Westzeedijk 399

Regels

1 Inleidende regels

 

Artikel 1 Begrippen

In deze regels wordt verstaan onder:

 

Plan

het bestemmingsplan "Westzeedijk 399" met identificatienummer NL.IMRO.0599.BP2099Westzeed399-va01 van de gemeente Rotterdam.

 

Bestemmingsplan

de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen.

 

Verbeelding

de digitale plankaart.

 

Verdere begrippen in alfabetische volgorde:

 

Aanduiding:

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

 

Aan huis gebonden beroeps- of bedrijfsactiviteit

een beroeps- of bedrijfsactiviteit, uitgeoefend door de hoofdbewoner, waarvan de activiteiten in hoofdzaak niet publiekstrekkend zijn en dat op kleine schaal in een woning en/of de daarbij behorende bijgebouwen wordt uitgeoefend, waarbij de woning in overwegende mate haar woonfunctie behoudt en de desbetreffende activiteit een ruimtelijke uitstraling heeft die in overeenstemming is met de woonfunctie.

 

Archeologisch deskundige:

het Bureau Oudheidkundig Onderzoek Rotterdam (BOOR) of een andere door het college van burgemeester en wethouders aan te wijzen deskundige.

 

Bebouwing:

één of meer gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

 

Bestemmingsvlak:

een geometrisch bepaald vlak met een zelfde bestemming.

 

Bouwen:

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk.

 

Bouwgrens:

de grens van een bouwvlak.

 

Bouwlaag:

Het tussentwee opeenvolgende vloeren (of tussen een vloer en een plat dak) gelegen, voor verblijf geschikt deel van een gebouw. Een kap, zolder, souterrain, parkeerplint, alsmede een dakopbouw binnen het theoretisch profiel van een kap, worden niet als afzonderlijke bouwlaag beschouwd. Alleen ingeval een dakopbouw breder is dan tweederde van de pandbreedte, wordt dit als aparte bouwlaag geteld.

 

Bouwverordening:

de Bouwverordening Rotterdam, zoals deze luidt op het tijdstip van ter inzage ligging van het ontwerp van dit bestemmingsplan.

 

Bouwvlak:

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn toegelaten.

 

Bouwwerk:

een bouwkundige constructie van enige omvang die direct en duurzaam met de aarde is verbonden.

 

Detailhandel:

het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder de uitstalling ter verkoop, verkopen, verhuren en leveren van goederen aan personen die die goederen kopen of huren voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit.

 

Gebouw:

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

 

Geluidgevoelige functies:

onderwijsgebouwen, ziekenhuizen, verpleeghuizen en andere gezondheidszorggebouwen dan de genoemde (t.w. verzorgingstehuizen, psychiatrische inrichtingen, medische centra, poliklinieken en medische kleuterdagverblijven).

 

Gemeenschappelijke ruimten:

ruimten in het gebouw die ondergeschikt zijn aan de daar toegestane functies en die alleen ten dienste staan van de in het gebouw woonachtige en/of werkende mensen, zoals bedrijfskantines, gymruimten, wasserettes, bijeenkomstruimten, vergaderzalen en dergelijke.

 

Horeca:

een horecavestiging die qua openingstijden in het algemeen vergelijkbaar is met detailhandelsvestigingen en in hoofdzaak bestaat uit het verstrekken c.q. snel serveren van kleinere maaltijden, broodjes, hapjes, ijs, gebak, koffie, thee en frisdranken met uitzondering van alcoholische dranken. Hierbij kan gedacht worden aan een koffiehuis, brasserie of een ijssalon.

  

Kantoor:

het bedrijfsmatig verlenen van diensten waarbij het publiek niet of slechts in ondergeschikte mate rechtstreeks te woord wordt gestaan en geholpen.

 

Kleinschalige voorzieningen voor openbaar nut:

op het openbaar leidingennet aangesloten voorzieningen op het vlak van gas-, water-, elektriciteitsdistributie, blokverwarming, (riool)gemalen (een gasdrukregelstation wordt hier niet onder begrepen).

 

Maaiveld:

de hoogte van het terrein nadat het gereed gemaakt is voor bebouwing.

 

Maatschappelijke voorzieningen:

voorzieningen op het gebied van onderwijs, religie, cultuur, gezondheidszorg, maatschappelijke dienstverlening en publieke dienstverlening.

 

NAP:

het Normaal Amsterdams Peil; dit is de referentiehoogte waaraan hoogtemetingen in Nederland worden gerelateerd.

 

Overig bouwwerk

een bouwkundige constructie van enige omvang, geen pand zijnde, die direct en duurzaam met de aarde is verbonden.

 

Pand

de kleinste bij de totstandkoming functioneel en bouwkundig-constructief zelfstandige eenheid die direct en duurzaam met de aarde is verbonden en betreedbaar en afsluitbaar is.

