Nieuw Crooswijk II

Artikel 16 Woongebied

16.1 Bestemmingsomschrijving

De voor "Woongebied" aangewezen gronden zijn bestemd voor:

• a. woningen / werkwoningen op alle verdiepingen;
• b. praktijkruimten, kantoren;
• c. bedrijven, winkels en maatschappelijke voorzieningen, uitsluitend op de begane grond;
• d. een parkeergarage ter plaatse van een zodanige aanduiding op de plankaart;
• e. groen, water, tuin, erf, ontsluitingswegen en -paden;
• f. parkeervoorzieningen;
• g. speelvoorzieningen;
• h. "Waarde - Archeologie - 2", "Waarde - Archeologie - 3" en "Waarde - Archeologie - 4", voor zover de gronden mede als zodanig zijn bestemd.

16.2 Bouwregels

16.2.1 Algemeen

Op de voor "Woongebied" bestemde gronden mag uitsluitend worden gebouwd ten behoeve van de aldaar genoemde functies.

16.2.2 Medebestemming

Voor zover de gronden mede zijn bestemd voor "Waarde - Archeologie - 2", "Waarde - Archeologie - 3" respectievelijk "Waarde - Archeologie - 4" is voor het bouwen het bepaalde terzake in genoemde bestemmingen mede van toepassing.

16.2.3 Bebouwingsnormen woningaantal

Op de plankaart is per blok het maximum aantal te bouwen woningen (incl. werkwoningen) gegeven. Voor de in Bijlage 5 genoemde blokken A tot en met N zijn in totaal niet meer dan 2100 woningen (incl. werkwoningen) toegestaan.

16.2.4 Bebouwingsnormen m2 b.v.o.

Voor de in Bijlage 5 genoemde blokken is per blok het maximum toegestane aantal m2 b.v.o. voor bedrijven en praktijkruimten respectievelijk voor kantoren en maatschappelijke voorzieningen gegeven.

• Voor Blok A: 1000 m2 resp. 1000 m2;
• Voor Blok B: 2400 m2 resp. 2400 m2;
• Voor Blok C: 2300 m2 resp. 2300 m2;
• Voor Blok D: 450 m2 resp. 450 m2;
• Voor Blok E: 450 m2 resp. 450 m2;
• Voor Blok F: 300 m2 resp. 300 m2;
• Voor Blok G: 450 m2 resp. 450 m2;
• Voor Blok H: 150 m2 resp. 150 m2;
• Voor Blok J: 300 m2 resp. 300 m2;
• Voor Blok K: 300 m2 resp. 300 m2;
• Voor Blok M: 1200 m2 resp. 1200 m2;
• Voor Blok N: 450 m2 resp. 450 m2.

16.2.5 Bebouwingsnormen bouwhoogte

• a. Op de plankaart is per bouwvlak de bouwhoogte en de maximum bouwhoogte gegeven. De bouwhoogte mag tot de maximum bouwhoogte worden overschreden, onder voorwaarde dat de overschrijding gecompenseerd wordt, en wel zodanig dat per bouwvlak de gemiddelde bouwhoogte de gegeven bouwhoogte niet overschrijdt.
  De begrenzing van de bouwhoogte, mag ten hoogste 5 meter verschuiven, mits ten minste 10 meter ruimte resteert tussen twee tegenover elkaar liggende achtergevels.
• b. De bouwgrenzen, die op de plankaart zijn aangegeven, mogen met ten hoogste 5 meter verschuiven, met dien verstande dat de afstand tussen 2 bouwblokken niet minder mag bedragen dan 10 meter.
• c. Op de plankaart is een aantal locaties aangegeven waarbij een hoogteaccent is toegestaan. Bij de locaties in blok A, B en D is de maximum bouwhoogte 48 meter. Bij de locaties in de blokken E en K is de maximum bouwhoogte 35 meter. Bij de locaties F en M is de maximum bouwhoogte 43 meter. Bij locatie G is de maximum bouwhoogte 39 meter. Deze bouwhoogte weegt niet mee bij de berekening van de gemiddelde bouwhoogte per bouwvlak.
• d. Hoogteaccenten mogen niet breder zijn dan 35 meter; zij mogen niet meer dan 10 meter naar weerszijden verschuiven ten opzichte van de plaats waar zij op de plankaart ingetekend zijn, parallel aan de bestaande of toekomstige ontsluitingsweg.
• e. Het grondoppervlak van gebouwen die op de plankaart als hoogteaccent (special) zijn aangemerkt mag niet meer bedragen dan 420 m2 ingeval zij 32 meter of hoger zijn.
• f. Bij een bouwhoogte van meer dan 40 meter is, teneinde aan te tonen dat de voorgenomen bouwactiviteiten geen gevaar of hinder opleveren voor het luchtverkeer, een advies van de Luchtverkeersleiding Nederland noodzakelijk.

