| Plan: | Stadscentrum Zuid (Culturele As) |
|---|---|
| Status: | onherroepelijk |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0637.BP00008-0004 |
4.3 Nieuwe ontwikkelingen
Het bestemmingsplan Stadscentrum-Zuid maakt een aantal nieuwe ontwikkelingen binnen het plangebied mogelijk. Deze ontwikkelingen worden hieronder beschreven, waarbij een onderverdeling is gemaakt in deelgebieden.
4.3.1 Marseillepad en Markt
Marseillepad
Aan het Marseillepad wordt de realisatie van een nieuw horecapaviljoen mogelijk gemaakt. De bebouwing is gesitueerd aan de rand van de Grote Dobbe, ter hoogte van de 'knik' in het Marseillepad. Ten aanzien van de horeca in dit paviljoen geldt dat alleen horeca uit categorie 1 van de bij de regels behorende Staat van horeca-activiteiten (bijlage 2 bij de regels) is toegestaan. Binnen deze categorie vallen horecabedrijven die in beginsel alleen overdag en 's avonds geopend zijn. Bij het nieuwe horecapaviljoen is in principe een terras toegelaten. De exacte plaats, indeling en afmetingen van een terras wordt niet in het bestemmingsplan aangegeven, maar pas definitief bepaald in overleg tussen gemeente en aanvrager in het kader van de toetsing van de 'terrasmelding' op grond van de Algemene Plaatselijke Verordening (APV).
Om te bezien of een terras bij het nieuwe horecapaviljoen op het Marseillepad, het woon- en leefklimaat in de omgeving niet onaanvaardbaar aantast, (m.a.w. of een toekomstige aanvraag voor een terras bij het horecapaviljoen op het Marseillepad, op grond van de APV gehonoreerd kan worden), is in het kader van een goede ruimtelijke ordening een aanvullend akoestisch onderzoek uitgevoerd, welke is opgenomen in Bijlage 4 van de plantoelichting.
In het kader van het aanvullend akoestisch onderzoek is o.m. bekeken wat de geluidbelasting is op de gevels van woningen aan het Marseillepad ten gevolge van stemgeluid van een terras aan het Marseillepad, en ten gevolge van de cumulatie van stemgeluid afkomstig van verschillende terrassen in de omgeving van de Grote Dobbe.
Voor het terras aan het Marseillepad is bezien op welke locatie deze gerealiseerd kan worden zonder dat de normen van het Activiteitenbesluit worden overschreden en zodoende een goed woon- en leefklimaat gegarandeerd kan worden. Daaruit is naar voren gekomen dat indien een terras ten zuidwesten van het horecapaviljoen aan het Marseillepad wordt gerealiseerd, zodat het horecapaviljoen zelf zorgt voor een afschermende werking van het terrasgeluid, kan worden voldaan aan de normen uit het Activiteitenbesluit Milieubeheer.
Bij een daadwerkelijke toekomstige aanvraag voor een terras bij het horecapaviljoen aan het Marseillepad dient dan ook rekening gehouden te worden met de bevindingen uit het aanvullend akoestisch onderzoek.
Om een terras mogelijk te maken aan de zuidwest-gevel van het paviljoen is de breedte van het bouwvlak versmald met 1 m, zodat aan de zuidwest-gevel een strook van 3 m breed tot het water overblijft. Op die manier kan een volwaardig terras worden gerealiseerd zonder dat sprake is van onaanvaardbare overlast ten gevolge van stemgeluid.
De cumulatie van het stemgeluid afkomstig van de overige terrassen cq. terrasmogelijkheden bij de aanwezige en nieuw voorziene horecagelegenheden rondom de Grote Dobbe, leiden niet tot een overschrijding van de normen van het Activiteitenbesluit. Er zijn overigens geen dakterrassen mogelijk op de horecagelegenheden.
Op de Markt wordt voorzien in een nieuwe opstelling van de warenmarkt -in de vorm van een lintmarkt- welke zich uitstrekt van het Zuidwaarts, via de west- en zuidkant van de Markt tot op het Marseillepad. Met de lintmarkt wordt zowel een bijdrage geleverd aan het versterken van de verbinding tussen de Markt en de Dorpsstraat (directere functionele koppeling tussen beide gebieden) als aan de rondloop langs het water van de Grote Dobbe.
