Oudeweg 1 te Axel

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Algemeen

De locatie Oudeweg 1 te Axel is al enige tijd een verlaten bedrijventerrein. De oude bedrijfsbebouwing ter plaatse is gesloopt. Initiatiefnemer heeft het voornemen om op het terrein 34 aan elkaar geschakelde garages te realiseren. De garageboxen zullen worden verhuurd en het terrein wordt een privé-terrein welke enkel toegankelijk wordt gemaakt voor de huurders van de garageboxen. Aan de omliggende infrastructuur wordt niets gewijzigd. Medewerking wordt verleend aan het initiatief. Omdat de ontwikkeling niet past binnen de ter plaatse geldende beheersverordening is een nieuw bestemmingsplan noodzakelijk om een en ander te kunnen realiseren.

1.2 Plangebied

Het plangebied wordt aan de noord- en oostzijde begrensd door het bedrijventerrein Noordpolder. Deze gronden zijn bedoeld voor 'werken; niet zijnde dienstverlening; industrie en nijverheid'. Ten zuidoosten wordt het gebied begrensd door woonbebouwing. De uitrit aan de zuidzijde grenst aan de Oudeweg, waaraan tevens een openbaar parkeerterrein is gelegen. Aan de westzijde van het plangebied ligt een pad achterlangs de woningen aan de Nieuwendijk.

Figuur 1 | Begrenzing plangebied (Bron: Provincie Zeeland. Bewerking: Juust)

1.3 Doel

Het doel van dit bestemmingsplan is het voorgenomen plan planologisch mogelijk te maken. Het vaststellen van dit bestemmingsplan vormt de basis om met één of meer omgevingsvergunningen de uitvoering van het plan mogelijk te maken.

1.4 Leeswijzer

Dit bestemmingsplan bestaat uit deze toelichting, regels en een verbeelding. Deze toelichting bestaat naast dit inleidende hoofdstuk uit vier hoofdstukken. In hoofdstuk 2 wordt het initiatief toegelicht en de daarbij horende juridische regeling. Hoofdstuk 3 beschrijft het geldende beleidskader. Vervolgens worden in hoofdstuk 4 de verschillende milieuaspecten beoordeeld. In hoofdstuk 5 wordt tot slot de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid beschreven.

Hoofdstuk 2 Het project

2.1 Beschrijving project

2.1.1 Huidige situatie

De bedrijfspanden op het terrein van de Oudeweg 1 zijn reeds gesloopt. Sindsdien is het terrein niet meer in gebruik. Het plangebied maakt deel uit van het kleinschalig bedrijventerrein Noordpolder. Vanwege boedemverontreiniging is het terrein recentelijk gesaneerd. Het terrein ligt momenteel braak en wacht op herinvulling.

Figuur 2 | Huidige situatie (Bron: Juust)

2.1.2 Toekomstige situatie

De te ontwikkelen garageboxen dienen als extra voorziening voor de bewoners in de omgeving. De garageboxen worden gesitueerd binnen de contouren van de huidige omheinde locatie (figuur 1 en 2). De boxen zullen met name worden gebruikt voor het stallen van voertuigen en als opslagplaats voor particulier gebruik. Invulling van het terrein door nieuwe bedrijven ligt, gelet op de mogelijkheden op bedrijventerreinen elders in de gemeente Terneuzen, niet voor de hand. Daarnaast biedt deze ontwikkeling een kans om de mogelijke milieu-invloeden vanuit het bedrijventerrein richting de omwonenden te beperken. Het ontwikkelen van 34 garageboxen is functioneel passend binnen het beeld van het bedrijventerrein Noordpolder.

Figuur 3 | Plattegrond nieuwe situatie (Bron: D. Willaert)

Ten behoeve van deze planontwikkeling is aanpassing aan de openbare ruimte niet noodzakelijk. De bestaande in- en uitrit blijft gehandhaafd.

Het terrein wordt afsgesloten door middel van een toegangshek. Op deze manier is het terrein niet openbaar toegankelijk, maar alleen bereibaar voor personen met een garage aan de Oudeweg 1.

2.2 Juridische regeling

2.2.1 Geldend bestemmingsplan

Ter plaatse van het plangebied geldt de beheersverordening 'Axel' van de gemeente Terneuzen. Dit plan is op 18 januari 2016 door de gemeenteraad vastgesteld. De gronden zijn in dit plan bedoeld voor 'Bedrijfsdoeleinden'.

Figuur 4 | Uitsnede geldend bestemmingsplan (bron:www.ruimtelijkeplannen.nl, bewerking: Juust)

Bedrijfsdoeleinden
Het overgrote deel van de gronden binnen het plangebied zijn bedoeld voor bedrijfsdoeleinden, specifiek voor 'werken; niet zijn de dienstverlening; industrie en nijverheid' tot en met categorie 2 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten.

Bouwvoorschriften
Het gebied mag voor 75% worden bebouwd met gebouwen met een maximale goothoogte van 6 meter en een maximale bouwhoogte van 10 meter.

Wonen
Ter plaatse van de huidige inrit is de functie 'Wonen' van toepassing.

Molenbeschermingszone
Het plangebied ligt binnen de zone 'Molenbeschermingszone' van de molen in Axel. Hiermee wordt de vrije windvang van de nabijgelegen molen gewaarborgd. Om die reden gelden er beperkingen op de hoogte van gebouwen binnen deze zone. De molen ligt op ongeveer 200 meter afstand van het plangebied. Tussen 100 en 400 meter van de molen mag geen bebouwing worden opgericht met een hoogte die, gerekend vanaf de onderste punt van de verticale wiek, meer bedraagt dan 1/100e van de afstand van het bouwwerk tot de molen.

