Stadscentrum / Dorpsstraat

6.2 Bestemmingsregels

6.2.1 De 30 gradenregeling

Onder de verschillende bestemmingen is een maximale goothoogte en/of maximale bouwhoogte aangegeven. Deze gelden echter bij één specifieke bestemming voor zover de zogenaamde 30 gradenregeling in de concrete situatie niet tot een geringere hoogte leidt.

De 30 gradenregeling is opgenomen in artikel 28 .

De 30 gradenregeling omvat een beperking van de maximum hoogte van een gebouw(deel) die gerelateerd is aan de afstand van een tegenoverliggende woning. Doel van deze regeling is het bieden van bescherming van de woonkwaliteit van bestaande woningen.

Het gaat hierbij om aspecten als bezonning, belichting en uitzicht op en vanuit de voor- en achtergevel van de bestaande woning. Zijgevels genieten deze bescherming niet. Deze bescherming geldt alleen voor bestaande woningen. Als motivering hiervoor geldt dat de gebruiker van een nieuwe woning op het moment van het in gebruik nemen van de woning op de hoogte is/kan zijn van de bouwmogelijkheden in de omgeving van zijn huis.

De afstand van het gebouw tot de tegenoverliggende bestaande woning bepaalt, onder een verticale hoek van 30° gemeten op 1 meter boven het snijpunt van de gevel met de vloer van de eerste verdieping, het maximum ruimtelijk bouwprofiel waarbinnen mag worden gebouwd. Hieruit volgt de rekenformule zoals die bijvoorbeeld is opgenomen in artikel 28.5.2, lid g. Deze laat zich als volgt omschrijven:

De hoogte van een nieuw te bouwen gebouw(deel) mag niet hoger zijn dan de afstand tot de voorgevel respectievelijk achtergevel van een bestaande tegenoverliggende woning, gedeeld door de factor 1,7, vermeerderd met 1 meter, gemeten vanaf de vloer van de eerste verdieping van de tegenoverliggende woning.

De toevoeging dat gemeten wordt vanaf de vloer van de eerste verdieping is nodig omdat er situaties zijn waarop op de begane grondlaag een andere functie zit dan wonen. In die situaties geldt deze hoogtebeperking alleen voor de bovenliggende woningen, niet voor de niet-woonfuncties op de begane grond.

Tegenoverliggende woning

De 30 gradenregeling omvat een hoogtebeperking voor nieuw te bouwen gebouwen of gebouwdelen, die is gerelateerd aan de afstand tot de voorgevel respectievelijk achtergevel van de tegenoverliggende woning.

schets tegenoverliggende woning

Omdat het gaat om de bescherming van de bestaande woning, wordt de definitie van een 'tegenoverliggende woning' bepaald vanuit de bestaande woning. Onder een tegenoverliggende woning wordt verstaan: een tegenover een gebouw gesitueerde bestaande woning, waarbij het betreffende gebouw zich bevindt binnen de zone die wordt gevormd door de horizontale hoeken van 120° ten opzichte van de voorgevel, respectievelijk achtergevel, van de bestaande woning, gemeten ter plaatse van de geveluiteinden. Een bestaande tegenoverliggende woning kan zowel binnen als buiten het plangebied zijn gesitueerd.

6.2.2 Flexibiliteitsregels

In het bestemmingsplan is in sommige gevallen een bevoegdheid opgenomen waarmee burgemeester en wethouders ontheffing kunnen verlenen van de regels voor kleine afwijkingen of overschrijdingen. De ontheffing is bedoeld om in concrete situaties een beperkte afwijking van de regels toe te kunnen staan. Hierdoor mag geen ruimtelijk ongewenste situatie ontstaan.

Voordat ontheffing wordt verleend wordt een nadere planologische afweging gemaakt. Deze afweging vindt plaats aan de hand van de volgende ruimtelijk relevante aspecten:

Straat- en bebouwingsbeeld.
Bepaalde buurten en straten ontlenen hun kwaliteit aan het ruimtelijk beeld, een ruimtelijke samenhang, bijvoorbeeld verspringende rooilijnen, dwarskappen. Nieuwe bebouwing en uitbreiding van bestaande bebouwing mag geen aantasting vormen van dit karakteristieke straat- en bebouwingsbeeld, maar moet daarin passen.

Sociale veiligheid.
Het betreft hier het voorkomen van sociaal onveilige plekken, zoals smalle onoverzichtelijke plekken in het (semi) openbaar gebied. Ook het voorkomen van bijvoorbeeld situaties waarbij de (semi) openbare ruimte aan beide zijden wordt begrensd c.q. begeleid door lange blinde gevels of muren.

Verkeersveiligheid
Gedacht wordt hier bijvoorbeeld aan de noodzaak tot het vrijhouden van zichthoeken.

Aantal parkeervoorzieningen
Het bouwen van een parkeervoorziening op eigen erf kan tot gevolg hebben dat hierdoor (vanwege de noodzakelijke op-/inrit) openbare parkeerplaatsen zouden komen te vervallen. Zeker in gebieden waar nu reeds een grote parkeerdruk aanwezig is, moet dit worden voorkomen. Anderzijds kan een bouwinitiatief door zijn situering op het erf tot gevolg hebben dat de parkeervoorziening op eigen erf niet meer bereikbaar is. Ook dat moet worden voorkomen;

Gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en bouwwerken
Het gaat hier om het criterium dat een uitbreiding van bebouwing geen onevenredige aantasting mag vormen voor de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende percelen en bouwwerken. Hier spelen bijvoorbeeld aspecten als uitzicht, lichttoetreding en bezonning van tuinen een rol.

6.2.3 Bedrijf

Aan de Europaweg bevinden zich twee specifieke bedrijfslocaties.

Ten eerste is daar de brandweerkazerne die als zodanig is bestemd.

Ten tweede is naast de brandweerkazerne een garagebedrijf met showroom gevestigd en een motorbrandstofverkooppunt (zonder LPG). Deze functies liggen op maaiveld. Daarboven is een parkeergarage van meerdere bouwlagen aanwezig. Dit gebouw heeft eveneens een maatbestemming gekregen zodat de huidige functies zijn geregeld. De showroom staat echter al geruime tijd leeg. De eigenaar heeft plannen om er een horecafunctie in te gaan realiseren.

In het recente verleden heeft de gemeente medewerking verleend aan een verzoek van de eigenaar om de exploitatie van de autoshowroom te staken en te vervangen door een horeca-ontwikkeling (discotheek). Hiervoor is in het verleden een bouwvergunning verleend na een vrijstellingsprocedure ex artikel 19 WRO. Wegens bezwaren van omwonenden is dit plan vooralsnog niet gerealiseerd. Hangende de bezwaarprocedure beraadt aanvrager zich op een aangepast plan voor horeca (restaurant). Hierover vindt overleg plaats met omwonenden en de gemeente. In principe staat de gemeente positief tegenover een horeca-ontwikkeling. Omdat het plan echter nog onvoldoende is uitgekristalliseerd kan het alleen via een wijzigingsbevoegdheid mogelijk worden gemaakt. Een plan moet dan voldoen aan de voorwaarden die zijn opgenomen in de wijzigingsbevoegdheid.

Als laatste zijn op enkele locaties bestaande nutsvoorzieningen (bijvoorbeeld trafo's) binnen de Bedrijfsbestemming opgenomen.

6.2.4 Centrum

Eén van de voornaamste bestemmingen van dit bestemmingsplan is de bestemming 'Centrum'. Zowel een groot deel van het Stadshart als de bebouwingsstrook direct gelegen aan de Dorpsstraat kunnen worden beschouwd als een typisch centrumgebied. Beide gebieden bevatten een mix aan functies die kenmerkend zijn voor een centrumgebied.

Vanwege een onderscheid in het te hanteren peil wordt voor een deel van het Stadscentrum een bestemming 'Centrum - 1' en voor een ander deel de bestemming 'Centrum - 2' gehanteerd.

Vanwege het specifieke historische karakter van de Dorpsstraat is daarvoor een bestemming 'Centrum - 3' opgenomen met specifieke bouwregels.

