Veere Dishoek

4.4 Algemene regels (hoofdstuk 3)

Deze algemene regels bestaan uit een aantal algemene, niet aan specifieke bestemmingen gekoppelde, bepalingen.

Anti-dubbeltelbepaling (artikel 17)

Deze bepaling is ingevolge artikel 3.2.4. Bro vast voorgeschreven. Doel van deze bepaling is te voorkomen dat, wanneer volgens een bestemmingsplan bepaalde gebouwen niet meer dan een bepaald deel van een bouwperceel mogen beslaan, het opengebleven terrein nog eens meetelt bij het toestaan van een ander gebouw, waaraan een soortgelijke eis wordt gesteld. Om hiervan een voorbeeld te geven: binnen de bestemming Woondoeleinden mag een bepaald percentage van het erf worden bebouwd. Indien het absolute oppervlak (uitgedrukt in m²) niet is bereikt, kan door het bijkopen van een stuk erf van het aangrenzend perceel extra bebouwing tot dit maximum worden gerealiseerd. De anti-dubbeltelbepaling voorkomt dat het overgedragen erf nog eens in de beoordeling van de bouwmogelijkheden op het oorspronkelijk deel erf kan worden betrokken.

Algemene bouwregels (artikel 18)

Artikel 18.1 Overschrijding bouwgrenzen

Dit is een regeling voor beperkte en ondergeschikte overschrijding van de grenzen van bouwvlakken. Deze bouwvlakken zijn op de kaart aangeduid met een dikke lijn.

Artikel 18.2 Toegelaten bouwwerken met afwijkende maten

Dit artikel bevat een regeling voor bestaande maten die afwijken van de voorgeschreven maten in deze regels. Het artikel betreft uitsluitend een bouwbepaling en geen gebruiksbepaling. Met deze bepaling wordt voorkomen, dat bestaande bouwwerken, die wat betreft afstandsmaten of andere maten afwijken van de maatvoering zoals vastgelegd in dit bestemmingsplan, onder het overgangsrecht komen te vallen.

Uit de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak (3 augustus 2005) blijkt, dat deze algemene bepaling aanvaardbaar is. Een gedetailleerde inventarisatie en individuele beoordeling van afwijkingen zijn niet nodig. Essentieel is dat het gaat om bevestiging van bestaande, afwijkende situaties, zodat bij beoordeling van bouwaanvragen direct duidelijk is welke maat bepalend is: namelijk de bestaande maat. Hiermee ligt objectief de strekking van de bepaling vast. Daar waar daadwerkelijk andere situaties worden nagestreefd, is dit door andere bestemmingen of bouwbepalingen vastgelegd. Dit komt overigens in dit bestemmingsplan niet voor. In de bepaling is nadrukkelijk vastgelegd dat op de bedoelde bestaande afwijkingen het overgangsrecht niet van toepassing is. Onder de oppervlaktematen valt ook het bebouwingspercentage.

De bepaling peil zoals genoemd in artikel 1.42 is niet uitvoerbaar voor de ontwikkelingen van het Dorphotel. Het terrein heeft een behoorlijke afmeting en er zijn daarnaast aanzienlijke hoogteverschillen aanwezig.

Artikel 18.3 Algemene aanduidingsregels

Peilzone - 1 (locatie Dorphotel, recreatieappartementen en Lovago)

Ontwikkeling Dorphotel en recreatieappartementen

Voor het peil is voor het hotel de bovenkant van de beganegrondvloer aangehouden. Deze ligt ongeveer 0,70 m6 boven het huidige maaiveld van het duinplein. Het gebied ligt op ongeveer 2,40 m + Normaal Amsterdam Peil (N.A.P.). De maximale bouwhoogte van het hotel ligt op ongeveer 12 m + 0,70 m = 12,7 boven dit peil. Op de verbeelding is hiervoor afgerond 13 m aangehouden.

De recreatieappartementen gelegen achter het Dorphotel zijn niet hoger dan het hotel. Voor de appartementen wordt het zelfde peil als het dorphotel aangehouden. Op de verbeelding is hier dan ook een maximale bouwhoogte opgenomen van ten hoogste 13 meter.

