Zorghart

6.2 Planregels

6.2.1 Planopbouw

De regels zijn onderverdeeld in hoofdstukken.

Hoofdstuk 1: Inleidende regels

Dit hoofdstuk omvat omschrijvingen van de gehanteerde begrippen. In de 'wijze van meten' wordt aangegeven op welke wijze gemeten moet worden.

Hoofdstuk 2: Bestemmingsregels

Het tweede hoofdstuk omvat de bestemmingen die aan de gronden binnen het plan zijn toegekend. Per bestemming wordt een doeleindenomschrijving gegeven, waarin is verwoord welk gebruik is toegestaan. Naast deze omschrijving worden ook de bouwmogelijkheden en eventuele afwijkingsregels weergegeven.

Hoofdstuk 3: Algemene regels

Dit hoofdstuk geeft de anti-dubbeltelbepaling en de algemene afwijkingsregels weer.

Hoofdstuk 4: Overgangs- en slotregels

Dit hoofdstuk omvat de standaard overgangsregels ten aanzien van bouwwerken en gebruik, en de slotbepaling.

6.2.2 Inleidende regels

6.2.2.1 Begrippen

In artikel 1 worden de begrippen die in de regels worden gebruikt omschreven. Sommige begrippen zijn voor meerdere uitleg vatbaar, daarom is het nodig om ze planologisch-juridisch af te bakenen en te preciseren, ten opzichte van het algemeen spraakgebruik.

6.2.2.2 Wijze van meten

In artikel 2 wordt aangegeven hoe de in de regels opgenomen maten voor bijvoorbeeld dakhelling, goothoogte, bouwhoogte, inhoud of oppervlakte van een bouwwerk moeten worden gemeten.

6.2.3 Bestemmingsregels

6.2.3.1 Flexibiliteitsregels

Het bestemmingsplan biedt in sommige situaties de mogelijkheid voor het verlenen van een omgevingsvergunning voor het afwijken van de regels. Deze mogelijkheid is bedoeld om in concrete situaties een beperkte afwijking van de regels toe te staan. Voorwaarde hierbij is wel dat hierdoor geen ruimtelijk ongewenste situatie ontstaat.

Voordat een omgevingsvergunning voor het afwijken van de regels wordt verleend, wordt een nadere planologische afweging gemaakt. Deze afweging vindt plaats met het oog op een aantal nader omschreven ruimtelijk relevante aspecten.

Het gaat hier om de volgende aspecten:

• Straat- en bebouwingsbeeld
  Bepaalde buurten en straten ontlenen hun kwaliteit aan het ruimtelijk beeld, een ruimtelijke samenhang, bijvoorbeeld verspringende rooilijnen, dwarskappen. Nieuwe bebouwing en uitbreiding van bestaande bebouwing mag geen aantasting vormen van dit karakteristieke straat- en bebouwingsbeeld, maar moet daarin passen.
• Sociale veiligheid
  Het betreft hier het voorkomen van sociaal onveilige plekken, zoals smalle onoverzichtelijke plekken in het (semi) openbaar gebied. Ook het voorkomen van bijvoorbeeld situaties waarbij de (semi) openbare ruimte aan beide zijden wordt begrensd c.q. begeleid door lange blinde gevels of muren.

• Verkeersveiligheid
  Gedacht wordt hier bijvoorbeeld aan de noodzaak tot het vrijhouden van zichthoeken.
• Milieusituatie

Gedacht wordt aan het voorkomen van milieuhinder in brede zin. Een voorbeeld hiervan is de invloed van bedrijfsactiviteiten op de omgeving beperken tot het niveau van een bepaalde milieucategorie

• Parkeervoorzieningen
  Het bouwen van een parkeervoorziening op eigen erf kan tot gevolg hebben dat hierdoor (vanwege de noodzakelijke op-/inrit) openbare parkeerplaatsen zouden komen te vervallen. Zeker in gebieden waar nu reeds een grote parkeerdruk aanwezig is, moet dit worden voorkomen. Anderzijds kan een bouwinitiatief door zijn situering op het erf tot gevolg hebben dat de parkeervoorziening op eigen erf niet meer bereikbaar is. Ook dat moet worden voorkomen;

• Gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en bouwwerken
  Het gaat hier om het criterium dat een uitbreiding van bebouwing geen onevenredige aantasting mag vormen voor de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende percelen en bouwwerken. Hier spelen bijvoorbeeld aspecten als uitzicht, lichttoetreding en bezonning van tuinen een rol.

