| Plan: | Noord en Over de Keen |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0617.bpnk-vg99 |
De planregels zijn onderverdeeld in vier hoofdstukken. Hoofdstuk 1 bevat de inleidende regels. Hoofdstuk 2 geeft de planregels behorende bij de in het plangebied voorkomende bestemmingen, waaronder de hierboven genoemde bestemmingen. Hoofdstuk 3 bevat de algemene, voor het gehele plangebied geldende, regels en hoofdstuk 4 bevat tot slot de overgangsregels en de slotregel. In deze paragraaf worden alle planregels kort nader toegelicht.
Artikel 1 Begrippen
In dit artikel worden de begrippen gedefinieerd die in de planregels worden gehanteerd. Bij de toetsing aan het bestemmingsplan wordt uitgegaan van de in dit artikel aan de betreffende begrippen toegekende betekenis.
Artikel 2 Wijze van meten
Dit artikel geeft aan hoe hoogte- en andere maten die bij het bouwen in acht genomen dienen te worden, gemeten moeten worden.
Artikel 3 Agrarisch
Binnen het plangebied komen nog enkele agrarische gronden voor. Deze gronden zijn in gebruik voor veeteelt en akkerbouw. Andere vormen van agrarisch gebruik is binnen de bestemming niet toegestaan. Binnen de bestemming mag per bestemmingsvlak in totaal 50 m²aan gebouwen en overkappingen worden gerealiseerd. Op één perceel binnen het plangebied is in lijn met het vorige bestemmingsplan Over de Keen een uitzondering gemaakt middels een aanduiding 'bebouwd oppervlak (m²)'. Ter plaatse mag tot een oppervlakte van 120 m² worden gebouwd.
Artikel 4 Bedrijf
In het plangebied komen verschillende losliggende bedrijven voor. Rondom deze terreinen is met name woningbouw aanwezig. Gezien de menging van kleine bedrijven en het woongebied is in verband met de algemene toelaatbaarheid in de planregels opgenomen dat binnen de bestemming uitsluitend bedrijven zijn toegestaan uit categorie B1 en B2 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten 'functiemenging'. Binnen de bestemming Bedrijf komen tevens enkele bedrijfswoningen voor. In de planregels is geregeld dat ter plaatse van de aanduiding 'bedrijfswoning' (bw) één bedrijfswoning gerealiseerd mag worden. Voor de gebouwen is op de verbeelding de goothoogte aangegeven en is een maximaal bebouwingspercentage opgenomen. Voor de bedrijfslocaties is de mogelijkheid voor het bevoegd gezag opgenomen om de bestemming te wijzigen in de bestemmingen Wonen en Tuin. Dit met inachtneming van enkele randvoorwaarden. Een randvoorwaarde is dat woningen uitsluitend zijn toegestaan ter plaatse van de aanduiding 'bedrijfswoning', een toename van het aantal woningen is niet toegestaan.
Artikel 5 Groen
De waardevolle groenstroken zijn bestemd voor Groen. Het gaat hier met name om de stroken rondom de voorkomende watergangen. Daarnaast zijn enkele andere groenplekken als Groen bestemd. Binnen deze bestemming zijn uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, toegestaan met een maximale bouwhoogte van 3 m. Tevens zijn speelvoorzieningen, voet- en fietspaden binnen de bestemming Groen opgenomen.
Artikel 6 Maatschappelijk
Aan de noordzijde van het plangebied is een verzorgingstehuis aanwezig. Eveneens bevindt zich binnen het plangebied een basisschool en gebouwen voor de gezondheidszorg. De gronden hiervan zijn bestemd als Maatschappelijk. Ter plaatse van het verzorgingstehuis aan de Waleweg is de aanduiding 'Wonen' opgenomen om de ter plaatse aanwezige woonzorgeenheden mogelijk te maken. Er mag hier uitsluitend binnen het bouwvlak worden gebouwd. Op de verbeelding is aangegeven wat de maximale goothoogte is. In de planregels is opgenomen dat ter plaatse van de specifieke bouwaanduiding-1 uitsluitend dienstgebouwen zijn toegestaan. Dit in verband met hinder vanwege het naastgelegen kassenbedrijf.
