| Plan: | De Leyens en Noordhove |
|---|---|
| Status: | onherroepelijk |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0637.BP00021-0004 |
De regels van het bestemmingsplan bestaan uit de volgende onderdelen:
In Artikel 1 worden de begrippen die in de regels worden gebruikt omschreven. Sommige begrippen zijn voor meerdere uitleg vatbaar, daarom is het nodig om ze planologisch-juridisch af te bakenen en te preciseren, ten opzichte van het algemeen spraakgebruik. Zonder definitie zou een begrip tot verwarring kunnen leiden.
In Artikel 2 wordt weergegeven hoe de in de regels opgenomen maten voor de bouwhoogte, dakhelling, goothoogte, inhoud, oppervlakte, vloeroppervlakte en ondergeschikte bouwdelen van een bouwwerk moeten worden gemeten.
In het hoofdstuk Bestemmingsregels zijn alle bestemmingen opgenomen met de daarbij behorende bestemmingsomschrijving. Waar noodzakelijk is gebruikgemaakt van aanduidingen om toegestaan gebruik nader te specificeren.
In het bestemmingsplan is in sommige gevallen een bevoegdheid opgenomen zodat het bevoegd gezag kan afwijken van de regels door middel van een omgevingsvergunning. De regels zijn bedoeld om in concrete situaties een beperkte afwijking van de regels toe te staan. Hierdoor mag geen ruimtelijk ongewenste situatie ontstaan.
Voordat een omgevingsvergunning wordt verleend wordt een nadere planologische afweging gemaakt. Deze afweging vindt plaats aan de hand van de volgende ruimtelijk relevante aspecten:
Bepaalde buurten en straten ontlenen hun kwaliteit aan het ruimtelijk beeld, een ruimtelijke samenhang, bijvoorbeeld verspringende rooilijnen, dwarskappen. Nieuwe bebouwing en uitbreiding van bestaande bebouwing mag geen aantasting vormen van dit karakteristieke straat- en bebouwingsbeeld, maar moet daarin passen.
Het betreft hier het voorkomen van sociaal onveilige plekken, zoals smalle onoverzichtelijke plekken in het (semi) openbaar gebied. Ook het voorkomen van bijvoorbeeld situaties waarbij de (semi) openbare ruimte aan beide zijden wordt begrensd c.q. begeleid door lange blinde gevels of muren.
Gedacht wordt hier bijvoorbeeld aan de noodzaak tot het vrijhouden van zichthoeken.
Het bouwen van een parkeervoorziening op eigen erf kan tot gevolg hebben dat hierdoor (vanwege de noodzakelijke op-/inrit) openbare parkeerplaatsen zouden komen te vervallen. Zeker in gebieden waar nu reeds een grote parkeerdruk aanwezig is, moet dit worden voorkomen. Anderzijds kan een bouwinitiatief door zijn situering op het erf tot gevolg hebben dat de parkeervoorziening op eigen erf niet meer bereikbaar is. Ook dat moet worden voorkomen.
Het gaat hier om het criterium dat een uitbreiding van bebouwing geen onevenredige aantasting mag vormen voor de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende percelen en bouwwerken. Hier spelen bijvoorbeeld aspecten als uitzicht, lichttoetreding en bezonning van tuinen een rol.
Binnen deze bestemming zijn, tenzij met een specifieke aanduiding (zoals bijvoorbeeld baggerspeciedepot of gemaal) aangeduid, uitsluitend bedrijven toelaatbaar die voorkomen in de categorieën 1 of 2 van Lijst van bedrijfsactiviteiten, zoals weergegeven in de Bijlage 1 bij de regels. De Lijst van bedrijfsactivteiten is afkomstig uit de brochure van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten “Bedrijven en Milieuzonering'. Bij milieuzonering wordt er vanuit gegaan dat tussen een milieugevoelige bestemming (wonen) en een milieubelastende bestemming (bedrijf) op grond van de verste afstandsafhankelijke milieubelasting een bepaalde ruimte moet worden aangehouden om een zo goed mogelijk klimaat voor beiden te scheppen.
Het betreft hier twee winkelcentra: De Leyens en Noordhove.
