| Plan: | Afrikaweg en omgeving |
|---|---|
| Status: | onherroepelijk |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0637.BP00030-0004 |
In het bestemmingsplan is een aantal afwijkingsmogelijkheden opgenomen, zodat het bevoegd gezag (meestal burgemeester en wethouders) een omgevingsvergunning kan verlenen voor het beperkt afwijken van de regels. Door deze afwijkingsmogelijkheden mogen geen ruimtelijk ongewenste situaties ontstaan. Voordat de omgevingsvergunning wordt verleend, wordt daarom een nadere planologische afweging gemaakt. Deze afweging vindt plaats aan de hand van de volgende ruimtelijk relevante aspecten:
Bepaalde buurten en straten ontlenen hun kwaliteit aan het ruimtelijk beeld, een ruimtelijke samenhang, bijvoorbeeld verspringende rooilijnen, dwarskappen. Nieuwe bebouwing en uitbreiding van bestaande bebouwing mag geen aantasting vormen van dit karakteristieke straat- en bebouwingsbeeld, maar moet daarin passen.
Hierbij wordt gedacht aan bijvoorbeeld de noodzaak tot het vrijhouden van zichthoeken.
Het betreft hier het voorkomen van sociaal onveilige plekken, zoals smalle onoverzichtelijke plekken in het (semi) openbaar gebied. Ook het voorkomen van bijvoorbeeld situaties waarbij de (semi) openbare ruimte aan beide zijden wordt begrensd c.q. begeleid door lange blinde gevels of muren.
Het gaat hier om het criterium dat een uitbreiding van bebouwing geen onevenredige aantasting mag vormen voor de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende percelen en bouwwerken. Hier spelen bijvoorbeeld aspecten als uitzicht, lichttoetreding en bezonning van tuinen een rol.
Gedacht wordt aan het voorkomen van milieuhinder in brede zin. Een voorbeeld hiervan is de invloed op de omgeving beperken tot het niveau van een bepaalde bedrijfscategorie. Een ander voorbeeld is dat moet worden voldaan aan de geluidnormen krachtens de Wet geluidhinder.
De bestemming 'Bedrijf' is toegekend aan de losse bedrijfspercelen in het plangebied van Afrikaweg en omgeving, zijnde een klein cluster van bedrijfspercelen aan het Abdissenbos en een ambachtelijk bedrijf aan de Voorweg. De aanwezige bedrijven zijn allemaal specifiek bestemd door middel van een aanduiding op de plankaart. Eén perceel aan het Abdissenbos heeft geen specifieke aanduiding. Op dit perceel zijn in zijn algemeenheid bedrijven tot en met categorie 3.1 van de Staat van bedrijfsactiviteiten Afrikaweg en omgeving toegestaan.
In zijn algemeenheid is buitenopslag van goederen niet toegestaan. Een uitzondering hierop is de uitstalling ten verkoop ten behoeve van detailhandel in auto's, ter plaatse van de aanduiding 'garage'. Geluidszoneringsplichtige inrichtingen, risicovolle inrichtingen en vuurwerkbedrijven zijn niet toegestaan.
In het navolgende wordt kort op de aanduidingen ingegaan.
Voor de percelen met de bestemming 'Bedrijf' is op de plankaart een bouwvlak opgenomen. In het bouwvlak zijn de maximale goot- en bouwhoogte met een aanduiding aangegeven.
Bij deze bestemmingen gaat het om een menging van functies. Binnen de bestemming 'Gemengd - 1' is horeca de hoofdfunctie en zijn de andere in beperktere mate toegestane functies kantoren, detailhandel en dienstverlening. Binnen de bestemming 'Gemengd - 2' zijn kantoor en dienstverlening de hoofdfunctie en zijn de andere in beperktere mate toegestane functies detailhandel en dienstverlening. De bestemmingen 'Gemengd - 1' en 'Gemengd -2' zijn in het zuiden van het plangebied te vinden langs de A12.
Voor de percelen met de bestemmingen 'Gemengd - 1' en 'Gemengd - 2' is op de plankaart een bouwvlak opgenomen. In het bouwvlak is de maximale bouwhoogte met een aanduiding aangegeven. Voor de bestemming 'Gemengd - 2' is verder op de plankaart een bebouwingspercentage opgenomen van 40% van het bouwvlak.
De gronden met de bestemming 'Groen' zijn bestemd voor (openbare) groenvoorzieningen en waterpartijen en waterlopen die van lokaal belang zijn. Naast het parkgebied langs het Abdissenbos zijn de belangrijkste groene zones langs de (hoofd)wegen bestemd als 'Groen'.
