| Plan: | Harmelerwaard |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0632.BPHARMELERWAARD-bVA2 |
In de bestemming 'Agrarisch' wordt ruimte geboden voor agrarische bedrijven, waaronder kwekerijen ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van agrarisch - kwekerij' (sa-01).
Bebouwingsmogelijkheden
In principe dient alle bebouwing, inclusief mest- en sleufsilo's, mestzakken, hooi- en grasrollen en betonplaten, in het bouwvlak te worden geconcentreerd. Buiten het bouwvlak kunnen nieuwe kuilplaten en dergelijke mogelijk worden gemaakt door een afwijking.
In de bestemming is het mogelijk om een duurzame neventak intensieve veehouderij te hebben. Bedrijven met een duurzame neventak intensieve veehouderij mogen die neventak uitbreiden ten behoeve van dierenwelzijn en milieunormen, mits de in de regels bepaalde oppervlakte bebouwing per diercategorie niet overschreden wordt. Ook mag het aantal dieren van een duurzame neventak intensieve veehouderij worden uitgebreid, op voorwaarde dat die uitbreiding er in principe niet toe leidt dat de neventak de hoofdtak wordt. Doorgroei van intensieve veehouderij van duurzame neventak naar hoofdtak is alleen mogelijk indien dit noodzakelijk is voor de bedrijfsvoering.
Via een algemene wijzigingsbevoegdheid is gewaarborgd dat de in de regels bepaalde oppervlakten bebouwing per diercategorie aangepast kunnen worden aan nieuwe inzichten of regelgeving.
Verschuiving en vergroting bouwvlakken
Bouwvlakken kunnen op basis van een wijzigingsbevoegdheid onder voorwaarden worden verschoven en vergroot. Het bouwvlak dient daarbij ten minste 50% van de bestaande gronden ten tijde van de inwerkingtreding van het bestemmingsplan te bevatten. De oppervlakte van het bouwvlak mag door het wijzigen met maximaal 1 ha worden vergroot.
Nieuwe bouwvlakken
De agrarische sector staat onder druk en steeds meer agrarische bedrijven stoppen met de (volwaardige) bedrijfsvoering. De kans dat een reëel of volwaardig agrarisch bedrijf zich op een nieuw bouwvlak in het plangebied wil vestigen, is dan ook klein. In het plan is daarom geen mogelijkheid opgenomen voor nieuwvestiging van een agrarisch bedrijf op een nieuw agrarisch bouwvlak.
Nevenactiviteiten
Agrarische bedrijven hebben de mogelijkheid om te verbreden. Bij verbrede landbouw worden naast de agrarische bedrijfsvoering, extra mogelijkheden geboden voor paardenhouderijen, hoveniersbedrijven, natuur- en landschapsbeheer, recreatie, streekgebonden of biologische producten en niet-agrarische nevenactiviteiten.
In de regels is aangegeven welke nevenactiviteiten en tot welke omvang mogen worden ontwikkeld. Hierbij is onderscheid gemaakt tussen de activiteiten die bij recht en bij afwijking worden mogelijk gemaakt. Dit onderscheid is gemaakt omdat de nevenactiviteiten minder of meer gevolgen voor de omgeving kunnen hebben. De nevenactiviteiten bij afwijking hebben meer gevolgen voor de omgeving en kunnen daarom alleen worden ontwikkeld na het verlenen van een afwijking. Op deze wijze kunnen de gevolgen voor de omgeving worden getoetst. Alle nevenactiviteiten dienen plaats te vinden binnen de bestaande bebouwing. Bij de aanvragen van nieuwe schuren moet worden aangetoond dat de huidige, eventueel voor nevenactiviteiten in gebruik zijnde schuren voor agrarische productie niet meer geschikt zijn.
Voor niet-agrarische nevenactiviteiten die slechts bij afwijking mogelijk zijn, wordt in principe onderscheidt gemaakt tussen nevenactiviteiten die een zekere mate van verbondenheid met het landelijk gebied hebben en nevenactiviteiten die in principe ook in de kernen plaats zouden kunnen vinden. De gezamelijke oppervlakte van de niet-agrarische nevenactiviteiten mag maximaal 500 m2 bedragen wanneer er een zekere mate van verbondenheid met het landelijk gebied bestaat. Voor niet-agrarische nevenactiveiten die in principe ook in de kernen plaats zouden kunnen vinden is een maximum van 100 m2 toegestaan.
Agrarische bedrijfswoningen
Het maximale volume van de agrarische bedrijfswoningen is 600 m3. Bedrijfswoningen zijn aangeduid als 'bedrijfswoning'. Per agrarisch bedrijf is slechts één bedrijfswoning toegestaan. In principe past het oprichten van een nieuwe tweede bedrijfswoning niet in het provinciaal- en gemeentelijk beleid.
