Palenstein

4.2 Wijkvisie

4.2.1 Algemeen

In juli 2012 is de wijkvisie "Palenstein" (zie Bijlage 1)door de gemeenteraad vastgesteld. De kern van deze visie is een nieuwe wijkopzet waar meer ruimte is voor laagbouw en een grotere mix van woningtypes. De wijk krijgt een parkachtige uitstraling met veel groen en water. De unieke ligging van Palenstein vlakbij de Dorpsstraat en het Stadshart, de verschillende culturele instellingen in de buurt en de vele voorzieningen die de wijk rijk is, maken Palenstein tot een ideale woonwijk.
De wijkvisie laat zien hoe de wijk er straks uit komt te zien. Sloop van vijf hoogbouwgalerijflats en verplaatsing/ vernieuwing van het winkelcentrum zijn op basis van deze visie het uitgangspunt. Voor de bewoners in de te slopen flats zijn mogelijkheden getroffen om hen te ondersteunen bij de verhuizing naar een passende woning elders in de wijk of elders in Zoetermeer of de regio. Fasegewijs, mede afhankelijk van de ontwikkelingen op de woningmarkt, zal Palenstein vernieuwd worden.

Op basis van deze uitgangspunten zijn verschillende modellen ontwikkeld passend binnen de uitgangspunten van de wijkvisie. In dit bestemmingsplan zijn twee voorbeeldmodellen weergegeven, te weten model 3.0 en model 2.3.3 (zie bijlage 2 en 3). Deze modellen zijn geen blauwdruk, maar geven een beeld van de mogelijke toekomstige ontwikkelingen en invulling binnen het gebied. Uitgangspunt voor dit bestemmingsplan is dat het gecombineerd programma van beide modellen of mogelijk varianten daarop mogelijk wordt gemaakt om zo de flexibiliteit te kunnen behouden bij de toekomstige ontwikkelingen.

In de volgende paragrafen wordt het gecombineerde programma nader toegelicht en wordt ingegaan op de uitgangspunten die gelden voor de herontwikkeling van Palenstein.

4.2.2 Wijkvisie Palenstein

De wijkvisie Palenstein bevat nieuwe ruimtelijke en programmatische uitgangspunten voor de ontwikkeling van de wijk. Langs een nieuwe centrale as, die het aan het Park Palenstein grenzende plandeel Schoutenhoek (vlekken A en F) verbindt met het nieuwe wijkcentrum (vlek E/I), is een vriendelijk milieu van laagbouwwoningen en appartementen geprojecteerd.

De wijkvisie geeft richting aan de verdere vernieuwing van de wijk en gaat uit van de sloop van vijf galerijflats, welke vervangen worden door een mix van laag- en hoogbouw. De wijk krijgt een parkachtig karakter, waarbij de nieuw aan te leggen singel binnen de nieuwe centrale as een hoofdrol speelt. Het eindbeeld van de wijkvisie: een groene, levendige en gezinsvriendelijke stadswijk.

Door de sloop van galerijflats ontstaat de ruimte om ingrijpende wijzigingen in de ruimtelijke structuur van de wijk aan te brengen. Een van die wijzigingen is de reeds gerealiseerde knip voor het doorgaande verkeer tussen de Du Meelaan en de Osylaan ter hoogte van het te ontwikkelen Park Palenstein. Een andere wijziging is dat centraal in de wijk een geheel nieuwe groen- en waterstructuur wordt aangelegd (de centrale as) die de openbare gebieden met elkaar verbindt.

Deze centrale as is de nieuwe drager van de herontwikkeling en sluit aan op de bestaande structuur aan de zuidoostkant van de wijk. Aan weerszijden van deze groenstructuur voorziet de wijkvisie in nieuwe woongebieden met laagbouw, aangevuld met wat hogere accenten. Langs de centrale as is uitgangspunt dat woningen in 3 lagen worden gebouwd ter begeleiding van deze groenstructuur. In de binnengebieden van de toekomstige woonblokken is de bouwhoogte maximaal 11,5 meter (twee lagen met kap danwel twee of drie bouwlagen). Op de hoeken en op markante punten zijn hoogteaccenten mogelijk in de vorm van appartementen. Dit ter begeleiding van belangrijke infrastructuur dan wel het creëren van herkenningspunten in de wijk. Rondom het toekomstig centrumgebied nabij het bestaande winkelcentrum worden in zijn algemeenheid hogere bouwhoogtes toegestaan. De voorzieningen zijn op de begane grond gevestigd en daar boven bevinden zich appartementen. Zo ontstaat in de woongebieden een rustig bebouwingsbeeld en een heldere structuur en in het centrumgebied ontstaat een enigszins meer stedelijk beeld.

