Partiële herziening Palenstein, Winkelcentrum Croesinckplein e.o.

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Ligging en begrenzing plangebied

De wijk Palenstein ligt ten oosten van het stadscentrum van Zoetermeer. Palenstein is een van de eerste wijken van Zoetermeer die is gebouwd na de aanwijzing van Zoetermeer tot groeikern ten in 1962. De wijk is vanaf 1966 gebouwd en is met zijn grootschalige opzet (galerijflats), functiescheiding en parkachtige openbare ruimte kenmerkend voor die tijd.

De voorliggende partiële herziening heeft betrekking op de bestemming 'Gemengd-1' van het bestemmingsplan 'Palenstein'. Het plangebied van de bestemming 'Gemengd-1' omvat het uit te breiden en herontwikkelen winkelcentrum 'Croesinckplein' en circa 400 nieuw te ontwikkelen woningen.

Figuur 1.1: Plangebied partiële herziening bestemmingsplan Palenstein (rood omlijnd)

1.2 Aanleiding partiële herziening bestemmingsplan

Herstructurering Palenstein

In 2012 heeft de gemeente Zoetermeer in samenwerking met de woningcorporaties de 'Wijkvisie Palenstein' opgesteld. In de wijkvisie wordt voor het middendeel van de woonwijk (de hoogbouw) een omvangrijke herstructurering voorzien, waarvan een deel in uitvoering is, of is gebracht. De herstructureringsopgave bestaat uit de sloop, herplaatsing en ontwikkeling van verschillende functies die de gemeente in samenspraak met vooral woningcorporaties uitvoert.

De noodzaak tot herstructurering ligt in het feit dat het huidige woningaanbod en voorzieningen niet meer aansluiten bij de behoefte en dat de bebouwing deels verouderd is. De nieuwe wijkopzet voorziet in meer ruimte voor laagbouw, een grotere mix van woningtypes en vernieuwing van het winkelcentrum.

Bestemmingsplan 'Palenstein' (2013)

In 2013 heeft de gemeenteraad het bestemmingsplan 'Palenstein' vastgesteld. Dit bestemmingsplan vormt het planologisch-juridisch kader voor de hierboven beschreven herstructurering van de wijk. In dat bestemmingsplan zijn de ruimtelijke randvoorwaarden voor de vervanging van de grootschalige appartementencomplexen door eengezinswoningen en nieuwe appartementen en de verplaatsing en uitbreiding van het winkelcentrum 'Croesinckplein' vastgelegd.

In het bestemmingsplan 'Palenstein' is gekozen voor een flexibele bestemmingsregeling die ruimte biedt voor verschillende woningtypes, verkavelingen en functies, zodat effectief kan worden ingespeeld op bijvoorbeeld marktontwikkelingen.

Volgens de regels van bestemming 'Gemengd-1' (artikel 4) zijn in het plangebied de volgende functies toegestaan:

• a. Detailhandel ter plaatse van het Croesinckplein met een maximale bedrijfsvloeroppervlakte van 2.500 m2;
• b. Detailhandel ter plaatse van de J. van Beierenlaan met een maximale bedrijfsvloeroppervlakte van 3.500 m2;
• c. Dienstverlening met een maximale bedrijfsvloeroppervlakte van 400 m2;
• d. Horeca ter plaatse van de desbetreffende aanduiding met een maximale bedrijfsvloeroppervlakte van 300 m2
• e. Maatschappelijke voorzieningen met een maximale bedrijfsvloeroppervlakte van 500 m2;
• f. 236 woningen ter plaatse van de desbetreffende aanduiding, waarvan 144 niet-grondgebonden mogen zijn;
• g. 168 gestapelde woningen ter plaatse van de desbetreffende aanduiding;
• h. Aan de bestemming ondergeschikte functies zoals groen-, nuts- en parkeervoorzieningen.

Partiële herziening bestemmingsplan

Ten behoeve van de realisatie van de Wijkvisie Palenstein is de haalbaarheid van de sloop/nieuwbouw van het winkelcentrum Palenstein onderzocht.

Bij de uitwerking van het voorontwerp van een nieuw winkelcentrum gecombineerd met woningen en de gesprekken met de bestaande huurders van het winkelcentrum over de beëindiging van de huurcontracten en het sluiten van nieuwe huurcontracten op de nieuwe locatie, is een aantal noodzakelijke wijzigingen van de plannen naar voren gekomen.

Uit het onderzoek naar de haalbaarheid kwam naar voren, dat de levensvatbaarheid van buurtwinkelcentra sterk onder druk staat. De kleine buurtwinkels zijn op termijn ten dode opgeschreven en zonder toevoeging van een tweede andersoortige supermarkt heeft een klein buurtwinkelcentrum met één supermarkt geen toekomst.

Voor wat betreft de grondgebonden woningen geldt dat tijdens het maken van het ontwerp, waarbij in detail naar de omgeving werd gekeken, is gebleken dat grondgebonden woningen nodig zijn om een gebouw met een levendige plint te kunnen maken.

Bij de uitwerking van de plannen voor het winkelcentrum 'Croesinckplein' en de nieuwe woningen ter plaatse van de J. van Beierenlaan is gebleken dat de regels van de bestemming 'Gemengd-1' van het bestemmingsplan geen ruimte bieden om te voorzien in enkele nieuwe inzichten:

• a. De beperking van maximaal 1 supermarkt in het winkelcentrum dient te vervallen zodat, binnen de maximaal toegestane 3.500 m2 bvo, meer dan één supermarkt kan worden gerealiseerd;
• b. De bouw van zowel grondgebonden als gestapelde woningen mogelijk maken, bijvoorbeeld ter plaatse van de J. van Beierenlaan, in plaats van uitsluitend nieuwe appartementen;
• c. Door de gefaseerde ontwikkeling zal de periode, waarin de oude en nieuwe voorzieningen naast elkaar bestaan, mogelijk langer zijn dan de toegestane één jaar. In verband hiermee dient de mogelijkheid te worden opgenomen om een omgevingsvergunning te verlenen om af te wijken van deze termijn, zodat de periode waarin de oude en de nieuwe voorzieningen naast elkaar mogen bestaan kan worden verlengd tot maximaal twee jaar.

Door middel van deze partiële herziening van het bestemmingsplan 'Palenstein', worden de regels van de bestemming 'Gemengd-1' (artikel 4) gedeeltelijk gewijzigd, zodat deze nieuwe inzichten kunnen worden gefaciliteerd. Alle overige regels en de verbeelding van het bestemmingsplan blijven ongewijzigd van kracht.

Hoofdstuk 2 Beleidskaders

In het bestemmingsplan 'Palenstein' is reeds een uitgebreide toetsing van het plan aan de relevante beleid, wet- en regelgeving opgenomen. In het bestemmingsplan is geconcludeerd dat de herontwikkeling van de wijk Palenstein in lijn is met het beleid en de regels van het Rijk, de provincie Zuid-Holland, de stadsregio Haaglanden en de gemeente Zoetermeer.

In dit hoofdstuk zijn de, na vaststelling van het bestemmingsplan van kracht geworden, beleid, wet- en regelgeving behandeld. Daarnaast is getoetst of de partiële herziening leidt tot andere conclusies dan de conclusies zoals opgenomen in het bestemmingsplan 'Palenstein'.

2.1 Rijksbeleid

In het bestemmingsplan 'Palenstein' is het plan reeds getoetst aan de relevante beleid, wet- en regelgeving van het Rijk. In het bestemmingsplan is geconcludeerd dat de herontwikkeling van de wijk Palenstein in lijn is de doelstellingen van de Structuurvisie Infrastructuur en Milieu (SVIR) en voldoet aan de (motiverings)vereisten en randvoorwaarden van het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro).

Na vaststelling van het bestemmingsplan is geen, voor deze partiële herziening relevante, nieuw beleid, wet- en/of regelgeving van het Rijk kracht geworden.

Partiële herziening in lijn met Rijksbeleid

In de voorliggende partiële herziening van het bestemmingsplan worden meer dan één supermarkt in het winkelcentrum, grondgebonden woningen ter plaatse van het bouwblok aan de J. van Beierenlaan en een langere (bouw)periode, waarin het oude en nieuwe winkelcentrum naast elkaar bestaan, toegestaan. Deze wijzigingen van het plan zijn in lijn met de doelstellingen van de SVIR en passen binnen de vereisten en randvoorwaarden van het Barro.