Markt
In het DO stedenbouwkundig plan Culturele As zijn aan de oostzijde van de Markt twee nieuwe paviljoens (met kioskfunctie) opgenomen. Recht tegenover de “blinde” geveldelen van de bergingen, die onderdeel uitmaken van de plint van het wooncomplex aan de Parijsstraat. Voor paviljoens/kiosken is een ligging langs voorname (aan)looproutes, ontmoetingsplekken of knooppunten van stedelijke activiteiten een belangrijke (vestigings)voorwaarde. De Markt vormt in dat opzicht een logische plek. De bestaande (aan)looprouten langs de Markt zullen bovendien door de toevoeging van nieuwe functies tussen het Stadshart en de Dorpsstraat en een nieuwe rondloop langs de Grote Dobbe een extra impuls krijgen.
De verwachting is dat de hoofdstroom van voetgangers en fietsers zich meer op de (aan)looproute langs de westzijde van de Markt zal concentreren dan de oostzijde. Dit vanwege de ligging direct in het verlengde van het Zuidwaarts en omdat de (aan)looproute aan de westzijde van de Markt onderdeel vormt van de meest directe verbinding met de Dorpsstraat (via de zogenoemde rondloop langs de Grote Dobbe). Dit betekent dat in afwijking van het DO stedebouwkundig plan Culturele As ook de westzijde van de Markt geschikt wordt geacht voor vestiging van paviljoens/kiosken. In onderhavig bestemmingsplan is daarom het idee om alleen aan de oostzijde paviljoens/kiosken mogelijk te maken losgelaten en wordt aan beide zijden van de Markt de mogelijkheid geboden om paviljoens/kiosken te realiseren. Met dien verstande dat het totaal aantal paviljoens aan de Markt (oost- en westzijde tezamen) niet meer dan twee mag bedragen. De paviljoens/kiosken mogen elk een maximale oppervlakte van 63 m2 b.v.o. bedragen. Voor wat betreft de maatvoering geldt een lengte van maximaal 12,6 meter, een breedte van maximaal 5 meter en een hoogte van maximaal 3,5 meter. Bij een concrete aanvraag voor realisatie van een paviljoen/kiosk zal nadrukkelijk rekening worden gehouden met de positionering ten opzichte van de aan de Markt gelegen woningen. De nieuwe paviljoens aan de Markt en het Marseillepad vormen een ensemble rond de Dobbe en begeleiden de route rond de waterplas.
Onderdeel van het DO Stedebouwkundig plan Culturele As is een herinrichting van de Markt. De herinrichting voorziet in een verbreding van de “verbindende” voetgangersroute, waardoor een rechte looproute ontstaat vanaf het Stadshuisplein naar de Grote Dobbe. In het DO stedenbouwkundig plan Culturele As is de huidige fietsenstalling op de Markt verplaatst en uitgebreid in een nieuw te realiseren voorziening op de hoek van de Londenstraat (naast de toren van het Stadhuis). Na verplaatsing kan de bestaande fietsenstalling plaats maken voor nieuwe parkeerplaatsen. Nieuwbouw van de paviljoens, herinrichting van de Markt en verbreding van de voetgangersroute leiden tot een afname van het aantal parkeerplaatsen op de Markt (van 188 parkeerplaatsen in de huidige situatie naar 118 parkerplaatsen na herinrichting). Een nieuwe opstelling van de warenmarkt betekent daarentegen dat een groot deel van de Markt ook op marktdagen gebruikt worden voor het parkeren van personenauto's.
Bij de behandeling van de Perspectiefnota heeft de gemeenteraad in juni 2012 besloten de uitvoering van de herinrichting van de Markt uit de grondexploitatie Culturele As te halen. Een toekomstige herinrichting binnen de looptijd van het nieuwe bestemmingsplan is daarmee overigens niet uitgesloten. Daarom is in de berekening van de parkeerbalans een eventuele herinrichting van de Markt meegenomen. Uit de parkeerbalans blijkt dat na herinrichting op en rondom de Markt voldoende parkeerplaatsen resteren om in de extra parkeerbehoefte van de nieuwbouw op de Markt, het Marseillepad en het Dobbe-eiland te voorzien (zie paragraaf 4.4.4 en Bijlage 5 voor de berekening van de parkeerbalans).