16.2.6 Bebouwingsnormen perceelbreedte

Op de verbeelding is per bouwvlak de maximum perceelbreedte vermeld.

• a. Bij een perceelbreedte van 16-35 meter dient het hoogteverschil tussen gebouwen op aan elkaar grenzende percelen ten minste 1,6 meter te bedragen.
• b. Bij een perceelbreedte van 10-16 meter, mogen ten hoogste 3 naast elkaar gelegen gebouwen dezelfde bouwhoogte hebben. Ingeval meer dan 3 gebouwen met dezelfde bouwhoogte naast elkaar liggen, dient er een hoogteverschil te komen. Dit hoogteverschil dient altijd ten minste 0,7 meter te bedragen, indien het aangrenzende perceel een breedte heeft van 0-10 meter, terwijl dit hoogteverschil altijd ten minste 1,6 meter dient te bedragen ingeval een aangrenzend perceel een breedtemaat van 16-35 meter heeft.
• c. Bij een perceelbreedte van 0-10 meter mogen ten hoogste 5 naast elkaar gelegen gebouwen dezelfde bouwhoogte hebben. Ingeval meer dan 5 gebouwen met dezelfde bouwhoogte naast elkaar liggen, dient er een hoogteverschil te komen. Dit hoogteverschil dient altijd ten minste 0,7 meter te bedragen, indien het aangrenzende perceel een breedtemaat heeft van 10-16 meter, terwijl dit hoogteverschil altijd ten minste 1,6 meter dient te bedragen ingeval een aangrenzend perceel een breedtemaat van 16-35 meter heeft.
• d. In afwijking van het bepaalde op de plankaart ten aanzien van de maximum toegestane perceelsbreedte, geldt dat van hoekpanden één gevel dient te voldoen aan de maximum perceelsbreedte, terwijl de andere gevel niet breder mag zijn dan 35 meter.

16.2.7 Bebouwingsnormen parkeergarage

Waar op de plankaart de functieaanduiding "parkeergarage' is gegeven, gelden voor al dan niet ondergronds gebouwde parkeervoorzieningen de volgende bebouwingsnormen:

• a. voor het in Bijlage 5 Indeling in blokken genoemde blok A zijn ten hoogste 4 parkeerlagen toegestaan, waarvan er ten hoogste 2 bovengronds gerealiseerd mogen worden;
• b. voor de blokken B, C, D, E, G, H, J, K, L, M en N zijn ten hoogste 2 parkeerlagen toegestaan, waarvan er ten hoogste 1 bovengronds gerealiseerd mag worden;
• c. voor blok F zijn ten hoogste 3 parkeerlagen toegestaan, waarvan er ten hoogste 1 bovengronds gerealiseerd mag worden.
• d. Waar op de plankaart de functieaanduiding "tuin' is gegeven, geldt dat in de aangrenzende bebouwing de gebouwde parkeervoorzieningen niet dieper mogen reiken dan 25 meter, gemeten uit de voorgevel van de aangrenzende bebouwing.