2.2 Provinciaal beleid

In het bestemmingsplan 'Palenstein' is het plan reeds getoetst aan de relevante beleid en regelgeving van de provincie Zuid-Holland. In het bestemmingsplan is geconcludeerd dat de herontwikkeling van de wijk Palenstein in lijn is de doelstellingen van de Structuurvisie 'Visie op Zuid-Holland' en voldoet aan de (motiverings)vereisten en randvoorwaarden van de Verordening Ruimte.

Na vaststelling van het bestemmingsplan zijn de, voor deze partiële herziening relevante, Visie ruimte en mobiliteit (2014) en de Verordening Ruimte 2014 van kracht geworden.

2.2.1 Visie ruimte en mobiliteit (2014)

Met de visie Visie ruimte en mobiliteit (VRM), vastgesteld op 9 juli 2014, wil de provincie Zuid-Holland op (boven)regionaal niveau sturing geven aan de ruimtelijke ordening en maatregelen op het gebied van verkeer en vervoer.

Hoofddoel van de VRM is het scheppen van voorwaarden voor een economisch krachtige regio. Daarmee doelt de provincie Zuid-Holland op een regio die ruimte biedt om te ondernemen, waar het mobiliteitsnetwerk op orde is en over een aantrekkelijke leefomgeving beschikt.

Om deze voorwaarden te scheppen, wil de provincie:

• Ruimte bieden aan ontwikkelingen;
• Aansluiten bij de maatschappelijke vraag naar woningen, bedrijfsterreinen, kantoren, winkels en mobiliteit;
• Allianties aangaan met maatschappelijke partners;
• Minder toetsen op regels en meer sturen op doelen.

Sturing aan de hand van vier 'rode draden'
In de VRM worden vier 'rode draden' gehanteerd. Deze rode draden geven richting aan de gewenste ontwikkeling en het handelen van de provincie:

• Beter benutten en opwaarderen;
• Vergroten agglomeratiekracht;
• Verbeteren ruimtelijke kwaliteit;
• Bevorderen transitie naar water- en energie-efficiënte samenleving.

Beter benutten en opwaarderen
De provincie wil de groei van de bevolking, de mobiliteit en de economische activiteit vooral in de bestaande netwerken en bebouwde gebieden opvangen. Steden bieden nog volop kansen om te bouwen en te verbouwen, daardoor kan het landelijk gebied open blijven. Daarnaast wil de provincie op deze wijze het overschot aan kantoren terugdringen en het tekort aan woningen voor bepaalde segmenten kleiner maken.

Vergroten agglomeratiekracht
De provincie wil door concentratie en specialisatie van locaties die onderling goed verbonden zijn te vergroten, de positie van regionale kennis- en bedrijvencentra op het Europese en wereldtoneel versterken.

Daarnaast vormt detailhandel volgens de VRM een belangrijke drager voor levendige centra. De wil winkels zoveel mogelijk concentreren in bestaande winkelgebieden om leegstand in de binnenstad te voorkomen.

Verbeteren ruimtelijke kwaliteit
De provincie stelt de versterking van de diverse ruimtelijke kwaliteiten centraal. Per nieuwe ontwikkeling zal voortaan eerst worden bekeken of het nodig is om het buiten bestaand stads – en dorpsgebied te realiseren. Nieuwe ontwikkelingen buiten bestaand stads- en dorpsgebied dienen bij te dragen aan het behoud of verbetering van de ruimtelijke kwaliteit.

bevorderen transitie naar water- en energie-efficiënte samenleving
In de VRM zet de provincie in op de transitie naar een water- en energie-efficiënte samenleving. Door ruimtelijke reserveringen te maken voor de benodigde netwerken en via haar vergunningen- en concessiebeleid, draagt de provincie hieraan bij.

Programma ruimte
Het programma ruimte beschrijft de operationele doelen die voort komen uit de VRM en de realisatiemix om deze doelen te (doen) bereiken. Ook wordt ingegaan op de rolverdeling en afspraken tussen gemeenten, regio’s en provincie. De realisatiemix uit het programma ruimte bestaat uit juridische, financiële en bestuurlijke instrumenten en nader uit te werken beleid. In de praktijk worden deze vrijwel altijd gecombineerd ingezet.

Partiële herziening in lijn met Visie Ruimte en Mobiliteit
In de voorliggende partiële herziening van het bestemmingsplan worden meer dan één supermarkt in het winkelcentrum, grondgebonden woning en ter plaatse van het bouwblok aan de J. van Beierenlaan en een langere (bouw)periode waarin het oude en nieuwe winkelcentrum naast elkaar bestaan, toegestaan.

De herontwikkeling van het winkelcentrum is reeds vastgelegd in het bestemmingsplan 'Palenstein'. De herontwikkeling van het winkelcentrum geeft uitvoering aan de doelstellingen van de VRM om de bestaande voorzieningen beter te benutten en de agglomeratiekracht te vergroten.

Daarnaast draagt de mogelijkheid om grondgebonden woningen te realiseren ter plaatse van de hoogbouw aan de J. van Beierenlaan bij aan de doelstelling van de VRM om het tekort in woningen bepaalde segmenten te verkleinen.

De voorliggende partiële herziening is daarmee in lijn met de doelstellingen van de VRM.

2.2.2 Verordening ruimte 2014

In de Verordening ruimte 2014 zijn, voor onderwerpen uit de VRM met een zwaarwegend provinciaal belang, regels opgenomen voor gemeentelijke bestemmingsplannen. Op deze wijze zorgt de provincie dat het provinciale belang doorwerkt in lokale ontwikkelingen.

De provincie Zuid-Holland heeft in de Verordening ruimte 2014 onder meer regels opgenomen voor kantoren, bedrijven, detailhandel, glastuinbouw, boom- en sierteelt, bollenteelt, ruimtelijke kwaliteit, agrarische bedrijven, waterkeringen, provinciale vaarwegen, recreatieve vaarwegen, windenergie, archeologie en molen - en landgoedbiotopen.

Artikel 2.1.4 - Detailhandel

In artikel 2.1.4 van de Verordening ruimte 2014 zijn regels detailhandel opgenomen voor de uitbreiding van detailhandel in winkelcentra.

De verplaatsing en uitbreiding van het winkelcentrum tot een maximale bedrijfsvloeroppervlak van 3.500 m2 is reeds vastgelegd in het bestemmingsplan 'Palenstein'. In de voorliggende partiële herziening wordt geen uitbreiding van de maximale toegestane bedrijfsvloeroppervlakte toegestaan. Het plan hoeft in dat geval niet nader te worden getoetst aan de (motiverings)vereisten van artikel 2.1.4 van de Verordening ruimte 2014.

2.3 Regionaal beleid

In het bestemmingsplan 'Palenstein' is het plan reeds getoetst aan het relevante beleid en intergemeentelijke afspraken van de stadsregio Haaglanden. In het bestemmingsplan is geconcludeerd dat de herontwikkeling van de wijk Palenstein uitvoering geeft aan de doelstellingen van o.a. het Regionaal Structuurplan Haaglanden 2020 en in lijn is met diverse (sectorale) regionale beleidsnota's.

Na vaststelling van het bestemmingsplan is geen, voor deze partiële herziening relevante, nieuw regionaal beleid van kracht geworden.

Partiële herziening in lijn met regionaal beleid

De ontwikkelingen die in de voorliggende partiële herziening van het bestemmingsplan worden toegestaan, zijn in lijn met de Regionale Structuurvisie Haaglanden 2020 en de overige (sectorale) gemeentelijke beleidsnota's.

2.4 Gemeentelijk beleid

In het bestemmingsplan 'Palenstein' is het plan reeds getoetst aan het relevante beleid en de regelgeving van de gemeente Zoetermeer. In het bestemmingsplan is geconcludeerd dat de herontwikkeling van de wijk Palenstein uitvoering geeft aan de doelstellingen van o.a. de Stadsvisie 2030 en in lijn is met diverse (sectorale) gemeentelijke beleidsnota's.

Na vaststelling van het bestemmingsplan is geen, voor deze partiële herziening relevante, nieuw beleid, en/of regelgeving van de gemeente Zoetermeer van kracht geworden.