In het DO stedebouwkundig plan Culturele As is ook een verplaatsing van de huidige horecagelegenheid aan de Markt opgenomen om ruimte te bieden voor de rondloop. Bij de uitwerking van de plannen is echter gebleken dat deze verplaatsing niet noodzakelijk is. In het bestemmingsplan wordt de huidige bebouwing en bestemming op deze locatie dan ook gehandhaafd.
De Markt wordt ook gebruikt voor evenementen. Hiervoor is een regeling in het bestemmings- plan opgenomen.
4.3.2 Dobbe-eiland
Het Dobbe-eiland is een belangrijke schakel in de verbinding tussen het Stadshart en de Dorpstraat en maakt prominent onderdeel uit van de rondloop langs de Grote Dobbe. Het bestemmingsplan maakt de realisatie van een nieuw gebouw op het Dobbe-eiland mogelijk, bestaande uit één bouwlaag met een maximale oppervlakte van 1.820 m2 b.v.o. De hoogte van het gebouw mag maximaal 4,5 meter bedragen.
In het nieuwe gebouw zijn publieksfuncties en horeca toegestaan. Ten aanzien van de horecafunctie geldt dat alleen horeca uit de categorieën 1 en 2 van de bij de regels behorende 'Staat van horeca-activiteiten' (bijlage 2 bij de regels) is toegestaan, met een maximum van 250 m2 b.v.o. Aan de voorzijde van het gebouw is een dakoverstek voorzien, hetgeen zorgt voor een overdekte entree en een afgebakend voorplein. Het ronde dak van het gebouw wordt zo mogelijk voorzien van een vegetatiedak, wat het geheel vanuit de omliggende woningen een groen karakter geeft.
4.3.3 Dobbepark
Aan de rand van het Dobbepark wordt een woongebouw met maximaal 15 appartemeneten mogelijk gemaakt, verdeeld over vijf woonlagen. De hoogte van dit gebouw bedraagt maximaal 15 meter. Daarmee heeft het gebouw dezelfde hoogte als de naastgelegen gestapelde woonbebouwing. Het gebouw is 4-zijdig georiënteerd en zodanig gesitueerd dat het meegaat in de al aanwezige halfronde beweging van de bestaande bebouwing. Naast het nieuwe woongebouw wordt voorzien in de aanleg van nieuwe parkeerplaatsen die in de eigen parkeerbehoefte voorzien.
4.3.4 Nicolaasplein
In de huidige situatie bevinden zich in dit gebied het leegstaande pand van de voormalige Nicolaasschool, parkeervoorzieningen en groenvoorzieningen. Het bestemmingsplan voorziet in herontwikkeling van dit gebied. Op het Nicolaasplein wordt de realisatie van maximaal 15 gestapelde woningen mogelijk gemaakt, verdeeld over maximaal drie nieuwe bouwvolumes, met (uitsluitend op de begane grond) ruimte voor dienstverlening, detailhandel, horeca en ateliers. Verder bevindt zich een vierde bouwvolume op het perceel aan de Dorpsstraat 12. Het betreft hier een bestaand pand dat mogelijk bij de herontwikkeling kan worden betrokken.
.
De gedetailleerde bouwvlakken die in het DO stedenbouwkundig plan Culturele As zijn opgenomen voor de verschillende bouwvolumes op het Nicolaasplein, zijn in dit bestemmingsplan samengevoegd tot één bestemmingsvlak 'Gemengd-3'. Binnen dit bestemmingsvlak mogen de bovengenoemde bouwvolumes worden gerealiseerd. De hoofdopzet, bouwhoogtes alsook de maximaal toegestane oppervlakte per bouwvolume blijven ongewijzigd ten opzichte van het DO stedenbouwkundig plan Culturele As.
In het DO stedebouwkundig plan Culturele As is onder het Nicolaasplein een ondergrondse parkeergarage opgenomen met een maximale capaciteit van 120 parkeerplaatsen. Het bestemmingsplan voorziet in de planologische mogelijkheden voor deze ondergrondse parkeergarage. Het maaiveld (Nicolaasplein en naastgelegen Museumplein) kan eventueel gebruikt worden voor evenementen, in aansluiting op de evenementen in de Dorpsstraat en rond de Dobbe.
