Breeweg - 't Zand

2.2 Uitgangspunten en randvoorwaarden

Consolideren

Consolidatie van de ruimtelijk-functionele situatie houdt enerzijds in het vastleggen van bijvoorbeeld voorkomende woningtypologieën, functies en waarden (voor zover relevant) en betekent anderzijds continuering van de reeds toegestane planologische mogelijkheden voor verandering en ontwikkeling van aanwezige gebruiksvormen (waaronder uitbreiding). Deze (uitbreidings)mogelijkheden blijven beperkt vanwege potentiële conflicten met ruimtelijke en / of milieukwaliteiten, strijdigheden en onverenigbaarheid met gebruiksmogelijkheden van aangrenzende percelen.

Behouden functiemenging

Het algemene gemeentelijk beleid gericht op behoud van functiemenging in de stadswijken (ten behoeve van waarborging en bevordering van de leefbaarheid en binnen randvoorwaarden voor milieu- en woonkwaliteit) wordt voortgezet. De aanwezigheid van niet-woonfuncties, voor zover deze niet hinderlijk zijn voor de woonomgeving, is dan ook gewenst. Hiervoor is een flexibele bestemmingsregeling van belang voor maatschappelijke en commerciële voorzieningen, aan-huis-gebonden beroepen en kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten vanuit een woning. Het toelatingsbeleid en de bestemmingsregeling is afgestemd op het tegengaan van milieuhinder om zo de milieu- en woonkwaliteit te waarborgen. In paragraaf 3.2. wordt nader ingegaan op het reguleren van bestaande en toelaten van eventueel nieuwe (bedrijfs)activiteiten.

In relatie tot zorgvuldig ruimtegebruik is het echter goed denkbaar dat eventueel vrijkomende bedrijfslocaties worden benut voor woningen of voor niet-hinderlijke andere functies. Dit wordt per geval beoordeeld en zo mogelijk wordt hieraan onder voorwaarden medewerking verleend via een afzonderlijke planologische procedure.

In dit bestemmingsplan is een regeling opgenomen dat na het beëindiging van de bedrijfsmatige activiteiten het gebruik van het perceel voor wonen (door de voormalige ondernemer of diens rechtmatige opvolger) worden gecontinueerd of mogelijk worden gemaakt. Overigens wordt een toename van het aantal woningen niet mogelijk gemaakt binnen deze bestemming.

Waarborgen windvang molens

Ten oosten van het plangebied zijn de stellingmolens De Hoop en Seismolen aanwezig. Voor behoud van deze molens is het van belang dat deze kunnen blijven functioneren. Een zoveel mogelijk onbelemmerde windtoetreding is daarvoor noodzakelijk. Bebouwing en begroeiing in de nabijheid van een molen veroorzaken windbelemmeringen, waardoor rendementsverlies ontstaat. Slechts een geringe windsnelheidsreductie heeft al een grote vermindering van het vermogen van de molen tot gevolg. Daarnaast kunnen bebouwing en begroeiing leiden tot windturbulenties en tot sterk wisselende windkrachten op het wiekenkruis en askop, waardoor schade kan ontstaan aan het mechaniek van de molen (wanneer deze in bedrijf is).

Dit betekent dat in de omgeving van een molen beperkingen moeten worden gesteld aan de hoogte van obstakels. Het gebied waarbinnen deze hoogtebeperkingen gelden, wordt het molenbiotoop c.q. een molenbeschermingszone genoemd. De zones van De Hoop en Seismolen liggen gedeeltelijk over voorliggend plangebied. In bijlage 4 wordt nader ingegaan op de molenbiotoop en de bouwbeperkingen die dientengevolge gelden.

De gemeente beschouwt de toegelaten hoogtematen op basis van de biotoopformule zoals opgenomen in de Provinciale Ruimtelijke Verordening (PRV) niet als dwingende hoogte maten, maar als richtlijn. Het beleid wordt in deze vorm in voorliggend bestemmingsplan gecontinueerd: de bestaande situatie hoeft niet aangepast te worden, maar bij eventuele nieuwe ontwikkelingen dient wel rekening te worden gehouden met de molenbiotoop. Onder de bestaande situatie worden conform de in voorbereiding zijnde PRV, ook de bestaande rechten uit het voorgaande bestemmingsplan verstaan. De bouwmogelijkheden in het voorliggende bestemmingsplan zijn gebaseerd op de mogelijkheden uit het voorgaande bestemmingsplan en op een inventarisatie van de bestaande situatie. Dit is vertaald in de regeling.

In het geldende plan is geen regeling opgenomen voor beplanting. Erfbeplanting en beplantingen in de openbare ruimte zijn of worden doorgaans niet hoger dan de bestaande bebouwing. Gelet op de vigerende rechten, de eerbiedigende werking van de PRV en de plaatselijke situatie is er geen aanleiding voor een aanlegvergunningstelsel.

Behouden en versterken van groen- en watervoorzieningen

Bestaande groen- en waterelementen in het plangebied worden gewaarborgd voor zover die van belang zijn voor de ruimtelijke structurering en inpassing van en / of als bufferelement tussen in het plangebied aanwezige functies en elementen en / of van belang zijn voor de waterhuishouding. Dit betreft onder andere groen- en watervoorzieningen in de Groene Long aan de noordzijde van het plangebied, langs de Laurens Stommesweg, Breeweg, Kruisweg en Laan der Verenigde Naties, Lange Vieleweg en Karel Doormanplein en enkele verspreid in de woonbuurten gelegen groenvoorzieningen.