Partiële herziening in lijn met gemeentelijk beleid

De ontwikkelingen die in de voorliggende partiële herziening van het bestemmingsplan worden toegestaan, zijn in lijn met de Stadsvisie 2030 en de overige (sectorale) gemeentelijke beleidsnota's.

Hoofdstuk 3 Bestaande situatie

In het bestemmingsplan 'Palenstein' is reeds een uitgebreide beschrijving opgenomen van de ontstaansgeschiedenis van de wijk Palenstein en de in het gebied aanwezige archeologische en cultuurhistorische waarden. In het bestemmingsplan is geconcludeerd dat de herontwikkeling van de wijk Palenstein niet leidt tot aantasting van (beschermde) archeologische en cultuurhistorische waarden in het plangebied.

Na vaststelling van het bestemmingsplan is geen, voor deze partiële herziening relevante, nieuw beleid, wet- en/of regelgeving voor de bescherming van archeologische en cultuurhistorische waarden van kracht geworden.

In dit hoofdstuk is getoetst of de wijzigingen die in deze partiële herziening worden toegestaan, leiden tot andere conclusies voor de bescherming van archeologische en cultuurhistorische waarden dan het bestemmingsplan.

3.1 Ontstaansgeschiedenis

In 1962 besluit de Tweede Kamer dat Zoetermeer moet groeien om zo het woningtekort in Den Haag op te vangen. Het Structuurplan Groot Zoetermeer, waarin het hele groei proces in vastgelegd is, wordt in 1968 vastgesteld. Het uitgangspunt in dat Structuurplan was een compacte stad bestaande uit vier wijken om het centrum heen.

In Palenstein werd in maart 1966 de allereerste paal geslagen voor de uitbreiding van Zoetermeer. In de wijk komen de algemene ideeën uit de jaren zestig duidelijk tot uitdrukking: rationalisatie en schaalvergroting als antwoord op de vraag hoe grote groepen mensen op verantwoorde wijze te huisvesten.

3.2 Archeologie

Ten behoeve van het bestemmingsplan 'Palenstein' is onderzocht welke archeologische waarden in het plangebied aanwezig zijn, en/of worden verwacht. In deze paragraaf worden de wijzigingen die in de voorliggende partiële herziening worden toegestaan, getoetst aan de uitkomsten van het archeologisch onderzoek.

Uit het archeologisch onderzoek is gebleken dat ter plaatse van het winkelcentrum Croesinckplein en de J. van Beierenlaan geen archeologische waarden aanwezig zijn of worden verwacht.

Partiële herziening heeft geen effect op archeologische waarden

In de voorliggende partiële herziening van het bestemmingsplan worden meer dan één supermarkt in het winkelcentrum, grondgebonden woningen en appartementen ter plaatse van het bouwblok aan de J. van Beierenlaan en een langere (bouw)periode waarin het oude en nieuwe winkelcentrum naast elkaar bestaan, toegestaan.

Aangezien in het plangebied geen archeologische resten worden verwacht, hebben deze wijzigingen geen effect op archeologische waarden.

3.3 Cultuurhistorie

De wijk Palenstein is vanuit cultuurhistorisch oogpunt interessant, omdat het samen met de wijk Driemanspolder de eerste wijk uit de periode van de aanwijzing van Zoetermeer tot groeikern is. Het gaat hierbij meer om de samenhang tussen de stedenbouwkundige opzet, de architectuur en de inrichting van de openbare ruimte, en minder om de bescherming van het individuele object. In de inventarisatie van cultuurhistorische waarden in Zoetermeer na 1945 ('De Gave Stad') zijn voor de wijk Palenstein de volgende cultuurhistorische waarden benoemd:

• ‘Bakermat’ van de stad Zoetermeer;
• De historische dijken en weteringen die Palenstein aan drie zijden omsluiten;
• De voor de jaren zestig kenmerkende stedenbouwkundige opzet van de wijk met ringwegen en buurtstraten waarbij hoge galerijflats de kleinschalige eengezinswoningen afschermen als overgang naar de structuur van het oude dorp;
• De strakke compositie in evenwijdige lijnen van de galerijflats;
• De speelse verkaveling en de doordachte uitvoering van de woningen rond een pleintje aan de Van der Werffstraat;
• Het stedenbouwkundige patroon van de eengezinswoningen, bestaande uit stempels van evenwijdige en U-vormig geplaatste blokken.

Aantasting cultuurhistorische waarden

De herontwikkeling van de wijk Palenstein leidt tot aantasting van enkele cultuurhistorische waarden van de wijk. Door de sloop en nieuwbouw van de hoogbouw en het winkelcentrum zal de 'strakke' compositie van de galerijflats en de strikte scheiding tussen winkels en woningen verdwijnen. In het bestemmingsplan 'Palenstein' is reeds gemotiveerd dat er door zorgvuldige stedenbouwkundige inpassing van de nieuwbouw, voldoende kenmerken van de oorspronkelijke bouwperiode (structuur van de wijk, openbare ruimte) bewaard blijven.

Partiële herziening leidt niet tot extra aantasting cultuurhistorische waarden

In de voorliggende partiële herziening van het bestemmingsplan worden meer dan één supermarkt in het winkelcentrum, grondgebonden woningen en appartementen ter plaatse van het bouwblok aan de J. van Beierenlaan en een langere (bouw)periode waarin het oude en nieuwe winkelcentrum naast elkaar bestaan, toegestaan.

De wijzigingen die in de voorliggende partiële herziening mogelijk worden gemaakt, leiden niet tot wijziging van de in het bestemmingsplan vastgelegde functies, bouwvlakken en -hoogtes. Deze partiële herziening niet leidt dan ook niet tot extra aantasting van cultuurhistorische waarden dan toegestaan in het bestemmingsplan 'Palenstein'.

Hoofdstuk 4 Beschrijving plan

In het bestemmingsplan 'Palenstein' is reeds een uitgebreide beschrijving opgenomen van de plannen voor de herontwikkeling van de wijk Palenstein. In 2012 heeft de gemeente Zoetermeer in samenwerking met de woningcorporaties de 'Wijkvisie Palenstein' opgesteld. Met de uitvoering van deze visie worden het woningaanbod, de openbare ruimte én de voorzieningen verbeterd.

In het bestemmingsplan is geconcludeerd dat de voor de herontwikkeling van de wijk Palenstein aanpassingen in de verkeersstructuur, parkeervoorzieningen en groenstructuur nodig zijn. Deze aanpassingen zijn ruimtelijk inpasbaar en het plangebied en economisch uitvoerbaar.

Na vaststelling van het bestemmingsplan is de Wijkvisie Palenstein niet gewijzigd, maar bij de uitwerking van de plannen voor het winkelcentrum Croesinckplein en de nieuwe woningen ter plaatse van de J. van Beierenlaan is gebleken dat de regels van het bestemmingsplan geen ruimte bieden om te voorzien in enkele nieuwe inzichten met betrekking tot het aantal supermarkten, de woningtypologie en de bouwperiode (zie paragraaf 1.2 voor een nadere toelichting op de nieuwe inzichten).

In dit hoofdstuk is getoetst of de wijzigingen die in deze partiële herziening worden toegestaan, passen binnen de doelstellingen van de Wijkvisie Palenstein en de in het bestemmingsplan vastgelegde uitgangspunten voor de verkeersstructuur, parkeren en groenvoorzieningen.

4.1 Wijkvisie

In juli 2012 is de 'Wijkvisie Palenstein' door de gemeenteraad vastgesteld. De kern van deze visie is een nieuwe wijkopzet waar meer ruimte is voor laagbouw en een grotere mix van woningtypes. De wijk krijgt een parkachtige uitstraling met veel groen en water.

Door de sloop van galerijflats ontstaat de ruimte om ingrijpende wijzigingen in de ruimtelijke structuur van de wijk aan te brengen. Centraal in de wijk wordt een geheel nieuwe groen- en waterstructuur aangelegd (de centrale as) die de openbare gebieden met elkaar verbindt.

Deze centrale as is de nieuwe drager van de herontwikkeling en sluit aan op de bestaande structuur aan de zuidoostkant van de wijk.