Vrijkomende agrarische bebouwing (VAB)
Reeds vrijgekomen en nieuwe vrijkomende agrarische bebouwing krijgt de aanduiding 'vrijkomende agrarische bebouwing' op de plankaart, onafhankelijk van de vigerende bestemming, wanneer het nu of in het verleden een agrarisch bedrijfscomplex is geweest. In de regels is opgenomen welke functies mogelijk zijn in deze VAB's. In principe kan daarbij de bestaande bebouwing worden gehandhaafd, behalve als er zich een niet aan het buitengebied gebonden bedrijf vestigt (overige beroeps- en bedrijfsactiviteiten). In dat geval dient dezelfde oppervlakte die wordt gebruikt voor het niet-agrarische bedrijf (tot een maximum van 250 m2 toegestaan) te worden gesloopt.
In geval van volledige functieverandering (een toekomstige nieuwe hoofdfunctie op het perceel) kan onder voorwaarden een wijzigingsbevoegdheid worden toegepast, waardoor de mogelijkheid ontstaat voor andere functies op de locatie.
Nieuwe landgoederen
Alleen op gronden, gelegen in of grenzend aan de kernrandzone of grenzend aan de Ecologische Hoofdstructuur (EHS), mogen nieuwe landgoederen worden aangelegd. Ten behoeve van de realisatie van een nieuw landgoed is het daarom mogelijk de gronden met de bestemming 'Agrarisch' te wijzigen in de bestemmingen 'Wonen', 'Natuur' en 'Groen', voor zover deze gronden in of grenzend aan de kernrandzone of grenzend aan de Ecologische Hoofdstructuur (EHS) zijn gelegen. Het wijzigen mag niet tot gevolg hebben dat omliggende agrarische bedrijven in hun bedrijfsvoering worden beperkt.
Beëindiging kwekerij
Als vast is komen te staan dat zich geen kwekerij meer op de voor 'Agrarisch' bestemde gronden bevindt, kunnen deze gronden middels een wijzigingsbevoegdheid worden omgezet naar 'Agrarisch met waarden'.
De agrarische bedrijven krijgen de bestemming 'Agrarisch met waarden' omdat de openheid in dit gebied bescherming behoeft.
Door middel van de bestemming 'Agrarisch met waarden' kunnen de landschappelijke waarden als nevengeschikte functie van de agrarische doeleinden worden beschermd. Gebieden die hiervoor bestemd zijn blijven evenwel primair agrarisch in gebruik. Het westelijk deel van het plangebied is bestemd als 'Agrarisch met waarden'. Het plangebied maakt deel uit van het Groene Hart.
Buiten het concentratiegebied voor de glastuinbouw dienen de landschappelijke waarden te worden behouden, ook in relatie tot de kern van Harmelen. Dit komt met name door de openheid en het karakteristieke verkavelingspatroon.
Bebouwingsmogelijkheden
Het bouwen ten behoeve van het agrarisch bedrijf is alleen toegestaan binnen de op de kaart aangegeven bouwvlakken. In principe dient alle bebouwing, inclusief mest- en sleufsilo's, mestzakken, hooi- en grasrollen en betonplaten, in het bouwvlak te worden geconcentreerd. Buiten het bouwvlak kunnen nieuwe kuilplaten en dergelijke mogelijk worden gemaakt door een afwijking, zodat een landschappelijke toets kan worden uitgevoerd.
Bouwvlak op maat
De behoefte aan mogelijkheden om te bouwen kan per type agrarisch bedrijf sterk verschillen. Daarom is gewerkt met 'bouwvlakken op maat'. Bij het bepalen van de oppervlakte van de bouwvlakken spelen de volgende aspecten in elk geval een rol:
Uitgangspunt is geweest dat de bouwvlakken zo veel mogelijk smal en diep mogelijk ingetekend zijn, om doorzichten zoveel mogelijk te handhaven. Natuurlijk is daarbij wel rekening gehouden met de karakteristieke openheid in het gebied.
Bebouwing dient zoveel mogelijk in de richting van de verkaveling te worden gerealiseerd. Bij uitzondering is het mogelijk, als dat voor de bedrijfsvoering handiger is, de bebouwing anders op het bouwvlak te realiseren.
Bedrijven die een omvang hebben van minder dan 20 NGE zullen worden aangemerkt als hobbybedrijven. Aan deze bedrijven wordt geen agrarisch bouwvlak toegekend. Deze grens van 20 NGE wordt ook gebruikt door het Centaal Bureau voor Statistiek (CBS), die bedrijven tussen 3 en 20 NGE als hobbybedrijven beschouwt. Bedrijven met een omvang tussen de 20 en 70 NGE zijn aangemerkt als kleine tot middelgrote agrarische bedrijven. Bedrijven met een omvang van meer dan 70 NGE worden aangemerkt als volwaardig agrarisch bedrijf.