 

Peil:
a.	voor een bouwwerk op een perceel, waarvan de hoofdtoegang direct aan de weg grenst: de hoogte van de weg ter plaatse van die hoofdtoegang;
b.	voor een bouwwerk op een perceel, waarvan de hoofdtoegang niet direct aan de weg grenst: de hoogte van het terrein ter hoogte van die hoofdtoegang bij voltooiing van de bouw.

 

Plint

het onderste gedeelte van een gebouw (souterrain/kelder en begane grond) dat gezien vanaf maaiveldniveau, als bepalend kan worden aangemerkt voor de beleving in stedenbouwkundige, architectonische en functionele zin.

 

Uitstekende delen aan gebouwen

erkers, luifels, balkons, galerijen en dergelijke.

 

Wet algemene bepalingen omgevingsrecht:

de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht zoals deze luidt op het tijdstip van ter inzage legging van het ontwerp voor dit bestemmingsplan.

 

Wet ruimtelijke ordening:

de Wet ruimtelijke ordening zoals deze luidt op het tijdstip van ter inzage legging van het ontwerp voor dit bestemmingsplan.

 

Woningwet:

de Woningwet zoals deze luidt op het tijdstip van ter inzage legging van het ontwerp voor dit bestemmingsplan.

Artikel 2 Wijze van meten

 

2.1	Meten
	Bij de toepassing van deze planregels wordt als volgt gemeten:
a.	de dakhelling:
	langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak.

 

b.	de goothoogte van een bouwwerk:
	vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel.

 

c.	de inhoud van een bouwwerk:
	tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels ( en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

 

d.	de bouwhoogte van een bouwwerk:
	vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een overig bouwwerk met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

 

e.	de oppervlakte van een bouwwerk:
	tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van een bouwwerk. Dakoverstekken, luifels, balkons en dergelijke worden hierbij niet meegeteld, mits zij niet verder uitsteken dan 0,5 meter.

 

f.	de breedte van een gebouw:
	van en tot de buitenkant van een zijgevel dan wel het hart van een gemeenschappelijke scheidingsmuur, met dien verstande, dat wanneer de zijgevels verspringen of niet evenwijdig lopen, het gemiddelde wordt genomen van de kleinste en de grootste breedte.

 

g.	de afstand van een gebouw tot de zijdelingse perceelsgrens:
	vanaf het punt van de gevel van een gebouw welke het dichtst bij de perceelsgrens is gelegen, haaks op de perceelsgrens.

 

2.2	Ondergeschikte bouwdelen
	Bij de toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen worden ondergeschikte bouwdelen, als gevel- en kroonlijsten, luifels, balkons, dakgoten en overstekende daken buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding niet meer dan 0,5 meter bedraagt.

2 Bestemmingsregels

Artikel 3 Gemengd

3.1	Bestemmingsomschrijving
	De voor ‘Gemengd’ aangewezen gronden zijn bestemd voor:
a.	kantoren;
b.	woningen;
c.	horeca;
d.	praktijkruimten en galeries;
	met daaraan ondergeschikt:
e.	gemeenschappelijke ruimten;
f.	berg- en stallingsruimten;
g.	parkeervoorzieningen;
h.	groenvoorzieningen;
i.	dakterrassen/daktuinen.
3.2	Bouwregels
3.2.1	Algemeen
	Op de in artikel 3.1 bedoelde gronden mag uitsluitend worden gebouwd ten behoeve van de aldaar genoemde functies.
3.2.2	Gebouwen
	Voor het bouwen van gebouwen gelden de volgende regels:
a.	gebouwen dienen binnen het bouwvlak gebouwd te worden;
b.	ter plaatse van de aanduiding ‘maximum bouwhoogte (m)’ mag de bouwhoogte niet meer dan de aangegeven bouwhoogte bedragen;
c.	het aantal woningen mag niet meer bedragen dan 20;
d.	buiten het bouwvlak zijn uitstekende delen aan gebouwen toegestaan, met dien verstande dat deze niet dieper dan 2,5 meter uit de gevel mogen steken en tenminste 2,2 meter boven maaiveld moeten blijven.
e.	buiten het bouwvlak zijn gebouwde veranda’s en/of terrassen toegestaan (dakterrassen worden niet hieronder begrepen), met dien verstande dat deze niet hoger zijn dan 0,4 meter boven maaiveld;

 

