Sloten - Historische kern

Artikel 20 Waarde - Cultuurhistorie

20.1 Bestemmingsomschrijving

 

20.1.1 Algemene bestemmingsomschrijving

De voor Waarde - Cultuurhistorie aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor de bescherming en het instandhouden van de binnen het beschermd stadsgezicht voorkomende, dan wel daaraan eigen cultuurhistorische waarden. Eén en ander overeenkomstig de in 20.1.2 opgenomen nadere detaillering van de bestemming.

 

20.1.2 Nadere detaillering van de bestemming

De cultuurhistorische waarden als bedoeld in 20.1.1 worden bepaald door de herkenbaarheid van de volgende kenmerken:

De stad heeft zich gevormd rondom de kruislings gesitueerde assen "Het Diep" en "Dubbelstraat-Koestraat" en binnen de stadsomwalling en stadsgracht. Het Diep (met de ter weerszijden gelegen straten) vormt de hoofdas.

 

Voor een beschrijving van de aanwezige kenmerken, is het plangebied te onderscheiden in de volgende drie deelgebieden

[1]:

Deelgebied A

In de centraal gelegen zone langs Het Diep gelden de volgende kenmerken.

1. Stedenbouwkundige kenmerken:
   1. Nagenoeg aaneengesloten gevelwanden. De afwijkende situering van de R.K. - Kerk wordt vanwege het beeldbepalende karakter van dit gebouw als passend beschouwd;
   2. De karakteristieke variaties in het dwarsprofiel met gracht;
   3. De begrenzing in de lengterichting door de hoger gelegen waterpoorten;
   4. Het accentueren van de lengterichting door de boombeplanting.
2. Bebouwingskenmerken:
   1. Bebouwing overwegend één bouwlaag met kap. Afwijkingen zijn gebouwen met een bijzondere functie;
   2. De gebouwen hebben een kantige vormgeving met een eenvoudige grondvorm;
   3. Perceelsbreedte laat veelal een gevelindeling toe met een deur en 2 à 3 ramen, waarvan de hoogte groter is dan de breedte;
   4. De panden zijn in het algemeen afgedekt met een zadeldak, waarvan de nokrichting haaks op de weg staat;
   5. De gevelwand toont overwegend een variatie aan - soms rijk versierde - topgevels. Als uitzondering komt aan de voorzijde een schilddak voor (met doorgaans één centraal gesitueerde karakteristieke dakkapel), afgedekt met zwart geglazuurde pannen;
   6. Gevelwanden bestaan meestal uit schoon metselwerk van gele of rode bakstenen.

3. Kenmerken openbare ruimte:
   1. Voor elk pand ligt een daarbij behorende stoep (variërend in hoogte en karakter), soms afgeschermd met palen of een hekwerk;
   2. De bestrating bestaat uit natuursteenkeien, met een strook in gebakken klinkers t.b.v. langzaamverkeer aan de woonzijde. Doorgaande lindebeplanting aan de grachtzijde.

Deelgebied B

In de zone gelegen ten westen van Het Diep (Dubbelstraat met de aangrenzende delen) gelden de volgende kenmerken.

1. Stedenbouwkundige kenmerken:
   1. Nagenoeg aaneengesloten gevelwanden langs de Dubbelstraat;
   2. De Dubbelstraat heeft een nauw profiel (4 - 6 meter) zonder nadere indeling;
   3. Kenmerkend voor de Dubbelstraat zijn de langs- of lijstgevels in één rooilijn, slechts onderbroken door de Slotmakerssteeg;
   4. De structuur van de resterende bebouwing (Achterom, Breedstraat en Bakkerstraat) wordt gekenmerkt door een afwisseling van bebouwde en onbebouwde percelen;
   5. De Breedstraat en de Schoolstraat zijn tweezijdig bebouwd. De Bakkerstraat is eenzijdig bebouwd (achterzijden Voorstreek). Voor het overige is er sprake van een afwisseling van bebouwing en tuinen;
   6. Vanaf Bolwerk (zuid en noord) en Stadsschans is vrij zicht op het landschap;
   7. De structuur wordt bepaald door de bebouwing langs en op het Bolwerk (geen gesloten gevelwanden, wel geclusterd). Met name de bebouwing aan de zuidzijde is waardevol;
   8. Kapvorm is in het algemeen zadeldak, al of niet met schilden. De kaprichting varieert.
2. Bebouwingskenmerken:
   1. De bebouwing bestaat veelal uit een bouwlaag met een variërende goothoogte (2,5 tot 4 meter). Op hoeken kan deze oplopen tot twee bouwlagen (4 tot 6 meter);
   2. Buiten de Dubbelstraat hebben de panden minder gemeenschappelijke kenmerken;
   3. De perceelsbreedte en daarmee de kaprichting en kapvorm variëren;
   4. De detaillering van de bebouwing is in het algemeen soberder dan ter plaatse van deelgebied A;
   5. Gevelopeningen hebben een grotere hoogte dan breedte;
   6. Gevelwanden bestaan meestal uit schoon metselwerk van rode of gele baksteen, maar bepleisterde gevels komen ook voor;
   7. Bijzonder beeldbepalend zijn de houten dakkapellen.
3. Kenmerken openbare ruimte:
   1. De panden staan direct aan de straat zonder voorerf of stoep;
   2. De rijbaan is aangegeven door klinkerverharding in halfsteensverband;
   3. De omgeving van het Bolwerk is open en openbaar van karakter. De weggetjes over het Bolwerk worden begeleid door bomen, woonpanden en erfafscheidingen. Over het algemeen is hier een vrij zicht op achtertuinen en het omringende landschap. De grasstroken tussen de weg en het water worden door omwonenden gebruikt om de was te drogen te hangen.

