De Gouden Leeuw e.o.

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding en doel

Het voorliggende bestemmingsplan is een integraal bestemmingsplan dat een aantal vigerende bestemmingsplannen vervangt. Er zijn verschillende redenen voor het maken van dit bestemmingsplan.

Het plangebied ligt in het overgangsgebied van de bebouwde kom van Voorschoten naar het buitengebied. Vanwege deze ligging en de wens van het college van B&W om voor deze strategische locatie in Voorschoten een integraal plan te maken is dit gebied buiten de ontwikkeling van bestemmingsplan "Buitengebied 2010" gehouden. Dit betekent dat er een apart bestemmingsplan moet worden opgesteld voor deze locatie. Het is een bestemmingsplan voor de percelen van Veurseweg 166-226, waaronder Hotel- Restaurant Van der Valk, De Gouden Leeuw.

Voor de Van der Valk locatie "De Gouden Leeuw" zijn in de afgelopen jaren diverse bouwaanvragen ingediend. In 2009 heeft het college van B&W aangegeven behoefte te hebben aan een visie, een integraal plan, voor deze locatie. Een belangrijk doel is dat door deelontwikkelingen op elkaar af te stemmen er een kwaliteitsverbetering voor het hele gebied kan ontstaan en fysieke aansluiting wordt gevonden met het buitengebied.

In januari 2010 heeft de gemeenteraad van Voorschoten ingestemd met de uitbreiding van hotel-restaurant De Gouden Leeuw. Het ging hierbij om een principebesluit over de functie, het uitbreiden van de horecafunctie ten koste van de voormalige timmerfabriek en de woningen 172-178, en de hoofdmassa. Dit schetsplan moest nog worden uitgewerkt. Deze ontwikkeling wordt ook opgenomen in dit bestemmingsplan.

Voor een gedeelte van de locatie (de slagerij en de slijterij), Veurseweg 214, bleek het vervangen van het gebouw noodzakelijk. De overige ontwikkelplannen waren echter nog te onduidelijk waardoor op 22 september 2011 het bestemmingsplan "Veurseweg 214 e.o." door de gemeenteraad is vastgesteld. Dit plan biedt voor dat gedeelte van de locatie een actueel planologisch regime teneinde de bebouwing te kunnen vervangen. Omdat de toen vigerende regeling voor de woningen aan de Veurseweg 196-226 sterk verouderd was, sloot deze niet bij de huidige inzichten en wensen zijn de woningen ook in dit plan opgenomen.

Het voorliggende bestemmingsplan maakt ontwikkelingen mogelijk vooral op perceel van de Gouden Leeuw. Kaders en randvoorwaarden van deze ontwikkelingen zijn vastgelegd in het programma van eisen voor deze locatie dat in februari 2012 door het college van B&W is vastgesteld. Hierdoor ligt het accent van dit bestemmingsplan op dit gebied. Het voorliggende bestemmingsplan is een integraal plan voor het hele plangebied, Veurseweg 166-226. Dit betekent ook dat de invloed van mogelijke ontwikkelingen op het hele gebied bekeken worden.

De randvoorwaarden uit het programma van eisen moeten worden vastgelegd in een nieuw planologisch regime, dat de gewenste ontwikkelingen op deze locatie mogelijk maakt binnen de daarvoor gestelde kaders. Voorliggend bestemmingsplan voorziet in dit nieuwe regime en is opgesteld op basis vigerend (sectoraal) beleid van verschillende overheden, het vigerende bestemmingsplan buitengebied (2010), bestemmingsplan Veurseweg 214 eo (2011) en het door het college van B&W vastgestelde programma van eisen (2012).

1.2 Ligging plangebied

Het plangebied bevindt zich aan de zuidkant van Voorschoten en is in zijn geheel gelegen aan de westzijde van de Veurseweg. Het plangebied ligt in het overgangsgebied van de bebouwde kom van Voorschoten naar het buitengebied. Het plangebied wordt grotendeels omsloten door het bestemmingsplan Buitengebied.

Ten westen van het plangebied bevinden zich enkele agrarische percelen, het wandelpark Rosenburgh met een kinderboerderij en een begraafplaats. Ten zuiden van het plangebied ligt het agrarisch gebied van Voorschoten en ten oosten van het plangebied bevindt zich de Veurseweg met aan de overzijde de Wilgenlaan, die een woonbuurt met vrijstaande woningen ontsluit. Ten noorden van het plangebied ligt de bebouwde kom van Voorschoten. Het gebied grenst aan de wijk Boschgeest.

Figuur 1.1 Ligging plangebied

Figuur 1.2 Ligging plangebied

1.3 Vigerende plannen

Voor het plangebied vigeren op dit moment verschillende bestemmingsplannen. Het plangebied is grotendeels gelegen binnen de grenzen van de twee bestemmingsplannen; "De Gouden Leeuw" en "Buitengebied en Natuurgebieden". "De Gouden Leeuw" is vastgesteld op 30 juni 1995 en goedgekeurd door Gedeputeerde Staten op 7 februari 1995. In dit plan zijn voor het plangebied de bestemmingen 'horecabedrijf', 'groenvoorzieningen', 'afschermende groenvoorzieningen' en 'nutsvoorzieningen' opgenomen.

Figuur 1.3. Vigerend bestemmingsplan "De Gouden Leeuw"

De overige delen van het plangebied die vooral aan de randen van plangebied zijn gesitueerd vallen nog onder het oudere plan "Buitengebied en Natuurgebieden" dat op 6 oktober 1982 en na de 1e herziening op 2 december 1987 onherroepelijk is geworden. De gronden gelegen aan de achterzijde van de bebouwing kennen een agrarische bestemming en zijn grotendeels ook nog als zodanig in gebruik. De overige gronden, kennen een bedrijfsbestemming (onder andere de bebouwing achter de slijterij) en woonbestemming met tuin (in het lint aan de Veurseweg). Verder is er een bestemmingsplan gemaakt voor de percelen aan de Veurseweg 166 en 168, het bestemmingsplan "Vredebest", onherroepelijk geworden op 29 juni 1997.

Figuur 1.4. Vigerend bestemmingsplan "Buitengebied en Natuurgebieden"

1.3.1 Bestemmingsplan Veurseweg 214 e.o.

Voor een gedeelte van de locatie (de slagerij en de slijterij) bleek het vervangen van de bebouwing noodzakelijk en is op 22 september 2011 een postzegelbestemmingsplan vastgesteld; "Veurseweg 214 e.o." Dit plan betekende het planologische regime op basis waarvan de bebouwing destijds kon worden vervangen. Ook de woningen aan de Veurseweg 196-226 zijn in dit plan opgenomen. Omdat er behoefte bestaat aan één integraal plan voor het hele gebied aan de Veurseweg wordt dit postzegelbestemmingsplan één-op-één overgenomen in voorliggend plan.

Figuur 1.5. Uitsnede vigerend bestemmingsplan "Veurseweg 214 e.o."

1.4 Leeswijzer

In hoofdstuk 2 wordt het relevante beleid dat als basis dient voor dit bestemmingsplan besproken. Hoofdstuk 3 geeft een analyse van het plangebied in de huidige situatie en stelt bovendien de kaders voor de voorgenomen ontwikkeling. In hoofdstuk 4 wordt het voorgenomen plan gepresenteerd. De verschillende milieuaspecten die van belang zijn voor elk bestemmingsplan worden besproken in hoofdstuk 5. In hoofdstuk 6 wordt aandacht besteed aan de juridische planbeschrijving. Zowel de economische als de maatschappelijke uitvoerbaarheid van het plan komen aan de orde in hoofdstuk 7.

Hoofdstuk 2 Beleidskader

2.1 Inleiding

De ontwikkelingen binnen de gemeenten worden voor een flink deel beïnvloed door de beleidskaders van de hogere overheden. Daarbij moet in eerste instantie worden gedacht aan kadernota´s op het gebied van de ruimtelijke ordening maar ook aan sectorale beleidsnota´s met ruimtelijke relevante beleidsbepalingen. Meer concreet betreft het hier beleidsdocumenten zoals de Structuurvisie infrastructuur en ruimte, de Provinciale Structuurvisie Zuid-Holland en beleidsnota´s op het gebied van de waterhuishouding, ecologie en cultuurhistorie. De belangrijkste beleidslijnen voor het plangebied zullen hieronder worden samengevat op nationale, provinciale, regionale en gemeentelijke schaal.

2.2 Rijksbeleid

2.2.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR)

Op 13 maart 2012 is de nieuwe Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) in werking getreden. In de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) staan de plannen voor ruimte en mobiliteit. Zo beschrijft het kabinet in de Structuurvisie in welke infrastructuurprojecten zij de komende jaren wil investeren en op welke manier de bestaande infrastructuur beter benut kan worden. In deze Structuurvisie laat het Rijk de ruimtelijke ordening zo dicht mogelijk bij diegene die het aangaat (burgers en bedrijven) en laat het meer over aan gemeenten en provincies. Dit betekent minder nationale belangen en eenvoudigere regelgeving.

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte vervangt verschillende bestaande nota's, onder andere de Nota Ruimte, Structuurvisie Randstad 2040, de Nota Mobiliteit, de MobiliteitsAanpak, de structuurvisie voor de Snelwegomgeving, de agenda Landschap, de agenda Vitaal Platteland en Pieken in de Delta. Het Rijk stelt heldere ambities voor Nederland in 2040, die inspelen op de (inter)nationale ontwikkelingen die de ruimtelijke en mobiliteitsopgaven bepalen richting 2040. Het Rijk zet het ruimtelijk- en mobiliteitsbeleid in voor een concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig Nederland.

Het Rijk formuleert in de Structuurvisie drie hoofddoelen om Nederland concurrerend,bereikbaar, leefbaar en veilig te houden voor de middellange termijn (2028):

• Het vergroten van de concurrentiekracht van Nederland door het versterken van de ruimtelijk-economische structuur van Nederland;
• Het verbeteren, in stand houden en ruimtelijk zekerstellen van de bereikbaarheid waarbij de gebruiker voorop staat;
• Het waarborgen van een leefbare en veilige omgeving waarin unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden behouden zijn.

De drie hoofddoelen van het ruimtelijk en mobiliteitsbeleid kennen nationale opgaven die regionaal neerslaan. Voor alle nationale opgaven worden rijksinstrumenten ingezet, waarbij financiering slechts één van de instrumenten is. Ook decentrale overheden en marktpartijen dragen bij aan de realisatie van nationale opgaven.

Binnen de drie hoofddoelen worden 13 nationale belangen genoemd, welke een invulling geven aan de voorgenomen hoofddoelen. Met twee van deze hoofddoelen dient binnen de planvorming van voorgenomen ontwikkeling rekening te worden gehouden:

• ruimte voor behoud en versterking van (inter)nationale unieke cultuurhistorische en natuurlijke kwaliteiten;
• ruimte voor een nationaal netwerk van natuur voor het overleven en ontwikkelen van flora- en faunasoorten.

De planlocatie binnen de gemeente Voorschoten behoort verder tot het gebied Zuidvleugel/Zuid-Holland, welke de provincie Zuid-Holland, het Groene Hart en (een deel van) de Zuidwestelijke Delta omvat. Er worden voor deze regio geen zaken van nationaal belang aangegeven die verband houden met voorliggende ontwikkeling.

2.2.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (barro)

Op basis van artikel 4.3 Wro heeft de Minister de bevoegdheid om in een Algemene Maatregel van Bestuur kaders te stellen, indien nationale belangen dat met het oog op een goede ruimtelijke ordening noodzakelijk maken. Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) heeft als doel om de ruimtelijke belangen van het rijk vast te leggen. Deze belangen moeten juridisch doorwerken in bestemmingsplannen. Het Barro is vastgesteld op 22 augustus 2011 en op 30 december 2011 in werking getreden.

Het Barro heeft directe gevolgen voor de ruimtelijke besluitvorming van andere overheden. Het omvat alle ruimtelijke rijksbelangen uit eerder uitgebrachte planologische kernbeslissingen (PKB's) die juridisch moeten doorwerken in bestemmingsplannen. De eerder uitgebrachte PKB's hebben onder de nieuwe Wro de status van structuurvisie gekregen en zijn daarmee niet langer bindend voor andere partijen. Het Barro bevat daarom, passend binnen het nieuwe stelsel van de Wro, een zo beleidsneutraal mogelijke vertaling van deze bestaande ruimtelijke kaders uit de PKB's Nota Ruimte, Derde Nota Waddenzee, Structuurschema Militaire Terreinen en Project Mainportontwikkeling Rotterdam.

Het gaat om de kaders voor onder meer het bundelen van verstedelijking, de rijksbufferzones, de nationale landschappen, de ecologische hoofdstructuur, de kust, grote rivieren, militaire terreinen, mainportontwikkeling van Rotterdam en de Waddenzee. Met het Barro maakt het rijk duidelijk aan welke regels provinciale verordeningen en gemeentelijke bestemmingsplannen moeten voldoen en wat de ruimte is waarbinnen provincies en gemeenten hun eigen ruimtelijke belangen vorm kunnen geven.

2.2.3 Beschermd dorpsgezicht

In november 2007 heeft het Rijk op grond van artikel 35 van de Monumentenwet het beschermd dorpsgezicht Landgoederenzone Wassenaar-Voorschoten-Leidschendam-Voorburg aangewezen als bijzonde cultuurlandschappelijk ensemble. Het plangebied ligt in dit van rijkswege beschermd dorpsgezicht. De gezichtsbescherming richt zich op de stedenbouwkundige en cultuurhistorische waardering van een gebied. Doel van de aanwijzing is de karakteristieke, met de historische ontwikkeling samenhangende structuur en ruimtelijke kwaliteit van het gebied te onderkennen als zwaarwegend belang bij de toekomstige ontwikkelingen binnen het gebied. De aanwijzing beoogt op die wijze een basis te bieden voor een ruimtelijke ontwikkeling die inspeelt op de aanwezige kwaliteiten, daarvan gebruikmaakt en daarop voortbouwt. Op 1 januari 2012 is het Besluit ruimtelijke ordening gewijzigd. In artikel 3.1.6 lid 2 onder a is nu bepaald dat er bij het opstellen van alle bestemmingsplannen rekening wordt gehouden met de cultuurhistorie.

Vaak wordt aangenomen dat door de status van beschermd dorpsgezicht ontwikkelingsmogelijkheden binnen dit dorpsgezicht nihil zijn. Dit is echter een onjuiste conclusie. Bij bouwplannen en inrichtingsvisies is het belangrijk in een vroeg stadium uitgangspunten te formuleren die aansluiten bij het karakter van het beschermde gezicht. Daarbij vormen een goede inventarisatie en analyse van de aanwezige historische kwaliteiten de basis. Dit maakt het mogelijk ruimtelijke ontwikkelingen zorgvuldig te beoordelen op eventuele aantasting van het gebied.

Onderdeel van de beoordeling is het advies van de monumentencommissie (een onderdeel van de welstandscommissie). Door deze extra beoordelingen wordt bevorderd dat bij ontwikkelingen rekening wordt gehouden met het bijzondere karakter van het gebied.

Om aan deze mate van bescherming te kunnen voldoen zijn aan het gehele plangebied een dubbelbestemming en bijbehorende planregels gekoppeld. Hierdoor zijn de voorwaarden die de status beschermd dorpsgezicht met zich meebrengt gewaarborgd.

2.2.4 Conclusie Rijksbeleid

Voor de voorliggende planlocatie en voorgenomen ontwikkeling volgt vanuit het Rijksbeleid naast de algemene uitgangspunten de specifieke opgave dat bij de planontwikkeling rekening moet worden gehouden met de aanwezige cultuurhistorische karakteristieken. De voorgenomen uitbreiding van de Van der Valk locatie aan de Veurseweg is dan ook niet in strijd met het rijksbeleid.

2.3 Provinciaal en regionaal beleid

2.3.1 Visie op Zuid-Holland, Structuurvisie (2010)

Op 2 juli 2010 hebben Provinciale Staten de Provinciale Structuurvisie, de Verordening Ruimte en de Uitvoeringsagenda vastgesteld. De Structuurvisie vervangt de vier streekplannen van de provincie Zuid-Holland en de Nota Regels voor Ruimte. Het bevat de ambities van provinciaal belang voor de periode tot 2020 met een doorkijk naar 2040 evenals een daarbij behorende uitvoeringsstrategie.

De kern van de Visie op Zuid-Holland is het versterken van samenhang, herkenbaarheid en diversiteit binnen Zuid-Holland. Dit draagt bij aan een goede kwaliteit van leven en een sterke economische concurrentiepositie. Duurzame ontwikkeling en klimaatbestendigheid zijn belangrijke peilers. Gestreefd wordt naar een samenhangend stedelijk en landschappelijk netwerk. Kenmerkende kwaliteiten zijn een goede bereikbaarheid en een divers aanbod van woon- en werkmilieus in een aantrekkelijk landschap met ruimte voor water, landbouw en natuur.

In de structuurvisie wordt aangegeven welke zaken de provincie Zuid-Holland van provinciaal belang vindt. De basis daarvoor ligt in de integrale hoofdopgaven die zijn benoemd in de provinciale structuurvisie. Die vijf integrale hoofdopgaven en de bijbehorende provinciale belangen betreffen:

• 1. Concurrerend en aantrekkelijk internationaal profiel;
• 2. Duurzame en klimaatbestendige Deltaprovincie;
• 3. Divers en samenhangend stedelijk netwerk 2020;
• 4. Vitaal, divers en aantrekkelijk landschap;
• 5. Stad en land verbonden.

Ten aanzien van opgave 5 speelt dit bestemmingsplan een rol. Het plangebied ligt op de grens van het stadsgebied en het agrarische gebied, zoals te zien is in figuur 2.1 hieronder.

Figuur 2.1: Uitsnede Structuurvisie Provincie Zuid-Holland met aanduiding plangebied.

De groene ruimte in en om de stad wordt hoog gewaardeerd. Met een verstedelijkingsopgave die vooral gericht is op intensivering en herstructurering, wordt de kwaliteit van de groene ruimte steeds belangrijker. Niet alleen vanuit het oogpunt van de leefbaarheid voor bewoners, maar ook vanwege een aantrekkelijk en onderscheidend vestigingsklimaat.

In Zuid-Holland is vooral in de omgeving van het stedelijk gebied sprake van grote recreatietekorten, is de bereikbaarheid en toegankelijkheid van het landschap onvoldoende en schiet de kwaliteit van het landschap tekort door versnippering en verrommeling.

Er ligt een grote opgave om de samenhang tussen stad en land en de kwaliteit van de groene ruimte nabij de stad over de volle breedte aanzienlijk en duurzaam te versterken. Alleen bescherming en het toevoegen van hectares recreatiegebied is daarvoor niet toereikend. Het gaat om een nieuwe balans tussen bescherming en ontwikkeling voor alle groene ruimten in en nabij het stedelijk gebied. Naast de gesignaleerde tekortkomingen is ook de potentie aanwezig: de groene ruimte is in het stedelijk netwerk van Zuid-Holland nooit ver weg en ook nabij de stad kent de provincie een unieke variatie aan bijzondere landschappen en groengebieden.

Provinciaal landschap

In de structuurvisie worden eveneens enkele gebieden aangewezen als provinciaal landschap. Het zijn regio-overschrijdende en begrensde landschappen in de stedelijke invloedssfeer, die liggen tussen stedelijke agglomeraties. Ze hebben een unieke landschappelijke identiteit en ze zijn multifunctioneel van karakter (verbrede landbouw, recreatie, natuur, water, cultuurhistorie, dorpen). In de provinciale landschappen komen bescherming en ontwikkeling bijeen. Dit aanvullend beleid voor de provinciale landschappen is nadrukkelijk een provinciaal belang. Reden dus om de betreffende zes landschappen onder één (provinciale) noemer te brengen.