De gemiddelde bedrijfsomvang in hectare kan sterk worden beïnvloed door het voorkomen van veel bedrijfjes die veelal als nevenbedrijf dienen. In het algemeen kan worden uitgegaan van een minimale bedrijfsomvang van 70 NGE voor een volwaardig agrarisch bedrijf.
Agrariërs met meer dan 70 NGE hebben over het algemeen goede toekomstperspectieven ('blijvers'). Dit heeft te maken met het feit, dat deze ondernemers over het algemeen al de nodige investeringen hebben gepleegd en vaak manager zijn van sterk gespecialiseerde bedrijven. Het zijn voornamelijk deze bedrijven, die in de toekomst aan schaalvergroting kunnen gaan doen.
Voor de tussenliggende categorieën van 40 tot 70 NGE zijn de perspectieven relatief onzeker. De perspectieven zullen grotendeels worden bepaald door ondernemerschap, vakmanschap en financiële uitgangssituaties. Een gedeelte van deze bedrijven zal wijken en een gedeelte zal tot de blijvers behoren.
Agrarische bedrijven met een omvang van minder dan 40 NGE zullen waarschijnlijk op korte termijn problemen krijgen met de bedrijfsvoering. De noodzakelijke investeringen ten behoeve van schaalvergroting, het milieu en de diergezondheid zullen voor deze bedrijven (te) hoog blijken te zijn. Dit betekent niet dat kleinere bedrijven per definitie onrendabel zijn. In de praktijk blijkt dat een bedrijf tussen de 20 en 40 NGE vaak nog als een min of meer volwaardig eenmansbedrijf kan functioneren, wanneer er bijvoorbeeld een relatief groot eigen vermogen is (weinig geleend geld). Daarnaast vallen in de categorie tot 40 NGE ook veel nevenberoepsbedrijven, waar naast het inkomen uit het landbouwbedrijf ook inkomsten uit andere bronnen worden gehaald. Over het algemeen hebben deze nevenberoepers voldoende financiële middelen om met de landbouwbedrijfsvoering door te gaan.
Het al dan niet stoppen met de bedrijfsvoering wordt hier met name bepaald door de opvolgingssituatie. In de klasse tot 20 NGE zitten ook veel bedrijfjes, waar alleen nog maar hobbymatig wat vee wordt gehouden.
De drie agrarische bedrijven, geen glastuinbouwbedrijven zijnde, hebben allemaal een omvang van meer dan 70 NGE en zijn dus volwaardige agrarische bedrijven. Voor deze bedrijven worden bouwvlakken met uitbreidingsruimte opgenomen op de plankaart.
Bij de vastlegging van de bouwvlakken wordt aldus rekening gehouden met de milieuwetgeving. Dat betekent ook dat, nu de Milieudienst Noord-West Utrecht d.d. 15 augustus 2008 het perceel Harmelerwaard 5 bezocht heeft en gebleken is dat het aantal NGE uitkomt op minder dan 20, aan dat perceel geen bouwvlak toegekend is. Op het perceel is geen agrarisch bedrijf meer gevestigd, zodat een andere bestemming moet worden opgelegd.
In de bestemming is het mogelijk om een duurzame neventak intensieve veehouderij te hebben. Bedrijven met een duurzame neventak intensieve veehouderij mogen die neventak uitbreiden ten behoeve van dierenwelzijn en milieunormen, mits de in de regels bepaalde oppervlakte bebouwing per diercategorie niet overschreden wordt. Ook mag het aantal dieren van een duurzame neventak intensieve veehouderij worden uitgebreid, op voorwaarde dat die uitbreiding er in principe niet toe leidt dat de neventak de hoofdtak wordt. Doorgroei van intensieve veehouderij van duurzame neventak naar hoofdtak is alleen mogelijk indien dit noodzakelijk is voor de bedrijfsvoering.
Via een algemene wijzigingsbevoegdheid is gewaarborgd dat de in de regels bepaalde oppervlakten bebouwing per diercategorie aangepast kunnen worden aan nieuwe inzichten of regelgeving.
Nieuwe bouwvlakken
De agrarische sector staat onder druk en steeds meer agrarische bedrijven stoppen met de (volwaardige) bedrijfsvoering. De kans dat een reëel of volwaardig agrarisch bedrijf zich op een nieuw bouwvlak in het plangebied wil vestigen, is dan ook klein. In het plan is daarom geen mogelijkheid opgenomen voor nieuwvestiging van een agrarisch bedrijf op een nieuw agrarisch bouwvlak.
