Dorp-West 2011

3.4 Uitleg van de regels

3.4.1 Inleidende regels

De inleidende regels bevatten de begrippen en de wijze van meten. Artikel 1 geeft een toelichting op begrippen die in het normale spraakgebruik niet voorkomen en dus zonder uitleg voor interpretatie vatbaar zijn. Het artikel 'wijze van meten' beschrijft hoe de maatvoeringen zoals deze in de regels voorkomen moeten worden gemeten.

3.4.2 Bestemmingsregeling

Bij het bepalen van de bestemmingslegging voor de in het plangebied aanwezige functies zijn de vigerende bestemmingsregelingen, de bestaande situatie en de gebiedsvisie - zoals weergegeven in hoofdstuk 2 van de toelichting - het uitgangspunt.

Het grootste deel van de aanwezige functies in het plangebied wordt overeenkomstig het huidige gebruik bestemd. Dit omvat tevens een aantal gebruiken die door middel van aparte procedures mogelijk zijn gemaakt. De uitgangspunten voor de bestemmingsregelingen worden hieronder nader toegelicht.

Agrarisch

De bestemming Agrarisch komt voor in het oosten van het plangebied. Op deze gronden is agrarisch gebruik toegestaan. Bebouwing van deze gronden is in beperkte mate mogelijk, terwijl geldt dat opslag van goederen op onbebouwde gronden niet is toegestaan.

Aan de noordoostzijde van de Miening is het op een deel van het agrarische perceel, aangeduid met 'specifieke vorm van agrarisch - 1', toegestaan om op hobbymatige wijze dieren te houden. Op deze gronden is het tevens toegestaan bebouwing op te richten ten behoeve van de genoemde functie.

Agrarisch met waarden (landschaps- en natuurwaarden)

De bestemming Agrarisch met waarden komt op een aantal percelen voor in het oosten en aan de westrand van het plangebied. Deze bestemming is toegekend aan die agrarische gronden die natuur en landschapswaarden omvatten. Met het oog op de bescherming van deze waarden is het noodzakelijk om voor het uitvoeren van verschillende aanlegactiviteiten een omgevingsvergunning aan te vragen. Voor bepaalde handelingen geldt een uitzondering op het aanlegverbod. Zo is het onder meer voor het normale behoud, beheer en gebruik van deze gronden niet noodzakelijk een omgevingsvergunning aan te vragen. Op de gronden met de bestemming Agrarisch met waarden mogen enkel erf- en terreinafscheidingen en windmolens worden gebouwd.

Met gebruik van de wijzigingsbevoegdheid kunnen burgemeester en wethouders, onder bepaalde voorwaarden, deze bestemming wijzigen naar een natuurbestemming ten behoeve van ecologische verbindingen. Ook kunnen ze ervoor kiezen de gronden te wijzigen ten behoeve van recreatieve wandel- en/of fietsroutes.

Bedrijf

Aan de aanwezige bedrijven is de bestemming Bedrijf toegekend. Om inzicht te krijgen in de milieubelasting van de gevestigde bedrijven, wordt gebruikgemaakt van de Staat van Bedrijfsactiviteiten. Dit is een lijst waarin de meest voorkomende bedrijfsactiviteiten zijn gerangschikt naar de mate van de belasting van het milieu. Deze Staat van Bedrijfsactiviteiten maakt onderdeel uit van de regels. Bestaande bedrijven uit een hogere categorie blijven in een woongebied toegestaan. Ervan uitgaande dat het in de huidige situatie noch (dringend) noodzakelijk (om redenen van milieuhinder) noch gewenst is (om reden van beschikbare middelen) om sanering dan wel verplaatsing van deze bedrijven na te streven en te realiseren, is het gewenst dat deze bedrijven de huidige bedrijfsactiviteiten op de huidige locatie kunnen voortzetten. Dit houdt in dat bedrijven tot en met categorie 3.1 worden toegestaan. Bestaande bedrijven met een hogere categorie dan de toelaatbare categorie op basis van de richtafstanden hebben een specifieke aanduiding gekregen ('specifieke vorm van bedrijf'). Wanneer zich op deze locaties een andere bedrijvigheid zal voordoen, dient wel aan de lagere categorie te worden voldaan. Risicovolle inrichtingen en (bedrijven die onder het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) vallen) en geluidhinderlijke inrichtingen zijn uitgesloten.

