5.2 Regels
De regels bestaan uit vier hoofdstukken:
- Inleidende regels (hoofdstuk 1)
- Bestemmingsregels (hoofdstuk 2)
- Algemene regels (hoofdstuk 3)
- Overgangs- en slotregels (hoofdstuk 4)
Hierna wordt een korte toelichting gegeven op de in het plan voorkomende bestemmingen.
Hoofdstuk 1 Inleidende regels
In dit hoofdstuk is een aantal begrippen verklaard dat voorkomt in de regels. Dit voorkomt dat er bij de uitvoering van het plan onduidelijkheden ontstaan over de uitleg van bepaalde regelingen. Daarnaast is het artikel "wijze van meten” opgenomen waarin bepaald is hoe de voorgeschreven maatvoering in het plan gemeten moet worden.
Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels
In deze paragraaf zijn de in het plan voorkomende bestemmingen geregeld. In ieder artikel is per bestemming bepaald welk gebruik van de gronden is toegestaan en welke bouwregels er gelden. Tevens zijn, waar mogelijk, flexibiliteitsbepalingen opgenomen.
Agrarisch met waarden
Deze bestemming '
Agrarisch met waarden' is toegekend aan de agrarische gronden die zijn gelegen in de polder Albrandswaard. De toevoeging waarden hebben voornamelijk betrekking op de openheid van de betreffende gronden en het kavel- en slotenpatroon. Agrarische bedrijven zijn toegestaan en ter plaatse van de aanduiding 'kas' zijn kassen toegestaan. De bestaande glastuinbouwbedrijven mogen gehandhaafd blijven. Nieuwvestiging van glastuinbouwbedrijven is niet toegestaan. Daarnaast zijn ook boomgaarden specifiek aangeduid.
Per bedrijf is maximaal 1 bedrijfswoning toegestaan met een maximum inhoud van 500 m3. De goot- en bouwhoogte is beperkt tot 6 en 8 meter, waarbij de bouwhoogte van kassen maximaal 6 meter is. Het is verplicht om de gebouwen af te dekken met een kap (tussen de 20 en 60 graden). Tenslotte mogen de gebouwen niet dichter dan 5 meter op de perceelsgrenzen worden gebouwd, zodat er ruimte tussen de percelen blijft.
Voor bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn ook beperkingen gesteld aan de bouwhoogte. Binnen het bouwvlak mag tot maximaal 10 meter worden gebouwd (daarbuiten ook tot 10 meter specifiek voor hooibergen en diverse silo's), daarbinnen tot maximaal 1,50 meter, met uitzondering van erfafscheidingen.
In de bestemming is een aantal afwijkings- en wijzigingsbevoegdheden opgenomen ten behoeve van de flexibiliteit van het bestemmingsplan. Tenslotte is er voor diverse werkzaamheden een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden benodigd.
Zoals in het bestemmingsplan Landelijk Gebied Poortugaal uit 1996 al was opgenomen, kan de bestaande detailhandelsvestiging in agrarische producten aan de Albrandswaardsedijk worden gehandhaafd; de vestiging is door middel van een aanduiding op de kaart aangegeven. Door deze wijze van bestemmen is het bestaan van deze (van de agrarische bestemming) afwijkende functie volledig gewaardeerd (dat wil zeggen niet alleen op basis van overgangsrecht toegestaan) en is afgezien van een gedetailleerde bestemmingsregeling. Een uitbreiding van in het ontwerp ter visieleggen van het plan uitgeoefende detailhandelsactiviteiten is evenwel niet toegestaan. In dit verband geldt dat een uitbreiding van het bestaande assortiment van producten (in hoofdzaak groene en fruit) niet geoorloofd is.
Bedrijf – Nutsvoorziening
Ten behoeve van het gemaal en de bijbehorende bebouwing is de bestemming '
Bedrijf - Nutsvoorziening' opgenomen. De bebouwing moet binnen het bouwvlak worden gebouwd en mag maximaal 6 meter hoog zijn. Indien de gebouwen met kap worden afgedekt, bedraagt de goothoogte maximaal 4 meter.
Groen
Voor de dijk en een aantal groenstroken/-gebieden is de bestemming '
Groen' opgenomen. Naast groenvoorzieningen zijn ook onder andere water, paden en speelvoorzieningen toegestaan. Er mogen geen gebouwen worden gebouwd, maar wel bouwwerken, geen gebouwen zijnde tot maximaal 5 meter hoog.
Maatschappelijk
Deze bestemming '
Maatschappelijk' geldt voor het kinderdagverblijf, de brandweerkazerne en het defensieterrein. Voor het defensieterrein gelden specifieke, ruimere bouwregels. Hiervoor is de aanduiding 'militaire zaken' opgenomen.