 

Deelgebied C

In de zone gelegen ten oosten van Het Diep (omgeving veevoederfabriek) gelden de volgende kenmerken.

1. Stedenbouwkundige kenmerken:
   1. In tegenstelling tot de Dubbelstraat kent de Koestraat geen doorgaande hoekbebouwing met de Lindegracht/ Heerenwal.
   2. De stedenbouwkundige structuur is nog af te lezen aan het beloop van het Bolwerk en de bebouwingsstructuur van enkele panden in het noorden van het deelgebied en bij de fabriek;
   3. Het beeld van het Bolwerk wordt grotendeels bepaald door het zicht op achtererven met veel groen, bijgebouwen en schuttingen. Ter hoogte van de kerk is dit beeld als waardevol te kenmerken;
   4. De veevoederfabriek verstoort door zijn maat en schaal de cultuurhistorische waarden.
2. Bebouwingskenmerken:
   1. Uitgezonderd enkele panden in het noorden van het deelgebied (Haverkamp 1 t/m 4) en de veevoederfabriek buiten beschouwing gelaten, kenmerkt de bebouwing zich door één bouwlaag met kap (zadeldak, al of niet met schilden);
   2. De perceelsbreedte en daarmee de kaprichting en kapvorm variëren;
   3. De detaillering van de bebouwing is in het algemeen soberder dan in deelgebied A;
   4. Gevelopeningen hebben een grotere hoogte dan breedte;
   5. Gevelwanden bestaan meestal uit schoon metselwerk van rode of gele baksteen, maar bepleisterde gevels komen ook voor;
3. Kenmerken openbare ruimte:
   1. Behalve de panden aan de Koestraat en directe omgeving hebben panden in dit deelgebied een voor- en achtererf;
   2. Het groen op het Bolwerk is in hoge mate beeldbepalend;
   3. Het deelgebied kent een informeel patroon van straten en stegen.

 

20.2 Bouwregels

 

20.2.1 Bouwen van gebouwen binnen een bouwvlak

Op de in 20.1 bedoelde gronden gelden voor gebouwen binnen een bouwvlak de volgende regels, indien deze in de onderliggende bestemming van toepassing zijn verklaard:

1. de gevels van een gebouw die zijn gekeerd naar de openbare weg of openbare ruimte mogen uitsluitend worden gesitueerd in de naar de openbare weg of openbare ruimte gekeerde bouwgrens;
2. de goot- en bouwhoogte mogen niet meer bedragen dan de bestaande goot- en bouwhoogte; in afwijking hiervan mogen de goot- en bouwhoogte ter plaatse van de aanduiding 'wonen' niet meer bedragen dan 4 m respectievelijk 9 m;
3. de kapvorm, kaprichting en dakhelling mogen niet afwijken van de bestaande kapvorm, kaprichting en dakhelling; in afwijking hiervan geldt voor gebouwen ter plaatse van de aanduiding 'wonen' dat de dakhelling niet minder dan 30° en niet meer dan 60° mag bedragen;
4. voor het overige geldt de bebouwingsregeling als opgenomen in de onderliggende bestemming.

 

20.2.2 Bouwen van gebouwen en overkappingen buiten een bouwvlak

Voor het bouwen van gebouwen en overkappingen buiten het bouwvlak gelden de volgende regels, indien deze in de onderliggende bestemming van toepassing zijn verklaard:

1. de bebouwde oppervlakte van gebouwen en overkappingen, voorzover gelegen buiten het bouwvlak, mag niet meer bedragen dan 60 m² per bouwperceel, met dien verstande dat het bebouwingspercentage niet meer mag bedragen dan 50% van de buiten het bouwvlak gelegen gronden;
2. de goothoogte van gebouwen en overkappingen buiten het bouwvlak mag maximaal 3 m bedragen;
3. het gebouw of de overkapping dient te worden afgedekt met een kap, waarvan de dakhelling minimaal 35° bedraagt en maximaal gelijk is aan de (maximale) helling van de kap van het binnen het bouwvlak gelegen hoofdgebouw.