3.3	Specifieke gebruiksregels
3.3.1	Aan-huis-gebonden beroep/bedrijf
	Woningen mogen mede worden gebruikt voor aan-huis-gebonden beroep/bedrijf, mits:
a.	de woonfunctie in overwegende mate gehandhaafd blijft, waarbij het bruto vloeroppervlak van de woning voor ten hoogste 30%, tot een maximum van 70 m2, wordt gebruikt voor werkactiviteiten;
b.	de gevel en dakrand van de woning niet worden gebruikt ten behoeve van reclame-uitingen;
c.	er geen bedrijfsmatige activiteiten plaatsvinden die betrekking hebben op het onderhouden en repareren van motorvoertuigen;
d.	er geen detailhandel plaatsvindt.
3.3.2	Oppervlaktematen
a.	het bruto vloeroppervlak van de in artikel 3.1 onder a benoemde functie mag niet meer dan 800 m2 bedragen;
b.	het bruto vloeroppervlak van de in artikel 3.1 onder c en d benoemde functies mag niet meer bedragen dan 150 m2 per vestiging, met dien verstande dat een bij de horecafunctie behorend terras niet bij dit oppervlak is inbegrepen;
c.	voor de artikel 3.1 onder c benoemde functie geldt dat niet meer dan één vestiging is toegestaan.
3.3.3	Dakterras/daktuin
	Indien de maximum bouwhoogte van een gebouw is bereikt, dan is ten behoeve van het realiseren van een dakterras voor de daktoegang op het dak een gebouwde voorziening toegestaan, met een maximum oppervlak van 6 m2en een maximum hoogte van 2,5 meter. Deze voorziening dient minimaal 2,5 meter uit de dakrand te liggen. Het hekwerk dient minimaal 1,5 meter uit de dakrand te staan, met een maximum hoogte van 1,2 meter.

 

Artikel 4 Waarde - Archeologie

4.1	Bestemmingsomschrijving
	De voor 'Waarde - Archeologie' aangewezen gronden zijn, behalve voor de daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor behoud van de aan de gronden eigen zijnde archeologische waarden.

 

4.2	Bouwregels
4.2.1	Rapport archeologisch deskundige
	In het belang van de archeologische monumentenzorg dient de aanvrager van een omgevingsvergunning een rapport aan burgemeester en wethouders te overleggen van een archeologisch deskundige waarin de archeologische waarde van het terrein dat blijkens de aanvraag zal worden verstoord, naar het oordeel van burgemeester en wethouders in voldoende mate is vastgesteld.   Deze bepaling heeft uitsluitend betrekking op aanvragen om omgevingsvergunning voor bouwwerken (waaronder begrepen het heien van heipalen en het slaan van damwanden) welke voldoen aan de oppervlakte- en/of dieptematen welke genoemd zijn in 4.3.1.
4.2.2	Te verbinden voorwaarden aan omgevingsvergunning
	Burgemeester en wethouders kunnen in het belang van de archeologische monumentenzorg aan een omgevingsvergunning de volgende regels verbinden:
a.	de verplichting tot het treffen van technische maatregelen waardoor archeologische monumenten in de bodem kunnen worden behouden;
b.	de verplichting tot het doen van archeologisch onderzoek;
c.	de verplichting de activiteit die tot bodemverstoring leidt, te laten begeleiden door een archeologisch deskundige.

 

4.3	Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden
4.3.1	Verbod
	In het belang van de archeologische monumentenzorg is het verboden zonder of in afwijking van een schriftelijke vergunning van burgemeester en wethouders de in 4.3.2 onder a t/m f genoemde werken, geen bouwwerken zijnde, of werkzaamheden uit te voeren of te doen c.q. te laten uitvoeren die dieper reiken dan 1,0 meter boven NAP en die tevens een terreinoppervlak groter dan 100 m² beslaan.
4.3.2	Vergunningsplichtige werken c.q. werkzaamheden
	Het vergunningvereiste betreft de volgende werken c.q. werkzaamheden:
a.	grondbewerkingen (van welke aard dan ook);
b.	het aanbrengen van diepwortelende beplantingen en/of bomen;
c.	het indrijven van voorwerpen in de bodem;
d.	het wijzigen van het maaiveldniveau door ontginnen, bodem verlagen, afgraven;
e.	het ingraven van ondergrondse kabels en leidingen en daarmee verband houdende constructies e.d.;
f.	het aanleggen van waterlopen of het vergraven van bestaande waterlopen.
4.3.3	Uitgezonderde werkzaamheden
	Het vergunningvereiste geldt niet voor bedoelde activiteiten gericht op het normale onderhoud en beheer van de betreffende gronden en welke in uitvoering waren ten tijde van inwerkingtreding van dit bestemmingsplan en evenmin voor bestaande weg- en leidingcunetten.
4.3.4	Voorwaarden verlening omgevingsvergunning
	Vergunning wordt verleend nadat de aanvrager een rapport aan burgemeester en wethouders heeft overgelegd van een archeologisch deskundige waarin de archeologische waarde van het terrein dat blijkens de aanvraag zal worden verstoord, naar het oordeel van burgemeester en wethouders in voldoende mate is vastgesteld.
4.3.5	Te verbinden voorwaarden aan omgevingsvergunning
	Aan een vergunning kunnen de volgende regels worden verbonden:
a.	de verplichting tot het treffen van technische maatregelen waardoor archeologische monumenten in de bodem kunnen worden behouden;
b.	de verplichting tot het doen van archeologisch onderzoek;
c.	de verplichting de activiteit die tot bodemverstoring leidt, te laten begeleiden door een archeologisch deskundige.