Op deze gronden zijn alleen gebouwen ten behoeve van nutsvoorzieningen en schuilhutten voor dieren toegestaan. Eventuele andere aanwezige gebouwen in het park en de groenstructuren, zoals het buurthuis aan het Abdissenbos, hebben een aparte bestemming gekregen. Daarnaast zijn bouwwerken geen gebouwen zijnde toegestaan, waarbij gedacht kan worden aan speeltoestellen en erfafscheidingen.
Binnen de bestemming 'Groen' is een wijzigingsbevoegheid opgenomen naar de bestemming 'Verkeer' ten behoeve van de in de toekomst benodigde turborotonde Bredewater – Meerzichtlaan. Van een concreet ontwerp is namelijk nog geen sprake, waardoor enige flexibiliteit gewenst is. Voorwaarde is echter wel dat voor geluidgevoelige objecten, zoals woningen, wordt voldaan aan de voorkeursgrenswaarde of dat in de procedure voor het wijzigingsplan ook hogere waarden worden vastgesteld.
Het plangebied bevat een groot aantal kantoorlocaties. De bestemming biedt niet alleen ruimte aan kantoorfuncties 'sec' maar ook aan dienstverlenende bedrijven of instellingen en cursusvoorzieningen voor het bedrijfsleven. Onder het begrip 'dienstverlening' worden onder andere de volgende vormen van zakelijke dienstverlening verstaan, bijvoorbeeld op gebied het van informatie/informatietechnologie, reclame-/marktonderzoek, industrieel ontwerp/vormgeving, architectenbureaus, ingenieursbureaus en op administratief en juridisch gebied, zoals een accountantskantoor. Bedrijfsmatige activiteiten die passen binnen de definities van de begrippen 'ambachtelijk bedrijf', 'horeca' of 'maatschappelijk', vallen niet onder het begrip 'dienstverlening'. Verder is er een drietal specifieke aanduidingen opgenomen, waaronder bijvoorbeed de aanduiding 'specifieke vorm van bedrijf - datacenter'. Ter plaatse van deze aanduiding is naast kantoren en dienstverlenende bedrijven een datacenter toegestaan.
Voor een aantal percelen met de bestemming 'Kantoor' is op de plankaart een bebouwingspercentage opgenomen. Is geen bebouwingspercentage op de plankaart opgenomen, dan geldt op grond van de regels een bebouwingspercentage van 100% van het bouwvlak. Voor de percelen zonder bebouwingspercentages zijn namelijk veelal de bestaande bouwmassa's door middel van bouwvlakken op de plankaart vastgelegd. De maximale bouwhoogten verschillen eveneens per perceel of gebouw en zijn op de plankaart aangegeven. Verder is het maximum te verharden oppervlak bepaald. Overeenkomstig het vorige bestemmingsplan is bepaald dat minimaal 25% van het bouwvlak is bestemd voor groenvoorzieningen, inclusief water.
Binnen deze bestemming zijn twee voorzieningen ondergebracht, de schietvereniging aan de Voorweg en een buurthuis aan het Abdissenbos. De schietvereniging is specifiek bestemd. Ter plaatse van het buurthuis aan het Abdissenbos is een meer algemene maatschappelijke bestemming opgenomen, waarbinnen een zekere uitwisseling van functies mogelijk is. Hierbij kan worden gedacht aan kinderopvang, verenigingsleven en dergelijke. De bestaande bouwmassa's zijn door middel van bouwvlakken op de plankaart vastgelegd. In het bouwvlak is de maximale bouwhoogte met een aanduiding aangegeven. Voor de schietvereniging aan het oude lint, de Voorweg, is vanwege het bijzondere karakter van de bebouwing ook een maximum goothoogte op de plankaart aangegeven.
Op gronden met de bestemming 'Tuin' mogen geen gebouwen, dus ook geen bijgebouwen worden gebouwd. De gronden met deze bestemming moeten een 'open' en groen karakter houden, daarom worden ook geen carports of andere overkappingen toegestaan. Kleine overkappingen in de vorm van een luifel, maar ook eventueel erkers en balkons worden op grond van artikel 2 (wijze van meten) buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding van de bouw- of bestemmingsgrenzen niet meer dan 1 meter bedraagt.
