| Plan: | Palenstein |
|---|---|
| Status: | onherroepelijk |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0637.BP00028-0004 |
In het bestemmingsplan is in sommige gevallen een bevoegdheid opgenomen zodat burgemeester en wethouders af kunnen wijken van de regels. De afwijking is bedoeld om in concrete situaties een beperkte afwijking van de regels toe te staan. Hierdoor mag geen ruimtelijk ongewenste situatie ontstaan.
Voordat wordt afgeweken, wordt een nadere planologische afweging gemaakt. Deze afweging vindt plaats aan de hand van de volgende ruimtelijk relevante aspecten:
Straat- en bebouwingsbeeld
Bepaalde buurten en straten ontlenen hun kwaliteit aan het ruimtelijk beeld, een ruimtelijke samenhang, bijvoorbeeld verspringende rooilijnen, dwarskappen. Nieuwe bebouwing en uitbreiding van bestaande bebouwing mag geen aantasting vormen van dit karakteristieke straat- en bebouwingsbeeld, maar moet daarin passen.
Sociale veiligheid
Het betreft hier het voorkomen van sociaal onveilige plekken, zoals smalle onoverzichtelijke plekken in het (semi) openbaar gebied. Ook het voorkomen van bijvoorbeeld situaties waarbij de (semi) openbare ruimte aan beide zijden wordt begrensd c.q. begeleid door lange blinde gevels of muren.
Verkeersveiligheid
Gedacht wordt hier bijvoorbeeld aan de noodzaak tot het vrijhouden van zichthoeken.
Aantal parkeervoorzieningen
Het bouwen van een parkeervoorziening op eigen erf kan tot gevolg hebben dat hierdoor (vanwege de noodzakelijke op-/inrit) openbare parkeerplaatsen zouden komen te vervallen. Zeker in gebieden waar nu reeds een grote parkeerdruk aanwezig is, moet dit worden voorkomen. Anderzijds kan een bouwinitiatief door zijn situering op het erf tot gevolg hebben dat de parkeervoorziening op eigen erf niet meer bereikbaar is. Ook dat moet worden voorkomen;
Gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en bouwwerken
Het gaat hier om het criterium dat een uitbreiding van bebouwing geen onevenredige aantasting mag vormen voor de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende percelen en bouwwerken. Hier spelen bijvoorbeeld aspecten als uitzicht, lichttoetreding en bezonning van tuinen een rol.
Binnen deze bestemming zijn uitsluitend bedrijven toelaatbaar die voorkomen in de milieucategorieën 1 en 2 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten, zoals weergegeven in de bijlage bij de regels. De Staat van Bedrijfsactiviteiten is afkomstig uit de publicatie van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten “Bedrijven en Milieuzonering" (2009). Bij milieuzonering wordt er vanuit gegaan dat tussen een milieugevoelige bestemming (wonen) en een milieubelastende bestemming (bedrijf) op grond van de verste afstandsafhankelijke milieubelasting een bepaalde ruimte moet worden aangehouden om een zo goed mogelijk klimaat voor beiden te scheppen. Bij twee bedrijven is deze ruimte te klein. Het betreft hier de bedrijven aan de Du Meelaan 558 (verhuur transportmiddelen) en aan de Van Aalstlaan 10 (handel in vrachtauto's). Deze hebben tevens een specifieke functieaanduiding gekregen.
Voor woongebieden worden bedrijven, vooral in bestaande situaties, tot en met milieucategorie 2 als passend geacht nabij woningen. Dit is met name het geval wanneer maatregelen worden getroffen om zo de hinder voor de omgeving zo veel mogelijk te beperken.
In het bestemmingsplan zijn geen bestemmingen opgenomen die nieuwe bedrijven mogelijk maken.
In het plangebied bevinden zich drie tankstations: twee zonder LPG en één met de verkoop van LPG. Deze vormen van gebruik zijn specifiek geregeld in het bestemmingsplan.
Deze bestemming is gelegd op te ontwikkelen of recent ontwikkelde gebieden waar sprake is van een functiemenging. Op gronden met deze bestemming moeten de gebouwen in principe binnen het bouwvlak worden gebouwd.
Daarnaast zijn de toegestane bouwhoogtes, het maximum aantal woningen (indien deze voorkomen), en de maximale oppervlakte aan niet-wonen functies geregeld. In de regels wordt verwezen naar de bedrijvenlijsten in de bijlage zodat afgelezen kan worden welke typen bedrijven waar zijn toegestaan.
