| Plan: | Stadscentrum / Dorpsstraat |
|---|---|
| Status: | onherroepelijk |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0637.BP00017-0004 |
Een goede ruimtelijke ordening beoogt het voorkomen van voorzienbare hinder en gevaar door milieubelastende activiteiten. Door bij nieuwe ontwikkelingen voldoende afstand in acht te nemen tussen milieubelastende activiteiten (zoals bedrijven) en milieugevoelige functies (zoals woningen) worden hinder en gevaar voorkomen en wordt het bedrijven mogelijk gemaakt zich binnen aanvaardbare voorwaarden te vestigen.
Deze milieuzonering dient aldus twee doelen:
Uitgave Bedrijven en milieuzonering
Om te komen tot een ruimtelijk relevante toetsing van bedrijfsvestigingen op milieuhygiënische aspecten wordt het begrip milieuzonering gehanteerd. Onder milieuzonering wordt verstaan het waar nodig zorgen voor een voldoende ruimtelijke scheiding tussen enerzijds bedrijven of overige milieubelastende functies en anderzijds milieugevoelige functies zoals woningen. Bij de planontwikkeling dient rekening gehouden te worden met milieuzoneringen om zodoende de kwaliteit van het woon- en leefmilieu te handhaven en te bevorderen en daarnaast bedrijven voldoende zekerheid te bieden dat zij hun activiteiten duurzaam binnen aanvaardbare voorwaarden kunnen uitvoeren. Bij de milieuzonering wordt gebruik gemaakt van de door de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) opgestelde uitgave Bedrijven en milieuzonering (editie 2009).
Scheiding van functies versus functiemenging
Scheiding van milieubelastende en milieugevoelige functies met behulp van milieuzonering is in de omgeving van sterk milieubelastende activiteiten zonder meer noodzakelijk. Een vergaande scheiding van functies kan echter ook leiden tot inefficiënt ruimtegebruik en een verlies aan ruimtelijke kwaliteit. Een gemengd gebied met een mix van wonen en werken, winkels en horeca stimuleert een levendig straatbeeld, een hogere sociale veiligheid en extra draagvlak voor voorzieningen. Vanuit het oogpunt van efficiënt ruimtegebruik verdient het de voorkeur om functiescheiding binnen een gemengd gebied niet verder door te voeren dan met het oog op een goed woon- en leefklimaat noodzakelijk is.
Richtafstandenlijsten
De twee belangrijkste bouwstenen voor milieuzonering zijn de twee richtafstandenlijsten in bijlage 1 van de VNG-uitgave. Voor een scala aan milieubelastende activiteiten (lijst 1) en opslagen en installaties (lijst 2) zijn richtafstanden aangegeven ten opzichte van een rustige woonwijk. In de lijsten wordt onderscheid gemaakt naar richtafstanden voor de ruimtelijk relevante milieuaspecten geur, stof, geluid en gevaar. De grootste van deze vier richtafstanden is bepalend voor de indeling van een activiteit in een milieucategorie. Daarbij omvat categorie 1 de lichtste en categorie 6 de zwaarste vormen van bedrijvigheid. De richtafstanden gaan uit van gemiddeld moderne bedrijven. Indien bekend is welke activiteiten concreet worden beoogd of aanwezig zijn, kan gemotiveerd worden uitgegaan van de daadwerkelijk te verwachten milieubelasting (in plaats van de richtafstanden).
Twee omgevingstypen: rustige woonwijk en gemengd gebied
De richtafstanden in bijlage 1 van de VNG-uitgave zijn afgestemd op de omgevingskwaliteit zoals die wordt nagestreefd in een rustige woonwijk of een vergelijkbaar omgevingstype (zoals een rustig buitengebied, een stiltegebied of een natuurgebied). Een rustige woonwijk is een woonwijk die is ingericht volgens het principe van functiescheiding. Afgezien van wijkgebonden voorzieningen komen vrijwel geen andere functies (zoals bedrijven of kantoren) voor.
Indien de aard van de omgeving dit rechtvaardigt, kunnen gemotiveerd kleinere richtafstanden worden aangehouden bij het omgevingstype gemengd gebied, dat gezien de aanwezige functiemenging of ligging nabij drukke wegen al een hogere milieubelasting kent. Een gemengd gebied is een gebied met een matige tot sterke functiemenging. Direct naast woningen komen andere functies voor zoals winkels, horeca en kleine bedrijven. Ook lintbebouwing in het buitengebied met overwegend agrarische en andere bedrijvigheid kan als gemengd gebied worden beschouwd. Gebieden die direct langs de hoofdinfrastructuur liggen behoren eveneens tot het omgevingstype gemengd gebied. De richtafstanden uit bijlage 1 van de VNG-uitgave gelden ten opzichte van een rustige woonwijk. De afstanden kunnen, zonder dat dit ten koste gaat van het woon- en leefklimaat, met één afstandsstap worden verlaagd indien sprake is van omgevingstype gemengd gebied (zie tabel 6).