Centrum - 1

Het gebied dat is bestemd voor 'Centrum - 1' betreft het kernwinkelgebied van het Stadscentrum. Het kenmerkt zich door het feit dat het bestaat uit twee gescheiden werelden, een 'onder-' en een 'bovenwereld'. De 'onderwereld' is het gebied op maaiveld dat hoofdzakelijk bestaat uit doorgaande wegen, parkeerruimte, parkeergarages, bergingen en magazijnen, met op enkele plekken nog detailhandel. Daarboven, in de 'bovenwereld', zijn de winkels, kantoren, woningen en overige voorzieningen alsmede de openbare pleinen en de voetgangerszone gerealiseerd.

In het bestemmingsplan geldt voor 'Centrum - 1' dat voor het te hanteren peil wordt uitgegaan van het niveau van het bestaande voetgangersniveau, ter plaatse van de hoofdentrees van de winkels. Dat niveau vormt het uitgangspunt in het geval er geschreven of gesproken wordt van de begane grond, de 1e verdieping of bouwhoogtes, etc. Dit onderscheid is ook omschreven en gedefinieerd in de definitiebepaling van het begrip 'peil' in artikel 1.69.

Binnen 'Centrum - 1' zijn bouwvlakken aangeduid rondom de bestaande bebouwing. Binnen de bouwvlakken is het uitgangspunt dat op het voetgangersniveau (peil), dus op de begane grond, verschillende centrumfuncties zijn toegestaan zoals ambachtelijke bedrijven, detailhandel, dienstverlening, maatschappelijke voorzieningen en horeca tot en met categorie 2 van de Staat van Horeca-activiteiten. De hoeveelheid toegestane m2 bvo horeca in het gebied dat is bestemd voor 'Centrum - 1' en 'Centrum - 2' tesamen, is gemaximeerd tot 8.021 m2 bvo. In Bijlage 2 van deze Toelichting is een inventarisatie opgenomen van het bestaande aantal m2 horecabedrijven zodat duidelijk is hoeveel m2 bvo er nog kan worden toegevoegd.

Daar waar alleen horecabedrijven van categorie 1 zijn toegestaan, zoals rond het Stadspark en Europaweg 5, is een aanduiding 'horeca van categorie 1' opgenomen.

Buiten de bouwvlakken mag de grond gebruikt worden als verblijfsgebied met terrassen en bijbehorende functies zoals omschreven in de planregels.

Binnen de bouwvlakken zijn maatvoeringsaanduidingen opgenomen waarin de maximaal toelaatbare bouwhoogte is opgenomen. Deze correspondeert met de bestaande bouwhoogtes en dienen vanaf het peil te worden gemeten.

Boven de begane grondlaag met gemengde functies zijn uitsluitend woningen (eventueel met aan huis verbonden beroep of bedrijf) toegelaten. In verschillende bouwblokken bevinden zich echter kantoren op de verdiepingen. Soms bevindt deze kantoorfunctie zich alleen op de eerste verdieping, soms alleen op de eerste en tweede verdieping en soms op alle verdiepingen. Dit is aangeduid door middel van een specifieke aanduiding:

Daar waar zich alleen kantoren op de eerste verdieping bevinden is een aanduiding 'specifieke vorm van centrum - kantoor 1' opgenomen. Hier mag de eerste verdieping uitsluitend gebruikt worden ten behoeve van kantoorfuncties.

Daar waar zich alleen kantoren op de eerste en tweede verdieping bevinden is een aanduiding 'specifieke vorm van centrum - kantoor 2' opgenomen. Hier mogen de eerste en tweede verdieping uitsluitend gebruikt worden ten behoeve van kantoorfuncties.

Daar waar zich kantoren op de eerste, tweede en derde verdieping bevinden is een aanduiding 'specifieke vorm van centrum - kantoor 3' opgenomen. Hier mogen de eerste, tweede en derde verdieping uitsluitend gebruikt worden ten behoeve van kantoorfuncties.

Ook komt het voor dat zich zowel op de begane grond en alle verdiepingen daarboven kantoorfuncties bevinden. Hiervoor is een aanduiding 'kantoren' opgenomen. Hier zijn uitsluitend kantoorfuncties toegestaan.

Op verschillende plekken hebben zich de afgelopen tijd winkels op de eerste verdieping gevestigd. Bijvoorbeeld in Spazio (Mediamarkt en Bakker Sport), Blokker, Daka Sport, Cool Cat en H&M, etc. Op deze locaties is een aanduiding 'detailhandel' opgenomen. Uitsluitend ter plaatse van deze aanduiding is ook op de eerste verdieping detailhandel toegestaan.

Dan zijn er nog diverse plekken in het Stadscentrum waar op de eerste verdieping horeca (tot en met categorie 2 van de Staat van Horeca-activiteiten) is gevestigd, zoals bijvoorbeeld ter plaatse van de McDonalds, de Burger King en restaurant Jasmijn. Op deze locaties is de aanduiding 'horeca' opgenomen. Uitsluitend ter plaatse van deze aanduiding is ook op de eerste verdieping horeca tot en met categorie 2 van de Staat van Horeca-activiteiten toegestaan.

Het danscafé/uitgaanscentrum, gevestigd op de eerste verdieping van het Bovenlangs 1 betreft een inrichting die behoort tot categorie 3 van de Staat van Horeca-activiteiten. Hiervoor is de aanduiding 'horeca tot en met categorie 3' opgenomen.

Dan is er voor het fitnesscentrum aan de Burg van Leeuwenpassage 18, gevestigd in de 'zwevende ufo' in Spazio, een aanduiding 'specifieke vorm van centrum - sportcentrum' opgenomen. Ter plaatse van deze aanduiding is in de 'zwevende ufo' uitsluitend een sport- en/of fitnesscentrum toegestaan.

Onder peil, dat wil zeggen in de 'onderwereld', zijn uitsluitend magazijnruimtes en bergingen toegestaan ter plaatse van de bouwvlakken. Daar waar echter een aanduiding 'parkeergarage' is opgenomen mag de grond tevens gebruikt worden voor een gebouwde parkeergarage.

Daar waar zich wegen en maaiveldparkeren in de 'onderwereld' bevindt, is een aanduiding 'verkeer' opgenomen. Daar is de grond onder peil uitsluitend bestemd voor verkeersdoeleinden en bijbehorende voorzieningen.

Daar waar zich de spoorwegen en voorzieningen van de RandstadRail in de 'onderwereld' bevinden, is een aanduiding 'railverkeer' opgenomen. Daar is de grond onder peil uitsluitend bestemd voor aanleg en exploitatie van een raillijn, met bijbehorende voorzieningen.

Op een aantal plekken bevinden zich voorts onder peil nog diverse functies, zoals een speelautomatenhal en een discotheek aan de Amsterdamstraat en een fitnesscentrum aan het Bovenlangs. Ook is er op een aantal plekken onder peil detailhandel aanwezig. Deze functies hebben allen een specifieke aanduiding gekregen die correspondeert met het gebruik ter plaatse.

Zo heeft de speelautomatenhal aan de Amsterdamstraat de aanduiding 'specifieke vorm van centrum - speelautomatenhal'. Hier is tevens onder peil een speelautomatenhal toegestaan.

De discotheek aan de Amsterdamstraat is aangeduid met de aanduiding 'specifieke vorm van centrum - horeca'. Hier is tevens onder peil horeca toegestaan tot maximaal categorie 3 van de Staat van Horeca-activiteiten.

Het fitnesscentrum aan het Bovenlangs is aangeduid met de aanduiding 'sportcentrum'. Hier is tevens onder peil een sport- en/of fitnesscentrum toegestaan.

Een aantal panden beschikken onder peil ook over ruimte die bedoeld is voor verschillende functies. Op die locaties is een aanduiding 'specifieke vorm van centrum - detailhandel onder peil' opgenomen. Hier zijn tevens de functies toegestaan die ook op begane grond niveau zijn toegestaan (zoals detailhandel, horeca van categorie 1 danwel van categorie 2 van de Staat van Horeca-activiteiten, ambachtelijke bedrijvigheid, maatschappelijke voorzieningen en dienstverlening).

Dan is er ter plaatse van het Promenadeplein en de Burg. van Leeuwenpassage (Spazio) een aanduiding 'specifieke vorm van centrum - standplaats' opgenomen aangezien deze locatie is aangewezen voor een standplaats, zoals een oliebollenkraam, etc.

Aangezien de Promenade en aangrenzende straten en pleinen ook voor evenementen worden gebruikt is een aanduiding 'specifieke vorm van cultuur en ontspanning - evenemententerrein 1' opgenomen met een regeling inzake de maximale frequentie, bezoekersaantallen en duur van de evenementen.