De bestemming Gemengd-1 kent een ruime bestemmingsregeling gezien de toekomstige opgave die hier ligt.
Van beide voorbeeldmodellen (zie paragraaf 4.2) zijn de maximale aantallen woningen en m2's bvo aan voorzieningen opgenomen in de regels. De regels zijn zo opgesteld dat beide modellen (of varianten daarbinnen) en daarbij dus de wijkvisie mogelijk zijn.
Gekozen is om een flexibele bestemmingsregeling op te stellen in zodanige vorm dat verschillende uitwerkingen van de modellen mogelijk zijn.
De bestemming Groen is bedoeld voor groenvoorzieningen, langzaamverkeersroutes, speelvoorzieningen, waterpartijen en waterlopen die van wijkoverstijgend c.q. lokaal belang zijn en die een belangrijke functie in de oriëntatie hebben. Daarnaast is beweiding door middel van dieren mogelijk.
Gebouwen zijn niet toegestaan, wel bouwwerken, geen gebouwen zijnde.
In het Park Palenstein is de toekomstige busbaan (sluis) aangegeven met een functieaanduiding. Daarnaast is eveneens in Park Palenstein een aanduiding opgenomen voor een evenemententerrein.
Aan het Croesinckplein bevindt zich een bestaand kantoorgebouw, waarin meerdere kantoren zijn gevestigd. Deze blijft gehandhaafd en de bestaande voorschriften uit het vigerende bestemmingsplan zijn overgenomen. Dit houdt onder andere in dat hier tevens bedrijven zijn toegestaan.
Binnen deze bestemming zijn verschillende instellingen en voorzieningen ondergebracht. Het gaat daarbij om dagopvang, een centrum voor gezondheidszorg, medische, sociaal-culturele voorzieningen, religieuze en educatieve instellingen en dergelijke. Daarbij is een zekere uitwisseling van functies mogelijk gemaakt. De bestaande bouwmassa's zijn in grote lijnen door middel van bebouwingspercentages en hoogtescheidingslijnen op de plankaart vastgelegd. Beperkte uitbreidingen zijn in de meeste gevallen wel mogelijk.
In de regels wordt verwezen naar de Staat van bedrijfsactiviteiten in de bijlagen.
Het bestaande sportterrein aan het Van Doornenplantsoen (in de zogenaamde scholenstrook) is positief bestemd.
Alle verkeersbestemmingen hebben net als in de vigerende bestemmingsplannen een ruime begrenzing. Dit betekent dat hierin ook de bermen en eventuele waterelementen zijn meegenomen. Ook kruisende wegen, paden, waterlopen en bermen en de hiermee samenhangende dijklichamen, viaducten en tunnels zijn in de verkeersbestemmingen meegenomen.
Deze bestemming omvat alle wegen, met uitzondering van de buurt- en erfontsluitingswegen en woonstraten. In deze bestemming zijn begrepen de rijbanen voor het gemotoriseerd verkeer, fiets- en voetpaden en/of -stroken, voorzieningen voor het openbaar vervoer, parkeervoorzieningen, alsmede de groen- en waterelementen. Verder zijn binnen de ruime begrenzing van de bestemming ook overdekte fietsenstallingen bij ov-haltes, het centrum en kantoren mogelijk en gebouwde nutsvoorzieningen met een beperkte omvang.
Nabij het station Palenstein is een aanduiding opgenomen voor het toestaan van een standplaats.
Deze bestemming omvat het railtracé van RandstadRail met bijbehorende haltevoorzieningen, bermen, spoorsloten, dijklichamen, viaducten en overige constructies.
De bestemming 'Verkeer-Verblijfsgebied' is gelegd op de buurt- en erfontsluitingswegen met de daaraan of daarlangs gelegen paden, woonstraten, parkeervoorzieningen, voorzieningen voor het openbaar vervoer, groen- en waterelementen. Deze wegen zijn uitsluitend van belang voor het buurtverkeer. Verder zijn binnen de ruime begrenzing van de bestemming ook overdekte fietsenstallingen bij ov-haltes, het centrum en kantoren mogelijk en gebouwde nutsvoorzieningen met een beperkte omvang.
Daarnaast is voor het plein bij het nieuwe winkelcentrum een aanduiding opgenomen voor een evenemententerrein. In de nabijheid hiervan is een aanduiding opgenomen voor het toestaan van een standplaats.
