Hansweert

3.4 Maria-Oord

Herontwikkeling Maria-Oord

De huidige faciliteiten van Maria-Oord voldoen niet meer aan de vraag. Kamers zijn te klein en zijn (sterk) verouderd. Stichting Ter Weel en R&B Wonen zijn daarom voornemens de huidige bebouwing (circa 30 woningen) van Maria-Oord te vervangen door een nieuw complex op de huidige locatie. Het is de bedoeling dat de bouw gefaseerd uitgevoerd gaat worden. Het bestemmingsplan zal daarin voorzien.

Uitgangspunten herontwikkeling

Ten aanzien van de herontwikkeling gelden de volgende uitgangspunten.

Stedenbouwkundig

Voor het gebied omsloten door Maartenbroersweg, Boomdijk, Eendracht en Keeten is een stedenbouwkundige visie opgesteld.

• De verschillende bouwvolumes worden in een parkachtige omgeving geplaatst.
• Binnen het plangebied zijn enkele zichtlijnen voorzien, ter plaatse waarvan bijvoorbeeld paden kunnen worden aangelegd.
• Uitgangspunt is een parkachtige groene omgeving, waardoor de verschillende functies binnen dit deel van Hansweert met elkaar worden verbonden.
• Er dient voor gewaakt te worden dat niet het gehele terrein versteend wordt door de aanleg van parkeerplaatsen.

Fasering

Het is de bedoeling de sloop en nieuwbouw van Maria-Oord gefaseerd plaats te laten vinden.

• Fase 1. Betreft de herbouw van Maria-Oord en omvat circa 36 zorgappartementen. De herbouw Maria-Oord bestaat uit 3 bouwlagen. Bij dit gebouw is een zorginfrastructuur voorzien, waar ook derden gebruik van kunnen maken. De ingang is vooralsnog gesitueerd aan de Maartenbroersweg. Parkeervoorzieningen zijn beoogd aan de achterzijde van het gebouw en bereikbaar via de Eendrachtsweg.
• Fase 2. Omvat de bouw van 12 psychogeriatrische zorgappartementen (hierna PG-appartementen) (Ter Weel). Deze PG-appartementen zijn beoogd voor een kleinschalige woongroep.
• Fase 3. Realisering van 20 appartementen (R&B Wonen) met een bruto oppervlakte van circa 100 m² per appartement voorzien. Het gebouw is gesitueerd bij het kruispunt Boomdijk / Maartenbroersweg. Uitgangspunt is dat het gebouw een bijzondere plek zal innemen in het straatbeeld. Naar verwachting bestaat het gebouw uit verschillende bouwvolumes van 2 tot 3 bouwlagen. Tevens worden voor het complex voldoende parkeervoorzieningen beoogd.
• De bestaande appartementen van R&B op de hoek Boomdijk-Eendracht worden vooralsnog niet betrokken in de herstructurering van Maria-Oord.

Parkeren

• Ten aanzien van de appartementen geldt een parkeernorm van 1,5 parkeerplaats per appartement.
• Voor zorgvoorzieningen geldt een parkeernorm van 0,7 parkeerplaats per eenheid van 100 m2.
• Uitgangspunt is dat de bewoners van Maria-Oord en de PG-appartementen zelf geen parkeerplaats nodig hebben. De voorziene parkeerplaatsen worden aangelegd voor de bezoekers en de werknemers.
• Parkeervoorzieningen worden in verband met ruimtelijke kwaliteit en uitstraling niet prominent in beeld voorzien. Wel wordt bij de entree van de gebouwen ruimte geboden voor kort parkeren (halen, brengen, bezorgen).

Toetsing ontwikkeling aan uitgangspunten

Er zijn losse bouwvolumes voorgestaan.

• De woonzorglocatie Maria-Oord (fase 1 en 2) zal bestaan uit twee bouwvolumes, aan elkaar geschakeld op de begane grond.
• Aan de kruising Boomdijk (fase 3) is één bouwvolume gedacht.
• Het bestaande bouwvolume hoek Eendrachtsweg / Boomdijk blijft gehandhaafd.

Er is een parkachtige setting gewaarborgd.

• De bouwvolumes behoeven door de toename van de bouwhoogte (van 6 naar 11 meter en van 6 naar 8 meter) een beperkt ruimtebeslag.
• Voorzien in een bebouwingspercentage tot 50%. De parkachtige invulling van de locatie is hierdoor verder gewaarborgd.
• Te samen met de bestaande appartementen van R&B Wonen op de hoek Boomdijk-Eendracht ontstaat langs de Maartenbroersweg een ritme van bebouwing met tussenliggende groene ruimten.
• Parkeervoorzieningen worden ingepast in kleinschalige accommodaties omzoomd met groene hagen. Voorzien is in voldoende parkeerruimte, overeenkomstig de in het kader van dit bestemmingsplan overeengekomen uitgangspunten ten aanzien van parkeren.