Aan weerszijden van deze groenstructuur voorziet de wijkvisie in nieuwe woongebieden met laagbouw, aangevuld met wat hogere accenten. Langs de centrale as is uitgangspunt dat woningen in 3 lagen worden gebouwd ter begeleiding van deze groenstructuur. In de binnengebieden van de toekomstige woonblokken is de bouwhoogte maximaal 11,5 meter (twee lagen met kap danwel twee of drie bouwlagen). Op de hoeken en op markante punten zijn hoogteaccenten mogelijk in de vorm van appartementen. Dit ter begeleiding van belangrijke infrastructuur dan wel het creëren van herkenningspunten in de wijk.

Rondom het toekomstig centrumgebied nabij het bestaande winkelcentrum worden in zijn algemeenheid hogere bouwhoogtes toegestaan. De voorzieningen zijn op de begane grond gevestigd en daar boven bevinden zich appartementen. Zo ontstaat in de woongebieden een rustig bebouwingsbeeld en een heldere structuur en in het centrumgebied ontstaat een enigszins meer stedelijk beeld.

Gefaseerde uitvoering

De herontwikkeling van Palenstein zal fasegewijs, mede afhankelijk van de ontwikkelingen op de woningmarkt, worden uitgevoerd. daarom zijn verschillende modellen ontwikkeld passend binnen de uitgangspunten van de wijkvisie. Deze modellen zijn geen blauwdruk, maar geven een beeld van de mogelijke toekomstige ontwikkelingen en invulling binnen het gebied.

Uitgangspunt in het bestemmingsplan 'Palenstein' is dat het gecombineerd programma van beide modellen of mogelijk varianten daarop mogelijk zijn gemaakt, om zo de flexibiliteit te kunnen behouden bij de toekomstige ontwikkelingen.

Croesinckplein ('Het Plein')

Het Croesinckplein ('Het Plein') wordt het gebied waar wonen, werken en ontspannen samenkomen (vlekken D en E/I). De centrale wandelroute komt uit op het Plein, middelpunt van Palenstein. Aan de zuidkant ligt het Castellum; de multifunctionele ruimte met onder meer scholen, kinderopvang en sporthal. Aan de noordkant bevindt zich een levendige gevelwand met woningen en woonwerkwoningen met kleine bedrijfjes, dienstverlening en maatschappelijke activiteiten. De appartementen van woontoren Croesinckplein en de flexkantoren van het Facility Point zijn prima bereikbaar en de ingang is goed vindbaar voor bezoekers. Aan het plein ligt ook het winkelcentrum, met een aantrekkelijke gevel en goede parkeergelegenheid aan de Van Aalstlaan. Op de verdiepingen worden appartementen gerealiseerd.

Vlek E/I (J. van Beierenlaan)

In vlek E/I ter plaatse van de J. van Beierenlaan zal een mix van grondgebonden woningen en appartementen worden ontwikkeld in plaats van het oorspronkelijke plan om alleen appartementen te ontwikkelen. Het realiseren van een mix van grondgebonden woningen en appartementen sluit aan bij de doelstellingen van de gemeente Zoetermeer om aan te sluiten bij het gewilde woonmilieu 'rustig stedelijk'.

Partiële herziening past binnen Wijkvisie Palenstein

In de voorliggende partiële herziening van het bestemmingsplan worden meer dan één supermarkt in het winkelcentrum, grondgebonden woningen en appartementen ter plaatse van het bouwblok aan de J. van Beierenlaan en een langere (bouw)periode waarin het oude en nieuwe winkelcentrum naast elkaar bestaan, toegestaan.

De wijzigingen die in de voorliggende partiële herziening mogelijk worden gemaakt, leiden niet tot wijziging van de in het bestemmingsplan vastgelegde functies, bouwvlakken en -hoogtes, maximale bedrijfsvloeroppervlakte en maximaal aantal woningen. Deze partiële herziening past dan ook binnen de uitgangspunten, programmatische en ruimtelijke kaders van de Wijkvisie Palenstein.

4.2 Verkeersstructuur

In het bestemmingsplan 'Palenstein' is reeds een uitgebreide beschrijving opgenomen van aanpassingen van de verkeersstructuur ten behoeve van de herontwikkeling van de wijk Palenstein.

Verkeersintensiteit

De wijzigingen in het programma die in deze partiële herziening mogelijk worden gemaakt, hebben slechts een marginale invloed op de verkeersintensiteit, omdat de maximale oppervlakte detailhandel en het maximale aantal woningen in het plan gelijk blijven ten opzichte van het bestemmingsplan 'Palenstein'. Het opstellen van een nieuw verkeersmodel en/of nieuwe berekeningen van de verkeersintensiteiten zijn in dat geval niet nodig voor deze partiële herziening.

Partiële herziening leidt niet tot wijziging verkeersstructuur

De beoogde verkeersstructuur in het plangebied heeft voldoende capaciteit om deze marginale toename van de verkeersaantrekkende werking, als gevolg van de wijzigingen in het programma die in de voorliggende partiële herziening mogelijk worden gemaakt, op te vangen. Voor deze partiële herziening is dan ook geen wijziging van de in het bestemmingsplan 'Palenstein' vastgelegde (beoogde) verkeersstructuur noodzakelijk.

4.3 Parkeren

In de samenwerkingsovereenkomst en allonge tussen de gemeente en woningcorporaties, de wijkvisie Palenstein en het bestemmingsplan 'Palenstein' is afgesproken dat de parkeerbehoefte voor de ontwikkelingen in Palenstein worden getoetst aan de parkeernormen uit de 'Beleidsnota Parkeren 2005' (conform de overgangsregeling in de 'Nota Parkeernormen en Uitvoeringsregels 2012).

Parkeerbehoefte

Voor het bestemmingsplan 'Palenstein' is een parkeerbalans opgesteld, waarin de toekomstige parkeerbehoefte en aanbod van parkeervoorzieningen met elkaar zijn vergeleken (zie paragraaf 4.4 en bijlage 4 van het bestemmingsplan ' Palenstein'). Uit de parkeerbalans blijkt dat er op piekmomenten in de omgeving van het winkelcentrum sprake is van een parkeertekort, maar dat dit tekort acceptabel is.

Aanvullende parkeerbehoefte

Het toestaan van meer dan één supermarkt leidt tot een beperkte toename van het tekort aan parkeerplaatsen bij het winkelcentrum. De gemeente vindt de toename van het tekort aan parkeerplaatsen - na afweging van belangen - aanvaardbaar, omdat:

• Er uitsluitend op piekmomenten en in de directe omgeving van het winkelcentrum sprake is van een parkeertekort;
• Er minder piekmomenten zijn vanwege de langere openingstijden van supermarkten in de avonden en op zondagen;
• Flexibilisering, vergrijzing, veranderend koopgedrag, thuisbezorgingsdiensten e.d. naar verwachting zullen zorgen voor een verdere verspreiding van de bezoekersaantallen over de week;
• Het grote belang van de vernieuwing van de wijk Palenstein, waarin de realisatie van een nieuw winkelcentrum cruciaal is voor de toekomstige leefbaarheid van de wijk.

4.4 Water en groen

De centrale as met de singel en de brede groenstroken langs de oevers is het belangrijkste element van de nieuwe opzet van de wijk. Dit gebied is het hart van de wijk en heeft een hoge verblijfskwaliteit. Deze centrale as verbindt het Park Palenstein met het centrale plein bij de Brede School en het winkelcentrum. Op deze manier is in de wijk sprake van een herkenbaar en kwalitatief hoogwaardig ingericht openbaar gebied dat de verschillende delen van de wijk verbindt en ruimte biedt voor verblijven, wandelen en fietsen. De centrale as is de natuurlijke verbindingsroute voor langzaam verkeer vanuit de wijk, via het Park Palenstein naar het Dorp en het Stadscentrum.

Partiële herziening leidt niet tot wijziging beoogde water- en groenstructuur

In de voorliggende partiële herziening van het bestemmingsplan worden meer dan één supermarkt in het winkelcentrum, grondgebonden woningen en appartementen ter plaatse van het bouwblok aan de J. van Beierenlaan en een langere (bouw)periode waarin het oude en nieuwe winkelcentrum naast elkaar bestaan, toegestaan.

