| Plan: | Landgoederen en sportvelden |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0626.2012LandgoedSport-BP40 |
6.2 Artikelsgewijze toelichting
De begrippen die het bestemmingsplan gebruikt worden in dit artikel gedefinieerd. Dit wordt gedaan om interpretatieverschillen te voorkomen.
Dit artikel maakt duidelijk hoe de lengte, breedte, hoogte, diepte en oppervlakte en dergelijke van gronden en bouwwerken worden gemeten of berekend. Alle begrippen waarin maten en waarden voorkomen worden in dit artikel verklaard.
De poldergronden tussen de Vliet en de Voorschoterweg is grotendeels bestemd als Agrarisch, conform het feitelijke gebruik. Doordat het bouwvlak een relatief klein deel van de gronden beslaat, zijn de overige gronden uitsluitend te gebruiken als productiegronden. Het bouwvlak ligt als een blok rondom de bestaande bebouwing. Daarbinnen kan met de omvang en locatie van de afzonderlijke gebouwen geschoven worden, zolang het maximumbebouwingspercentage en de maximumhoogtematen niet overschreden worden.
Bedrijven, met uitzondering van nutsbedrijven en benzinestations, zijn bestemd als Bedrijf. Binnen deze bestemming worden in algemene zin bedrijven toegestaan uit ten hoogste categorie 2 uit de Staat van bedrijfsactiviteiten. Enkele bestaande bedrijven passen echter niet aan deze algemene toelaatbaarheid. Voor deze bedrijven wordt een aanduiding opgenomen, waarmee het bestaande type bedrijf specifiek wordt toegestaan in aanvulling op de algemene toelaatbaarheid. Dit houdt overigens in dat wanneer het betreffende bedrijf op termijn mocht stoppen of verhuizen, ter plaatse alleen een identiek type bedrijf is toegestaan of een bedrijf uit lagere categorieën die wel passen binnen de algemene toelaatbaarheid.
Door middel van een wijzigingsbevoegdheid in het artikel kan het college van burgemeester en wethouders ook andere bedrijven toestaan, voor zover deze naar aard en omvang te vergelijken zijn met bedrijven uit ten hoogste categorie 2.
Artikel 5 Bedrijf - Verkooppunt motorbrandstoffen met lpg
Het benzinestation, net voor de Hooghkamerbrug, is bestemd als Verkooppunt motorbrandstoffen met lpg. Daarmee is dit benzinestation specifiek bestemd voor dit type bedrijf en zijn andere bedrijfssoorten hier niet mogelijk. Het lpg-vulpunt is/wordt vanwege het aspect externe veiligheid expliciet vastgelegd met de aanduiding 'vulpunt lpg'.
Artikel 6 Cultuur en ontspanning
Het scoutinggebouw aan de Mozartlaan is bestemd als Cultuur en ontspanning. Binnen deze bestemming wordt de functie 'verenigingsleven' toegestaan. De scoutingvereniging is hier een voorbeeld van, maar bij eventuele verplaatsing kan het complex ook gebruikt worden door andersoortige verenigingen.
Het Tuincentrum aan de Voorschoterweg is bestemd als Detailhandel. Ter plaatse is uitsluitend een tuincentrum toegestaan. Voor het huidige gebruik biedt de regeling zodoende voldoende mogelijkheden, maar eventueel gebruik voor andersoortige detailhandel wordt hiermee voorkomen.
Omvangrijke groengebieden en structurerende groenelementen zijn bestemd als Groen.
Restaurant Allemansgeest op de kop van de Hofweg, op de splitsing van de Vliet en de Korte Vliet, is bestemd als Horeca. Ter plaatse worden horecavoorzieningen uit ten hoogste categorie 1 van de Staat van Horeca-activiteiten toegestaan. Door middel van een wijzigingsbevoegdheid in het artikel kan het college van burgemeester en wethouders ook andere horeca-activiteiten toestaan, voor zover deze naar aard en omvang te vergelijken zijn met horeca uit ten hoogste categorie 1.