Tabel 6
| Milieu- categorie |
Richtafstand tot omgevingstype rustige woonwijk en rustig buitengebied | Richtafstand tot omgevingstype gemengd gebied |
| 1 | 10 m | 0 m |
| 2 | 30 m | 10 m |
| 3.1 | 50 m | 30 m |
| 3.2 | 100 m | 50 m |
| 4.1 | 200 m | 100 m |
| 4.2 | 300 m | 200 m |
| 5.1 | 500 m | 300 m |
| 5.2 | 700 m | 500 m |
| 5.3 | 1.000 m | 700 m |
| 6 | 1.500 m | 1.000 m |
Functiemenging
De richtafstanden ten opzichte van de omgevingstypen rustige woonwijk, rustig buitengebied en gemengd gebied gaan uit van het principe van functiescheiding. Door het hanteren van richtafstanden tussen een bedrijventerrein of bedrijfslocatie en een gebied met een variatie aan functies (zoals wonen, horeca en kleine bedrijvigheid), wordt de toelaatbaarheid van milieubelastende functies beoordeeld.
Binnen gemengde gebieden kan echter ook sprake zijn van functiemenging. Dit betekent dat op gebouwniveau meerdere functies gecombineerd zijn, zoals wonen boven winkels. In de VNG-uitgave "Bedrijven en milieuzonering" is voor gebieden met functiemenging een aparte lijst (bijlage 4 VNG-uitgave) opgenomen. Bij functiemengingsgebieden kan gedacht worden aan:
In tegenstelling tot rustige woonwijken zijn in dergelijke levendige gebieden desgewenst ook milieubelastende activiteiten op kortere afstand van woningen mogelijk. Het kan gaan om gebieden met functiemenging en om gebieden waar bewust functiemenging wordt nagestreefd, bijvoorbeeld om een grotere levendigheid tot stand te brengen.
Het plangebied omvat het Stadscentrum van Zoetermeer (hoofdzakelijk het Stadshart en Woonhart) en de Dorpsstraat en omgeving. Het Stadscentrum van Zoetermeer bestaat voornamelijk uit diverse centrumfuncties, waaronder detailhandel, dienstverlening, horeca, maatschappelijke functies en woningen. Het Stadscentrum is op te delen in 2 deelgebieden. Grofweg ten westen van de Onderlangs is het plangebied bestemd voor 'Centrum - 1'. Dit gebied bestaat uit een 'beneden-' en een 'bovenwereld'. De 'benedenwereld' is het gebied op maaiveld dat hoofdzakelijk bestaat uit doorgaande wegen, parkeerruimte, parkeergarages, bergingen en magazijnen. Daarboven, in de 'bovenwereld', zijn de winkels, kantoren, woningen en overige voorzieningen alsmede de openbare pleinen en de voetgangerszone gerealiseerd. Het gebied grofweg ten oosten van de Onderlangs is bestemd voor 'Centrum - 2'. Dit gebied bestaat uit hoofdzakelijk de Stadshartpassage, alsmede twee gebouwen (parkeergarages) aan de Luxemburglaan en de fietsenstalling aan de Europaweg. Het oostelijke deel van het Stadscentrum, aan de Athenelaan, bestaat uit een woonwijk. De overgang tussen het centrumgebied en de woonwijk kenmerkt zich als gemengd gebied met een matige tot sterke functiemenging. Direct naast de woningen komen andere functies voor zoals winkels, horeca en kleine bedrijven. In het kader van de milieuzonering worden deze gebieden aangemerkt als 'gebied met functiemenging'.