 

3 Algemene regels

Artikel 5 Anti-dubbeltelregel

 

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

 

Artikel 6 Voorwaardelijke verplichting over parkeren

 

6.1	Parkeerbehoefte
a.	Het gebruik op grond van de regels in hoofdstuk 2 (oprichting van een gebouw of verandering van functie of uitbreiding van bestaand gebruik) is slechts toegestaan als voorzien wordt in voldoende parkeergelegenheid en/of ruimte voor laden en lossen op eigen terrein.
b.	De parkeerbehoefte wordt berekend op basis van de parkeernormen en berekeningsmethode, zoals opgenomen in de bijlage Parkeernormen behorende bij deze regels.
6.2	Nadere regels
	Burgemeester en wethouders kunnen bij omgevingsvergunning nadere regels stellen ten aanzien van:
a.	de aard, de plaats en de inrichting van de parkeer- of de stallinggelegenheid;
b.	de aard, de capaciteit, de plaats en de inrichting van de gelegenheid voor het laden of lossen;
c.	de aanwezigheid en aanduiding van parkeer- of stallinggelegenheid uitsluitend ten behoeve van invaliden.
6.3	Afwijken van de regels
6.3.1	Voorwaarden omgevingsvergunning
	Burgemeester en wethouders kunnen omgevingsvergunning verlenen in afwijking van het bepaalde in 10.1 indien:
a.	uit een door de aanvrager van een omgevingsvergunning over te leggen parkeerbalans blijkt dat op eigen terrein door middel van dubbelgebruik voldoende parkeerplaatsen beschikbaar zijn;
b.	de aanvrager van een omgevingsvergunning de parkeereis door middel van een parkeereisovereenkomst financieel compenseert aan de gemeente Rotterdam en met de verwezenlijking van het bouwplan, naar het oordeel van burgemeester en wethouders, een gemeentelijk belang is gemoeid;
c.	er sprake is van een totale gebiedsontwikkeling en naar het oordeel van burgemeester en wethouders een gemeentelijk belang rechtvaardigt dat op straat parkeerplaatsen worden aangelegd uit de grondopbrengst;
d.	de onderdelen a tot en met c zich niet voordoen en naar het oordeel van burgemeester en wethouders met de verwezenlijking van het bouwplan een bijzonder gemeentelijk belang is gemoeid.
6.3.2	Nadere regels
	Burgemeester en wethouders kunnen bij de omgevingsvergunning nadere regels stellen aan de afwijkingsmogelijkheden als bedoeld in 6.3.1.
6.4	Vaststellen beleidsregels
	Burgemeester en wethouders zijn bevoegd beleidsregels vast te stellen, welke in de plaats treden van de in dit artikel opgenomen parkeernormen (inclusief de bijbehorende bijlage).

 

Artikel 7 Algemene afwijkingsregels

 

Burgemeester en wethouders kunnen middels een omgevingsvergunning afwijken van de regels van dit bestemmingsplan ten aanzien van de maximum toegestane bouwhoogte van een gebouw, mits de overschrijding niet meer bedraagt dan 1,0 meter, uitsluitend toe te passen ingeval extra bouwhoogte nodig is voor een architectonisch verantwoorde afronding van de bovenste bouwlaag.

Artikel 8 Overige regels

 

Bij nieuwe situaties in de zin van de Wet geluidhinder is de realisatie van Geluidsgevoelige functies (in de zin van de Wet geluidhinder), alleen mogelijk indien voldaan wordt aan de voorkeursgrenswaarden van de Wet geluidhinder, dan wel aan het besluit hogere grenswaarden dat aan dit bestemmingsplan is toegevoegd.

4 Overgangs- en slotregels

Artikel 9 Overgangsrecht

 

9.1	Overgangsrecht bouwwerken
9.1.1	Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,
a.	gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
b.	na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.
9.1.2	Burgemeester en wethouders kunnen éénmalig afwijken van het bepaalde in 9.1.1 voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het eerste lid met maximaal 10%.
9.1.3	Het bepaalde in 9.1.1 is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

 

9.2	Overgangsrecht gebruik
9.2.1	Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
9.2.2	Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in 9.2.1, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdige gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
9.2.3	Indien het gebruik, bedoeld in 9.2.1, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
9.2.4	Het bepaalde in 9.2.1 is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

 

Artikel 10 Slotregel

 

Deze regels worden aangehaald als: Regels van het bestemmingsplan "Westzeedijk 399", gemeente Rotterdam.