2.2.2 Planuitwerking

Gemengd - garageboxen
Normaal gezien krijgen garageboxen welke zijn bedoeld voor particulier gebruik de hoofdbestemming 'Wonen' met daarbij de functie-aanduiding 'garageboxen'. De bodemkwaliteit laat echter een woonbestemming niet toe. Hoewel het wonen als functie binnen de bestemming 'Wonen' kan worden uitgesloten en uitsluitend garageboxen kunnen worden toegestaan heeft de gemeente aangegeven hier de bestemming 'Gemengd' als passend te zien. Daarmee wordt niet de suggestie gewekt dat het perceel geschikt zou zijn voor bewoning. Derhalve wordt uitgegaan van de bestemming 'Gemengd' met functieaanduiding 'garageboxen'.

Molenbeschermingszone
De molenbeschermingszone wordt overgenomen in dit postzegelbestemmingsplan. De hoogte van de garageboxen mag conform de hoofdbestemming maximaal 3 meter bedragen. De molenbeschermingszone beperkt dit niet. Vanwege de molenbeschermingszone zou er op het perceel vanwege de grote afstand tot de molen (225 meter) en de hoogte van de onderste punt van de verticaal staande wiek (ca. 6,6 meter) zelfs hoger gebouwd kunnen worden. De windvang van de molen wordt niet belemmerd door het bouwen van de garages.

Archeologische waarden
Ter bescherming van archeologische waarden is het opnemen van een dubbelbestemming nodig. De vrijstellingsdiepte op het perceel is 1,5 tot 2 meter onder het maaiveld. Voor de uitvoering van het project is dit dus geen belemmering. De standaardregels worden opgenomen.

2.2.3 Juridische planbeschrijving

In de Wet ruimtelijke ordening met bijbehorende Besluit ruimtelijke ordening heeft het bestemmingsplan een belangrijke rol als normstellend instrument voor het ruimtelijk beleid van de gemeente, provincies en het rijk. In de ministeriële 'Regeling standaarden ruimtelijke ordening' hierna (Rsro) is vastgelegd dat de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (hierna SVBP 2012) de norm is voor de vergelijkbaarheid van bestemmingsplannen, die tot doel heeft om te komen tot een geüniformeerde en gestandaardiseerde opzet van bestemmingsplannen in Nederland. Deze methodiek is onverkort gevolgd. Het bestemmingsplan is daarbij tevens digitaal vervaardigd en is daarom ook digitaal raadpleegbaar via internet.

Naast het feit dat de bestemmingen, aanduidingen en weergave van de verbeelding gestandaardiseerd zijn, vloeit de redactie van de regels ten aanzien van het overgangsrecht en de anti dubbeltelbepaling rechtstreeks voort uit het Besluit ruimtelijke ordening. De beleidsmatige inhoud van het bestemmingsplan is niet gestandaardiseerd. De gemeente behoudt haar vrijheid ten aanzien van de inhoud en vormgeving aangaande de toelichting.

Verbeelding
De verbeelding geeft de bestemmingen weer. Binnen de bestemmingsvlakken kunnen bouwvlakken, bouw-, gebieds-, functie-, en maatvoeringsaanduidingen aangegeven worden, waarbinnen een aantal specifieke bouwregels en functies kunnen worden aangegeven. Deze hebben juridische betekenis, omdat daar in de regels naar wordt verwezen. De topografische ondergrond die gebruikt is als basis voor de verbeelding heeft geen juridische status.

De verbeelding kent de bestemming 'Gemend'. Voor de garageboxen is de functie-aanduiding 'garagebox' opgenomen. Op de verbeelding zijn hoogtebepalingen opgenomen (maximum bouwhoogte 3 meter) welke aansluiten bij het bouwplan. Tevens is het maximum aantal te realiseren garageboxen opgenomen. De dubbelbestemming Waarde-Archeologie 2 wordt van toepassing, evenals de (bestaande) vrijwaringszone voor de molenbiotoop.

Figuur 5 | Uitsnede nieuw bestemmingsplan (bron: Juust BV)

Regels

Algemeen
De regels bevatten bepalingen over het gebruik van de gronden, over de toegelaten bebouwing en bepalingen betreffende het gebruik van op te richten bouwwerken. De regels zijn, conform de wettelijk verplicht gestelde SVBP 2012, onderverdeeld in vier hoofdstukken:

- Hoofdstuk 1 Inleidende regels

- Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels

- Hoofdstuk 3 Algemene regels

- Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels

Inleidende regels

Begripsbepalingen en Wijze van meten
De inleidende regels omvatten de begripsbepalingen en de bepalingen omtrent de wijze van meten. De begripsbepalingen geven de definities over de in de regels gehanteerde begrippen met betrekking tot bouwen en functies. De wijze van meten geeft uitsluitsel over de wijze waarop afstanden, hoogtes, oppervlakte etc. moeten worden gemeten.

Bestemmingsregels

Gemengd
Voor het gehele plangebied geldt een functie-aanduiding 'garageboxen'. Ter plaatse worden uitsluitend garageboxen toegestaan met bijbehorende infrastructurele en groenvoorzieningen. Deze zijn bedoeld voor particulier gebruik, bedrijfsmatig gebruik wordt uitgesloten via de specifieke gebruiksregels.

Waarde - Archeologie -2
Ter waarborging van archeologische belangen is de dubbelbestemming opgenomen. Door middel van een vergunningstelsel wordt voorkomen dat archeologische resten op grote schaal worden vernietigd zonder dat daarnaar verder onderzoek heeft plaatsgevonden.

Algemene regels

Anti-dubbeltelregel
Deze bepaling is ingevolge artikel 3.2.4 van het Besluit ruimtelijke ordening vast voorgeschreven. Doel van deze bepaling is te voorkomen, dat er meer wordt gebouwd dan het bestemmingsplan beoogd, bijv. ingeval (onderdelen van) percelen van eigenaar wisselen.

Algemene bouwregels
Dit artikel bevat een aantal algemene bepalingen ten aanzien van het overschrijden van de bouwgrenzen van verschillende bij gebouwen horende elementen zoals galerijen, afdaken en erkers.