Het plangebied van dit bestemmingsplan is gelegen binnen het landschap 'Duin, Horst en Weide'. Net als de overige zes provinciale landschappen kent het gebied een sterke relatie met de stad. Het accent ligt op integrale bescherming en gebiedsontwikkeling en de vrijwaring van verstedelijking. Dorpsontwikkeling in de provinciale landschappen is mogelijk binnen landschappelijke randvoorwaarden. De locatie is verder gelegen binnen de Landgoederenzone Wassenaar/Voorschoten/Leidschendam. Dit is een van de kroonjuwelen cultureel erfgoed uit de structuurvisie. Deze gebieden kennen een zeer gave, kwetsbare cultuurhistorische samenhang, die door hun unieke karakter bepalend zijn voor de identiteit van een gebied. Voor deze kroonjuwelen is de bescherming gericht op behoud van de uitzonderlijke kwaliteit. Vanwege het unieke karakter kunnen de kroonjuwelen ook een toeristische waarde hebben. Ruimtelijke ontwikkelingen die strijdig zijn met het cultuurhistorisch belang zijn in principe niet mogelijk.

De ontwikkelingsopgave is veelzijdig. Voorop staat vergroting van de recreatieve bruikbaarheid en aantrekkelijkheid van het landschap. Een aanzienlijke verbetering van de bereikbaarheid en toegankelijkheid van de gebieden is een voorwaarde voor een goede relatie met de omringende steden. Een fijnmazig verbindend recreatief netwerk van wandel- en fietspaden en vaarroutes moet hieraan bijdragen.

Andere gebiedsopgaven zijn het opruimen en tegengaan van verrommeling en het ontwikkelen van nieuwe recreatie- of natuurgebieden, waar nodig in combinatie met waterberging. Dit alles in evenwicht met de landschappelijke identiteit van het gebied. Tegelijk is het van groot belang de landbouw een duurzaam economisch perspectief te bieden, gericht op combinaties van agrarisch natuur- en landschapsbeheer en productie van goederen en diensten voor de stedelijke vraag.

2.3.2 Visie op Zuid-Holland, Verordening Ruimte (2010)

De Verordening Ruimte is op 2 juli 2010 vastgesteld door Provinciale State, de verordening is op 20 juli 2010 in werking getreden. In 2012 is de verordening geactualiseerd, deze is vastgesteld op 30 januari 2013 door Provinciale Staten. De verordening bevat regels als bedoeld in artikel 4.1 eerste lid Wet ruimtelijke ordening en stelt regels aan de inhoud van gemeentelijke bestemmingsplannen.

Algemene regels ter zake van bestemmingsplannen

In de verordening ruimte is opgenomen dat wanneer een bestemmingsplan ruimtelijke ontwikkelingen mogelijk maakt, aandacht besteed moet worden aan regionale afstemming, de ladder voor duurzame verstedelijking, ruimtelijke kwaliteit en beeldkwaliteit.

Regionale afstemming

Door de sterk gegroeide regionale infrastructuur is hotel/ restaurant De Gouden Leeuw, de eerste van alle Van der Valk hotels/ restaurants, relatief gezien geïsoleerd geraakt. Om het bedrijf toekomstbestendig te maken heeft het bedrijf Van der Valk verzocht om uitbreidingsmogelijkheden. De aanpasing van het bestemmingsplan voldoet dus aan een concrete behoefte. Deze behoefte is afgestemd met de regio en akkoord bevonden.

Ladder voor duurzame verstedelijking

De ontwikkeling is gericht op de toekomst van een specifiek bedrijf binnen Voorschoten. Dit bedrijf is gelegen buiten het bestaand stads- en dorpsgebied 2010 maar sluit hier wel direct op aan. Onderzocht is of de bedrijfsfunctie verplaatst kon worden naar het bestaand stads- en dorpsgezicht 2010 maar dat bleek om praktische redenen niet haalbaar. De overige ontwikkelingsmogelijkheden van het plan komen voornamelijk in de plaats van bestaande bebouwing en komen met het recreatieve karakter juist in dit grensgebied goed tot zijn recht.

Ruimtelijke Kwaliteit en beeldkwaliteitsparagraaf

Ter borging van de ruimtelijke kwaliteit is in dit bestemmingsplan een beeldkwaliteitsparagraaf opgenomen. Deze is met de provincie afgestemd en akkoord bevonden.

Bebouwingscontouren

Een belangrijk element in de verordening zijn de regels voor het bouwen buiten de bebouwingscontouren. In artikel 3 van de verordening wordt hierop ingegaan. De verordening bepaalt dat bestemmingsplannen voor gronden buiten de bebouwingscontouren bestemmingen uitsluiten die nieuwvestiging of uitbreiding van stedelijke functies mogelijk maken. Het gebied De Gouden Leeuw en omgeving is gelegen buiten de bebouwingscontouren. Er zijn echter uitzonderingen opgenomen die het mogelijk maken bebouwing te realiseren.

Grootschalige recreatieve bebouwing

Een van deze uitzonderingen betreft een afwijkingsmogelijkheid voor grootschalige recreatieve bebouwing, opgenomen in artikel 3, lid 5 van de verordening. Hierin is opgenomen dat een bestemmingsplan een bestemming kan bevatten die incidenteel grootschalige bebouwing toelaat, met een omvang van meer dan 1.000 m2 bruto vloeroppervlak, passend bij en ondersteunend aan de recreatieve functie van het gebied, bij een goed ontsloten toegang tot het recreatiegebied. Medegebruik voor ondergeschikte andere functies kan worden toegelaten, mits passend bij de hoofdfunctie.

Het hotel, restaurant en de wellness liggen op de grens van het buitengebied en de bebouwde kom en dienen als entreeportaal voor het buitengebied. De zalenverhuur is de ondergeschikte andere functie die onderdeel uitmaakt van het hotel Het totale oppervlak aan nieuwe grootschalige recreatieve bebouwing bedraagt 2.095 m2.

Er is sprake van een goed ontsloten toegang tot het recreatiegebied. Voor een deel is deze toegang al aanwezig door de aanwezigheid van de Veurseweg. Een nieuwe fiets- en voetgangersverbinding met Rosenburgh en via Rosenburgh met de rest van het buitengebied maakt onderdeel uit van het plan.

Kleinschalige recreatieve bebouwing

In lid 4 van artikel 3 is bepaald dat bestemmingsplannen voor gronden gelegen buiten de bebouwingscontouren die betrekking hebben op recreatieve functies kleinschalige bebouwing wordt toegestaan. Het betreft hier maximaal 1.000 m2 kleinschalige bebouwing passend bij en ondersteunend aan de recreatieve functie van het gebied.

Het boerderijcluster dat wordt opgericht is 825 m2 groot en is gericht op wandelen, fietsen en horeca. Eén en ander in overenstemming met de verordening.

Uitbreidingsruimte bedrijfsbebouwing

De bestaande bedrijfsbebouwing zal met de nieuwbouw 10% worden uitgebreid. Deze uitbreiding is noodzakelijk in verband met een verbetering van de bedrijfsvoering en het vormen van een eenheid in de bestaande onsamenhangende bedrijfsbebouwing. deze uitbreiding van 10% is toegestaan op basis van artikel 3, lid 3 sub a van de verordening.

Conclusie

De ontwikkeling van het gebied de Gouden Leeuw is weliswaar gelegen buiten de bebouwingscontouren uit de Verordening Ruimte, maar in overeenstemming met de gestelde voorwaarden ten aanzien van de uitzonderingen uit de verordening.

Regioprofiel Duin, Horst en Weide

De regioprofielen zijn een een handreiking en sturingskader voor gemeenten, waterschappen, terreinbeheerders en adviesbureaus om cultuurhistorie op te nemen in ruimtelijke plannen en benut kan worden bij ontwikkelingen. Ze zijn een uitwerking van de algemene richtlijnen voor cultuurhistorie in ruimtelijke plannen zoals die staan in de Provinciale Structuurvisie (paragraaf 5.7.4). In dit plangebied is het regioprrofiel Duin, Horst en Weide van toepassing.

'Landgoedbiotoop'

In de verordening heeft de provincie verder in artikel 17 regels opgenomen met als doel het beschermen en versterken van de landgoed- en kasteelbiotoop.

Een landgoedbiotoop kan bestaan uit:

• de buitenplaats zelf en daaromheen

• de koppeling van het landgoed aan een structuur

• het panorama

• het blikveld

• de zichtlijn

De uitgangspunten bij bescherming van de biotoop: de ruimte vrij en openhouden en niet bebouwen, tenzij dat tot verbetering van de biotoopwaarden leidt. Binnen een landgoedbiotoop kan sprake zijn van nieuwbouw in het geval van versterking of verbetering van de aldaar aanwezige waarden (een 'neen, tenzij'-beleid). Gemeenten dienen in hun bestemmingsplannen voor nieuwe ontwikkelingen voor gronden gelegen binnen de biotoop van een landgoed een beeldkwaliteitsparagraaf op te nemen, waarin het effect/ de invloed van deze ontwikkeling op de landgoedbiotoop wordt beschreven.

Het plangebied ligt net buiten het landgoedbiotoop van Duivenvoorde, dus is het aangegeven beleid hier niet van toepassing.

 

Figuur 2.2: Landgoedbiotoop Duivenvoorde

2.3.3 Beleidsvisie Cultureel Erfgoed 2013-2016: Erfenis, erfgoed en erfgoud

In de beleidsvisie Cultureel Erfgoed borduurt de provincie voort op het onderdeel Mooi uit het Cultuurplan 2009-2012. De provincie wil vanuit deze basis verder uitbouwen om zo te werken aan een duurzaam voortbestaan van het erfgoed in Zuid-Holland. Het accent wordt verlegd van bescherming naar beleving en benutting van het erfgoed. In de beleidsvisie geeft de provincie aan op welke wijze het erfgoed beter beschermd, benut, beleeft en ervaren kan worden.

De provincie wil onder andere de beleefbaarheid van het erfgoed vergroten. De provincie wil hiervoor erfgoedlijnen ontwikkelen. Een erfgoedlijn is een geografische structuur die meerdere monumentale stippen met één gemeenschappelijk historisch verhaal verbindt tot één streep of lijn op de kaart. Erfgoedlijnen zijn ensembles van erfgoed, landschap en water, die kwaliteit verschaffen aan de ruimte en beschikken over groot recreatief en toeristisch potentieel.

Eén van de erfgoedlijnen is de landgoederenzone waarin ook het plangebied De Gouden Leeuw en omgeving is gelegen. De ontwikkelingen die binnen dit bestemmingsplan worden beoogd dragen bij aan het versterken van de landgoederenzone en dus het cultureel erfgoed.

2.3.4 Conclusie provinciaal beleid

Door de lintbebouwing van en rondom het hotel/restaurant De Gouden Leeuw nabij de bebouwde kom, met daarachter het agrarisch gebied, vormt het plangebied een goede verbinding tussen stad en land. Deze verbinding wordt met de voorgenomen ontwikkeling versterkt en toekomstbestendiger. Er wordt fysiek en visueel een relatie gelegd met het buitengebied. Hiermee draagt de ontwikkeling opok bij aan het versterken van het cultureel erfgoed.

Door nieuwe recreatieve mogelijkheden toe te voegen en de bestaande beter te faciliteren, worden de recreatieve mogelijkheden in en buiten het plangebied vergroot. De ontwikkeling is daarmee gericht op behoud, versterken, beleven en het benutten van de aanwezige cultuurhistorische waarden, die gelegen zijn binnen het kroonjuweel. Hierdoor past de ontwikkeling binnen de beleidsdoelen uit de provinciale structuurvisie.

Naast de provinciale structuurvisie, is het bestemmingsplan, in overleg met de provincie, getoetst aan de provinciale verordening. Geconstateerd is dat het plan past binnen de provinciale verordening. Het plan past derhalve binnen het provinciale beleid.

2.4 Regionaal beleid

2.4.1 Regionale Structuurvisie Holland-Rijnland (2009)

De gemeente Voorschoten maakt deel uit van de regio Holland-Rijnland. De Regionale Structuurvisie Holland-Rijnland is een beleidsdocument opgesteld door het samenwerkingsorgaan Holland-Rijnland. Op een lager ruimtelijk schaalniveau dan de Provinciale Structuurvisie schetst de Regionale Structuurvisie een beeld van gewenste ruimtelijke ontwikkelingen in het gebied dat zich uitstrekt tussen de gemeenten Noordwijk, Nieuwkoop, Rijnwoude en Voorschoten, waarin Leiden het stedelijke middelpunt is.

Op 24 juni 2009 is de definitieve versie van de Regionale Structuurvisie door het Algemeen Bestuur van Holland Rijnland vastgesteld. De Wet ruimtelijke ordening (Wro) is per 1 juli 2008 van kracht en verplicht gemeenten, provincies en het Rijk een structuurvisie vast te stellen voor hun grondgebied. Regio's zijn echter niet verplicht om een structuurvisie op te stellen, maar mogen dat wel. Dit houdt in dat de Regionale Structuurvisie van Holland Rijnland geen wettelijk karakter heeft. Daarentegen is het Algemeen Bestuur van Holland Rijnland bevoegd om deze structuurvisie vast te stellen en verbindt het de deelnemende gemeenten daarmee om afspraken uit dit document uit te voeren. Als gemeenten van deze afspraken willen afwijken, dan moeten zij op regionaal niveau een oplossing vinden.

Het voornaamste doel van het beleid in de Regionale Structuurvisie is een juiste balans te vinden tussen het behoud van het unieke karakter van de regio, met haar bollenlandschap en historische kernen en steden, en wenselijke toekomstige ontwikkelingen, zoals de komst van de Rijnlandroute en RijnGouweLijn. Met de Regionale structuurvisie kiezen de Holland Rijnland-gemeenten koers voor de ruimtelijke inrichting van de gelijknamige regio. In de visie is een aantal keuzes gemaakt die de samenhang tussen de grote deelgebieden van de regio verbeteren: bollenstreek, kustzone, stedelijk gebied en Veenweide en Plassen.

Het opstellen van het bestemmingsplan heeft geen invloed op het unieke karakter van de regio. Op basis van de Regionale Structuurvisie Holland-Rijnland zijn er geen knelpunten te verwachten voor dit bestemmingsplan.

2.4.2 Het Bodemarchief Ontrafeld: Nota archeologie 'Duin, Horst en Weidegebied' (2009)

Onder invloed van het Verdrag van Malta en de herziene wetgeving, is de rol van de gemeente essentieel geworden binnen het archeologietraject. De gemeenten Wassenaar, Voorschoten en Leidschendam-Voorburg, samenwerkend in het Pact van Duivenvoorde, hebben in 2005 besloten om op een aantal beleidsterreinen gezamenlijk op te trekken ter versterking van het Duin, Horst en Weidegebied. Een van deze onderwerpen is het archeologiebeleid. De reden is gelegen in de geografische en historische samenhang van het gebied, die het wenselijk maakt het gebied eenduidig te behandelen.

De nota gaat er vanuit dat een transparant beheer van het eigen archeologische en in brede zin cultuurhistorisch erfgoed begint met het voor iedereen duidelijk maken waar en wanneer er met archeologisch erfgoed rekening gehouden dient te worden. Het behouden in situ, dat wil zeggen op zijn plek in de grond en het integreren van de archeologie in een nieuwe ruimtelijke inrichting staat daarbij voorop. Is dit onmogelijk, dan dient de archeologie conform alle geldende kwaliteitsregels onderzocht, gedocumenteerd en gearchiveerd te worden. Dit betekent dat er beleidsregels moeten worden opgesteld, waardoor het mogelijk wordt archeologisch verwachtingsvolle en waardevolle gebieden in de ruimtelijke plannen op te nemen en indien mogelijk te ontzien. Als eerste aanzet hiervoor dienen de door de provincie Zuid-Holland aangewezen gebieden van hoge en zeer hoge archeologische waarden en de door het Rijk beschermde archeologische monumenten. Daarnaast kunnen de Pactgemeenten binnen hun gemeentegrenzen nog andere waardevolle en eventueel te beschermen gebieden aanwijzen. Op de archeologische waarden van de gronden binnen het plangebied wordt nader ingegaan in paragraaf 5.3 van dit bestemmingsplan.

2.4.3 Conclusie regionaal beleid

De voorgenomen ontwikkeling past binnen het regionale beleid, in paragraaf 5.3 van dit bestemmingsplan wordt op de archeologische situatie ter plaatse teruggekomen.

2.5 Gemeentelijk beleid

2.5.1 Duivenvoordecorridor

De Duivenvoordecorridor heeft een zeer strategische betekenis. Het gebied vormt een buffer tussen de verstedelijkte gebieden en is daarmee tevens een recreatief uitloopgebied voor de regio's en vormt een ecologische schakel tussen het Groene Hart en de Noordzeekust. Verstedelijking van dit gebied is ongewenst. Het plangebied van dit bestemmingsplan is binnen het plangebied van de Structuurvisie Duivenvoordecorridor gelegen. Aansluiting bij de doelstelling van de Duivenvoordecorridor is dus gewenst.

2.5.1.1 Structuurvisie Duivenvoordecorridor (2005)

In de structuurvisie Duivenvoordecorridor is de leidraad voor de ruimtelijke ontwikkelingen de versterking van het reeds bestaande waardevolle cultuurlandschap resp. coulissenlandschap. Hierin worden robuuste groencomplexen afgewisseld, met zowel open als besloten landschapseenheden. Om dit doel te kunnen bereiken ligt het accent van de structuurvisie op de handhaving en uitbreiding van de reeds bestaande open ruimte.

Hoewel de doelstellingen uit de structuurvisie inmiddels in diverse stedenbouwkundige visies en een bestemmingsplan zijn verdisconteerd, is voor het plangebied de aanduiding 'coulissen' nog altijd relevant. Het behoud van de open landschapseenheden in als zodanig aangewezen gebieden is van eminent belang.

Figuur 2.3: Uitsnede structuurvisie Duivenvoordecorridor

Het bestemmingsplan voorziet in een versterking van dit coulissenlandschap. Enerzijds door het versterken van bestaande bomenrijen en oorspronkelijke kavellijnen. Anderzijds door het opschonen van het open landschap door het weghalen van bestaande schuren en hekwerk waardoor er fysiek en visueel een verbinding wordt gemaakt met de rest van het buitengebied. De nieuwe ontwikkelingen worden daarnaast geclusterd nabij het lint zodat nieuwe verharding en bebouwing in het open landschap beperkt blijft. Het plan sluit dan ook aan op de doelstellingen uit de structuurvisie Duivenvoorde.

2.5.1.2 Beeldkwaliteitsplan Duivenvoordecorridor (2011)

Het beeldkwaliteitsplan, dat een vervolg geeft aan de structuurvisie uit 2005, zet in op het versterken van de cultuurhistorische waarde, de recreatieve mogelijkheden en de betekenis als ecologische verbinding van de Duivenvoordecorridor. De ontwikkeling moet kwaliteit toevoegen aan het gebied, om de eigenheid ervan te versterken. Deze identiteit wordt bepaald door de herkenbaarheid van de cultuurhistorie en het landelijke karakter. Daarnaast geldt de ambitie om de natuurwaarden te versterken en de recreatieve mogelijkheden te vergroten. Dit wordt in dit bestemmingsplan geborgd doordat er voorwaarden zijn opgenomen voor een omgevingsvergunning waardoor er geen onevenredige aantasting mag plaatsvinden van de ruimtelijke maar ook de cultuurhistorische kwaliteiten van het terrein. Om dit te kunnen beoordelen, zal de omgevingsvergunning getoetst worden aan het beeldkwaliteitsplan Duivenvoordecorridor.

