Nieuwe Dorp Heijplaat

2.5 Strategisch masterplan

Het Strategisch Masterplan toont op welke wijze Woonbron een nieuwe toekomst wil geven aan het Nieuwe Dorp en hoe het de komende jaren een nieuwe vorm kan gaan krijgen.

Het Strategisch Masterplan is een nadere uitwerking van het Visiedocument Nieuwe Dorp en gebaseerd op de Nota van Uitgangspunten Het Nieuwe Dorp en Groene Zone en de Gebiedsvisie Heijplaat van de Deelgemeente Charlois (2010).

2.5.1 Kwalitatief kader

Het Strategisch Masterplan is geen vastomlijnd ruimtelijk plan waarin precies is vastgelegd wat op welke plek gaat komen. In plaats daarvan voorziet het in een kwalitatief kader om gewenste ontwikkelingen mogelijk te maken: welke kwaliteiten zijn essentieel voor de ruimtelijke kwaliteit en ruimtelijke samenhang van het Nieuwe Dorp.

Om deze ruimtelijke kwaliteit en samenhang te garanderen zijn de kwaliteiten van de openbare ruimte, de erfscheiding en de ruimtelijke kenmerken van de daaraan liggende bebouwing geformuleerd. In paragraaf 2.5.3 wordt hier nader op ingegaan. De kaders van het Masterplan worden vertaald in dit bestemmingplan, welstandsparagraaf, stedenbouwkundige deelplannen en afspraken met ontwikkelaars / kopers. Uitgangspunt daarbij is dat er –binnen een bepaalde bandbreedte- voldoende vrijheid bestaat om de bouwvelden te bebouwen.

Strategisch masterplan

2.5.2 Hoofdkenmerken

Algemene opzet

• Heldere opzet met dorps weefsel van straten, pleintjes en informele routes.
• Groen, ontspannen tuindorp met voortuinen, afwisselende bebouwing, groen in de straten, variatie in hoogte en sprongen in de rooilijn.
• Sluit zoveel mogelijk aan op de bestaande structuur. Hierdoor is een goede, geleidelijke fasering mogelijk.

Verbindingen

• De noord-zuidstraten hebben doorzicht naar de Heijsehaven.
• Straten sluiten aan op de bestaande structuur van het Nieuwe Dorp en zijn omgeving.
• De Karimunstraat is het verlengde van de Neptunusstraat en het Alcorplein in het oude dorp en heeft dezelfde sprongen in het straatbeeld als de centrale noord-zuidas van het Oude Dorp.
• In het verbrede, autovrije deel van de Karimunstraat is ruimte voor een groene verblijfsplek en kinderspelen.
• Het Courzandse park wordt een verbindende ruimte in het dorp Heijplaat. Nieuwe bebouwing langs het park spiegelt de bebouwing van het Oude Dorp.

Straatbeeld

• Alle straten worden begeleid door voorkanten van (woon)bebouwing.
• Randen van het plangebied sluiten aan op de omgeving; midden in de bouwvelden bestaat een grotere vrijheid aan programma en bebouwing.
• Gebouwhoeken die in een zichtlijn liggen hebben aan beide zijden een representatieve uitstraling.
• Maximaal aan één zijde van de weg langsparkeerplaatsen; overig parkeren op eigen terrein, aan de randen andere parkeeroplossingen mogelijk.
• Kinderspeelplekken op groene, autovrije plekken.

2.5.3 Deelgebieden

Binnen het plangebied zijn de volgende deelgebieden herkenbaar, die elk een eigen karakter hebben (zie onderstaande figuur):

A - Heijsekade.

B - Courzandse Park.

C - Karimunstraat.

D - Dorpsstraten.

E - Eemhavenweg

F - Victorieuxstraat

Deelgebieden

Heijsekade

De Heijsekade heeft een typisch havenkarakter: openheid, grote maat en robuust. Het vormt de entree van de wijk.

De woningen zijn georiënteerd op de Heijsekade en grenzen met een “privézone” van 1,5 m aan het openbaar gebied. Deze zone kan als tuin, groen talud of verhoogde stoep worden uitgevoerd. De woningen worden hier aaneengesloten gebouwd in maximaal 4 bouwlagen. De woningen staan op één rooilijn, maar erkers en balkons zijn (op de tweede en hogere bouwlaag) tot 1,5 m voor de rooilijn toegestaan.