 

20.2.3 Bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde

Voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, gelden de volgende regels, indien deze in de onderliggende bestemming van toepassing zijn verklaard:

1. De bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mag maximaal 2 m bedragen.

 

20.3 Nadere eisen

 

20.3.1 Bevoegdheid tot stellen van nadere eisen

Burgemeester en wethouders kunnen, ten behoeve van de instandhouding van de cultuurhistorische waarden van het beschermd stadsgezicht zoals omschreven in 20.1.2, nadere eisen stellen aan:

1. de plaats;
2. de afmetingen; en/ of
3. de kapvorm en/ of dakhelling;

van de gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

 

20.3.2 Advies monumentencommissie

Alvorens een besluit tot het stellen van nadere eisen als bedoeld in 20.3.1 wordt genomen, wordt door burgemeester en wethouders advies gevraagd aan de gemeentelijke monumentencommissie.

20.4 Afwijken van de bouwregels

 

20.4.1 Omgevingsvergunning afwijking goot- en/ of bouwhoogte en/ of kapvorm, kaprichting en/ of dakhelling binnen bouwvlak

Het bevoegd gezag kan door middel van het verlenen van een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in 20.2.1 onder b en c, teneinde beperkte afwijkingen toe te staan van de bestaande goot- en/ of bouwhoogte en/ of de bestaande kapvorm, kaprichting en/ of dakhelling, mits voldaan wordt aan de volgende voorwaarden:

1. de afwijking draagt bij aan het behoud en/of herstel van de cultuurhistorische waarden van het beschermd stadsgezicht, zoals omschreven in 20.1.2 ;
2. alvorens door het bevoegd gezag een omgevingsvergunning als bedoeld in deze bepaling wordt verleend, wordt door het bevoegd gezag advies gevraagd aan de gemeentelijke monumentencommissie.

 

20.4.2 Omgevingsvergunning afwijking goothoogte gebouw of overkapping buiten bouwvlak

Het bevoegd gezag kan door middel van het verlenen van een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in 20.2.2 onder b, teneinde toe te staan dat de goothoogte wordt vergroot tot aan de hoogte van de eerste verdiepingsvloer van het binnen het bouwvlak gelegen gebouw, mits voldaan wordt aan de volgende voorwaarden:

1. het betreft aangebouwde gebouwen of overkappingen;
2. de afwijking draagt bij aan het behoud en/of herstel van de cultuurhistorische waarden van het beschermd stadsgezicht, zoals omschreven in 20.1.2 ;
3. alvorens door het bevoegd gezag een omgevingsvergunning als bedoeld in deze bepaling wordt verleend, wordt door het bevoegd gezag advies gevraagd aan de gemeentelijke monumentencommissie.

 

20.4.3 Omgevingsvergunning afwijking dakhelling gebouw of overkapping buiten bouwvlak

Het bevoegd gezag kan door middel van het verlenen van een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in 20.2.2 onder c, teneinde toe te staan dat de gebouwen of overkappingen worden afgedekt met een plat dak of met een kap, waarvan de helling minder bedraagt dan 35°, mits voldaan wordt aan de volgende voorwaarden:

1. de gebouwen en overkappingen zijn niet zichtbaar vanaf het openbaar gebied;
2. de afwijking draagt bij aan het behoud en/of herstel van de cultuurhistorische waarden van het beschermd stadsgezicht, zoals omschreven in 20.1.2;
3. alvorens door het bevoegd gezag een omgevingsvergunning als bedoeld in deze bepaling wordt verleend, wordt door het bevoegd gezag advies gevraagd aan de gemeentelijke monumentencommissie.

 

20.4.4 Omgevingsvergunning afwijking bouwhoogte bouwwerken, geen gebouwen zijnde

Het bevoegd gezag kan door middel van het verlenen van een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in 20.2.3, teneinde voor een bouwwerk, geen gebouw zijnde, een grotere bouwhoogte toe te staan, mits voldaan wordt aan de volgende voorwaarden:

1. de bouwhoogte mag maximaal 3 m bedragen;
2. de afwijking draagt bij aan het behoud en/of herstel van de cultuurhistorische waarden van het beschermd stadsgezicht, zoals omschreven in 20.1.2;
3. alvorens door het bevoegd gezag een omgevingsvergunning als bedoeld in deze bepaling wordt verleend, wordt door het bevoegd gezag advies gevraagd aan de gemeentelijke monumentencommissie.

---

[1]

Een indicatie van de situering van de deelgebieden is opgenomen in de figuur in paragraaf 2.2 (Ruimtelijke structuur) van de toelichting.