Nevenactiviteiten
Agrarische bedrijven hebben de mogelijkheid om te verbreden. Bij verbrede landbouw worden naast de agrarische bedrijfsvoering, extra mogelijkheden geboden voor natuur- en landschapsbeheer, recreatie, streekgebonden of biologische producten en niet-agrarische nevenactiviteiten.
In de regels is aangegeven welke nevenactiviteiten en tot welke omvang mogen worden ontwikkeld. Hierbij is onderscheid gemaakt tussen de activiteiten die bij recht en bij afwijking worden mogelijk gemaakt. Dit onderscheid is gemaakt omdat de nevenactiviteiten minder of meer gevolgen voor de omgeving kunnen hebben. De nevenactiviteiten bij afwijking hebben meer gevolgen voor de omgeving en kunnen daarom alleen worden ontwikkeld na het verlenen van een afwijking. Op deze wijze kunnen de gevolgen voor de omgeving worden getoetst. Alle nevenactiviteiten dienen plaats te vinden binnen de bestaande bebouwing. Bij de aanvragen van nieuwe schuren moet worden aangetoond dat de huidige, eventueel voor nevenactiviteiten in gebruik zijnde schuren voor agrarische productie niet meer geschikt zijn.
Agrarische bedrijfswoningen
Per agrarisch bedrijf is één bedrijfswoning toegestaan. De bedrijfswoningen zijn aangeduid als 'bedrijfswoning'. Het maximale volume van de agrarische bedrijfswoningen is 600 m3.
Vrijkomende agrarische bebouwing (VAB)
Reeds vrijgekomen en nieuwe vrijkomende agrarische bebouwing krijgt de aanduiding 'vrijkomende agrarische bebouwing' op de plankaart, onafhankelijk van de vigerende bestemming, wanneer het nu of in het verleden een agrarisch bedrijfscomplex is geweest. In de regels is opgenomen welke functies mogelijk zijn in deze VAB's. In principe kan daarbij de bestaande bebouwing worden gehandhaafd, behalve als er zich een niet aan het buitengebied gebonden bedrijf vestigt (overige beroeps- en bedrijfsactiviteiten). In dat geval dient dezelfde oppervlakte die wordt gebruikt voor het niet-agrarische bedrijf (tot een maximum van 250 m2 toegestaan) te worden gesloopt.
In geval van volledige functieverandering (een toekomstige nieuwe hoofdfunctie op het perceel) kan onder voorwaarden een wijzigingsbevoegdheid worden toegepast, waardoor de mogelijkheid ontstaat voor andere functies op de locatie.
Monumentale, karakteristieke en cultuurhistorisch waardevolle objecten
De rijksmonumenten, karakteristieke hoofdgebouwen (voorhuis met aangebouwde bedrijfsruimte 'deel') en cultuurhistorisch waardevolle bijgebouwen krijgen in het plan extra aandacht. Deze zijn op de plankaart aangeduid als 'specifieke bouwaanduiding - monument', 'specifieke bouwaanduiding - karakteristiek hoofdgebouw' en 'specifieke bouwaanduiding - cultuurhistorisch waardevol bijgebouw'.
In deze gebouwen is het onder voorwaarden mogelijk de woning te vergroten of een extra wooneenheid te creëren. Dit gebeurt door middel van een afwijking. Doel hiervan is om gunstige voorwaarden te bieden ter behoud van het karakteristieke pand. Hierbij mogen omliggende agrarische bedrijven niet in hun bedrijfsvoering worden beperkt.
Indien, ondanks de regelingen die de karakteristieke panden moeten doen behouden, toch van de sloopregeling gebruik wordt gemaakt, wordt de omgevingsvergunning ingetrokken en wordt er weer één (niet vergrote) bedrijfswoning toegestaan. Immers, er wordt niet meer voldaan aan de voorwaarde voor afwijking (instandhouding karakteristieke boerderij). Bij een zeer slechte bouwkundige staat is herbouw mogelijk na advies van de commissie monumenten & cultuurlandschap.
In het kader van het Belvedereproject zijn in cultuurhistorisch waardevolle bijgebouwen via afwijking meer functies mogelijk in het bijgebouw, mits de omgeving wordt verbeterd door extra investeringen in de cultuurhistorisch waardevolle bebouwing, verbetering van het landschap of sanering storende bebouwing. Dit beleid is erop gericht de kwaliteit van de leefomgeving en het landschap te behouden en te verbeteren.
In Bijlage 1 is een lijst opgenomen van monumenten, karakteristieke hoofdgebouwen en cultuurhistorisch waardevolle bijgebouwen.