Deze bestemming omvat een menging van functies waarbij op de begane grondlaag het accent ligt op publieksfuncties zoals detailhandel, horeca, dienstverlening, kantoren en maatschappelijke voorzieningen. Woningen op de verdieping(en) zijn toegestaan bij winkelcentrum De Leyens. Hierbij is er duidelijk voor gekozen om het wijkcentrum meer te laten zijn dan alleen een winkelcentrum met alleen commerciële voorzieningen. Bewust is er voor gekozen om hier ook ruimte te bieden voor maatschappelijke voorzieningen. Op de begane grondlaag zijn in De Leyens geen woningen, met uitzondering entrees, stijgpunten en bergingen, toegestaan. Deze functietoedeling is gericht op het bereiken van een 'aaneengesloten winkelfront', wat bijdraagt aan de aantrekkelijkheid van een centrum. Detailhandel, horeca, dienstverlening en ambachtelijke bedrijven zijn in het centrumgebied uitsluitend op de begane grond toegestaan.
Voor winkelcentrum Noordhove is eveneens een Centrumbestemming opgenomen. In tegenstelling tot het winkelcentrum in De Leyens is op de begane grond het wonen wel toegestaan in het vigerende bestemmingsplan. Om die reden is ter plaatse de aanduiding 'wonen' opgenomen.
Deze bestemmingen zijn bedoeld voor een menging van functies. Op gronden met deze bestemmingen moeten de gebouwen in principe binnen het bouwvlak worden gebouwd. Het bouwvlak mag geheel worden bebouwd.
De bestemming Groen is bedoeld voor groenvoorzieningen, langzaamverkeersroutes, sport- en speelvoorzieningen en water. Daarnaast is beweiding door middel van dieren mogelijk binnen de bestemming.
Gebouwen zijn uitsluitend in de vorm van schuilhutten en nutsvoorzieningen toegestaan. Verder mogen bouwwerken, geen gebouwen zijnde worden gebouwd.
De bestemming Kantoor is opgenomen op het perceel aan de Kadelaan 6. De bestemming biedt niet alleen ruimte aan kantoorfuncties 'sec' maar ook aan dienstverlenende bedrijven alsmede maatschappelijke voorzieningen en ambachtelijke bedrijven.
Binnen deze bestemming zijn verschillende instellingen en voorzieningen ondergebracht. Het gaat daarbij om dagopvang, een centrum voor gezondheidszorg, medische, sociaal-culturele voorzieningen, religieuze en educatieve instellingen en dergelijke. Daarbij is een zekere uitwisseling van functies mogelijk gemaakt. De bestaande bouwmassa's zijn in grote lijnen door middel van bebouwingspercentages en maatvoeringsvlakken op de plankaart vastgelegd. Beperkte uitbreidingen zijn in de meeste gevallen wel mogelijk.
Deze bestemming is gegeven aan gronden met een ecologische waarde, landschappelijke waarde of natuurwaarde. Het betreft hier de zone langs de Ringsloot van de Meerpolder. Er geldt een restrictief beleid waarbij slechts beperkt bebouwing is toegestaan.
De bestemming Recreatie is toegekend aan de één school- en wijktuin in het plangebied. Op gronden met deze bestemming mag één gemeenschappelijk gebouw van maximaal 50 m² worden gerealiseerd.
De bestemming 'Recreatie - Volkstuinen' is toegekend aan de volkstuinen bij de Zwaardslootseweg. Per volkstuin zijn kassen en/ of tuinhuizen toegestaan tot maximaal 10 m2. Bouwwerken, geen gebouwen zijnde zijn toegestaan voor bijvoorbeeld opslag van gereedschap, steunelementen voor het telen van groente en of fruit en erfafscheidingen en dergelijke.
De sportvoorzieningen in het plangebied zijn als 'Sport' bestemd. Sport is toegestaan voorzover deze activiteiten passen binnen categorie 1 tot en met 3.1 van de in de in Bijlage 1 bij de regels behorende 'Lijst van bedrijfsactiviteiten'.
Algemeen
Alle verkeersbestemmingen hebben een ruime begrenzing. Dit betekent dat hierin ook de bermen en eventuele waterelementen zijn meegenomen. Ook kruisende wegen, paden, e.d. zijn in de verkeersbestemmingen meegenomen.