Op de plankaart en in de bouwregels zijn vier (specifieke) bouwaanduidingen opgenomen om de kenmerkende arcades, luifels, overkragingen en onderdoorgangen te regelen.

De ruimte ter plaatse van de arcades dient op voetgangersniveau (peil) onbebouwd te blijven. De ruimte boven de arcades is bebouwd waardoor de arcades deel uitmaken van de bouwvlakken.

Ook de onderdoorgangen dienen vrij te blijven van bebouwing. Ze zijn daarom aangeduid op de plankaart. Aangezien de ruimte boven de onderdoorgangen is bebouwd, vallen de aanduidingen 'onderdoorgang' binnen de bouwvlakken.

Op plekken waar luifels zijn gerealiseerd (zoals bij de entrees van de Stadshartpassage) is een 'specifieke bouwaanduiding - luifel' opgenomen. De ruimte boven de luifels is onbebouwd zodat deze aanduidingen buiten de bouwvlakken liggen.

En ter plaatse van Spazio is een grote overkapping gerealiseerd. Dit is aangeduid door een 'specifieke bouwaanduiding - overkapping'. De ruimte boven de overkapping is eveneens onbebouwd dus gekozen is om de aanduiding buiten het bouwvlak te laten. Er is alleen een overkapping toegestaan. De ruimte eronder dient eveneens onbebouwd te blijven.

 

Centrum - 2

Het gebied dat is bestemd voor 'Centrum - 2' bestaat hoofdzakelijk uit de Stadshartpassage, alsmede twee gebouwen (parkeergarages) aan de Luxemburglaan en de fietsenstalling aan de Europaweg. Het peil voor deze bestemming ligt op het aangrenzende maaiveld ter plaatse van de Duitslandlaan. Hiervoor is gekozen omdat de hoofdtoegang van deze gebouwen op het niveau van de Duitslandlaan ligt. Er is hier dus geen sprake van een 'onder-' en een 'bovenwereld' zoals bij 'Centrum - 1' wel het geval is.

Binnen 'Centrum - 2' zijn bouwvlakken aangeduid rondom de bestaande bebouwing.

Voor de twee parkeergarages aan de Luxemburglaan is een bouwvlak met de aanduiding 'parkeergarage' opgenomen. Hier is uitsluitend een parkeervoorziening toegestaan.

In één parkeergarage is deels op de begane grond en de eerste verdieping detailhandel aanwezig. Hiervoor is de aanduiding 'specifieke vorm van centrum - detailhandel' opgenomen.

Voor de gebouwde fietsenstalling aan de Europaweg is een bouwvlak met de aanduiding 'specifieke vorm van centrum - fietsenstalling' opgenomen. Hierbinnen is uitsluitend een fietsenstalling toegestaan alsmede een kleine detailhandelsfunctie. Deze functie is gemaximeerd in oppervlakte en binnen deze aanduiding opgenomen in de planregels.

Binnen het bouwvlak van de Stadshartpassage is het uitgangspunt dat op de begane grond en de eerste verdieping verschillende centrumfuncties zijn toegestaan zoals ambachtelijke bedrijven, detailhandel, dienstverlening, maatschappelijke voorzieningen en horeca tot en met categorie 2 van de Staat van Horeca-activiteiten. De totale hoeveelheid toegestane m2 bvo horeca in het gebied dat is bestemd voor 'Centrum - 1' en 'Centrum - 2' tesamen, is gemaximeerd tot 8.021 m2 bvo.

Buiten de bouwvlakken mag de grond gebruikt worden als verblijfsgebied met terrassen en bijbehorende functies zoals omschreven in de planregels.

Binnen de bouwvlakken zijn maatvoeringsaanduidingen opgenomen waarin de maximaal toelaatbare bouwhoogte is opgenomen. Deze correspondeert met de bestaande bouwhoogtes en dienen vanaf het peil te worden gemeten.

Boven de eerste twee bouwlagen van de Stadshartpassage met de genoemde centrumfuncties, dat wil zeggen vanaf de tweede verdieping, zijn uitsluitend woningen toegelaten (eventueel met aan huis verbonden beroep of bedrijf), behalve daar waar de aanduiding 'detailhandel' is opgenomen. Op één plek in de Stadshartpassage, ter plaatse van Perry Sport, bevindt zich namelijk ook detailhandel op de tweede verdieping. Op deze locatie is een aanduiding 'detailhandel' opgenomen. Uitsluitend ter plaatse van deze aanduiding is ook op de tweede verdieping detailhandel toegestaan.

Ter plaatse van het Oostwaarts is de aanduiding 'horeca' opgenomen aangezien hier op de eerste verdieping (zijnde het voetgangersniveau ter plaatse van Stadhuisplein) uitsluitend horecafuncties (tot en met categorie 2 van de Staat van Horeca-activiteiten) zijn toegelaten.

Op de plankaart en in de bouwregels zijn binnen deze bestemming 'Centrum - 2' drie (specifieke) bouwaanduidingen opgenomen om de kenmerkende arcades, luifels en onderdoorgangen te regelen.

De ruimte ter plaatse van de arcades dient onbebouwd te blijven. De ruimte boven de arcades is bebouwd waardoor de arcades deel uitmaken van de bouwvlakken.

Ook de onderdoorgangen dienen vrij te blijven van bebouwing. Ze zijn daarom aangeduid op de plankaart. Aangezien de ruimte boven de onderdoorgangen is bebouwd, vallen de aanduidingen 'onderdoorgang' binnen de bouwvlakken.

Op plekken waar luifels zijn gerealiseerd (zoals bij de entrees van de Stadshartpassage) is een 'specifieke bouwaanduiding - luifel' opgenomen. De ruimte boven de luifels is onbebouwd zodat deze aanduidingen buiten de bouwvlakken liggen.

Centrum - 3

De bestemming 'Centrum - 3' is opgenomen voor de bebouwingsstrook die grenst aan weerszijden van de Dorpsstraat. Het is een winkelstraat met een grote diversiteit aan (publieks)functies waarbij de nadruk ligt op detailhandel, dienstverlening en horeca. Daarnaast bevinden zich in de Dorpsstraat van oudsher diverse vormen van lichte bedrijvigheid en woningen. De Dorpsstraat heeft, mede dankzij het historische karakter, een grote aantrekkingskracht op bewoners uit de gehele stad. De grote diversiteit aan functies en aantrekkingskracht op bewoners uit de gehele stad maakt dat de Dorpsstraat ook als een deel van het Stadscentrum functioneert. Dit verklaart de keuze voor een bestemming 'Centrum'. Deze bestemming wordt apart van de twee Centrum-bestemmingen voor het Stadscentrum geregeld vanwege het historische karakter van de Dorpsstraat.

Het deelgebied Dorpsstraat valt volgens de kaart Cultuurhistorische Hoofdstructuur van de provincie Zuid-Holland in een zone met een zeer grote kans op de aanwezigheid van archeologische sporen. Op grond van de Monumentenwet 1988 is de gemeente verplicht om archeologische waarden te beschermen. Zodoende is voor dit gebied de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie' opgenomen. Dit houdt in dat deze grond primair is bestemd voor het behoud en bescherming van aanwezige of te verwachten archeologische waarden. Daarnaast, secundair, is de grond bestemd voor de andere voorkomende bestemmingen.

De Dorpsstraat en omgeving is door de gemeenteraad van Zoetermeer aangewezen als beschermd dorpsgezicht. Dit vereist een op dat historische karakter toegesneden planregelset. In de planregels wordt zoveel als nodig aangesloten bij de planregels uit het bestemmingsplan "Dorpsstraat 1997" en wordt zoveel als mogelijk getracht het historische karakter van de Dorpsstraat te beschermen.

Een verschil met de planregels uit het bestemmingsplan "Dorpsstraat 1997" is dat het niet langer noodzakelijk wordt geacht om nog een onderscheid te maken tussen de mogelijkheden ter weerszijden van de kruising. In het geldende bestemmingsplan is destijds gepoogd om het westelijk van de kruising gelegen deel van de Dorpsstraat meer kansen te bieden voor functies uit de kunst en cultuur, en voor het oostelijk van de kruising gelegen deel van de Dorpsstraat lag de nadruk meer op detailhandel. Dit streven is echter niet van de grond gekomen.