Inpassing in de context

• Het woongebouw op de hoek Maartenbroersweg / Boomdijk markeert de plek in het centrum. Door de vooruitgeschoven positie van het gebouw wordt de markante plek en de verwijzing naar het centrum (Kanaalarm) benadrukt.
• De bouwhoogte neemt toe (van 6 meter naar 11 meter en van 6 meter naar 8 meter). Hiervoor gelden de volgende overwegingen:
  • 1. Er is sprake van minder wandwerking. Het straatbeeld Maartenbroersweg zal door de geleding (verdeling) in kleinere bouwvolumes meer open en minder massief zijn.
  • 2. Het beperkt verschuiven van de rooilijn leidt gezien het ruime profiel van de Maartenbroersweg en de voorgestane bebouwingstypologie (losse bouwvolumes) niet tot ruimtelijke bezwaren.
  • 3. Verschuiving van de rooilijn heeft geen gevolgen voor de aanwezige laanbeplanting: deze blijft gehandhaafd.

Woningbouwplanning

• Zorgwoningen en PG-groepen (fase 1 en 2) zijn aan te merken als bejaardenzorg met bijbehorende bewoning en sociale voorzieningen. Overeenkomstig het gemeentelijk handboek zijn dergelijke voorzieningen aangemerkt als maatschappelijke voorzieningen.
• In de huidige situatie worden circa 30 woningen zelfstandig bewoond. Deze verouderde woningen worden gesloopt en gedeeltelijk (circa 20 appartementen) teruggebouwd in fase 2 en 3.
• Er worden 36 zorgwoningen en 12 units in 2 PG-groepen gerealiseerd als vervanging van de huidige voorzieningen van Ter Weel. Voorts worden circa 20 zelfstandig bewoonbare woningen op de hoek Maartenbroersweg / Boomdijk gerealiseerd. Er zijn zodoende geen aanvullende woningbouwaantallen in de gemeentelijke woningbouwprogrammering vereist om herstructurering van de locatie Maria-Oord mogelijk te maken.

Parkeren

• Vooralsnog worden op basis van de uitgangspunten circa 30 parkeerplaatsen nabij het appartementencomplex op de hoek Maartenbroersweg / Boomdijk voorzien. Gelet op de benodigde 1,5 parkeerplaats per appartement en de circa 20 beoogde appartementen worden zo voldoende parkeerplaatsen gerealiseerd.
• Ten behoeve van de PG-groepen en zorgwoningen zijn aan de Maartenbroersweg beperkte parkeervoorzieningen gedacht. In hoofdzaak wordt uitgegaan van een parkeercluster met uitrit op de Eendrachtsweg. De beperkte parkeervoorziening aan de Maartenbroersweg en het parkeercluster aan de Eendrachtsweg voorzien in voldoende parkeerplaatsen volgens de parkeernorm.

Vertaling bestemmingsplan

Ten behoeve van de herstructurering van Maria-Oord is aan het terrein de bestemming Gemengd-5 toegekend. Binnen deze bestemming zijn maatschappelijke voorzieningen voorzien in de vorm van:

• 1. bejaardenzorg met bijbehorende bewoning;
• 2. sociale voorzieningen;
• 3. en volksgezondheid en daarmee gelijk te stellen instellingen

Daarnaast is wonen in een woning toegestaan.

Gezien het stadium van de herontwikkeling (de bouwplannen moeten nog nader worden uitgewerkt) is het in verband met de benodigde flexibiliteit niet gewenst de gronden specifiek voor Wonen (met Tuin) of Maatschappelijk te bestemmen.

In verband met een kwaliteitsverbetering (fase 1 en 2) zijn de volgende wijzigingen ten aanzien van de huidige regeling en het voorontwerp doorgevoerd.

• Opnemen bestemming Gemengd-5.
• Opschuiven rooilijn richting de weg ter plaatse van de Maartenbroersweg.
• Verhogen van de bouwhoogte van het woonzorgcomplex aan de Maartenbroersweg van 6 meter naar 11 meter.
• Verhogen van de bouwhoogte van het zorgcomplex aan de Eendrachtsweg van 6 meter naar 8 meter.

Op de hoek van Maartenbroersweg / Boomdijk is fase 3 voorzien. Hier wordt een woongebouw mogelijk gemaakt. Ter plaatse zijn de volgende wijzigingen doorgevoerd.

• Opnemen bestemming Gemengd-5.
• De rooilijn is opgeschoven richting Maartenbroersweg en Boomdijk.
• Ter plaatse is voorzien in een bouwhoogte van 11 meter.

Omdat nu nog niet vaststaat waar de inritten van de parkeeraccommodaties op het terrein worden geprojecteerd, is de groenstrook naast de Maartenbroersweg en de Boomdijk voorzien van de bestemming Verkeer. Binnen de bestemming Groen zijn namelijk geen toegangswegen toegestaan. Binnen de bestemming Verkeer zijn naast wegen tevens groenvoorzieningen toegestaan. Uitdrukkelijk wordt gemeld dat voorgestaan wordt het ruime en groene profiel van zowel Boomdijk als Maartenbroersweg te behouden.