6.2.3.2 Groen

De gronden met de bestemming 'Groen' zijn bedoeld voor (openbare) groenvoorzieningen en waterpartijen en waterlopen die van lokaal belang zijn. Met name de belangrijkste groene zones langs de (hoofd)wegen zijn bestemd als 'Groen'.

Op deze gronden zijn alleen gebouwen ten behoeve van nutsvoorzieningen toegestaan.

6.2.3.3 Maatschappelijk

De gronden van de drie zorginstellingen in het gebied hebben de bestemming Maatschappelijk. Binnen deze bestemming zijn in dit bestemmingsplan alleen sociale en medische voorzieningen toegestaan, zoals bijvoorbeeld een ziekenhuis, een zorg- of welzijnsinstelling, praktijkruimte en dergelijke. Voor deze functie is er een maximale categorie opgenomen, te weten categorie 2. Categorie 2 is algemeen toelaatbaar binnen de bestemming Maatschappelijk, zie hiervoor paragraaf 5.5 van de toelichting van dit bestemmingsplan.

Functies die ondergeschikt zijn aan de bedrijfsvoering van de zorginstellingen zijn eveneens toegestaan. Zo zijn een kapper, detailhandel tot in totaal een maximum van 100 m2 wvo en horecafaciliteiten tot in totaal een maximum van 300 m2 bvo per bestemmingsvlak mogelijk. Jeugdopvang ondergeschikt aan de bedrijfsvoering van de zorginstellingen is tot in totaal eveneens een maximum van 300 m2 bvo mogelijk gemaakt, hierbij wordt gedacht aan opvang van de kinderen van bijvoorbeeld de werknemers van de zorginstellingen.

De detailhandel, dienstverlening en jeugdopvang is qua milieubelasting beperkt tot ten hoogste categorie 2 van de in de bijlagen bij de regels opgenomen Lijst van Bedrijfsactiviteiten. De horeca is beperkt tot ten hoogste de categorieën 1a en 1b van de bij de regels behorende Staat van horeca-activiteiten.

Binnen het bouwvlak mogen de gebouwen voor de instellingen worden opgericht. Een bouwvlak mag geheel worden bebouwd, tenzij een bebouwingspercentage is aangegeven. De maximale bouwhoogte is aangegeven in het bouwvlak. Tevens is een maximum oppervlakte bvo opgenomen ter plaatse van het Lange Land Ziekenhuis, omdat zonder een dergelijke aanduiding er grootschalige ontwikkelingen zouden kunnen plaatsvinden. Het maximum oppervlakte bvo is bepaald op 25.000 m2.

6.2.3.4 Verkeer

De bestemming 'Verkeer' omvat de doorgaande wegen, zoals de Toneellaan en de Aziëweg en een deel van de Brechtzijde. De bestemming 'Verkeer' heeft een ruime begrenzing. Dit betekent dat hierin zijn begrepen de rijstroken voor het gemotoriseerd verkeer, fiets- en voetpaden en/of -stroken, voorzieningen voor het openbaar vervoer, parkeervoorzieningen, alsmede de groen- en waterelementen, kruisende wegen, dijklichamen, viaducten en tunnels. Verder zijn binnen de ruime begrenzing van de bestemming ook fietsenstallingen en gebouwde nutsvoorzieningen met een beperkte omvang mogelijk.

6.2.3.5 Verkeer - Verblijfsgebied

De bestemming 'Verkeer - Verblijfsgebied' omvat de buurt- en erfontsluitingswegen met de daaraan of daarlangs gelegen paden, woonstraten, parkeervoorzieningen, groen- en waterelementen. Deze wegen zijn uitsluitend van belang voor het buurtverkeer. De bestemming biedt ruimte voor (overdekte) fietsenstallingen en gebouwde nutsvoorzieningen met een beperkte omvang.