Groen

Structuurbepalende groene elementen zijn bestemd als Groen. Het gaat om de gronden die in gebruik zijn als plantsoenen, bermen, speelvoorzieningen en voet- en fietspaden. Daarbij is ten behoeve van de flexibiliteit binnen de bestemming Groen tevens de functie water toegestaan.

Op deze gronden mogen geen gebouwen en overkappingen worden gebouwd. Binnen deze bestemming is tevens een speeltuin positief bestemd. Voor deze locatie geldt dat gebouwen en overkappingen wel zijn toegestaan tot 15% van het bestemde oppervlak.

Horeca

De bestaande horecavestiging aan de Miening wordt conform het huidige gebruik bestemd.

Het bouwvlak mag volledig worden bebouwd met gebouwen en bouwwerken. Buiten het bouwvlak zijn erf- en terreinafscheidingen toegestaan en kunnen tevens goederen worden opgeslagen tot 3 m hoogte.

Kantoor

Een gebouw aan de Keerweer is bestemd als kantoor. Het bouwvlak mag volledig worden bebouwd met gebouwen en bouwwerken. Buiten het bouwvlak mogen enkel erf- en terreinafscheidingen worden gebouwd.

Maatschappelijk

De in het plangebied aanwezige maatschappelijke voorzieningen voor onder andere zorg en onderwijs worden als zodanig bestemd door middel van de bestemming Maatschappelijk.

Gebouwen en bouwwerken zijn alleen in het bouwvlak toegestaan. Erf- en terreinafscheidingen mogen binnen de gehele bestemming worden gebouwd.

Burgemeester en wethouders beschikken over de bevoegdheid om een nieuw recreatief transferium bij de carpoolplaats bij de A4 planologisch mogelijk te maken. Ten dienste hiervan is binnen de bestemming Maatschappelijk, ter hoogte van de A4-lus, een wijzigingsgebied op de verbeelding opgenomen. Bij gebruikmaking van de wijzigingsbevoegdheid dient een aantal voorwaarden in acht te worden genomen en dient nader onderzoek uit te wijzen dat sprake is van een goede ruimtelijke ordening.

Sport

De in het plangebied aanwezige sportvoorziening de Klaverhal, wordt als zodanig bestemd door middel van de bestemming Sport. De hal krijgt, in verband met de aanwezige andere functies waarvoor het gebouw wordt gebruikt, de nadere aanduiding maatschappelijk.

Het bouwvlak mag volledig worden bebouwd met gebouwen en bouwwerken.

Tuin

De tuinbestemming is gelegd op de bij een woning behorende gronden waarop in principe geen bebouwing is toegestaan. Dit betreffen de gronden gelegen aan de voorzijde van de woning en - bij hoeksituaties - ook delen van het zijerf. Op een aantal percelen is een carport of een container toegestaan. Dit wordt duidelijk gemaakt met de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - 2'. Ook zijn bergingen bij woonschepen toegestaan binnen de aanduiding 'woonschepenligplaats'.

Tevens is het mogelijk om ten behoeve van gestapelde woningen (uitsluitend daar waar volgens de verbeelding gestapelde woningen zijn toegestaan) een rand van 1 m grenzend aan deze bebouwing te benutten voor balkons en/of luifels.

Verkeer

Aan de westzijde van het plangebied is de N206, de Burg. Detmersweg, gelegen. Deze weg is als Verkeer bestemd.

Verkeer - Verblijfsgebied

De gebieden met een verplaatsings- en verblijfsfunctie worden zijn Verkeer - Verblijfsgebied bestemd. Binnen deze bestemming is een aantal daarin passende gebruiksvormen toegestaan zoals parkeren, het (ondergronds) verzamelen van huisvuil, groen- en waterpartijen, speelplekken en kleine nutsvoorzieningen en dergelijke.

Tevens is het mogelijk om ten behoeve van gestapelde woningen (uitsluitend daar waar volgens de verbeelding gestapelde woningen zijn toegestaan) een rand van 1 m grenzend aan deze bebouwing te benutten voor balkons en/of luifels.