Verkeer
De bestemming 'Verkeer' omvat alle doorgaande wegen, met uitzondering van de buurt- en erfontsluitingswegen. In deze bestemming zijn begrepen de rijbanen voor het gemotoriseerd verkeer, fiets- en voetpaden en/of -stroken, voorzieningen voor het openbaar vervoer, parkeervoorzieningen, alsmede de groen- en waterelementen en speelvoorzieningen. Verder zijn binnen de ruime begrenzing van de bestemming ook overdekte fietsenstallingen en gebouwde nutsvoorzieningen met een beperkte omvang mogelijk.
Verkeer - Railverkeer
Deze bestemming omvat het railtracé van RandstadRail en NS met bijbehorende haltevoorzieningen, bermen, spoorsloten, dijklichamen, viaducten en overige constructies.
Verkeer - Verblijfsgebied
Voor de erftoegangswegen geldt een 30 km uur regime, waar de verblijfsfunctie belangrijker is dan de verkeersfunctie. Deze wegen hebben dan ook de bestemming Verkeer - Verblijfsgebied gekregen. In deze bestemming zijn o.a. begrepen straten, parkeervoorzieningen, groen- en waterelementen en speelvoorzieningen. Verder zijn binnen de ruime begrenzing van de bestemming ook overdekte fietsenstallingen en gebouwde nutsvoorzieningen met een beperkte omvang mogelijk.
De bestemming Water geldt voor de gronden die zijn aangewezen voor waterberging, waterhuishouding, aanlegplaatsen voor boten en water- en oeverrecreatie met daaraan ondergeschikt oeververbindingen ten behoeve van het langzaam verkeer. Er mogen uitsluitend andere bouwwerken van geringe omvang worden gerealiseerd.
Om de vrije doorvaart van kano´s te garanderen is voor bruggen en andere oeververbindingen een minimale vrije doorvaarhoogte verplicht gesteld van 1,25 m, ten opzichte van het gemiddeld waterpeil ter plaatse.
De bestemming 'Wonen - 1' is toegekend aan de bestaande woningen en de bijbehorende erfbebouwing in De Leyens. Hoofdgebouwen mogen uitsluitend binnen een bouwvlak worden gebouwd. In het bouwvlak zijn de maximale goot- en of bouwhoogte van het hoofdgebouw met een maatvoeringsaanduiding aangegeven.
In het plangebied bevinden zich hoofdgebouwen waarvan de karakteristieke hoofdvorm bepaald wordt door twee verschillende bouwhoogtes. Om deze karakteristiek te behouden zijn op de plankaart zowel een maximale bouwhoogte 'voor' als een maximale bouwhoogte 'achter' aangegeven.
Erfbebouwing
Erfbebouwing is over het algemeen toegestaan vanaf 1 meter achter het verlengde van de voorgevel, binnen en buiten het bouwvlak. Daar waar een specifieke aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - carport' of 'specifieke bouwaanduiding - erfbebouwing' is opgenomen, mogen ook voor de voorgevelrooilijn carports respectievelijk erfbebouwing worden gebouwd.
De oppervlakte aan erfbebouwing op een perceel is aan een maximum gebonden. Er geldt een maximum bebouwingspercentage en een maximale gezamenlijke oppervlakte van alle erfbebouwing op het erf.
Hierbij wordt onderscheid gemaakt naar gelang de grootte van het bouwperceel:
De goothoogte van erfbebouwing is maximaal 30 centimeter boven de bovenkant van de scheidingsconstructie met de tweede bouwlaag van het hoofdgebouw. De bouwhoogte van erfbebouwing bedraagt ten hoogste 5 m.
Aan huis verbonden beroep of bedrijf
In een woning mag een aan huis verbonden beroep of bedrijf worden uitgeoefend, indien aan de voorwaarden die in de regels zijn opgesomd wordt voldaan.
De woningen in Noordhove hebben de bestemming 'Wonen - 2'. Daarnaast zijn enkele bouwpercelen in De Leyens met overwegend vrijstaande woningen als zodanig bestemd. Deze percelen hebben een ruim bouwvlak. Binnen het bouwvlak mag het hoofdgebouw inclusief erfbebouwing worden gebouwd, waarbij het totale bebouwingspercentage niet meer bedraagt dan op de plankaart is aangegeven. In afwijking hiervan zijn aanvullende regels opgenomen voor specifieke kleine of grote bouwpercelen.