2.5.2 Structuurvisie Voorschoten 2005 - 2020

De Structuurvisie is een gemeentelijk antwoord op de toenemende verstedelijking van de Randstad, waarin wordt aangegeven op welke wijze Voorschoten haar specifieke karakter kan behouden en versterken. De gemeentelijke Structuurvisie 2005-2020 is opgesteld om voor de middellange termijn als handvat te dienen om de ruimtelijke vraagstukken op de gebieden van wonen, zorg en welzijn, maar natuurlijk ook werken, verkeer, voorzieningen en recreatie in te passen in de beperkte beschikbare ruimte. Daarbij is als richtsnoer gebruik gemaakt van thema’s als: “koesteren, groeien en beheersen”.

De Structuurvisie vormt de vertaling van de geformuleerde beleidslijnen in een ruimtelijk-functioneel toekomstperspectief voor de periode tot circa 2020. Het strategisch vertrekpunt kan als volgt aangeduid worden:

• het plezierige woonklimaat dient gehandhaafd te blijven (en waar nodig versterkt);
• revitalisering van het centrumgebied, met daarbinnen opwaardering van de openbare ruimte, blijft van belang;
• (volks)huisvestingsbeleid dient de eigenheid van Voorschoten te waarborgen binnen de gemêleerdheid van de regio.

Daarbij kan geconcludeerd worden, dat in de gevoerde discussies en beraadslagingen gedurende de afgelopen jaren als rode draad naar voren komt, dat gehecht wordt aan de volgende doelstellingen:

• de sfeer, die de groene dorpsidentiteit oproept , dient vastgehouden te worden;
• de bestaande omgeving dient gekoesterd en goed onderhouden te worden;
• verouderde situaties mogen verbeterd of vernieuwd worden;
• het centrumgebied heeft dringend een kwaliteitsimpuls nodig;
• de nieuwe woonwijken horen het imago van woonkwaliteit van Voorschoten te bevestigen;
• nieuwe initiatieven dienen te passen bij de identiteit van Voorschoten.

Omdat de structuurvisie Duivenvoorde Corridor concreter in gaat op het plangebied is voor de ontwikkeling van het plan vooral gekeken naar de meer concrete doelstelling die in die structuurvisie zijn benoemd. Wel is duidelijk dat de nieuwe ontwikkelingsmogelijkheden niet in strijd zijn met de overkoepelende Structuurvisie Voorschoten 2005-2020.

2.5.3 Milieubeleidsplan 2012-2016

Om de kwaliteit van de leefomgeving in Voorschoten binnen de dynamische omgeving te borgen, heeft de gemeenteraad van Voorschoten besloten om een nieuw, integraal milieubeleidsplan te maken voor de komende vier jaar. Een nieuw plan, omdat de houdbaarheid van het vorige milieubeleidsplan (2006-2010), na een verlenging met twee jaren, inmiddels was afgelopen. In het concept Milieubeleidsplan 2012 - 2016 van Voorschoten staan de beleidsvoornemens van het college op het gebied van milieu.

Een integraal plan, omdat de kwaliteit van de leefomgeving zelden door één aspect wordt bepaald maar juist door een samenspel van verschillende factoren, én omdat een integrale benadering synergie oplevert in de uitvoering en bijdraagt aan consistentie van ons beleid. In lijn met de nieuwe manier van duurzaam werken binnen de gemeente, moet ook het behoud en verbetering van de kwaliteit van de leefomgeving integraal worden opgepakt.

Dit doet de gemeente langs vier pijlers die zij samen met de samenleving belangrijk acht voor het Voorschoten van de toekomst en die horen bij de identiteit van Voorschoten:

• Naar een groene leefomgeving;
• Naar een gezonde leefomgeving;
• Naar duurzame materiaal- en afvalstromen;
• Naar verminderen van CO2-uitstoot.

Het college heeft in het nieuwe plan gekozen voor een indeling in vijf herkenbare, maatschappelijke segmenten: Wonen, Werken, Samenleving, Mobiliteit en Recreatie. Voor elk maatschappelijk segment gaat het plan in op de huidige situatie en wat de gemeente de komende vier jaar per pijler willen bereiken (doelstellingen 2012 tot 2016). Daarnaast wordt een doorkijkje naar de toekomst gegeven.

In relatie tot het plangebied stelt het Milieubeleidsplan met betrekking tot het aspect recreatie als een van de kernpunten dat de landgoederen Ter Horst en Duivenvoorde maximaal ontsloten moeten worden en dat aansluiting op de Papenwegse Polder, de Horsten en Duivenvoordse en Veenzijdse Polder via waterwegen, fietsroutes en wandel- en natuurpaden dient te worden gerealiseerd. Dit alles in het streven naar een groene leefomgeving.

Met de ontwikkelingsmogelijkheden die dit bestemmingsplan biedt, ontstaat er ruimte voor een toeristisch informatiepunt en toeristisch opstappunt die als entree moeten dienen voor de landgoederenzone. Via een nieuwe fietsverbinding naar landgoed Rosenburgh wordt er aangesloten op bestaande fietsroutes en daarmee de overige landgoederen in de Duivenvoorde corridor. Daarmee sluit de ontwikkeling aan op het milieubeleidsplan 2012-2016.

2.5.4 Nota Erfgoed (2010)

In de Nota Erfgoed wordt met drie accenten prioriteiten gesteld bij de uitvoering van het beleid. Het eerste accent is erop gericht het aanwezige erfgoed veilig te stellen door eigenaren te stimuleren zelf te investeren in hun eigendom door middel van voorlichting, vergunningverlening en lichte subsidies. Een actualisatieslag en prioritering van de gemeentelijke monumentenlijst zijn daarbij belangrijk. In het verlengde daarvan gaat het tweede accent in op het belang van het erfgoed voor de maatschappelijk en ruimtelijke ontwikkeling van Voorschoten. Kernwoorden zijn ruimtelijke kwaliteit, een waardenkaart en integraal en gebiedsgericht werken. Tot slot ligt het derde accent op het uitdragen, openstellen en profileren van het erfgoed, binnen de gemeente maar ook daarbuiten. Communicatie is daarbij een kernbegrip. Door deze drieslag in het beleid wordt er gewerkt aan een goede kwaliteit (behoud, onderhoud en ontwikkeling) van het culturele erfgoed.

Cultuurhistorische Impuls Duin, Horst en Weide (2005)

In dit rapport zijn de kernkwaliteiten van het werkgebied van het Pact van Duivenvoorde benoemd, dat gelegen is in het Belvederegebied . Het omvat de landgoederenzone van Voorschoten, Wassenaar en Leidschendam-Voorburg, dat globaal overeenkomt met het van rijkswege beschermde dorpsgezicht. Doelstelling daarbij is de cultuurhistorische waarde blijvend beter te positioneren in de ruimtelijke afwegingsprocessen voor het werkgebied van het Pact van Duivenvoorde.

Duin, Horst & Weide, van rijksbufferzone tot regiopark (2007)

In aansluiting op de Cultuurhistorische Impuls is door het Pact van Duivenvoorde een visie op opgesteld met vijf doelstellingen, namelijk behoud en versterking van openheid en landelijke identiteit, versterken gebruiksmogelijkheden van het landschap, versterken bereikbaarheid van de steden, ontwikkelen van robuuste ecologische verbinding Duinpolder en het versterken van de bekendheid van het gebied.

2.5.5 Landgoedsontwikkelingsplan Duin Horst & Weide (2011)

Het Landschapsontwikkelingsplan (LOP) Duin Horst & Weide is een vervolg op en een verdere verdieping van de nota Duin, Horst & Weide, van rijksbufferzone tot regiopark (2007). Het LOP geeft de ambities van de drie gemeenten weer om het gebied vitaal, authentiek en voor een deel toegankelijk te maken voor recreanten. Daarnaast zijn er ambities op het gebied van natuur en cultuurhistorie (behoud en versterking waar dat kan) en krijgt de landbouw de ruimte.

Centraal in dit LOP staat de doelstelling het landgoed vitaal en authentiek te houden. Vitaal is gericht op het economisch rendabel houden van de functies in het gebied, vooral wanneer die functies de drager vormen van het landschap. Behoud en stilstand is in dit opzicht geen optie, om de functies in stand te houden zijn ontwikkelingen nodig.

Authentiek is gericht op het behoud en versterken van gebiedseigen kenmerken. Ontwikkelingen zijn er op gericht gebiedseigen kenmerken te versterken. Verder wordt er ingezet op het ontwikkelen van toegangspoorten zodat het gebied goed toegankelijk is. De locatie van het Van der Valk hotel is niet gelegen binnen de grenzen van het plangebied van het LOP. Gezien de nabijheid kan de voorgenomen ontwikkeling echter wel een ondersteunende functie bieden van het plangebied.

2.5.6 Conclusie gemeentelijk beleid

Vanwege de kleinschaligheid van de nieuw op te richten bebouwing wordt aan het behoud van de open landschapskenmerken uit de structuurvisie Duivenvoorde geen afbreuk gedaan. Het nieuwe initiatief past daarnaast bij de bestaande functies van het plangebied, en betekent een verbetering van de ruimtelijke kwaliteit door het opknappen van een oude situatie. Ook op het gebied van beeldkwaliteit en cultuurhistorie worden de waarden uit het gebied beschermd door het stellen van voorwaarden aan de omgevingsvergunning die aansluiten op het beeldkwaliteitsplan Duivenvoorde Corridor.

Het plan past eveneens binnen de doelstellingen uit het Milieubeleidsplan, en de Nota Erfgoed en het Landgoedontwikkelingsplan Duin Horst en Weide, omdat het bijdraagt aan de profilering van de nabijgelegen Duivenvoordecorridor en de natuurlijke ontsluiting van de diverse polders in de omgeving.

2.6 Conclusie beleid

De ontwikkeling van de locatie 'De Gouden Leeuw' past binnen het Rijks-, provinciaal-, regionaal-, en gemeentelijk beleid.

Hoofdstuk 3 Analyse

3.1 Functionele analyse en beschrijving

Het plangebied ligt aan de westzijde van de Veurseweg en beslaat de woningen en bedrijven van Veurseweg 166-226. Het ligt aan de rand van het buitengebied in het overgangsgebied van de bebouwde kom van Voorschoten naar het buitengebied. Het buitengebied is gelegen in de zuidvleugel van de sterk verstedelijkte Randstad. In dit buitengebied ligt ook de Duivenvoordecorridor. Deze grenst direct aan het plangebied en heeft door de ligging en afmeting een zeer strategische betekenis.

De Duivenvoordecorridor fungeert als belangrijke verbinding tussen het Groene Hart in het oosten en het strandwallenlandschap rond Wassenaar in het westen, terwijl de Duivenvoordse- en Veenzijdsepolder samen met de Papenwegsepolder deel uit maken van een ecologisch kerngebied tussen de bebouwde kommen van Den Haag, Wassenaar, Leiden, Voorschoten en Leidschendam-Voorburg. Daarnaast heeft het gebied een functie als recreatief uitloopgebied voor de regio's Holland-Rijnland en Haaglanden. Om een verdere verstedelijking van deze groene schakel te voorkomen heeft het gebied al in 1993 een beschermingsstatus gekregen en maakt het deel uit van de Rijksbufferzone Den Haag - Leiden - Zoetermeer.

Verder ligt het plangebied aan het cultuurhistorisch waardevolle lint van bebouwing, de Veurseweg. Aan dit lint is het bedrijf Van der Valk begonnen als boerderij, de Gouden Leeuw. Het bedrijf heeft zich door de jaren heen ontwikkeld tot een hotel restaurant bestaande uit 142 kamers en suites, 12 conferentiezalen en 3 restaurants.

Door de strategische ligging is de locatie Van der Valk, de Gouden Leeuw, een aantrekkelijk vertrekpunt voor wandelen en fietsen door het buitengebied van Voorschoten. Het ligt nabij de landgoederen Ter Horst en Duivenvoorde. Bovendien ligt het naast Rosenburgh, aantrekkelijk vanwege het theehuis en de kinderboerderij. Langs de locatie loopt het Marskramerpad, dit is een gemarkeerde route vanaf Den Haag CS richting Leiden.

Het perceel van de Gouden Leeuw is onder te verdelen in een bebouwd deel (aan het lint) en een onbebouwd deel (aan de achterzijde) dat onderdeel uit maakt van het buitengebied. Het hoofdgebouw ligt aan de Veurseweg. De overige bebouwing ligt achter de woningen die aan de Veurseweg staan. In het hoofdgebouw zitten restaurants, hotelkamers en vergaderkamers. Naast het hoofdgebouw staat een ander gebouw met hotelkamers. Op de locatie zit ook een distributiecentrum Van der Valk. Dit distributiecentrum levert goederen aan andere Van der Valk vestigingen in de omgeving. Dit gebied kan beschreven worden als een kleinschalig bedrijventerrein bij een hotel-restaurant. Op de locatie zit verder een slagerij, slijterij en een wijnhandel, waarvoor in 2011 het bestemmingsplan "Veurseweg 214 e.o." is vastgesteld. Deze detailhandelsvestigingen verkopen ook aan particulieren.

Figuur 3.1: schets huidige situatie plangebied

Het achterterrein is ingericht voor dieren. Het gebied is opgedeeld in verschillende weides (afgezet met hekken van gaas). Op de weides staan enkele dierenverblijven. Het gebied wordt ontsloten door een wandelpad, onder een bomenrij. Achter op het terrein staan twee grotere schuren. De locatie wordt ontsloten vanaf de Veurseweg door één hoofdontsluiting voor langzaam verkeer, auto's en vrachtverkeer. Verder is er een nevenontsluiting die hoofdzakelijk wordt gebruikt voor de toegang naar de slagerij en de slijterij.

Direct naast het plangebied ligt het Laantje van Van Wissen. Deze weg leidt naar enkele woningen en gaat verder als wandelroute naar Rosenburgh. De wandelroute volgt de begrenzing van het plangebied van dit bestemmingsplan. Er is geen verbinding tussen deze wandelrouten en de paden op het perceel van De Gouden Leeuw.

Figuur 3.2: Sterke en zwakke punten plangebied

3.2 Stedenbouwkundig analyse en beschrijving

Als gevolg van de omvangrijke landschappelijke waarden heeft de Rijksoverheid de Duivenvoordecorridor reeds enige jaren geleden aangewezen als zogenaamde Rijksbufferzone. Hoofddoelstelling hiervan is de handhaving van het overwegend groene karakter van de buffer, zodat tussen het stadsgewest Haaglanden en de Leidse regio geen aanééngesloten stedelijk gebied ontstaat.

De ontwikkelingen in de corridor hebben in de loop der tijd geleid tot een buitengewoon gevarieerd landschapsbeeld dat gekenmerkt wordt door de structuur van strandwallen, gescheiden poldereenheden en boezemlandschap alsmede waardevolle landschapselementen zoals landgoedbossen, lanen, boerderijen, buitens, en clusterbebouwing deels met monumentale waarde. Het plangebied valt in het gebied van de strandwallen. In tegenstelling tot de richting de kust gelegen oude strandvlakte worden de strandwallen gekenmerkt door een grotere hoeveelheid aan kleine waardevolle landschapselementen zoals bomenrijen, oprijlanen, hagen, et cetera. Samen bieden zij een zeer gevarieerd beeld van deels open deels besloten landschapseenheden en dragen zij in hoge mate bij aan de landschappelijke kwaliteiten van de corridor. Dat geldt ook voor de agrarische gebieden binnen het plangebied.

Onderstaande afbeeldingen schetsen een beeld van de bebouwing binnen het plangebied. Langs de Veurseweg zijn enkele woningen gelegen. Het betreft hier vrijstaande woningen en twee-onder-een-kap woningen. De rest van de bebouwing in het plangebied is onderdeel van het hotel. Via een ruime inrit met enkele parkeerplaatsen te midden van het hotel is de ruime parkeergelegenheid achter de bebouwing te bereiken. Rechts van de inrit is het hoofdgebouw van het hotel gesitueerd, welke via een overgang is verbonden aan het bijgebouw links van de inrit.

Figuur 3.3: Schetsoverzicht van de bestaande hotelbebouwing in het plangebied.

Het hoofdgebouw (hotel en restaurant) is een vrij groot complex wanneer het vergeleken wordt met de omliggende bebouwing langs het lint. Deze kenmerkt zich door bebouwing van een of twee lagen met een kap. Het zijn overwegend vrijstaande of twee-onder-een-kap woningen of korte rijtjes. Echter het hotel is niet hoog en door de opbouw van verschillende massa (wel onderling verbonden) schikt het zich goed in het beeld langs de Veurseweg. Verder heeft het hotel-restaurant met het terras aan de zijde van de Veurseweg een aantrekkende recreatieve werking.

Het hoofdgebouw richt zich op de Veurseweg en niet op het buitenterrein. Dit is te verklaren omdat het van oorsprong een wegrestaurant was. Hierdoor is de relatie tussen het gebouw en het buitengebied minimaal.

De bedrijfsbebouwing op het perceel heeft een bedrijfsmatige uitstraling en de vele vrachtwagens zorgen er voor dat deze functie niet past binnen de gewenste uitstraling van het buitengebied. Specifiek voor het distributiecentrum geldt dat het terrein stenig oogt en de ligging in het buitengebied beperkt wordt ervaren door de brede wegprofielen die zijn aangelegd in asfalt. Ook het verharde parkeerterrein draagt hieraan bij. De parkeerplaats vormt een barrière tussen het groene achterterrein en de bebouwing.

De meeste bebouwing van het hele plangebied bevindt zich aan of in een tweede lijn direct achter het lint. Dit sluit aan bij het oorspronkelijke karakter van het lint. Alleen de bestaande schuren in het achtergebied van de locatie De Gouden Leeuw blokkeren de visuele verbinding met het Buitengebied.

Het terrein van het Hotel- restaurant De Gouden Leeuw is openbaar toegankelijk. De wandelpaden met bomenrijen langs de weides met dieren zijn geven ook doorkijkjes naar de aangrenzende percelen van het buitengebied. Er is echter geen fysieke verbinding met het buitengebied of met het naastgelegen wandelpad naar Rosenburgh. Voor de dieren op het achterterrein zijn diverse kavels afgezet met hekken welke niet passen binnen het open karakter van het buitengebied. Door deze hekken en de watergangen is het terrein afgesloten van het buitengebieden is er een beperkte visuele relatie en geen fysieke relatie.

Kansen voor ontwikkelingen binnen het plangebied zijn het vergroten van de beleefbaarheid en de toegankelijkheid van het buitengebied. Gezien de ligging van het plangebied in het buitengebied is de huidige locatie uitermate geschikt om te dienen als opstapplek voor recreatie in het buitengebied.

Figuur 3.4: Luchtfoto bestaande situatie plangebied.

3.3 Stedenbouwkundige randvoorwaarden

Gezien de strategische ligging van de locatie en de kansen bij ontwikkeling is er voor de locatie Van der Valk, de Gouden Leeuw, een Programma van Eisen gemaakt en vastgesteld door het college van B&W (20 februari 2012). In dit programma van eisen zijn integraal de ambities, de kaders en randvoorwaarden voor ontwikkeling op deze locatie verwoord. Het Programma van Eisen sluit aan op ambities uit vastgesteld (gemeentelijk) beleid.