6.2.3.6 Water

De bestemming 'Water' geldt voor de gronden die zijn aangewezen voor waterberging en waterhuishouding. Binnen deze bestemming mogen in beginsel geen gebouwen worden gebouwd. Wel mogen bouwwerken geen gebouw zijnde, van geringe omvang worden gerealiseerd. Voor bijvoorbeeld bruggen geldt een minimale vrije doorvaarhoogte van 1,25 m.

In artikel 11 van de planregels zijn algemene wijzigingsregels opgenomen waarmee burgemeester en wethouders de bestemming kunnen wijzigingen in 'Gemengd - Water - Maatschappelijk' waardoor een extra gebouw kan worden opgericht ten behoeve van het verpleeghuis Vivaldi. In de wijzigingsbevoegdheid is een aantal voorwaarden opgenomen waaraan moet worden voldaan, voordat het extra gebouw kan worden gerealiseerd. Eén van die voorwaarden betreft de economische uitvoerbaarheid, wat ondermeer betekent dat eventuele planschade die voortkomt uit gebruikmaking van de betreffende wijzigingsbevoegdheid, zal worden verhaald op de ontwikkelende partij. Een andere voorwaarde is dat er geen onevenredige aantasting plaatsvindt van de milieusituatie. Dit betekent dat bij gebruikmaking van de wijzigingsbevoegdheid de onderwerpen zoals geluid, luchtkwaliteit, externe veiligheid enzovoort nader moeten worden beschouwd.

6.2.3.7 Wonen

Algemeen

De bestemming 'Wonen' geldt voor de laagbouwwoningen (zowel eengezinswoningen als (half)vrijstaande woningen) in dit plangebied. Binnen de bestemming 'Wonen' is op de plankaart een bouwvlak aangegeven. Dit bouwvlak omvat het hoofdgebouw, zonder aan- en uitbouwen (hoofdmassa). Voor de hoofdmassa van de woningen is op de plankaart een maximale bouwhoogte en bij een groot aantal woningen ook een maximale goothoogte aangegeven.

In de erfbebouwingsregeling is voor het achtererf bepaald dat aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen tot een bepaalde totale oppervlakte is toegestaan, afhankelijk van de grootte van het bouwperceel, zonder de beperking dat het binnen de breedte van de gevel moet zijn. Voor het zij-erf is bepaald dat aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen slechts mogen worden gebouwd op een afstand van tenminste 1 m achter de voorgevelrooilijn.

De meeste woningen in het plangebied hebben een bijgebouw aan de voorzijde, waarbij het dakvlak van het bijgebouw doorloopt in het dakvlak van het hoofdgebouw. Voor deze bouwvorm is een speciale regeling opgenomen: rond de bestaande bijgebouwen is een bouwaanduidingsvlak getekend voor erfbebouwing. Binnen dit aanduidingsvlak is erfbebouwing toegestaan met een goothoogte van maximaal 30 centimeter boven de eerste verdieping van de woning, waarbij de aan-, uit- en bijgebouw of overkapping wordt gerealiseerd. De maximale bouwhoogte is 5 meter.

Op percelen waar in de bestaande situatie een carport aanwezig is, is rond deze overkapping ook een bouwaanduidingsvlak getekend voor carports. Binnen dit bouwaanduidingsvlak zijn alleen overkappingen toegestaan. Voor deze overkappingen gelden echter dezelfde maximale goot- en bouwhoogte als voor erfbebouwing, omdat overkappingen onder het begrip 'erfbebouwing' vallen. Dit betekent dat een goothoogte is toegestaan van maximaal 30 centimeter boven de eerste verdieping van de woning, waarbij de overkapping wordt gerealiseerd. De maximale bouwhoogte is 5 meter.