Voor de nieuwbouwwoningen dienen, conform paragraaf 2.5.5, voldoende parkeerplaatsen binnen het eigen bouwveld te worden gerealiseerd.

Profiel Heijsekade (indicatief, profiel Heijsekade nog in studie en derhalve geen onderdeel van dit bestemmingsplan)

Courzandse Park

Het Courzandse Park heeft een parkprofiel, dat refereert aan de overzijde van het Park (Oude Dorp).

De woningen zijn georiënteerd op de Directeur de Gelderstraat en grenzen met een tuinmuur aan het openbaar gebied. Voor de woningen liggen voortuinen met een diepte van 3 m tot 9 m. De woningen worden tot maximaal 4 woningen aaneengesloten gebouwd in maximaal 3 bouwlagen.

Voor de nieuwbouwwoningen dienen, conform paragraaf 2.5.5, voldoende parkeerplaatsen binnen het eigen bouwveld te worden gerealiseerd, in de zij- of achtertuin, garage of carport.

Profiel Courzandse Park (indicatief)

Karimunstraat

De Karimunstraat vormt het verlengde van de Neptunusstraat in het Oude Dorp. De straat krijgt een verspringend profiel met een groen karakter en speel- en verblijfsplekken.

In het profiel staan grote bomen en is desgewenst ruimte voor infiltratie van hemelwater.

De woningen zijn georiënteerd op de Karimunstraat en grenzen met een groene haag aan het openbaar gebied. Voor de woningen liggen voortuinen met een diepte tussen 1,5 m en van 3 m.

De rooilijn waarin de woningen worden gebouwd verspringt tot maximaal 1,5 m van de maximale rooilijn. Erkers en balkons zijn tot 0,6 m voor de bouwgrens toegestaan, tot maximaal 50% van de totale gevelbreedte.

De woningen worden gebouwd in verschillende, korte aaneengesloten rijen. Vrijstaande woningen zijn ook toegestaan. De woningen hebben maximaal 3 bouwlagen. Voor de nieuwbouwwoningen dienen, conform paragraaf 2.5.5, voldoende parkeerplaatsen binnen het eigen bouwveld te worden gerealiseerd.

Profiel Karimunstraat (indicatief)

Dorpsstraten

De Van Kinsbergenstraat, Ampenanstraat, Moordrechtstraat en Duivendrechtstraat worden als de Dorpsstraten aangemerkt. Deze straten kenmerken zich door eenvoudig, zo vlak mogelijk profiel en verspringende rooilijnen. De straten worden fiets- en voetgangervriendelijk ingericht.

De woningen zijn georiënteerd op de straat en grenzen met een groene haag aan het openbaar gebied. Voor de woningen liggen voortuinen met een diepte van 1,5 m tot 3m.

De rooilijn waarin de woningen worden gebouwd verspringt tot maximaal 1,5 m van de maximale rooilijn. Erkers en balkons zijn tot 0,6 m voor de bouwgrens toegestaan, tot maximaal 50% van de totale gevelbreedte.

De woningen mogen zowel vrijstaand als aaneengesloten worden gebouwd in maximaal

3 bouwlagen.

Voor de nieuwbouwwoningen dienen, conform paragraaf 2.5.5, voldoende parkeerplaatsen op eigen erf of binnen het eigen bouwveld te worden gerealiseerd, aan de binnenzijde van het bouwveld of -aan de oostzijde (want daar wordt niet op straat geparkeerd)- als drive-in garage.

Profiel Dorpsstraten (indicatief)

Eemhavenweg

De woningen aan de Eemhavenweg vormen de representatieve buitenkant van het Nieuwe Dorp. De woningen worden ontsloten via een nieuwe ventweg, parallel aan de Eemhavenweg. Deze ventweg maakt tevens onderdeel uit van de doorlopende fietsroute langs de Eemhavenweg. Tussen de ventweg en de Eemhavenweg ligt een groene berm met een haag en bomenrij.