4.3.5 Vuurtorenplein
In de huidige situatie zijn op deze locatie een jongerencentrum en parkeervoorzieningen aanwezig. De Vuurtorenschool is inmiddels gesloopt. Het bestemmingsplan voorziet in herontwikkeling van dit gebied en maakt de realisatie mogelijk van nieuwe woningen. In dit bestemmingsplan is voor het Vuurtorenplein een bestemming "Woongebied" opgenomen. Bij het ontwikkelen van een bouwplan voor dit gebied zijn de volgende randvoorwaarden van toepassing;
- er mogen maximaal 16 woningen gerealiseerd worden, waarbij bij maximaal 6 woningen een bedrijf aan huis is toegestaan (woon-werkunits);
- er dienen voldoende parkeerplaatsen gerealiseerd te worden, waarmee in de eigen parkeerbehoefte van de nieuw te bouwen woningen wordt voorzien;
- de bestaande achteruitgangen van de percelen van omwonenden dienen bereikbaar te blijven;
- er dient rekening te worden gehouden met het behoud van de bestaande vluchtwegroute aan de achterzijde van de kerk;
- er dient rekening te worden gehouden met de bestaande ontsluiting van het bouwperceel achter Dorpsstraat 38/40;
- er dient rekening te worden gehouden met de bestaande ontsluiting aan de achterzijde van het horecabedrijf op het perceel Leidsewallen 36.
De bouwhoogte mag maximaal 10 m bedragen. De goothoogte mag maximaal 6 m bedragen.
Dat betekent dat er een kapconstructie gerealiseerd moet worden. De maximale dakhelling wordt vastgelegd op 75 graden.
Om voldoende afstand te waarborgen tussen de nieuwe hoofdgebouwen en de bestaande woningen, is een minimale afstand van 10 m opgenomen die dient te worden aangehouden tussen de gevels van de nieuwe hoofdgebouwen en de perceelsgrens van omringende bestaande woonpercelen.
De huidige locatie van de WESP aan de Leidsewallen 38 heeft in dit bestemmingsplan een andere bestemming gekregen in verband met de voorgestane ontwikkeling van de Culturele As. De gemeente heeft overeenstemming bereikt met de gebruiker/eigenaar van het pand over verplaatsing van de WESP naar een alternatieve locatie aan de Dorpsstraat.
4.3.6 Pastoorsbos
Aan de noordkant van het Vuurtorenplein is het Pastoorsbos gelegen. Het Pastoorsbos krijgt de functie van een stedelijk park met een mix van groen en verharding, maar behoudt haar overwegend groene karakter. Het park gaat prominent onderdeel uitmaken van de rondloop langs de Grote Dobbe en wordt daarmee toegankelijk gemaakt voor het publiek.Bij het nieuw aan te leggen wandelpad door het Pastoorsbos worden de de thans aanwezige natuurwaarden en bomen zoveel mogelijk gerespecteerd (zie ook paragraaf 5.8).
4.3.7 Zuidwaarts
Ter ondersteuning en verlevendiging van de verbinding tussen het Stadshart, de Grote Dobbe en de Dorpstraat wordt binnen onderhavig bestemmingsplan voorzien in een nieuwe horecafunctie aan het Zuidwaarts. De horecafunctie is uitsluitend toegestaan in de plint van de bebouwing, waarbij geldt dat alleen horeca uit de categorieën 1 en 2 van de bij de regels behorende 'Staat van horeca-activiteiten' (bijlage 2 bij de regels) is toegestaan, met een maximum van 200 m2 b.v.o.
4.3.8 De "rondloop" rondom de Grote Dobbe
Het wandelpad rondom de Grote Dobbe is een zeer belangrijk en verbindend element binnen de Culturele As. Deze 'rondloop' verbindt een aantal belangrijke openbare ruimten van de binnenstad en heft bestaande barrières in het gebied op. De rondloop ligt voor een deel vlak in de (bestaande) bestrating en bestaat daarnaast uit een aantal bruggen, waarmee de verschillende gebieden rondom de Grote Dobbe over het water met elkaar worden verbonden. De breedte van de rondloop varieert tussen de 3 en 5 meter.