Nieuwe landgoederen
Alleen op gronden, gelegen in of grenzend aan de kernrandzone of grenzend aan de Ecologische Hoofdstructuur (EHS), mogen nieuwe landgoederen worden aangelegd. Ten behoeve van de realisatie van een nieuw landgoed is het daarom mogelijk de gronden met de bestemming 'Agrarisch met waarden' te wijzigen in de bestemmingen 'Wonen', 'Natuur' en 'Groen', voor zover deze gronden in of grenzend aan de kernrandzone of grenzend aan de Ecologische Hoofdstructuur (EHS) zijn gelegen. Het wijzigen mag niet tot gevolg hebben dat omliggende agrarische bedrijven in hun bedrijfsvoering worden beperkt.
In de bestemming 'Agrarisch - glastuinbouw' wordt ruimte geboden voor glastuinbouwbedrijven. Binnen de op de plankaart aangegeven bouwvlakken is het bouwen ten behoeve van het glastuinbouwbedrijf alleen toegestaan. In principe dient alle bebouwing in het bouwvlak te worden geconcentreerd. De bouwvlakken zijn op een zodanige wijze vastgelegd, dat bebouwing tot aan de weg niet in alle gevallen mogelijk is.
In verband met de landschappelijke inpasbaarheid geldt voor kassen die grenzen aan de EHS een maximale goot- en bouwhoogte van respectievelijk 5,5 m en 6,6 m. Het betreft in dezen de kassen ten westen van de Hugo de Vriesweg. Reeds in de vrijstellingsprocedure die destijds gevoerd is voor het kassengebied, is voor deze lagere goot- en bouwhoogte gekozen. Voor de overige kassen, gelegen oostelijk van de Hugo de Vriesweg, geldt een maximale goot- en bouwhoogte van respectievelijk 6,5 m en 10 m.
Het kan zijn dat door bepaalde ontwikkelingen een hogere goot- en bouwhoogte voor kassen noodzakelijk is. In dat geval dient nog wel een afweging plaats te vinden of dit dichtbij andere functies (wonen, bedrijf, recreatie, natuur) mogelijk is en of belangen van naburige functies niet onevenredig geschaad worden. Via een afwijkingsbevoegdheid tot een maximale goothoogte van 8 m en een maximale bouwhoogte van 10 m kan deze afweging ook plaatsvinden. Ook hierbij moet wel rekening gehouden worden met het onderscheid dat geldt voor de kassen ten westen en ten oosten van de Hugo de Vriesweg.
Agrarische bedrijfswoningen
Het maximale volume van de agrarische bedrijfswoningen is 600 m3. Bedrijfswoningen zijn aangeduid als 'bedrijfswoning'. Per agrarisch bedrijf is slechts één bedrijfswoning toegestaan. Uitzondering hierop zijn de locaties op de plankaart zijn aangeduid met meerdere bedrijfswoningen per bedrijf. In principe past het oprichten van een nieuwe tweede bedrijfswoning niet in het provinciaal- en gemeentelijk beleid.
Nieuw bouwvlak
Voor het oprichten van een nieuw bouwvlak voor een glastuinbouwbedrijf wordt een wijzigingsbevoegdheid opgenomen. Door middel van een wijzigingsbevoegdheid zijn nieuwe bedrijfswoningen toegestaan.
Beëindiging glastuinbouwbedrijven in het concentratiegebied
De glastuinbouwbedrijven die het bedrijf beëindigen, komen niet in aanmerking voor de Ruimte voor Ruimte-regeling en ook niet voor de regeling omtrent vrijkomende agrarische bebouwing. Dit omdat het gebied is aangewezen als concentratiegebied voor glastuinbouw.
Nevenactiviteiten
Het is mogelijk voor glastuinbouwbedrijven om niet-agrarische nevenactiviteiten te ontplooien naast hun glastuinbouwbedrijf. Het aantal nevenactiviteiten wat mogelijk is, is minder groot dan bij agrarische bedrijven.
Monumentale, karakteristieke en cultuurhistorisch waardevolle objecten
In het bestemmingsplan zijn de monumenten, karakteristieke hoofdgebouwen en cultuurhistorisch waardevolle bijgebouwen aangeduid als 'specifieke bouwaanduiding - monument', 'specifieke bouwaanduiding - karakteristiek hoofdgebouw' en 'specifieke bouwaanduiding - cultuurhistorisch waardevol bijgebouw'. Deze aanduidingen zijn toegelicht in paragraaf 5.3.2 'Agrarisch met waarden'.
De monumenten, karakteristieke hoofdgebouwen en cultuurhistorisch waardevolle bijgebouwen zijn in bijlage 1 opgenomen.
De bestaande niet-agrarische bedrijven in het plangebied worden bestemd als 'Bedrijf'. Aan de hoofdfunctie ondergeschikte bedrijfsactiviteiten (bijvoorbeeld een praktijkruimte bij een woning) worden niet zelfstandig bestemd, maar zijn wel mogelijk. Vergelijkbaar met de agrarische bestemming worden diverse nevenactiviteiten bij vrijkomende agrarische bebouwing (VAB) als recht en via afwijking toegestaan. De VAB's krijgen de aanduiding 'vrijkomende agrarische bebouwing'.