De bestemming Water geldt voor de gronden die zijn aangewezen voor waterberging, waterhuishouding en water- en oeverrecreatie met daaraan ondergeschikt oeververbinding ten behoeve van het langzaam verkeer. Er mogen uitsluitend andere bouwwerken van geringe omvang worden gerealiseerd.
Om de vrije doorvaart van kano´s te garanderen is voor bruggen en andere oeververbindingen een minimale vrije doorvaarhoogte verplicht gesteld van 1,25 m, ten opzichte van het gemiddeld waterpeil ter plaatse.
Binnen de bestemming Wonen mogen woningen binnen een bouwvlak worden gebouwd. In het bouwvlak zijn de maximale goot- en bouwhoogte van de woningen met een aanduiding aangegeven.
Erfbebouwing
Erfbebouwing is over het algemeen toegestaan vanaf 1 meter achter het verlengde van de voorgevel, binnen en buiten het bouwvlak. De oppervlakte aan erfbebouwing op een perceel is aan een maximum gebonden. Er geldt een maximaal bebouwingspercentage en een maximale gezamenlijke oppervlakte van alle erfbebouwing op het erf.
Hierbij wordt onderscheid gemaakt naargelang de grootte van het bouwperceel:
De bouwhoogte van aan- en uitbouwen is maximaal 30 centimeter boven de eerste bouwlaag van de woning waaraan de aan- of uitbouw wordt gerealiseerd. De maximale goothoogte van bijgebouwen is 3 meter, de maximale bouwhoogte is 5 meter.
Voor aan- en uitbouwen is tevens een ontheffingsmogelijkheid opgenomen om in bepaalde situaties een kap mogelijk te maken.
Bouwen voorzijde
Er mogen in principe geen nieuwe gebouwen worden opgericht voor het verlengde van de voorgevel.
Bepaalde woningen in het plangebied hebben echter reeds een bijgebouw aan de voorzijde. Deze gebouwen mogen volgens het bestemmingsplan blijven bestaan. Ook mag in sommige gevallen het gedeelte tussen een bijgebouw en een achterliggende woning worden dichtgebouwd.
Indien er een bijgebouw voor de voorgevel is gebouwd, is het onder voorwaarden mogelijk een overkapping (carport) voor de voorgevelrooilijn op te richten:
Aan huis verbonden beroep of bedrijf
In een woning mag een aan huis verbonden beroep of bedrijf worden uitgeoefend, indien aan de voorwaarden die in de regels zijn opgesomd wordt voldaan:
Daar waar sprake is van afwijkende functies zijn deze specifiek aangeduid op de plankaart. In de regels is bepaald wat de functie mag zijn en wat de begrenzing hiervan is.
Voor de woningbouwlocatie nabij de Zegwaartseweg is een specifieke regeling opgesteld aangezien de woningen te zeer verschillen van de overige woningen in Palenstein en omdat sprake is van een nieuwe ontwikkeling. Afwijkend ten opzichte van de overige woonbestemmingen is dat het woningtype, het bebouwingspercentage en de afstanden tot de zijdelingse perceelsgrenzen zijn vastgelegd.
De ontwikkellocaties waarbij de hoofdfunctie 'wonen' is hebben de bestemming 'woongebied' gekregen. Hier kunnen alleen woningen worden gerealiseerd met de daarbij behorende erfbebouwing. De bouwvlakken van de woonvlakken zijn ruim. De maximale bouwhoogte en het maximale aantal woningen zijn vastgelegd in de regels.
Een uitzondering vormt de vlek A. Hier zijn tevens dienstverlenende en horecafuncties toegestaan met een gezamenlijke maximale oppervlakte (bvo) van 300 m2.
Waterstaat - Waterkering
De in het gebied gelegen waterkeringen zijn gelegen in de bestemming Waterstaat - Waterkering. Het betreft hier een dubbelbestemming die in het geval van belangenafweging voorrang heeft boven de eveneens van toepassing zijnde bestemming(en). Op de gronden van deze bestemming mag slechts worden gebouwd voor zover de waterstaatkundige belangen dit gedogen en nadat hierover advies is gevraagd bij de beheerder van de waterkering.
Voor de uitvoering van werken en werkzaamheden wordt verwezen naar de Keur van het Hoogheemraadschap van Rijnland.