Water

Waterpartijen die van belang zijn voor de waterberging zijn bestemd voor Water. Water is overigens ook in de overige bestemmingen toegestaan. Hiermee wordt ruimte geboden aan het realiseren van natuurvriendelijke oevers rondom de waterlichamen. Uitsluitend bouwwerken ten behoeve van de waterbeheersing en de verbinding van oevers zijn op deze gronden toegestaan. Overigens is het wel toegestaan steigers tot een oppervlakte van 6 m² aan te leggen. Op deze gronden zijn verder 3 woonschepen toegestaan binnen de functieaanduiding 'woonschepenligplaats'. De gemeentelijke verordening voor ligplaatsen is op het gebruik van ligplaatsen van toepassing.

Wonen

De woonfunctie is de belangrijkste functie in het plangebied. Het beleid is erop gericht de kwaliteit van de woonomgeving te behouden en waar mogelijk te versterken. Rekening houdend met dit uitgangspunt wordt een regeling geformuleerd die het resultaat is van de afweging tussen enerzijds een maximaal woongenot voor de bewoners en anderzijds de opgaaf van het behoud van de bestaande ruimtelijke kwaliteit. Naast de bestaande situatie en de bestaande mogelijkheden welke voortvloeien uit de vigerende regeling, is bij het toekennen van de bestemmingen het bieden van voldoende erfbebouwingsmogelijkheden voor de bestaande woningen het uitgangspunt.

Specifieke functies

Binnen de bestemming Wonen zijn een aantal specifieke functies uitsluitend of naast het wonen toegestaan. Zo is een recreatieve verblijfsfunctie aan het wonen gekoppeld ter plaatse van de aanduiding 'bed & breakfast' en kunnen bedrijfsmatige en ook kantoor/dienstverlenende activiteiten ter plaatse van de aanduiding 'gemengd' worden uitgeoefend. Verder is sprake van het wonen in woonwagens ter plaatse van de aanduiding 'woonwagenstandplaats' en zijn uitsluitend garages en bergplaatsen toegestaan bij de aanduiding 'garage'.

Bouwregels

In dit bestemmingsplan wordt uitgegaan van een zogenaamde 'voor- en achterkantbenadering'. Deze benadering komt erop neer dat met het oog op stedenbouw en welstand verschil moet worden gemaakt tussen het bouwen aan de voorkant (en de naar openbaar gebied gerichte zijkanten) of aan de achterkant. Vanuit het oogpunt van ruimtelijke kwaliteit is het bouwen aan de voorkant (en de naar openbaar gebied gerichte zijkanten) in het algemeen kwetsbaarder dan het bouwen aan de achterkant. Dit heeft als resultaat dat voor het bouwen aan de achterkant in principe geen omgevingsvergunningsvereiste geldt voor aan- en uitbouwen, bijgebouwen, carports, dakkapellen en erfafscheidingen (mits ze aan bepaalde afmetingen voldoen), tenzij deze binnen 1 m van het erf van de buren, de weg of het openbaar groen worden gerealiseerd. Ook op een zijerf dat niet grenst aan een weg of openbaar groen kunnen dergelijke bouwwerken vergunningsvrij worden opgericht, indien een afstand van minimaal 1 m tot de voorgevellijn in acht wordt genomen.

Het bovenstaande leidt tot de volgende regeling:

• De woning mag uitsluitend binnen het bouwvlak binnen de bestemming Wonen worden gebouwd. Het bouwvlak mag geheel worden bebouwd (met uitzondering van de vrijstaande woningen aan de Boterbloemlaan). De hierbij in acht te nemen hoogtematen zijn op de verbeelding aangegeven. Voor (een deel van) de Boterbloemlaan is een afwijkende regeling opgenomen. Hier geldt namelijk een maximum oppervlak per woning (100 m²), waarbij de regeling ruimte biedt om het huidige oppervlak van de woningen te vergroten.
• Aan- en uitbouwen en bijgebouwen zijn ook toegestaan op de overige gronden met de bestemming Wonen. Hierbij geldt dat maximaal 40% van deze gronden bebouwd mag worden tot een maximum van 40 m²; voor een aantal gronden is een andere maatvoering van toepassing. Binnen de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - 4' mag tot een maximum van 50 m² aan aan- en uitbouwen en bijgebouwen worden opgericht, terwijl binnen de aanduiding 'woonwagenstandplaats' tot 60 m² aan bijgebouwen mag worden gebouwd. Binnen de aanduiding ''maximum bebouwd oppervlak (m2)' geldt dat ten hoogste het aangegeven oppervlak bebouwd mag worden met aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen .

Verder voorziet dit plan in een aantal specifieke bouwregels. Zo geldt een afwijkende bouwhoogte ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - 1', zijn balkons aan de voorzijde van het hoofdgebouw op aan/uitbouwen en bijgebouwen toegestaan ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - 3' en mogen uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'gestapeld' gestapelde woningen worden gebouwd.

Voorts geldt dat de bouwhoogte van garages die niet aan woningen zijn gebouwd, mag worden overschreden tot een hoogte van 4,5 m, mits het om hellende dakvlakken gaat.

Beroepen-aan-huis en kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten

Om de woonfunctie te versterken en een aantrekkelijk woongebied te creëren waar ruimte is voor meerdere activiteiten, wordt een toename van de menging met kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten voorgestaan. Het uitgangspunt is dat zogenaamde vrije beroepen en kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten zonder meer vanuit de woning kunnen worden uitgeoefend, mits de woonfunctie gehandhaafd blijft. Er wordt vanuit gegaan dat de woonfunctie gehandhaafd blijft bij een gebruik van ten hoogste 30% van het gezamenlijk vloeroppervlak van het hoofdgebouw tot ten hoogste 40 m².

Overige aandachtspunten

• In de Boterbloemlaan en Kalmoeslaan zijn opbouwen op aan elkaar geschakelde garages bij de twee-onder-een-kapwoningen toegestaan.
• Dakterrassen en/of dakopbouwen zijn uitsluitend toegestaan op aan- en uitbouwen direct achter de woning. Uitzondering hierop vormen de woningen aan de Zwaan. Door middel van de aanduiding 'specifieke bouwaaanduiding - 1' wordt weergegeven dat op de bergingen aan de voorzijde van de woningen balkons zijn toegestaan.
• Uitbouwen op het balkon (het balkon bij de woning trekken) is voor de splitlevelwoningen, die momenteel aanwezig zijn in de wijk Vogelweide, mogelijk gemaakt.
• Bestaande bouwrechten (mogelijkheden tot het bouwen van extra woningen en woninguitbreidingen waar tot nu toe geen gebruik van is gemaakt) zijn in verband met de rechtszekerheid opnieuw opgenomen in het bestemmingsplan.
• Voor dakkapellen aan de voor- en zijkant van de woning geldt een specifieke regeling.

Beeldbepalende elementen

In de woonregeling is inhoud gegeven aan de uitbreidingsmogelijkheden voor woningen die als beeldbepalende elementen worden aangemerkt langs de Noordbuurtseweg, de Miening en het Watertje. De grens tussen de bestemming Wonen en Tuinen ligt hier in plaats van 1 m achter de voorgevel in principe in het verlengde van de achtergevel. De ruimtelijke kwaliteit van de openbare ruimte wordt op deze wijze minder aangetast omdat de diverse aan- en uitbouwen en bijgebouwen minder zichtbaar zijn vanuit de openbare ruimte en de (optische) ruimte niet wordt vernauwd. Daar waar echter al voor de achtergevellijn is gebouwd, is de bestaande bebouwing opgenomen in de bestemming Wonen.

Leidingen

In het plangebied ligt één planologisch relevante leiding. Het gaat om een rioolleiding. Om de leiding te beschermen is de dubbelbestemming Leiding - Riool opgenomen.

Voor de leiding geldt een bebouwingsvrije afstand van 4 m aan weerszijden van de leiding. Bouwen ten behoeve van samenvallende bestemmingen is alleen op basis van een omgevingsvergunning toegestaan. Ter bescherming van de leidingen geldt een aanlegverbod voor verschillende aanlegactiviteiten. Om deze activiteiten toch te kunnen verrichten is het noodzakelijk een omgevingsvergunning aan te vragen.

