Nieuwland Kom

2.2 Uitgangspunten en randvoorwaarden

Deze paragraaf gaat beknopt in op de voor dit bestemmingsplan gehanteerde beleidsuitgangspunten. Basis hiervoor zijn de in de vorige paragraaf opgenomen ruimtelijk-functionele kenschets van en aandachtspunten in het plangebied en het actuele gemeentelijk beleid (waarbij onder andere wordt voortgeborduurd op het bestemmingsplan Kom Nieuwland uit 1996). Samengevat zijn de volgende beleidsuitgangspunten relevant.

Consolideren inclusief verandering / ontwikkeling

Consolidatie van de huidige ruimtelijk-functionele situatie in het plangebied houdt enerzijds in het vastleggen van bijvoorbeeld voorkomende woningtypologieën, functies en waarden (voor zover relevant) en betekent anderzijds continuering van de reeds toegestane en / of aanvaardbare planologische mogelijkheden voor verandering en ontwikkeling van aanwezige gebruiksvormen. Deze mogelijkheden blijven beperkt vanwege potentiële conflicten met ruimtelijke en / of milieukwaliteiten, strijdigheden en onverenigbaarheid met gebruiksmogelijkheden van aangrenzende percelen.

Voorts vindt daarbij voor de planologische regeling zoveel mogelijk afstemming plaats op recente andere bestemmingsplannen van de gemeente.

Behouden en versterken functiemenging

Het algemene gemeentelijk beleid gericht op behoud van functiemenging in kernen (ten behoeve van waarborging en bevordering van de leefbaarheid in de kern en binnen randvoorwaarden voor milieu- en woonkwaliteit) wordt voortgezet. De aanwezigheid van de niet-woonfuncties, voor zover deze niet hinderlijk zijn voor de woonomgeving, is dan ook gewenst. Hiervoor is een flexibele bestemmingsregeling van belang voor maatschappelijke en commerciële voorzieningen, aan-huis-gebonden beroepen en kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten vanuit een woning. Het toelatingsbeleid en de bestemmingsregeling zijn afgestemd op het tegengaan van milieuhinder om zo de milieu- en woonkwaliteit te waarborgen. In paragraaf 3.2 wordt nader ingegaan op het reguleren van bestaande en toelaten van eventueel nieuwe (bedrijfs)activiteiten.

In dit bestemmingsplan wordt voor een tweetal bedrijven een wijzigingsgebied opgenomen. Hiermee kan na beëindiging van de bedrijfsmatige activiteiten het gebruik van het perceel voor wonen mogelijk worden gemaakt. Verder wordt de mogelijkheid aan de bedrijven geboden om zich te vestigen op het daarvoor aan de langeweg aan de noordoostzijde van de kern gereserveerde bedrijfsgronden.

Continueren vastgesteld beleid centrumgebied

Het geldende gemeentelijk beleid voor het centrumgebied van Nieuwland, zoals dat is vastgelegd en planologisch geregeld in het bestemmingsplan Kom Nieuwland, is nog steeds actueel en wordt in het voorliggende bestemmingsplan grotendeels gecontinueerd. Beleid en regeling zijn mede uit oogpunt van het gewenste behoud van leefbaarheid gericht op enige concentratie van voorzieningen (waaronder bijvoorbeeld detailhandel en horeca) in het centrumgebied. Ook het voor dit gebied reeds geldende beleid ten aanzien van behouden en versterken van de woonfunctie wordt voortgezet. Het bieden van planologische mogelijkheden voor gemengd gebruik in dit gebied blijft in dit verband gewenst.

