Smokkelhoek

3.1 Plangebied en deelgebieden

Plangebied

Het bedrijventerrein Smokkelhoek ligt aan de zuidoostzijde van de kern Kapelle-Biezelinge. De Abdijstraat/Smokkelhoekweg, de spoorlijn Vlissingen-Bergen op Zoom en de Rijksweg vormen de begrenzing. Binnen dit deelgebied zijn de volgende deelgebieden te onderscheiden.

• Noordwesthoek: tussen spoorlijn en Middenweg/Fleerbosseweg.
• Zuidwesthoek: tussen Middenweg en Rijksweg.
• Noordoosthoek: oostelijk van Fleerbossewegje.
• Zuidrand: langs Kloosterpoort.
• Uitbreidingsgebied oostzijde.

Voor deze deelgebieden wordt de bestaande situatie gekarakteriseerd en worden de relevante ontwikkelingen geanalyseerd. Aanvullend zijn nog enkele aspecten voor het gehele bedrijventerrein van belang.

Figuur 3.1. Bedrijventerrein Smokkelhoek

Noordwesthoek

Bestaande situatie

• Coroos neemt het overgrote deel van de Noordwesthoek van het bedrijventerrein in beslag.
• De afgelopen jaren is het bedrijf uitgebreid aan de zuidzijde van de Middenweg en aan de oostzijde van het Fleerbossewegje. De nieuwe grootschalige bedrijfsgebouwen van Coroos zorgen voor een samenhangend beeld met eigentijdse uitstraling.
• Ingrijpende herstructurering van de wegen heeft ervoor gezorgd dat de wegen als volwaardige ontsluitingswegen konden worden gebruikt, en de Middenweg is aangesloten op het zuidelijk deel van Smokkelhoek.
• Aan de noordzijde zijn aan de Abdijstraat nog enkele bedrijven gevestigd. Een deel van de bedrijfsgebouwen behoort tot Hapro met een grotere vestiging aan het Fleerbossewegje en Kloosterweg.

Ontwikkelingen

• In de noordelijke punt aan de Abdijstraat kunnen de bedrijven worden gecontinueerd en zo nodig worden vervangen door andere bedrijvigheid.
• Coroos heeft aanzienlijke uitbreiding gerealiseerd. Als vervolg hierop is te verwachten dat de komende jaren de oorspronkelijke Sligro-gebouwen worden vervangen. Het bedrijf is bezig met planvorming voor dit perceel.
• Op de locatie van het naastgelegen bedrijf dat in de verkoop is, kunnen zich lokale of regionale bedrijven vestigen. Voor zover wordt voldaan aan de milieuregelgeving is ook toevoeging aan het complex van Coroos denkbaar. In ieder geval zullen ter plaatse bedrijfsactiviteiten moeten voldoen aan de milieuzonering, die is afgestemd op de aanwezigheid van enkele woningen aan de westzijde (Smokkelhoekweg).

Zuidwesthoek: tussen Middenweg en Rijksweg

Bestaande situatie

• In de zuidwesthoek waren voorheen enkele lokale bedrijven gesitueerd aan de Fleerbosseweg. Kenmerkend zijn de aanwezige bedrijfswoningen. Het gaat om een volgebouwd gebied, zodanig dat de bermen geheel zijn verhard en intensief voor stalling en opslag worden gebruikt.
• Tussen de Fleerbosseweg en Smokkelhoekweg is een verbinding aangelegd, zodat het bedrijventerrein aan de westzijde een extra ontsluiting heeft gekregen.
• In het noordelijk deel van dit gebied is een nieuw bedrijfsterrein ontwikkeld voor lokale en regionale bedrijvigheid. Het betreft hier bedrijven die zijn verplaatst vanuit de kernen Kapelle en Biezelinge. Hiermee is destijds een belangrijke doelstelling van het vigerende bestemmingsplan Bedrijventerrein Smokkelhoek gerealiseerd.
• Aan de Smokkelhoekweg zijn enkele bedrijfsvilla's gebouwd met daarachter kleinschaliger bedrijvigheid. Dit heeft geresulteerd in een entree van de kern met de beoogde allure. Aan de noordzijde zijn woonpercelen aanwezig, evenals in de zuidwesthoek.
• De situatie op de percelen tussen de Handelsweg en Rijksweg is de afgelopen jaren niet ingrijpend veranderd (zuidrand). De aard van de bedrijven (onder andere autohandel) heeft ook tot gevolg dat de uitstraling afwijkt van andere, aangrenzende delen van het bedrijventerrein.