Algemene gebruiksregels 
In dit artikel zijn algemene regels opgenomen ten aanzien van het (strijdig) gebruik van gronden en bouwwerken. Specifiek is opgenomen dat indien noodzakelijke parkeervoorzieningen niet in stand worden gehouden er sprake is van strijdig gebruik.

Algemene aanduidingsregels
De vrijwaringszone molenbiotoop is geregeld bij de algemene aanduidingen. De regels zijn gebaseerd op de leidraad ruimtelijke plannen gemeente Terneuzen. De vrije windvang van de molen wordt gewaarborgd door middel van een vergunningstelsel.

Algemene afwijkingsregels
In deze regels wordt aan burgemeester en wethouders de bevoegdheid gegeven om bij omgevingsvergunning af te wijken van verschillende maatvoeringen.

Overgangs- en slotregels
In deze regels is het overgangsrecht vastgelegd in de vorm zoals in het Besluit ruimtelijke ordening is voorgeschreven. Als laatste is de slotbepaling opgenomen, welke bepaling zowel de titel van het plan als de regels bevat.

Hoofdstuk 3 Beleidskader

 

3.1 Rijksbeleid

Structuurvisie Infrastructuur & Ruimte
Op 13 maart 2012 is de Structuurvisie Infrastructuur & Ruimte vastgesteld (SVIR). Het Rijk streeft naar een concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig Nederland. Hiernaar wordt gestreefd middels een krachtige aanpak die gaat voor een excellent internationaal vestigingsklimaat, ruimte geeft aan regionaal maatwerk, de gebruiker voorop zet, investeringen scherp prioriteert en ruimtelijke ontwikkelingen en infrastructuur met elkaar verbindt.

Belangrijk thema in deze structuurvisie is de ladder voor duurzame verstedelijking. De ladder voor duurzame verstedelijking is ingericht voor een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten waardoor de ruimte in stedelijke gebieden optimaal benut wordt. Op 1 juli 2017 is de ladder gewijzigd. De ladder is verankerd in het Besluit ruimtelijke ordening en luidt als volgt:

De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien. In welke gevallen er sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling is niet concreet vastgelegd.

Citaat uit de SVIR:

"De toenemende regionale verschillen hebben consequenties voor de verstedelijking in Nederland. Vraag en aanbod van woningen, bedrijventerreinen en kantoren zijn niet overal in evenwicht. Dit geldt in zowel groei- en stagnatiegebieden als in krimpgebieden. Dit leidt in een aantal gevallen tot leegstand en verloedering. Daarmee groeit overal de noodzaak voor herstructurering en transformatie. Het mogelijk maken van noodzakelijke functieveranderingen en het zorgvuldig omgaan met de ruimte in het (stedelijk) gebied is noodzakelijk. Het initiatief ligt bij de provincies en gemeenten, waarbij samenspel met de markt is gewenst. Bij de programmering van woningen, bedrijventerreinen en kantoren is het van belang dat wordt uitgegaan van de daarwerkelijke regionale behoefte."

Het bedrijventerrein wordt door de voorgenomen ontwikkeling herbestemd. Daarbij gaat het niet om extra ruimtebeslag of een zodanige functiewijziging die noopt tot een nadere onderbouwing. Er is geen sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Door uitvoering van het project wordt verdere verloedering van de locatie tegengegaan. De ontwikkeling past binnen het rijksbeleid.

3.2 Provinciaal beleid

Omgevingsplan Zeeland 2018
Op 21 september 2018 heeft het college van Gedeputeerde Staten het Omgevingsplan 2018 vastgesteld. Het Omgevingsplan geeft de provinciale visie en provinciale belangen op Zeeland weer, waar de Provincie Zeeland een (groot) belang aan hecht. Alle hoofdlijnen voor de fysieke leefomgeving zijn opgenomen. Zowel op het gebied van ruimtelijke ontwikkeling, maar ook economie, mobiliteit, natuur, cultuur, water en milieu. Een van de doelen is het behouden van een aantrekkelijk vestigingsklimaat voor bedrijven. Herstructurering van bestaande bedrijventerreinen wordt bevorderd. Binnen bestaand bebouwd gebied heeft de gemeente grote vrijheid bij de regie van ruimtelijke ontwikkelingen.

Omgevingsverordening Zeeland 2018
Het Omgevingsplan Zeeland 2018 gaat net als het Omgevingsplan ook over de fysieke leefomgeving van de provincie. Bij de beoordeling van ruimtelijke plannen is vooral hoofdstuk welke gaat over het ruimtelijk domein van belang. Specifiek voor dit plan is van belang dat de vrije windvang van de traditionele molen is gewaarborgd. In paragraaf 4.2 is hierop nader ingegaan. De bebouwing mag maximaal 3 meter hoog worden. Doordat de molen op voldoende afstand ligt en deze op een 'berg' staat is de vrije windvang van de molen gewaarborgd.

Het project is verder lokaal, kleinschalig en ligt binnen bestaand bebouwd gebied. Er zijn voorts geen specifieke regels die op deze specifieke ontwikkeling van toepassing zijn.

Het provinciaal beleid verzet zich niet tegen de ontwikkeling.

3.3 Gemeentelijk beleid

Structuurvisie Terneuzen 2025
De structuurvisie Terneuzen 2025 geeft de visie voor ontwikkeling van de gemeente Terneuzen op lange termijn. Het vormt een afwegingskader bij de beoordeling van nieuwe initiatieven. In de structuurvisie wordt een toekomstbeeld anno 2025 geschetst. Daarbij wordt rekening gehouden met de ontwikkelingen in de economie en in de leefomgevingskwaliteit. De gemeente wil een veelzijdigheid aan woonmilieus binnen de gemeentegrenzen. De focus ligt daarbij op herstructureren van bestaande gebieden. Dit project past binnen die uitgangspunten.