De wijzigingen die in de voorliggende partiële herziening mogelijk worden gemaakt, leiden niet tot wijziging van de in het bestemmingsplan vastgelegde functies, bouwvlakken, water- en groenstructuur. Deze partiële herziening past dan ook binnen de uitgangspunten en ruimtelijke kaders voor de beoogde water- en groenstructuur van de Wijkvisie Palenstein.

4.5 Evenementen

Omdat het vanuit een goede ruimtelijke ordening wenselijk is om evenementenlocaties en het aantal evenementen te begrenzen, zijn in het bestemmingsplan 'Palenstein' de evenementenlocaties apart benoemd en op de verbeelding aangeduid. In dit bestemmingsplan zijn twee evenemententerreinen mogelijk gemaakt: één in het nieuw te realiseren Park Palenstein en één nabij het bestaande winkelcentrum. Het betreft daarbij geen evenemententerreinen die als zodanig zijn ingericht en gedurende een grote periode van het jaar voor evenementen worden gebruikt.

Partiële herziening leidt niet tot wijziging evenementenlocaties

In de voorliggende partiële herziening van het bestemmingsplan worden meer dan één supermarkt in het winkelcentrum, grondgebonden woningen en appartementen ter plaatse van het bouwblok aan de J. van Beierenlaan en een langere (bouw)periode waarin het oude en nieuwe winkelcentrum naast elkaar bestaan, toegestaan.

De wijzigingen die in de voorliggende partiële herziening mogelijk worden gemaakt, leiden niet tot wijziging van de op de verbeelding van het bestemmingsplan vastgelegde locaties voor evenementen.

Hoofdstuk 5 Milieu- en leefkwaliteit

Ten behoeve van het bestemmingsplan 'Palenstein' zijn de omgevingseffecten van het plan onderzocht en zijn - indien noodzakelijk - maatregelen beschreven om aan wet- en regelgeving voor diverse milieuaspecten te voldoen. In dit hoofdstuk is getoetst of de wijzigingen die in deze partiële herziening worden toegestaan, leiden tot andere conclusies uitkomsten en conclusies van de in het bestemmingsplan beschreven omgevingseffecten. Daarnaast wordt beschreven of deze partiële herziening lijdt tot wijziging van de in het bestemmingsplan beschreven en vastgelegde maatregelen voor diverse omgevingseffecten.

5.1 M.e.r.-beoordelingsplicht

Voor het bestemmingsplan 'Palenstein' is een vormvrije m.e.r.-beoordeling uitgevoerd. Uit de m.e.r.-beoordeling is gebleken dat op basis van de kenmerken van het project, de kenmerken van de omgeving en de uitkomsten van de uitgevoerde (milieu)onderzoeken geen belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu worden verwacht.

Het doorlopen van een m.e.r.-procedure (Milieueffectrapportage) is in dat geval niet nodig.

Geen m.e.r. nodig voor partiële herziening

In de voorliggende partiële herziening van het bestemmingsplan worden meer dan één supermarkt in het winkelcentrum, grondgebonden woningen en appartementen ter plaatse van het bouwblok aan de J. van Beierenlaan en een langere (bouw)periode waarin het oude en nieuwe winkelcentrum naast elkaar bestaan, toegestaan.

De wijzigingen die in de voorliggende partiële herziening mogelijk worden gemaakt, leiden niet tot wijziging van de in het bestemmingsplan vastgelegde functies, bouwvlakken en -hoogtes, maximale bedrijfsvloeroppervlakte en maximaal aantal woningen. Deze partiële herziening leidt dan ook niet tot belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu. Het doorlopen van een m.e.r.-procedure is in dat geval niet nodig.

5.2 Geluid

Ten behoeve van het bestemmingsplan 'Palenstein' zijn de geluidsbelasting op de nieuwe woningen en de wijziging van de geluidsbelasting op bestaande woningen onderzocht. In deze paragraaf wordt beschouwd of de wijzigingen in het programma die in de voorliggende partiële herziening worden toegestaan, leiden tot andere uitkomsten dan het akoestisch onderzoek in het bestemmingsplan (2012).

Uit het akoestisch onderzoek van 2012 is gebleken dat voor 236 nieuwe woningen ter plaatse van het winkelcentrum Croesinckplein en de F. van Brederodelaan (vlek C, D en G) en 168 nieuwe woningen J. van Beierenlaan (vlek E/I) hogere waarden ten gevolge van wegverkeerslawaai van de dienen te worden vastgesteld.

Partiële herziening leidt niet tot bijstelling eerder vastgestelde hogere waarden

De wijzigingen die in de voorliggende partiële herziening mogelijk worden gemaakt, hebben een marginale invloed op de verkeersintensiteit in het plangebied en de omgeving (zie paragraaf 4.2 voor een nadere toelichting op de verkeerseffecten). De zeer beperkte wijziging van de verkeersintensiteit ten opzichte van het oorspronkelijke programma in het bestemmingsplan 'Palenstein', zal niet leiden tot andere uitkomsten van akoestisch onderzoek uit 2012. Actualisatie van het akoestisch onderzoek en/of bijstelling van de eerder vastgestelde hogere waarden voor de woningen en vlekken D,C E, G en I zijn in dat geval niet nodig voor deze partiële herziening.

5.3 Bodem

Ten behoeve van het bestemmingsplan 'Palenstein' is onderzocht of de bodemkwaliteit geschikt is voor de toekomstige functies. In deze paragraaf worden de wijzigingen die in de voorliggende partiële herziening worden toegestaan, getoetst aan de uitkomsten van het (historisch) bodemonderzoek.

Uit het bodemonderzoek is gebleken dat enkele locaties binnen het plangebied matige tot ernstige verontreinigingen met zware metalen, minerale olie en pak aanwezig zijn in de bodem en het grondwater. De milieuhygiënische bodemkwaliteit van deze locaties dient nader onderzocht te worden, voordat daar nieuwe functies worden gerealiseerd. Het nader bodemonderzoek dient, voorafgaand aan een eventuele aanvraag, voor een omgevingsvergunning te worden uitgevoerd.

Partiële herziening leidt niet tot wijziging conclusies bodemonderzoek

In de voorliggende partiële herziening van het bestemmingsplan worden meer dan één supermarkt in het winkelcentrum, grondgebonden woningen en appartementen ter plaatse van het bouwblok aan de J. van Beierenlaan en een langere (bouw)periode waarin het oude en nieuwe winkelcentrum naast elkaar bestaan, toegestaan.

De wijzigingen die in de voorliggende partiële herziening mogelijk worden gemaakt, leiden niet tot wijziging van de in het bestemmingsplan vastgelegde functies, bouwvlakken en -hoogtes, maximale bedrijfsvloeroppervlakte en maximaal aantal woningen. De partiële herziening leidt dan ook niet tot wijziging van de conclusies van het (historisch) bodemonderzoek, dat ten behoeve van het bestemmingsplan is opgesteld.

Zoals reeds in het bestemmingsplan beschreven, dient voor enkele locaties in het plangebied, voorafgaand aan een aanvraag voor een omgevingsvergunning, nader bodemonderzoek te worden uitgevoerd om de exacte aard en omvang van de aanwezige verontreinigingen en eventuele (sanerings)maatregelen vast te stellen.

5.4 Luchtkwaliteit

Ten behoeve van het bestemmingsplan 'Palenstein' is onderzocht of de bijdrage van de herontwikkeling aan de verslechtering leidt tot overschrijding van de wettelijke normen voor de concentraties schadelijke stoffen in de lucht. In deze paragraaf worden de wijzigingen die in de voorliggende partiële herziening worden toegestaan, getoetst aan de uitkomsten van het luchtkwaliteitsonderzoek.

Uit het luchtkwaliteitsonderzoek is gebleken dat toename van het verkeer door de ontwikkelingen in het plangebied niet leidt tot een overschrijding van de wettelijke normen voor de luchtkwaliteit. Daarnaast is uit het onderzoek gebleken dat ook ter plaatse van de ontwikkellocaties wordt voldaan aan de wettelijk normen.