De bedrijfswoningen zijn aangegeven met de aanduiding 'bedrijfswoning' (bw). De bebouwingsmogelijkheden van deze bedrijfswoningen zijn conform de regeling bij 'Wonen'. Bij een bedrijfswoning is 50 m2 erfbebouwing toegestaan binnen de bestaande bebouwing. De sanerende regeling voor het meerdere aan bijgebouwen, die niet tot de bedrijfsbebouwing gerekend worden, is ook van toepassing.
In de regels is voor de bedrijfsbestemmingen per locatie in een tabel vermeld welke bebouwingsmogelijkheden zijn toegestaan. Hierin staat het aantal m2 bebouwingsoppervlakte, exclusief bedrijfswoning. Ook zijn de toegestane hoogten opgenomen in de regels.
Per bedrijf zijn de uitbreidingsmogelijkheden bepaald. Dit hangt af van de vraag of de bestaande uitbreidingsmogelijkheden reeds zijn benut. Indien er op basis van het vigerende bestemmingsplan al uitbreiding is gerealiseerd, worden niet opnieuw uitbreidingsmogelijkheden geboden. Is dat niet het geval dan wordt een uitbreiding overeenkomstig het vigerende bestemmingsplan toegestaan.
Nieuwe bouwvlakken voor vestiging van niet-agrarische bedrijven zijn in het buitengebied niet toegestaan. Uitzondering hierop is de mogelijkheid om de bestemming 'Agrarisch met waarden' te wijzigen naar de bestemming 'Bedrijf'. Dit geldt dus niet voor glastuinbouwbedrijven.
Paardenfokkerij- en houderijen
De legaal bestaande niet-hobbymatige paardenhouderijen en -fokkerijen krijgen in principe een bedrijfsbestemming. Hiervoor is gekozen omdat er vaak sprake is van een combinatie van verschillende paardenactiviteiten. De grens van het hobbymatig houden van paarden en een meer bedrijfsmatige paardenhouderij ligt in het bestemmingsplan bij meer dan 20 NGE (circa 10 paarden), terwijl dat in milieuwetgeving al bij circa 5 tot 7 paarden kan zijn.
De twee bestaande paardenhouderijen (Heldamweg 8 en Spijcklaan 4) krijgen de bestemming 'Bedrijf' met de nadere bestemming 'paardenhouderij'. In het bestemmingsplan wordt de maximale oppervlakte aan bebouwing vastgelegd.
Ten aanzien van Dorpeldijk 4 is sprake van een bijzondere situatie. In 2005 is een bouwvergunning verleend voor het realiseren van een paardenstal/werktuigenberging op dit perceel, ten behoeve van een paardenfokkerij. Het gebouw is niet conform de verleende vergunning gebouwd. Het gebouw is nu in gebruik als rijhal en dat is niet noodzakelijk voor een fokkerij. In het kader van de handhavingsprocedure heeft de ABC-commissie aangegeven dat er sprake is van een agrarisch bedrijf. Inmiddels is de gewijzigde vergunning voor de rijhal is verleend. Het gemeentelijk beleid blijft echter gehandhaafd, wat inhoudt dat alle paardenfokkerijen en -houderijen de bestemming 'Bedrijf' krijgen, met bijbehorende nadere bestemming. De paardenfokkerij aan de Dorpeldijk 4 is dientengevolge de bestemming 'Bedrijf' met de nadere bestemming 'paardenfokkerij' toebedeeld. Voor het perceel is een maximale oppervlakte aan bebouwing opgenomen. In die oppervlakte is ook de rijhal meegenomen.
Vrijkomende agrarische bebouwing
Op de gronden met de aanduiding 'vrijkomende agrarische bebouwing' zijn naast de bedrijfsactiviteiten ook andere ondergeschikte nevenactiviteiten toegestaan in de bestaande bebouwing.
Monumentale, karakteristieke en cultuurhistorisch waardevolle objecten
Monumenten, karakteristieke hoofdgebouwen en cultuurhistorisch waardevolle bijgebouwen krijgen de aanduidingen 'specifieke bouwaanduiding - monument', 'specifieke bouwaanduiding - karakteristiek hoofdgebouw' en 'specifieke bouwaanduiding - cultuurhistorisch waardevol bijgebouw'. Deze aanduidingen zijn nader toegelicht in paragraaf 5.3.1 'Agrarisch met waarden'.
De bestaande bosgebiedjes aan de Kasteellaan en de Appellaan/Dorpeldijk worden op de plankaart opgenomen met de bestemming 'Bos'.