Strategisch project 'bedrijventerreinenprogramma'.
Veel bedrijventerreinen in Terneuzen zijn verouderd. In het bedrijventerreinenprogramma wordt aandacht gevraagd om maatregelen te nemen tegen de veroudering waarbij collectieve verantwoordelijkheid van bedrijven en gemeente moet zorgen voor een adequaat beheer van de fysieke omgeving. Deze maatregelen worden in drie gradaties onderscheiden.

- een intensivering van het beheer;

- een herstructurering en beperkte herinrichting van de collectieve buitenruimte;

- stevigere ingreep waarbij ook bedrijfsverplaatsingen of herverkavelingen een rol spelen.

De revitalisering van verouderde bedrijventerreinen is gericht op die plekken waar op dit moment een inefficiënt of ineffectief ruimtegebruik plaatsvindt en waar potenties liggen voor andere, beter passende vormen van bedrijvigheid. Dit wordt bereikt door in overleg te treden met de eigenaren om tot een waardevermeerdering te komen die zowel ten goede komt aan de functionaliteit van het gebruik als aan de uitstraling naar de omgeving.

De werkgebieden van Stroodorpe-Oost (eiland bij Sluiskil), Noordpolder in Axel, Poelpolder/glasfabriek ten zuiden van Sas van Gent, Zijkanaal C en de Axelsedam en omgeving in Terneuzen worden de komende periode geherstructureerd. De nadruk bij de herstructurering is gericht op de verbetering van de kwaliteit en de functionaliteit van deze gebieden.

De ontwikkeling van de 34 garages sluit aan bij de ontwikkelrichting 'herstructureren' voor (kleine) bedrijventerreinen en werkgebieden welke de gemeente Terneuzen voor ogen heeft.

Hoofdstuk 4 Kwaliteit van de leefomgeving

4.1 Inleiding

Er bestaat een duidelijke relatie tussen milieubeleid en ruimtelijke ordening. De laatste decennia groeien deze beleidsvelden dan ook naar elkaar toe. De milieukwaliteit vormt een belangrijke afweging bij de ontwikkelingsmogelijkheden van ruimtelijke functies. Bij de besluitvorming over het al dan niet toelaten van een bepaalde ruimtelijke ontwikkeling wordt dan ook onderzocht welke milieuaspecten daarbij een rol (kunnen) spelen. Het is van belang om milieubelastende functies (zoals bepaalde bedrijfsactiviteiten) ruimtelijk te scheiden ten opzichte van milieugevoelige functies zoals woningen. Andersom moet in de ruimtelijke ordening nadrukkelijk rekening gehouden worden met de gevolgen van ruimtelijke ingrepen voor het milieu. Milieubelastende situaties moeten voorkomen worden.

4.2 Archeologie en cultuurhistorie

In Europees verband is het zogenaamde 'Verdrag van Malta' tot stand gekomen. Uitgangspunt van dit verdrag is het archeologisch erfgoed zo veel mogelijk te behouden. Waar dit niet mogelijk is, dient het bodemarchief met zorg ontsloten te worden. Bij het ontwikkelen van ruimtelijk beleid moet het archeologisch belang vanaf het begin meewegen in de besluitvorming. De Erfgoedwet voorziet in een juridische regeling waarin de belangen van archeologie en cultuurhistorie worden gewaarborgd. 

Als beleidskader geldt het interimbeleid archeologie 'De onderste steen boven?!' en de cultuurhistorische waardenkaart van de gemeente Terneuzen.

Archeologie
Op basis van het gemeentelijk (interim) archeologiebeleid 'De onderste steen boven?' dient er een toetsing in de vorm van 6 stappen plaats te vinden. Daarbij wordt het stroomschema gevolgd zoals vastgelegd in het interimbeleid.

1. Toetsing aan de Archeologische Monumentenkaart (AMK):
Het plangebied ligt niet in een waardevol gebied op basis van de Archeologische Monumentenkaart. Zuidelijk van het plangebied ligt wel een AMK- gebied welke (zeer) hoge archeologische waarde heeft. Het betreft hierbij overblijfselen van 'het Kasteel van Axel'. De gemeente heeft in 2015 onderzoek laten uitvoeren naar de archeologische waarde van dit gebied. Dit gebied ligt ver buiten het plangebied en is daarom niet van invloed.

Afbeelding 6 | Uitsnede AMK kaart (bron: archeologieinnederland.nl, bewerking: Juust)

2. Toetsing aan de Indicatieve Kaart Archeologische Waarden (IKAW):

Het plangebied ligt in een gebied met lage tot zeer lage trefkans.

Afbeelding 7 | Uitsnede IKAW kaart (bron: archeologieinnederland.nl, bewerking: Juust)

3. Toetsing aan Archis: 
Binnen het plangebied Oudeweg 1 te Axel zijn geen Archismeldingen bekend. Het plangebied maakt wel deel uit van drie grotere onderzoeksgebieden, namelijk het opstellen van een verwachtingskaart in 2014 (Archisnummer 2434360100), het Kennisplan Buitengebied Terneuzen in 2014 (Archisnummer 2439204100) en een vrijstellingenkaart in 2017 (Archisnummer 4568760100).

4. Toetsing aan het archief van het Zeeuws Archeologisch Depot (ZAD):
Voor de locatie Oudeweg 1 te axel zijn geen dossiers opgemaakt bij het ZAD. In de nabijheid (aan de Buitenweg, x.52100, y365300, coör. niet exact) is bij een sanering in 2006 wel ooit geadviseerd rekening te houden met de aanwezigheid van een oude wal of gracht die zou staan op de kaart van 1859. Er is op dat advies geen navolging meer gekomen. Het betreft dossier nummer 0613.

5. Toetsing aan de bodemkaart van Van Rummelen:
Het plangebied heeft de aanduiding FO3b (Afzettingen van Duinkerke 3b op Hollandveen op Pleistoceen).