Benutten potentiële inbreidingslocaties

In Nieuw- en Sint Joosland zijn diverse potentiële inbereidingslocaties aanwezig en vastgelegd waarvoor ruimtelijke en functionele herinrichting is gewenst. Dit onder andere uit oogpunt van zorgvuldig ruimtegebruik. Ook de provincie heeft indertijd in het kader van het bestemmingsplan uit 1996 hierop gewezen. Voor een regeling in het bestemmingsplan is het noodzakelijk dat een reëel zicht bestaat op de uitvoering binnen de planperiode (10 jaar). Enkele van deze locaties zijn (inmiddels) dusdanig concreet dat hiervoor een rechtstreekse bouwmogelijkheid kan worden opgenomen. Voor een aantal andere is de invulling nog niet concreet of is van bijvoorbeeld bedrijfsbeëindiging ter plaatse nog geen sprake. Hiervoor wordt in het bestemmingsplan een wijzigingsbevoegdheid opgenomen.

Quarleshavenstraat

Het temidden van de Quarleshavenstraat, Kraayerthavenstraat en Scheldepoortstraat liggende projectgebied heeft een oppervlakte van 4250m² en is ingezaaid met gras. Het projectgebied zal ontwikkeld worden met 8 starterswoningen (tweelaags met kap), 10 seniorenappartementen (tweelaags met plat dak) en 2 groepswoningen en een zorgsteunpunt (anderhalve laag met plat dak).
Voor de stedenbouwkundige inpassing van het woonzorgproject is bij ontwikkeling van het bouwplan rekening gehouden met de bestaande ruimtelijke karakteristiek in de omgeving. De nieuwe bouwmassa houdt zich zoveel mogelijk aan bestaande rooilijnen.
De bouwblokken maken aan de buitenzijde de straatwanden af en vormen aan de binnenzijde de begrenzing van een semi-openbare binnentuin. De binnentuin is aan een zijde open. De lift en trappenhuizen van de appartementen zijn voorzien op de koppen van het bouwblok. Voor dit project is in de twee helft van 2008 een vrijstellingsprocedure gevoerd. Als gevolg van marktontwikkelingen is echter het project op enkele onderdelen aangepast. Figuur 2.2. toont een impressie van het bouwvolume van het project in de omgeving.

Figuur 2.2. Impressie van de beoogde ruimtelijke inpassing van het bouwvolume.

Hoge Stelle 41

Aan de Hoge stelle is perceel 41 tot op heden niet ingevuld met woningbouw. In dit bestemmingsplan is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen voor dit perceel. De invulling van het perceel met een vrijstaande woning draagt bij aan het gewenste ruimtelijke woonstraatbeeld en bebouwingspatroon van de Hoge Stelle. In aansluiting op de omgevingskarakteristiek wordt uitgegaan van een woning bestaande uit één bouwlaag met kap en een rooilijn overeenkomstig de naastliggende woningen.

Binnenterrein Hoge Stelle

In het geldende bestemmingsplan Nieuwland is voor het binnenterrein aan de Hoge Stelle al aangegeven dat na bedrijfsbeëindiging van het bedrijf op het perceel Achter de kerk 24 het gebied herontwikkeld kan worden. Aangezien dit bedrijf nog steeds aanwezig is, blijft ontwikkeling van het binnenterrein pas mogelijk na toepassing van een wijzigingsbevoegdheid.

Overeenkomstig de regeling en verkavelingsuggestie uit het bestemmingsplan uit 1996 wordt uitgegaan van een herinvulling met halfvrijstaande woningen met een goothoogte van 4 meter. Voor de woningen die grenzen aan Achter de Kerk heeft een nokrichting evenwijdig aan Achter de Kerk de voorkeur. Voor de woningen op het binnenterrein zelf zal de nokrichting in de richting van een aan te leggen plein zijn. Dit plein zal direct grenzen aan de achtertuinen van de woningen aan de Walravenstraat 6 tot en met 14. De ontwikkeling van dit gebied draagt bij aan de gewenste verbeterde stedenbouwkundige inpassing in en aansluiting van de woonbuurt Hoge Stelle op de rest van het dorp.

Molendijk

In het noordelijke deel van de Molendijk zijn twee locaties die open gaten in de bebouwing vormen. Om het karakteristieke beeld van de dijk te vergroten dienen deze locaties ingevuld te worden. Aangezien op invulling van deze locaties nog geen concreet zicht is wordt voor beide locaties een wijzigingsbevoegdheid opgenomen. Voor de invulling van beide locaties wordt gedacht aan lage woningen met een bouwhoogte van 1 a 1,5 bouwlaag met langskap in een strakke rooilijn. Aan de oostzijde van de Molendijk kunnen drie woningen aaneen worden gebouwd. Aan de westzijde kunnen twee woningen aaneen worden gebouwd.