De woningen zijn georiënteerd op de nieuwe ventweg en grenzen met muur of haag aan het openbaar gebied. Voor de woningen liggen voortuinen met een diepte van 1,5 m tot 5 m, waarin ook geparkeerd mag worden.

De rooilijn waarin de woningen worden gebouwd verspringt tot maximaal 3,5 m van de maximale rooilijn (zie verbeelding). Erkers en balkons zijn tot 0,6m voor de rooilijn toegestaan, tot maximaal 50% van de totale gevelbreedte.

De woningen worden aaneengesloten gebouwd in maximaal 4 bouwlagen, waarbij ten hoogste één (geluidwerend uitgevoerde) doorgang mag worden gerealiseerd. De gehele begane grond verdieping mag worden gebruikt als werk- of bedrijfsruimte aan huis.

Voor de nieuwbouwwoningen dienen, conform paragraaf 2.5.5, voldoende parkeerplaatsen op eigen erf of binnen het eigen bouwveld te worden gerealiseerd, aan de binnenzijde van het bouwveld, in de privézone voor de woning of als drive-in garage.

Profiel Eemhavenweg (indicatief)

Victorieuxstraat

De Victorieuxstraat grenst aan de groene openbare ruimte rond de Wijde Blick en krijgt daarom een breed, groen profiel met asymmetrische bebouwingswanden en solitaire bomen. De straat vormt één van de ontsluitingswegen van het Nieuwe Dorp en wordt fiets- en voetgangervriendelijk ingericht.

De woningen zijn georiënteerd op de straat en grenzen met een tuinmuur of haag aan het openbaar gebied. Voor de woningen liggen voortuinen met een diepte van 1,5 m tot 3 m.

De rooilijn waarin de woningen worden gebouwd verspringt tot maximaal 1,5 m van de maximale rooilijn (zie verbeelding). Erkers en balkons zijn tot 0,6 m voor de rooilijn toegestaan, tot maximaal 50% van de totale gevelbreedte.

De woningen mogen zowel vrijstaand als aaneengesloten (tot maximaal vijf woningen) worden gebouwd in maximaal 3 bouwlagen.

Per woning dient minimaal 1 parkeerplaats op eigen erf of binnen het eigen bouwveld te worden gerealiseerd, aan de binnenzijde van het bouwveld of als drive-in garage.

Profiel Victorieuxstraat (indicatief)

2.5.4 Verkeer

Het Nieuwe Dorp wordt vanuit het westen ontsloten vanaf de Eemhavenweg en de Heijsekade. Deze wegen zullen als onderdeel van de gehele gebiedsaanpak een andere inrichting krijgen. Deze wegen zijn echter niet meegenomen in het plangebied van dit bestemmingsplan.

De straten in het Nieuwe Dorp worden autoluw: er vindt geen doorgaand verkeer plaats, alleen bestemmingsverkeer.

De Karimunstraat wordt onderdeel van een langzaam verkeersroute vanuit het Oude Dorp, via de Groene Zone, naar de Eemhavenweg en zal slechts gedeeltelijk toegankelijk zijn voor autoverkeer.

De dorpsstraten worden zo veel mogelijk als eenrichtingsroute voor auto’s uitgevoerd.

Dit maakt de straat rustiger en overzichtelijker, bijvoorbeeld voor spelende kinderen. Omwille van het rustige, dorpse karakter worden slechts aan één zijde van de straten parkeerplaatsen gesitueerd.

Langs de Eemhavenweg komt een ventweg die het huidige fietspad vervangt.

De interne verkeersstructuur wordt nog verder uitgewerkt in een verkeerscirculatieplan. De aansluitingen op de omgeving worden verder uitgewerkt in samenhang met de nieuwe ontsluitingsroute van RDM-west.

2.5.5 Parkeren

In het Nieuwe Dorp wordt het parkeren zowel in de openbare ruimte (langs de straten) als in de woonvelden gesitueerd. Uitgangspunt voor het benodigde aantal parkeerplaatsen is de gemeentelijke parkeernorm uit 2012. Deze parkeernorm is recentelijk bijgesteld en vastgelegd in de gemeentelijke bouwverordening. De actuele parkeernorm bedraagt:

• 1,2 parkeerplaats per woning, voor woningen tussen de 85m2 en 120 m2 gebruiksvloeroppervlak; en
• 1,4 parkeerplaatsen per woning voor woningen met een gebruiksvloeroppervlak groter dan 120m2.