 

Figuur 8 | Uitsnede Van Rummelen 1977 (bron: gemeente Terneuzen)

6. Toetsing aan de vrijstellingenkaart 2017:

(Bijlage 1 Vrijstellingenkaart project verruiming vrijstellingsdiepte): het noordoostelijk deel van het plangebied (lichtgeel) is vrijgesteld tot 2 meter onder het maaiveld. Voor de rest van het plangebied geldt een vrijstellingsdiepte van 1.5 meter onder het maaiveld.

Figuur 9 | Uitsnede Vrijstellingenkaart 2017 (bron: gemeente Terneuzen)

Conclusie:
Op basis van het 'stroomschema onderzoeksplicht archeologie' is onderzoek noodzakelijk bij een verstoring vanaf 500m² bij toepassing van de vrijstellingsdiepte. Dit betekent dat de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie - 2' van toepassing wordt.

Aangezien de bodemingrepen niet dieper dan 1,5 meter onder het maaiveld reiken is geen archeologisch onderzoek nodig voor uitvoering van het project.

Cultuurhistorie
De gemeente Terneuzen heeft een cultuurhistorische waardenkaart vastgesteld. Deze is gebaseerd op de handreiking Landschap van de Provincie Zeeland en de structuurvisie Terneuzen 2025. Daarin zijn ruimtelijke strategieën voor het grondgebied van Terneuzen aangegeven. In de cultuurhistorische waardenkaart wordt uitgegaan van 3 strategieën: Behoud (behoud en bescherming), Behoud door ontwikkeling (versterken, verbreden, verbinden) en Vernieuwing mogelijk (transformeren, ontwikkelen, herstructureren).

De locatie ligt binnen de molenbiotoop van de Stadsmolen van Axel. Behoud door ontwikkeling is de strategie die daarbij hoort. Daarnaast ligt de locatie in een gebied waar venieuwing mogelijk is. Realisatie van het plan doet geen schade aan de windvang van de molen. Tussen de 100 en de 400 meter vanaf de molen mag geen bebouwing worden opgericht met een hoogte die, gerekend vanaf de onderste punt van de verticaal staande wiek, meer bedraagt dan 1/100 van de afstand van het bouwwerk tot de molen. De afstand bedraagt circa 200 meter. De onderste punt van de verticaal staande wiek van de molen ligt circa 5 meter boven het maaiveld (de molen staat op een berg), waardoor op deze locatie vanwege de molen tot circa 7 meter hoog gebouwd zou kunnen worden. Ter plaatse worden er bouwwerken tot maximaal 3 meter hoogte toegestaan. Doordat de molen op voldoende afstand ligt en deze op een 'berg' staat is de vrije windvang van de molen gewaarborgd. Met het plan worden geen belangrijke cultuurhistorische elementen geschaad.

 Figuren 10 en 11 | Uitsnede cultuurhistorische waardenkaart met legenda (bron: gemeente Terneuzen)

4.3 Bedrijven en milieuzonering

Een goede ruimtelijke ordening voorziet in het voorkomen van voorzienbare hinder en gevaar door milieubelastende activiteiten. Sommige activiteiten die planologisch mogelijk worden gemaakt, veroorzaken milieubelasting voor de omgeving. Andere (gevoelige) functies moeten juist beschermd worden tegen milieubelastende activiteiten. Door bij nieuwe ontwikkelingen voldoende afstand in acht te nemen tussen milieubelastende activiteiten (zoals bedrijven) en gevoelige functies (zoals woningen) worden hinder en gevaar voorkomen en wordt het bedrijven mogelijk gemaakt zich binnen aanvaardbare voorwaarden te vestigen. Het doel van milieuzonering is om te komen tot een optimale kwaliteit van de leefomgeving. Als basis wordt daarbij de VNG-handreiking 'Bedrijven en milieuzonering' (2009) gehanteerd.

Voor garageboxen is in de VNG-brochure 'Bedrijven en milieuzonering' geen richtafstand opgenomen. Het betreft een functie die gerelateerd is aan de woonfunctie en derhalve geen relevante milieu-uitstraling kent. De invloed van het terrein op de aanliggende woningen verbetert doordat de bedrijfsbestemming, waar tot op heden bedrijven tot en met milieucategorie 2 gevestigd kunnen worden, komt te vervallen en geen milieubelastende activiteiten meer kunnen plaatsvinden. Er is geen sprake van een verslechtering van het woon- en leefklimaat.

4.4 Bodem

Om het risico uit te sluiten, dat mensen gezondheidsproblemen krijgen als gevolg van een langdurig verblijf op verontreinigde grond, kan de gemeente in het kader van een aanvraag voor een omgevingsvergunning eisen dat er onderzoek wordt uitgevoerd naar de kwaliteit van de bodem. In het kader van een bestemmingswijziging dient beoordeeld te worden of de bodemkwaliteit geschikt is voor de beoogde functie.

Op de locatie hebben diverse bodemonderzoeken plaatsgevonden. Daaruit is gebleken dat de grond en het grondwater sterk verontreinigd is met minerale olie. Daarnaast is de erfverharding asbesthoudend. Een tweetal bodemsaneringen zijn uitgevoerd. De asbesthoudende erfverharding is ontgraven en afgevoerd. Plaatselijk is nog een licht verhoogd gehalte aan asbest aanwezig. Het bevoegd gezag, in deze de inspectie Leefomgeving en Transport, heeft ingestemd met het saneringsresultaat, zie Bijlage 1.

De met minerale olie verontreinigde grond en het grondwater is door de verwijdering van de verontreinigde grond voldoende gesaneerd. Gedeputeerde Staten van Zeeland heeft ingestemd met de resultaten van de uitgevoerde sanering (zie Bijlage 2 Beschikking bodemsanering). De locatie is geschikt voor de functie bedrijfsdoeleinden. Dit kan gelijk gesteld worden met het gebruik ten behoeve van stalling van voertuigen. De bodemkwaliteit belemmert de beoogde functie niet.