Archeologische waarden en monumenten

Delen van het plangebied maken deel uit van een complex met een redelijke tot grote en grote tot zeer grote archeologische verwachtingswaarde. Om deze waarde te waarborgen is een bestemming Waarde - Archeologie opgenomen. Deze bestemming fungeert als dubbelbestemming. Bouwwerken op gronden met deze met andere bestemmingen samenvallende bestemming kunnen weliswaar worden gerealiseerd, maar dan met inachtneming van de in de regels opgenomen voorwaarden. Dit betekent dat voorafgaande aan de bouw archeologisch onderzoek dient plaats te vinden. Is er blijkens onderzoek geen sprake van archeologische waarden, dan kunnen de werken en bouwwerken worden gerealiseerd. In het kader van de bescherming van de archeologische waarde is voor het uitvoeren van een aantal werken, niet zijnde bouwwerken, en werkzaamheden voorgeschreven dat een omgevingsvergunning is vereist. Aan de oostkant van de kern bevinden zich gronden met een hoge en zeer hoge archeologische waarde. De archeologische waarden worden bedreigd door grondwerkzaamheden die samengaan met de aanleg van bijvoorbeeld wegen, bebouwing en watergangen. Ook ingrijpende agrarische werkzaamheden (diepploegen, onderbemalen) kunnen het bodemarchief onherstelbaar beschadigen en de daarin opgeslagen informatie verloren doen gaan. Deze gronden worden derhalve mede bestemd voor het behoud en de bescherming van de aanwezige archeologische waarden. Aanlegwerkzaamheden ten behoeve van samenvallende bestemmingen is slechts toegestaan nadat archeologisch onderzoek heeft plaatsgevonden en de eventueel uit het onderzoek voortvloeiende maatregelen, noodzakelijke ter bescherming van aanwezige waarden, in acht worden genomen.

In het plangebied bevinden zich twee rijksmonumenten en drie gemeentelijke monumenten. Hierop zijn respectievelijk de Monumentenwet en de gemeentelijke monumentenverordening van toepassing. Een overzicht van de rijks- en gemeentelijke monumenten in het plangebied is opgenomen in Bijlage 1.

Waterstaat - Waterkering

Voor waterkeringen is de waterkerende functie tot uitdrukking gebracht in de dubbelbestemming Waterstaat - Waterkering. Het bebouwen van deze gronden ten behoeve van de onderliggende bestemming is uitsluitend toegestaan als hiervoor een omgevingsvergunning is verleend door het bevoegd gezag. De omgevingsvergunning wordt verleend als de waterkeringen hierdoor niet onevenredig worden geschaad.

3.4.3 Algemene regels en overige regels

Algemene regels

Een aantal zaken is algemeen van aard of heeft niet zozeer betrekking op een specifieke bestemming uit hoofdstuk 2 van de regels. Deze zaken zijn geregeld in hoofdstuk 3 Algemene regels.

Wat de hoogteaanduidingen betreft, is vermeld dat de op de kaart aangegeven hoogten als hoogst toelaatbaar in acht moeten worden genomen en in welke gevallen sprake mag zijn van overschrijdingen hiervan. Ten aanzien van dakhellingen is bepaald dat deze een hellingshoek van ten hoogste 65o mogen hebben. Echter, indien in een rij van aaneengesloten woningen al een woning aanwezig is met een dak waarvan de helling meer bedraagt dan 65o, mogen de overige woningen in die rij ook tot die aanwezige dakhelling hun dak oprichten.

Verder bevat dit hoofdstuk regels met betrekking tot overschrijding van bouwgrenzen, het buiten werking stellen van de bouwverordening en algemene afwijkings- en wijzigingsbevoegdheden.

Ook geldt er een bestaande maten regeling, waarmee de gemeente beoogt te voorkomen vergunde situaties weg te bestemmen en/of onder het overgangsrecht te brengen. Bij de aanwezigheid van een bouwvergunning (of omgevingsvergunning) zorgt deze regeling ervoor dat het bouwplan alsnog binnen het bestemmingsplan past.

Daarnaast is een regel opgenomen ter bepaling van de wettelijke regeling waarnaar in de regels wordt verwezen.

Voor wijzigingsbevoegdheden schrijft de Wet ruimtelijke ordening de algemene voorbereidingsprocedure uit de Algemene wet bestuursrecht voor (afdeling 3.4 Awb) met een aantal aanvullende vereisten inzake de kennisgeving en de beschikbaarstelling.

Overgangsregels en slotregel

Tot slot zijn in hoofdstuk 4 de regels ondergebracht met betrekking tot het overgangsrecht (overgangsregels) en de slotregel.