Hoewel deze norm het uitgangspunt vormt, is het, gelet op de beoogde doelgroep waarvoor het Nieuwe Dorp wordt herontwikkeld en de specifieke ligging van het plangebied als enclave in het havengebied, wenselijk om een hogere norm in het Nieuwe Dorp te realiseren.

Bedoeling is om bovenop de gemeentelijke parkeereis 0,4 parkeerplaats per woning extra te realiseren. Woonbron en gemeente zullen hierover nadere afspraken maken.

Parkeerbehoefte

Uitgaande van de maximale parkeernorm van 1,8 parkeerplaats per nieuwbouwwoning zijn voor de nieuwbouw van 180 tot 200 woningen tussen 324 (bij 180 woningen) en 360 parkeerplaatsen (bij 200 woningen) vereist.

Daarnaast is eerder afgesproken dat een deel van de parkeeropgave van de reeds gerealiseerde nieuwbouwprojecten de “Wijde Blick” en de “Heijse Blick” in het Nieuwe Dorp zal worden gerealiseerd, te weten 20 parkeerplaatsen voor de “Wijde Blick” en 60 parkeerplaatsen voor de “Heijse Blick”. De totale parkeerbehoefte bedraagt derhalve maximaal 440:

Parkeren in de openbare ruimte

Aantal parkeerplaatsen

De parkeerplaatsen in de openbare ruimte liggen verspreid in het Nieuwe Dorp langs de straten, voornamelijk in de vorm van eenzijdig langsparkeren in de woonstraten.

Nét buiten de grens van het plangebied worden langs de Victorieuxstraat en de Heijsekade ook aan één zijde parkeerplaatsen ten behoeve van het plangebied gerealiseerd. Uit verkennende studies blijkt dat er in en langs het plangebied ongeveer 230 parkeerplaatsen in de openbare ruimte kunnen worden gerealiseerd.

Het parkeren voor de Heijse Blick en de Wijde Blick zal in de openbare ruimte plaatsvinden, in de nabijheid van deze twee gebouwen, maar niet noodzakelijk binnen de plangrens van dit bestemmingsplan. Daarnaast zal per nieuwbouwwoning in het plangebied 0,6 parkeerplaats in de openbare ruimte worden gecreëerd. De rest van de vereiste parkeerplaatsen voor de nieuwbouwwoningen in het plangebied (1-1,2 pp/won) zal binnen het eigen bouwveld worden gecreëerd; op het eigen perceel of op een collectieve parkeerplaats.

Dat betekent dat de parkeerbehoefte in de openbare ruimte als volgt is verdeeld:

Dit betekent dat de eerder genoemde 230 parkeerplaatsen die in de openbare ruimte kunnen worden gerealiseerd, voldoende zijn om de parkeerbehoefte in de openbare ruimte op te vangen.

Spreiding van parkeren

Ter bevordering van de kwaliteit van het woonmilieu en het “dorpse karakter” is gekozen voor een gelijkmatige spreiding van de parkeerplaatsen over de wijk, met eenzijdig parkeren in de woonstraten en kleinschalige parkeeroplossingen in de woonvelden.

Voor de nieuwbouw betekent dit dat het parkeren in de directe nabijheid van de woning plaatsvindt.

Het parkeren voor de nieuwbouwprojecten buiten het plangebied zal ook in de nabijheid opgelost worden. Langs de Victorieuxstraat aan de zijde van de Wijde Blick komen 20 (bezoekers)parkeerplaatsen voor de Wijde Blick. De 60 parkeerplaatsen ten behoeve van de Heijse Blick komen op loopafstand in de openbare ruimte.