4.5 Externe veiligheid

De doelstelling van het externe veiligheidsbeleid is het realiseren van een veilige woon- en leefomgeving door het beheersen van risico's van activiteiten met gevaarlijke stoffen (zoals het gebruik, de opslag, de productie als het transport). Het beleid is erop gericht te voorkomen dat er dichtbij gevoelige bestemmingen activiteiten met gevaarlijke stoffen plaatsvinden. Nieuwe (ruimtelijke) ontwikkelingen in de nabijheid van risicobronnen dienen te worden getoetst aan de genoemde regelgeving.

Het kader wordt gevormd door het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi), het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt), het Basisnet, de gemeentelijke beleidsvisie Externe Veiligheid (2005) en de provinciale beleidsvisie Externe Veiligheid, Verantwoorde risico's (2012).

Op een afstand van ruim 300 meter van het plangebied af ligt het bedrijf Lehnkering Chemical Transport BV. De plaatsgebonden risicocontour (10-6)ligt niet buiten het terrein. De locatie ligt wel binnen het invloedsgebied voor het groepsrisico (1.400 meter). In dit geval is echter geen sprake van het langdurig verblijf van personen en de personen zijn afkomstig uit de directe omgeving dat eveneens binnen hetzelfde invloedsgebied ligt. De toename van het groepsrisico als gevolg van de planontwikkeling is dan ook nihil. Een nadere verantwoording groepsrisico is daarom op basis van het beleid (verantwoording indien het groepsrisico meer dan 10% toeneemt) niet nodig.

Voor het overige zijn geen risicobronnen zoals routes gevaarlijke stoffen in de nabijheid van het plangebied gelegen. Het aspect externe veiligheid vormt geen belemmering voor uitvoering van het plan.

Figuur 12| uitsnede risicokaart (www.risicokaart.nl)

4.6 Geluid

Geluid kan hinderlijk en schadelijk voor de gezondheid zijn. Zo kunnen hoge geluidniveaus het gehoor beschadigen. Maar ook verstoring van de slaap kan op de lange duur slecht zijn voor de gezondheid. In Nederland zijn afspraken gemaakt over wat acceptabele geluidniveaus zijn en wat niet (de geluidnormen). Bij ruimtelijke plannen kan akoestisch onderzoek nodig zijn om geluidhinder bij geluidgevoelige objecten (scholen, woningen, etc.) te voorkomen. De Wet geluidhinder (Wgh) bevat geluidnormen en richtlijnen over de toelaatbaarheid van geluidniveaus als gevolg van rail- en wegverkeerslawaai, industrielawaai en luchtvaartlawaai. 
Een akoestisch onderzoek moet worden uitgevoerd als een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling een geluidgevoelig object mogelijk maakt binnen een geluidzone van een bestaande geluidbron of indien het plan een nieuwe geluidbron mogelijk maakt.

In dit geval is er geen sprake van het toevoegen van een nieuwe geluidbron of het toevoegen van een nieuwe geluidgevoelige functie. Het betreft een aan de woonfunctie gerelateerde functie zonder bedrijfsmatig karakter. Ter plaatse mag niet gewoond worden. Een akoestisch onderzoek is daarom niet nodig. Geluid is geen relevant thema voor planwijziging.

4.7 Kabels en leidingen

In het bestemmingsplan worden uitsluitend kabels en leidingen (leidingen voor gevaarlijke stoffen en hoogspanningskabels) opgenomen die ruimtelijke relevantie hebben, of van belang zijn in het kader van externe veiligheid, beheer of gezondheidsrisico. Voor deze kabels en leidingen geldt een veiligheidszone omdat deze een risico met zich meebrengen. Het gaat hier met name om een verhoogd risico als ze bij werkzaamheden worden geraakt.

In of in de nabijheid van het plangebied liggen geen planologisch relevante kabels en/of leidingen waarmee rekening moet worden gehouden.

4.8 Luchtkwaliteit

In het kader van een goede ruimtelijke ordening dient rekening te worden gehouden met luchtkwaliteit. Als het een ruimtelijk project of (te vergunnen) activiteit betreft, waarvan de bijdrage aan de luchtverontreiniging klein is, is geen toetsing aan de grenswaarden luchtkwaliteit nodig. Beoordeeld moet worden of de ontwikkeling 'Niet In Betekende Mate' (NIBM) bijdraagt aan de concentraties van diverse verontreinigende stoffen, waaronder stikstofdioxide (NO2) en fijn stof (PM10) in de buitenlucht.

Als een project tot een toename voor NO2 en PM10 leidt die lager is dan de NIBM grens van 1,2 µg/m3 hoeft het project niet getoetst te worden aan de grenswaarden. Vanzelfsprekend moet er wel sprake zijn van een goede ruimtelijke ordening.
Woonwijken tot 1500 woningen dragen niet in betekenende mate bij aan een verslechtering van de luchtkwaliteit. Een ontwikkeling als deze is qua omvang slechts een fractie van een dergelijke woonwijk. De verkeersgeneratie wordt ingeschat op ca. 80 motorvoertuigen per dag (zie onder 'verkeer en parkeren'). Derhalve draagt dit project ook niet in betekenende mate bij aan een verslechtering van de luchtkwaliteit.

4.9 Milieu Effect Rapportage

In onderdeel D van de bijlage van het Besluit m.e.r. zijn diverse activiteiten opgenomen waarvoor een m.e.r.-beoordelingsplicht geldt.  Hierbij moet beoordeeld worden of er sprake is van (mogelijke) belangrijke nadelige milieugevolgen. Als deze niet uitgesloten kunnen worden geldt een m.e.r.-plicht.

