iets wordt opgenomen over de economische haalbaarheid van de te ontwikkelen locaties. Ook zal aangetoond moeten worden dat deze onderdelen langdurig economisch levensvatbaar zijn.
• 13. In 2004 is een art. 19-procedure gevoerd voor de omgeving Kaapduinseweg / Westerscheldelaan, t.b.v. de aanleg van een parkeerterrein, de aanleg van een bos en de bouw van vrijstaande woningen en landhuizen. Daarbij is een voorontwerpbestemmingsplan als ruimtelijke onderbouwing gebruikt. Er wordt in de toelichting niet aangegeven waarom het bosgedeelte geen deel uitmaakt van het bestemmingsplan en of er al bouwvergunningen zijn afgegeven voor deze percelen.
• 14. Het onder 13 genoemde voorontwerp heeft blijkbaar als onderlegger gediend voor het voorontwerpbestemmingsplan Dishoek. Op een aantal punten is hier echter van afgeweken, bijv. de groenstroken tussen de landgoedpercelen en op de hoek Kaapduinseweg / Westerscheldelaan. Verzocht wordt deze wijzigingen te motiveren.
• 15. De wijze waarop verevening zal plaatsvinden is in overeenstemming met de met de provincie gemaakte afspraken.
• 16. De gebieden met de bestemming Natuur maken tevens onderdeel uit van de EHS. Artikel 11 (Natuur) dient daarom aangevuld te worden met de voorgestelde bepaling, die artikel 9.3.3.a zou kunnen vervangen.
• 17. Een significante aantasting van de EHS is slechts toelaatbaar met ontheffing van gedeputeerde staten.
• 18. Artikel 11.3.3.b dient aangepast te worden omdat thans het Natuurgebiedsplan Zeeland aan de basis van planvorming voor natuurgebieden ligt.
• 19. In de vergunningplichtige werkzaamheden bij artikel 14.5.1. ontbreekt het aanleggen, vergraven, verruimen of dempen van sloten, vijvers en andere wateren.

Reactie gemeente

Ad 1.

De ruimtelijke onderbouwing zal in het plan worden verwerkt. De onderzoeken die uitgevoerd zijn ten behoeve van de ontwikkelingsgerichte onderdelen zullen in een apart bijlagenboek worden samengevoegd. Bij de aanlevering van nieuwe plannen zal een strengere controle plaatsvinden voordat ze toegezonden zullen worden.

Ad 2.

De bestemmingslegging van het bouwplan wordt op de verbeelding gedetailleerder vastgelegd.

Ad 3.

Bij de ontwikkeling van het Dorphotel is door de architect de bebouwingsgrens van 12 meter volgens het Omgevingsplan in acht genomen. Op slechts enkele ondergeschikte bouwwerken, zoals een torentje of een schuin dakvlak, wordt de hoogte maatvoering overschreden tot 14 meter. Omdat het hier om klein aantal ondergeschikte bouwwerken gaat, worden de kernkwaliteiten van het omliggende landschap, alsmede de stedenbouwkundige karakteristieken van de omgeving op generlei wijze geweld aangedaan. Ook de gemeentelijke welstandcommissie heeft op 19 november 2008 haar goedkeuring aan het plan verleend, waarbij ook het bouwwerk als geheel in de omgeving is beoordeeld.

Ad 4.

In de ruimtelijke onderbouwing van het Dorphotel wordt nader ingegaan op het Nationaal Landschap, waarbij aandacht wordt besteed aan de kenmerkende karakteristieken van Walcheren. Door de beoogde ontwikkeling vindt geen aantasting van de voormelde karakteristieken plaats. De ontwikkeling past daarom binnen het rijks- en provinciaal beleid betreffende het Nationale Landschap. Voorts zal het woord “woonkern” gewijzigd worden in “bebouwingsconcentratie”.

Ad 5.

Het gaat het hier om een strook die in eigendom is van Staatsbosbeheer. Deze strook maakt geen deel uit van het plan. De strook grond wordt derhalve uit de plattegrond gehaald zoals die is opgenomen in de ruimtelijke onderbouwing.

Ad 6.

De beoogde ontwikkeling is aan de noord- en westzijde, waar wordt aangesloten op het buitengebied, omringd door bos. Op deze manier wordt de ontwikkeling via maatwerk ingepast in de omgeving. De algemene regel conform het Omgevingsplan, waarbij een 10 meter brede groene afschermzone dient te worden opgenomen bij het inpassen van nieuwe ontwikkelingen is in het onderhavige geval niet van toepassing. De andere zijden van het beoogde plan sluiten aan op het dorpshart en de filosofie van het plan is aan die zijde geen besloten recreatieterrein te bewerkstelligen. De ontwikkeling maakt aan die zijden onderdeel uit van Dishoek en wordt door een aangepaste groeninpassing van een natuurlijke aansluiting voorzien. Een overeenkomst is niet van toepassing.

Ad 7.

Op 12 oktober 2009 heeft Bureau Woets' Insecten, aanvullend onderzoek gedaan naar vleermuizen. Voor de resultaten en conclusies wordt verwezen naar het rapport 'Waarnemingen betreffende de leefomgeving van vleermuizen in het plangebied van Dorphotel Dishoek in het kader van de Flora- en faunawet'. De resultaten en aanbevelingen uit deze rapportage zullen worden opgenomen in de toelichting bij het bestemmingsplan, alsmede in de ruimtelijke onderbouwing. Voorts wordt het gehele onderzoek opgenomen in het bij het bestemmingsplan behorende bijlagenboek.