Wijziging programma draagt 'niet in betekende mate' bij aan luchtkwaliteit

De wijzigingen die in de voorliggende partiële herziening mogelijk worden gemaakt, leiden niet tot een toename van het maximale aantal m2 b.v.o. detailhandel en het maximale aantal woningen en hebben een marginale invloed op de verkeersintensiteit in het plangebied en de omgeving (zie paragraaf 4.2 voor een nadere toelichting op de verkeerseffecten). Deze zeer beperkte toename van van het verkeer ten opzichte van het oorspronkelijke programma in het bestemmingsplan 'Palenstein', levert geen relevante bijdrage aan de concentraties NO2 en PM10 in het plangebied en de omgeving (een bijdrage > 1,2 µg/m3 wordt het Besluit Luchtkwaliteit als 'in betekende mate' beschouwd).

Actualisatie van het luchtkwaliteitsonderzoek van het bestemmingsplan 'Palenstein' is in dat geval niet nodig voor deze partiële herziening.

5.5 Water

Ten behoeve van het bestemmingsplan 'Palenstein' is een watertoets opgesteld. De watertoets voor het bestemmingsplan bestaat uit twee onderdelen: het in samenwerking met het hoogheemraadschap opgestelde beleidskader 'Watersysteem Palenstein" (2010) en afspraken met het hoogheemraadschap over de realisatie van watercompensatie.

Uit de watertoets is gebleken dat in het plangebied genoeg ruimte is om in de benodigde oppervlakte watercompensatie te voorzien.

Partiële herziening leidt niet tot extra opgave watercompensatie

In de voorliggende partiële herziening van het bestemmingsplan worden meer dan één supermarkt in het winkelcentrum, grondgebonden woningen en appartementen ter plaatse van het bouwblok aan de J. van Beierenlaan en een langere (bouw)periode waarin het oude en nieuwe winkelcentrum naast elkaar bestaan, toegestaan.

De wijzigingen die in de voorliggende partiële herziening mogelijk worden gemaakt, leiden niet tot wijziging van de in het bestemmingsplan vastgelegde functies, bouwvlakken en -hoogtes, maximale bedrijfsvloeroppervlakte en maximaal aantal woningen.

Daaruit kan worden opgemaakt dat deze partiële herziening niet leidt tot een toename van het verhard oppervlak en/of wijziging van het (beoogde) watersysteem in het plangebied. Realisatie van aanvullende waterberging - ten opzichte van eerdere afspraken met het hoogheemraadschap - en aanvulling op de watertoets zijn in dat geval niet nodig.

5.6 Bedrijven en milieuzonering

Een goede ruimtelijke ordening beoogt het voorkomen van voorzienbare hinder en gevaar door milieubelastende activiteiten. Door bij nieuwe ontwikkelingen voldoende afstand in acht te nemen tussen milieubelastende activiteiten (zoals bedrijven) en milieugevoelige functies (zoals woningen) worden hinder en gevaar voorkomen en wordt het bedrijven mogelijk gemaakt zich binnen aanvaardbare voorwaarden te vestigen.

Ten behoeve van het bestemmingsplan 'Palenstein' is aan de hand van de richtafstanden uit VNG-brochure 'Bedrijven en milieuzonering' onderzocht of de beoogde winkels en voorzieningen toelaatbaar zijn ten opzichte van de huidige en nieuwe woningen in het plangebied.

Uit het onderzoek is gebleken dat de beoogde winkels en voorzieningen in het plangebied toelaatbaar zijn ten opzichte van de bestaande en toekomstige woningen. Daarnaast is uit het onderzoek gebleken dat de toekomstige woningen op voldoende afstand van bestaande bedrijven zijn gesitueerd.

Partiële herziening leidt niet tot wijziging milieuzonering

In de voorliggende partiële herziening van het bestemmingsplan worden meer dan één supermarkt in het winkelcentrum, grondgebonden woningen en appartementen ter plaatse van het bouwblok aan de J. van Beierenlaan en een langere (bouw)periode waarin het oude en nieuwe winkelcentrum naast elkaar bestaan, toegestaan.

De wijzigingen die in de voorliggende partiële herziening mogelijk worden gemaakt, leiden niet tot wijziging van de in het bestemmingsplan vastgelegde functies, bouwvlakken en -hoogtes, maximale bedrijfsvloeroppervlakte en maximaal aantal woningen.

Daaruit kan worden opgemaakt dat deze partiële herziening niet leidt tot een wijziging van de afstanden tussen bedrijven, winkels en voorzieningen ten opzichte van bestaande en toekomstige woningen. De voorliggende partiële herziening leidt dan ook niet tot andere conclusies dan het onderzoek naar bedrijven en milieuzonering dat ten behoeve van het bestemmingsplan is opgesteld.

5.7 Externe veiligheid

Een deel van de toekomstige woningen in het plangebied ligt binnen het invloedsgebied voor het groepsrisico van het LPG-tankstation aan de Van Aalstlaan. Ten behoeve van het bestemmingsplan 'Palenstein' is onderzocht of het risico van het LPG-tankstation voor de beoogde woningen, winkels en voorzieningen toelaatbaar is.

Uit het onderzoek is gebleken dat de beoogde woningen, winkels en voorzieningen voldoen aan de vereiste afstand voor het plaatsgebonden risico en niet leiden tot een onaanvaardbare toename van het groepsrisico voor het LPG-tankstation.

Partiële herziening leidt niet tot wijziging veiligheidsrisico's LPG-tankstation

In de voorliggende partiële herziening van het bestemmingsplan worden meer dan één supermarkt in het winkelcentrum, grondgebonden woningen en appartementen ter plaatse van het bouwblok aan de J. van Beierenlaan en een langere (bouw)periode waarin het oude en nieuwe winkelcentrum naast elkaar bestaan, toegestaan.

De wijzigingen die in de voorliggende partiële herziening mogelijk worden gemaakt, leiden niet tot wijziging van de in het bestemmingsplan vastgelegde functies, bouwvlakken en -hoogtes, maximale bedrijfsvloeroppervlakte en maximaal aantal woningen.

Daaruit kan worden opgemaakt dat deze partiële herziening niet leidt tot:

• Een wijziging van de afstand tussen het LPG-tankstation en de nieuwe woningen, winkels en voorzieningen. De partiële herziening leidt er dan ook niet toe dat kwetsbare objecten binnen de afstand van het plaatsgebonden risico worden gesitueerd;
• Een toename van het groepsrisico binnen het invloedsgebied van het LPG-tankstation.

Aanvullend onderzoek naar de externe veiligheidssituatie in het plangebied is in dat geval niet nodig.

5.8 Ecologie

Ten behoeve van het bestemmingsplan 'Palenstein' is onderzocht of de herontwikkeling van de wijk effecten heeft op aanwezige natuurwaarden in het plangebied en beschermde natuurgebieden in de omgeving. Naar aanleiding van de uitkomsten van de ecologische quickscan zijn twee aanvullende ecologische onderzoeken.

Uit de onderzoeken is gebleken dat:

• Effecten op Natura 2000-gebieden en Ecologische Hoofdstructuur (EHS) niet verwacht vanwege het lokale karakter van de herontwikkeling en de afstand tot deze beschermde gebieden;
• Door het treffen van maatregelen ter voorkoming van schadelijke effecten op vogels en vissen tijdens de uitvoering, kan worden voldaan aan verbodsbepalingen uit de Flora- en faunawet;
• Voor de aantasting van (potentieel) leefgebied van vleermuizen een ontheffing van de verbodsbepalingen van de Flora- en faunawet kan worden verkregen, omdat aannemelijk is dat geen afbreuk wordt gedaan aan de gunstige staat van instandhouding van de lokale populatie van de soort.

Partiële herziening leidt niet tot wijziging conclusies ecologisch onderzoek

In de voorliggende partiële herziening van het bestemmingsplan worden meer dan één supermarkt in het winkelcentrum, grondgebonden woningen en appartementen ter plaatse van het bouwblok aan de J. van Beierenlaan en een langere (bouw)periode waarin het oude en nieuwe winkelcentrum naast elkaar bestaan, toegestaan.

De wijzigingen die in de voorliggende partiële herziening mogelijk worden gemaakt, leiden niet tot wijziging van de in het bestemmingsplan vastgelegde functies, bouwvlakken en -hoogtes, maximale bedrijfsvloeroppervlakte en maximaal aantal woningen.

Daaruit kan worden opgemaakt dat deze partiële herziening niet leidt tot andere effecten, op in het plangebied aanwezige beschermde soorten, habitats en beschermde natuurgebieden in de omgeving, dan ontwikkelingen die in het bestemmingsplan reeds zijn toegestaan. Aanvullend ecologisch onderzoek is in dat geval niet nodig.

