Molenpolder

4.2 Bedrijven

In deze paragraaf komen thema's aan bod die van belang zijn bij de vernieuwing en actualisering van de bestaande bestemmingsregelingen. Daarbij is nadrukkelijk gekeken welke onderdelen nodig zijn zodat het nieuwe bestemmingsplan voldoet aan actuele en te verwachten behoeften. Achtereenvolgens wordt ingegaan op:

• toelaatbaarheid bedrijfswoningen;
• bouwhoogte en bebouwingspercentage;
• kleine windturbines;
• arbeidsmigranten;
• agrarische activiteiten.

4.2.1 Toelaatbaarheid bedrijfswoningen

Beleidskader

Provincie

Bedrijventerreinen zijn gebieden die bestemd zijn voor de vestiging van bedrijven. Het mengen van functies kan onder voorwaarden voordelen opleveren voor de ruimtelijke kwaliteit van een gebied en de omgeving ervan. Wanneer de woonfunctie en voorzieningen gemengd worden met bedrijvigheid, dient de milieuhindercategorie hierop afgestemd te worden. Doorgaans is het aanvaardbaar om bedrijven met de milieuhindercategorie 1 en 2 te mengen met andere functies. De milieuhindercategorieën hebben betrekking op de afstanden die aangehouden moeten worden tot een 'rustige woonwijk'.

Het bedrijventerrein Molenpolder - zuid is een kleinschalig / gemengd bedrijventerrein voor bedrijven tot en met milieucategorie 4.1. Elders in de Molenpolder is incidentele bedrijfsbebouwing aanwezig (tot milieucategorie 2).

Menging met woonfuncties is in Molenpolder-zuid (bedrijventerrein) in principe niet aan de orde.

Bestaande situatie

In de huidige bestemmingsregeling is de bouw van één bedrijfswoning per bedrijf mogelijk, voor zover voorzien is in een specifieke aanduiding.

Bedrijfswoningen zijn vanuit milieuhygiënisch oogpunt aan te merken als gevoelige objecten. In het kader van een goede ruimtelijke ordening (in het spoor van de Wro) en in het belang van de bescherming van het milieu (in het spoor van de Wet milieubeheer (Wm)), komt aan bedrijfswoningen enige mate van bescherming tegen hinderlijke gevolgen van omliggende bedrijfsactiviteiten van derden toe. Deze bescherming gaat veelal niet zo ver als voor reguliere burgerwoningen (woongebied).

Desondanks kan de aanwezigheid van bedrijfswoningen voor omliggende bedrijfsactiviteiten beperkingen met zich mee brengen. Voor geluidhinder volgt dit bijvoorbeeld uit de vaste jurisprudentie van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (ABRvS 28 mei 1999, nr. E03.95.1996). In het kader van het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) zijn bedrijfswoningen van derden aangemerkt als beperkt kwetsbaar object. Dit houdt in dat risicovolle bedrijven een bepaalde risicoafstand in acht moeten nemen ten opzichte van bedrijfswoningen van derden, maar minder dan bij een reguliere woning. Anders zijn er 'scherpere' milieumaatregelen bij de betreffende bedrijven nodig. Dit is ongewenst.

De milieuzonering op het bedrijventerrein en de rest van de Molenpolder is afgestemd op de in de omgeving van het plangebied en in het plangebied aanwezige (bedrijfs)woningen.

Uitgangspunten voor het bestemmingsplan

Voor het bedrijventerrein Molenpolder - zuid en de incidentele bedrijven elders in de Molenpolder gelden de volgende uitgangspunten.