Functies

Binnen de bestemming 'Wonen' komen de functieaanduidingen 'kantoor' en 'praktijkruimte' voor. Een praktijkruimte is ingevolge de planregels een gebouw of een gedeelte daarvan dat dient voor het beroepsmatig verlenen van diensten, waaronder dierenkliniek, aan-huis-verbonden beroepen, op administratief, architectonisch, kunstzinnig, juridisch, medisch, paramedisch, therapeutisch of een daarmee naar aard gelijk te stellen gebied. Hiermee wordt aangesloten bij het voormalige uitwerkingsplan Cu, Cw Buytenwegh de Leyens. Blijkens de planregels is de functieaanduiding 'kantoor' het bedrijfsmatig verlenen van diensten waarbij het publiek niet of slechts in ondergeschikte mate rechtstreeks te woord wordt gestaan of geholpen, waaronder congres - en vergaderaccommodaties die ondergeschikt zijn aan de kantoorfunctie. Door het opnemen van de functieaanduiding 'kantoor' wordt het op basis van de verleende bouwvergunning toegestane kantoor positief bestemd.

Aan huis verbonden beroep

Binnen de bestemming 'Wonen' zijn tevens aan huis verbonden beroepen of bedrijven toegestaan. Wat wordt verstaan onder 'aan huis verbonden beroep of bedrijf' wordt omschreven in de begrippen. Groepspraktijken, detailhandel en horeca vallen buiten de regeling van aan huis verbonden beroep of bedrijf. Beroep of bedrijf aan huis is in de lijn van de jurisprudentie toegestaan, zolang de woonfunctie in overwegende mate wordt gehandhaafd en aan het woonkarakter geen afbreuk wordt gedaan. Om deze reden zijn in de regels voorwaarden gesteld, waaraan het gebruik van een deel van een woning ten behoeve van een beroep aan huis moet voldoen.

6.2.4 Algemene regels

6.2.4.1 Antidubbeltelbepaling

De antidubbeltelbepaling strekt er toe dat gronden die al eens als berekeningsgrondslag voor een bouwvergunning hebben gegolden, niet nogmaals als zodanig kunnen worden gebruikt. Dit kan bijvoorbeeld aan de orde zijn als (onderdelen van) één bouwvlak van verschillende eigenaren is.

6.2.4.2 Algemene afwijkingsregels

In dit artikel worden de algemene gebruikelijke afwijkingsmogelijkheden van de regels geregeld. Deze afwijkingsmogelijkheden gelden voor het hele plangebied.

6.2.4.3 Afwijkingsregels voor voorzieningen voor telecommunicatie

Dit artikel is opgenomen, om zo nadere eisen te kunnen stellen die moeten voorkomen dat een teveel aan GSM-masten en installaties een stedenbouwkundig onwenselijke situatie oplevert. Daarnaast spelen op de achtergrond (in planologisch opzicht niet relevant) klachten op het gebied van de volksgezondheid. Hoewel de meetbare straling voldoende in kaart is gebracht en aan voldoende objectieve normen kan worden getoetst, lijken (nog) niet alle aspecten op het gebied van gezondheid glashelder in beeld te zijn. Vooralsnog heeft de gemeente Zoetermeer besloten vast te houden aan de thans beschikbare wetenschappelijke kennis en het rijksstandpunt. Het beleid voor telecommunicatie is hierop gebaseerd.

6.2.4.4 Overige regels

Dit artikel bevat een nadere regeling ten aanzien van de verhouding tussen de regels bij dit bestemmingsplan en de regels in de gemeentelijke bouwverordening. Gebruik is gemaakt van de mogelijkheid die artikel 9 lid 2 Woningwet biedt, om in het bestemmingsplan de aanvullende werking van een aantal regels van stedenbouwkundige aard uit te sluiten. De bepaling bestaat uit een limitatieve opsomming van de regels die wel van toepassing zijn.

6.2.5 Overgangs- en slotregels

6.2.5.1 Overgangsrecht

Deze artikelen regelen de bebouwing en het gebruik van gronden en opstallen, die afwijken van het plan, maar die wel zijn of worden gebouwd, danwel gebruikt in overeenstemming met de wet. Bestaande afwijkingen mogen in principe niet worden vergroot.

6.2.5.2 Slotregel

In dit artikel wordt aangegeven op welke wijze de regels van het bestemmingsplan kunnen worden aangehaald.