Hoofdstuk 6 Juridische vormgeving

In de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en het bijbehorende Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is een aantal uniforme bepalingen opgenomen voor het bestemmingsplan. Die zijn overgenomen in de regels. Daarnaast gelden er ten behoeve van de leesbaarheid, raadpleegbaarheid en helderheid voor de gebruiker van het bestemmingsplan landelijke standaarden, de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP 2012). Het voorliggende bestemmingsplan is in overeenstemming met de landelijke standaard.

6.1 Inleidende regels

In artikel 1 worden de begrippen die in de regels worden gebruikt omschreven. Sommige begrippen zijn voor meerdere uitleg vatbaar, daarom is het nodig om ze planologisch-juridsch af te bakenen en te preciseren, ten opzichte van het algemeen spraakgebruik.

In artikel 2 wordt aangegeven hoe de in de regels opgenomen maten voor bouwhoogte, goothoogte, inhoud, oppervlakte, vloeroppervlakte en ondergeschikte bouwdelen van een bouwwerk moeten worden gemeten.

6.2 Bestemmingsregels

6.2.1 Flexibiliteitsregels

In het bestemmingsplan is in sommige gevallen een bevoegdheid opgenomen zodat burgemeester en wethouders af kunnen wijken van de regels. De afwijking is bedoeld om in concrete situaties een beperkte afwijking van de regels toe te staan. Hierdoor mag geen ruimtelijk ongewenste situatie ontstaan.

Voordat wordt afgeweken, wordt een nadere planologische afweging gemaakt. Deze afweging vindt plaats aan de hand van de volgende ruimtelijk relevante aspecten:

Straat- en bebouwingsbeeld
Bepaalde buurten en straten ontlenen hun kwaliteit aan het ruimtelijk beeld, een ruimtelijke samenhang, bijvoorbeeld verspringende rooilijnen, dwarskappen. Nieuwe bebouwing en uitbreiding van bestaande bebouwing mag geen aantasting vormen van dit karakteristieke straat- en bebouwingsbeeld, maar moet daarin passen.

Sociale veiligheid
Het betreft hier het voorkomen van sociaal onveilige plekken, zoals smalle onoverzichtelijke plekken in het (semi) openbaar gebied. Ook het voorkomen van bijvoorbeeld situaties waarbij de (semi) openbare ruimte aan beide zijden wordt begrensd c.q. begeleid door lange blinde gevels of muren.

Verkeersveiligheid
Gedacht wordt hier bijvoorbeeld aan de noodzaak tot het vrijhouden van zichthoeken.

Aantal parkeervoorzieningen
Het bouwen van een parkeervoorziening op eigen erf kan tot gevolg hebben dat hierdoor (vanwege de noodzakelijke op-/inrit) openbare parkeerplaatsen zouden komen te vervallen. Zeker in gebieden waar nu reeds een grote parkeerdruk aanwezig is, moet dit worden voorkomen. Anderzijds kan een bouwinitiatief door zijn situering op het erf tot gevolg hebben dat de parkeervoorziening op eigen erf niet meer bereikbaar is. Ook dat moet worden voorkomen;

Gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en bouwwerken
Het gaat hier om het criterium dat een uitbreiding van bebouwing geen onevenredige aantasting mag vormen voor de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende percelen en bouwwerken. Hier spelen bijvoorbeeld aspecten als uitzicht, lichttoetreding en bezonning van tuinen een rol.

6.2.2 Gemengd 1

Deze bestemming is gelegd op te ontwikkelen of recent ontwikkelde gebieden waar sprake is van een functiemenging. Op gronden met deze bestemming moeten de gebouwen in principe binnen het bouwvlak worden gebouwd.

Daarnaast zijn de toegestane bouwhoogtes, het maximum aantal woningen (indien deze voorkomen), en de maximale oppervlakte aan niet-wonen functies geregeld. In de regels wordt verwezen naar de bedrijvenlijsten in de bijlage zodat afgelezen kan worden welke typen bedrijven waar zijn toegestaan.

De bestemming Gemengd-1 kent een ruime bestemmingsregeling gezien de toekomstige opgave die hier ligt. Ten opzichte van het moederplan 'Palenstein' is de bestemming Gemengd 1 gewijzigd, in zoverre dat

Bestemmingsomschrijving

• a. er geen maximum meer is opgenomen van 1 supermarkt;
• b. In het oostelijk gelegen bestemmingsvlak zowel gestapelde als niet-gestapelde woningen mogen worden gebouwd, waarbij het maximaal aantal woningen 168 blijft;

Afwijken van de gebruiksregels

In het moederplan was bepaald dat de termijn waarin het oude en het nieuwe winkelcentrum naast elkaar mogen bestaan niet langer mag zijn dan één jaar. Door de gefaseerde ontwikkeling zal deze termijn mogelijk langer zijn dan één jaar. Om een verlenging van deze termijn mogelijk te maken is een bepaling opgenomen voor het bevoegde gezag om een omgevingsvergunning te verlenen, waarmee de termijn waarin de oude en nieuwe voorzieningen naast elkaar mogen bestaan wordt verlengd tot maximaal twee jaar na ingebruikname van de nieuwbouw.

De overige regels van artikel 4 van het bestemmingsplan 'Palenstein' blijven ongewijzigd van kracht.

6.3 Algemene regels

6.3.1 Antidubbeltelregel

De antidubbeltelregel is een verplichte regel die voortkomt uit het Besluit ruimtelijke ordening.

6.3.2 Algemene afwijkingsregels

Dit artikel bevat de algemeen gebruikelijke afwijkingsmogelijkheden. Deze afwijkingsmogelijkheden gelden voor het gehele plangebied.

6.3.2.1 Afwijkingsregels voor voorzieningen voor telecommunicatie

Dit artikel is opgenomen om nadere eisen te kunnen stellen die moeten voorkomen dat een teveel aan GSM-masten en installaties een stedenbouwkundig onwenselijke situatie oplevert.

De afwijkingsregels houden in dat het - onder voorwaarden - mogelijk is om af te wijken van de planregels voor het plaatsen van een antennemast met een maximale bouwhoogte van 40 m.

6.3.2.2 Overige regels

In Artikel 6, lid 1 is aangegeven in welke gevallen de aanvullende werking van de bouwverordening van toepassing is.

In Artikel 6, lid 2 is bepaald dat een omgevingsvergunning voor het oprichten van gebouwen en bouwwerken ten dienste van detailhandel, horeca, maatschappelijk, dienstverlening of wonen alleen kan worden verleend als in, op, of onder het gebouw, dan wel op het onbebouwde terrein dat bij het gebouw hoort, in voldoende parkeergelegenheid kan worden voorzien. De parkeerbehoefte voor de ontwikkelingen in Palenstein wordt getoetst aan de parkeernormen uit de 'Beleidsnota Parkeren 2005' (een en ander zoals geregeld in de overgangsregeling zoals opgenomen in de 'Nota Parkeernormen en Uitvoeringsregels 2012’ van 12 mei 2012). Deze regel is opgenomen vanwege het vervallen van de mogelijkheid om in de gemeentelijke bouwverordening stedenbouwkundige bepalingen (waaronder parkeernormen) op te nemen (Reparatiewet BZK 2014). Tegelijkertijd is het met een wijziging van artikel 3.1.2 Besluit ruimtelijke ordening mogelijk geworden om in een bestemmingsplan regels op te nemen, waarvan de toepassing en/of uitoefening afhankelijk is van lokale beleidsregels (zogenoemde wetsinterpreterende regels).

Daarmee is het noodzakelijk geworden om in de regels van het plan een verwijzing naar de 'Nota Parkeernormen en Uitvoeringsregels 2012’ op te nemen, zodat bij het verlenen van een omgevingsvergunning voor het oprichten van een gebouw of bouwwerk kan worden getoetst of in de eigen parkeerbehoefte kan worden voorzien. In het geval niet in, op of onder het gebouw dan wel op het onbebouwde terrein dat bij het gebouw hoort in de parkeerbehoefte kan worden voorzien, kan het bevoegde gezag een omgevingsvergunning verlenen om af te wijken van de parkeernormen, mits anderszins in de parkeerbehoefte kan worden voorzien. Dit biedt de mogelijkheid om de parkeerbehoefte bijvoorbeeld in de omgeving van het winkelcentrum op de te vangen.