Ter plaatse van de wijktuinlocatie aan Da Sangalloruimte 10 heeft het geldende bestemmingsplan de bestemming ''Woondoeleinden''. De wijktuinenlocatie aan de Sangalloruimte is een locatie die reeds woningbouw mogelijk maakt. De locatie heeft de bestemming W - 2 (vt), inclusief de daarvoor geldende bouwregels: een maximaal bebouwingspercentage van 60% en een maximale bouwhoogte van 9 meter.
In het bouwvlak is de maximale bouwhoogte van de hoofdgebouwen met een aanduiding aangegeven.
Erfbebouwing
Erfbebouwing is over het algemeen toegestaan vanaf 1 m achter het verlengde van de voorgevel van het hoofdgebouw. Daar waar een specifieke aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - carport' of 'specifieke bouwaanduiding - erfbebouwing' is opgenomen, mogen ook voor de voorgevelrooilijn carports respectievelijk erfbebouwing worden gebouwd. De oppervlakte aan erfbebouwing op een bouwperceel is aan een maximum gebonden. Hiervoor geldt het maximale bebouwingspercentage als hierboven genoemd. De goothoogte van erfbebouwing is maximaal 30 cm boven de bovenkant van de scheidingsconstructie met de tweede bouwlaag van het hoofdgebouw. De bouwhoogte van erfbebouwing bedraagt ten hoogste 5 m.
Aan huis verbonden beroep of bedrijf
In een woning mag een aan huis verbonden beroep of bedrijf worden uitgeoefend, indien aan de voorwaarden die in de regels zijn opgesomd wordt voldaan.
Op drie locaties in de wijk Noordhove zijn woonwagenstandplaatsen toegestaan. Deze hebben de bestemming 'Wonen - Woonwagenstandplaats'. Per bestemmingsvlak is het aantal woonwagenstandplaatsen aangegeven. Daarnaast zijn in de bouwregels bepalingen opgenomen over de oppervlakte van de woonwagenstandplaats en de erfbebouwing, de maximale goot- en bouwhoogte, de afstanden van woonwagens tot de zijdelingse grenzen van de woonwagenstandplaats en de afstand tussen woonwagens onderling.
Leiding - Water
Ter plaatse van de Saloméschouw is een ondergrondse watertransportleiding gelegen met een diameter van 80 cm. Om die reden is de dubbelbestemming 'Leiding - Water' opgenomen. Indien deze bestemming samenvalt met andere bestemmingen, geldt dat deze andere bestemmingen ondergeschikt zijn. Bebouwing is slechts via afwijking toegestaan als dit niet ten koste gaat van de belangen van de leidingbeheerder. Voor een aantal genoemde werkzaamheden die een risico zouden kunnen inhouden voor de leiding, geldt het vereiste van een door het bevoegd gezag te verlenen omgevingsvergunning.
Waterstaat - Waterkering
De in het gebied gelegen waterkeringen zijn gelegen in de bestemming Waterstaat - Waterkering. Het betreft hierbij een dubbelbestemming die in het geval van belangenafweging voorrang heeft boven de eveneens van toepassing zijnde bestemming(en). Op de gronden van deze bestemming mag slechts worden gebouwd voor zover de waterstaatkundige belangen dit gedogen en nadat hierover advies is gevraagd bij de beheerder van de waterkering.
Voor de uitvoering van werken en werkzaamheden wordt verwezen naar de keur van het Hoogheemraadschap Rijnland.
Waarde - Archeologie
De gronden met deze dubbelbestemming zijn primair aangewezen voor de bescherming en veiligstelling van archeologische waarden. Waar de bestemming 'Waarde - Archeologie' samenvalt met andere bestemmingen, geldt dat deze andere bestemmingen ondergeschikt zijn aan de archeologische bestemming. Dit betekent dat bebouwing ten behoeve van deze samenvallende bestemming groter is dan een bepaald oppervlak en vanaf een bepaalde diepte slechts is toegestaan via een omgevingsvergunning. Voorwaarde hierbij is dat dit niet ten koste gaat van de archeologische waarden en dat hierover advies is ingewonnen bij een archeologische deskundige. Voor een aantal nader genoemde werkzaamheden die een risico zouden kunnen inhouden voor de archeologische waarden geldt het vereiste van een omgevingsvergunning.
Binnen de bestemming 'Waarde - Archeologie' is een omgevingsvergunning vereist bij bouwplannen die een oppervlakte hebben die groter is dan 100 m² en waarbij dieper wordt gegraven of gebouwd dan 30 cm onder maaiveld.