Palenstein wordt door een hoefijzervormige structuur van wegen ontsloten, waardoor een autoluw binnengebied kan worden gecreëerd langs de centrale as en er een goede aansluiting mogelijk is op het Park Palenstein. De route voor de bus wordt geïntegreerd in het ontwerp van het park.

De wijk bevat naast woningen goede onderwijs- en sportvoorzieningen, alsmede een winkelcentrum voor dagelijkse boodschappen. Tussen het einde van de nieuwe singel en het nieuw geprojecteerde winkelcentrum (in vlek E/I) is binnen de wijkvisie een levendig plein voorzien dat het centrum vormt van de wijk.

De wijkvisie gaat uit van nieuwbouw van in totaal zo'n 730 nieuwe woningen, 3.000 m2 aan winkels, en 2.000 m2 aan maatschappelijk onroerend goed.

Afbeelding 4.1: Kaart wijkvisie Palenstein

De wijkvisie maakt een onderscheid in een aantal deelgebieden:

• Park Palenstein vormt het nieuw groen verbindend hart in de wijk. Van west naar oost wandel of fiets je vanaf het stadscentrum door Park Palenstein via de centrale wandel- en fietsroute naar het oosten. In het Park is geen doorgaand autoverkeer. Er komt alleen af en toe een bus voorbij. Aan de rand van het park staat de nieuwbouw van Schoutenhoek (vlekken A en F), een stedelijk levendig gebied, met vooral gestapelde woningen.
• De singel vormt waterrijk middelpunt van de wijk. Voorbij de Schoutenhoek kom je in het rustige Singelgebied (vlek B). Hier staan ruime woningen langs een singel, voor mensen die graag comfortabel en rustig wonen. Bewoners hebben een eigen parkeerplek uit het zicht. In het Singelgebied komen ook verschillende soorten appartementen in overzichtelijke buurtjes, waar je elkaar kent en kunt ontmoeten. We gaan vervolgens te voet verder naar het oosten.
• De laantjes zijn woonbuurtjes waar groen, water en voorzieningen onder handbereik zijn. Aansluitend op het Singelgebied vinden we aan weerszijden “de Laantjes” (vlekken C, G, K en L). Deze buurtjes liggen vlak bij de Singel en worden gekenmerkt door eengezinswoningen aan korte laantjes. Ook zijn er fiets- en wandelroutes naar de Dorpsstraat. De laantjes zijn hier groen en autovrij. Dit maakt het een ideale buurt voor jonge gezinnen. De buurtjes ten noorden van de Singel zijn gunstig gelegen ten opzichte van het Randstadrailstation en het nieuwe Park Palenstein. Via de route langs de Singel is er een snelle verbinding met het Stadshart. De laantjes zijn kort en autoluw. Er zijn wel parkeerplaatsen voor bezoekers, bewoners hebben hun eigen parkeerplaats op het binnenterrein.
• Het plein is het gebied waar wonen, werken en ontspannen samenkomen (vlekken D en E/I). De centrale wandelroute komt uit op het Plein, middelpunt van Palenstein. Aan de zuidkant ligt het Castellum; de multifunctionele ruimte met onder meer scholen, kinderopvang en sporthal. Aan de noordkant bevindt zich een levendige gevelwand met woningen en woonwerkwoningen met kleine bedrijfjes, dienstverlening en maatschappelijke activiteiten. De appartementen van woontoren Croesinckplein en de flexkantoren van het Facility Point zijn prima bereikbaar en de ingang is goed vindbaar voor bezoekers. Aan het plein ligt ook het winkelcentrum, met een aantrekkelijke gevel en goede parkeergelegenheid aan de Van Aalstlaan. Op de verdiepingen worden appartementen gerealiseerd.
• voor de bestaande laagbouw in Palenstein moet de huidige kwaliteit behouden blijven. De traditionele jaren ‘70 eengezinswoningen in de laagbouwbuurtjes van Palenstein zijn nog onverminderd populair. Er is volop ruimte voor ontmoeten en spelen aan water en groen. Auto’s parkeren veilig op parkeerpleinen of in garageboxen. Een rustig straatbeeld ontstaat door goed onderhoud van het openbaar gebied en het terugdringen van rommelige schuttingen en dakkapellen.
• de te behouden hoogbouwflats Cornelis Bos, Johan van Bourgondië en Cornelis Croesinck zijn gerenoveerd. De nieuwe gebouwen sluiten goed aan op de bestaande architectuur van deze flats, het Castellum en de nieuwbouw van de Schoutenhoek. Daarnaast wordt rekening gehouden met de bestaande woontorens aan het Croesinckplein, de Willem Van Cleeflaan en de Van Aalstlaan.
• Op een bijzondere plek in de wijk komen er nieuwe woningen bij: in het Van Aalstpark. Hier is ruimte voor mensen die rustig maar ook op een centrale en goed bereikbare plek in de stad willen wonen. Grote kavels met vrijstaande woningen aan de Zegwaartseweg en vrijstaande of twee-onder-één-kapwoningen.