De gebieden ten zuiden van de rivier Leidse Rijn, ten oosten van Harmelerwaard 2 en tussen de begraafplaats en het bosgebied aan de Appellaan/Dorpeldijk worden op de plankaart bestemd als 'Groen'.
De locaties met een horecafunctie worden bestemd als 'Horeca'. In het plangebied zijn twee locaties met een horecafunctie. Het gaat hierbij om Harmelerwaard 2 (café 't Scheepje) en Kasteellaan 1 (Huize Harmelen). Beide percelen hebben een inpandige bedrijfswoning. De inpandige bedrijfswoning wordt opgenomen in de regels van het bestemmingsplan.
Voor Café 't Scheepje wordt in de regels het aantal m2 vastgesteld dat mag worden gebruikt voor horeca. Dit perceel heeft de nadere bestemming 'café'.
Huize Harmelen heeft de horecavoorziening (ontvangstruimte) in de kelder van het gebouw. In het bestemmingsplan wordt opgenomen dat de karakteristiek van het gebied (een rustige omgeving in een groene setting) en het gebouw niet mogen worden aangetast. Dit perceel heeft de nadere bestemming 'ontvangstruimte'. Ook voor dit perceel wordt in de regels het aantal m2 vastgelegd dat gebruikt mag worden voor horeca.
De algemene begraafplaats 't Spijck is bestemd als 'Maatschappelijk - begraafplaats'. De begraafplaats ligt aan Dorpeldijk 3. Deze begraafplaats kan voor de langere termijn voorzien in de ruimtebehoefte, zodat geen rekening hoeft te worden gehouden met uitbreiding. Er zijn geen plannen voor uitbreiding van de aanwezige bebouwing.
Het sportpark Bijleveld wordt als 'Sport' bestemd. Het sportpark ligt aan de Sportlaan. In de regels is de maximale bebouwingsoppervlakte opgenomen. In deze maximale bebouwingsoppervlakte is een uitbreiding van maximaal 20% meegenomen. Het sportpark biedt ruimte voor voetbalvereniging S.C.H.'44 en korfbalvereniging THOR. Het is de bedoeling dat ook atletiekvereniging Athloi ook gebruik gaat maken van het sportpark. Het is mogelijk om op het sportveld de bestaande gebouwen te gebruiken voor buitenschoolse opvang (BSO), mits het ondergeschikt blijft aan de sportactiviteiten.
De bestaande wegen, fiets- en voetpaden, parkeerplaatsen, bermen en bijbehorende of kruisende watergangen hebben de bestemming 'Verkeer'. Daarbinnen zijn bouwwerken, zoals verkeersportalen, lichtmasten en dergelijke en gebouwen voor nutsdoeleinden toegestaan.
De hoofdwatergangen en de cultuurhistorisch waardevolle watergangen in het plangebied hebben de bestemming 'Water' gekregen.
De bestaande burgerwoningen in het plangebied krijgen de bestemming 'Wonen', mits ze legaal zijn ontstaan. Aan de woonfunctie ondergeschikte bedrijfsactiviteiten (bijvoorbeeld beroep aan huis) worden niet zelfstandig bestemd, maar zijn wel mogelijk. Bij vrijkomende agrarische bebouwing (VAB) zijn diverse nevenactiviteiten als recht en via afwijking toegestaan. De VAB's worden met de aanduiding 'vrijkomende agrarische bebouwing' (vab) aangegeven.
Voor het hoofdgebouw (woning inclusief aan- en uitbouwen) gelden de volgende maximale inhoudsmaten ten behoeve van de woonfunctie:
De bestaande goothoogte mag met maximaal 10% worden verhoogd. Een dakhelling van minimaal 30º en maximaal 60º is vereist.
Monumentale, karakteristieke en cultuurhistorisch waardevolle objecten
De regeling voor monumenten, karakteristieke hoofdgebouwen en cultuurhistorisch waardevolle bijgebouwen, zoals genoemd in paragraaf 5.3.1 'Agrarisch met waarden', is ook van toepassing voor woningen en bijgebouwen die als monument, karakteristiek en cultuurhistorisch waardevol zijn aangemerkt. Afwijking tot volledige bewoning of meerdere wooneenheden in het hoofdgebouw is mogelijk, mits de omringende agrarische bedrijven hierdoor niet in hun ontwikkeling worden beperkt. Bij erg grote percelen wordt alleen de woning en het omringende erf, inclusief een eventuele buitenbak, tot 'Wonen' bestemd. Het overige gedeelte van de tuin, de paardenweidjes en dergelijke houden de agrarische bestemming. Dit om te voorkomen dat op relatief grote afstand van de woningen bijgebouwen kunnen worden gebouwd en vergunningsvrij kan worden gebouwd.
Voormalige agrarische bedrijfswoningen
Uitgangspunt voor het bestemmingsplan dient het feitelijk gebruik te zijn. Een voormalige agrarische bedrijfswoning krijgt daarom in principe een woonbestemming ('Wonen') met een aanduiding 'vrijkomende agrarische bebouwing'.