Sport
Binnen het bestemmingsplan is een sportcomplex met tennisbanen gelegen. Hier zijn sportvelden en bijbehorende bebouwing toegestaan, evenals onder andere parkeervoorzieningen. De gebouwen dienen binnen het bouwvlak te worden gebouwd, met een maximale goot- en bouwhoogte van 4 en 6 meter. Voor bouwwerken, geen gebouwen zijnde geldt een maximale bouwhoogte van 3 meter.
Verkeer
Binnen de bestemming '
Verkeer' zijn wegen, straten, paden, groenvoorzieningen, parkeervoorzieningen, etc. toegestaan. Gebouwen zijn niet mogelijk. Bouwwerken, geen gebouwen zijnde zijn toegestaan tot 3 meter hoog en hoger voor bouwwerken ten behoeve van de geleiding, beveiliging en regeling van het verkeer.
Water
In het plangebied is een aantal sloten gelegen. Deze hebben de bestemming '
Water' gekregen. Bouwwerken ten behoeve van het water zijn tevens toegestaan. Hieronder vallen onder andere bruggen, steigers en duikers. Deze mogen maximaal 3 meter bedragen, tenzij ze rechtstreeks ten behoeve van de scheepvaart zijn. Dan is de hoogte maximaal 18 meter.
Wonen
De woningen binnen het plangebied zijn voorzien van de bestemming '
Wonen'. Naast de woonfunctie mag ook een deel van het gebouw worden gebruikt voor een beroep of bedrijf aan huis. Nieuwe woningen zijn niet toegestaan, tenzij ze een bestaande woning vervangen. Gebouwen worden binnen het bouwvlak gebouwd met een maximale goot- en bouwhoogte van 4 en 9 meter. Een kap is verplicht en heeft een dakhelling tussen de 30 en 60 graden. Daarnaast is bij elke woning maximaal 50 m
2 aan bijgebouwen toegestaan. Deze mogen echter maximaal 3 meter hoog zijn, maar ten hoogste de hoogte van de goot van het bijbehorende hoofdgebouw.
Voor bouwwerken, geen gebouwen zijnde geldt dat de bouwhoogte maximaal 2 meter bedraagt.
Voor zowel hoofd- als bijgebouwen is een aantal afwijkingsmogelijkheden opgenomen om de flexibiliteit van het plan te vergroten.
De voor '
Leiding - Brandstof' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor een brandstofleiding met de daarbij behorende bouwwerken en andere werken. De belangen van de dubbelbestemming zijn primair ten opzichte van de belangen van de ander daar voorkomende bestemmingen.
Leiding - Gas
Ter bescherming van de diverse gasleidingen in het plangebied is deze dubbelbestemming '
Leiding - Gas' opgenomen. Het bouwen van gebouwen is niet toegestaan en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn slechts toegestaan indien deze ten behoeve van (het onderhoud van) de leiding zijn of ter vervanging van bestaande bouwwerken.
Er is tevens een aantal werkzaamheden benoemd die verboden zijn of slechts kunnen worden toegestaan middels een omgevingsvergunning.
Leiding - Hoogspanningsverbinding
Ter bescherming van de hoogspanningsverbinding in het plangebied is deze dubbelbestemming 'Leiding - Hoogspanningsverbinding' opgenomen. Het bouwen van gebouwen is niet toegestaan en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn slechts toegestaan indien deze ten behoeve van (het onderhoud van) de leiding zijn of ter vervanging van bestaande bouwwerken.
Er is tevens een aantal werkzaamheden benoemd die verboden zijn of slechts kunnen worden toegestaan middels een omgevingsvergunning.
Leiding - Water
Ter bescherming van de diverse waterleidingen in het plangebied is deze dubbelbestemming 'Leiding - Water' opgenomen. Het bouwen van gebouwen is niet toegestaan en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn slechts toegestaan indien deze ten behoeve van (het onderhoud van) de leiding zijn of ter vervanging van bestaande bouwwerken.
Er is tevens een aantal werkzaamheden benoemd die verboden zijn of slechts kunnen worden toegestaan middels een omgevingsvergunning.
Waarde - Archeologie
In het hele plangebied is sprake van een archeologische verwachtingswaarde. Er is derhalve een dubbelbestemming '
Waarde - Archeologie - 1' opgenomen ter bescherming van de archeologische waarden. Er mag pas worden gebouwd (groter dan 100 m
2) indien uit onderzoek is gebleken dat met de bouw geen archeologische waarden worden verstoord of dat deze kunnen worden geborgen. Hetzelfde geldt voor werken, geen bouwwerk zijnde.
Hoofdstuk 3 Algemene regels
In deze paragraaf worden, in aanvulling op de bestemmingsbepalingen, aanvullende regels gesteld.