Aangezien dit onderscheid in de diverse recent vastgestelde beleidskaders (zoals de Visie Binnenstad) niet meer als uitgangspunt is opgenomen, komt het te vervallen. De bestemming 'Centrum - 3' geldt zodoende voor de gehele Dorpsstraat.

De Beschrijving in Hoofdlijnen komt ook te vervallen. Deze is niet meer opgenomen in de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP 2008) volgens welke de nieuwe bestemmingsplannen opgesteld moeten worden. De relevante beleidsmatige aspecten hieruit worden zoveel als mogelijk in de doeleindenomschrijving en planregels verwerkt. De koppeling met het Beeldkwaliteitsplan Dorpsstraat als toetsingskader voor bouwaanvragen, zal op een andere wijze worden vormgegeven. Het geactualiseerde Beeldkwaliteitsplan Dorpsstraat zal worden vastgesteld met het bestemmingsplan en worden toegevoegd aan de Welstandsnota. Zodoende kan het in het kader van de welstandstoetsing een rol vervullen in de toetsing van bouwaanvragen voor de Dorpsstraat.

In lijn met het horecabeleid wordt de maximale hoeveelheid horeca uitgebreid en gemaximeerd tot 6.644 m2 bvo. In Bijlage 2 van deze Toelichting is een inventarisatie opgenomen van het bestaande aantal m2 horecabedrijven zodat duidelijk is hoeveel m2 bvo er nog kan worden toegevoegd.

Ook de benadering van winkelzone (bebouwingszone), de achterliggende erfzone en de tuinzone blijft in hoofdlijnen ongewijzigd. Daar waar volgens het geldende bestemmingsplan nog mogelijkheden liggen in de erfzone voor de bouw van een tweede woning, zijn die mogelijkheden overgenomen.

De hoofdbebouwing grenzend aan de Dorpsstraat is omsloten door bouwvlakken. Deze bouwvlakken mogen geheel worden bebouwd. De toegelaten bouwhoogtes blijven ongewijzigd voor deze strook en bedragen maximaal 8 m voor de goothoogte en maximaal 13 m voor de bouwhoogte. De gebouwen binnen het bouwvlak moeten worden afgedekt met een kap waarvan de dakhelling maximaal 50 graden mag bedragen dan wel 75 graden bij toepassing van een mansardekap.

Binnen het bouwvlak zijn uitsluitend op de begane grond ambachtelijke bedrijven, detailhandel, maatschappelijke voorzieningen en horeca tot en met categorie 2 van de Staat van Horeca-activiteiten toegestaan. Ter plaatse van de aanduiding 'dienstverlening' is tevens dienstverlening op de begane grond toegelaten. Conform de geldende regeling wordt ten behoeve van het behoud van de kleinschaligheid per vestiging een maximum bedrijfsvloeroppervlak opgenomen van 300 m2. Deze functietoedeling is gericht op het streven naar een zo groot mogelijk aaneengesloten winkelfront, afgewisseld met andere publieksgerichte functies, wat bijdraagt aan de aantrekkelijkheid van een centrum. Naast de kleinschalige bedrijvigheid zijn er maximaal twee supermarkten toelaatbaar binnen deze bestemming van elk maximaal 800 m2 bvo.

Op de verdiepingen zijn uitsluitend woningen toegelaten (eventueel met aan huis verbonden beroep of bedrijf). Wonen op de verdiepingen zorgt 's avonds en in de weekends voor aanwezigheid in het gebied, wat een zekere sociale controle biedt op het aangrenzende openbaar gebied. Dit levert op zich weer een positieve bijdrage aan de sociale veiligheid en levendigheid in het centrum.

Entrees en stijgpunten ten behoeve van de bovenwoningen mogen zich vanzelfsprekend wel op de begane grond bevinden.

De van oudsher bestaande woningen op de begane grond zijn ook toegelaten. Deze zijn opgenomen in Bijlage 3 van de planregels.

Omwille van het behoud van de kleinschaligheid en het historische karakter blijft de maximaal toegestane breedte van 8 m van een binnen een bouwvlak gelegen hoofdgebouw, intact.

Voor de erfbebouwing, gelegen buiten het bouwvlak, geldt dat die gronden voor maximaal 50 % tot maximaal 50 m2 bebouwd mogen worden.

Voor de tuinzone geldt een aparte Tuin-bestemming.

Ter plaatse van die locaties waar zich horeca op de eerste verdieping bevindt, is een aanduiding 'horeca' opgenomen. Hier is tevens horeca tot en met categorie 2 van de Staat van Horeca-activiteiten toegelaten.

Ter plaatse van een rij garageboxen nabij de supermarkt Hoogvliet is de aanduiding 'specifieke vorm van centrum - garageboxen' opgenomen.

Ter plaatse van de vuurwerkopslag ten behoeve van de verkoop van consumentenvuurwerk, op het perceel achter Dorpsstraat 66, is de aanduiding 'detailhandel in brand en explosiegevaarlijke goederen' opgenomen.

Voorts zijn afwijkingsbevoegdheden opgenomen voor beperkte afwijkingen van de bouwregels. In de afweging dient rekening te worden gehouden met de beeldkwaliteit van de Dorpsstraat. Hiertoe kan het advies van de Stadsbouwmeester worden betrokken die het Beeldkwaliteitsplan Dorpsstraat hanteert bij de toetsing van bouwaanvragen. Het college mag hier alleen met zwaarwegende argumenten van afwijken.

Ook zijn een aantal mogelijkheden opgenomen om af te kunnen wijken van de gebruiksregels, om zodoende, onder voorwaarden, wat meer m2 bedrijfsvloeroppervlakte per vestiging toe te staan, een hogere milieucategorie toe te staan, een hogere horecacategorie toe te staan, een andere dan de woonfunctie op de verdieping toe te staan en om een functie in meer dan één gebouw toe te kunnen staan.

Het betreft beperkte afwijkingen waaraan alleen kan worden meegewerkt als wordt voldaan aan de gestelde voorwaarden. Zodoende kan flexibel worden ingespeeld op de kleine, beperkte ontwikkelingen die zich veelvuldig in een dynamisch centrumgebied voordoen. Voor de grotere ontwikkelingen, die buiten de kaders van deze afwijkingsmogelijkheden liggen, dient separaat onderzoek te worden verricht naar de mogelijkheden. Daarvoor kan eventueel buiten het bestemmingsplan om (buitenplanse afwijking), via een aparte procedure, medewerking aan worden verleend.

Ter voorkoming van langdurige kaalslag door sloopwerkzaamheden, is een eis voor een omgevingsvergunning voor het slopen van bouwwerken opgenomen. Deze regeling stond ook al in het bestemmingsplan Dorpsstraat 1997.

Voor een deel van de bestemming Centrum - 3 is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen. Het betreft hier grond die in het vigerende bestemmingsplan van een uitwerkingsplicht was voorzien om een nieuw gebouw met parkeerplaatsen te kunnen realiseren op het perceel Delftsewallen 23-25. Deze bestemming is nog niet gerealiseerd maar de mogelijkheden blijven bestaan door een wijzigingsbevoegdheid op te nemen. De mogelijkheden in de uitwerkingsregels kunnen niet worden overgenomen in dit bestemmingsplan zonder een overeenkomst met de eigenaren van de betreffende gronden of een exploitatieplan. Vooralsnog ontbreekt een dergelijke overeenkomst. Gekozen wordt daarom om de mogelijkheden op te nemen in een wijzigingsbevoegdheid omdat in dat geval de afspraken omtrent onder meer de uitvoerbaarheid in het wijzigingsplan zelf opgenomen kunnen worden. Binnen deze wijzigingszone - 3 mag de bestemming, met inachtneming van de regels, worden gewijzigd in 'Gemengd - 7'.

6.2.5 Cultuur en Ontspanning

Deze bestemming is van toepassing op het museum aan de Dorpsstraat 7 en het Centrum voor Kunst en Cultuur (CKC) aan de Osylaan.

Binnen de in principe ruime hoofdgroep 'Cultuur en Ontspanning' is in de doeleindenomschrijving opgenomen dat uitsluitend een kunst- en cultuurcentrum is toegestaan.

De hoofdgebouwen zijn omsloten door een bouwvlak dat geheel mag worden bebouwd.

De onder het CKC liggende parkeergarage is aangeduid met de aanduiding 'parkeergarage'.