De belangrijkste uitgangspunten voor ontwikkeling van de locatie zijn:

• 1. Ontwikkeling van de locatie is gericht op ontwikkeling en versterking van het hotel-restaurant. Het verbinden van de zakelijke faciliteiten met de recreatieve mogelijkheden van het buitengebied. Dit is niet alleen positief voor het bedrijf zelf maar ook voor het toerisme in Voorschoten en de regio. De inzet op een helder totaalconcept kan de verrommeling tegengaan en dat maakt de ontwikkeling van het plangebied liggend in het buitengebied, rijksbufferzone en beschermd dorpsgezicht kansrijker.
• 2. Nieuwe functies in het plangebied zijn complementair aan andere functies in het buitengebied. Door het toevoegen van nieuwe functies aan het plangebied wordt het buitengebied als totaal sterker en aantrekkelijker vanwege een compleet recreatief aanbod. Het is wenselijk dat de nieuwe functies recreatief van aard zijn en dat de uitstraling vergelijkbaar is met de oorspronkelijke agrarische functie.
• 3. Nieuw bebouwing wordt geconcentreerd bij bestaande bebouwing aan het lint, om nieuwe verharding en bebouwing in het buitengebied te beperken en de relatie met het buitengebied te versterken.
• 4. Het plangebied Van der Valk kan ingezet worden als toegangspoort of opstappunt richting het buitengebied. Hiervoor is het van belang dat het gebied visueel (doorkijkjes) maar ook fysiek (d.m.v. wandelpaden en fietsverbindingen) gekoppeld wordt aan het buitengebied. Door deze verbindingen te verbeteren draagt dit bij aan de kwaliteitsverbetering van het gebied en sluit het beter aan op het bestaande coulisselandschap dat zich kenmerkt door doorkijkjes en visuele verbindingen tussen de verschillende kamers.
• 5. Uitbreiding van verharding/bebouwing mag niet ten koste gaan van groene ruimte tenzij dit nodig is voor een kwaliteitsverbetering. Ontwikkeling op deze locatie is een kans voor kwaliteitsverbetering van de locatie. De locatie kan een poort en opstappunt voor het buitengebied en is daarmee belangrijk voor het totale buitengebied daarmee voor heel Voorschoten.

De bovengenoemde uitgangspunten zijn omgezet in concrete randvoorwaarden, waarbinnen de planvorming van de voorgenomen ontwikkeling rekening mee is gehouden.

Functionele randvoorwaarden

• Uitbreiding en versterking van de hotelfunctie (horeca en congres) ter plaatse van de, timmerfabriek en de woningen 172-178, is mogelijk op voorwaarde dat de bebouwing aansluit op het karakter, schaal, positie en maat van de overige bebouwing aan de Veurseweg (conform de vastgestelde stedenbouwkundige randvoorwaarden, vastgesteld door college van B&W, 2008). Conform deze voorwaarden wordt geen directe ontsluiting van het hoofdgebouw op de Veurseweg toegestaan.
• Uitbreiding van de magazijnfunctie is alleen toegestaan als uitbreiding plaatsvindt binnen het bestaande verharde oppervlak. Belangrijke voorwaarde is dat dit leidt tot meer efficiënte bedrijfsvoering en het laden en lossen binnen plaatsvindt.
• Wellness is toegestaan tot een gezamenlijk oppervlak (bebouwd en onbebouwd) van 600 m2.
• Kleinschalige dagrecreatie, ondergebracht in een boerderijcluster, is toegestaan tot een gezamenlijk oppervlak van maximaal 825 m². Hieronder vallen:
  • 1. Kleinschalige detailhandel ter ondersteuning van de recreatieve activiteiten tot 150 m². Detailhandel van deze afmetingen is ondergeschikt en is niet concurrerend met het centrum van Voorschoten.
  • 2. Daghoreca als ondersteunende functie aansluitend op de specifieke gebiedskenmerken tot 250 m², inclusief terras (dit staat los van de bestaande horeca uitbreiding van het hoofdgebouw).
  • 3. Andere aansluitend op recreatieve activiteiten aansluitend op het gebied zoals: fietsverhuur, binnenspeelplek, tentoonstellingsruimte, een Tip/Top(Toeristisch Informatiepunt, Toeristisch Opstappunt).
  • 4. Dierenverblijven voor dieren (groot vee, complementair aan dieren op Rosenburgh).

Figuur 3.5: randvoorwaarden voor ontwikkeling

Ruimtelijke randvoorwaarden

• De nieuwe functies moeten het open landschap, bestaande bomenrijen en (bestaande) oorspronkelijke kavellijnen respecteren en waar mogelijk versterken; De visuele en fysieke verbinding van de Van der Valk locatie met het buitengebied verbeteren door:
  • 1. het weghalen van onder begroeiing.
  • 2. het weghalen van de bestaande schuren in de noord-west hoek.
  • 3. het aansluiten op bestaande wandelpaden in de directe omgeving.
  • 4. het weghalen van hekken.
• Watercompensatie kan ingezet worden ter versterking van het landschap. Door het onder water zetten van een deel van de locatie kunnen oude kavelgrenzen weer tot leven komen. Het water kan recreatief ingezet worden. In dit gebied kan aansluitend op het bebouwde vlak eventueel een welness worden opgenomen.
• Zichtlijnen vanaf het lint op het achterliggende landschap toevoegen of verbeteren.
• Nieuwe bebouwing wordt geclusterd nabij het lint (Veurseweg) zodat nieuwe verharding en bebouwing in het buitengebied beperkt blijft.
• Nieuwe bebouwing of uitbreiding van bestaande moet passen binnen de schaal en maat van de bebouwing langs de Veurseweg.
• Nieuwe bebouwing of aanpassing van de bestaande bebouwing moet bijdragen aan het ontwikkelen van een “tweede”, nieuwe voorkant richting het landschap.
• Het is mogelijk om een nieuw boerderijcluster aan de Veurseweg toe te voegen indien deze voldoet aan oorspronkelijke kenmerken van een boerderijcluster. De oriëntatie van het complex is op de Veurseweg.
• De verschillende functies op het terrein zijn goed bereikbaar en de verschillende “verkeersstromen” naar deze functies ondervinden geen last van elkaar.
• Het aantal parkeerplaatsen wordt berekend op basis van de normen uit de ASVV 2004. Er wordt gerekend met de norm matig stedelijk, rest bebouwde kom. De parkeerplaatsen dienen groen ingepast te worden.
• De parkeerplaatsen dienen groen ingepast en eenduidig ingericht te worden.
• Op het gehele terrein inzetten op een groene inrichting.

Figuur 3.6: referentiebeeld halfverharding en groene parkeerplaats

Binnen de ontwikkeling van het voorgenomen plan zijn de bovenstaande voorwaarden als uitgangspunt genomen. In hoofdstuk 4 wordt de definitieve vorm van het bouwplan omschreven in het licht van bovenstaande voorwaarden.

Naar aanleiding van zienswijzen is de locatie van de bestemming 'gemengd' gewijzigd ten opzichte van het voorontwerp bestemmingsplan. Door de verplaatsing van deze bestemming wordt toekomstige bebouwing meer geclusterd. Dit creëert meer openheid in het landschap en bovendien zijn minder toegangswegen noodzakelijk. Ten opzichte van figuur 3.5 is ook de locatie van de bestemming 'Cultuur en ontspanning' (de Wellness) gewijzigd. De reden hiervoor is dat ten behoeve van de bereikbaarheid van de bedrijfsbebouwing er meer bebouwingsvrije ruimte nodig is voor vrachtwagens om te manoeuvreren.

3.4 Beeldkwaliteitsparagraaf

Op grond van de provinciale verordening is een beeldkwaliteitsparagraaf vereist indien sprake is van een gebied buiten de bebouwingscontour. Het plangebied van dit bestemmingsplan ligt buiten de bebouwingscontouren van de Provinciale Structuurvisie. Het behouden en versterken van de ruimtelijke kwaliteiten van dit buitengebied is vanuit de provincie een algemene voorwaarde. In deze beeldkwaliteitsparagraaf worden de effecten van de ontwikkeling op de ruimtelijke kwaliteit beschreven.

Historische analyse plangebied

Het plangebied is gelegen op en aan de rand van de strandwal ten zuiden van Voorschoten. In de vroege Middeleeuwen werden deze strandwallen in gebruik genomen. De hoger gelegen ruggen van de strandwallen werden gebruikt als bouwland, de lage gebieden tussen de strandwallen waren als grasland voor het vee in gebruik. Voorschoten ligt op de oudste, meest oostelijk gelegen, strandwal. Op de strandwallen werden noord-zuid georiënteerde verbindingswegen aangelegd de zogenaamde heerwegen. In het geval van Voorschoten de huidige Veurseweg. De Veurseweg heeft als structuurelement op de strandwal een cultuurhistorische hoge waarde. Dit geldt ook voor de Molensloot ten noordwesten van het plangebied, één van de oudste ontginningsstructuren die bewaard is gebleven.

Figuur 3.7: Kaart Hoogheemraadschap Rijnland, 1687 A: Voorwetering/ Molensloot; B: Achterwetering/ Dobbewetering; 1: Horstlaan; 2: Rosenburgherlaan; 3: ontsluitingsweg boerderij; 4: Heerweg (Veurseweg)

Vanaf de 13e eeuw worden enkele kastelen gebouwd in de omgeving van het plangebied. Zo worden de kastelen Duivenvoorde, Rosenburgh en Ter Horst gebouwd. Deze kastelen ontwikkelen zich in de 17e eeuw tot buitenplaatsen. Ze hebben duidelijke en scherpe grenzen ten opzichte van de omgeving. Het plangebied van de Gouden Leeuw maakt geen onderdeel uit van de aanleg van de buitenplaatsen.

Vanaf de 17e eeuw tot ver in de 19e eeuw stonden in het plangebied enkele boerderijen langs de Veurseweg. Verder bestond het plangebied grotendeels uit weiland en kent diverse eigenaren. Er vindt weinig ontwikkeling plaats in het plangebied. Vanaf de 20e eeuw wordt de lintbebouwing langs de Veurseweg geïntensiveerd. In verband met het verbeteren van de waterhuishouding is de kavelstructuur in het gebied veranderd. De oude kavelstructuur is bijna in zijn geheel aangetast en heeft hierdoor weinig cultuurhistorische waarde.
Figuur 3.8: Veldminuut van de Topografische Militaire Kaart (1850) 1: Horstlaan; 2: Rosenburgherlaan; 3: Laantje richting de legen huisplaats van de voormalige boerderij; 4: Heerweg (Veurseweg)

In 1862 is de boerderij de Gouden Leeuw gekocht door Nicolaas van der Valk, de stichter van het concern Van der Valk zoals we dat nu kennen. Vanaf 1939 is het plangebied zich gaan ontwikkelen. Vanwege de verbreding van de Veurseweg heeft de boerderij De Gouden Leeuw moeten wijken. Er werd plaats gemaakt voor een hotel waarmee de aanzet werd gegeven tot het huidige complex van De Gouden Leeuw.

Cultuurhistorische waarde plangebied

Het plangebied De Gouden Leeuw en omgeving is gelegen in een cultuurhistorisch waardevol gebied. Het plangebied zelf heeft geen onderdeel uitgemaakt van één van de omliggende cultuurhistorisch waardevolle buitenplaatsen. Binnen het plangebied is door ontwikkelingen in de 20e eeuw weinig van de oude kavelstructuur bewaard gebleven. Op de afbeelding hieronder is in het zwart te zien welke kavelgrenzen uit de periode vóór 1832 nog aanwezig zijn. Door de aangebrachte wijzigingen in het plangebied is de cultuurhistorische waarde van het plangebied zelf van indifferente waarde. De begrenzingen van het plangebied zijn echter wél van cultuurhistorische hoge waarde, dit geldt voor de Veurseweg (geel), de Molensloot (blauw) en deels ook voor het Laantje van Wissen (groen), zie onderstaande afbeelding.

Figuur 3.9: Historische structuren binnen plangebied. Rood: plangebied; blauw: Molensloot; geel: Veurseweg; Groen: 17e en 18e eeuwse lanen; zwart: kavelgrenzen uit de periode vóór 1832.

Huidige situatie

In de huidige situatie is het perceel De Gouden Leeuw onder te verdelen in een bebouwd deel aan de voorzijde van het perceel (Veurseweg) en een onbebouwd deel aan de achterzijde van het gebied. Het achterterrein wordt ontsloten door een wandelpad onder een bomenrij. Er is alleen sprake van een interne ontsluiting van het gebied, er zijn geen verbindingen naar buiten toe.

 Figuur 3.10: bebouwing hotel aan zijde Veurseweg

Figuren 3.11 en 3.12: inrichting achterzijde gebied

Het achterterrein van het perceel is grotendeels ingericht voor dieren. Het gebied is ingedeeld in verschillende weides, afgezet met hekken. Ook zijn er enkele dierenverblijven op het achterterrein gesitueerd.

Figuur 3.13: vanaf wandelpad buiten plangebied, zicht op perceel De Gouden Leeuw, met rechts het wandelpad op het perceel

Zoals te zien op bovenstaande afbeeldingen wordt het plangebied begrensd met hekwerken van gaas en ontbreekt de fysieke en visuele relatie met het omliggende buitengebied.

Figuur 3.14: wandelpad op het perceel de Gouden Leeuw

Op bovenstaande afbeelding is één van de oude kavellijnen te zien, een wandelpad met bomenrijen. Uitgangspunt is dat deze structuur behouden blijft en versterkt wordt. Een mogelijkheid is dat dit pad verbonden wordt met het buitengebied en aangesloten wordt op bestaande wandelroutes.

Figuur 3.15: sterke en zwakke punten plangebied

Op bovenstaande afbeelding zijn de sterke en zwakke punten van de locatie schematisch afgebeeld. De bestaande bebouwing langs de Veurseweg schikt zich goed in het beeld langs de Veurseweg. Op het onbebouwde deel zorgen voornamelijk de bomenrijen voor een aantrekkelijk groen beeld. In de ontwikkeling van het gebied moeten deze sterke punten van het gebied behouden blijven en versterkt worden.

De zwakke punten van het perceel betreffen de beperkte relatie tussen de bebouwing aan de zijde van de Veurseweg en het achterterrein, de aanwezigheid van het vrachtverkeer, de stenige uitstraling, de aanwezige schuren en hekken op het achterterrein en de aanwezigheid van niet gebiedseigen onderbegroeiing.

Gewenste ontwikkeling

Vanuit de ontwikkeling van de Duivenvoordecorridor wordt ingezet op het toevoegen van kwaliteit aan het gebied. Het streven is om de cultuurhistorische waarden in het gebied te versterken en waar mogelijk te herstellen. Enerzijds door het versterken van bestaande bomenrijen en oorspronkelijke kavellijnen. Anderzijds door het herstellen van het open landschap door het weghalen van bestaande schuren en hekwerken waardoor er fysiek en visueel een verbinding wordt gemaakt met het omliggende buitengebied. Het zicht naar de open strandvlakte als contrast met het bos, bij Rosenburgh, wordt hersteld. De nieuwe ontwikkelingen worden daarnaast geclusterd nabij het lint van de Veurseweg zodat nieuwe verharding en bebouwing in het open landschap beperkt blijft.

Bebouwing

In 2011 is het beeldkwaliteitsplan voor de Duivenvoordecorridor gemaakt en vastgesteld. Voor de ontwikkeling van het gebied De Gouden Leeuw en omgeving is het gewenst om hierbij aan te sluiten. Het voor de Duivenvoordecorridor vastgestelde beeldkwaliteitsplan is de basis voor de beeldkwaliteit van deze ontwikkeling.

Algemene eisen architectuur (uit beeldkwaliteitsplan Duivenvoorde corridor 2011)

De architectuur is ingetogen en 'aards', de vormgeving eenvoudig, wars van opsmuk. Er wordt gewerkt met natuurlijke materialen die uit de directe omgeving afkomstig hadden kunnen zijn. Hierbij kan worden gedacht aan gebakken steen, keramische pannen, eikenhout, riet. De gevelcompositie en het kleurgebruik dienen in harmonie met de architectuur te zijn. De technische voorzieningen worden van meet af aan meeontworpen en vormen deel van de architectuur van het gebouw.
Figuur 3.16: referentie nieuwe bebouwing, ingetogen en aards (schuurhuis Paterswolde, Cor Kalfsbeek)

Specifieke eisen hotel/restaurant

Het hoofdgebouw en uitbreiding aan het hoofdgebouw moeten aansluiten bij de schaal en maat van de bebouwing langs de Veurseweg, één of twee bouwlagen met kap; Laden en lossen uit het zicht, bij voorkeur inpandig oplossen; De bebouwing richt zich ook op het buitengebied, hiervoor kunnen gevelopeningen, terrassen en entrees worden ingezet.

Specifieke eisen welness

De welness wordt bij voorkeur opgenomen in een van de hoofdgebouwen; Wordt de welness in een nieuw gebouw gerealiseerd dan zal dit gebouw aan moeten sluiten bij de gebouwen aan het lint en als afronding richting het landschap ingepast moeten worden.

Specifieke eisen bedrijfsbebouwing

Het is mogelijk om het gebouw groen in te pakken. De te gebruiken beplanting zal aan moeten sluiten bij het landelijke karakter van de locatie. Laden en lossen uit het zicht, bij voorkeur inpandig oplossen.

Figuur 3.17: referentie van bebouwing passend bij het landschap (kinderdagverblijf, Elfers van der Veen)

Specifieke eisen boerderijcluster

Vanuit de omgeving ziet de nieuwe boerderij er uit als een eenheid. De nieuwe boerderij vormt een sterk ensemble van gebouwen rond een collectief erf. De gebouwen staan in een schijnbaar 'losse' ordening aan of op het erf, in de grootte en opbouw van de gebouwen is hiërarchie aanwezig. Het hoofdgebouw van de boerderij is gericht op de Veurseweg en onderscheidt zich in oriëntatie, materiaalgebruik en detaillering. Het cluster wordt ontsloten door een eigen toegangsweg (voor langzaam verkeer) en heeft een traditioneel landelijk beeld.

Figuur 3.18: voorbeeld inrichting boerderijcluster

Inrichting terrein

Algemene eisen beplantingen

Het gebied met de omliggende landgoederen kenmerkt zich door de aanwezigheid van stinzenbeplantingen, bospartijen (elzen- en essenhakhout, beuken- en eikenbos) en water- en oeverbeplanting. De groene elementen die onlosmakelijk met de landgoederen zijn verbonden bestaan uit lintbeplanting, tuin (moestuin, huisboomgaardjes of bleekveldjes), boomgaard, leibomen, solitaire bomen, hagen, gracht, kanaal, vijver en allerlei bijgebouwen (in stijl van het gebied). Met name deze elementen moeten ingepast worden om het gebied een groene en karakteristieke uitstraling te geven.

Figuur 3.19: referentie stinzenbeplanting

Parkeren

Het parkeren wordt buiten het zicht opgelost: hetzij inpandig, hetzij in een omhaagde 'parkeergaard'. Hierbij is het van belang dat deze parkeergaard niet het zicht op het buitengebied blokkeert.

Figuur 3.20: referentie parkeerplaats (Baarn)

Erfscheidingen

Overgangen van openbaar naar privé vinden op natuurlijke wijze plaats. Hoge erfscheidingen komen niet voor, waardoor men overal de samenhang binnen het geheel ervaart. Daar waar hekwerken noodzakelijk zijn voor de invulling van het terrein zijn deze fraai en transparant vormgegeven.

Beplanting

De beplanting is inheems en transparant, waardoor de gebouwen van buitenaf zichtbaar zijn maar het geheel opgaat in het landschap. Er kunnen verschillende thematische tuinen worden ontwikkeld, van siertuin tot boomgaard, van bleekveld tot notenwei.

Materialen

Het uitgangspunt is dat het gebied een groen en landelijke uitstraling krijgt en opgaat in het buitengebied. Daar waar nodig kan er asfalt worden toegepast (hoofdontsluiting). De overige paden worden uitgevoerd in een halfverharding of waar mogelijk voor intensief gemaaid gras om een zo groen mogelijk beeld te creëren.

Figuur 3.21: referentie halverhard ontsluitingspad

Inrichting terrein

Hogere beplantingen worden met met name nabij de gebouwen aangebracht. Deze groenzone zal als overgangsgebied fungeren tussen de bebouwingen en het landelijke gebied. Voor een groot deel zal de locatie bestaan uit open weides ingezaaid met een bloemrijke kruidenvegetatie. Deze weides worden gebruikt voor vee of zullen gebruikt worden voor activiteiten. Het is niet toegestaan om voor deze activiteiten vaste voorzieningen in het landschap aan te brengen.