Ontwikkelingen

• Op zich is het aanvaardbaar wanneer de woonpercelen aan de Smokkelhoekweg, ten zuiden van de Middenweg, worden omgezet naar percelen met bedrijfsvilla's en erachter gesitueerde bedrijvigheid. In de zone daarachter kunnen zich lokale en regionale bedrijven vestigen in de te verlengen Ambachtsweg. Voorwaarde hiervoor is dat hierbij alle woonpercelen worden betrokken. Door ligging van die woonpercelen is het niet gewenst dat het bedrijventerrein wordt uitgebreid tot aan de rand van die woonpercelen. De bedrijven komen dan te dicht op de woonpercelen te staan, waardoor er geen sprake is van een voldoende woon- en leefklimaat. Dit neemt niet weg dat bij een integrale planvorming, omzetting naar bedrijventerrein passend is. Hiervan kan als gevolg van het ontbreken van concrete initiatieven en plannen niet worden uitgegaan. De gemeente legt het accent op uitbreiding van het bedrijventerrein aan de oostzijde en ziet daardoor voor zichzelf geen taak weggelegd om in dit deel van Smokkelhoek planontwikkeling te initiëren.
• Inmiddels is op het perceel Smokkelhoekweg 7 een installatiebedrijf gevestigd. Het betreft in feite het oorspronkelijke woonperceel. De gronden daarachter zijn niet als zodanig in gebruik genomen. Het bedrijf past in een lichte milieucategorie, daarnaast is een woonfunctie aanvaardbaar. Aangezien het om een gevestigd, kleinschalig bedrijf gaat, geen voornemens bestaan tot sanering van de situatie, is het nodig de bestaande situatie als zodanig te bestemmen. In ruimtelijk opzicht ligt het perceel in de strook waar bedrijfsvilla's passend zijn. Het is ongewenst dat de gronden buiten de strook voor de bedrijfsvilla's (met bedrijfsgebouw), gelegen achter het oorspronkelijke woonperceel, als bedrijfslocatie in wordt ontwikkeld, zolang op het perceel aan de noordzijde een woonfunctie aanwezig is. Om die reden wordt voor het achterste perceelsgedeelte de woonbestemming gehandhaafd.
• De ruimtelijke kwaliteit van de bedrijfspercelen aan de Fleerbosseweg dient te worden verbeterd. Hiertoe zullen met de bedrijven afspraken worden gemaakt. De situatie is immers in de afgelopen planperiode achteruit gegaan als gevolg van intensivering van de openbare ruimte voor opslag en stalling.
• Het is zeer gewenst wanneer op de percelen langs de zuidelijke rand van het bedrijventerrein, de Rijksweg, meer aandacht wordt besteed aan de ruimtelijke uitstraling. Hier is het gewenst verandering aan te brengen in het verhard oppervlak zonder noemenswaardige groene aankleding, de stalling van voertuigen en verouderde gebouwen.
• Het is denkbaar dat het hoekperceel Smokkelhoekweg/Rijksweg, met hierop een woning, wordt toegevoegd aan het bedrijventerrein. De woonfunctie kan worden vervangen door bedrijvigheid. Een andere optie is om de specifieke ligging van het perceel te benutten voor andere functies. Immers, het gaat om de entree van het stedelijk gebied van Kapelle. Een fraai vormgegeven gebouw met daarin enkele functies die ook betekenis kunnen hebben voor het bedrijventerrein is wenselijk en passend. Hierbij kan worden gedacht aan een sportschool, ontmoetingscentrum voor bedrijven of enkele kantoorvoorzieningen.

Noordoosthoek: oostelijk van Fleerbossewegje

Bestaande situatie

• De oorspronkelijke veilinggebouwen van The Greenery zijn in gebruik genomen door Sligro, die verplaatste vanaf de Middenweg (overgegaan naar Coroos). Hiermee is bereikt dat vrijkomende bedrijfsgebouwen een nieuwe functie hebben gekregen. Dit is één van de belangrijke resultaten geweest van de revitalisering van destijds.
• Aan de westzijde staan enkele bedrijfsgebouwen van Hapro. Dit bedrijf beschikt nog over uitbreidingsruimte, naast Farm Pack. Het onbebouwde perceel wordt periodiek onderhouden.
• Aan de noordkant van de Handelsweg zijn enkele grote bedrijven gevestigd, zoals Fruit Packing Zeeland en Hoondert. Aan de oostzijde hiervan zijn diverse bedrijfsverzamelgebouwen neergezet. Het gaat om kleinschalige bedrijvigheid. Voor uiteenlopende bedrijven voorzien deze gebouwen in een duidelijke behoefte. In de praktijk is het niet altijd duidelijk welk soort ondernemingen zich vestigen, evenmin is er altijd zicht op de aard van bedrijvigheid. Een enkele keer is handhavend optreden noodzakelijk gebleken.
• Tegenover het parkeerterrein van de Sligro zijn aan de zuidzijde enkele vrijstaande bedrijfsgebouwen voor lokale en regionale bedrijven gesitueerd.