De voormalige Zilverfabriek wordt thans als kantoor gebruikt en is als zodanig bestemd.
De dierenkliniek aan het St. Nicolaespad is bestemd als Maatschappelijk. De bijbehorende paardenbak wordt door middel van een specifieke aanduiding mogelijk gemaakt.
De gronden van Berbice zijn, uitgezonderd de bebouwing, bestemd als Natuur. Door de aanwezige gebouwen afzonderlijk te bestemmen, ontstaat voor het (overige) overgrote deel van het landgoed een regeling die gericht is op het behoud, herstel en ontwikkeling van natuur- en landschapswaarden. Extensieve dagrecreatie is daarbij eveneens toegestaan. Binnen deze bestemming zijn gebouwen niet toegestaan. Monumenten binnen het landgoed zijn voorzien van een nadere aanduiding. Deze dient ter signalering en voorziet niet in aanvullende regels. Er zijn drie veschillende type aanduidingen gebruikt die respectievelijk een object als gemeentelijk of rijksmonument aanduiden of een geheel terrein als monument aanduiden.
De volkstuinen aan de noordzijde van het plangebied, langs de spoorlijn Leiden-Den Haag, zijn bestemd als Recreatie. Binnen deze bestemming worden uitsluitend volkstuinen toegestaan, waarmee functiewijziging naar een andere recreatieve invulling niet tot de mogelijkheden behoort. De omvang en locatie van het verenigingsgebouw zijn door middel van het bouwvlak vastgelegd. Daarbuiten mag per volkstuin in beperkte mate bebouwing in de vorm van bijvoorbeeld schuurtjes worden opgericht. De regeling hiervoor is afgestemd op het reglement van de volkstuinvereniging
Manege Empire, sportcomplex Adegeest, zwembad Het Wedde en het golfcomplex zijn bestemd als Sport. Bovengenoemde terreinen zijn ieder van een specifieke aanduiding voorzien, waarmee alleen de betreffende vorm van sport ter plaatse wordt toegestaan. Hiermee zijn paardensport en veldsport bijvoorbeeld niet onderling uitwisselbaar. Op deze wijze wordt beoogd de bestaande ruimtelijke uitstraling van de diverse sportterreinen vast te leggen. De omvang en locatie van clubgebouwen en tribunes zijn door middel van bouwvlakken vastgelegd. Daarbuiten zijn in beperkte mate opslagruimtes toegestaan.
De meeste voortuinen bij woningen (en in sommige gevallen ook zijtuinen) zijn bestemd als Tuin. Op grond van een specifieke regeling mogen binnen de bestemming erkers aan aangrenzende hoofdgebouwen worden toegestaan. Deze regeling is gebaseerd op het huidige gemeentelijke beleid. Voor zover een bestaande erker niet past binnen de erkerregeling is deze toch positief geregeld door middel van een algemene bepaling inzake bestaande afwijkingen (28.1). Dit om te voorkomen dat, nu deze erkers niet afzonderlijk in het plan zijn aangeduid, deze onbedoeld onder het overgangsrecht zouden komen te vallen.
De ontsluitingswegen hebben de bestemming Verkeer gekregen. Naast de functie van ontsluiting zijn ook andere gebruiksfuncties op deze gronden toegestaan, zoals afval voorzieningen, straatmeubilair (bankjes, plantenbakken, etc.), groen, parkeervoorzieningen en water.
Waterpartijen van wezenlijke omvang of met een structurerende functie zijn als Water bestemd.
De grondgebonden woningen binnen het plangebied, behoudens specifieke bedrijfswoningen, zijn bestemd als Wonen. Tot de bestemming Wonen behoren tevens de bij een woning erven, voor zover niet bestemd als Tuin (of anderszins). Binnen de bestemming is geen nader onderscheid gemaakt tussen de verschillende typen grondgebonden woningen omdat dit uit volkshuisvestelijk oogpunt niet nodig wordt geacht. Met het bouwvlak wordt de omvang en de (bestaande) locatie van het hoofdgebouw vastgelegd.