• Uitgangspunt ten aanzien van de regeling in het bestemmingsplan is het minimaal continueren van de geldende milieuzoneringen en daar waar mogelijk deze te maximaliseren. Dit betekent dat bedrijvigheid tot en met milieucategorie 3.1 wordt toegestaan op Molenpolder-zuid en bedrijvigheid tot milieucategorie 2 elders. Er vindt daarmee afstemming plaats op de woningen en bedrijfswoningen (in de omgeving) van het bedrijventerrein.
• Nieuwe bedrijfswoningen worden op het bedrijventerrein Molenpolder-zuid, maar ook bij incidentele bedrijven elders uitgesloten. Hiermee worden belemmeringen voor de bedrijven voorkomen.
  Bij de functie en het huidige en beoogde profiel van het bedrijventerrein Molenpolder-zuid passen geen (nieuwe) bedrijfswoningen. Daarbij is het volgende overwogen.
  • 1. De bedrijfsvoering van moderne bedrijven vereist tegenwoordig geen continue aanwezigheid meer van toezichthoudend personeel bij het bedrijf.
  • 2. De milieukwaliteit op een bedrijventerrein is niet optimaal voor de woonfunctie.
  • 3. Voorkomen moet worden dat woonfuncties schaars bedrijventerrein en bedrijfsgrond opsouperen (ook externe werking).
• De reeds aanwezige bedrijfswoningen worden gehandhaafd en positief bestemd.

4.2.2 Bouwhoogte en bebouwingspercentage

Beleidskader

Omgevingsplan Zeeland

Bouwhoogte

De beeldkwaliteit van Zeeland wordt voor een belangrijk deel bepaald door het gevoel van ruimte, openheid en weidsheid in het agrarisch buitengebied, de natuurgebieden op het land en de deltawateren. Uitgangspunt in het Omgevingsplan is zorgvuldig om te gaan met deze kernkwaliteiten.

Onderdeel van de kernkwaliteit is belevingswaarde van het landschap. Deze kan negatief worden beïnvloed door (het waarnemen van) bebouwing. Hoewel in het Omgevingsplan 2012 en de verordening Ruimte geen richtlijnen meer zijn opgenomen, kunnen vanwege het hogere, gemeentegrensoverschrijdende schaalniveau de volgende uitgangspunten ten aanzien van de maximale bouwhoogtes voor bouwwerken worden gehanteerd om de beeldkwaliteit van Zeeland te behouden en, waar mogelijk, te versterken:

• voor gebouwen in de zeehavengebieden, het gebied tussen de Sloeweg en de Westerschelde in Vlissingen en de Scheldeboulevard en het centrum/Axelse Dam in Terneuzen gelden op voorhand geen maximale bouwhoogtes;
• een hoogte van 25 meter in het stedelijk gebied van Vlissingen, Middelburg, Terneuzen en Goes;
• een hoogte van 20 meter in de dragende kernen;
• een hoogte van 15 meter in de overige kernen;
• een hoogte van 12 meter buiten de bebouwde kom en aan de randen van kernen.

Wanneer aangetoond wordt dat de hoogte en massa van een bouwwerk niet zal leiden tot een aantasting van de kernkwaliteiten van het omliggende landschap en de stedenbouwkundige karakteristieken van de omgeving, kan van de aangegeven hoogtes worden afgeweken. De hoogtemaat heeft betrekking op de nokhoogte bij gebouwen met een kap of de goothoogte bij gebouwen met een plat dak. Op basis van een gemeentelijke afweging kan een verdere beperking van de bouwhoogte worden overwogen.

Ruimtegebruik

In het Omgevingsplan wordt duurzaam en intensief ruimtegebruik gestimuleerd. Dit betekent dat intensivering van het gebruik van de bestaande bedrijfspercelen wordt gestimuleerd (onder andere verbeterde ruimtelijke uitstraling, intensiever gebruik van de ruimte door hoger bebouwingspercentage, innovatieve parkeeroplossingen, functiemenging).

Conclusie

Het provinciaal beleidskader biedt handreikingen om de bebouwingshoogte op bedrijventerreinen te laten toenemen. Bedrijventerreinen worden aangemerkt als bebouwde gebieden. Een hoogte tot 15 meter behoort daarbij tot de mogelijkheden.