Ontwikkelingen

• De verwachting is dat Sligro zal blijven investeren in de huidige bedrijfslocatie. Binnen het bedrijfscomplex is er ruimte voor nieuwbouw, zo nodig ook in de omgeving. Mogelijk dat de capaciteit van de vriesgebouwen aan de Handelsweg wordt uitgebreid met een nieuw gebouw in dezelfde afmetingen en situering ten opzichte van de weg.
• De noodzaak tot uitbreiding bij Hapro hangt, zoals bij alle bedrijven, af van de marktontwikkelingen. Het is op zich denkbaar dat het 'reserveperceel' nog enkele jaren als zodanig wordt behouden. Het is gewenst dat eventueel tijdelijk gebruik van dit perceel voor andere activiteiten, zoals waterberging, parkeerruimte of als 'parkje', binnen het bestemmingsplan mogelijk moet zijn.
• De praktijk leert dat met het huidige aanbod van bedrijfsverzamelgebouwen moet worden volstaan. Vergroting hiervan is ongewenst, omdat de identiteit van het bedrijventerrein op enkele momenten ongunstig in het nieuws kwam. Als gevolg hiervan zal een minimale maat voor bedrijfspercelen worden opgenomen (groter dan 500 m2). Dit neemt niet weg dat er voornamelijk bedrijven zijn gevestigd die zich uitstekend aan de regelgeving houden en een gezonde bedrijfsvoering kennen.

Zuidrand: langs Kloosterpoort

Bestaande situatie

• Langs de zuidrand van het bedrijventerrein, de Rijksweg, is een kralensnoer ontstaan van perifere detailhandelsvestigingen en groothandels, deels al langer bestaand, deels geheel nieuw. Ook hier hebben zich enkele bedrijven gevestigd die vanuit de kernen zijn verplaatst.
• Deze zone leent zich goed voor dit type bedrijvigheid.
• De leidingstrook is door enkele bedrijven als parkeerruimte in gebruik genomen. Daar waar de parkeerruimte groen is 'aangekleed' is invulling gegeven aan de destijds beoogde doelstelling. Deze doelstelling was gericht op een zorgvuldig ingepast parkeerterrein.

Ontwikkelingen

• Verwacht mag worden dat zich de komende jaren opnieuw enkele perifere detailhandelszaken melden voor vestiging. Dit kan in deze strook worden ingepast.
• De leidingstrook kan worden benut voor een meer planmatige groene aankleding in de vorm van (beperkt) hoogopgaande beplanting. De uitstraling van het bedrijventerrein wordt hiermee sterk verbeterd. Tevens ontstaat de mogelijkheid voor een parkachtige inrichting en bijpassend gebruik. Op enkele plaatsen situeren van waterpartijen kan ook interessant voor natuurwaarden zijn. Het nodigt in ieder geval de 'bewoners van het bedrijventerrein' uit tot een wandeling of kort verblijf tijdens pauzes (beweging). Dergelijke voorzieningen ontbreken nu op het bedrijventerrein, terwijl velen gedurende een groot gedeelte van de dag hier aanwezig zijn.
• Daarnaast kan worden gedacht aan tijdelijke waterberging totdat gronden nodig zijn voor andere leidingen.

Uitbreidingsgebied oostzijde

Bestaande situatie

• Recent is in het oostelijk uitbreidingsgebied nieuwe infrastructuur aangelegd. Tevens is uitgifte van enkele kavels op korte termijn voorzien.
• Aan de oostzijde kunnen nog meer bedrijven worden gevestigd.
• Diverse percelen zijn nog agrarisch in gebruik.
• In het gebied ligt een waterleiding en een leidingstrook.