Erfbebouwing
Aanbouwen en bijgebouwen zijn architectonisch en qua omvang ondergeschikte gebouwen. Ze zijn als zodanig gekoppeld aan de woning, als hoofdgebouw. Op basis van de Wabo is voor aanbouwen en bijgebouwen die voldoen aan bepaalde voorwaarden betreffende plaats en omvang, geen omgevingsvergunning nodig. Ze zijn dan 'vergunningvrij'. De Wabo geeft geen begripsomschrijvingen van aanbouwen en bijgebouwen. Er wordt in beginsel aangegeven dat het gaat om gebouwen 'die strekken tot vergroting van het woongenot'.
Voor aanbouwen is het bepalend dat er een directe verbinding is met het hoofdgebouw, te weten de woning. In die toelichting is voor bijgebouwen bepaald dat het op zichzelf staande gebouwen zijn, zoals een schuur, garage of ander bijgebouw bij een woning.
Het onderscheid tussen aanbouwen en bijgebouwen is in wezen niet functioneel bepaald. Wel is in het bestemmingsplan in de begripsomschrijving van bijgebouw bepaald dat in een van de woning vrijstaand bijgebouw niet mag worden gewoond. Dat om te voorkomen dat er op een perceel op zichzelf staande woonruimten kunnen ontstaan, los van de woning. Het onderscheid tussen aanbouwen en bijgebouwen betreft met name de maatvoering. In de navolgende schema's wordt de erfbebouwingsregeling nader toegelicht. De erfbebouwingsregeling in het bestemmingsplan is gebaseerd op de erfbebouwingsregeling van de gemeente zoals deze is opgenomen in bijlage 5.
Bij de oppervlakteregeling van bijgebouwen is bepaald dat het daarbij gaat om vergunningplichtige bijgebouwen. Dit om duidelijk te maken dat de 'vergunningvrij' toegestane oppervlakte van bijgebouwen daar niet bij is inbegrepen. Bestaande aanbouwen en bijgebouwen met een grotere oppervlakte dan hier is toegestaan, worden expliciet in de bouwbepalingen geregeld om te voorkomen dat ze onbedoeld onder het overgangsrecht komen te vallen.
Dakterrassen, balkons, privacyschermen
De bepalingen betreffende dakterrassen (op aanbouwen en dergelijke), balkons (aan de woning) en privacyschermen (op dakterrassen en balkons) dienen enerzijds om een ruimtelijk aanvaardbare situatie te bevorderen en anderzijds om de privacy te beschermen. De regeling is gebaseerd op de gemeentelijk Beleidsnotitie Balkonbeleid.
Beroep-aan-huis
Het uitoefenen van een beroep-aan-huis, zoals dat in de begripsomschrijvingen is omschreven, is als recht toegestaan in de bestemming Wonen. Om te voorkomen dat de beroepsuitoefening de woonfunctie zou kunnen overheersen, is deze aan een maximale vloeroppervlakte gebonden binnen de woning en de bijbehorende aanbouwen en bijgebouwen. Die bijgebouwen dienen dan wel aan de woning te zijn aangebouwd, aangezien dit in vrijstaande bijgebouwen zou kunnen leiden tot een ruimtelijk en planologisch ongewenste ontkoppeling en verzelfstandiging van de beroepsuitoefening ten opzichte van de woonfunctie van de betreffende woning.
Bedrijf-aan-huis
Het uitoefenen van een bedrijf-aan-huis zoals dat in de begripsomschrijvingen is omschreven, is als recht toegestaan in de bestemming Wonen. Om te voorkomen dat de bedrijfsuitoefening de woonfunctie zou kunnen overheersen en om te voorkomen dat de bedrijfsuitoefening tot overlast zou kunnen zorgen, zijn hiervoor wel diverse voorwaarden opgenomen in de bestemmingsregels.