Een hogere bouwhoogte betekent ook meer mogelijkheden voor duurzaam ruimtegebruik van bedrijfspercelen: door stapeling kan efficiëntere opslag plaatsvinden.

Vraag vanuit de markt

Vanuit het beleid wordt gevraagd efficiënt en duurzaam om te gaan met de ruimte. Vanuit de markt wordt ruimte gevraagd om bedrijven op huidige vestigingslocaties te laten doorgroeien. In veel gevallen is daarvoor extra bouwvolume nodig. Op bestaande bedrijventerreinen kan deze ruimte voor extra bouwvolume worden gecreëerd door vergroting van het maximale bebouwingspercentage en door verhoging van de maximale bouwhoogte. In de huidige situatie wordt met name de maximale bouwhoogte soms als knelpunt ervaren.

Gemeentelijke visie

Als uitgangspunt wordt gehanteerd dat de bestaande planologische ruimte voor bedrijven in het plangebied zo veel als mogelijk wordt gecontinueerd.

Door ervoor te zorgen dat bestaande en nieuwe bedrijven in het plangebied zoveel mogelijk planologische ruimte krijgen voor respectievelijk uitbreiding en nieuwvestiging wordt tegemoet gekomen aan de doelstelling van de SER-ladder (zie ook hoofdstuk 2), namelijk het zoveel mogelijk voorkomen van de behoefte aan nieuwe bedrijventerreinen.

De bestaande bebouwing in het plangebied heeft verschillende bouwhoogtes. Om de aanwezige ruimte goed te benutten wordt een verhoging van de bebouwing tot een bouwhoogte van 12 meter toelaatbaar geacht. Hierdoor wordt meer ruimte geboden voor een zorgvuldiger ruimtegebruik en een intensivering van bedrijfspercelen. In de praktijk blijkt hier behoefte aan te bestaan.

Molenpolder: verhoging van de bouwhoogte

Voor een mogelijke verhoging van de bouwhoogte zijn voor de Molenpolder twee onderwerpen van belang.

• De betekenis van het silhouet van de bedrijfsbebouwing in de Molenpolder vanaf de Oosterschelde. Weidsheid en openheid vormen de kernkwaliteiten van de Oosterschelde.
• De inpassing van bedrijfsbebouwing in de bestaande bebouwingslinten

Inpassing Molenpolder ten opzichte van Oosterschelde

De Molenpolder ligt achter de primaire waterkering, direct naast de Oosterschelde. De grotere bouwhoogte komt met name voort uit de wens tot een uniforme juridische regeling. Incidenteel is sprake van een substantiële verbetering van de bedrijfsmogelijkheden.

Het silhouet van Yerseke wordt bepaald door de volgende delen, die ongeveer in gelijke verhouding tot elkaar staan.

• De Korringaweg: tamelijk homogene wand met bedrijfsgebouwen, dijk op achtergrond.
• De dijk met de Olzendepolder en Burenpolder: dijk bepalend met beperkt zichtbare bedrijfsbebouwing daarachter.
• Het havengebied: gevarieerde en verspreide solitaire bebouwing.
• De kern met de oesterputten: kleinschalig, diverse accenten boven dijk, cultuurhistorisch gevoelig.

In deze verdeling zal weinig veranderen door de voorgestane geringe verhoging van de bouwhoogte van bebouwing op het bedrijventerrein Molenpolder-zuid. Verwacht wordt dat verhoging van de bouwhoogte ook slechts incidenteel plaatsvindt (mede afhankelijk van investeringen door de aanwezige bestaande bedrijvigheid).