Water

De (historisch) aanwezige kavelsloten zijn aangelegd als scheiding tussenkavels en ter verbetering van de waterhuishouding voor het (oorspronkelijke) agrarisch gebruik van de gronden. Dit tamelijk strakke profiel moet gehandhaafd blijven. Er worden geen flauwe, moerassige oevers gecreëerd of beplantingen aangebracht langs de watergangen. Wel zal er ruimte zijn voor ontwikkeling van riet en overige oeverbegroeiing.

Hoofdstuk 4 Planbeschrijving

4.1 Doelstelling

Initiatiefnemer Van der Valk is voornemens het Hotel-Restaurant De Gouden Leeuw, magazijn, winkel en het achter gelegen agrarisch gebied een kwalitatieve alsmede een economische impuls te geven. Deze impuls is nodig omdat:

• Functies als een timmerfabriek en enkele woningen zijn sterk gedateerd en met name de timmerfabriek verhoudt zich zowel bedrijfseconomisch als planologisch slecht tot het Hotel-Restaurant.
• Het achterliggende agrarisch gebied is de loop der tijd niet meer als zodanig gebruikt waardoor het gebied sterk verrommeld is.
• De opslag- en expeditieruimte in het gebied is sterk verouderd en dient aangepast te worden aan de moderne eisen. Zowel de milieutechnische als de voedsel hygiënische aspecten dienen sterk verbeterd te worden. Daarnaast vindt mede door een gebrek aan ruimte het laden en lossen plaats in de buitenruimte en wordt ruimte tussen de diverse loodsen gebruikt als opslagruimte. Dit zorgt ervoor dat de bedrijfsvoering een onnodig grote negatieve ruimtelijke impact heeft op de omgeving (woningen, hotel/restaurant, agrarisch gebied) en het gebied een rommelige uitstraling heeft. De mix van functies veroorzaakt daarnaast dat vrachtvervoer en personenvervoer verkeersbewegingen door elkaar heen lopen waardoor er sprake is van een verkeersonveilige situatie. De bebouwing bestaat uit diverse gedateerde gebouwen die door een verschillend karakter geen eenheid vormen. Die onsamenhangendheid wordt nog eens versterkt door de buitenruimte rondom de bebouwing.
• Door de inmiddels sterk gegroeide infrastructuur in de regio heeft de Gouden Leeuw een meer geïsoleerd karakter in de omgeving gekregen. Hierdoor is de bedrijfsvoering van het hotel-restaurant onder druk komen te staan.

Een belangrijk aspect in de bedrijfsfilosofie van de Gouden Leeuw is dat het Hotel-Restaurant zich onderscheid ten opzichte van andere hotels in de omgeving. Het recreatieve karakter van de locatie biedt een kans om het onderscheidend vermogen van het hotel verder te benutten en tegelijk een kwalitatieve impuls te geven aan het gebied.

In 2009 is hiervoor door het college van B&W reeds aangegeven dat er een integraal plan moet komen hoe tot deze kwalitatieve en economische opwaardering te komen. De gemeente heeft, in samenwerking met de initiatiefnemer, kaders vastgesteld waaraan dit integrale plan moet voldoen. Deze kaders moeten borgen dat de beoogde ontwikkeling niet alleen een economische impuls voor het gebied vormt, maar eveneens ervoor zorgt dat er een kwalitatieve verbetering plaatsvindt van de ruimtelijke indeling in het plangebied en dat het gebied een recreatieve entree gaat vormen voor de naastgelegen Duivenvoorde Corridor.

4.2 Ruimtelijke beschrijving

In paragraaf 3.3 zijn de stedenbouwkundige randvoorwaarden opgenomen waaraan de ontwikkeling moet voldoen. Bij de planontwikkeling is hiermee rekening gehouden. Het integrale plan is onder te verdelen in een 4-tal deellocaties die in deze paragraaf besproken worden.

4.2.1 Hotel-Restaurant en congresvoorzieningen

De deellocatie is gelegen aan de noordoostzijde van het bestaande Hotel- Restaurant-congres gedeelte. Hier zijn naast het Hotel-Restaurant woningen en een timmerfabriek aanwezig.

Door de woningen aan de Veurseweg met de huisnummers 172-178 en de timmerfabriek te vervangen door diverse functies behorend bij het Hotel-Restaurant zal binnen de locatie een eenheid ontstaan in zowel beeldvorming als functie. De functies zullen complementair zijn aan de bestaande functies van het Hotel-Restaurant de Gouden Leeuw. Congresvoorzieningen, horeca en hotelkamers maken deel uit van de verbetering en aanpassingen. Daarnaast zal door interne aanpassingen de bedrijfsvoering geoptimaliseerd worden. Een verbeterde logistiek maakt het gebouw milieuvriendelijker en duurzamer.

Figuur 4.1: Voorlopig ontwerp hotel-restaurant, begane grond (bron: Teunissen architectenbureau)

Het nieuwe bouwvolume zal direct aansluiten op de bestaande bebouwing van het Hotel-Restaurant. Het nieuwe gedeelte kent een goothoogte van 4 meter een nokhoogte van 13 meter. De uit te breiden hoofdmassa krijgt een nok die haaks op de Veurseweg staat. Een nieuwe uitbouw aan de noordoostkant wordt maximaal 6 meter hoog met dezelfde goothoogte. Vanuit stedenbouwkundig oogpunt is het niet toegestaan om een tweede entree aan de Veurseweg te creëren. In de voorgevel wordt enige differentiatie aangebracht om het hotel-restaurant qua architectonische opbouw beter aan te laten sluiten op de gedifferentieerde bebouwing aan de Veurseweg. Die differentiatie is ook als zodanig opgenomen in de planregels.

Figuur 4.2: aanzichten ontwikkeling hotel-restaurant (bron: Teunissen architectenbureau)

4.2.2 Magazijn

De deellocatie is gelegen aan de zuidkant van het plangebied (bedrijfsfunctie). Hier is een groothandel en hoofdkantoor gevestigd welke al lange tijd aanwezig en verbonden zijn met de gemeente Voorschoten.

Het nieuwe bestemmingsplan maakt het mogelijk om een eenheid te vormen van bedrijfspanden. Hierdoor ontstaat er ruimte om het laden en lossen inpandig en daarmee uit het zicht te laten plaatsvinden. Ook de afvalstromen vinden plaats binnen het pand en niet meer in de open lucht. Dit heeft ruimtelijke voordelen zoals een beperking van geluidsdruk, een verbetering van de verkeersveiligheid en gaat verrommeling binnen het gebied tegen. Hierdoor wordt de ruimtelijke impact van de reeds aanwezige bedrijfsfunctie in het gebied beperkt. De woonfunctie, het hotel/restaurant en het agrarisch gebied kunnen hierdoor beter naast elkaar bestaan. Naast de ruimtelijke voordelen, levert de aanpassing aan het gebouw ook voordelen op voor de bedrijfsvoering en het gebruik van het pand zoals een betere brandveiligheid, een duurzamer gebouw en een hogere voedselveiligheid.

De uitbreiding wordt voor een groot deel gevonden tussen de bestaande bedrijfsbebouwing en gaat daarom niet ten koste van groen en zorgt ook niet voor meer verharding.

De goothoogte en bouwhoogte zal conform de bebouwing van Veurseweg 214, 5 respectievelijk 8 meter bedragen. Het bebouwingsoppervlak zal maximaal 4.500 m2 bedragen. In de gevel gelegen aan de zuidzijde wordt enige differentiatie aangebracht, die ook als zodanig is opgenomen in de planregels.

Figuur 4.3: referentiebeeld bedrijfsbebouwing

4.2.3 Boerderijcluster

Er is gekeken naar wat een betere invulling zou zijn voor de boerderij en de bijbehorende schuren welke aan de zuidwestkant van het plangebied gelegen zijn. Tot de jaren '80 was er nog een boer gevestigd en stonden de stallen vol met vee. De jaren erna hebben de schuren deze functie verloren en een functie van opslag gekregen. In de rest van het gebied zijn andere dieren gekomen en heeft het gebied een steeds meer afwijkende functie gekregen. De uitstraling van het gebied is hierdoor sterk verarmd. De zichtlijnen welke een mooi perspectief geven op het achtergelegen gebied worden door het bestaande boerderijcluster weggenomen.

Door de ligging van het plangebied in een overgangsgebied van de bebouwde kom naar buitengebied, leent de locatie zich uitermate goed voor een toeristisch opstappunt naar dit buitengebied. Het boerderijcluster krijgt een functie van TIP TOP, Toeristisch informatie- en Opstappunt. Het biedt daarmee ruimte voor educatie, recreatie en horeca gericht op het ervaren van de landelijke leefomgeving.

Het cluster wordt ingericht als een educatieve boerderij die als aanvullende voorziening wordt ingericht ten opzichte van de reeds in Voorschoten aanwezige kinderboerderij. Groot vee zoals koeien, schapen, geiten, varkens, kippen en paarden van verschillende (oud Hollandse rassen) zullen rond het boerderijcluster te vinden zijn.

Het cluster sluit via halfverharde paden aan op de achterliggende recreatieve gebieden zoals Rosenburgh en Duivenvoorde en zal daardoor deel uit gaan maken van het totale recreatieve gebied.

Figuur 4.4: referentiebeeld boerderijcluster (bron: Beeldkwaliteitsplan Duivenvoordecorridor)

Het cluster krijgt een streekgebonden uitstraling. Het bebouwingsoppervlak is maximaal 825 m2 en bestaat uit minimaal 2 gebouwen waarin de verschillende functies een plaats krijgen. Deze functies bestaan uit stallen, fietsverhuur, tentoonstellingsruimte, horeca, een streekgebonden hooiberg en kleinschalige detailhandel. In de detailhandelruimte worden typische boerderij producten verkocht. Te denken valt aan eieren van de kippen en fruit van de fruitbomen. ook kan in de detailhandelsruimte aan toerisme gerelateerde zaken verkocht worden. Te denken valt aan informatiegidsen en kaarten met wandel- en fietspaden in het buitengebied.

Het hoofdgebouw kent een grotere omvang dan de omliggende schuren. De voorgeschreven goot- en nokhoogte bedragen respectievelijk 4 en 10 meter. Voor de schuren bedragen deze respectievelijk 3 en 6 meter. De streekgebonden hooiberg krijgt een oppervlak van maximaal 8 x 8 meter en een hoogte van 8 meter. De buitenruimten worden ingericht behorend bij een boerderij. Boomgaarden, groente- en moestuinen worden in de deellocatie opgenomen.

4.2.4 Wellnessfunctie

Een wellness past eveneens goed in dit overgangsgebied van bebouwde kom naar het buitengebied. Ruimtelijk wordt de wellness geïntegreerd op de rand van het open gebied en de bestaande bebouwing. Hierdoor sluit de wellness enerzijds goed aan op bestaande voorzieningen zoals het hotel/restaurant en de bestaande infrastructuur en wordt er anderzijds een visuele relatie met het open achtergebied gecreëerd.

De wellness vormt een aanvulling op de hotelfunctie. Voor hotelgasten is een wellness van grote toegevoegde waarde. De wellness geeft aanleiding tot een meerdaags verblijf in het hotel. Dit geeft een grote meerwaarde voor zowel de Gouden Leeuw als de gemeente Voorschoten en de regio.

De wellness krijg een verhardingsoppervlak (inclusief bebouwing) van maximaal 600 m2. De vormgeving van de wellness krijgt een relatie met de bestaande bebouwing van het restaurant. Hierdoor krijgt de nieuwe bebouwing enige differentiatie in goot- en nokhoogte.

Figuur 4.5: referentiebeeld Wellness

4.3 Conclusie

De ontwikkeling binnen het gebied De Gouden Leeuw en omstreken draagt bij aan een kwalitatieve en economische opwaardering van het gebied. Er is sprake van een verbetering en een versterking van de zakelijke functies (hotel-restaurant en congresvoorzieningen). Naast dat de bedrijfsvoering geoptimaliseerd wordt, wordt er een relatie gelegd tussen de zakelijke faciliteiten en de recreatieve mogelijkheden van het gebied. Hiermee wordt de verbinding tussen stad en land versterkt. Door de ontwikkeling van de wellness en het boerderijcluster en bijbehorende recreatieve voorzieningen wordt fysiek en visueel een relatie gelegd met de naastgelegen Duivenvoorde Corridor, welke in de huidige situatie ontbreekt. De ontwikkeling voldoet hiermee aan de gestelde voorwaarden uit het Programma van Eisen.

Hoofdstuk 5 Sectorale aspecten

In dit hoofdstuk wordt aandacht besteed aan de planologische en milieuhygiënische aspecten die van belang zijn bij de ontwikkeling van een bestemmingsplan. Bij het opstellen van een bestemmingsplan dient te worden verantwoord dat er geen nadelige gevolgen zijn voor de huidige planologische en milieuhygiënische situatie. De voorgenomen ontwikkeling brengt de nodige wijzigingen met zich mee die van invloed kunnen zijn op de omgeving. Per milieuaspect wordt hieronder een uiteenzetting gegeven van de (onderzochte) situatie op het perceel.

5.1 Milieueffectrapportage

In het Besluit milieueffectrapportage (Besluit m.e.r.) is in de onderdelen C en D van de bijlage aangegeven welke activiteiten m.e.r.-plichtig of m.e.r.-beoordelingsplichtig zijn, omdat deze belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu kunnen hebben. Voor deze activiteiten zijn in het besluit drempelwaarden opgenomen. Daarnaast dient het bevoegd gezag bij een activiteit die niet aan de bijbehorende drempelwaarden voldoet na te gaan of niet kan worden uitgesloten dat de activiteit belangrijke nadelige effecten voor het milieu kan hebben.

Het vaststellen van een bestemmingsplan voor de wijziging of uitbreiding van hotelcomplexen buiten stedelijke zones met bijbehorende voorzieningen wordt in onderdeel D 10 genoemd als geval waarin moet worden beoordeeld of een milieueffectrapport moet worden gemaakt. In onderdeel C komt de activiteit niet voor.

In gevallen waarin de activiteit betrekking heeft op:

• 250.000 of meer bezoekers per jaar;
• een oppervlakte van 25 hectare of meer, of
• 10 hectare of meer in een gevoelig gebied;

is een m.e.r.-beoordeling aan de orde.

De ontwikkeling die dit plan beoogt mogelijk te maken past niet binnen deze omschrijving. Evenmin zijn als gevolg van de realisatie van de ontwikkeling zodanige belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu te verwachten dat deze nopen tot het uitvoeren van een m.e.r.-beoordeling.

5.2 Bedrijven en milieuzonering

5.2.1 Beleidskader

Dit plan beoogt een uitbreiding en wijziging van bedrijfsactiviteiten van Van der Valk mogelijk te maken. Beoordeeld is of de nieuwe activiteiten milieuhygiënisch inpasbaar zijn. Hiervoor wordt doorgaans de VNG-handreiking Bedrijven en milieuzonering gehanteerd. Op basis van deze publicatie kan worden onderbouwd in welke mate gevoelige functies (bv. woningen) en bedrijfsactiviteiten ruimtelijk moeten worden gescheiden om:

• te voorkomen of zoveel mogelijk te beperken dat hinder en gevaar bij gevoelige functies optreden;
• bedrijven voldoende zekerheid te bieden voor hun bedrijfsvoering.

Dit is een methodiek om op hoofdlijnen de milieuhygiënische verenigbaarheid van milieubelastende en milieugevoelige functies te onderzoeken. Voor sommige milieuaspecten (bv. geluid, externe veiligheid) dienen de voorgenomen ontwikkelingen daarnaast te worden getoetst aan geldende milieuregels.

5.2.2 Plangebied

In opdracht van Van der Valk is door Cauberg-Huygen raadgevende ingenieurs een milieuzoneringsrapportage opgesteld aan de hand van de VNG-handreiking Bedrijven- en milieuzonering. De rapportage (Notitie 20121818-02) is als 2 bij dit bestemmingsplan gevoegd.

Het plangebied is omwille van deze verkenning opgedeeld in vier zones. Per functie is bekeken wat de mogelijke milieuhinder (geluid, geur, gevaar, stof) is en welke richtafstand dit vergt.

Ontwikkeling	SBI-2008	Richtafstand rustige woonwijk	Categorie	Toegestaan in zone
Hotel met keuken congrescentrum (bestaand)	5510	10 meter	1	1,2,3,4
Horeca (nieuw)	561	10 meter	1	1,2,3,4
Detail (nieuw)	47	10 meter	1	1,2,3,4
Boerderijcluster (nieuw)	91041 (kinder- boerderij)	30 meter	2	2,3,4
Wellness (nieuw)	9313, 9604	30 meter	2	2,3,4
Magazijn (nieuw)	52102, 52109	50 meter	3.1	3,4

Figuur 5.1: Bestaande en voorgenomen bebouwing en bijbehorende milieuzones

Figuur 5.2: Mogelijke milieuzonering bestaande en nieuwe bedrijfsactiviteiten

Op basis van de bovenstaande twee figuren kan worden vastgesteld dat de voorgenomen nieuwe ontwikkelingen voldoen aan de richtafstanden tot de bestaande gevoelige functies (woonbebouwing). De hotelfunctie is hierin meegenomen als zijnde bestaand, maar de gewenste uitbreiding aan de noordoostkant wordt op minder dan 10 meter van de bestaande woning op Veurseweg 168 gerealiseerd. Deze woning is echter in gebruik als bedrijfswoning.

5.2.3 Conclusie

De zoneringsrapportage van Cauberg-Huygen laat zien dat de uitbreiding en wijziging van bedrijfsactiviteiten van Van der Valk milieuhygiënisch inpasbaar zijn: de afstand tot bestaande milieugevoelige functies, ook die buiten het plangebied, is steeds toereikend. Ten opzichte van de zoneringsrapportage is het boerderijcluster in dit plan in zuidwestelijke richting opgeschoven naar aanleiding van zienswijzen op het voorontwerp. Het cluster bevindt zich daarmee nog steeds op ruime afstand (minimaal 70 meter) van milieugevoelige bestemmingen binnen en buiten het plangebied, zodat een aanvaardbaar woon- en leefklimaat gegarandeerd blijft.

De woning Veurseweg 168 is in gebruik als bedrijfswoning. Het woon- en leefklimaat van bedrijfswoningen geniet minder bescherming tegen milieuhinder dan dat van reguliere woningen, omdat een bedrijfswoning een functionele relatie heeft met het bedrijf dat de hinder veroorzaakt. In het belang van de rechtszekerheid is de woning Veurseweg 168 in dit plan toegevoegd aan de horecabestemming met de aanduiding 'bedrijfswoning'.

Overigens gaat de zoneringsrapportage van Cauberg-Huygen ervan uit dat het plangebied te typeren is als 'rustige woonwijk'. Gelet op de aard en omvang van de reeds aanwezige bedrijfsmatige activiteiten en de met dit plan mogelijk gemaakte uitbreiding daarvan (o.a. ten koste van enkele woonfuncties), kan dit worden beschouwd als een worst case scenario. De typering 'gemengd gebied' is hier meer op zijn plaats. Dat betekent in feite dat op basis van de VNG-handreiking Bedrijven en milieuzonering kortere richtafstanden gelden tussen bedrijven en milieugevoelige functies dan gepresenteerd in het rapport van Cauberg-Huygen.

5.3 Bodemkwaliteit

De kwaliteit van zowel de bodem en het (grond)water, zijn van invloed op de kwaliteit van het woon- en leefklimaat. Wanneer sprake is van verontreiniging, dan kan dit de volksgezondheid negatief beïnvloeden. Bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen dient nagegaan te worden of de bodemkwaliteit hiervoor een belemmering vormt. In dat kader is een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd door Inpijn-Blokpoel ingenieursbureau. Zie bijlage 3.

Het onderzoek heeft zich gericht op de in paragraaf 4.2 beschreven deellocaties. Uit het onderzoek blijkt dat voor de sublocaties Boederijcluster en Wellness de aangetroffen bodemkwaliteit geen belemmering vormt voor de geplande herontwikkeling en nieuwbouw.