6.4 Overgangs- en slotregels

6.4.1 Overgangsrecht

Deze artikelen regelen de bebouwing en het gebruik van gronden en opstallen, die op tijdstip van inwerkingtreding van dit plan in strijd zijn met de bestemming of de of met beide.

6.4.2 Slotregel

In dit artikel wordt aangegeven op welke wijze de regels van het bestemmingsplan kunnen worden aangehaald.

6.5 Overgangs- en slotregels

In artikel 3 is de naam van de partiële herziening vastgelegd. Onder deze titel kunnen de regels van dit plan worden aangehaald.

Hoofdstuk 7 Uitvoerbaarheid

7.1 Financiële uitvoerbaarheid

7.1.1 Grondexploitatie (artikel 6.12 Wro)

Op grond van het bepaalde in artikel 6.12 lid 1 Wet ruimtelijke ordening is de gemeenteraad verplicht bij de vaststelling van een bestemmingsplan een exploitatieplan vast te stellen voor gronden waarop een bij algemene maatregel van bestuur aangewezen bouwplan is voorgenomen. In het onderhavige bestemmingsplan is een bouwplan als bedoeld in artikel 6.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening voorzien.

In afwijking van het bepaalde in artikel 6.12 lid 1 Wet ruimtelijke ordening bepaalt lid 2 van dit artikel dat de gemeenteraad kan besluiten bij de vaststelling van het bestemmingsplan geen exploitatieplan vast te stellen indien:

• 1. Het verhaal van kosten van de grondexploitatie anderszins is verzekerd (bijvoorbeeld via gronduitgifte, een anterieure overeenkomst over grondexploitatie);
• 2. Het niet noodzakelijk is een tijdvak voor de exploitatie, dan wel een fasering in de uitvoering van werken, werkzaamheden, maatregelen en bouwplannen vast te stellen;
• 3. Het stellen van eisen voor de werken en werkzaamheden voor het bouwrijp maken van het exploitatiegebied, de aanleg van nutsvoorzieningen en het inrichten van de openbare ruimte in het exploitatiegebied, dan wel het stellen van regels omtrent het uitvoeren van die werkzaamheden, dan wel een uitwerking van de regels met betrekking tot de uitvoerbaarheid niet nodig is.

Met verschillende partijen werkt de gemeente al lange tijd samen aan de herstructurering van Palenstein. In dit kader zijn samenwerkingsovereenkomsten gesloten waarbij afspraken zijn gemaakt omtrent de benodigde financiering van projecten. Het verhaal van kosten van grondexploitatie is hierdoor anderszins verzekerd. Bovendien zijn in deze overeenkomst tevens eisen gesteld aan de fasering en zijn locatie-eisen gesteld.

7.1.2 Economische uitvoerbaarheid

De gemeente is verantwoordelijk voor het ontwerpen en aanleggen van de openbare ruimte en de hoofdinfrastructuur. De corporaties zijn verantwoordelijk voor de bouwplannen van hun nieuwbouwlocaties.

De gemeente en de corporaties spreken uit dat de financiële middelen gewaarborgd zijn om de plannen op basis van de herstructurering verder te ontwikkelen en uit te voeren. Hierover sluiten partijen een aanvullende overeenkomst op de samenwerkingsovereenkomst uit 2005, waarin het woningbouwprogramma en financiële afspraken waren vastgelegd. Met deze nieuwe overeenkomst verplichten de partijen zich de benodigde stappen te zetten om tot uitvoering van de herstructurering te komen.

De kosten die samenhangen met de ontwikkelingen in Palenstein, komen deels voor risico en rekening van de gemeente Zoetermeer en deels voor rekening van de ontwikkelende partijen. Voor de gemeentelijke investeringen zijn reeds budgetten ter beschikking gesteld.

7.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

7.2.1 Overleg 3.1.1. Bro

Het concept ontwerpbestemmingsplan is op 17 maart 2015 voor overleg ex artikel 3.1.1 Bro opgestuurd naar de provincie Zuid-Holland. De ontvangen overlegreactie is opgenomen en beantwoord in de Nota van overleg. De nota is opgenomen als Bijlage 1 bij de toelichting van dit bestemmingsplan.

7.2.2 Ontwerp bestemmingsplan

Op 21 april 2015 heeft het college van burgemeester en wethouders het ontwerpbestemmingsplan vastgesteld (zie Bijlage 3). Het ontwerpbestemmingsplan heeft vanaf 1 mei 2015 tot en met 11 juni 2015 gedurende zes weken ter visie gelegen. Binnen deze termijn kunnen zienswijzen naar voren worden gebracht. Er is één zienswijze ingediend. De zienswijze is samengevat en van een reactie voorzien in de Reactienota zienswijzen. De nota is opgenomen als Bijlage 2 bij de toelichting van dit bestemmingsplan.

7.2.3 Vaststelling bestemmingsplan

Op 5 oktober 2015 heeft de gemeenteraad het bestemmingsplan vastgesteld (zie Raadsbesluit 5 oktober 2015).

Hoofdstuk 8 Handhaving

Een belangrijk aspect bij de uitvoering van het bestemmingsplan is de handhaving en het toezicht op de naleving van de in het plan opgenomen regels. Deze handhaving is van cruciaal belang om de in het plan opgenomen ruimtelijke kwaliteiten ook op langere termijn daadwerkelijk te kunnen 'vasthouden'. Daarnaast is handhaving van belang uit oogpunt van rechtsgelijkheid en rechtszekerheid: alle grondeigenaren en gebruikers dienen door de gemeente daadwerkelijk en op dezelfde wijze aan het plan te worden gehouden.

In dit plan is gestreefd naar een zo groot mogelijke eenvoud van in het bijzonder de regels van het plan. Hoe groter de eenvoud (en daarmee de toegankelijkheid en leesbaarheid), hoe groter in de praktijk de mogelijkheden om toe te zien op de naleving van het plan. Eveneens geldt hoe minder knellend de regels zijn, hoe kleiner de kans dat het met de regels wat minder nauw wordt genomen. In de praktijk worden op de lange duur immers alleen die regels gerespecteerd waarvan door de betrokkenen de noodzaak en redelijkheid wordt ingezien.

Handhaving kan plaatsvinden via de publiekrechtelijke, privaatrechtelijke en strafrechtelijke weg. Het college van burgemeester en wethouders is bevoegd om met bestuursrechtelijke sancties op te treden tegen overtredingen van regels van bestemmingsplannen. De bestuursrechtelijke sancties bestaan uit de bestuursdwang en last onder dwangsom. Door middel van het privaatrecht kan de gemeente op indirecte wijze het bestemmingsplan handhaven. Dat kan door gebruikmaking van haar bevoegdheden als eigenaar of via contractuele bevoegdheden. De strafrechtelijke vervolging is afhankelijk van het Openbaar Ministerie.

Er geldt een algemeen gebruiksverbod om gronden en bouwwerken te gebruiken of te laten gebruiken op een wijze of voor een doel in strijd met de bestemming en de daarbij behorende regels. Dit gebruiksverbod is vastgelegd in artikel 7.2 van de Wet ruimtelijke ordening. In artikel 1a sub 2 van de Wet economische delicten staat de strafrechtelijke sanctie op overtreding van deze bepaling.

Strafrechtelijk optreden is gewenst bij overtredingen waarvan de gevolgen niet meer ongedaan gemaakt kunnen worden. Gemeenten en provincies kunnen met deze wetsartikelen slagvaardig optreden tegen overtredingen van bestemmingsplanregels. Overtredingen kunnen worden vervolgd en de gevolgen kunnen effectief worden tegengegaan. Voor de bewijsvoering kan gebruik gemaakt worden van de specifieke opsporingsbevoegdheden van de politie.

De Wet op de economische delicten biedt de mogelijkheid bij het opleggen van de straf rekening te houden met het economisch voordeel dat de overtreder heeft behaald. Bij een overtreding kan nu een boete opgelegd worden van maximaal 45.000 euro, voorheen was dat 11.250 euro. Ook biedt de wet de mogelijkheid om de verplichting op te leggen om op eigen kosten de gevolgen van het delict weer te herstellen.