De bestemming 'Verkeer' omvat de Afrikaweg en de gebiedsontsluitingswegen. De bestemming 'Verkeer' heeft een ruime begrenzing. Dit betekent dat hierin onder andere zijn begrepen de rijstroken voor het gemotoriseerd verkeer, voorzieningen voor het openbaar vervoer alsmede eventuele groen- en waterelementen. Verder zijn binnen de bestemming 'Verkeer' met gebruikmaking van een afwijkingsbevoegdheid ook fietsenstallingen en gebouwde nutsvoorzieningen met een beperkte omvang mogelijk.
Deze bestemming omvat het binnen het plangebied gesitueerde gedeelte van de RandstadRail met bijbehorende haltevoorzieningen, spoorsloten, hekken en andere veiligheidsvoorzieningen.
Om een ongehinderd verkeer op de spoorlijn te garanderen is voor de gebouwen en bouwwerken geen gebouw zijnde een minimale vrije doorrijhoogte van 4,6 m opgenomen in de bouwregels.
De bestemming 'Verkeer - Verblijfsgebied' omvat de buurt- en erfontsluitingswegen met de daaraan of daarlangs gelegen paden, woonstraten, parkeervoorzieningen, groen- en waterelementen. Deze wegen zijn uitsluitend van belang voor het buurtverkeer.
De bestemming biedt met gebruikmaking van een afwijkingsbevoegdheid ruimte voor (overdekte) fietsenstallingen en gebouwde nutsvoorzieningen met een beperkte omvang. Nabij het Kinderen van Versteeghplein is de aanduiding 'parkeergarage' op de plankaart opgenomen. Dit is ten behoeve van het bestaande parkeerdek dat onder het viaduct Afrikaweg staat. Alleen ter plaatse van de aanduiding 'parkeergarage' is een gebouwde parkeervoorziening toegestaan. Het huidige parkeerdek wordt echter niet aangemerkt als een gebouw maar als een bouwwerk geen gebouw zijnde, omdat het niet omsloten is door wanden en geen dak heeft.
Verder is binnen de bestemming 'Verkeer-Verblijfsgebied' in de nabijheid van het treinstation Zoetermeer standplaatsen voor (zowel bedrijfsmatig als niet bedrijfsmatig) detailhandel en diensten aanwezig of gewenst. Uit jurisprudentie volgt dat standplaatsen voor detailhandel en diensten in een bestemmingsplan geregeld moeten worden. Zonder uitdrukkelijke bepaling in het bestemmingsplan kan het bevoegd gezag geen standplaatsvergunning afgeven voor voertuigen, stallen, kramen enzovoort ten behoeve van standplaatsen. Daarom zijn regels opgenomen die het gebruik ten behoeve van standplaatsen en de bouw van een standplaats binnen de aanduiding 'specifieke vorm van detailhandel - standplaats' mogelijk maken.
Voor het overige wordt het innemen van een standplaats gereguleerd door middel van een standplaatsvergunning op basis van de Algemene plaatselijke verordening (APV). Met de regeling in het bestemmingsplan is zo veel mogelijk aangesloten op de regeling in de APV.
De bestemming 'Water' geldt voor de gronden die zijn aangewezen voor waterberging en waterhuishouding. Binnen deze bestemming mogen in beginsel geen gebouwen worden gebouwd. Er mogen uitsluitend bouwwerken geen gebouw zijnde, van geringe omvang worden gerealiseerd. Hierbij kan worden gedacht aan bruggen.
De bestemming 'Wonen' geldt voor de laagbouwwoningen (zowel eengezinswoningen als (half)vrijstaande woningen) en voor gestapelde woningen. Binnen de bestemmingen 'Wonen' is op de plankaart een bouwvlak aangegeven. In het bouwvlak is de maximale bouwhoogte en van de woningen met een aanduiding aangegeven. Voor het oude lint, de Voorweg, is vanwege het bijzondere karakter van de bebouwing ook een maximum goothoogte op de plankaart aangegeven.
In de erfbebouwingsregeling is voor het achtererf bepaald dat aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen tot een bepaald totaal oppervlakte is toegestaan, afhankelijk van de grootte van het erf, zonder de beperking dat het binnen de breedte van de gevel moet worden gerealiseerd. Voor het zij-erf is bepaald dat aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen slechts mogen worden gebouwd op een afstand van tenminste 1 m achter de voorgevelrooilijn. Alleen als op het moment van inwerkingtreding van het bestemmingsplan Afrikaweg en omgeving de situering van de erfbebouwing afwijkt van deze regel, dan mag de erfbebouwing bijvoorbeeld ook voor de voorgevelrooilijn staan op de exacte plek waar de betreffende erfbebouwing staat (de bestaande locatie). Ook wanneer in de toekomst de bestaande erfbebouwing wordt afgebroken, mag op de bestaande locatie nieuwe erfbebouwing worden opgericht.
