Middelburg Buitengebied

5.3 Wonen

Verruiming en nieuwbouw individuele burgerwoningen

In het buitengebied is het rechtstreeks mogelijk een bestaande burgerwoning te verruimen tot 750 m³.

Nieuwe woningen worden in beginsel niet toegestaan. In afwijking op die algemene uitgangspunt kunnen nieuwe woningen in landelijke bebouwingsconcentraties (bijvoorbeeld Kleverskerke, het Oude Dorp of ook op andere locaties waar sprake is van concentratie van bebouwing) worden toegelaten, mits dit een stedenbouwkundige en landschappelijke meerwaarde oplevert. Deze nieuwbouwmogelijkheden worden niet in de bestemmingsregeling vertaald, maar kunnen op basis van een afzonderlijke toetsing via een zelfstandige ruimtelijke procedure worden mogelijk gemaakt. Daarbij moet aandacht worden besteed aan alle relevante toetsingsaspecten uit het Omgevingsplan, waaronder het aspect beeldkwaliteit. Aan het bestaande stratenpatroon mogen geen nieuwe straten worden toegevoegd.

Woonparken en ruimte-voor-ruimte

In het buitengebied doen zich geen situaties voor die aanleiding geven voor het realiseren van een woonpark. Er is geen grootschalig ruimtelijk knelpunt waarvoor een dergelijke ontwikkeling noodzakelijk is.

De ruimte-voor-ruimte-regeling is toepasbaar om kleinere knelpunten op te lossen. Dit kan naar verwachting incidenteel aan de orde zijn, wanneer door de vervanging van voormalige agrarische of niet-agrarische bedrijfsbebouwing door woningen een ruimtelijke meerwaarde ontstaat. In het bestemmingsplan wordt daarvoor geen regeling opgenomen. Gezien het incidentele karakter en de wens voor maatwerk zullen deze ontwikkelingen per aanvraag worden getoetst en geregeld.

Wonen in vrijkomende agrarische bebouwing

Karakteristieke panden

In het buitengebied van Middelburg zijn verschillende gebouwen aangewezen als rijksmonument. Daarnaast is een aantal panden op grond van een inventarisatie aangemerkt als karakteristiek pand. In het bestemmingsplan Buitengebied wordt deze benadering voortgezet voor het buitengebied rondom Arnemuiden. Met de wens tot behoud en restauratie en de aanzienlijke omvang van een aantal karakteristieke gebouwen is een regeling in het bestemmingplan opgenomen waarbij maximaal drie wooneenheden mogelijk worden gemaakt in karakteristieke en monumentale panden, op voorwaarde dat de noodzaak hiervan is aangetoond ten behoeve van het behoud van het karakteristieke of monumentale karakter van de betreffende panden.

Niet-karakteristieke panden

In situaties waarin de (voormalige) bedrijfswoning aan de agrarische schuur is vastgebouwd, is het mogelijk de bestaande woning in de bestaande schuur uit te breiden (ook in situaties waarin geen sprake is van karakteristieke gebouwen). De inhoud van de betreffende woning kan hiermee aanzienlijk worden uitgebreid. Indien het volume groot genoeg is, kan in beginsel en onder voorwaarden worden ingestemd met het realiseren van enkele wooneenheden in bestaande – niet waardevolle – schuren. Daarbij zijn de volgende voorwaarden worden genoemd:

• per saldo moet de ruimtelijke kwaliteit worden verbeterd;
• eventuele overige niet-waardevolle bedrijfsgebouwen moeten worden gesloopt;
• karakteristieke en cultuurhistorisch waardevolle bebouwing mag niet worden gesloopt;
• de agrarische functie kan niet meer worden vervuld;
• er mogen geen belemmeringen ontstaan voor de agrarische bedrijven in de omgeving;
• in de regel gaat het om één hoogwaardige compensatiewoning; alleen in uitzonderingsgevallen, wanneer het gaat om een uitzonderlijke omvang van te slopen bedrijfsgebouwen, kan het gaan om twee of maximaal drie woningen.

Gelet op het gewenste maatwerk en het voorstel om woningbouw in het kader van de ruimte-voor-ruimte regeling ook via afzonderlijke procedures mogelijk te maken, wordt bewoning van niet-waardevolle voormalige agrarische bedrijven niet in het kader van het bestemmingsplan Buitengebied geregeld. Op basis van een toetsing van specifieke situaties kan in voorkomende gevallen via een zelfstandige procedure medewerking worden verleend.

Pilotproject experiment boerenerven

In het geval van grote detonerende (agrarische) bebouwing in het buitengebied bestaat de mogelijkheid de totale bebouwing te slopen en te vervangen door één of meerdere woningen met een architectuur die passend is bij de omgeving. Op deze wijze kunnen "eigentijdse boerenerven" ontstaan, waarbij meerdere woningen in verschillende vormen en prijsklassen als het ware een klein buurtschap vormen. In dit geval mogen dus meer dan 3 woningen worden gerealiseerd. Om kleinschaligheid te bevorderen worden projecten tot 10 woningen niet meegerekend in de bundelingsdoelstelling.

Het Omgevingsplan staat één experiment boerenerven toe. Eventuele toepassing zal via een afzonderlijke procedure plaatsvinden.

Kleinschalige zorginstellingen in beeldbepalende, karakteristieke en monumentale boerderijen en bedrijfsgebouwen

Het Omgevingsplan staat het realiseren van kleinschalige (intramurale) woonzorginstellingen in het landelijk gebied toe, voor bewoners met een zorgindicatie. De huisvesting vindt plaats in beeldbepalende, karakteristieke en monumentale boerderijen en bedrijfsgebouwen. Op deze manier kunnen de beeldbepalende, karakteristieke en monumentale boerderijen en bedrijfsgebouwen behouden blijven. Op het moment dat voor de woonzorgfunctie meer ruimte nodig is dan de bestaande bebouwing biedt, wordt ruimte voor uitbreiding geboden onder de voorwaarde dat een zorgvuldige afweging plaatsvindt en dat de te realiseren uitbreiding past in het beeldbepalende karakter van de bestaande gebouwen. Gelet op het gewenste maatwerk, wordt voor kleinschalige zorginstellingen – op basis van toetsing van alle in de specifieke situatie relevante aspecten – eventueel een afzonderlijke procedure gevolgd.