Voor de sublocaties Magazijn en Uitbreiding Gouden Leeuw zijn verhoogde gehaltes aan Polycyclische Aromatische Koolwaterstoffen (PAK) en zware metalen in de grond aangetroffen. Deze verontreinigingen maken op voorhand de geplande herontwikkeling niet onmogelijk. Wel zal ten behoeve van het verkrijgen van een omgevingsvergunning voor deze sublocaties aanvullend onderzoek uitgevoerd moeten worden. Indien blijkt dat de bodem ernstig is verontreinigd zal deze voorafgaand of tijdens de realisatiefase gesaneerd moeten worden.

5.4 Cultuurhistorie en archeologie

5.4.1 Wettelijk kader en beleid

De gemeente Voorschoten heeft een archeologiebeleid ontwikkeld, dat is vastgelegd in de Nota "Het bodemarchief ontrafeld" en op de bijbehorende beleidskaart archeologie (november 2008). De Nota en de beleidskaart zijn in 2009 vastgesteld. In de Nota archeologie wordt een globaal overzicht van het archeologische erfgoed in de gemeente gegeven en zijn de beleidsregels ten aanzien van de omgang met het archeologische bodemarchief geformuleerd.

Op de beleidskaart archeologie (zie figuur 5.3) wordt het plangebied aangemerkt als waarde 5. Voor het gebied geldt een hoge archeologische verwachting voor de periode Neolithicum tot en met Nieuwe Tijd. Bij bodemingrepen groter dan 30 m2 en dieper dan 30 centimeter onder maaiveld dient een bureauonderzoek te worden uitgevoerd met enige controleboringen naar de bodemgesteldheid (= verkennend booronderzoek). Op basis van de resultaten hiervan beslist de gemeente over te nemen vervolgstappen: vrijgave, vervolgonderzoek of behoud.

Figuur 5.3: Uitsnede archeologische beleidskaart

5.4.2 Plangebied

Het plangebied Veurseweg 180, ligt op een strandwal buiten de bebouwde kom van Voorschoten. Dergelijke hoger gelegen plaatsen in een verder laag en nat gebied waren vanaf de prehistorie aantrekkelijke vestigingsplaatsen voor de mens. Daarom geldt voor dit landschapstype een hoge archeologische verwachting voor het aantreffen van archeologische resten. De oudste vondsten die op dit landschapstype aanwezig kunnen zijn, dateren uit het Neolithicum (5.300 - 2.000 voor Chr.). In het verleden zijn 400 m ten noorden van het plangebied enkele fragmenten bewerkt vuursteen aangetroffen uit de Vlaardingen-cultuur (circa 3.400 -2.850 voor Chr.). Er bestaat tevens de kans dat er sporen aanwezig zijn uit de Bronstijd, IJzertijd, Romeinse tijd en late middeleeuwen. In de late middeleeuwen lagen er een aantal versterkte woonhuizen langs de Veurseweg, een van de oudere wegen in de omgeving van Voorschoten die Voorschoten met het buurtschap Veur verbindt.

5.4.2.1 Ontwikkeling

Binnen het plangebied worden ontwikkelingen voorzien op vier locaties. De exacte locatie en omvang van deze ontwikkelingen is op dit moment nog niet bekend. Om de ontwikkeling mogelijk te maken is een aanpassing van het bestemmingsplan noodzakelijk. Ten behoeve van de bestemmingsplanwijziging is er in december 2012 een archeologisch bureauonderzoek en verkennend booronderzoek uitgevoerd op enkele deellocaties (ARC-rapport 2012-147), zie bijlage 4. Het rapport van dit onderzoek is aan de gemeente Voorschoten, als bevoegd gezag, ter goedkeuring voorgelegd. Op basis van dit rapport kunnen wij - voor wat betreft de onderscheiden deellocaties 1 (boerderijcluster), 2 (wellness) en 4 (Gouden Leeuw) - grotendeels instemmen met het advies zoals dat in het rapport is verwoord. Voor wat betreft locatie 3 (magazijn) kan het advies niet worden gevolgd. Onderstaand wordt de beoordeling van het onderzoeksresultaat gegeven, met bijbehorende adviezen.

De deellocaties met een advies ten aanzien van de noodzakelijke vervolgonderzoek zijn aangegeven op figuur 5.4.

Deellocatie 1 (boerderijcluster)

In het ontwerp bestemmingsplan De Gouden Leeuw en omgeving is de locatie van het boerderijcluster (Deellocatie 1) verplaatst.

Op de nieuw voorgestelde locatie heeft nog geen archeologisch onderzoek plaatsgevonden ten behoeve van de bestemmingsplanwijziging. Wel bieden de reeds eerder in verband met deze bestemmingsplanwijziging uitgevoerde archeologische onderzoekenop dit moment voldoende aanknopingspunten om een advies op te stellen ten aanzien van de noodzakelijke vervolgonderzoeken. Naar verwachting is de bodemopbouw op de nieuwe locatie van het boerderijcluster vergelijkbaar met de resultaten van het archeologische onderzoek op de oude locatie van het boerderijcluster. Dit gezien de korte afstand (circa 150 m) en de daarvoor vergelijkbare bodemgenese en bodemgebruik.

Advies: wanneer bij toekomstige ontwikkelingen een grotere bodemverstoring plaatsvindt dan volgens het gemeentelijk beleid is toegestaan kan de gemeente bepalen dat er aanvullend verkennend booronderzoek noodzakelijk is. Als uit het booronderzoek blijkt dat er archeologisch relevante grondlagen in de bodem aanwezig zijn, kan het bevoegd gezag besluiten dat er een vervolgonderzoek dient plaats te vinden in de vorm van bijvoorbeeld een proefsleuvenonderzoek, eventueel nog gevolgd door een opgraving. Op basis van de resultaten van het onderzoek beslist het bevoegd gezag of en welke vervolgstappen noodzakelijk zijn.

Deellocatie 2 (wellness)

Deellocatie 2 was in 1832 in gebruik als bouwland . In dit plangebied is op een diepte van 0,70 m op kalkloos zand een (restant) bodemniveau aangetroffen (ARC-rapport 2012-147). Het is niet uit te sluiten dat zich in dit niveau nog bewoningssporen bevinden.

Advies: wanneer bij voorgenomen werkzaamheden de bodem dieper wordt verstoord dan 0,70 m - mv. is waarderend proefsleuvenonderzoek noodzakelijk.

Deellocatie 3 (magazijn)

Deellocatie 3 was in 1832 voor ongeveer een derde, in gebruik als bouwland. In de jaren vijftig lag er hier een sportveld. In het zuidelijke deel van dit plangebied zijn reeds in 2008 een archeologisch bureauonderzoek en verkennend booronderzoek uitgevoerd, waarbij 7 boringen zijn geplaatst. Bij het aanvullende onderzoek in 2013 in het noordelijke deel van dit plangebied, is slechts 1 geslaagde boring uitgevoerd. Op grond van deze enkele boring is het niet mogelijk een betrouwbaar beeld te vormen van de bodemopbouw van deze locatie en een uitspraak te doen over eventueel noodzakelijk vervolgonderzoek.

Advies: wanneer bij toekomstige ontwikkelingen een grotere bodemverstoring plaatsvindt dan volgens het gemeentelijke beleid is toegestaan kan de gemeente bepalen dat er aanvullend verkennend booronderzoek noodzakelijk is. Op basis van de resultaten van het onderzoek beslist het bevoegd gezag of en welke vervolgstappen noodzakelijk zijn.

Deellocatie 4 (Gouden Leeuw)

Deellocatie 4 was een boomgaard. In 1900 was het landgebruik nauwelijks veranderd. Deellocatie 4 werden pas in de loop van de 20e eeuw geleidelijk aan bebouwd met enkele fabriekjes (waaronder Edelaar, Haagse Club fauteuilfabriek en Esta), bedrijfsloodsen en de vestiging van Van der Valk. De woningen in het zuiden van deellocatie 4 zijn in 1937 gerealiseerd.

West: In twee boringen in het deelgebied ten westen van de bestaande bebouwing zijn op een diepte van respectievelijk 2,35 m en 2,90 m onder maaiveld een potentieel bewoonbare humeuze laag aangetroffen.

Advies: wanneer bij voorgenomen werkzaamheden ten westen van de bestaande bebouwing de bodem dieper wordt verstoord dan 2,35 m - mv. is waarderend proefsleuvenonderzoek noodzakelijk.

Noord: Het noordelijke deel van locatie 4 is gedeeltelijk tot 1 meter onder maaiveld vergraven tot in het kalkloze zand. Er zijn hier geen kansrijke archeologische niveaus meer aangetroffen.

Advies: de archeologische waarde van het noordelijk deel van deellocatie 4 is in voldoende mate vastgesteld. Er is hier geen vervolgonderzoek noodzakelijk. Op figuur 2 wordt is deze locatie aangegeven als 'vrijgegeven'.

Figuur 5.4: overzicht van de deellocaties

5.4.2.2 Cultuurhistorie

Zoals beschreven in artikel 2.2.3 is het plangebied gelegen binnen het in 2007 aangewezen beschermde stads- en dorpsgezicht Landgoederenzone Wassenaar-Voorschoten-Leidschendam-Voorburg. Met deze aanwijzing is getracht de typische landschapsstructuren en bebouwingspatronen te beschermen, onder andere de losse opzet van de lintbebouwing langs de Veurseweg.

Ontwikkeling in het beschermde stads- en dorpsgezicht is mogelijk, waarbij het belangrijk is om in een vroeg stadium uitgangspunten te formuleren die aansluiten bij het karakter van het beschermde gezicht. De uitgangspunten van de ontwikkeling in dit plangebied zijn beschreven in hoofdstuk 3 en 4.

Onderdeel van de ontwikkeling van het gebied De Gouden Leeuw en omgeving is het realiseren van een toegangspoort of opstappunt richting het buitengebied. Door het verbeteren van de verbindingen wordt er een bijdrage geleverd aan de kwaliteitsverbetering van het gebied en wordt aansluiting gezocht met het bestaande coulisselandschap dat zich kenmerkt door doorkijkjes en visuele verbindingen tussen de verschillende kamers.

De ontwikkeling in het plangebied zal het open landschap en (bestaande) oorspronkelijke kavellijnen respecteren en waar mogelijk versterken. hiervoor wordt begroeiing verwijderd, bestaande schuren verwijderd, bestaande wandelpaden worden aangesloten op de directe omgeving en hekken worden verwijderd. Hiermee wordt het waardevolle coulisselandschap verder versterkt.

Het toevoegen van bebouwing in het open landschap wordt vanuit cultuurhistorie gedragen omdat aandacht wordt besteed aan de karakteristiek van de bebouwing en de ligging hiervan in de omgeving. Het op te richten boerderijcluster voldoet aan de oorspronkelijke kenmerken van een boerderijcluster.

5.4.3 Conclusie

Met de nu uitgevoerde onderzoeken is de archeologische waarde van het gehele bestemmingsplangebied nog onvoldoende vastgesteld. Dat geldt ook voor locaties als het sportveld en de schuilgelegenheden. Daarom blijft de hoge archeologische verwachting van kracht. Het bestemmingsplangebied wordt op de plankaart aangegeven worden met een dubbelbestemming Waarde-Archeologie.

Bij toekomstige bodemverstorende ontwikkelingen kan de gemeente bepalen dat aanvullend archeologisch onderzoek noodzakelijk is. Conform de geldende wetgeving komen de kosten van het archeologisch onderzoek voor rekening van de opdrachtgever.

Voor het archeologische proefsleuvenonderzoek is het opstellen van een Programma van Eisen (PvE) verplicht. Dit PvE wordt opgesteld conform de richtlijnen van de vigerende versie van de Kwaliteitsnorm Nederlandse Archeologie (KNA) en dient ter goedkeuring aan het bevoegd gezag, de gemeente Voorschoten, te worden voorgelegd. De start van het proefsleuvenonderzoek dient tenminste één week van tevoren aan het bevoegd gezag te worden gemeld. Op basis van de resultaten van het onderzoek beslist het bevoegd gezag of en welke vervolgstappen noodzakelijk zijn.

• A. Een bescherming van de behoudenswaardige archeologische resten in situ (bijvoorbeeld door planaanpassing;
• B. Een bescherming van de behoudenswaardige archeologische resten ex situ. Hiervoor zal een vervolgonderzoek moeten plaatsvinden in de vorm van een opgraving.

Het archeologisch onderzoek is pas afgerond als de resultaten zijn uitgewerkt en vastgelegd conform de kwaliteitsnorm Nederlandse Archeologie.

Ten aanzien van cultuurhistorie kan worden geconcludeerd dat er een zorgvuldige afweging heeft plaatsgevonden ten aanzien van de toegestane ontwikkeling in het plangebied. De ontwikkeling sluit aan bij het beschermde karakter van het plangebied.

5.5 Duurzaamheid

Duurzaam bouwen (DuBo) is het bouwen en beheren van gebouwen en hun omgeving, waarbij de schade voor het milieu in alle stadia, van ontwerp tot sloop, zoveel mogelijk beperkt blijft. Dit kan door zoveel mogelijk duurzaam en verantwoord om te gaan met energie, grondstoffen, materialen en gezondheid. Hierbij wordt gestreefd naar een balans tussen extensivering van het gebruik van energie, water en materialen, en het verhogen van de kwaliteit van gezond wonen, -werken en -recreëren.

De gemeente Voorschoten hanteert de Regionale DuBoPlus-Richtlijn 2008-2012 als kader voor het bepalen van het ambitieniveau met betrekking tot duurzaam bouwen. De DuBoPlus-Richtlijn bestaat uit een beperkt aantal basismaatregelen en een prestatiescore voor nieuwbouw en bestaande bouw. In dit kader worden de prestaties op het gebied van de thema's energie, milieu, gezondheid, gebruikskwaliteit en toekomstwaarde met behulp van het rekenprogramma GPR-gebouw uitgedrukt in een schoolcijfer. De richtlijn hanteert een minimale GPR-score van 7 op alle thema's. In het milieubeleidsplan 2012-2016 is voor het thema energie de ambitie aangescherpt tot 7.3. Deze ambitie reikt verder dan de wettelijke eisen die voortvloeien uit het Bouwbesluit.

In de definitieve vorming van de bouwplannen zal de richtlijn worden gehanteerd om te bezien in hoeverre aan het gewenste ambitieniveau kan worden voldaan.

5.6 Ecologie

Sinds 1 april 2002 regelt de Flora- en faunawet de bescherming van in het wild voorkomende inheemse planten en dieren. Op grond van de wet gelden algemene verboden tot het verwijderen van beschermde plantensoorten van hun groeiplaats, het beschadigen, vernielen, wegnemen of verstoren van voortplantings- of vaste rustplaatsen of verblijfplaatsen van beschermde diersoorten of het opzettelijk verontrusten van een beschermde diersoort. Artikel 75 van de wet biedt echter de mogelijkheid om een ontheffing aan te vragen voor bepaalde activiteiten die leiden tot een overtreding van de verbodsbepalingen.

Op 23 februari 2005 is een Algemene Maatregel van Bestuur (AMvB) inzake artikel 75 van de Flora- en faunawet in werking getreden. In deze AMvB worden de onder de Flora- en faunawet beschermde soorten planten en dieren onderverdeeld in drie verschillende beschermingscategorieën:

• algemeen beschermde soorten (tabel 1-soorten)
• strikt beschermde soorten (tabel 3-soorten)
• overige beschermde soorten (tabel 2-soorten)

In de Natuurbeschermingswet 1998 is de bescherming van specifieke gebieden geregeld. De bepalingen uit de Europese Vogelrichtlijn en Habitatrichtlijn zijn in de Natuurbeschermingswet verwerkt. De volgende gebieden zijn aangewezen en beschermd op grond van de Natuurbeschermingswet:

• Natura 2000-gebieden (Vogelrichtlijn- en Habitatrichtlijngebieden)
• Beschermde Natuurmonumenten
• Wetlands

Overigens wordt met ingang van 1 januari 2014 de nieuwe wet Natuurbescherming van kracht. De Flora- en Faunawet en de Natuurbeschermingswet 1998 worden daarin opgenomen.

5.6.1 Situatie plangebied

Ten aanzien van het ontwerp bestemmingsplan dienen de mogelijke effecten van de plannen op beschermde flora, fauna en natuurgebieden in kaart te worden gebracht. Adviesbureau E.C.O. Logisch heeft in oktober 2012 een natuurtoets uitgevoerd om de mogelijke effecten en de verplichtingen ten aanzien van natuurwetgeving inzichtelijk te maken. Hiermee is onderzocht of de mogelijkheden die het nieuwe bestemmingsplan geeft, kunnen worden uitgevoerd zonder overtredingen van de Flora- en faunawet en de Natuurbeschermingswet 1998. Het rapport bij dit onderzoek (Kenmerk: TENA1201.2) is als 5 bij dit bestemmingsplan gevoegd.

De volgende streng beschermde soorten komen (mogelijk) voor in het plangebied en kunnen door de plannen negatief worden beïnvloed:

• Gewone dwergvleermuis;
• Laatvlieger;
• Meervleermuis;
• Kerkuil;
• Rugstreeppad;
• Steenbreekvaren;
• Tongvaren.

De bovengenoemde vleermuizen kunnen verblijfplaatsen hebben in de bebouwing rond ontwikkellocaties 3 (magazijn) en 4 (uitbreiding de Gouden Leeuw). De kerkuil en de boerenzwaluw kunnen vaste rust- of verblijfplaatsen hebben in ontwikkellocatie 3. De rugstreeppad kan leefgebied en overwinterbiotoop hebben in alle ontwikkellocaties.

De voorgenomen plannen kunnen worden uitgevoerd zonder overtredingen van de Flora- en faunawet of de Natuurbeschermingswet 1998 te veroorzaken. Er zijn geen functies in het plangebied aanwezig welke niet kunnen worden gemitigeerd.

Ten behoeve van een bestemmingsplanwijziging heeft de initiatiefnemer aangetoond dat de plannen kunnen worden uitgevoerd zonder overtreding van de Flora- en faunawet. Ten behoeve van een Omgevingsvergunning dienen echter enkele zaken nader onderzocht te worden en maatregelen te worden genomen. Deze maatregelen dienen te worden uitgevoerd voorafgaand aan de uitvoer van de plannen:

Rugstreeppad

• De verspreiding van de rugstreeppad dient een jaar voorafgaand aan de werkzaamheden, en bij voorkeur zo spoedig mogelijk, in kaart te worden gebracht;
• Afhankelijk van de resultaten van bovenstaande inventarisatie dienen mogelijk aanvullende mitigerende of compenserende maatregelen plaats te vinden;
• Ten tijde van de werkzaamheden dient te worden voorkomen dat de rugstreeppad het plangebied betrekt.

Vleermuizen

• De functie van het plangebied als winterverblijf, kraamverblijf, zomerverblijf en paarplaats van vleermuizen dient te worden onderzocht voorafgaand aan de voorgenomen ontwikkelingen conform het vigerend vleermuisprotocol 20121. Vanwege de lange doorlooptijd dient dit onderzoek minimaal 1 jaar voorafgaand aan de ontwikkeling gestart te worden.
• Afhankelijk van de resultaten van dit onderzoek dienen mitigerende maatregelen te worden genomen voor vleermuizen;
• Het onderzoek naar vleermuizen dient uit te wijzen welke functies er gemitigeerd moeten worden. Deze mitigatie kan langere tijd in beslag nemen. Het is dan ook sterk aan te bevelen zo spoedig mogelijk het aanvullend onderzoek in gang te zetten.

Vogels

• Het gebruik van ontwikkellocatie 3 door de kerkuil en boerenzwaluwen dient middels een inpandige inspectie te worden onderzocht;
• Werkzaamheden aan groenstructuren dienen buiten het broedseizoen (grofweg van 15 februari tot 15 juli) van vogels plaats te vinden om verstoring van deze broedgevallen te voorkomen. Indien deze werkzaamheden plaatsvinden in de periode februari – september dient voorafgaand een controle van broedgevallen plaats te vinden.