4.2.3 Wijkvisie in het bestemmingsplan

Gelijktijdig met de wijkvisie is een aantal ontwikkelmodellen opgesteld, uitgaande van de uitgangspunten zoals genoemd in de wijkvisie. Deze modellen zijn geen blauwdruk, maar geven een beeld van een mogelijke toekomstige ontwikkelingsrichting. De modellen zullen nog in detail moeten worden uitgewerkt en afhankelijk van factoren als de economische ontwikkelingen moet nog een aantal definitieve keuzes worden gemaakt. Een belangrijke keuze is bijvoorbeeld het al dan niet verplaatsen van het winkelcentrum.

In dit bestemmingsplan zijn als voorbeeld twee ontwikkelmodellen opgenomen, te weten model 3.0 en model 2.3.3. Deze staan in respectievelijk bijlage 2 en bijlage 3. Deze modellen zijn een uitwerking van de wijkvisie en geven een indruk van een mogelijke invulling van het gebied.

Voor dit bestemmingsplan is gekozen om een flexibele bestemmingsregeling op te stellen in een zodanige vorm dat daarbinnen de ontwikkeling van meerdere modellen mogelijk is. De modellen zijn zoals gezegd geen blauwdruk. Veranderende toekomstige inzichten en ontwikkelingen kunnen tot gevolg hebben dat elementen uit modellen uitgewisseld worden.

Het maximale programma dat op basis van de wijkvisie in dit bestemmingsplan mogelijk wordt gemaakt, is samengevat in onderstaande tabel:

Gebied	Max. aantal woningen	Andere functies (max. m2 bvo)		Bouwhoogtes
A	100	300 m2 dienstverlening en horeca		11,5 m en 43 m
B	76	geen		11,5 m en 18,5 m
C, D, E/I en G	404	3.500 m2 detailhandel, 400 m2 dienstverlening, 300 m2 horeca, 500 m2 maatschappelijk		11,5 en 43 m
Vlek 13	18	geen		goothoogte 6 m, bouwhoogte 10 m
Vlek 20	21	geen		goothoogte 6 m, bouwhoogte 10 m
Vlek 5/17	22	geen		7 m

De wijkvisie gaat uit van de bouw van maximaal 730 woningen. In dit bestemmingsplan worden maximaal 641 woningen mogelijk gemaakt. Een deel van de herstructureringsoperatie is reeds gerealiseerd.

De flexibele bestemmingsregeling bestaat onder andere uit de volgende onderdelen:

• de bouwvlakken zijn zodanig gelegd dat de uiterste bouwgrenzen van verschillende modellen passend zijn;
• op de plankaart zijn aantallen woningen per bouwvlak vastgelegd, waarbij een onderscheid is gemaakt in een tweetal verschillende gebieden, te weten vlekken C, D en G en vlek E/I;
• het aantal vierkante meters bvo aan voorzieningen (horeca, maatschappelijke, dienstverlening en detailhandel) is verwerkt in de regels;
• het maximaal aantal woningen is binnen bouwvlakken vastgelegd. De specifieke invulling van de bouwvlakken staat in principe open;
• de zone waarbinnen de centrale as dient te worden gerealiseerd is vastgelegd op de plankaart. Binnen deze zone kan de centrale as een flexibele inrichting krijgen. Wel is een minimale maat opgenomen om te garanderen dat de centrale as van voldoende oppervlakte is en voldaan kan worden aan de eisen met betrekking tot de waterberging;
• de bouwhoogtes zijn flexibel vastgelegd, waarbij in sommige gevallen gewerkt is met percentages per hoogteaanduiding. Dit houdt in dat binnen die aanduiding flexibel omgegaan kan worden met de invullingen van de maximale bouwhoogtes.

Met deze wijze van bestemmen kan flexibel omgegaan worden met het bouwprogramma zodat effectief ingespeeld kan worden op bijvoorbeeld marktontwikkelingen.

Voor de toekomstige ontwikkeling van dit deel van Palenstein gelden ten aanzien van verschillende thema's uitgangspunten. Deze zijn in de volgende paragrafen genoemd.