Ter plaatse van de aanduiding 'museum' op het perceel Dorpsstraat 7, is uitsluitend een museum toegestaan. De tuinzone ter plaatse van het perceel Dorpsstraat 7 heeft de aanduiding 'tuin' en geen bestemming 'Tuin' om daarmee aan te geven dat de grond wel ten behoeve van het museum gebruikt mag worden.

6.2.6 Detailhandel

Voor de detailhandelszaken aan de Delftsewallen 23/25 wordt de bestemming 'Detailhandel' opgenomen. Deze staan (deels) leeg.

Voor deze bestemming is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen. Met deze wijzigingsbevoegdheid kan de besteming 'Detailhandel' (en delen van aangrenzende gronden met de bestemming 'Centrum - 3' ) worden gewijzigd in de bestemming 'Gemengd - 7', waarbinnen bovenwoningen zijn toegestaan boven een plint met detailhandels-, dienstverlenings- en maatschappelijke functies alsmede ambachtelijke bedrijven.

6.2.7 Gemengd

Deze bestemming is opgenomen voor die gebouwen of complexen van gebouwen (zoals het Woonhart en het gebouw bij het station Centrum-West) waarbinnen een menging van verschillende, min of meer gelijkwaardige hoofdfuncties is toegestaan.

Op gronden met deze bestemming zijn de bestaande hoofdgebouwen omsloten door een bouwvlak dat geheel bebouwd mag worden. Elk bouwvlak kent één of meerdere maximale hoogteaanduidingen.

Er zijn in het plangebied diverse complexen gelegen met gemengde functies.

De bestemming 'Gemengd - 1' betreft het gebouw dat is gelegen bij het RandstadRailstation Centrum-West. Hierin bevindt zich een broodjeszaak, een restaurant en diverse andere functies. In dit multifunctionele gebouw, gelegen aan het OV-knooppunt Centrum-West, mogen zich naast horeca- en openbaar vervoerfuncties ook kantoren, maatschappelijke voorzieningen, detailhandels- en dienstverleningsfuncties bevinden.

De bestemming 'Gemengd - 2' is van toepassing op het gebouw aan het Oostwaarts waarin onder meer de bioscoop Utopolis en het theater zijn gevestigd. Tevens bevindt zich in het gebouw een sportcentrum, een parkeergarage en aan de zijde van de Duitslandlaan kantoren. Deze functies zijn geregeld door middel van verschillende aanduidingen binnen het bouwvlak van de bestemming 'Gemengd- 2'.

De bestemming 'Gemengd - 3' is van toepassing op een rij gebouwen aan de Coppeliaschouw, gelegen ten noorden en westen van het Woonhart, en een gebouwtje aan de Duitslandlaan. Hierin bevinden zich hoofdzakelijk kantoorfuncties. In de loop van de tijd zijn ook andere functies in deze gebouwen gevestigd zoals een tandartspraktijk en een makelaar. De gebouwen lenen zich daar in principe goed voor. Binnen de bestemming 'Gemengd - 3' mogen zich dan ook naast kantoren, maatschappelijke functies en dienstverleningsfuncties vestigen.

De bestemming 'Gemengd - 4' is van toepassing op het Woonhart. Hierbinnen mag zich alleen volumineuze detailhandel ten behoeve van de woninginrichtingsbranche vestigen. De parkeergarage en de logistieke weg die onder het complex loopt, zijn geregeld door middel van een aanduiding op de plankaart. Bovenop het Woonhart zijn drie appartementengebouwen gerealiseerd die met een aanduiding 'wonen' op de plankaart zijn aangegeven. Binnen het Woonhart is horeca toegestaan tot maximaal categorie 2 van de Staat van Horeca-activiteiten en tot 375 m2 bvo.

Tevens is een specifieke regeling opgenomen om detailhandel toe te staan tot maximaal 3.300 m2 bvo voor de detailhandelszaak Blokker die een specifieke assortiment (volumineuze) woninginrichtingsartikelen aanbiedt.

De bestemming 'Gemengd - 5' is van toepassing op de parkeergarage aan de Amsterdamstraat 1 en 3 waar zich tevens een voormalig kantoor en de fietsenzaak Struyck bevindt. In dit gebouw zijn ambachtelijke functies, detailhandel, maatschappelijke voorzieningen (met uitzondering van geluidgevoelige voorzieningen), sportfuncties, dienstverleningsfuncties, vormen van cultuur en ontspanning en horecafuncties tot en met categorie 3 van de Staat van Horeca-activiteiten toegestaan. De parkeergarage is opgenomen met een aanduiding 'parkeergarage' en onder het peil van de parkeergarage, bevindt zich tevens een waterbassin dat dient als waterberging. Deze is als 'waterberging' aangeduid.

De bestemming 'Gemengd - 6' is van toepassing op het perceel Dorpsstraat 2. De voormalige eigenaar van het pand exploiteerde hier een kunstgalerie, conform de bestemming in het bestemmingsplan "Dorpsstraat 1997". Wegens de onverkoopbaarheid van het pand is bezien of er ook andere functies kunnen worden toegelaten hetgeen heeft geresulteerd in een bestemming 'Gemengd - 6' waarbinnen naast de reeds toegestane culturele voorzieningen, ook ruimte wordt geboden voor horeca tot en met categorie 2 van de Staat van Horeca-activiteiten, zakelijke dienstverlening en maximaal 1 bedrijfswoning. Deze functies doen recht aan de fraaie locatie van het perceel en passen binnen een gemengd dorpsgebied. Een deel van het erf heeft de aanduiding 'tuin', waarbinnen geen erfbebouwing gerealiseerd mag worden.

De bestemming 'Gemengd - 7' is een bestemming welke nog niet is gerealiseerd maar die wel na het toepassen van de wijzigingsbevoegdheid in Artikel 6 Centrum - 3 en Artikel 8 Detailhandel gerealiseerd kan worden. Voor het perceel aan de Delftsewallen 23-25 is namelijk een wijzigingsbevoegdheid opgenomen , 'wro-zone wijzigingsbevoegdheid 3'.

De bestemmingen kunnen worden gewijzigd naar 'Gemengd -7'. In het geldende bestemmingsplan 'Dorpsstraat 1997' is voor deze locatie nog een uitwerkingsplicht opgenomen welke nog niet is gerealiseerd. Deze wordt nu overgenomen en opgenomen in een wijzigingsbevoegdheid met dezelfde voorwaarden.

6.2.8 Groen

De bestemming Groen is bedoeld voor groenvoorzieningen, langzaamverkeersroutes, sport- en speelvoorzieningen, waterpartijen en waterlopen die van wijkoverstijgend c.q. lokaal belang zijn en die een belangrijke functie in de oriëntatie hebben. Daarnaast is beweiding door middel van dieren toegestaan.

Gebouwen zijn niet toegestaan, met uitzondering van kleine schuilhutten voor dieren.

Bouwwerken, geen gebouwen zijnde, die verband houden met de doeleindenomschrijving zijn wel toegestaan.

Voor de loopbrug ten behoeve van de nooduitgang van de kerk bij het woonzorgcomplex aan de Delftsewallen is een aanduiding 'brug' opgenomen.

Voor de ondergrondse parkeergarage in de groenstrook aan de Osylaan is de aanduiding 'parkeergarage' opgenomen. Daarbinnen is een ondergrondse parkeergarage toegestaan met de daarbij behorende bovengrondse voorzieningen zoals trappenhuizen, etc.

Op een specifieke locatie in de groenstrook ter plaatse van de Buurvaart is de aanduiding 'specifieke vorm van groen - standplaats' opgenomen. Deze locatie is aangewezen voor een standplaats.

Binnen het Stadspark is in het vigerende plan een onbeperkte mogelijkheid voor de aanleg van terrassen opgenomen. In dit plan is de mogelijkheid voor de aanleg van een terras beperkt tot het gebied tussen de twee paviljoens, gelegen aan de Warande. Voor dat gebied is een aanduiding 'terras' opgenomen.

6.2.9 Horeca

Die locaties of gebouwen die voor horeca in gebruik zijn en waarvan het wenselijk is dat ze ook uitsluitend voor deze functie in gebruik blijven, zijn bestemd voor horecadoeleinden.

In het Stadscentrum betreft het de bebouwing aan het Oostwaarts/Stadhuisplein alwaar diverse horecabedrijven zijn gevestigd. Er is horeca toegestaan tot en met categorie 2 van de Staat van Horeca-activiteiten. Een uitzondering is gemaakt voor de bestaande discotheek/danscafé aan het Oostwaarts 13, alwaar horeca tot en met categorie 3 van de Staat van Horeca-activiteiten is toegestaan.