In onderdeel D is per activiteit de drempelwaarde benoemd. Als een activiteit voorkomt in onderdeel D en boven de dremeplwaarde komt, geldt voor het te nemen besluit een m.e.r.-beoordelingsplicht. Indien er activiteiten plaatsvinden die in onderdeel D zijn opgenomen, maar onder de drempelwaarde blijven, dient er nagegaan te worden of het project grote milieugevolgen heeft. Deze toets dient plaats te vinden aan de hand van de criteria uit bijlage III van de Europese richtlijn m.e.r..
De hoofdcriteria waaraan getoetst moet worden zijn: kenmerken van het project, plaats van het project en kenmerken van het potentiële effect. Het bevoegd gezag dient vervolgens voor de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan een besluit te nemen of er een MER moet worden opgesteld. De grondslag hiervoor is een vormvrije m.e.r.-beoordeling.

Het bestemmingsplan maakt geen activiteit mogelijk die genoemd is in onderdeel D van het Besluit m.e.r. Een beoordeling of besluit is dan ook niet benodigd.

4.10 Natuur

De Wet natuurbescherming zorgt voor bescherming van gebieden, diersoorten, plantensoorten en bossen. De beschermde flora en fauna mogen niet worden verstoord, verjaagd of worden gedood. Voorafgaand aan een ontwikkeling moet dus vastgesteld worden dat er geen beschermde dier- of plantsoorten in het plangebied leven.

Het terrein betreft een voormalig bedrijfsterrein dat in het verleden grotendeels verhard was. Bij de bodemsanering is het gehele terrein intensief bewerkt. Gelet op de locatie (binnenstedelijk) is het derhalve ook niet de verwachting dat er zich beschermde natuurwaarden hebben kunnen vestigen. Sloop van het gebouw heeft reeds plaatsgevonden en er is geen sprake van kap. Natuurgebieden welke onderdeel uitmaken van het Natuurnetwerk Zeeland liggen op zodanig grote afstand dat er geen effecten op die gebieden zijn te verwachten. Bovendien is de invloed van de nieuwe functie ten opzichte van de nu geldende mogelijkheden beperkter. Het aspect natuur vormt geen belemmering voor het plan.

4.11 Verkeer en parkeren

Een goede ontsluiting en voldoende parkeerfaciliteiten zijn belangrijk voor een goed functionerende ontwikkeling. In deze paragraaf wordt aandacht besteed aan de gevolgen van het plan op de verkeerssituatie in de omgeving, de verkeersgeneratie, de ontsluiting en de wijze waarop voldoende parkeergelegenheid in het plan is gewaarborgd.

Parkeren
De gemeente Terneuzen beschikt over eigen parkeerbeleid, vastgelegd in de Parkeernota 2015-2020. Voor nieuwbouw geldt dat de ontwikkeling moet voorzien in de eigen parkeerbehoefte. Doel van dit plan is bewoners uit de omgeving de mogelijkheid te bieden om de auto te stallen in een van de garageboxen. Realisatie van het plan kan leiden tot een lagere parkeerdruk in de omgeving van het plangebied, hetgeen de kwaliteit van de openbare ruimte ten goede komt. Het plan is in overeenstemming met het gemeentelijk parkeerbeleid.

Verkeersgeneratie en ontsluiting
In de CROW-publicatie 317 (Kencijfers parkeren en verkeersgeneratie) is geen concreet cijfer opgenomen voor garageboxen voor particulier gebruik. Het hanteren van de cijfers die van toepassing zijn op woningen is niet realistisch aangezien het gebruik van een woning een andere generatie van verkeer met zich meebrengt dan het gebruik van een garage welke niet bij de woning maar op een locatie elders is gesitueerd. Gemiddeld kan uitgegaan worden van een verkeersgeneratie van 2 per dag per box (1x in- en uitrijden). Niet iedereen zal de garagebox gebruiken voor het parkeren van de auto, voor laden en lossen wordt daarom ook nog een aantal verkeersbewegingen meegenomen. Uitgaande van 34 garageboxen komt dat neer op 68 verkeersbewegingen. Met extra laad- en losbewegingen erbij komt dat neer op een geschat aantal van ca. 80 verkeersbewegingen.
De huidige infrastructuur is geschikt voor het verwerken van deze verkeersbewegingen.

4.12 Water

Per 1 november 2003 is door een wijziging van het Besluit op de ruimtelijke ordening (Bro) een watertoets in ruimtelijke plannen verplicht geworden. Beschreven moet worden op welke wijze in het plangebied met water en watergerelateerde aspecten wordt omgegaan. Voorkomen moet worden dat ontwikkelingen in het ruimtegebruik ongewenste effecten hebben op de waterhuishouding. Een goede afstemming tussen beiden is derhalve noodzakelijk om problemen, zoals bijvoorbeeld wateroverlast, slechte waterkwaliteit, verdroging, etc., te voorkomen.

De watertoetstabel zoals onderstaand opgenomen is voorgelegd aan het Waterschap Scheldestromen. Per e-mail van 1 oktober 2018 heeft het Waterschap ingestemd met de waterparagraaf.