Garagebedrijf Oude Rijksweg 60

Herinvulling met woningen van het perceel van ter plaatse van het milieuhygiënisch garagebedrijf aan de Oude Rijksweg 60 is ruimtelijk kwalitatief en uit milieuhygiënisch oogpunt gewenst. Na bedrijfverplaatsing wordt een invulling met enkele vrijstaande of twee aaneen gebouwde of geschakelde woningen voorgestaan, waarbij aangesloten wordt op de rooilijnen in de omgeving. Ook met de voorgestane maximum bouwhoogte (twee bouwlagen met kap) wordt aangesloten op de bebouwingskarakteristiek in de directe omgeving. De nettocapaciteit voor deze locatie bedraagt maximaal 3 woningen.
Aangezien ook hier nog geen concreet zicht is op beëindiging van de thans nog aanwezige bedrijfsfunctie wordt hiervoor eveneens een wijzigingsbevoegdheid opgenomen.

Waarborgen windvang molen

Om de molen "Buiten Verwachting" te kunnen behouden is het van belang dat de molen kan blijven functioneren. Voor zover mogelijk dient hiervoor een onbelemmerde windtoetreding plaats te vinden. Bebouwing en begroeiing in de nabijheid van een molen veroorzaken windbelemmeringen, waardoor rendementsverlies ontstaat. Slechts een geringe windsnelheidsreductie heeft al een grote vermindering van het vermogen van de molen tot gevolg. Daarnaast kunnen bebouwing en begroeiing leiden tot windturbulenties en tot sterk wisselende windkrachten op het wiekenkruis en askop, waardoor schade kan ontstaan aan het mechaniek van de molen (wanneer deze in bedrijf is).
Dit betekent dat in de omgeving van een molen beperkingen (moeten) worden gesteld aan de hoogte van obstakels. Het gebied waarbinnen deze hoogtebeperkingen gelden, wordt de molenbiotoop c.q. een molenbeschermingszone genoemd. De molenbiotoop van "Buiten Verwachting" ligt gedeeltelijk over het plangebied. In bijlage 4 wordt nader ingegaan op de molenbiotoop en de bouwbeperkingen die dientengevolge gelden. De gemeente beschouwt de toegelaten hoogtematen op basis van de biotoopformule zoals opgenomen in de Provinciale Ruimtelijke Verordening (PRV) niet als dwingende hoogte maten, maar als richtlijn. Het beleid wordt in deze vorm in voorliggend bestemmingsplan gecontinueerd: de bestaande situatie hoeft niet aangepast te worden, maar bij eventuele nieuwe ontwikkelingen dient wel rekening te worden gehouden met de molenbiotoop. Onder de bestaande situatie worden conform de in voorbereiding zijnde PRV, ook de bestaande rechten uit het voorgaande bestemmingsplan verstaan. De bouwmogelijkheden in het voorliggende bestemmingsplan zijn gebaseerd op de mogelijkheden uit het voorgaande bestemmingsplan en op een inventarisatie van de bestaande situatie. Dit is vertaald in de regeling.

In het geldende plan is geen regeling opgenomen voor beplanting. Erfbeplanting en beplantingen in de openbare ruimte zijn of worden doorgaans niet hoger dan de bestaande bebouwing. Gelet op de vigerende rechten, de eerbiedigende werking van de PRV en de plaatselijke situatie is er geen aanleiding voor een aanlegvergunningstelsel.

Behouden en versterken van groen- en watervoorzieningen

Bestaande groen- en waterelementen in het plangebied worden gewaarborgd voor zover die van belang zijn voor de ruimtelijke structurering en inpassing van en/of als bufferelement tussen in het plangebied aanwezige functies en elementen en/of van belang zijn voor de waterhuishouding.