Zo zijn onder andere de maximaal toegestane bedrijfscategorie en de maximumoppervlakte geregeld en worden er eisen gesteld ten aanzien van de verkeersaantrekkende werking, parkeren en reclame-uitingen.
De twee gasleidingen die door het plangebied lopen, zijn voorzien van deze dubbelbestemming. Daarmee worden in beginsel bouwwerken anders dan ten behoeve van de leidingen uitgesloten. Als uitzondering hierop kan een omgevingsvergunning verleend worden voor andere bouwwerken, voor zover daarmee het belang van de gasleidingen niet geschaad wordt.
In aanvulling op bouwwerken, zijn ook werken en werkzaamheden die het waterkeringsbelang kunnen aantasten aan regels gebonden. Voor dergelijke werken en werkzaamheden wordt een omgevingsvergunning verplicht gesteld, die alleen afgegeven kan worden voor zover daarmee het leidingbelang niet wordt geschaad.
Artikel 20 Leiding - Hoogspanningsverbinding
De hoogspanningsverbinding aan de noordzijde van het plangebied is voorzien van deze dubbelbestemming. Daarmee worden in beginsel bouwwerken anders dan ten behoeve van de hoogspanningsverbinding uitgesloten. Als uitzondering hierop kan een omgevingsvergunning verleend worden voor andere bouwwerken, voor zover daarmee het belang van de hoogspanningsverbinding niet geschaad wordt.
In aanvulling op bouwwerken, zijn ook werken en werkzaamheden die het waterkeringsbelang kunnen aantasten aan regels gebonden. Voor dergelijke werken en werkzaamheden wordt een omgevingsvergunning verplicht gesteld, die alleen afgegeven kan worden voor zover daarmee het belang van de hoogspanningsverbinding niet wordt geschaad.
De afvalwatertransportleiding die in het plangebied ligt is voorzien van deze dubbelbestemming. Daarmee worden in beginsel bouwwerken anders dan ten behoeve van de leidingen uitgesloten. Als uitzondering hierop kan een omgevingsvergunning verleend worden voor andere bouwwerken, voor zover daarmee het belang van de leiding niet geschaad wordt.
In aanvulling op bouwwerken, zijn ook werken en werkzaamheden die het waterkeringsbelang kunnen aantasten aan regels gebonden. Voor dergelijke werken en werkzaamheden wordt een omgevingsvergunning verplicht gesteld, die alleen afgegeven kan worden voor zover daarmee het leidingbelang niet wordt geschaad.
Artikel 22 Waarde - Archeologie - 2
Dit bestemmingsplan bevat diverse dubbelbestemmingen ter bescherming van archeologische (verwachtings)waarden. Deze dubbelbestemming geldt in aanvulling op de enkelbestemming die ter plaatse van toepassing is. De mogelijkheden die op basis van de enkelbestemming geboden worden, krijgen op basis van de dubbelbestemming te maken met aanvullende voorwaarden die betrekking hebben op de bescherming van archeologische waarden.
De dubbelbestemming verplicht daarbij het uitvoeren van archeologisch onderzoek voor specifieke werken en werkzaamheden. Afhankelijk van de resultaten van dit onderzoek kunnen de werken en werkzaamheden al dan niet worden toegestaan. Het stellen van aanvullende eisen, zoals het laten uitvoeren van de werkzaamheden onder begeleiding van een archeologisch deskundige, behoort eveneens tot de mogelijkheden.
Deze beschrijving is eveneens van toepassing op de artikelen 23 Waarde - Archeologie - 5, 24 Waarde - Archeologie - 6 en 25 Waarde - Archeologie - 8, met dien verstande dat deze ieder een bepaalde archeologische (verwachtings)waarde beschermen met verschillende minimummaten waarbij archeologisch onderzoek verplicht wordt gesteld.