In de Dorpsstraat betreft het de locaties aan de Dorpsstraat 74A, 78A, 114, 99/99a en Leidsewallen 36. Hier bevinden zich hoofdzakelijk restaurants. Hier zijn horeca-activiteiten toegestaan tot en met categorie 2 van de Staat van Horeca-activiteiten. Op deze locaties is het wenselijk dat hier horeca gevestigd is en blijft. De locaties zijn dan ook uitsluitend voor horeca bestemd.

Ter plaatse van het Oostwaarts is de ruimte boven de horeca in gebruik ten behoeve van kantoren. Zodoende is hier de aanduiding 'kantoor' opgenomen. Ter plaatse van deze aanduiding mogen de verdiepingen tevens voor kantoren gebruikt worden.

Ter plaatse van de Soetelaer, Dorpsstraat 99, is de verdieping in gebruik als atelierruimte. Hier is een aanduiding 'atelier' opgenomen.

6.2.10 Kantoor

De bestaande kantoorlocaties aan de Europaweg, Aïdaschouw en Italiëlaan zijn bestemd voor kantoordoeleinden. De bestemming biedt alleen ruimte aan kantoorfuncties (zonder baliefunctie).

Voor de ABN/AMRO bank (met een baliefunctie) op de hoek Europaweg/Luxemburglaan is een aanduiding 'dienstverlening' opgenomen. Hetzelfde geldt voor twee kantoorgebouwen aan de Europaweg, alwaar het geldende bestemmingsplan ook mogelijkheden voor dienstverlening kende.

Het bouwvlak ligt rond de bestaande bebouwing. Het bouwvlak mag geheel worden bebouwd. In het bouwvlak is de hoogteaanduiding opgenomen.

Voor de kantoorlocatie aan de Italiëlaan 33 is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen naar wonen.

6.2.11 Maatschappelijk

Deze bestemming biedt ruimte voor maatschappelijke voorzieningen in het plangebied en is bedoeld voor onder andere religieuze instellingen, sociale en welzijnsinstellingen en openbare instellingen, tenzij bepaalde voorzieningen zijn uitgesloten. Een zekere mate van uitwisseling van functies is dus mogelijk. Ook het politiebureau in het Stadscentrum is hieronder gebracht.

Er zijn echter in het algemeen geen geluidsgevoelige voorzieningen toegestaan zoals scholen en zorginstellingen. Die zijn uitgesloten van deze bestemming omdat eerst bezien moet worden of voor deze functies voldaan kan worden aan de eisen uit de Wet geluidhinder. Daar waar reeds een zorginstelling is gevestigd, en waar tijdens de vestiging ervan is aangetoond dat voldaan is aan de Wet Geluidhinder, is een aanduiding 'zorginstelling' opgenomen.

De bestaande bouwmassa's zijn door middel van bebouwingspercentages en hoogte- scheidingslijnen op de plankaart vastgelegd.

Daar waar het gewenst is om uitsluitend het bestaande, specifieke gebruik vast te leggen, zijn aanduidingen opgenomen, zoals voor de kerken en de begraafplaats.

Er is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen om de bestemming te kunnen wijzigen in die zin dat eventueel een andere maatschappelijke functie is toegestaan, dan op basis van een specifieke functieaanduiding is toegelaten, danwel in de bestemming 'Dienstverlening' in het geval de bestaande maatschappelijke functie is komen te vervallen. Er is een groot verloop in de bezetting van verschillende panden. Door mogelijkheden te bieden om ook andere functies toe te staan, na een wijzigingsprocedure en een belangenafweging, kan tegemoet worden gekomen aan de algemene wens tot meer flexibiliteit ten aanzien van toe te stane functies. Vanzelfsprekend kan de wijzigingsbevoegdheid alleen worden toegepast als wordt voldaan aan de randvoorwaarden, zoals bijvoorbeeld het parkeren op eigen terrein en de normen uit de milieuwetgeving.

6.2.12 Sport

Voor de locatie waar de voormalige Prins Willem Alexanderhal (ijsbaan) heeft gestaan is de geldende bestemming 'Sport' opgenomen met de bijbehorende bebouwingsregeling. De locatie ligt nu braak. Op deze locatie zou het nieuwbouwplan Cadenza (Centrum-Oost) gerealiseerd worden. Met die ontwikkeling zou het oostelijk deel van het Stadscentrum, net als het gerealiseerde plan Spazio in het westelijke deel van het Stadscentrum, een goede en aantrekkelijke afronding krijgen, met een diversiteit aan stedelijke functies ter ondersteuning en uitbreiding van het kernwinkelgebied. Om dit te bereiken is in 2007 al een voorontwerp bestemmingsplan in procedure gebracht. Als gevolg van de economische crisis kan het plan voor Cadenza echter niet meer in de beoogde opzet gerealiseerd worden.

Doelstelling is nog steeds om Centrum-Oost op een goede en aantrekkelijke manier af te ronden met stedelijke voorzieningen. Momenteel wordt gestudeerd met de ontwikkelaar op mogelijkheden om dit te bereiken. Het proces is momenteel nog onvoldoende uitgekristaliseerd om het resultaat al op te kunnen nemen in een bestemmingsplan. Er zal dan ook te zijner tijd een aparte ruimtelijke procedure voor deze locatie opgestart worden.

Tegen deze achtergrond is gekozen om de huidige bestemming 'Sport' te handhaven en op te nemen in het bestemmingsplan.

6.2.13 Tuin

Het bestemmingsplan "Dorpsstraat 1997" ging binnen de verschillende bestemmingen 'Gemengde doeleinden' uit van een driedeling, t.w. een bouwvlak gelegen aan de straat dat bijna volledig bebouwd mag worden, een erfzone daar direct achter met beperkte bouwmogelijkheden en daarachter weer een tuinstrook, grenzend aan het water, met nauwelijks bouwmogelijkheden.

In de systematiek van het nieuwe bestemmingsplan komt voor die gebieden met een aanduiding 'tuin' de bestemming 'Tuin' terug.

In deze strook mag alleen een tuinhuisje of een berging gebouwd worden behorende bij een bestaande hoofdbebouwing op het bijbehorende perceel binnen de aangrenzende bestemming 'Centrum - 3' of 'Wonen', danwel bij een nog te realiseren woning op het bijbehorende perceel.

6.2.14 Verkeersbestemmingen

6.2.14.1 Algemeen

Alle verkeersbestemmingen hebben een ruime begrenzing. Dit betekent dat hierin ook de bermen en eventuele waterelementen zijn meegenomen. Ook kruisende wegen, paden, samenhangende dijklichamen, viaducten en tunnels zijn in de verkeersbestemmingen opgenomen.

6.2.14.2 Verkeer

Deze bestemming omvat alle wegen, met uitzondering van de buurt- en erfontsluitingswegen en woonstraten. In deze bestemming zijn begrepen de rijbanen voor het gemotoriseerd verkeer, fiets- en voetpaden en/of -stroken, voorzieningen voor het openbaar vervoer, parkeervoorzieningen, alsmede de groen- en waterelementen. Verder zijn binnen de ruime begrenzing van de bestemming ook overdekte fietsenstallingen en gebouwde nutsvoorzieningen met een beperkte omvang mogelijk.

Daar waar zich in het Stadscentrum een loopbrug voor voetgangers bevindt, van het winkelgebied naar een parkeergarage, is de aanduiding 'brug' opgenomen.

6.2.14.3 Verkeer - Railverkeer

Deze bestemming omvat het railtracé van RandstadRail met bijbehorende haltevoorzieningen, bermen, spoorsloten, dijklichamen, viaducten en overige constructies.

6.2.14.4 Verkeer - Verblijfsgebied

De bestemming is gelegd op de buurt- en erfontsluitingswegen alsmede het voetgangersgebied ter plaatse van de Dorpsstraat, met de daaraan of daarlangs gelegen paden, woonstraten, parkeervoorzieningen, voorzieningen voor het openbaar vervoer, groen- en waterelementen. Deze wegen zijn uitsluitend van belang voor het buurtverkeer. Verder zijn binnen de ruime begrenzing van de bestemming ook overdekte fietsenstallingen en gebouwde nutsvoorzieningen met een beperkte omvang mogelijk.