Artikel 7 Recreatie - Dagrecreatie
Het in het plangebied voorkomende veld is bestemd voor Recreatie - Dagrecreatie. Binnen de bestemming wordt jaarlijks een natuurijsbaan aangelegd. Buiten het winterseizoen wordt het veld gebruikt als voetbalveld. Daarnaast wordt het veld gebruikt als evenemententerrein. Bij gebruik van het terrein voor evenementen zijn gedurende de periode van het evenement tevens kampeermiddelen toegestaan. De gezamenlijke oppervlakte van gebouwen mag ten hoogste 250 m² mag bedragen en gebouwen en overkappingen mogen uitsluitend binnen het bouwvlak worden gebouwd. De maximale bouwhoogte bedraagt 3 m.
Artikel 8 en 9 Tuin-1 en Tuin-2
Voor de tuinen die zijn gelegen aan de voor- en zijkant van de woningen binnen de bestemming Wonen is de bestemming Tuin-1 opgenomen. Binnen de bestemming zijn erfafscheidingen tot een hoogte van 1 m en andere bouwwerken, geen gebouwen en overkappingen zijnde, tot een hoogte van 2 m toegestaan. Vlaggenmasten tot een hoogte van 9 m vormen hierop een uitzondering.
Op verschillende locaties binnen het plangebied komen tevens aan- en uitbouwen en bijgebouwen voor aan de voorzijde van de woning. Voor deze locaties is de bestemming Tuin-2 opgenomen. Binnen deze bestemming is het toegestaan om aan- en uitbouwen en bijgebouwen te realiseren tot maximaal 50% van de bij het hoofdgebouw behorende gedeelte van de voortuin. Hierbij wordt een maximale goothoogte aangehouden van de hoogte van de eerste verdieping van het aangrenzende hoofdgebouw vermeerderd met 25 cm.
Artikel 10 Verkeer
De wegen binnen het plangebied krijgen de bestemming Verkeer. Verder vallen binnen deze bestemming de openbare ruimten en de groenvoorzieningen die niet worden gerekend tot het structurele groen van het gebied.
Artikel 11 Water
De hoofdwatergangen die door het plangebied heenlopen zijn bestemd voor Water. Binnen de bestemming zijn slechts steigers en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, toegestaan met een maximale hoogte van 3 m. Steigers mogen uiterlijk 1,5 m uit de oever steken. Overige watergangen die in het plangebied voorkomen zijn binnen de overige bestemmingen mogelijk gemaakt.
Artikel 12 Wonen
Hoofdgebouwen
De meest voorkomende functie in het plangebied is het wonen. Hierbij worden verschillende vormen van wonen onderscheiden. Zoals aaneengebouwde woningen, twee-aaneengebouwde woningen, vrijstaande woningen en gestapelde woningen.
Binnen de bestemming Wonen zijn voor diverse woonsoorten bouwaanduidingen opgenomen. Hierbij is een verschil gemaakt tussen vrijstaande woningen (vrij), twee-aaneengebouwde woningen (tae) en gestapelde woningen (gs). Tevens is de aanduiding sba-2 opgenomen, waarbinnen gestapelde en aaneengebouwde woningen zijn toegestaan. Op gronden zonder aanduiding zijn alleen aaneengebouwde woningen toegestaan. Deze bouwaanduidingen zijn met name relevant voor de bouwmogelijkheden en het behouden van het ruimtelijk beeld. De woningen dienen te worden gebouwd op de naar de weg gekeerde bestemmingsgrens of op ten hoogste een afstand van 3 m hiervan. Voor de verdere situering van het hoofdgebouw dient een afstand aangehouden te worden van ten minste 8 m tot de achterste perceelsgrens. Daarnaast moet voor vrijstaande hoofdgebouwen een afstand van ten minste 3 m aan één zijde en 5 m aan de andere zijde van de zijdelingse perceelsgrens worden aangehouden. Voor aaneengebouwde hoofdgebouwen geldt een afstand van ten minste 1,5 m aan de niet-aaneengebouwde zijde. Met dien verstande dat de zijgevels van de hoofdgebouwen op de straathoeken niet voor de voorgevel van de hoofdgebouwen die op de hoek staan mogen liggen. Voorts bedraagt de diepte van een woning bedraagt ten hoogste 15 m. De maximale goothoogte die aangehouden moet worden is aangegeven op de verbeelding. Voor wat betreft de bouwregels is een bevoegdheid tot afwijken opgenomen om, onder voorwaarden, de situering van het hoofdgebouw op het perceel te wijzigen.
