Rokkeveen

7.1 Financiële uitvoerbaarheid

7.1.1 Grondexploitatie (artikel 6.12 Wro)

Op grond van het bepaalde in artikel 6.12 lid 1 Wet ruimtelijke ordening is de gemeenteraad verplicht bij de vaststelling van een bestemmingsplan een exploitatieplan vast te stellen voor gronden waarop een bij algemene maatregel van bestuur aangewezen bouwplan is voorgenomen. In het onderhavige bestemmingsplan is in bouwplannen als bedoeld in artikel 6.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening voorzien.

In afwijking van het bepaalde in artikel 6.12, lid 1 Wet ruimtelijke ordening bepaalt lid 2 van dit artikel dat de gemeenteraad kan besluiten bij de vaststelling van het bestemmingsplan geen exploitatieplan vast te stellen indien:

• 1. het verhaal van kosten van de grondexploitatie anderszins is verzekerd (bijvoorbeeld via gronduitgifte, een anterieure overeenkomst over grondexploitatie);
• 2. het niet noodzakelijk is een tijdvak voor de exploitatie, dan wel een fasering in de uitvoering van werken, werkzaamheden, maatregelen en bouwplannen vast te stellen;
• 3. het stellen van eisen voor de werken en werkzaamheden voor het bouwrijp maken van het exploitatiegebied, de aanleg van nutsvoorzieningen en het inrichten van de openbare ruimte in het exploitatiegebied, dan wel het stellen van regels omtrent het uitvoeren van die werkzaamheden, dan wel een uitwerking van de regels met betrekking tot de uitvoerbaarheid niet nodig is.

De gronden waarop in het onderhavige bestemmingsplan bouwplannen, als bedoeld in artikel 6.2.1 Besluit ruimtelijke ordening, zijn voorgenomen, zijn deels eigendom van de gemeente en deels geen eigendom van de gemeente. Voor de bouwplan(nen) op gronden die eigendom zijn van de gemeente wordt het verhaal van kosten gedekt via de gronduitgifte. Voor de bouwplan(nen) op gronden die niet in eigendom zijn van de gemeente kan het verhaal van kosten niet gedekt worden via een gronduitgifte. Het verhaal van kosten van grondexploitatie wordt in dit geval echter gedekt via een anterieure overeenkomst over grondexploitatie. In deze overeenkomst zijn locatie-eisen gesteld en zijn met de exploitant afspraken vastgelegd over de vergoeding van eventuele planschade op grond van artikel 6.4a Wet ruimtelijke ordening. Hiermee is het kostenverhaal anderszins verzekerd en heeft de gemeente tevens haar locatie-eisen gesteld.

Verder is het niet noodzakelijk om voor de betreffende bouwplannen een tijdvak voor de exploitatie, dan wel een fasering in de uitvoering van werken, werkzaamheden, maatregelen en bouwplannen vast te stellen.

7.1.2 Economische uitvoerbaarheid

De gronden waarop dit bestemmingsplan betrekking heeft is bestaand stedelijk gebied, waarbinnen een aantal locaties ligt waar ontwikkelingen zijn te verwachten binnen de planperiode.

De ontwikkellocaties zijn benoemd in hoofdstuk 4.2. Alle locaties zijn financieel uitvoerbaar. Voor de ontwikkellocaties die in eigendom zijn bij de gemeente, zijn haalbaarheidsberekeningen opgesteld. Aan de kostenkant is rekening gehouden met:

• kosten voor bodemonderzoek;
• kosten voor bouw- en woonrijpmaken (oftewel inrichtingskosten voor het openbaar gebied);
• ambtelijke kosten (VTA);
• kosten voor aanleg van compenserende waterberging;
• kosten voor rente en indexering;
• eventuele planschadevergoeding en andere vormen van nadeelcompensatie.

De berekende opbrengsten zijn marktconform en passen binnen de bandbreedte van de Grondprijzennota. Het totale financieel resultaat van alle gemeentelijke ontwikkellocaties in dit bestemmingsplan zal naar verwachting een positief saldo hebben van tussen € 8 en € 10 miljoen. De gemeentelijke ontwikkellocaties zijn locaties die in de feitelijke situatie nog niet zijn ingevuld, danwel een verruiming van de bouw- en gebruiksmogelijkheden ten opzichte van de oude bestemmingsplannen. De belangrijkste wijziging, het gedeeltelijk omzetten van de openbaar vervoersreservering (het Katwijkerlaantracé) in een gebouwde functie, zal tot financiële opbrengsten leiden. Dit zijn onbebouwde percelen groen die door de gemeente verkocht zullen worden aan particuliere ontwikkelaars.

Voor zover de ontwikkellocaties in particulier eigendom zijn, zijn de ontwikkelingen eveneens financieel uitvoerbaar. Het betreft private ontwikkelingen waarbij de risico's worden gedragen door voldoende draagkrachtige partijen.

De financiële haalbaarheidsstudies, de grondexploitaties en overeenkomsten met betrekking tot bovengenoemde ontwikkelingen zijn vertrouwelijk. Deze informatie geeft namelijk inzicht in alle kosten en opbrengsten. Daarin zijn alle te maken kosten en opbrengsten, zoals diverse bijdragen van zowel publieke als private partijen opgenomen.

Op basis van de haalbaarheidsstudies, diverse grondexploitaties (Rokkeveen kantoren, Lansinghage en Kleurlaan) en de te maken/reeds gemaakte afspraken met verschillende partijen, zijn de op ontwikkeling gerichte delen van het bestemmingsplan financieel uitvoerbaar.

7.1.3 Planschade

Tot slot is door middel van een planschaderisicoanalyse de mogelijke planschade onderzocht. De conclusie is dat er een beperkte kans is op planschade. Voor het volledige onderzoek wordt verwezen naar Bijlage 15 van deze plantoelichting.

Eventuele planschade die voortkomt uit een nieuwe ontwikkeling is gedekt door de grondexploitaties en de af te sluiten, danwel reeds gesloten overeenkomsten met de ontwikkelende partijen. Planschade die voortkomt uit de reguliere herziening van het bestemmingsplan en die dus niet is toe te rekenen aan een nieuwe ontwikkeling, wordt ten laste van de algemene middelen gebracht.