Aangezien de Dorpsstraat en aangrenzende pleinen ook voor evenementen worden gebruikt is een aanduiding 'specifieke vorm van cultuur en ontspanning - evenemententerrein 2' opgenomen met een regeling inzake de maximale frequentie, bezoekersaantallen en duur van de evenementen.

Voor het stationsgebied Centrum-West, is een aanduiding 'openbaar vervoerstation' opgenomen. Hierbinnen zijn gebouwen en bouwwerken toegestaan ten behoeve van zowel het busstation als het RandstadRail-station.

Voor de ondergrondse fietsenstalling in Centrum-West is de aanduiding 'specifieke vorm van verkeer - fietsenstalling' opgenomen.

Voor de uit- en inrit van en naar de ondergrondse parkeergarage onder Spazio is een aanduiding 'tunnel' opgenomen.

Er is een mogelijkheid opgenomen om af te kunnen wijken van de gegeven hoogtematen indien dit noodzakelijk is en alleen onder bepaalde voorwaarden.

6.2.15 Water

De bestemming 'Water' geldt voor de gronden die zijn aangewezen voor waterberging en waterhuishouding met daaraan ondergeschikt zaken als oeververbindingen ten behoeve van het langzaam verkeer en extensieve recreatie.

6.2.16 Wonen

Binnen de bestemming 'Wonen' is een bouwvlak aangegeven, waarbinnen één of meerdere woningen mogen worden gebouwd. In het bouwvlak zijn de maximaal toegestane goot- en bouwhoogte van de woningen met een aanduiding aangegeven. Als er geen maximale goot- en/of bouwhoogte is aangegeven geldt de algemene hoogteregeling die is opgenomen in de planregels.

Ter plaatse van de Griekse buurt bevinden zich eengezinswoningen waarvan de karakteristieke hoofdvorm bepaald wordt door een lagere goothoogte van de achtergevels dan de voorgevels. Ook verspringt de bouwhoogte. Om deze karakteristiek te behouden zijn op de plankaart naast de verschillende bouwhoogtes, ook de verschillen tussen de goothoogtes van de voor- en achtergevel vastgelegd.

Het is verplicht om het hoofdgebouw binnen het bouwvlak af te dekken met een kap. Voor de bestaande appartementencomplexen (gestapelde woningbouw), gelegen in het Stadscentrum, de Griekse Buurt en de Schoolstraat, met een plat dak, is een aanduiding 'plat dak' opgenomen. Zodoende zijn de bestaande platte daken binnen deze bestemming positief bestemd.

Bij de woningen zijn aanbouwen, uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen (erfbebouwing) toegestaan.

Erfbebouwing is toegestaan vanaf 1 meter achter het verlengde van de voorgevel, zowel binnen als buiten het bouwvlak. De oppervlakte aan erfbebouwing op een perceel is aan een maximum gebonden, afhankelijk van de grootte van het perceel. Er geldt een maximaal bebouwingspercentage en een maximale gezamenlijke oppervlakte van alle erfbebouwing op het erf.

Binnen de bestemming 'Wonen' zijn tevens aan huis verbonden beroepen of bedrijven toegestaan. Wat wordt verstaan onder 'aan huis verbonden beroep of bedrijf' wordt omschreven in artikel 1.3 van de planregels. Groepspraktijken, detailhandel en horeca vallen buiten de regeling van aan huis verbonden beroep of bedrijf.

Het uitoefenen van een beroep of bedrijf aan huis is in de lijn van de jurisprudentie toegestaan, zolang de woonfunctie in overwegende mate wordt gehandhaafd en aan het woonkarakter geen afbreuk wordt gedaan. Om deze reden zijn in de regels voorwaarden gesteld, waaraan het gebruik van een deel van een woning ten behoeve van een beroep aan huis moet voldoen.

Op een aantal locaties bevat een hoofdgebouw ook andere functies dan alleen een woonfunctie. Bijvoorbeeld een winkel in de eerste bouwlaag of dienstverlening. Daar waar dit het geval is, is dit toegestaan en geregeld door middel van een aanduiding op de plankaart.

6.2.17 Woongebied

Voor de locatie van het voormalige gasfabriekterrein aan de Delftsewallen is een globale bestemming "Woongebied" opgenomen.

In het oude bestemmingsplan "Dorpsstraat 1997" was de locatie ook al bestemd voor Wonen. Er dient echter eerst een bodemsanering uitgevoerd te worden die eind 2012 een aanvang heeft genomen. Er kunnen op grond van de geldende bestemming woningen worden gebouwd. Er was in het oude bestemmingsplan geen verkaveling noch een maximum aantal woningen vastgelegd. De maximale goot- en bouwhoogte bedroeg maximaal 6 m resp. 10 m. De woningen moesten worden afgedekt met een kap en de diepte van de woningen bedroeg maximaal 12 m.

Deze mogelijkheden worden enigszins gewijzigd en aangevuld zodat het duidelijker wordt welke ontwikkeling gerealiseerd kan worden.

Het aantal woningen wordt nu wel aan een maximum gebonden van 8. Aangegeven is tevens dat er alleen grondgebonden woningen gerealiseerd mogen worden. De maximaal toegestane goot- en bouwhoogte wordt verlaagd naar maximaal 3 m resp. 7 m.

Voorts is er een erfbebouwingsregeling opgenomen die standaard gehanteerd wordt in de nieuwe bestemingsplannen van Zoetermeer en gelijk is aan de erfbebouwingsregeling van de bestemming Wonen uit artikel 26.

Hetzelfde geldt voor een beroep of bedrijf aan huis.

6.2.18 Maatschappelijk - Voorlopig

Er zijn meerdere locaties in het plangebied waarvoor in het oude bestemmingsplan nog bouwmogelijkheden zijn opgenomen. Soms rechtstreeks, soms door middel van een uitwerkingsverplichting. Om verschillende redenen zijn deze bouwmogelijkheden nog niet benut.

Sommige van deze locaties worden daarom tijdelijk voor andere functies gebruikt. Voor de locatie aan de Ondineschouw is een tijdelijke vrijstelling en tijdelijke bouwvergunning verleend voor de bouw van het verpleeghuis Monteverdi. Deze tijdelijke vrijstelling (en bouwvergunning) loopt af in november 2012. Een tijdelijke vrijstelling kan niet worden verlengd.

Het tijdelijke verpleeghuis is nodig om ouderen met een zorgbehoefte op te kunnen vangen in afwachting van het gereedkomen van meerdere verbouw- en nieuwbouwprojecten in Zoetermeer. Als deze gereedkomen kunnen de bewoners verplaatst worden en kan het tijdelijke verpleeghuis worden afgebroken. Door verschillende oorzaken loopt de realisatie van een aantal projecten niet op schema, waardoor het niet lukt om voor november 2012 alle bewoners te verplaatsen. Het bestuur van Monteverdi heeft de gemeente gevraagd om nog eens 5 jaar lang op de huidige locatie te mogen blijven. Het tijdelijke verpleeghuis wordt wel deels gesloopt.

De gemeente is bereid om de grond nog 5 jaar ter beschikking te stellen voor Monteverdi aangezien ze het wenselijk acht om de oudere bewoners van Zoetermeer met een zorgbehoefte in hun eigen omgeving op te kunnen vangen. Daarna zal een woningbouwontwikkeling plaatsvinden. De Wet op de ruimtelijke ordening biedt de mogelijkheid om een voorlopige bestemming op te nemen.

Een voorlopige bestemming geldt maximaal voor 5 jaar en na afloop van die termijn wordt automatisch de nieuwe definitieve bestemming van kracht. Zowel de maximale termijn van de voorlopige bestemming als de definitieve bestemming moeten worden opgenomen in de planregels.

Zodoende is de grond voor maximaal 5 jaar, tot 1 januari 2018, bestemd voor uitsluitend een verpleeghuis met bijbehorende voorzieningen. Na afloop van deze termijn wordt de bestemming automatisch omgezet in de definitieve bestemming "Wonen - uit te werken".

Op basis van het oude bestemmingsplan kunnen er rechtstreeks grondgebonden woningen, alsmede drie woontorens gebouwd worden. Dat programma blijft gelijk en is verwerkt in de definitieve bestemming "Wonen - uit te werken". Er kan dan over 5 jaar een uitwerkingsplan gemaakt worden, dat moet voldoen aan de uitwerkingsregels. Op dit moment zijn er nog geen plannen en is er nog geen verkaveling bekend. De verkaveling zal worden vastgelegd in een uitwerkingsplan dat t.z.t. een procedure zal doorlopen en dus eerst als ontwerp ter inzage zal worden gelegd, alvorens burgemeester en wethouders een besluit nemen.