Aan- en uitbouwen en bijgebouwen
Aan- en uitbouwen en bijgebouwen zijn toegestaan tot een oppervlak van ten hoogste 65 m². Hierbij moet ten minste een afstand worden aangehouden van 2,5 m tot de voorgevel van het hoofdgebouw. Uitzondering hierop is dat bij vrijstaande woningen een afstand van 5 m aangehouden dient te worden. Voor garages geldt dat een afstand van ten minste 5 m tot aan de bestemming Verkeer aangehouden dient te worden. Hierbij is een bevoegdheid tot afwijken opgenomen om de afstand te verkleinen, mits het aantal parkeerplaatsen niet wordt beperkt.
De maximale goothoogte van aan- en uitbouwen van woningen bedraagt ten hoogste de hoogte van de eerste verdiepingsvloer van het hoofdgebouw, vermeerderd met maximaal 0,25 m. Voor bijgebouwen geldt een maximale goothoogte van 3 m.
Overige aanduidingen
Op een enkele plaats is de aanduiding 'tuin' opgenomen. Op deze gronden gelden ten opzichte van de tuinbestemmingen afwijkende regels voor wat betreft het oppervlak aan aan- en uitbouwen en bijgebouwen. Binnen het plangebied is op de Nieuwestraat een detailhandelsvestiging aanwezig. Hierbij wordt tevens ook gewoond. Voor deze locatie is de aanduiding 'detailhandel' opgenomen. Tevens is een aanduiding opgenomen voor garages binnen het plangebied die niet aan een perceel zijn verbonden. Deze mogen enkel worden gebruikt als garage of als bergplaats en de maximale goothoogte bedraagt 3 m.
Artikel 13 Waarde - Archeologie
Bij ruimtelijke inrichting en ontwikkelingen in een gedeelte van het plangebied moet worden gezocht naar beschermings- en inpassingmogelijkheden van eventuele archeologische waarden.
De dubbelbestemming Waarde - Archeologie is gehanteerd voor de gebieden die zijn gekenmerkt als gebieden met een bijzondere archeologische regime vanwege de verwachte aanwezigheid van archeologische bodemsporen en voorwerpen. In het gebied met Waarde - Archeologie dient een archeologisch onderzoek ten behoeve van een omgevingsvergunning te worden uitgevoerd indien de ontwikkeling een oppervlakte heeft van minimaal 100 m² of waar het een ontwikkeling betreft die dieper reikt dan 30 cm beneden het maaiveld.
Artikel 14 Waarde - Landschap
Ter bescherming van de in het plangebied voorkomende landschappelijke waarden is de dubbelbestemming Waarde - Landschap opgenomen. Het betreft hier enkele watergangen. Binnen deze dubbelbestemming zijn uitsluitend, bouwwerken, geen gebouwen zijnde, toegestaan. Voor deze gronden geldt een omgevingsvergunningenstelsel.
Artikel 15 Waterstaat - Waterkering (dubbelbestemming)
De waterkeringen in het plangebied zijn bestemd voor Waterstaat - Waterkering. Bij de waterkering behoren beschermingszones. Dit kunnen diverse zones zijn zoals de kernzone, de 1e of 2e beschermingszone. In overleg met de waterbeheerder wordt bepaald welke van deze zones planologische relevant zijn. Deze zones zijn op de verbeelding vastgelegd en voorzien van een beschermende regeling zoals opgenomen in artikel 15.
Artikel 16 Antidubbeltelregel
Deze regel dient om te voorkomen dat indien in het bestemmingsplan bij een bepaald gebouw een zeker open terrein is geëist, dat terrein nog eens meetelt bij het beoordelen van een aanvraag voor een ander gebouw, waaraan een soortgelijke eis wordt gesteld.
Artikel 17 Algemene bouwregels
Overschrijding bouwgrenzen
De op de verbeelding aangegeven bouwgrenzen, niet zijnde bestemmingsgrenzen, mogen worden overschreden met kleine bouwdelen. In dit artikel is geregeld hoe groot de overschrijding mag zijn en onder welke voorwaarden.