Anti-dubbeltelregel
In deze regel is vastgelegd dat grond die in aanmerking moest worden genomen bij het verlenen van een omgevingsvergunning, waarvan de uitvoering heeft plaatsgevonden of alsnog kan plaatsvinden, bij de beoordeling van een andere aanvraag om omgevingsvergunning niet opnieuw in beschouwing mag worden genomen.
Algemene bouwregels
In dit artikel is een aantal aanvullende bouwregels opgenomen die voor alle bestemmingen kunnen gelden. Bijvoorbeeld extra bouwmogelijkheden voor ondergeschikte bouwdelen zoals balkons, galerijen en kelders, maar ook beperking van bouwmogelijkheden als gevolg van, bijvoorbeeld, milieuwetgeving, de geldende keur en parkeren via de bouwverordening. In dit bestemmingsplan is geregeld dat voor het bouwen van geluidsgevoelige objecten moet worden voldaan aan de Wet geluidhinder, zowel voor industrie- als voor verkeerslawaai.
Algemene aanduidingsregels
Binnen het plangebied zijn er twee gebiedsaanduidingen opgenomen. De eerste betreft de anduiding is 'geluidszone industrie'. Hierbinnen mogen geen geluidgevoelige functies worden geprojecteerd, tenzij uit akoestisch onderzoek is gebleken dat er kan worden voldaan aan de voorkeursgrenswaarde of aan de vastgestelde hogere grenswaarde.
In verband met externe veiligheid is tevens een aanduiding 'veiligheidszone - lpg' opgenomen, waarbinnen geen kwetsbare objecten mogen worden gebouwd en geen kwetsbare functies mogen worden gehuisvest. Verblijf van minder zelfredzame groepen is tevens niet toegestaan.
Algemene afwijkingsregels
Dit artikel is een aanvulling op de afwijkingsregels uit de bestemmingen waarin nog een aantal algemene afwijkingen is opgenomen. Het betreft hier een standaardregeling die het mogelijk maakt om bij de uitvoering van bouwplannen beperkte afwijkingen van het plan mogelijk te maken. Bijvoorbeeld een geringe overschrijding van de toegestane bouwhoogte of het mogelijk maken van de bouw van schakelkastjes (nutsgebouwtje) in het openbare gebied.
Algemene wijzigingsregels
In dit artikel is een aantal algemene wijzigingsregels opgenomen. Het betreft hier een standaardregeling die het mogelijk maakt om bij de uitvoering van bouwplannen beperkte afwijkingen van het plan mogelijk te maken die niet met een omgevingsvergunning voor afwijken geregeld kunnen worden. Bijvoorbeeld een geringe wijziging van de bestemmingsgrens. Daarnaast zijn in dit artikel de ontwikkelingslocaties voorzien van een juridische regeling. Er is een aantal wijzigingsgebieden opgenomen waar woningbouw en/of een landgoed kan plaatsvinden, mits wordt voldaan aan de gestelde voorwaarden. De grondslag voor deze wijzigingsbevoegdheden bevindt zich in het Landschapsontwikkelingsplan en het Beeldkwaliteitplan voor de polder Albrandswaard. Deze documenten gelden dan ook als toetsingskader. In de volgende tabel zijn de wetgevingszones / wijzigingsgebieden opgenomen met de beoogde ontwikkeling en het aantal woningen.
locatie
wetgevingszone – wijzigingsgebied | ontwikkeling / aantal woningen |
1. Albrandswaardsedijk 177 | 2 woningen |
2. Albrandswaardseweg 101 | 1 woning |
3. Albrandswaardseweg 117 | 4 woningen |
4. Locatie ten westen van Albrandswaardseweg 120 | 4 woningen |
5. Locatie ten oosten van
wetgevingszone – wijzigingsgebied - 9 | 3 woningen |
6. Albrandswaardseweg 84 | 1 woning |
7. Albrandswaardseweg 97 | 2 woningen |
8. Albrandswaardseweg tussen 86 - 88 | 1 woning |
9. locatie ten oosten Albrandswaardsedijk 177 | 4 woningen |
10. Locatie ten westen van defensieterrein | een landgoed |
11. Albrandswaardseweg 105 tussen 103 - 107 | 1 woning |
Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels
In het overgangsrecht is een regeling opgenomen voor bebouwing en gebruik dat al bestond bij het opstellen van het plan, maar dat strijdig is met de opgenomen regeling. Onder bepaalde voorwaarden mag deze strijdige bebouwing en/of strijdig gebruik worden voortgezet of gewijzigd.
In de slotregel is de officiële naam van het plan bepaald. Onder deze naam kan het bestemmingsplan worden aangehaald.