Inpassing in bestaande bebouwingslinten

De bouwhoogte van bedrijven in de bestaande bebouwingslinten in het noordelijke deel van de Molenpolder is veelal kleinschalig: goothoogte van 6 meter en een bouwhoogte van 10 meter. De omliggende woonbebouwing heeft vaak eenzelfde maximaal toelaatbare goot- en bouwhoogte. Verhoging van de goot- en bouwhoogte van de bedrijfsbebouwing leidt tot een onregelmatig bebouwingsbeeld. Zeker met het oog op eventuele toekomstige herontwikkeling van het noordelijk deel van de Molenpolder is intensivering van bedrijfsfuncties in hoogte niet wenselijk, omdat dit mogelijk belemmeringen veroorzaakt in geval van herontwikkeling.

Molenpolder: verhoging Bebouwingspercentage

Om ervoor te zorgen dat de beschikbare vrije ruimte op het bedrijventerrein zo intensief mogelijk kan worden gebruikt, wordt in dit bestemmingsplan het bebouwingspercentage van 75% verhoogd naar 85% voor bedrijfskavels in het zuidelijk deel van de Molenpolder. In het noordelijk deel blijft het bebouwingspercentage ongewijzigd. Hiervoor geldt eveneens de motivering dat voor het noordelijk deel op termijn herontwikkeling mogelijk wordt geacht. Intensivering van bedrijfspercelen zijn daarbij minder passend.

Parkeren

In de gemeentelijke bouwverordening is de parkeernorm vastgelegd. Bij de totstandkoming van de Molenpolder is rekening gehouden met deze parkeervraag. Het bebouwingspercentage neemt enigszins toe. Dit heeft een beperkte aanvullende parkeervraag tot gevolg. Uitgangspunt is en blijft dat bedrijven op eigen terrein in voldoende parkeergelegenheid voorzien. Naar verwachting is daarvoor voldoende parkeerruimte beschikbaar: in de huidige situatie vormt parkeren geen belemmering. De gemeente kan met nadere eisen specifieke eisen stellen aan omvang en situering van parkeervoorzieningen.

In de Molenpolder is voorts aan de zijde van de Korringaweg voorzien in een parkeerterrein specifiek voor personenauto's. Hier wordt de parkeerdruk voor bedrijven aan de Korringaweg en het zuidelijk deel van Molenpolder opgevangen.

Uitgangspunten voor het bestemmingsplan

Toepassing gegeven aan de uitgangspunten beschikbaar bedrijventerrein areaal efficiënt en intensief te benutten door het (zoveel mogelijk) verhogen van:

• de bouwhoogte naar 12 meter (in Molenpolder-zuid);
• het bebouwingspercentage naar 85%.

Het planologisch regime ten aanzien van de bouwhoogte en het bebouwingspercentage in het noordelijk deel van het plangebied wordt gecontinueerd.

In het bestemmingsplan wordt mogelijk gemaakt nadere eisen te stellen aan de parkeernormen en locatie voor parkeervoorzieningen. Daarmee wordt een goede en veilige verkeersafwikkeling gewaarborgd.

4.2.3 Kleine windturbines

Ontwikkeling windturbines

Op het terrein van windturbines doen zich uiteenlopende ontwikkelingen voor. Enerzijds worden de grote windturbines groter. Anderzijds komen steeds meer kleine windturbines (KWT's) op de markt. In Reimerswaal kunnen kleine windturbines worden toegestaan, na afwijking bij omgevingsvergunning. Daarvoor zijn wel enkele bepalingen relevant.