Ondanks dat in het totale plangebied voldoende parkeerplaatsen in de openbare ruimte zullen worden gerealiseerd, en ook binnen een loopafstand van 200 meter ten westen van de Heijse Blick voldoende parkeerplaatsen zijn, zal de parkeerbehoefte van de Heijse Blick naar verwachting een verhoogde parkeerdruk veroorzaken in de noordoost hoek van het Nieuwe Dorp. Om parkeerproblemen langs de Directeur De Gelderstraat, Karimunstraat, Heijsekade en Van Kinsbergenstraat te voorkomen, worden in de directe omgeving van de Heijse Blick circa 16 extra parkeerplaatsen in de openbare ruimte gerealiseerd. Hiertoe zijn inmiddels verschillende varianten ontwikkeld, waaruit nog een keuze moet worden gemaakt.

Parkeren in de bouwvelden

Per woning dient minimaal 1 parkeerplaats op eigen terrein of in het eigen bouwveld te worden gerealiseerd. Het parkeren in de bouwvelden kan zowel individueel als collectief worden opgelost. Bij een individuele oplossing vindt dit op eigen terrein plaats, in de (zij)tuin, carport of garage. Bij een collectieve oplossing worden er binnen de woonvelden gezamenlijke parkeerplaatsen (parkeerhofjes) aangelegd. Deze parkeerhofjes zullen worden ingepast in de stedenbouwkundige uitwerking als onderdeel van het groene tuinkarakter.

2.5.6 Openbare ruimte

De openbare ruimte vormt een rustig groen raamwerk dat aansluit op de grotere context van dorp, haven en industrie. Het is zowel een buffer naar de industrie als een groene oase in het havengebied.

De randen van het plangebied zijn brede ruimtes: Heijsekade (robuust en open naar de haven), Courzandse Park (langgerekte ruimte, gras met bomen), Victorieuxstraat

(asymmetrische ruimte met gras en bomen), en Eemhavenweg (ventweg met groene zoom bomen en haag langs doorgaand breed wegprofiel).

De centrale zone is de voortzetting van de dorpsas uit het Oude Dorp met een autovrij deel bedoeld voor spelen en verblijven, onderdeel van de kindvriendelijke woonomgeving. Gekenmerkt door een eenvoudige inrichting met gras en bomen.

De dorpsstraten zijn noord-zuid gerichte ruimtes, open naar de haven, met per straat drie verbredingen in de ruimte tussen de gevels waar bomen extra ruimte krijgen. Aan één zijde wordt de stoep iets breder uitgevoerd ten behoeve van een kindvriendelijke woonomgeving.

Hoofdopzet openbare ruimte

Groen

Het groen in het Nieuwe Dorp wordt hoofdzakelijk toegepast in de openbare ruimte in de vorm van:

1- Volwassenen bomen,

2- Groen pleintje in het centrale as.

3- Groene erfafscheidingen.

4- Groenen randen (Courzandse park, nieuwe promenade aan de Heijsekade en bomenlaan aan de Eemhavenweg).

In elk profiel en elke ruimte worden bomen geplant: in het Nieuwe Dorp solitaire en geclusterde bomen, in de randprofielen -met name aan de Eemhavenweg- een nieuwe laanbeplanting. Bomen komen zoveel mogelijk in onverhard gebied te staan. Door directe verbinding en zichtlijnen naar het water en omringend groen wordt het groen van het Nieuwe Dorp onderdeel van het grotere geheel. Al het groen samen versterkt het tuindorpkarakter. Onderzocht wordt welke bestaande bomen in het gebied kunnen worden gehandhaafd.

Balans van Ruimtegebruik

De openbare ruimte wordt vooral afgestemd op verblijven en spelen: kindvriendelijke inrichting met brede stoepen (waar mogelijk 3,5 meter), duidelijke overgangen tussen autovrij, autoluw en 50 km gebied (middels banden, stroken, kleuraccenten, materiaal-onderscheid en verlichting). Binnen de bouwvelden bevinden zich achterpaden en luwe plekken. In de twee grootste bouwvelden komen kinderspeelplekken voor kleinere kinderen.

Voor de doelgroep 0-6 jaar en 6-12 jaar komt een speelplaats in de Karimunstraat. Voor de doelgroep 12+ zijn speelgelegenheden in de Groene Zone en bij de kinderboerderij.

De openbare ruimte is ook bestemd voor parkeren: hoofdzakelijk langsparkeren in het plangebied en dwarsparkeren aan de Heijsekade.

