Nieuwland Kom

2.1 Kenschets plangebied

2.1.1 Hoofdstructuur

Het dorp Nieuw- en Sint Joosland is omstreeks 1645 door de stad Middelburg gesticht in de zuid-westhoek van de Middelburgse polder. Organische groei heeft er daarna voor gezorgd dat het dorp zijn huidige omvang en karakter heeft bereikt. Het dorpstype kan als een voorstraatdorp worden gekenschetst en komt vaker voor in de Nieuwlandpolders. Kenmerkend voor de kern zijn:

• de ligging achter de Molendijk/Walravenstraat;
• de Veerstraat als hoofdontsluitingsas;
• het rechthoekige kerkplein met de Kerkstraat als verbinding naar de Veerstraat;
• de Oude Rijksweg als latere zuidelijke hoofdas.

Op basis van deze structuur is de kern in de loop der jaren organisch uitgegroeid met de karakteristieke variatie in bebouwing en ruimtevormen. In de 20e eeuw zijn aan de oost- en zuidkant planmatige uitbreidingen toegevoegd. Door zijn beperkte omvang, de karakteristieke opbouw en de gevarieerde dorpsranden heeft de kern zijn charme grotendeels behouden. Aan de zuid-, west- en noordoostzijde markeren met name volkstuinen, tuinen van woningen en sportvelden de overgang naar het omliggende (agrarisch) gebied. Door de A58 en de aanleg van de N57 is de noordrand radicaal veranderd en is aan deze zijde sprake van een harde en abrupte begrenzing van de dorpskern. De Veerdam werd afgesneden. Het knooppunt A58-N57 is nadrukkelijk aanwezig en vraagt veel ruimte. Ook zijn aan deze zijde noodzakelijke geluidswallen aanwezig.

Figuur 2.1. Hoofdstructuur

Aan het bebouwingspatroon zijn de verschillende structuurelementen afleesbaar. Langs het oudste gedeelte Veerstraat, Kerkstraat, Kerkplein en het aangrenzende deel van de Oude Rijksweg is de bebouwingstypologie grotendeels gevarieerd en aaneengesloten. De rooilijnen verspringen nauwelijks en voortuinen komen weinig voor. Langs de dijken is de bebouwing meer geclusterd. Onder aan de dijk is de bebouwing losser met voortuinen en diepere kavels. In de latere uitbreidingen langs de Oude Rijksweg en de nieuwbouw buurten aan de oost- en zuidkant is de bebouwing veelal vrijstaand en geschakeld met grote tuinen. Bijzondere gebouwen met specifieke functies liggen verspreid in deze herkenbare patronen: zoals de molen, de kerk, de school en enkele overige voorzieningen en bedrijven. Dit draagt bij aan het gevarieerde dorpsbeeld.

De dorpsranden zijn een wezenlijk onderdeel van de ruimtelijke kwaliteit van het dorp. Zo zijn daarin het zich verdunnende lint van de Molendijk naar de Boomdijk met de teruggelegen kavels en de Molenweg met de molen op het eind en de volkstuinen prachtige elementen. De zuidrand is enigszins harder door de strakke grens van de Quarleshavenstraat. De losse agrarische bedrijven, de sportvelden en groenvoorzieningen in deze omgeving verzachten de landschappelijke overgang. Aan de oostzijde is sprake van een vergelijkbaar beeld. Door de regionale infrastructuur (met nieuwe wegen en grondlichamen) boet de dorpsrand aan de noordwestzijde aan kwaliteit in.
Buiten het plangebied gelegen agrarische clusters en boombeplanting op dijken en wegen zorgen voor landschappelijke coulissen, die bijdragen aan de visueel-ruimtelijke afscherming van het industriegebied Vlissingen-Oost.

2.1.2 Aandachtspunten

In het bestemmingsplan Kom Nieuwland uit 1996 en tussentijds gevoerde vrijstellingsprocedures is beleidsmatig ingezet op het oplossen van enkele knel- en aandachtspunten. Een deel daarvan is opgelost en voor het overige nog van toepassing en behoeft dan ook continuering van beleid.

Aandachtspunten in het plangebied zijn onder andere de volgende.

Woonbuurt Hoge Stelle

De stedenbouwkundige aansluiting van de woonbuurt Hoge Stelle op de kernstructuur laat te wensen over. Een ruimtelijk-functionele relatie tussen deze woonbuurt en het centrumgebied (omgeving kerkplein, Veerstraat, Korteweg-westelijke deel Oude Rijksweg) ontbreekt. Verbetering in deze is gewenst en kan worden bereikt door deze woonstraat door te trekken naar en aan te sluiten op de straat Achter de Kerk via het tussenliggende binnenterrein en de aangrenzende bedrijfslocatie.

Open gaten in bebouwing

Het dichte bebouwingspatroon in het oude dorpsgedeelte (onder andere Molendijk, Korteweg en Veerstraat) is zeer karakteristiek in tegenstelling tot de latere uitbreidingsbuurten. Open gaten in dit bebouwingspatroon doen afbreuk aan het oorspronkelijke karakteristieke beeld van het dorp. Deze open gaten komen ondermeer voor aan de het noord-oostelijke deel van de Molendijk (weerszijden), aan de Hoge Stelle en bij de Quarleshavenstraat.

Bedrijvigheid

In het plangebied bevinden zich enkele van oudsher aanwezige bedrijven die ruimtelijk-functioneel detoneren in de dorpskern en/of uit oogpunt van een verantwoorde bedrijfsvoering geen of onvoldoende ontwikkelingsmogelijkheden in de toekomst hebben. Verplaatsing of beëindiging van deze bedrijven is te verwachten. Verplaatsing kan ondermeer plaatsvinden naar gronden aan de Langeweg aan noordoostzijde van het dorp welke in het bestemmingsplan Kom Nieuwland uit 1996 planologisch daarvoor zijn gereserveerd. Hergebruik en/of herstructurering van de betreffende na verplaatsing vrijkomende bedrijfslocaties met minder milieuhinderlijke functies (zie verder paragraaf 3.3) is uit oogpunt van leefbaarheid en beeldkwaliteit van het dorp gewenst.

Molen en molenbiotoop

Aan zuidwestzijde van het plangebied bevind zich de cultuurhistorisch waardevolle korenmolen "Buiten Verwachting". het betreft een ronde stenen grondzeiler waaraan de status van Rijksmonument is toegekend. Molens hebben ter bescherming van de windvang een molenbiotoop gekregen. Deze molenbiotoop strekt zich uit over het zuidwesten van het plangebied. De molen is thans niet bedrijfsmatig in gebruik.