• Vrijstaand of op gebouwen
  Er zijn twee KWT's te onderscheiden: met en zonder wieken. KWT's met wieken worden alleen vrijstaand toegestaan in verband met trilling en mogelijke ijsafzetting. Plaatsing op gebouwen is ongewenst. Andere KWT's zijn op platte daken van gebouwen of vrijstaand op een mast toegestaan.
• Locaties
  KWT's zijn aanvaardbaar op een bedrijventerrein. Situering is niet op alle locaties wenselijk, daarom zijn specifieke locaties benoemd in de regels.
• Hoogte
  de bouwhoogte van een KWT bedraagt niet meer dan 15 meter. Van een KWT met verticale as bedraagt de ashoogte van de rotor niet meer dan 5 meter. Van een niet-wiekturbine bedraagt de rotordiameter niet meer dan 2 meter. Hiermee is de omvang van een KWT voldoende begrensd.
  Om een goede verhouding tussen gebouw en KWT te waarborgen mag de bouwhoogte van een KWT op een gebouw lager dan 10 meter, niet meer dan de helft van de bouwhoogte van het gebouw bedragen. Bij hogere gebouwen bedraagt de bouwhoogte van een KWT niet meer dan een derde van de bouwhoogte van een gebouw.
• Omgeving
  Afstemming is nodig met de omgeving. De afstand van een KWT tot de perceelsgrens bedraagt ten minste 15 meter. Formaat, type en hoogte worden goed afgestemd op het voorkomen van mogelijke hinder voor de omgeving. Een KWT mag geen onevenredige hinder voor het woon en leefmilieu opleveren voor de omgeving.

Uitgangspunten voor het bestemmingsplan

Plaatsing van kleine windturbines is niet rechtstreeks mogelijk, gezien de ruimtelijke effecten. Plaatsing van een KWT is in dit bestemmingsplan alleen mogelijk binnen de bestemming Bedrijf voor zover gelegen in het zuidelijk deel van de Molenpolder: op het bedrijventerrein Molenpolder-Zuid en dan alleen door middel van een afwijking bij omgevingsvergunning.

4.2.4 Arbeidsmigranten

Beleidskader

Beleidsnotitie arbeidsmigranten

Binnen de gemeente worden steeds meer groepen arbeidsmigranten ondergebracht in bestaande panden. De omgeving is daar vaak niet op berekend en ingesteld, zeker als het om relatief grotere aantallen gaat. In beleid, notities van VROM en in jurisprudentie wordt hier op ingegaan. Deze huisvestingsvorm kan in de praktijk ook knelpunten tot gevolg hebben. Hiervoor is door de gemeente Reimerswaal afzonderlijk beleid vastgesteld. Op basis daarvan wordt het volgende overwogen en geregeld ten aanzien van het bestemmingsplan Molenpolder.

Huisvesting arbeidsmigranten

Molenpolder-noord

Bij de huisvesting van arbeidsmigranten in een woongebied kunnen zich de volgende knelpunten voordoen.

• Gebruik en belasting van het openbare gebied: bij een intensiever gebruik van het openbare gebied kan huisvesting van arbeidsmigranten extra verkeerstoename en parkeerdruk tot gevolg hebben. Intensieve "bewoning" van een "gewone" woning kan overlast (geluid overlast) en onveiligheid voor de omgeving tot gevolg hebben.
• Gebruik en belasting van de woning. Huisvesting kan plaatsvinden in panden die naar hedendaagse maatstaven bouwtechnisch en / of in hygiënisch opzicht (ernstige) gebreken vertonen.
• Er wordt met zodanig veel mensen in een eengezinswoning "gewoond" dat er (potentieel) gevaarlijke situaties ontstaan, zoals brandveiligheid (mogelijkheid om te vluchten). In sommige situaties is er een schrijnend gebrek aan privacy en een voldoende leefbaar woonoppervlak.

Uit de genoemde knelpunten volgt dat een zorgvuldige afweging van locaties en regeling van omvang van huisvesting noodzakelijk zijn.

Uitgangspunten voor de bestemmingsregeling

Op basis van het vorenstaande blijkt dat huisvesting van arbeidsmigranten niet past binnen de reguliere woonbestemming en dat afzonderlijke aanduidingen nodig zijn.

• Huisvesting van arbeidsmigranten is niet op één lijn te stellen met de huisvesting van een huishouden. Er is geen sprake van continuïteit in de samenstelling of van onderlinge verbondenheid, ongeacht dat arbeidsmigranten hetzelfde werk verrichten, dezelfde nationaliteit delen en gezamenlijk de huishouding doen.
• De locaties en de omvang van huisvesting van arbeidsmigranten vragen om een zorgvuldig afwegingskader.