Ad 8.

Het onderzoek is inwerking gezet. De resultaten worden eind april 2010 in concept verwacht.

Ad 9.

Deze opmerking wordt ter kennisgeving aangenomen.

Ad 10.

Met het opnemen van de ruimtelijke onderbouwing in het bestemmingsplan zal dit verschil vervallen.

Ad 11.

Met het opnemen van de ruimtelijke onderbouwing in het bestemmingsplan zal dit verschil vervallen.

Ad 12.

In hoofdstuk van de ruimtelijke onderbouwing van de ontwikkeling zal aandacht worden besteed aan de economische uitvoerbaarheid van de beoogde ontwikkeling door verwijzing naar de samenwerkingsovereenkomst tussen de gemeente en de ontwikkelaar. Tussen de gemeente en de ontwikkelende partijen is een anterieure overeenkomst gesloten zodat het verhaal van de exploitatiekosten anderszins is verzekerd. Het opstellen van een exploitatieplan kan derhalve achterwege blijven.

Ad 13.

Het bosgedeelte is al opgenomen in de 2e herziening van het bestemmingsplan Buitengebied, die op 26 juni 2007 (gedeeltelijk) door gedeputeerde staten is goedgekeurd. Er zijn sindsdien 4 bouwvergunningen verleend, 2 voor een vrijstaande woning en 2 voor een landhuis.

Ad 14.

De percelen die in het voorontwerpbestemmingsplan als Groen zijn bestemd zijn (mede) in eigendom van de gemeente en/of Staatsbosbeheer. Het is niet gebruikelijk om particuliere gronden als Groen te bestemmen. Vandaar dat deze percelen uiteindelijk niet als zodanig op de verbeelding zijn aangegeven. Tevens wordt hiermee bereikt dat voor alle betreffende percelen in dezelfde regeling wordt voorzien, wat de uniformiteit en rechtsgelijkheid ten goede komt. Overigens hebben de stroken geen bouwvlak, ze kunnen dus niet bebouwd worden.

Ad 15.

Van deze opmerking wordt met instemming kennis genomen.

Ad 16.

De regels worden hierop aangepast.

Ad 17.

De regels worden hierop aangepast.

Ad 18.

De regels worden hierop aangepast.

Ad 19.

De regels worden hierop aangepast.

Conclusie

• De ruimtelijke onderbouwing voor de ontwikkelingsgerichte onderdelen zal in het ontwerpbestemmingsplan worden opgenomen. De onderzoeken zullen worden gebundeld in een bijlagenboek;
• De resultaten uit het Flora en fauna onderzoek worden meegenomen in de toelichting en de ruimtelijke onderbouwing;
• Hoofdstuk 5 van de ruimtelijke onderbouwing wordt aangepast;
• De regels van artikel 11 Natuur worden aangepast aan de gemaakte opmerkingen;
• Voorts zal het woord “woonkern”, “dorp” en “buurtschap” gewijzigd worden in “bebouwingsconcentratie”;
• Artikel 14.5.1 (aanlegvergunningvereiste bij bestemming Waarde – Archeologie) zal worden aangepast aan de gemaakte opmerkingen;
• De strook grond aan de oostzijde van het perceel wordt uit het bestemmingsplan gehaald.

2. Waterschap Zeeuwse Eilanden

Overlegreactie

• 1. Voor de dimensionering van de voorzieningen die nodig zijn voor infiltratie is nog aanvullend (grondwater)onderzoek nodig. Het waterschap wil op de hoogte gehouden worden van de resultaten van dat onderzoek.
• 2. In de tabel dient opgenomen te worden hoe eventueel met hergebruik van afstromend regenwater omgegaan wordt.
• 3. De detaillering van de riolering dient afgestemd te worden met het waterschap.
• 4. Ten behoeve van de waterkering dient informatie verschaft te worden over de parkeergarage.
• 5. In de waterparagraaf staat nog een PM-punt. In het Waterplan Veere 2007 staat dat in dit gebied sprake is van drang(kwel)water. Bij het waterschap zijn geen overlastsituaties bekend.
• 6. In de waterparagraaf wordt onder riolering aangegeven dat bij nieuwe ontwikkelingen in het plangebied een gescheiden rioolstelsel wordt aangelegd. Het waterschap heeft de voorkeursvolgorde hergebruik, infiltreren en lozen voor het afgekoppelde hemelwater. Gewezen wordt op de beleidsnota “Aan- en afkoppelen verhard oppervlak”.

Reactie gemeente

Ad 1.

Zodra dit onderzoek is uitgevoerd zal het aan het waterschap beschikbaar gesteld worden.

Ad 2.

Dit aspect zal in de tabel worden opgenomen.

Ad 3.

Zodra de detaillering bekend is zal hierover contact worden opgenomen met het waterschap.

Ad 4.

Zodra de detaillering bekend is zal hierover contact worden opgenomen met het waterschap.

Ad 5.

Van deze opmerking wordt kennis genomen.

Ad 6.

Mee wordt gegaan met het voorstel van het waterschap, de voorkeursvolgorde van de afkoppelbeslisboom wordt in acht genomen.

Conclusie

De tabel in de waterparagraaf zal worden aangevuld met het aspect hergebruik van afstromend regenwater.