Ontwikkelingen

• Het driehoekige perceel tussen de spoorlijn en de aanwezige waterleiding (langs het oorspronkelijke spoortracé) is ongunstig van vorm. Door de ligging van de waterleiding is het niet mogelijk om die driehoek ruimtelijk-functioneel bij het bedrijventerrein te betrekken. In ieder geval heeft de leiding tot gevolg dat aan de noordzijde ervan, geen waterberging voor het bedrijventerrein kan worden gerealiseerd. Dit is te kostbaar. Er ontbreken ook concrete voornemens voor het ontwikkelen van dit perceel tot bedrijventerrein. Dit is ook niet direct te verwachten, omdat de gronden tot een agrarisch bedrijf behoren dat naar verwachting wordt gecontinueerd. Tevens is de vorm van het perceel nadelig voor bedrijfsontwikkeling, zoals aangegeven. Gebleken is voorts dat op het zuidelijk aangrenzend perceel, tussen de nieuw aan te leggen weg en de perceelsgrens/waterleiding, wel op doelmatige wijze kavels kunnen worden uitgegeven.
• Het agrarisch perceel tussen de Veldzichtweg en de Kelhoekseweg wordt doorsneden door de leidingstrook. Dit heeft tot gevolg dat ook hier geen waterbergingscapaciteit kan worden aangelegd. Bedrijfsontwikkeling is ook niet mogelijk. Het perceel zou alleen dienst kunnen doen als landschappelijke inpassing van het bedrijventerrein. Hiervoor is de omvang echter te groot in relatie tot de benodigde omvang van zo'n strook. Het perceel is niet rendabel aan het bedrijventerrein toe te voegen.
• De strook tussen Veldzichtweg en de waterleiding kan dienst doen als waterberging gecombineerd met uitgifte als bedrijventerrein en landschappelijke inpassing. Die inpassing hoeft niet te bestaan uit hoogopgaande beplanting, waardoor het bedrijventerrein geheel aan het zicht wordt onttrokken. De noodzaak hiertoe ontbreekt, omdat het bedrijventerrein vanaf de oostzijde goed zichtbaar is vanaf de hogere gelegen Vlakebrug. Veel meer is het gewenst dat een interessante, hoogwaardige inrichting met variatie in waterpartijen en beplanting ontstaat. Deze markante locatie leent zich daarnaast goed voor situering van een bijzonder bedrijfsgebouw dat binnen dit kader van groen en water een bijzondere uitstraling moet krijgen.
• Ten westen van de waterleiding tot de 'laatste strook' van het bestaande bedrijventerrein ligt een strook dat kan worden ontwikkeld tot bedrijventerrein. Dat is ook altijd de bedoeling geweest. Het vigerende bestemmingsplan geeft duidelijk aan dat uitgifte van alle percelen gewenst en noodzakelijk is geacht. Dit volgde uit de verkenning van de uitbreidingsbehoefte, segmentering en indeling van het gebied. Daarbij is ook van belang geweest dat in de directe omgeving gronden benodigd zijn voor behoud van een archeologisch waardevol gebied en voldoende waterberging en landschappelijke inpassing.
• De spoorlijn is hoger gelegen en zorgt voor voldoende afscherming aan de noordzijde.
• Een extra ontsluiting op de Rijksweg wordt vooralsnog niet noodzakelijk geacht. Ongeacht of dit verkeerskundig inpasbaar is op de Rijksweg, is vooral van belang dat het bedrijventerrein twee extra aansluitingen heeft gekregen op de Smokkelhoekweg. Die zouden dan als calamiteitenroute kunnen dienen indien de bestaande aansluiting op de Rijksweg (tijdelijk) niet is te gebruiken. Een verder doorgetrokken ontsluiting naar de oostzijde is alleen te realiseren indien daar een rotonde wordt aangelegd (ter hoogte van de aansluiting richting Schore en Hansweert). Echter, het hoogteverschil ter plaatse (taluds) is zodanig dat zo'n rotonde niet vanuit de exploitatie van het bedrijventerrein is te bekostigen.
• Door Zuid-Beveland wordt een nieuwe 380 kV-leiding aangelegd. Zoals de plannen van Tennet er nu uitzien, wordt het oorspronkelijke uitbreidingsgebied geheel doorsneden. Dit is zeer nadelig voor de beoogde uitgifte van kavels. Ook brengt dit beperkingen met zich mee voor de bedrijfsgebouwen (lager, zwaardere constructies). De in het vigerende bestemmingsplan opgenomen uitgiftecapaciteit komt daardoor sterk onder druk te staan. Op dit moment bestaat er geen overeenstemming over het exacte tracé, te meer omdat vanuit Tennet nog onvoldoende is gemotiveerd dat een aangepast tracé in verhouding nadeliger is.

Algemeen

Hoogte

• Oorspronkelijk is uitgegaan van een goothoogte van gebouwen van 6 meter. Met de 1e herziening is dit opgehoogd naar 8 meter.
• Om intensivering van ruimtegebruik mogelijk te maken, wordt in het nieuwe bestemmingsplan gekozen voor een bouwhoogte van 12 meter.
• Voor de gebouwen nabij woonbebouwing (westrand) wordt de huidige hoogtemaat gehandhaafd. Ditzelfde geldt ook voor het gebied rondom de Fleerbosseweg in verband met de aanwezige bedrijfswoningen.

Bebouwingspercentage

• Het bebouwingspercentage wordt op 80% gesteld. Daarbij moet worden bedacht dat op basis van de bouwverordening voldoende parkeergelegenheid op het eigen bedrijfsperceel kan worden verlangd.