Molenpolder-zuid

Bedrijventerreinen zijn wat de gebiedskenmerken betreft te onderscheiden van het "echte" buitengebied en de bebouwde kom. Bedrijventerreinen kennen een eigen dynamiek en verschijningsvorm.

Het is niet wenselijk dat er arbeidsmigranten op bedrijventerreinen worden gehuisvest, niet tijdelijk en niet permanent. Hoewel er op een bedrijventerrein niet snel sprake zal zijn van overlast naar andere omwonenden toe en er parkeerexcessen niet voor de hand liggen, moet dit uit oogpunt van woonomgeving toch worden afgewezen, om de volgende redenen.

• Men is zo goed als geheel van een reguliere menselijke leefomgeving verstoken. Er is sprake van een te geïsoleerde ligging.
• Bedrijventerreinen zijn veelal gesitueerd in de directe nabijheid van (snel)wegen. Dat is geen gunstige ligging ten opzichte van woonkernen, waardoor kansen op menselijk contact tot een minimum zijn beperkt.
• Bedrijventerreinen liggen dikwijls in een geluidscontour van aanliggende (snel)wegen, spoorwegen, hoogspanningslijnen en op het terrein gevestigde bedrijven. Het is uit oogpunt van gezondheid (geluidbelasting, straling etc.) niet gewenst om arbeidsmigranten hieraan bloot te stellen.
• In tegenstelling tot huisvesting op een agrarisch bedrijf ten dienste waarvan de werkzaamheden worden verricht, is er bij huisvesting op een bedrijventerrein in geen enkel opzicht sprake van een relatie tussen arbeidsmigranten en de bewoner(s) van bedrijfswoningen. Ook dit heeft een geïsoleerde woonsituatie tot gevolg.
• Bedrijfswoningen zijn zodanig geïsoleerd, dat inpandig wordt voldaan aan de uit oogpunt van gezondheid geldende geluidnormen. Het is niet de verwachting dat huisvesting van arbeidsmigranten aan deze normen voldoet.
• In het huidige beleid worden ook bedrijfswoningen op bedrijventerreinen tegengegaan.
• Bewoning door arbeidsmigranten heeft consequenties voor de milieuruimte van (zwaardere) bedrijvigheid.
• Het beschikbare areaal bedrijventerrein dient gereserveerd te blijven voor bedrijvigheid.

Uitgangspunten voor het bestemmingsplan

Het Handboek Ruimtelijke Plannen voorziet in een standaard regeling om huisvesting van arbeidsmigranten door middel van een wijzigingsbevoegdheid mogelijk te maken. Voor Molenpolder-noord is voor woningen hierbij aangesloten.

Op basis van het vorenstaande onder "Molenpolder-zuid" blijkt dat huisvesting van arbeidsmigranten niet wenselijk is op bedrijventerreinen en daarmee binnen de bestemming Bedrijf. Daarom is er voor gekozen de wijzigingsbevoegdheid, waarmee locaties voor huisvesting van arbeidsmigranten binnen bestemmingsplannen in de regel kunnen worden toegestaan, in dit geval niet op te nemen.

4.2.5 Agrarische bedrijvigheid

In het bestemmingsplan Molenpolder 2e Herziening zijn beperkingen gericht op intensieve veehouderij (iv)-bedrijven opgenomen. Deze beperkingen gelden voor Molendijk 24 en Molendijk 18.

Voor de Molendijk 24 is een intensieve veehouderij volledig uitgesloten. Ter plaatse zijn uitsluitend nog agrarische activiteiten en een agrarische randzone toegestaan.

Voor de Molendijk 18 is de intensieve veehouderij alleen toegestaan voor de in 2007 vergunde potstal. In het voorliggende bestemmingsplan worden deze beperkingen gecontinueerd.