Vaatplanten

• Inventarisatie naar het voorkomen van steenbreekvaren, tongvaren of overige streng beschermde vaatplanten op de daken van ontwikkellocatie 3;
• Deze inventarisatie dient in de maanden mei – juli plaats te vinden vanwege de bloeiperiode en daarmee de herkenbaarheid van de meeste planten.

5.6.2 Conclusie

In het kader van de vaststelling van voorliggend bestemmingsplan is aangetoond dat de plannen kunnen worden uitgevoerd zonder overtreding van de Flora- en faunawet en de Natuurbeschermingswet 1998. Ten behoeve van een Omgevingsvergunning dienen echter enkele zaken nader onderzocht te worden en mogelijk maatregelen te worden genomen. De initiatiefnemer geeft aan dat de genoemde maatregelen uitvoerbaar zijn binnen de planontwikkeling. Dat betekent dat het ecologie-aspect geen obstakel hoeft te zijn voor het vaststellen van voorliggend bestemmingsplan.

Wanneer uit de vervolgstappen blijkt dat nadere maatregelen noodzakelijk zijn dan zullen deze in de planregels bij dit bestemmingsplan worden verdisconteerd.

5.7 Externe veiligheid

Externe veiligheid betreft het risico dat aan bepaalde activiteiten met gevaarlijke stoffen verbonden is voor niet bij de activiteit betrokken personen. Het externe veiligheidsbeleid richt zich op het voorkomen en beheersen van risicovolle bedrijfsactiviteiten en van risicovol transport. Het gaat daarbij om de bescherming van individuele burgers en groepen tegen ongevallen met gevaarlijke stoffen.

Risicobronnen zijn bedrijven met gevaarlijke stoffen (bv. LPG-tankstations) en transporten van gevaarlijke stoffen (over weg, water en spoor en door leidingen). Externe veiligheid is gebaat bij het ruimtelijk scheiden van risicobronnen en (beperkt) kwetsbare objecten, waarin personen verblijven. Situaties die worden beïnvloed door aanwezige risicobronnen worden getoetst aan de hand van het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR). Het PR kan op de verbeelding worden weergegeven als een contour rondom de risicobron. Binnen deze contour gelden beperkingen voor het realiseren van nieuwe (beperkt) kwetsbare objecten. Het GR drukt de omvang van risicoscenario's uit gerelateerd aan het aantal personen dat in de nabijheid van de risicobron verblijft. Naarmate meer personen in de directe nabijheid van de risicobron in (beperkt) kwetsbare objecten verblijven is sprake van een hoger groepsrisico bij een ongeval met een gevaarlijke stof.

In het plangebied zelf komen geen risicobronnen voor waarmee in het kader van de externe veiligheid rekening dient te worden gehouden. Ten zuiden van het plangebied bevindt zich een LPG-tankstation (Veurseweg 251). Indien zou moeten worden uitgegaan van de grootst denkbare PR-contour (110 m gerekend vanaf het LPG-vulpunt, worst case scenario), dan vallen alleen enkele woonbestemmingen in het zuidelijk deel van het plangebied binnen deze contour. Omdat dit plan in dat deel van het plangebied geen nieuwe ontwikkelingen mogelijk maakt, heeft het geen gevolgen voor de externe veiligheidsssituatie. Het LPG-tankstation heeft een invloedsgebied voor het GR van 150 m, gerekend vanaf het LPG-vulpunt. In het zuidelijk deel van het plangebied vallen uitsluitend woonbestemmingen en een deel van het gebouw waarin de slijterij en slagerij gevestigd zijn binnen dit invloedsgebied. In dit deel van het plangebied beoogt dit plan geen nieuwe ontwikkelingen mogelijk te maken die van invloed zijn op het aantal personen dat in dat gebied verblijft. Voor het GR van het LPG-tankstation is dit plan dus ook neutraal voor de externe veiligheidssituatie.

Geconcludeerd kan worden dat het aspect externe veiligheid geen belemmering vormt voor de planontwikkeling op de locatie Van der Valk Voorschoten.

5.8 Geluid

De Wet geluidhinder (Wgh) richt zich op de bestrijding van geluidhinder door vooral industrie, weg- en railverkeer. Nieuwe geluidgevoelige bestemmingen, zoals woningen en scholen, mogen niet gerealiseerd worden zonder dat eerst een toets aan de in die wet opgenomen geluidnormen plaatsvindt. Het plan voorziet echter niet in de realisatie van dergelijke geluidgevoelige bestemmingen.

Bij het toestaan van nieuwe bedrijvigheid dient rekening gehouden te worden met de mogelijke geluidhinder die de bedrijvigheid veroorzaakt voor de bestaande gevoelige functies in de omgeving. Dit aspect is nader uitgewerkt in paragraaf 5.2.

Verder is uit oogpunt van een goede ruimtelijke ordening het aspect verkeersaantrekkende werking van belang. Het gaat hier om de aanvaardbaarheid van de geluidstoename op de direct aangrenzende woningen als gevolg van de toename van het verkeer naar en van De Gouden Leeuw als gevolg van de voorziene uitbreidingen.

Maatgevend hiervoor is de woning Veurseweg 195 direct gelegen naast de hoofentree van De Gouden Leeuw. Het aantal verkeersbewegingen per etmaal naar en van De Gouden Leeuw neemt toe met 205 (zie paragraaf 5.10). De geluidbelasting op deze woning wordt in hoofdzaak bepaald door het wegverkeer afkomstig van de Veurseweg. Gelet op de verkeersintensiteit van deze weg (gemiddeld 14800 per etmaal) is de toename van de geluidbelasting als gevolg van De Gouden Leeuw te verwaarlozen .

5.9 Luchtkwaliteit

5.9.1 Wettelijk kader

Volgens de Wet milieubeheer is het nodig een planontwikkeling te toetsen aan luchtkwaliteitseisen. Op 1 augustus 2009 is het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL) in werking getreden, met als doel om alle overschrijdingen van de luchtkwaliteitsnormen op te lossen. Het NSL omvat een omvangrijk pakket maatregelen om de luchtkwaliteit te verbeteren.

Alleen projecten die 'niet in betekenende mate' (NIBM) bijdragen aan een verslechtering van de luchtkwaliteit kunnen zonder toetsing aan de grenswaarden voor het aspect luchtkwaliteit uitgevoerd worden. Een project draagt niet in betekende mate bij aan de luchtverontreiniging wanneer aannemelijk is (door berekening of motivering) dat de 3% grens niet wordt overschreden. Deze grens is 3% van de grenswaarde voor de jaargemiddelde concentratie van fijn stof (PM10) en stikstofdioxide (NO2). Dit komt overeen met 1,2 microgram/m³ voor zowel PM10 als NO2. Wanneer een project voor één van beide stoffen de 3%-grens overschrijdt, dan verslechtert het project 'in betekenende mate' de luchtkwaliteit.

De Regeling niet in betekenende mate bijdragen (Regeling NIBM) geeft concrete voorbeelden van gevallen waarin sprake is van 'niet in betekenende mate bijdragen'.

Zo geldt voor kantoorlocaties van maximaal 100.000 m² bruto vloeroppervlak bij 1 ontsluitingsweg, dat deze vallen onder die regeling.

5.9.2 Plangebied

Dit plan beoogt een kleinschalige wijziging en uitbreiding van het bestaande Van der Valk hotel mogelijk te maken, waarin de huisvesting van een congreszaal, een expeditieruimte en gelegenheid tot horeca aan de zijde van de Veurseweg wordt voorzien. Daarnaast wordt de opslagcapaciteit op het perceel vergroot met een nieuwe opslagloods en worden in het achtergebied een kleinschalige wellness voorziening en een boerderijcluster opgericht. Deze uitbreidingen en wijzigingen vallen niet onder de reikwijdte van NIBM-projecten in de Regeling NIBM, maar gelet op het aantal extra voertuigbewegingen dat zij per etmaal genereren, zie paragraaf 5.10, dragen zij niet in betekenende mate bij aan een verslechtering van de luchtkwaliteit.

5.10 Mobiliteit en verkeer

Het plangebied is gelegen in het buitengebied van Voorschoten aan de Veurseweg. Het gebied is goed bereikbaar met het openbaar vervoer, de fiets of per auto. De belangrijkste ontsluitingsweg betreft de Veurseweg (N447) die direct langs het plangebied loopt.

Voor het centrum van Voorschoten is parkeerbeleid vastgesteld en in uitvoering. Voor de rest van Voorschoten is nog geen specifiek beleid geformuleerd. Dit houdt echter niet in dat er geen parkeernormen en verkeerskundige uitgangspunten voor nieuwe ontwikkelingen gelden, die buiten het centrum liggen. Voor de locatie Van der Valk worden hieronder enkele uitgangspunten gegeven:

• Het parkeren moet op eigen terrein worden opgelost;
• Ongeveer 1 op de 50 parkeerplaatsen dient een gehandicaptenparkeerplaats te zijn;
• De nieuwe extra parkeerplaatsen dienen groen ingepast en eenduidig ingericht te worden;
• Het aantal parkeerplaatsen is berekend op basis van de normen uit de ASVV. Deze parkeernormen zijn in juni 2012 door het CROW herzien. Voor de gemeente Voorschoten geldt de stedelijkheidsgraad 'sterk stedelijk' en de locatie Van der Valk valt onder de categorie 'rest bebouwde kom'. Er wordt uitgegaan van de gemiddelde parkeernorm

5.10.1 Plangebied

5.10.1.1 Parkeerbehoefte

De nieuwe ontwikkelingen zijn van invloed op de parkeerbehoefte en het aantal verkeersbewegingen van en naar het plangebied. De herinrichting en uitbreiding van deze locatie verhoogt de parkeerbehoefte. Om aan de nieuwe parkeervraag te kunnen voldoen wordt dan ook het aantal parkeerplaatsen uitgebreid. Door de gemeente Voorschoten is een parkeerbalans opgesteld waarin wordt bekeken of er voldoende extra parkeerplaatsen in het ontwerp zijn voorzien. Hierin is zowel de parkeerbalans voor motorvoertuigen als naar de parkeerbalans voor fietsen gekeken.

Aanbod parkeerplaatsen motorvoertuigen

In de huidige situatie zijn er in totaal ongeveer 244 parkeerplaatsen voor personenauto's op de locatie aanwezig. Dit is exclusief de circa 20 parkeerplaatsen in de parkeergarage onder het zogenaamde kamergebouw. Deze parkeergarage wordt op dit moment vooral als opslagruimte gebruikt. Van de circa 244 parkeerplaatsen zijn er 214 parkeerplaatsen gereguleerd door middel van haakse parkeervakken. Van deze 214 parkeervakken zijn er 6 parkeervakken gereserveerd voor gehandicapten. Vier gehandicaptenparkeerplaatsen bevinden zich naast de ingang van het hoofdgebouw en 2 gehandicaptenplaatsen zijn gesitueerd bij de ingang van het kamergebouw. Naast de gereguleerde parkeervakken is er nog ruimte voor ongeveer 30 auto's om te parkeren om en nabij de slagerij en wijnhandel. Op het terrein is ook nog ruimte om circa 10 vrachtwagens/ bussen te parkeren. Er is niets bekend over een tekort aan parkeerplaatsen in de huidige situatie

Huidig aanbod fietsenstallingen

In de huidige situatie zijn er nabij het hoofdgebouw 19 fietsenrekken aanwezig voor. Deze 19 rekken zijn verplaatsbaar en ieder fietsrek biedt ruimte voor 10 fietsen. In totaal is er dus plaats voor 190 fietsen. Naast deze fietsenstallingen is er nog een overdekte fietsenstalling tegenover het hoofdgebouw aanwezig die afgesloten kan worden. Het huidige aantal fietsenstallingen is toereikend.

Toekomstig aanbod parkeren motorvoertuigen

Uit de inrichtingstekening blijkt dat er in de nieuwe situatie circa 421 parkeerplaatsen zijn voorzien. Dit is exclusief de parkeerplaatsen in de parkeergarage onder het kamergebouw. Dit is dus een toename van het aantal parkeerplaatsen in het plangebied met ongeveer 177. Het overgrote deel van de extra parkeerplaatsen is voorzien in een nieuw parkeerterrein aan de noordzijde van het plangebied dat een groene uitstraling krijgt. Daarnaast worden er ook circa 43 overflowparkeerplaatsen gecreëerd die alleen bij topdrukte gebruikt zullen worden.

De kans bestaat dat er nog enkele parkeerplaatsen zullen worden geschrapt in de definitieve planvorming. Over het algemeen wordt echter gesteld dat de extra parkeerplaatsen allemaal gerealiseerd kunnen worden.

Op basis van het uitgangspunt dat 1 op de 50 parkeerplaatsen een gehandicaptenparkeerplaats dient te zijn moeten er 2 of 3 extra parkeerplaatsen voor gehandicapten worden gereserveerd. Of deze extra vraag naar gehandicaptenparkeerplaatsen ook daadwerkelijk optreedt is op dit moment niet in te schatten. De aanbeveling is dan ook de praktijk af te wachten en deze plaatsen dus eventueel later voor gehandicapten te reserveren.

Toekomstig aanbod fietsenstallingen

Uit de inrichtingstekening valt op te maken dat de huidige fietsenstallingen bij het hoofdgebouw behouden blijven. Daarnaast worden er circa 58 extra fietsenstallingen tussen het hoofdgebouw en het boerderijcluster gerealiseerd. Deze stallingen worden op korte afstand van de functies van het boerderijcluster gerealiseerd.

5.10.1.2 Verkeersgeneratie

Naast de parkeerbehoefte dient ook nader te worden beschouwd wat invloed van de voorgenomen ontwikkelingen is op het aantal verkeersbewegingen in en om het plangebied.

Hiervoor is een verkeersberekening gemaakt. Volgens verkeerstellingen waren dat er in 2006 op een gemiddelde werkdag 17.000 motorvoertuigen. Door de verbouwing zal het aantal vervoersbewegingen per etmaal toenemen met 1,4% (105) en heeft daarom geen noemenswaardige invloed. De oversteek bewegingen op de kruising van het terrein van Van der Valk en de Veurseweg zullen toenemen. Dit niet in die mate dat verkeerskundige aanpassingen noodzakelijk zijn.

5.10.2 Conclusie verkeer

Motorvoertuigen

Uit de parkeerberekening blijkt dat er door de ontwikkeling een extra berekende parkeervraag is van 223 parkeerplaatsen. Hierbij is er echter geen rekening gehouden met het feit dat er sprake is van dubbel gebruik van parkeerplaatsen door het gecombineerde bezoek van bepaalde functies. Een voorbeeld hiervan is bijvoorbeeld een gast die blijft overnachten in het hotel en ook gebruik maakt van het restaurant en het wellnesscentrum.

Op basis van huidige gebruikscijfers kan worden aangenomen dat 30 procent van de congresbezoekers ook gebruik maakt van het restaurant. Een vrij veilige aanname wordt daarnaast gedaan dat 35 procent van de wellnessbezoekers blijft overnachten in het hotel. Beide hebben als gevolg dat de extra berekende parkeervraag daalt naar 175 extra parkeerplaatsen. Daarnaast zal de extra parkeervraag in de praktijk nog lager uitvallen vanwege de verschillende aanwezigheid van bezoekers en werknemers van de verschillende functies gedurende de dag.

Aangezien er in de nieuwe situatie circa 177 extra parkeerplaatsen, waarvan 43 overflowparkeerplaatsen, worden gerealiseerd voldoet de parkeerbalans voor motorvoertuigen.

Fietsen

Gezien de huidige bezetting van de fietsenstallingen is het huidige aantal fietsenstallingen bij de hoofdingang voldoende om ook in de extra parkeervraag voor fietsen te kunnen voldoen. De extra fietsenstallingen voor bezoekers die tussen het boerderijcluster en tussen het hoofdgebouw komen zijn uitgaande van een norm van 7,0 fietsparkeerplaatsen per 100 m2 BVO ook ruim voldoende om aan de extra parkeervraag te voldoen. Naast deze twee fietsclusters dient er ook ruimte gereserveerd te worden om bij het welnesscentrum en bij de slagerij en wijnhandel fietsen te kunnen stallen.

Geconcludeerd kan worden dat de verkeerssituatie op en rond het plangebied de planherziening niet in de weg staat.

5.11 Molenbiotoop

Het plangebied is niet gelegen binnen een molenbiotoop. Dit onderdeel kan buiten beschouwing worden gelaten.

5.12 Water

In het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is bepaald dat voor iedere ruimtelijke ontwikkeling moet worden omschreven op welke wijze rekening is gehouden met de gevolgen voor de waterhuishouding; de Watertoets. Bij het vaststellen van een nieuw bestemmingsplan of projectbesluit wordt bij de waterbeheerder (Hoogheemraadschap van Rijnland) advies en goedkeuring gevraagd op de opgenomen waterparagraaf.

5.12.1 Beleid Hoogheemraadschap van Rijnland

Keur Rijnland 2009

Op 22 december 2009 is de nieuwe Keur van het Hoogheemraadschap Rijnland in werking getreden, alsmede nieuwe beleidsregels. Een nieuwe keur was nodig vanwege de totstandkoming van de Waterwet en daarmee verschuivende bevoegdheden in onderdelen van het waterbeheer. Verder zijn aan deze Keur bepalingen toegevoegd over het onttrekken van grondwater en het infiltreren van water in de bodem. De Keur en beleidsregels maken het mogelijk dat het Hoogheemraadschap van Rijnland haar taken als waterkwaliteits- en kwantiteitsbeheerder kan uitvoeren. De Keur is een verordening van de waterbeheerder met wettelijke regels (gebod- en verbodsbepalingen) voor:

• Waterkeringen (onder andere duinen, dijken en kaden);
• Watergangen (onder andere kanalen, rivieren, sloten en beken);
• Andere waterstaatswerken (onder andere bruggen, duikers, stuwen, sluizen en gemalen).

De keur bevat verbodsbepalingen voor werken en werkzaamheden in- of bij de bovengenoemde waterstaatswerken. Er kan een ontheffing worden aangevraagd om een bepaalde activiteit wel te mogen uitvoeren. Als Rijnland daarin toestemt, dan wordt dat geregeld in een Keurvergunning. De keur is daarmee een belangrijk middel om via vergunningverlening en handhaving het watersysteem op orde te houden of te krijgen. In de Beleidsregels, die bij de keur horen, is het beleid van Rijnland nader uitgewerkt.

Riolering en afkoppelen

Overeenkomstig het rijksbeleid geeft Rijnland de voorkeur aan het scheiden van hemelwater en afvalwater, mits het doelmatig is. De voorkeursvolgorde voor de omgang met afvalwater houdt in dat het belang van de bescherming van het milieu vereist dat:

• a. het ontstaan van afvalwater wordt voorkomen of beperkt;
• b. verontreiniging van afvalwater wordt voorkomen of beperkt;
• c. afvalwaterstromen gescheiden worden gehouden, tenzij het niet gescheiden houden geen nadelige gevolgen heeft voor een doelmatig beheer van afvalwater;
• d. huishoudelijk afvalwater en afvalwater dat daarmee wat biologische afbreekbaarheid betreft overeenkomt, worden ingezameld en naar een afvalwaterzuiveringsinrichting getransporteerd;
• e. ander afvalwater dan bedoeld in onderdeel d:
  • I. zo nodig na zuivering bij de bron, wordt hergebruikt;
  • II. lokaal, zo nodig na retentie of zuivering bij de bron, in het milieu wordt gebracht.

De gemeente kan gebruik maken van deze voorkeursvolgorde bij de totstandkoming van het gemeentelijk rioleringsplan (GRP). Deze voorkeursvolgorde is echter geen dogma. De uiteindelijke afweging zal lokaal moeten worden gemaakt, waarbij doelmatigheid van de oplossing centraal moet staan.