De Dorpsstraat is een gemeentelijk beschermd dorpsgezicht in Zoetermeer en heeft een overwegend historisch karakter. Het is een winkelstraat met een grote diversiteit aan (publieks)functies waarbij de nadruk ligt op detailhandel, horeca en dienstverlening. Daarnaast bevinden zich in de Dorpsstraat van oudsher diverse vormen van lichte bedrijvigheid en woningen. Ook rondom de Dorpsstraat (aan de Leidsewallen, de Schoolstraat en de Delftsewallen) zijn verschillende woongebieden gelegen. De woonbebouwing in deze buurten ligt binnen de directe invloedssfeer van deze aanwezige centrumvoorzieningen. Gelet op de aard van de omgeving van deze woongebieden (onderdeel van het centrumgebied van de stad) en de ligging binnen de directe invloedssfeer van centrumstedelijke activiteiten kunnen deze woonbuurten niet gekwalificeerd worden als 'rustige woonwijk', zoals bedoeld in de VNG-uitgave, maar worden ze beschouwd als onderdeel van het omgevingstype 'gebied met functiemenging'.
In onderstaande tabel 7 is het omgevingstype voor het plangebied aangegeven:
Tabel 7
| Gebied met functiemenging: |
Het gehele plangebied |
Milieuzonering bedrijven
In gebieden met functiemenging gelden geen richtafstanden. Om aan te geven welke lichthinderlijke bedrijfsactiviteiten in (gemengde) gebieden met functiemenging zijn toegestaan, is in het bestemmingsplan een specifieke Staat van Bedrijfsactiviteiten functiemenging Stadscentrum/Dorpsstraat opgenomen. Zie Bijlage 2 bij de regels. Deze is gebaseerd op lijst 4 van de VNG-brochure en specifiek gemaakt voor de functies die op grond van opgenomen bestemmingen zijn toegestaan binnen het bestemmingsplan.
De activiteiten in de Staat van bedrijfsactiviteiten voor gebieden met functiemenging bestaan uit de categorieën A, B of C met de volgende betekenis voor de toelaatbaarheid:
Voor het toestaan van deze activiteiten gelden de volgende randvoorwaarden:
Concreet betekent dit dat binnen dit bestemmingsplan ervoor gekozen is om op percelen waar op gebouwniveau wonen gecombineerd kan worden met ander functies alleen activiteiten bij recht zijn toegelaten die behoren tot categorie A van de Staat van bedrijfsactiviteiten - functiemenging Stadscentrum/Dorpsstraat.
Uitzondering hierop is dat binnen de Centrumbestemmingen ook detailhandel uit categorie B (supermarkten en warenhuizen) is toegestaan. Wat detailhandel betreft vallen supermarkten en warenhuizen in categorie B. In het plangebied zijn reeds supermarkten en warenhuizen gevestigd in combinatie met wonen. Bovendien is de aanwezigheid van supermarkten en warenhuizen in het Stadscentrum van groot belang.
Op overige percelen -waar wonen en andere functies niet gecombineerd, maar naast elkaar voorkomen- zijn ook activiteiten toelaatbaar die behoren tot categorie B. Nieuwe functies/activiteiten die behoren tot categorie C zijn binnen het plangebied niet toegestaan. Bestaande functies/activiteiten uit categorie C hebben een passende bestemming gekregen (het gaat hier onder andere om parkeergarages, theater en bioscoop).
Afwijken van de gebruiksregels
Voor percelen waar op gebouwniveau wonen gecombineerd mag worden met andere functies geldt dat bij recht functies die behoren tot categorie A zijn toegestaan. In het geval van functies die vallen onder categorie B of C, dan wel functies die niet genoemd zijn, mag hiervan afgeweken worden, mits aangetoond is dat de milieuhinder niet groter is dan bij functies die vallen onder categorie A. In het plangebied worden warenhuizen en supermarkten uit categorie B direct toegelaten onder en naast woningen omdat de menging van deze functies in een centrumgebied gewenst is.
Voor overige percelen geldt dat bij recht functies die behorende tot maximaal categorie B zijn toegestaan. In het geval van functies die vallen onder categorie C, dan wel functies die niet genoemd zijn, mag hiervan afgeweken worden, mits aangetoond is dat de milieuhinder niet groter is dan bij functies die vallen onder categorie B.
Inventarisatie functies
De in het plangebied voorkomende milieuhinderlijke activiteiten zijn geïnventariseerd. Hieruit blijkt dat de bestaande dienstverlening, detailhandel en maatschappelijke voorzieningen over het algemeen passen binnen de algemene toelaatbaarheid van maximaal categorie A van de Staat van Bedrijfsactiviteiten - functiemenging Stadscentrum/Dorpsstraat direct naast woningen en maximaal categorie B uit dezelfde Staat voor bedrijven die niet gecombineerd zijn met woningen. Er worden echter ook warenhuizen en supermarkten uit categorie B mogelijk gemaakt waar ook direct naast/onder woningen mogelijk zijn. Deze menging van functies wordt gewenst geacht binnen het Stadscentrum en hebben dus geen specifieke aanduiding binnen dit bestemmingsplan. Daarnaast vallen theaters en bioscopen in categorie C uit de Staat van bedrijfsactiviteiten functiemenging. Deze hebben een afzonderlijke bestemming en zijn algemeen toelaatbaar binnen de bestemming 'Gemengd - 2'. Het gaat hierbij om Stichting Theater Zoetermeer en Stichting Filmtheater Zoetermeer. Tot slot zijn de bestaande parkeergarages uit categorie C van de Staat van Bedrijfsactiviteiten - functiemenging Stadscentrum/Dorpsstraat toegestaan.