De bouwhoogte van het hotel en de appartementen zijn (afgerond) op maximaal 12 meter boven het peil gesteld. Ondergeschikte bouwdelen zijn (afgerond) toegestaan tot 14 meter boven dit peil.

Lovago

De locatie ligt op ongeveer 2,3 m +N.A.P. De hoogte van het huidige maaiveld is ongeveer gelijk met het maaiveld nabij het toekomstige Dorphotel. Voor deze locatie wordt dan ook het zelfde peil aangehouden als bij het Dorphotel. Het peil is 0,70 boven het huidige maaiveld. Op de verbeelding is dan ook uitgegaan van een maximale bouwhoogte van ten hoogste 11,5 en 13 m.

De bouwhoogte is (afgerond) op maximaal 10,5 en 12 meter boven het peil gesteld. Ondergeschikte bouwdelen zijn (afgerond) toegestaan tot respectievelijk 12,5 en 14 meter boven dit peil.

Peilzone - 2 (locatie recreatiewoningen Dorphotel )

De hoogte van het peil is gebaseerd op de ruimtelijke scheidingslijn tussen de recreatieappartementen van het Dorphotel en de recreatiewoningen. De hoogte van dit peil bedraagt circa 1,6 m onder de bovenkant van de vloer van de appartementen, ongeveer 1,5 m+ N.A.P. De bouwhoogte van de woningen zijn (afgerond) op maximaal 10,5 meter boven het peil gesteld.

Peilzone - 3 (locatie Panaché)

Het huidige maaiveld van Panaché ligt op circa 1,9 m + N.A.P. Dit is nagenoeg gelijk aan de Kaapduinseweg. Voor het peil is de Kaapduinsewg aangehouden.

Uitsluiting aanvullende werking bouwverordening (artikel 19)

Dit is artikel is opgenomen omdat bij de inwerkingtreding van de Wro, de Invoeringswet Wro en het Bro op 1 juli 2008 de intrekking van de stedenbouwkundige bepalingen (waaronder de parkeernormen en de regeling voor het parkeerfonds) in de bouwverordening niet in werking is getreden. De stedenbouwkundige bepalingen in de bouwverordening blijven dus vooralsnog bestaan.

Algemene ontheffingsregels (artikel 20)

Voor ondergeschikte afwijkingen van de bestemmingsplanbepalingen is een algemene ontheffingsregel opgenomen.

Algemene wijzigingsregels (artikel 21)

Voor de twee recreatiewoningen centraal gelegen in het herontwikkelingsgebied van het Dorphotel is een wijzigingsbevoegdheid ex artikel 3.6. van de Wet ruimtelijke ordening opgenomen, waarmee herontwikkeling met recreatiewoningen en/ of appartementen mogelijk wordt gemaakt. Dit gebied heeft de aanduiding Wro-zone wijzigingsgebied.l

Algemene procedureregels (artikel 22)

Dit artikel bevat bepalingen inzake de procedure, die moet worden gevolgd bij toepassing van de in het plan opgenomen ontheffings- en wijzigingsbevoegdheden.

Overige regels (artikel 23)

Dit artikel bevat één bepaling, namelijk "Werking wettelijke regeling (artikel 21.1)" In een (toenemend) aantal gevallen wordt in de regels van bestemmingsplannen verwezen naar een (andere) wettelijke regeling of wordt een procedure, begrip en / of functie uit die andere regeling van toepassing verklaard7. Ook in de begripsbepalingen komen die verwijzingen voor. Op grond van jurisprudentie mag een bestemmingsplan slechts volgens de vereiste procedure van de Wro worden gewijzigd. Het impliciet wijzigen van een bestemmingsplan door wijzigingen in wetgeving in de bepalingen waarnaar wordt verwezen is niet toegestaan. Het is dan ook nodig dat verwijzingen naar toepasbare wettelijke regelingen worden gefixeerd, namelijk naar de tekst ervan zoals die op het moment van vaststelling van het plan gold. Uit praktische overwegingen is er voor gekozen in dit hoofdstuk van de voorschriften een artikel "Wettelijke regelingen" op te nemen, waarin is bepaald dat alle wettelijke regelingen waarnaar in de voorschriften wordt verwezen, gelden zoals deze luidden op het moment van vaststelling van het plan. Hierdoor behoeft niet meer telkens te worden verwezen naar publicaties in het staatsblad.