6.2.19 Uit te werken bestemmingen

Er zijn meerdere locaties in het plangebied waarvoor in het oude bestemmingsplan nog bouwmogelijkheden zijn opgenomen. Soms rechtstreeks, soms door middel van een uitwerkingsverplichting. Om verschillende redenen zijn deze bouwmogelijkheden nog niet benut.

Een deel van deze locaties wordt tijdelijk voor andere functies gebruikt, bijvoorbeeld als parkeerterrein. Een ander deel ligt vooralsnog braak.

Voor een aantal van deze locaties is besloten om de bouwmogelijkheden te laten vervallen, met name doordat het kantoorlocaties betreft, waarvan is bepaald in de Transformatiestudie Kantoorlocaties dat deze niet meer noodzakelijk zijn als gevolg van de grote leegstand in deze sector. Voor die locaties, zoals aan het Bovenlangs en aan de Belgiëlaan is het huidige gebruik vastgelegd.

Voor de overige bouwlocaties aan de Denemarkenlaan en Centrum-West wordt gekozen voor het opnemen van een uitwerkingsverplichting.

Een uitwerkingsplan kan alleen vastgesteld worden met inachtneming van de uitwerkings- regels. In de regels zijn stedenbouwkundige randvoorwaarden opgenomen waar een bouwplan aan moet voldoen. Tevens is in de uitwerkingsregels opgenomen dat een plan moet voldoen aan de milieuhygienische eisen (bodemkwaliteit/geluid/lucht/water/etc) alsmede moet de economische haalbaarheid zijn aangetoond.

Gemengd - 8 (uit te werken)

De locatie aan de Denemarkenlaan betreft een gemeentelijke bouwlocatie waar op basis van het geldende globale bestemmingsplan Stadscentrum Zoetermeer uit 1975 verschillende functies (of combinaties van functies) gerealiseerd kunnen worden. Gekozen is om de mogelijkheden die het geldende plan biedt over te nemen. Dat betekent dat zowel woningbouw als verschillende voorzieningen of een combinatie van beide mogelijk zijn. Na uitwerking kan hier maximaal 6.200 m2 bvo aan woningen gerealiseerd worden en maximaal 19.000 m2 bvo aan maatschappelijke, sport- en/of dienstverleningsvoorzieningen. Binnen de 19.000 m2 bvo is maximaal 400 m2 bvo detailhandel toegestaan

De parkeerbehoefte dient volledig op eigen terrein, te worden opgelost, ondergronds, danwel bovengronds, conform de gemeentelijke parkeernota.

Bij het uitwerkingsplan dient te worden aangetoond dat het plan voldoet aan de verschillende genoemde milieuhygienische eisen.

Gemengd - 9 (uit te werken)

De locatie Centrum-West betreft een gemeentelijke bouwlocatie alwaar volgens het oude bestemmingsplan rechtstreeks een kantoorgebouw gerealiseerd kon worden van 35 m hoog. De bouwmogelijkheid blijft bestaan, het bouwvlak en de maximaal toegestane bouwhoogte van 35 m blijven ongewijzigd.

De kantoorfunctie wordt echter geschrapt en vervangen door maximaal 64 woningen. Daarnaast is eventueel ook op uitsluitend de eerste twee bouwlagen een dienstverleningsfunctie toegestaan.

Aangezien de behoefte aan extra hotelruimte groot is en deze locatie geschikt is voor een dergelijke functie, eventueel in combinatie met de andere genoemde functies, is ook de hotelfunctie opgenomen. Deze is gemaximeerd tot 7.500 m2 bvo. De parkeerbehoefte dient volledig op eigen terrein, te worden opgelost, ondergronds, danwel bovengronds.

Bij het uitwerkingsplan dient te worden aangetoond dat het plan voldoet aan de verschillende genoemde milieuhygienische eisen.

6.2.20 Dubbelbestemmingen

6.2.20.1 Leiding - Water

In het plangebied ligt één planologisch relevante leiding. Het betreft een waterleiding met een diameter van 1.000 mm.

De gronden met deze dubbelbestemming zijn primair aangewezen voor een ondergrondse watertransportleiding. Waar deze leiding samenvalt met andere bestemmingen, geldt dat deze andere bestemmingen ondergeschikt zijn aan de bestemming 'Leiding - Water'.

Bouwwerken zijn in beginsel slechts toegestaan voor zover deze ten dienste staan van de watertransportleiding. Bouwwerken ten behoeve van de samenvallende bestemmingen zijn slechts toegestaan na een omgevingsvergunning voor het afwijken van het bestemmingsplan. Voorwaarde hierbij is dat dit niet ten koste gaat van de belangen van de watertransportleiding en dat hierover vooraf schriftelijk advies is ingewonnen bij de leidingbeheerder. Voor een aantal nader genoemde werkzaamheden die een risico zou kunnen inhouden voor de leiding, geldt het vereiste van een aanlegvergunning.

6.2.20.2 Waarde-Archeologie

Het deelgebied Dorpsstraat valt volgens de kaart Cultuurhistorische Hoofdstructuur van de provincie Zuid-Holland in een zone met een zeer grote kans op de aanwezigheid van archeologische sporen.

Op grond van de Monumentenwet 1988 is de gemeente verplicht om archeologische waarden te beschermen.

Zodoende is voor dat gebied de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie' opgenomen. Dit houdt in dat deze grond primair is bestemd voor het behoud en bescherming van aanwezige of te verwachten archeologische waarden. Daarnaast, secundair, is de grond bestemd voor de andere voorkomende bestemmingen.

In de regels is als uitgangspunt opgenomen dat er in principe niet mag worden gebouwd of werken mogen worden uitgevoerd, dan alleen na het verlenen van een omgevingsvergunning door burgemeester en wethouders.

Er mag alleen worden gebouwd, of een werk uitgevoerd, als de aanvrager een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of werkzaamheden aanvraagt én een nader archeologisch onderzoek overlegt waarin de archeologische waarde van het terrein is vastgesteld. De gemeente beoordeelt een ingediend archeologisch rapport en bepaalt of de archeologische waarde van het terrein in voldoende mate is vastgesteld.

Afhankelijk van de inhoud van het rapport en de conclusies kan de gemeente verschillende vervolgstappen nemen. Deze legt de gemeente vast in een zogenaamd selectiebesluit.

Dit kan inhouden dat:

- bij de voorgenomen werkzaamheden geen rekening behoeft te worden gehouden met archeologische waarden (bijvoorbeeld omdat die er simpelweg niet zijn);

- het voorgenomen werk niet mag worden uitgevoerd (de vergunning wordt dus geweigerd);

- het uitvoeren van de werkzaamheden alleen mag plaatsvinden wanneer de uitvoerders zich houden aan bepaalde verplichtingen die de gemeente in de vorm van regels aan de vergunning kan verbinden.

Regels die aan een omgevingsvergunning kunnen worden verbonden, zijn opgenomen in artikel 32. Zo kan bijvoorbeeld worden bepaald dat er eerst een opgraving moet plaatsvinden voordat er gebouwd mag worden. Dit is afhankelijk van de inhoud van het nader archeologisch onderzoek.

De kosten van het archeologisch onderzoek zijn voor rekening van de aanvrager. Dat is een uitvloeisel van het principe dat de verstoorder betaalt, zoals is vastgelegd in de Monumentenwet.

6.2.20.3 Waterstaat-Waterkering

De gronden met de dubbelbestemming 'Waterstaat - Waterkering' zijn primair bestemd voor de bescherming, de instandhouding en het onderhoud van de waterkeringen. Deze bestemming valt samen met andere bestemmingen. Omdat de waterstaatkundige functie primair is, geldt dat andere samenvallende bestemmingen ondergeschikt zijn aan de bestemming 'Waterstaat - Waterkering'.

Bouwwerken zijn in beginsel slechts toegestaan voor zover deze ten dienste staan van de waterkering. Bouwwerken ten behoeve van de samenvallende bestemmingen zijn slechts toegestaan na een omgevingsvergunning voor het afwijken van het bestemmingsplan. Voorwaarde hierbij is dat dit niet ten koste gaat van de belangen van de waterkering en dat hierover vooraf schriftelijk advies is ingewonnen bij de beheerder van de waterkering.