Artikel 26 Waterstaat - Waterkering
De primaire waterkeringen binnen het plangebied zijn voorzien van deze dubbelbestemming. Daarmee worden in beginsel bouwwerken anders dan ten behoeve van de waterkering uitgesloten. Als uitzondering hierop kan een omgevingsvergunning verleend worden voor andere bouwwerken, voor zover daarmee het belang van de waterkering niet geschaad wordt.
In aanvulling op bouwwerken, zijn ook werken en werkzaamheden die het waterkeringsbelang kunnen aantasten aan regels gebonden. Voor dergelijke werken en werkzaamheden wordt een omgevingsvergunning verplicht gesteld, die alleen afgegeven kan worden voor zover daarmee het waterkeringsbelang niet wordt geschaad.
Artikel 27 Anti dubbeltelregel
De antidubbeltelbepaling wordt opgenomen om te voorkomen dat, wanneer volgens een bestemmingsplan bepaalde bouwwerken niet meer dan een bepaald deel van een bouwperceel mogen beslaan, het opengebleven terrein niet nog eens meetelt bij het toestaan van een ander gebouw of bouwwerk, waaraan een soortgelijke eis wordt gesteld.
Artikel 28 Algemene bouwregels
Dit artikel bevat een algemene regeling voor bestaande gebouwen en bouwwerken waarvan de maatvoering niet in overeenkomst is met de in onderhavig plan gestelde maten. Het artikel bepaalt voor deze bouwwerken dat de bestaande maten ter plaatse als afwijkende maximummaat mogen worden gehanteerd.
Artikel 29 Algemene gebruiksregels
Hoewel het gebruik van gronden en bouwwerken is geregeld in de Wro, zijn voor de duidelijkheid regels opgenomen over dit gebruik, zoals een algemeen verbod om gronden en bouwwerken te gebruiken in strijd met de bestemming of de bijbehorende regels.
Artikel 30 Algemene afwijkingsregels
Op basis van dit artikel kan het college van burgemeester en wethouders afwijken van het plan, voor zover het de aanleg van bouwwerken voor algemeen nut betreft. Daarbij voorziet het artikel in voorwaarden waaraan de afwijkingsbevoegdheid gebonden is.
Artikel 31 Algemene wijzigingsregels
Op basis van dit artikel kan het college van burgemeester en wethouders het plan op specifieke onderdelen wijzigen. Het mag daarbij gaan om het verleggen van bestemmingsgrenzen voor zover deze afwijkt van de feitelijke situatie en het aanpassen van bedrijfscategorieën. Daarbij voorziet het artikel in voorwaarden waaraan de wijzigingsbevoegdheid gebonden is.
Artikel 32 Algemene procedureregels
In dit artikel is de procedure vastgelegd die van toepassing is op situaties waarbij het college van burgemeester en wethouders als bevoegd gezag nadere eisen stellen op grond van dit bestemmingsplan. Het vormt daarmee een procedurele uitwerking van de 'nadere eisen regeling' zoals die voor de diverse bestemmingen is opgenomen.
In de regels van een bestemmingsplan wordt in een (toenemend) aantal gevallen met verwijzing naar een (andere) wettelijke regeling een procedure, begrip en/of functie uit die andere regeling van toepassing verklaard. De van toepassing verklaarde wettelijke regeling geldt zoals deze luidt op het moment van de vaststelling van het bestemmingsplan door de raad. Wijziging van de wettelijke regeling na de vaststelling van het bestemmingsplan zou anders zonder Wro-procedure een wijziging van het bestemmingsplan met zich mee kunnen brengen.
Artikel 34 Overgangsrecht en Artikel 35 Slotregel
In het afsluitende onderdeel van de regels komen de wettelijk voorgeschreven overgangsregels en de slotregel aan de orde.