Binnen de bestemming 'Wonen' zijn tevens aan huis verbonden beroepen of bedrijven toegestaan. Wat wordt verstaan onder 'aan huis verbonden beroep of bedrijf' wordt omschreven in de begrippen. Groepspraktijken, detailhandel, horeca en ambachtelijke bedrijvigheid vallen buiten de regeling van aan huis verbonden beroep of bedrijf. Een webshop of een bed en breakfast is wel toegestaan, zolang deze voldoen aan de voorwaarden zoals omschreven in de begripsbepalingen. Beroep of bedrijf aan huis is in de lijn van de jurisprudentie toegestaan, zolang de woonfunctie in overwegende mate wordt gehandhaafd en aan het woonkarakter geen afbreuk wordt gedaan. Om deze reden zijn in de regels voorwaarden gesteld, waaraan het gebruik van een deel van een woning ten behoeve van een beroep aan huis moet voldoen.
De gronden met deze dubbelbestemming zijn primair aangewezen voor ondergrondse rioolleidingen met een diameter van ten hoogste 900 mm. Waar deze leiding samenvalt met andere bestemmingen, geldt dat deze andere bestemmingen ondergeschikt zijn aan de bestemming 'Leiding - Riool'.
Bouwwerken zijn in beginsel slechts toegestaan voor zover deze ten dienste staan van de rioolleiding. Bouwwerken ten behoeve van de samenvallende bestemmingen zijn slechts toegestaan na een omgevingsvergunning voor het afwijken van het bestemmingsplan. Voorwaarde hierbij is dat dit niet ten koste gaat van de belangen van de rioolleiding en dat hierover vooraf schriftelijk advies is ingewonnen bij de leidingbeheerder. Voor een aantal nader genoemde werkzaamheden die een risico zou kunnen inhouden voor de leiding, geldt het vereiste van een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken of werkzaamheden.
De gronden met deze dubbelbestemming zijn primair aangewezen voor ondergrondse watertransportleidingen met een diameter van ten hoogste 500 mm respectievelijk 900 mm. Waar deze leiding samenvalt met andere bestemmingen, geldt dat deze andere bestemmingen ondergeschikt zijn aan de bestemming 'Leiding - Water'.
Bouwwerken zijn in beginsel slechts toegestaan voor zover deze ten dienste staan van de watertransportleiding. Bouwwerken ten behoeve van de samenvallende bestemmingen zijn slechts toegestaan na een omgevingsvergunning voor het afwijken van het bestemmingsplan. Voorwaarde hierbij is dat dit niet ten koste gaat van de belangen van de watertransportleiding en dat hierover vooraf schriftelijk advies is ingewonnen bij de leidingbeheerder. Voor een aantal nader genoemde werkzaamheden die een risico zou kunnen inhouden voor de leiding, geldt het vereiste van een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken of werkzaamheden.
De gronden met de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie' zijn primair aangewezen voor de bescherming en veiligstelling van archeologische waarden. Waar de bestemmingen 'Waarde - Archeologie' samenvalt met andere bestemmingen, geldt dat deze andere bestemmingen ondergeschikt zijn aan de archeologische bestemmingen. Dit betekent dat bebouwing ten behoeve van deze samenvallende bestemming groter dan een bepaald oppervlak en vanaf een bepaalde diepte slechts is toegestaan via een omgevingsvergunning. Voorwaarde hierbij is dat dit niet ten koste gaat van de archeologische waarden en dat hierover advies is ingewonnen bij een archeologische deskundige. Voor een aantal nader genoemde werkzaamheden die een risico zou kunnen inhouden voor de archeologische waarden geldt het vereiste van een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken of werkzaamheden.
De gronden met de dubbelbestemming 'Waterstaat - Waterkering' zijn primair bestemd voor de bescherming, de instandhouding en het onderhoud van de waterkeringen. Deze bestemming valt samen met andere bestemmingen. Omdat de waterstaatkundige functie primair is, geldt dat andere samenvallende bestemmingen ondergeschikt zijn aan de bestemming 'Waterstaat - Waterkering'.
Bouwwerken zijn in beginsel slechts toegestaan voor zover deze ten dienste staan van de waterkering. Bouwwerken ten behoeve van de samenvallende bestemmingen zijn slechts toegestaan na een omgevingsvergunning voor het afwijken van het bestemmingsplan. Voorwaarde hierbij is dat dit niet ten koste gaat van de belangen van de waterkering en dat hierover vooraf schriftelijk advies is ingewonnen bij de beheerder van de waterkering.