Nieuw Middelburg

2.2 Uitgangspunten en randvoorwaarden

Deze paragraaf gaat beknopt in op de voor dit bestemmingsplan gehanteerde beleidsuitgangspunten. Basis hiervoor zijn de in de vorige paragraaf opgenomen ruimtelijk-functionele kenschets van het plangebied en het actuele gemeentelijk beleid. Tevens wordt in deze paragraaf de ontwikkeling tussen de Veerseweg en de Veersche Watergang beschreven. Samengevat zijn de volgende uitgangspunten relevant.

Consolideren inclusief verandering / ontwikkeling

Consolidatie van de huidige ruimtelijk-functionele situatie in het plangebied houdt enerzijds in het vastleggen van bijvoorbeeld voorkomende woningtypologieën, functies en waarden (voor zover relevant) en betekent anderzijds continuering van de reeds toegestane en / of aanvaardbare planologische mogelijkheden voor verandering en ontwikkeling van aanwezige gebruiksvormen. Deze mogelijkheden blijven beperkt vanwege potentiële conflicten met ruimtelijke en / of milieukwaliteiten, strijdigheden en onverenigbaarheid met gebruiksmogelijkheden van aangrenzende percelen.

Voorts vindt daarbij voor de planologische regeling zoveel mogelijk afstemming plaats op recente andere bestemmingsplannen van de gemeente.

Vastleggen ruimtelijke kenmerken

Uit de beschrijving van het plangebied blijkt dat in de onderscheiden deelgebieden bepaalde aspecten van het bebouwingspatroon kenmerkend zijn voor het karakter en de ruimtelijke kwaliteit van die gebieden. Aspecten als bebouwingstypologie (variatie, stapeling), bebouwingshoogte (één laag, hoogbouw), dakvorm (plat, flauwe dakhelling), dakkapellen (uniforme toepassing aan voor- en achterkant), dakopbouw (toevoeging aan basisvorm), rooilijn (strak, gevarieerd, verspringend), oriëntatie (straatzijde, hoeken, voor- en achterkant), tuin en erf (concentratie bijgebouwen vanwege ligging aan park of watergang) zijn, voor zover deze bepalend zijn voor het specifieke karakter van het gebied, in de bestemmingsregeling en verbeelding vastgelegd.

Behouden en versterken functiemenging

Het algemene gemeentelijk beleid gericht op behoud van functiemenging in kernen (ten behoeve van waarborging en bevordering van de leefbaarheid in de kern en binnen randvoorwaarden voor milieu- en woonkwaliteit) wordt voortgezet. De aanwezigheid van de niet-woonfuncties, voor zover deze niet hinderlijk zijn voor de woonomgeving, is dan ook gewenst. Hiervoor is een flexibele bestemmingsregeling van belang voor maatschappelijke en commerciële voorzieningen, aan-huis-gebonden beroepen en kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten vanuit een woning. Het toelatingsbeleid en de bestemmingsregeling zijn afgestemd op het tegengaan van milieuhinder om zo de milieu- en woonkwaliteit te waarborgen. In paragraaf 3.5 wordt nader ingegaan op het reguleren van bestaande en toelaten van eventueel nieuwe (bedrijfs)activiteiten.

In relatie tot zorgvuldig ruimtegebruik is het echter goed denkbaar dat eventueel vrijkomende bedrijfslocaties worden benut voor woningen of voor niet-hinderlijke andere functies. Dit wordt per situatie beoordeeld en zo mogelijk wordt hieraan onder voorwaarden medewerking verleend via een afzonderlijke planologische procedure.

Hiermee kan na beëindiging van de bedrijfsmatige activiteiten het gebruik van het perceel voor wonen (door de voormalige ondernemer of diens opvolger) worden gecontinueerd of mogelijk worden gemaakt. Overigens wordt een toename van het aantal woningen niet mogelijk gemaakt binnen dit bestemmingsplan. Een uitzondering hierop vormt de woningbouwlocatie aan de Veerseweg (zie hierna).

Consolideren bedrijvigheid terreindeel Ramsburg

Voor de bedrijven op het gedeelte van het bedrijventerrein Ramsburg gelegen tussen Oostperkweg en Veersesingel, geldt dat de bedrijven worden bestemd overeenkomstig het huidig gebruik. Herstructurering van het gebied wordt in een afzonderlijke planologische procedure geregeld.

Benutten inbreidingslocatie Veerseweg-Zuid

Achter de woningen aan de Veerseweg wordt een woonbuurt ontwikkeld. In deze woonbuurt worden 6 tot 7 vrijstaande woningen op grote kavels rond een openbaar pleintje gebouwd. Het woonbuurtje zal worden ontsloten op de Veerseweg. Om deze ontsluiting overzichtelijk te maken wordt Veerseweg 18 gesloopt. Dit pand staat reeds leeg en heeft achterstallig onderhoud. Tussen het plein en de Veerseweg zullen 10 parkeerplaatsen worden gerealiseerd. Achter de woningen aan de Veerseweg en de nieuw te bouwen woningen zal een achterpad voor ontsluiting van de achtertuinen worden aangelegd. In figuur 2.1. is een schets opgenomen van de beoogde ontwikkeling.

Figuur 2.1. Schets ontwikkeling Veerseweg Zuid

De vrijstaande woningen worden gebouwd in één bouwlaag met een kap. De maximale bouwhoogte bedraagt 7,5 meter. Op deze wijze wordt rekening gehouden met de windvang en cultuurhistorische waarden van molen "De Koning".

Behouden en versterken van groen- en watervoorzieningen

Bestaande groen- en waterelementen in het plangebied worden gewaarborgd. Het betreft elementen die van belang zijn voor de ruimtelijke structurering, als bufferelement tussen functies en/of van belang zijn voor de waterhuishouding.

Duurzaam bouwen

Gestreefd wordt naar een structurele toepassing van de duurzaamheidsuitgangspunten in de bouw en stedelijke ontwikkeling zodat tot een optimale leefbare woonomgeving wordt gekomen. Daarnaast dient op een zodanige wijze te worden gebouwd dat aan de huidige vraag wordt voldaan, zonder dat daarbij de mogelijkheden van anderen en toekomstige generaties worden beperkt. De volgende maatregelen worden doorgevoerd.

• er worden prestatiecontracten gesloten met energieprestatie-eisen voor nieuwbouw en renovatie van woningen;
• omgevingsvergunningen worden getoetst aan duurzaamheidsmaatregelen;
• subsidieverlening voor woningverbetering worden getoetst aan duurzaamheidsmaatregelen;
• beperking van uitloging van bouwmaterialen.