Bijgebouwen/erfbebouwing
Per woning is erfbebouwing toegestaan tot een maximum van 50 m2. De maximale goothoogte is 3 m en de maximale hoogte is 6 m.
Overkappingen (bijvoorbeeld niet dichtgezette hooibergen) zijn geen gebouwen, maar andere omgevingsvergunningplichtige bouwwerken en worden in het bestemmingsplan niet tot de oppervlakte erfbebouwing gerekend. Er zijn geen nieuwe overkappingen toegestaan, behoudens vergunningsvrij. Vergunningsvrij mag voor 30 m2 aan bijgebouwen en overkappingen bij een woning worden gebouwd, indien aan de criteria voor het vergunningvrij bouwen wordt voldaan.
Het is lastig onderscheid te maken tussen een aangebouwd bijgebouw, die later betreedbaar is vanuit de woning, en een aanbouw van de woning. Om te voorkomen dat een gebouw, dat oorspronkelijk is gebouwd als bijgebouw, later als woonruimte (aanbouw) moet worden gezien en er vervolgens opnieuw een bijgebouw kan worden gebouwd, zijn de burgerwoningen aangeduid met 'wonen' en mag de woning (bedrijfs- of burgerwoning) alleen binnen het aanduidingsvlak worden opgericht. Voor het overige is erfbebouwing (aan- en uitbouwen en bijgebouwen bij de woning) buiten dit aanduidingsvlak toegestaan. In deze erfbebouwing van maximaal 50 m2 zijn ook woonruimtes mogelijk, maar geen zelfstandige woonruimte. In een vrijstaand bijgebouw zijn geen woonruimtes mogelijk, die bedoeld zijn voor nachtverblijf (slaapkamer, badkamer), om te voorkomen dat er gastenverblijven of permanente bewoning ontstaat in vrijstaande bijgebouwen.
Tevens is in de regels een sanerende regeling voor opstallen en bijgebouwen opgenomen. Deze regeling kan voornamelijk van belang zijn indien er nu een grote hoeveelheid aan bijgebouwen bij een woning aanwezig is (bijvoorbeeld van een VAB). In een dergelijke situatie kan een ruimere oppervlakte aan bijgebouwen worden toegelaten. In elk geval hoeft de cultuurhistorisch waardevolle bebouwing niet te worden gesloopt.
De overige opstallen zouden bij volledige sloop voor 50% in oppervlakte en volume mogen worden herbouwd, ook al levert dit een oppervlak aan bebouwing op die meer is dan de toegestane 50 m2 is.
Bij volledige sloop van minimaal 1.000 m2 niet cultuurhistorisch waardevolle opstallen kan ook een beroep op de Ruimte voor Ruimte-regeling worden gedaan, die als tegenprestatie voor volledige sloop van alle niet-cultuurhistorisch waardevolle bijgebouwen en overige bouwwerken op het perceel een extra woning biedt. In dat geval is wel een beeldkwaliteitsplan nodig om de situering van de nieuw te bouwen woning en de verbetering van de landschappelijke kwaliteit af te kunnen wegen. De woning wordt door middel van een wijzigingsbevoegdheid op het perceel mogelijk gemaakt en mag maximaal 600 m3 bedragen met 50 m2 bijgebouw. Eventueel kunnen ook meerdere percelen met minimaal 250 m2 te slopen bijgebouwen in de aanvraag worden betrokken, waarbij per perceel alle niet-cultuurhistorisch waardevolle bijgebouwen en overige bouwwerken moeten worden gesloopt. Bij een afwijkend te slopen oppervlak of extra compensatie is maatwerk mogelijk. Dezelfde maatwerkregeling is ook mogelijk bij bestaande woningen. Bij sloop van 100 m2 (voormalig) bedrijfsgebouw mag de woning met 50 m3 of een bijgebouw met 50 m2 worden uitgebreid. Hierdoor wordt de verstening teruggedrongen.
Het is gemeentelijk en provinciaal beleid dat in het buitengebied geen nieuwe (burger)woningen mogen worden gebouwd. Het uitgangspunt is dan ook dat in het nieuwe bestemmingsplan geen nieuwe woonbestemming wordt opgenomen. Zoals reeds is aangegeven, kan hierop een uitzondering worden gemaakt bij het toestaan van een extra wooneenheid in een monument, karakteristiek hoofdgebouw en bewoning van cultuurhistorisch waardevol bijgebouwen, als hiermee het behoud van die waarde kan worden gewaarborgd. Daarbij is in principe geen sprake van sloop en herbouw. Daarnaast is onder voorwaarden de Ruimte voor Ruimte-regeling mogelijk.