2.2 Locatiekeuze
Noodzaak herstructurering locatie Oude Veiling
Het resterende, oostelijk deel van het voormalige veilingcomplex komt in navolging van het westelijke deel, in aanmerking voor herstructurering. Woningbouw vormt de meest voor de hand liggende functie. Ook maatschappelijke voorzieningen voorzieningen zijn passend. Met de herstructurering van dit gebied is een stedenbouwkundige afronding van de stationsomgeving mogelijk.
Essentieel is dat hier een groot ruimtelijk-functioneel en milieuknelpunten wordt opgelost.
- Het huidige gebruik van het gebied is relatief extensief, terwijl het gaat om een locatie te midden van het stedelijk gebied en gelegen nabij een NS-station. Ter plaatse is een verouderd bedrijventerrein niet meer passend.
- De bebouwing is sterk gedateerd en kent nauwelijks specifieke kwaliteiten.
- Het gebruik is de afgelopen jaren diffuus geweest, waarbij in enkele situaties handhavend moest worden opgetreden.
- Tot voor kort was er sprake van ammoniakopslag van een omvang die relevante risico's voor de omgeving met zich meebracht, zeker nog toen gekoelde opslag als zodanig in bedrijf was. Het betrof hier namelijk koelcapaciteit van de oorspronkelijke veiling, die ondanks beëindiging van de veilingfunctie, nog jaren heeft gefunctioneerd (The Greenery). Door de initiatiefnemers is ervoor gezorgd dat dit belangrijke milieuknelpunt op het gebied van externe veiligheid, adequaat is opgelost: de ammoniakkoelinstallaties zijn verwijderd. Dit betekende een eerste stap in de richting van algehele herontwikkeling van het gebied.
Herstructurering van de Oude Veiling is noodzakelijk voor de benodigde verbetering van de ruimtelijk-functionele structuur van het stedelijk gebied, voor het oplossen van een milieuknelpunt en van knelpunt inzake externe veiligheid. Tevens wordt ingespeeld op vragen vanuit de markt ten aanzien van wonen en voorzieningen.
Randvoorwaarden invulling locatie Oude Veiling
Voor de invulling van de locatie Oude Veiling zijn in het bestemmingsplan Kapelle-Biezelinge de volgende ruimtelijke randvoorwaarden gesteld.
- Naar de Stationsstraat vindt een duidelijke frontvorming (oriëntatie, rooilijn, hoogte / massa) plaats.
- Aandacht wordt besteed aan wegverkeers- en spoorweglawaai. Hiervoor is bebouwing parallel aan de spoorlijn een vereiste, om in het binnengebied een adequaat geluidsniveau te bereiken.
- Naar de Van der Biltlaan is een open bebouwingsstructuur passend in de lintbebouwing.
- In het binnengebied is enige vrijheid voor invulling van het gebied. Door het enigszins introverte karakter van dit deel is een herkenbare omgevingskwaliteit voor het woonmilieu noodzakelijk.
- Parkeren moet binnen of in de directe omgeving van de locatie worden opgelost.
- Rekening moet worden gehouden met de aanleg van een onderdoorgang voor langzaam verkeer nabij het station ter ontsluiting van Zuidhoek.
Op basis van de randvoorwaarden is een stedenbouwkundig plan vervaardigd.