Bestaande afstanden en andere maten
In de planregels zijn diverse regelingen opgenomen die aangeven wat maximaal of minimaal toelaatbaar is. Deze regelingen kunnen betrekking hebben op hoogten, breedten, diepten, oppervlakten, afstanden of aantallen. Ruimtelijke overwegingen hebben bepaald welke maat als maximum of minimum is aangegeven. Lang niet alle bestaande situaties voldoen echter aan de betrokken maten. Het negeren van deze bestaande maten zou betekenen dat het betrokken gebouw onder het overgangsrecht valt, met alle gevolgen van dien (alleen gedeeltelijk vernieuwen of veranderen, alleen herbouw na calamiteit etc.). Dit is uitdrukkelijk niet de bedoeling. Overgangsrecht is immers alleen aan de orde, wanneer te verwachten is dat het betrokken gebouw gedurende de looptijd van het bestemmingsplan zal worden geamoveerd.
Het onder het overgangsrecht brengen zou ook tot praktische complicaties leiden, aangezien dan onduidelijk is of - bijvoorbeeld - het gehele gebouw onder het overgangsrecht valt of alleen dat gedeelte waarmee de betrokken maten worden overschreden.
Om dit soort verwikkelingen te voorkomen, is in artikel 17 een regeling opgenomen die voorkomt dat overgangsrecht van toepassing is, indien de gestelde maxima of minima niet met de bestaande situaties in overeenstemming zijn.
Uiteraard geldt de betrokken regeling niet indien een bestaand bouwwerk wordt afgebroken en op een andere plek wordt herbouwd. In dat geval gelden de als maximaal of minimaal gestelde maten onverkort. Voorts is de regeling uitsluitend van toepassing ter plaatse van de reeds bestaande afwijking. Dit houdt in dat indien een gebouw dat - bijvoorbeeld - volgens de reguliere planregels te dicht op de zijdelingse perceelgrens is gebouwd, wordt vergroot, de regeling niet van toepassing is.
Met betrekking tot de bestaande maten is als peildatum gekozen voor het moment waarop het bestemmingsplan in werking is getreden. Dit is het eerste moment waarop nog uitsluitend conform het geldende bestemmingsplan, in casu de daarin vastgelegde maxima en minima, kan worden gebouwd.
Artikel 18 Uitsluiting aanvullende werking bouwverordening
Bij globale bestemmingsplannen bestaat de kans dat bij toetsing van bouwaanvragen sprake is van aanvullende werking van de bouwverordening, omdat het bestemmingsplan ter zake van de stedenbouwkundige bepalingen uit de bouwverordening (zoals rooilijnen) niets regelt. Deze aanvullende werking kan ongewenst zijn, omdat het bestemmingsplan met opzet globaal is gehouden ten aanzien van deze onderwerpen. Artikel 18 voorkomt dat bepalingen uit de bouwverordening alsnog van toepassing kunnen zijn.
Artikel 19 Algemene afwijkingsregels
Voor ondergeschikte afwijkingen van het bestemmingsplan is een algemene bevoegdheid tot afwijken opgenomen. De onderhavige regeling voorziet in verband met de gewenste duidelijkheid, in een objectieve begrenzing van het toepassingsbereik van de afwijking.
Artikel 20 Algemene wijzigingsregels
In dit artikel is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen ten behoeve van kleine overschrijdingen van de bestemmingsgrenzen.
Artikel 21 Werking wettelijke regelingen
In dit artikel is bepaald dat alle wettelijke regelingen waarnaar in de planregels wordt verwezen, gelden zoals deze luidden op het moment van vaststelling van het plan.
Artikel 22 Overgangsrecht
Bouwwerken
In lid 22.1 is het overgangsrecht ten aanzien van bouwen neergelegd. Uitbreiding van de bebouwing is slechts mogelijk met een afwijking die verleend wordt door het bevoegd gezag.
Gebruik
De eerste drie subleden van lid 23.2 zijn de (reducerende) overgangsregels opgenomen met betrekking tot gebruik van onbebouwde gronden en bouwwerken voor zover dat gebruik afwijkt van het bestemmingsplan op het moment dat dit rechtskracht verkrijgt. Hiervan is uitgezonderd strijdig gebruik dat al in strijd was met het voorheen tot dat tijdstip geldende plan en waartegen wordt of alsnog kan worden opgetreden. Dit sluit aan bij de vaste jurisprudentie van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State waaruit blijkt dat, indien de gemeente strijdig gebruik gewraakt heeft, er geen beroep op het overgangsrecht mogelijk is.
Artikel 23 Slotregel
Het laatste artikel van de planregels betreft de citeertitel van het onderliggende bestemmingsplan.