Ontwikkelingen
In het plangebied zijn wijzigingsbevoegdheden en uitwerkingsgebieden opgenomen. Deze ontwikkelingen worden hieronder besproken in relatie met de algemene toelaatbaarheid ter plaatse van deze ontwikkelingen.
Locatie Denemarkenlaan en locatie Centrum-West
De locatie Denemarkenlaan is een nog onbenutte bouwlocatie. Via een uitwerkingsbevoegdheid wordt in de toekomst een woningbouwontwikkeling boven een plint met verschillende centrumvoorzieningen (detailhandel, maatschappelijke voorzieningen en dienstverlening) mogelijk gemaakt.
De locatie Centrum-West ligt momenteel braak. Voor deze locatie wordt via een uitwerkingsbevoegdheid in de toekomst een woningbouwontwikkeling in combinatie met een aantal centrumfuncties, waaronder een hotel, mogelijk gemaakt.
Deze gebieden zijn reeds aangemerkt als gemengd gebied, waarbinnen menging van functies gewenst is. Een combinatie van wonen en centrumfuncties past binnen dit gemengd gebied. Uitgaande van de VNG publicatie is ter plaatse van de geplande detailhandel in principe detailhandel van categorie A maximaal toelaatbaar direct naast en onder de toekomstige woningen. Aangezien een menging van functies met detailhandel uit categorie B (supermarkten en warenhuizen) ook elders in het Stadscentrum toelaatbaar wordt geacht, worden deze ook op de locatie Denemarkenlaan toegestaan.
Een hotel valt in categorie 1 van de Staat van Horeca-activiteiten en is in gemengd gebied algemeen toelaatbaar.
Geconcludeerd wordt dat doordat reeds gemengd gebied ter plaatse aanwezig is, de ontwikkeling niet van invloed zal zijn op het woon- en leefklimaat ter plaatse.
Locatie Europaweg 5
Voor de locatie aan de Europaweg 5 heeft de eigenaar concrete plannen om de leegstaande autoshowroom te gaan verbouwen en te gebruiken voor het vestigen van een horecabedrijf (restaurant). Voor dit plan wordt een wijzigingsbevoegdheid opgenomen om de bedrijfsbestemming te kunnen wijzigen naar horeca (maximaal categorie 2). Een restaurant valt volgens de Staat van Horeca-activiteiten binnen de categorie 1. Door de functiemening in dit centrumgebied zal een restaurant ter plaatse geen onaanvaardbare hinder veroorzaken. Na toepassing van de wijzigingsbevoegdheid is het restaurant hier mogelijk.
Locatie Italiëlaan
Voor het leegstaande kantoorgebouw aan de Italiëlaan bestaan plannen om de functie om te zetten naar jongerenhuisvesting. Voor de kantoorbestemming wordt een wijzigingsbevoegdheid naar wonen opgenomen. Omdat de locatie grotendeels is omringd door woningen, past de nieuwe woonfunctie goed in het gebied.
Locatie Delftsewallen
Op de locatie Delftsewallen wordt een bestemming 'Detailhandel' opgenomen met een wijzigingsbevoegdheid naar detailhandel, maatschappelijke voorzieningen en dienstverlening met daarboven woningen. In de voorwaarden bij de wijzigingsbevoegdheid is opgenomen dat ter plaatse van de geplande detailhandel, maatschappelijke voorzieningen en dienstverlening maximaal categorie A van de betreffende functie mogelijk is. Aangezien het om een gemengd gebied gaat zal deze ontwikkeling na toepassing van de wijzigingbevoegdheid niet van invloed zijn op het woon- en leefklimaat ter plaatse.
Er wordt geconcludeerd dat het aspect bedrijven en milieuzonering de vaststelling van het plan niet in de weg staat. Door het toepassen van een milieuzonering wordt een goed woon- en leefklimaat gegarandeerd.