Thema en water(beheer)doelstelling	Uitwerking
Veiligheid waterkeringen Waarborgen van het veiligheidsniveau en rekening houden met de daarvoor benodigde ruimte.	Het bouwplan is niet gesitueerd in of nabij een waterkering.
Voorkomen overlast door oppervlaktewater Het plan biedt voldoende ruimte voor het vasthouden, bergen en afvoeren van water. Waarborgen van voldoende bouwpeil om overstroming vanuit oppervlaktewater in maatgevende situaties te voorkomen. Rekening houden met de gevolgen van klimaatverandering en de kans op extreme weersituaties.	Momenteel is het perceel niet verhard en zijn er geen gebouwen aanwezig. Het perceel heeft een totaal oppervlak van 1790m². Planologisch gezien geldt in de huidige situatie de mogelijkheid om het terrein 75% te bebouwen. Dit komt neer op een maximaal bebouwd oppervlak van 1342,5 m². Voor het realiseren van verharding geldt geen maximum. Het nieuwe bouwvlak, dat kleiner is dan het bestemmingsvlak, mag volledig worden volgebouwd. In de praktijk is de bebouwing, gelet op de noodzakelijke manouvreerruimte kleiner. Het nieuwe bouwplan voorziet in een oppervlak van 631,78m². Hiermee wordt het bebouwd oppervlak niet vergroot. Het terrein zal volledig worden voorzien van asfalt, wat zorgt voor een nagenoeg volledige verharding van het totale oppervlak. Ook in de geldende situatie mag het bedrijventerrein verhard worden. Compensatie is daarom niet nodig.
Voorkomen overlast door hemel- en afvalwater Waarborgen optimale werking van de zuiveringen/ RWZI's en van de (gemeentelijke) rioleringen. Afkoppelen van (schone) verharde oppervlakken in verband met de reductie van hydraulische belasting van de RWZI, het transportsysteem en het beperken van overstorten.	Hemelwater wordt afgevoerd naar het ter plaatse aanwezige gemeentelijk (gescheiden) rioolstelsel.
Grondwaterkwantiteit en verdroging Voorkomen en tegengaan van grondwateroverlast en -tekort. Rekening houdend met de gevolgen van klimaatverandering. Beschermen van infiltratiegebieden en –mogelijkheden.	Er wordt geen grondwater onttrokken. Het plan heeft geen gevolgen voor de grondwaterstand of grondwateroverlast.
Grondwaterkwaliteit Behoud of realisatie van een goede grondwaterkwaliteit. Denk aan grondwaterbeschermingsgebieden.	Het plan heeft geen gevolgen voor de grondwaterkwaliteit. Er worden geen uitlogende materialen gebruikt.
Oppervlaktewaterkwaliteit Behoud of realisatie van goede oppervlaktewaterkwaliteit. Vergroten van de veerkracht van het watersysteem. Toepassing van de trits schoonhouden, scheiden, zuiveren.	In of in de directe nabijheid van het plangebied is geen oppervlaktewater gelegen. Dit aspect is niet van toepassing.
Volksgezondheid Minimaliseren risico watergerelateerde ziekten en plagen. Voorkomen van verdrinkingsgevaar/-risico's via o.a. de daarvoor benodigde ruimte.	Het plan voorziet niet in nieuw open water. Er is geen gevaar voor de volksgezondheid.
Bodemdaling Voorkomen van maatregelen die (extra) maaiveldsdalingen in zettinggevoelige gebieden kunnen veroorzaken.	Deze ontwikkeling zorgt niet voor een permanente grondwateronttrekking. Er is geen sprake van bodemdaling door eventuele onttrekking. Belasting van de gebouwen wordt verspreid door de verharding van het terrein.
Natte natuur Ontwikkeling/bescherming van een rijke gevarieerde en natuurlijk karakteristieke aquatische natuur.	Dit aspect is niet van toepassing.
Onderhoud oppervlaktewater Oppervlaktewater moet adequaat onderhouden worden. Rekening houden met obstakelvrije onderhoudsstroken vrij van bebouwing en opgaande (hout)beplanting.	Er is geen oppervlaktewater aanwezig in de directe of nabije omgeving.
Anderer belangen waterbeheer
Relatie met eigendom waterbeheerder Ruimtelijke ontwikkelingen mogen de werking van objecten (terreinen, milieuzonering) van de waterbeheerder niet belemmeren.	De locatie ligt niet in of in de nabijheid van eigendommen van het Waterschap.
Scheepvaart en/of wegbeheer Goede bereikbaarheid en in stand houden van veilige vaarwegen en wegen in beheer en onderhoud bij Rijkswaterstaat, de provincie en/of het waterschap.	Dit aspect is niet van toepassing.

4.13 Conclusie

Milieu- en andere sectorale aspecten ten aanzien van het onderhavige plan zijn onderzocht en vormen geen belemmering voor de ontwikkeling. Planologische medewerking aan het initiatief ligt dan ook in de rede.

Hoofdstuk 5 Uitvoerbaarheid

5.1 Financiële uitvoerbaarheid

Voor bouwplannen zoals die zijn aangewezen in artikel 6.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening is het uitgangspunt dat de gemeenteraad een exploitatieplan vaststelt. Van de verplichting een exploitatieplan vast te stellen kan onder andere worden afgeweken als het verhaal van kosten van de grondexploitatie anderszins is verzekerd, bijvoorbeeld door een anterieure overeenkomst of doordat de verplicht te verhalen kosten zijn verdisconteerd in de grondprijs.

Tussen de initiatiefnemer en de gemeente is een anterieure overeenkomst gesloten waarin het kostenverhaal is verzekerd. Daarin zijn tevens afspraken gemaakt over planschade.

5.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Vooroverleg 
Vooroverleg zoals bedoeld in artikel 3.1.1. van het Besluit ruimtelijke ordening is voor dit plan van toepassing. In het kader van dit bestuurlijke vooroverleg is het plan toegezonden aan DNWG, de Provincie Zeeland, de Veiligheidsregio Zeeland en het Waterschap Scheldestromen. Er zijn tijdens dit vooroverleg geen opmerkingen gemaakt.

Ter inzage legging ontwerpbestemmingsplan
Gelet op het bepaalde in artikel 3.8 Wro jo afdeling 3.4 Awb heeft het ontwerpbestemmingsplan, na voorafgaande bekendmaking, gedurende een periode van zes weken van donderdag 8 november 2018 tot en met woensdag 19 december 2018 ter inzage gelegen. Een ieder is in de gelegenheid geweest zijn of haar zienswijze mondeling of schriftelijk kenbaar te maken bij de gemeenteraad. Er zijn geen zienswijzen ingediend.