Zorgplicht en preventieve maatregelen voor hemelwater

Voor de verwerking van hemelwater wijst Rijnland op de zorgplicht en op het nemen van preventieve maatregelen. Het verdient aanbeveling daar waar mogelijk aandacht te besteden aan maatregelen bij de bron. Preventie heeft de voorkeur boven 'end-of-pipe' maatregelen. Uitgangspunt is dat het te lozen hemelwater geen significante verslechtering van de kwaliteit van het ontvangende oppervlaktewater mag veroorzaken en emissie van vervuilende stoffen op het oppervlaktewater waar mogelijk wordt voorkomen door bijvoorbeeld:

• duurzaam bouwen;
• het toepassen berm- of bodempassage;
• toezicht en controle tijdens de aanlegfase en handhaving tijdens de beheerfase ter voorkoming van verkeerde aansluitingen;
• het regenwaterriool uit te voeren met (straat)kolken voorzien van extra zand- slibvang of zakputten (putten met verdiepte bodem) op tactische plekken in het stelsel;
• adequaat beheer van straatoppervlak, straatkolken en zakputten (straatvegen en kolken/putten zuigen);
• het toepassen van duurzaam onkruidbeheer;
• de bewoners, gebruikers en beheerders voor te lichten over de werking van de riolering en een juist gebruik hiervan;
• het vermijden van vervuilende activiteiten op straat zoals auto's wassen en repareren en chemische onkruidbestrijding.

Daar waar ondanks de zorgplicht en de preventieve maatregelen het te lozen hemelwater naar verwachting een aanmerkelijk negatief effect heeft op de oppervlaktewaterkwaliteit, kan in overleg tussen gemeente en waterschap gekozen worden voor aanvullende voorzieningen, een verbeterd gescheiden stelsel of - als laatste keus - aansluiten op het gemengde stelsel. Ook kan de gemeente in overleg met het waterschap kiezen voor een generieke 'end-of-pipe' aanpak. Deze keuze moet dan expliciet gemaakt worden in het GRP.

5.12.2 Waterbeheerplan

Voor de planperiode 2010-2015 zal het Waterbeheerplan (WBP) van Rijnland van toepassing zijn. In dit plan geeft Rijnland aan wat haar ambities voor de komende planperiode zijn en welke maatregelen in het watersysteem worden getroffen. Het nieuwe Waterbeheerplan legt meer dan voorheen accent op uitvoering. De drie hoofddoelen zijn veiligheid tegen overstromingen, voldoende water en gezond water.

Wat betreft veiligheid is cruciaal dat de waterkeringen voldoende hoog en stevig zijn én blijven en dat rekening wordt gehouden met mogelijke toekomstige dijkverbeteringen. Wat betreft voldoende water gaat het erom het complete watersysteem goed in te richten, goed te beheren en goed te onderhouden. Daarbij wil Rijnland dat het watersysteem op orde en toekomstvast wordt gemaakt, rekening houdend met klimaatverandering. Immers, de verandering van het klimaat leidt naar verwachting tot meer lokale en heviger buien, perioden van langdurige droogte en zeespiegelrijzing. Het waterbeheerplan sorteert voor op deze ontwikkelingen.

5.12.3 Plangebied

De bestaande waterpartijen en waterkeringen binnen het plangebied worden binnen de planvorming gerespecteerd. Zij zijn als zodanig bestemd en worden daarom conform het geldende beleid beschermd.

Voor eventuele aanpassingen binnen het plangebied die van invloed zouden kunnen zijn op de waterhuishoudkundige situatie moet conform de planregels een omgevingsvergunning worden aangevraagd waarbij de waterbeheerder geconsulteerd zal worden.

Ondanks het slopen van enige bestaande bebouwing in het achtergebied, komt de totale toevoeging van verhard oppervlak boven de daarvoor gestelde grens van 500 m2 te liggen. Deze toevoeging van verhard oppervlak betekent dat watercompenserende maatregelen benodigd zijn binnen hetzelfde peilvak. Per aanvraag om omgevingsvergunning zal in overleg met de waterbeheerder bepaald worden hoe gecompenseerd moet worden. Ook halfverharding telt mee bij het bepalen of een omgevingsvergunning een toevoeging van meer dan 500 m2 bevat.

Het afvalwater van de nieuwe bebouwing zal gescheiden worden aangeboden.

Het wateraspect staat uitvoering van het project dan ook niet in de weg.

Hoofdstuk 6 Juridische planbeschrijving

In 2009 heeft het college van B&W aangegeven behoefte te hebben aan een visie, een integraal plan, voor de gehele locatie De Gouden Leeuw. Omdat het voor deze locatie nog onduidelijk was hoe de ontwikkeling er precies zou komen uit te zien is besloten de hele locatie uit het plangebied van bestemmingsplan "Buitengebied" te knippen. Omdat voor bepaalde ontwikkelingen sneller een nieuw planologisch regime nodig was is besloten tussentijds voor die ontwikkeling het bestemmingsplan "Veurseweg 214 e.o." op te stellen.

Om toch aan de wens van het college te voldoen betreft het plangebied van voorliggend bestemmingsplan de gehele locatie. Het betreft naast het (grotendeels) overnemen van het bestemmingsplan "Veurseweg 214 e.o." het actualiseren van het vigerende bestemmingsplan "De Gouden Leeuw". De aanbouw aan de zijde van Veurseweg 168 en de ontwikkelingen op het achtergebied zijn daarnaast ook meegenomen. Dit houdt in dat het voorliggende plan het nieuwe, uitputtende, planologisch regime voor deze locatie betekent.

6.1 Plansystematiek

In dit hoofdstuk wordt aangegeven hoe het beleid en de planuitgangspunten zijn verwoord in de planregels. Zo wordt een toelichting gegeven op het juridische systeem, de opbouw van de regels en op alle afzonderlijke bestemmingen.

Het bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding, regels en een toelichting. De (analoge) verbeelding en de regels vormen tezamen het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan. Beide planonderdelen dienen in onderlinge samenhang te worden bezien en toegepast. Op de verbeelding zijn de bestemmingen aangewezen. Aan deze bestemmingen zijn bouwregels en regels betreffende het gebruik gekoppeld.

De toelichting heeft geen rechtskracht, maar vormt niettemin een belangrijk onderdeel van het plan. De toelichting van dit bestemmingsplan geeft een weergave van de aanleiding, onderzoeksresultaten en de beleidsuitgangspunten die aan het bestemmingsplan ten grondslag liggen.

Het Handboek Bestemmingsplannen Voorschoten (2010) dient als basis voor de opzet en opbouw van voorliggend bestemmingsplan. Daarnaast is voor specifieke regels aangesloten bij de vigerende bestemmingsplannen "Voorschoten Buitengebied 2010" en "Veurseweg 214 e.o.".

Het plangebied kan globaal in twee helften worden verdeeld. Het gedeelte gelegen aan de Veurseweg kent voornamelijk de horecabestemming, waarbinnen de volledige hotelfunctie en verkeersruimten om de bebouwing zijn gelegen. Aan het lint van de Veurseweg is verder een woninglint gelegen, welke als zodanig zijn bestemd, inclusief tuinbestemming. Achter het zuidelijk gelegen woonlint is de bedrijfsbebouwing gelegen, waarbinnen de bestaande slagerij en slijterij zijn bestemd conform het vigerende bestemmingsplan "Veurseweg 214 e.o."

Het achtergebied is grotendeels voorzien van de bestemming "Agrarisch met waarden - Open gebied". Deze bestemming dient vooral ter bescherming van de bestaande landschappelijke waarden. De bestemming 'Cultuur en ontspanning' is opgenomen voor de voorgenomen wellness bebouwing. Op de verbeelding is de volledige zoeklocatie als zodanig bestemd, zodat de precieze situering nog kan worden bepaald.

Het boerderijcluster tenslotte is de tweede grote onderbreking van de agrarische waardenbestemming en behelst eveneens de gehele zoeklocatie. De precieze situering is ook daar nog te bepalen. Het vlak heeft de bestemming 'Gemengde doeleinden' meegekregen. Ter onderscheiding van de gemengde bebouwing aan het lint van de Veurseweg is hier eveneens de functieaanduiding 'specifieke vorm van gemengd - boerderijcluster' opgenomen. Binnen deze aanduiding geldt een ander regime dan voor de verderop gelegen gronden die de gemengde bestemming kennen.

6.2 Artikelsgewijze toelichting

6.2.1 Inleidende regels

De artikelen 1 en 2 omvatten alle gebruikelijke bepalingen en definities die van belang zijn voor de toepassing van zowel de hoofdbestemmingen als de algemene bepalingen. Zodoende hebben zij een zekere betekenis voor de handhaving van de planregels en de hierin bepaalde eisen ten behoeve van het beschermde stads- en dorpsgezicht, de landschappelijke karakteristiek en het welstandsbeleid voor onderhavig plangebied.

6.2.2 Bestemmingen

Agrarisch met waarden – Open gebied (art. 3 )

Het agrarisch gebied heeft in dit plan de bestemming gekregen “Agrarisch met waarden – Open gebied”. De bestemming dient vooral ter bescherming van de bestaande landschappelijke waarden van het gebied. Voor deze gronden is een omgevingsvergunningenstelsel (voorheen aanlegvergunning) van toepassing, dat gerelateerd is aan de specifieke waarden die in het gebied van toepassing kunnen zijn. De typerende mate van openheid wordt tot uitdrukking gebracht door de specifieke bestemmingsbenaming “Open gebied”.

Bedrijf (art. 4)

Zowel de bestaande bedrijfsbebouwing die onderdeel was van het bestemmingsplan "Veurseweg 214 e.o" als het nieuw op te richten magazijn vallen binnen deze bestemming. Binnen deze bestemming zijn bedrijven met opslagdoeleinden en goederenwegvervoerbedrijven toegestaan. De toegestane bedrijvigheid wordt in dit artikel nader gespecificeerd. Dit gebeurt via enkele functieaanduidingen. In de planregels is bepaald hoe groot de omvang mag zijn van de betreffende functies. Zodoende wordt er aan de diverse functies binnen de bedrijfsbestemming een maximale oppervlakte gekoppeld.

Cultuur en ontspanning (art. 5)

Deze bestemming geldt specifiek voor het op te richten wellnesscluster. De bebouwing ten behoeve van deze bestemming wordt hierin gereguleerd. Daarnaast is ook in deze bestemming een omgevingsvergunningstelsel opgenomen teneinde de verhardingen rondom de bebouwing te kunnen reguleren.

Gemengd (art. 6)

Het op te richten boerderijcluster is gelegen binnen de bestemming Gemengd. Binnen dit boerderijcluster zullen de activiteiten uitsluitend gericht zijn op het ervaren van de landelijke omgeving, mede door middel van een toeristisch opstap- en informatiepunt, een horecavestiging gericht op daghoreca tot en met categorie 1c, detailhandel gericht op de verkoop van boerderij en toerisme gerelateerde producten en dierenverblijven. De horecavoorziening, detailhandelsfunctie en de dierenverblijven zijn via de planregels aan een maximale oppervlaktemaat gebonden.

In de bouwregels is bepaald dat er minimaal twee gebouwen binnen het bouwvlak moeten worden opgericht waarbij er sprake is van één hoofdgebouw en één ondergeschikt gebouw. Het maximale bebouwingsoppervlak voor deze bebouwing bedraagt in totaal 825 m2.

In de bouwregels is verder bepaald dat de bouwmogelijkheden voor het boerderijcluster pas gelden wanneer alle gebouwen die zich op het moment van vaststelling van dit bestemmingsplan bevinden binnen de grenzen van de bestemming 'Agrarisch met waarden - Open gebied', gesloopt zijn.

Groen (art.7)

Ten behoeve van een afschermende groenvoorziening aan de achterzijde van de woningen aan de Veurseweg 196 t/m 204 is de bestemming "Groen" opgenomen. Deze bestemming is bedoeld ten behoeve van een afschermende werking van de achtergelegen bedrijfsactiviteiten. Binnen deze bestemming mag niet worden gebouwd, met uitzondering van een bestaande fiestenstalling en een bestaand gasreduceerstation. Tevens is het toegestaan om ter plaatse van de aanduiding 'geluidsscherm' een geluidsscherm van maximaal 3 meter op te richten.

Horeca (art. 8)

De volledige hotelbebouwing (inclusief voorgenomen uitbreidingen) en de rondom gelegen gronden zijn als zodanig bestemd. De zwaarste categorie horeca is aan deze bestemming toegekend, zodat het realiseren van een hotel met daarin diverse aanverwante voorzieningen mogelijk wordt gemaakt. Binnen de bestemming zijn de gerelateerde terrassen, parkeervoorzieningen en erftoegangswegen mogelijk, zodat het parkeerterrein en in- en uitrit binnen deze bestemming valt.

Tuin (art. 9)

De gronden gelegen tussen het bestaande woonlint en de Veurseweg heeft de bestemming 'Tuin' meegekregen.

Water (art. 10)

Met de bestemming “Water” worden alle binnen de plangrenzen voorkomende watergangen en waterelementen geregeld, die voor een stabiele waterhuishouding van het plangebied een centrale afwaterings- of bergingsfunctie vervullen en die van cultuurhistorische waarde zijn.

Wonen (art. 11 )

Ten behoeve van de woonfunctie is in onderhavig bestemmingsplan de bestemming “Wonen” opgenomen. Het betreft hierbij het bestaande woonlint aan de Veurseweg. Ter bescherming van de karakteristiek van bestaande en toekomstige bebouwingspatronen dient hier ook hier aandacht te worden besteed aan de bepalingen voor het beschermde stads- en dorpsgezicht. De woonfunctie wordt geregeld door bouwvlakken die de maat en contour van de maximaal toelaatbare bebouwing bepalen.

Waarde - Archeologie (art. 12 )

Voor het gehele plangebied is de bestemming “Waarde - Archeologie 5” opgenomen die de bescherming biedt voor mogelijk aanwezige archeologische waarden binnen het plangebied.. Binnen deze terreinen zijn bouwactiviteiten alleen mogelijk indien de archeologische waarden zijn veiliggesteld conform de aanbevelingen van het archeologische onderzoek behorende bij dit bestemmingsplan.

Waarde - Beschermd stads- en dorpsgezicht (art. 13)

Zoals in hoofdstuk 2 en 5 is aangegeven is het gehele plangebied aangewezen voor een bescherming conform de wettelijke bepalingen voor Beschermde stads- en dorpsgezichten. Daarbij gaat het niet zo zeer om een bescherming van waardevolle bouwobjecten of delen daarvan, maar meer om een bepaling waarmee waardevolle landschapseenheden en landschapsstructuren kunnen worden veilig gesteld.

Verder moet erop worden gewezen dat de regels voor het beschermde stads- en dorpsgezicht (art. 13) niet als bepalingen zijn bedoeld, waarmee tal van inrichtingsmogelijkheden worden verboden. De regeling beoogt veel meer een verdere planontwikkeling met inachtneming van cultuurhistorische waarden en samenhangen en door een nadere toetsing van de voorgestelde ingrepen. Hierdoor worden ook activiteiten vergunningplichtig die zonder de beschermingsstatus tot de zogenaamde vergunningsvrije ingrepen zouden behoren. Toetsingskader hierbij zijn naast de bepalingen voor de afzonderlijke hoofdbestemming de toetsingskaarten van de planregels.

Waterstaat - Waterkering (art. 14)

Overeenkomstig het bestemmingsplan "Veurseweg 214 e.o." is op verzoek van het hoogheemraadschap de dubbelbestemming 'Waterstaat - Waterkering' opgenomen. De gronden die de dubbelbestemming hebben meegekregen zijn behalve voor de daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor onder meer dijken en andere waterstaatdoeleinden. Het artikel voorziet in de bescherming van de waterstaatkundige kwaliteit.

6.2.3 Algemene regels

Hoofdstuk 3 (artikelen 15 tot en met 18) bevat de overige regels, zoals de antidubbeltelregel, de algemene bouwregels, de algemene afwijkingsregels en de algemene wijzigingsregels.

6.2.4 Overgangs- en slotregels

Hoofdstuk 4 (artikelen 19 en )20 bevat de overgangs- en slotregels.

Hoofdstuk 7 Uitvoerbaarheid

Voor de uitvoering en financiering van de in dit bestemmingsplan beschreven ontwikkelingen is Van der Valk zelf verantwoordelijk. De gemeente Voorschoten loopt dan ook geen economisch risico met betrekking tot de in dit bestemmingsplan opgenomen ontwikkelingen.

7.1 Economische uitvoerbaarheid

Het bestemmingsplan De Gouden Leeuw e.o. is in grote mate een conserverend bestemmingsplan. De in dit bestemmingsplan geboden uitbreidingsmogelijkheden zijn, zoals aangegeven door de particuliere eigenaar op wiens eigendom deze uitbreidingsmogelijkheden liggen, gewenst en economisch uitvoerbaar.

De voorgestelde ontwikkeling(en) van de Van Der Valklocatie aan de Veurseweg betreffen een particulier initiatief waarvoor de bouwkosten, kosten voor inrichting van de buitenruimte en procedurele kosten ten anzien van het bestemmingsplan worden gedragen door de initiatiefnemer. In het kader van artikel 6.12 Wro is er geen sprake van verhaalbare kosten waardoor het opstellen van een exploitatieplan niet noodzakelijk is.

7.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

7.2.1 3.1.1. Bro vooroverleg en inspraak

Het concept ontwerpbestemmingsplan zal in het kader van het vooroverleg ingevolge artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening naar de vooroverlegpartners en -instanties worden gestuurd ter beoordeling. De onderstaan de instanties zijn ondermeer betrokken in het vooroverleg:

• Provincie Zuid-Holland;
• Hoogheemraadschap van Rijnland;
• Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed;
• Kamer van Koophandel Rijnland;
• Regionale Brandweer Holland Midden;
• Gemeente Leiden;
• Gemeente Leidschendam-Voorburg;
• Gemeente Wassenaar;
• Alliander;
• Dunea.

Er zijn in totaal 2 vooroverlegracties ontvangen, van de provincie Zuid-Holland en van het Hoogheemraadschap van Rijnland. De provincie heeft aangegeven akkoord te zijn met de inhoud van het bestemmingsplan, Het Hoogheemraadschap had enkele opmerkingen. Deze zijn allemaal 1 op 1 overgenomen en het bestemmingsplan is hierop aangepast.

De resultaten van het vooroverleg zijn opgenomen in een Nota van beantwoording vooroverleg die als bijlage 6 bij het ontwerpbestemmingsplan is gevoegd.

In totaal zijn vier zienswijzen op het voorontwerp-bestemmingsplan ingediend. Deze zijn beantwoord in een reactienota welke is opgenomen in bijlage 7. De reacties hebben geleid tot aanpassing van het bestemmingsplan.

In bijlage 8 is een nota van wijzigingen opgenomen waarin de wijzigingen ten opzichte van het voorontwerp-bestemmingsplan naar aanleiding van de inspraak en het vooroverleg zijn opgenomen, alsmede de ambtelijke wijzigingen.

7.2.2 Zienswijzen

Het ontwerpbestemmingsplan heeft vanaf 7 maart tot en met 18 april 2014 voor de wettelijke termijn van zes weken ter inzage gelegen. Voor een ieder was het mogelijk om zienswijzen bij de gemeenteraad in te dienen.

In totaal zijn er zeven zienswijzen op het ontwerp-bestemmingsplan ingediend. Deze zijn beantwoord in een reactienota welke is opgenomen in bijlage 9. De zienswijzen hebben geleid tot aanpassingen van het bestemmingsplan.

Deze wijzigingen zijn opgenomen in een Nota van wijzigingen. Deze nota is opgenomen in bijlage 10. Hierin zijn tevens de ambtshalve wijzigingen opgenomen.