Materiaalgebruik

Bij de keuze van materialen wordt aangesloten bij de inrichting van Heijplaat als geheel, met aandacht voor duurzaamheid, hergebruik en beheer. Daarbij bestaat voorkeur voor mooi verouderende materialen zoals gebakken klinkers, in combinatie met betonproducten voor banden en stoeptegels. Uitgangspunt is eenvoud in patronen en niet teveel verschillende kleuren en formaten. Toepassing van geluidsabsorberende, waterinfiltrerende en energie leverende materialen wordt onderzocht. Straatmeubilair, speelvoorzieningen en lichtmasten hebben een ingetogen vormgeving en kleurgebruik.

Stad aan de rivier

Zichtlijnen vanuit de dorpsstraten en de verblijfsruimte aan de Heijsekade naar de haven benadrukken de relatie met het water.

Herkenbare gebieden

In overleg met de gemeente wordt een inrichtingsplan van de openbare ruimte gemaakt.

2.5.7 Energie en duurzaamheid

Op Heijplaat wordt met het project “Klimaatneutraal Heijplaat: van theorie naar de praktijk, met de bewoner centraal” een klimaatneutrale voorbeeldwijk gerealiseerd.

In het kader van het Innovatieprogramma Klimaatneutrale Steden (IKS) is door het Ministerie een financiële bijdrage gegeven om dit proces te begeleiden en te faciliteren.

De rol van de bewoners en gebruikers van het gebied wordt hierbij centraal gesteld.

Een aantal partijen die actief zijn op Heijplaat (Havenbedrijf Rotterdam, woningbouwcorporatie Woonbron, Programmabureau Stadshavens, Eneco / Stedin, RDM Campus (Hogeschool Rotterdam, Albeda College), hebben afspraken gemaakt in het kader van Duurzaam Heijplaat. Zij hebben de ambitie om “Heijplaat in 2020 energieneutraal“ te realiseren, waarbij participatie een belangrijk onderdeel is van het proces om dit te bereiken. De duurzaamheidagenda voor Heijplaat , breder dan de ambitie voor een energieneutraal Heijplaat, is opgesteld vanuit de People-Planet-Profit- uitgangspunten, en bestaat naast fysieke maatregelen ook uit sociale en culturele maatregelen.

De nieuwbouw in het Nieuwe Dorp zal een bijdrage leveren aan het vergroten van de duurzaamheid van Heijplaat. Dit betreft duurzaamheid op meerdere terreinen. Voor de nieuwbouw van het Nieuwe Dorp zijn dat met name:

• Een goede warmte isolatie (hoge energielabels) en hoge geluidwering (geluidwerende maatregelen dragen tevens bij aan warmte isolatie).
• Een stap richting energieneutraal Heijplaat, waarbij gebruik wordt gemaakt van lokale energiebronnen (zon/licht, wind, bodem) en het verminderen en reguleren van de energievraag.
• Een waterveilig gebied (zie adaptief bouwen) en goede regenwaterafvoer.
• Groen in de wijk.
• Gebruik maken van duurzame en/of hergebruikte materialen.

Het bestemmingsplan en de (separate) welstandsparagraaf, waarin innovatieve en ecologische bouwwijzen mogelijk worden gemaakt, maken het mogelijk om de ambities op het gebied van duurzaamheid te realiseren.

In het kader van Duurzaam Heijplaat is er door de eerder genoemde partijen voor gekozen om bewoners en hun vragen leidend te laten zijn: zonder draagvlak onder de bewoners is een duurzame ontwikkeling niet mogelijk. De professionele wereld is dienstbaar aan dat proces. Dit betreft de huidige bewoners van Heijplaat, maar geldt ook voor de toekomstige bewoners.

Bij de ontwikkeling van het Nieuwe Dorp zullen toekomstige bewoners door de professionele partners in het gebied geholpen en gestimuleerd worden te kiezen voor maatregelen die bijdragen aan een Duurzaam Heijplaat. Hierbij wordt gedacht aan energiebesparende maatregelen (woningen met een zeer lage energievraag) én het aanbieden van energie die lokaal (in/aan de eigen woning of in de nabije omgeving) wordt opgewekt.