16.2.8 Bebouwingsnormen functieaanduidingen

Waar op de plankaart de functieaanduiding "verblijfsgebied'' is gegeven, gelden de bebouwingsnormen als geformuleerd in "Artikel 12 Verkeer - Verblijfsgebied".

16.2.9 Bebouwingsnormen aandachtszone geluidhinder

Binnen de blokken B, D en F, zoals aangegeven in Bijlage 5 bij de regels en voor zover gelegen binnen de aandachtszone geluidhinder rijksweg A 20, is slechts vervangende nieuwbouw toegestaan. Binnen bedoelde aandachtszone zijn geen geluidsgevoelige objecten toegestaan welke vallen onder de functie "maatschappelijke voorzieningen" (te weten scholen, ziekenhuizen, verpleeghuizen, andere gezondheidszorggebouwen dan de genoemde).

16.2.10 Bebouwingsnormen woningen nabij begraafplaats

- Vervallen -

16.3 Afwijken van de bouwregels

Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 16.2.7 sub d voor gebouwde parkeervoorzieningen in die zin dat de maximum bouwdiepte vergroot mag worden tot 35 meter, indien zulks noodzakelijk is om te kunnen voldoen aan de parkeereis op grond van de bouwverordening.

16.4 Specifieke gebruiksregels

16.4.1 Algemeen

Functieverandering van een bepaald bouwperceel, behoudens bij een omgevingsvergunning afwijken door burgemeester en wethouders, is niet toegestaan.

16.4.2 Vloeroppervlakte

De functies bedrijven/praktijkruimten, maatschappelijke voorzieningen mogen per vestiging niet groter zijn dan 170 m2 b.v.o. Deze beperking geldt niet voor maatschappelijke voorzieningen in blok M. Bedrijfskantoren mogen per bedrijf niet meer dan 50 % van het bruto vloeroppervlak innemen. Elk van de niet-woonfuncties mag niet meer dan 60 % van de totale toegestane hoeveelheid m2 aan niet-woonfuncties voor het betreffende bouwblok innemen.

Winkels mogen per vestiging niet groter zijn dan 100 m2 b.v.o. De winkels mogen winkels niet meer dan 1000 m2 b.v.o. innemen.

16.4.3 Bedrijven/praktijkruimte/maatschappelijke voorzieningen

De functies bedrijven/praktijkruimten, maatschappelijke voorzieningen zijn uitsluitend toegestaan langs de Boezemlaan, Nieuwe Crooswijkseweg, Rusthoflaan, Paradijslaan, Kerkhoflaan, Linker Rottekade en de verbindingsweg tussen de Kerkhoflaan en Nieuwe Crooswijkseweg (de zogenaamde Nieuwe Avenue).

16.4.4 Verbod geluidsgevoelige maatschappelijke voorzieningen

Geluidsgevoelige maatschappelijke voorzieningen zijn niet toegestaan.

16.4.5 Woningen

Woningen mogen mede worden gebruikt voor de uitoefening van een aan huis gebonden beroep/bedrijf, mits:

• a. de woonfunctie in overwegende mate gehandhaafd blijft, waarbij het bruto vloeroppervlak van de woning voor ten hoogste 30 % wordt gebruikt voor werkactiviteiten;
• b. de gevel en dakrand van de woning niet worden gebruikt ten behoeve van reclame-uitingen;
• c. er geen bedrijfsmatige activiteiten plaatsvinden die betrekking hebben op het onderhouden en repareren van motorvoertuigen;
• d. er geen detailhandel plaatsvindt, tenzij als ondergeschikt onderdeel van de werkactiviteiten.

16.4.6 Werkwoningen

Werkwoningen mogen voor ten hoogste de helft van het vloeroppervlak (tot een maximum van 150 m2) worden gebruikt voor de uitoefening van administratieve werkzaamheden, medische doeleinden, kinderopvang, (kunst)atelier, alsmede voor bedrijven t/m categorie 1 van de lijst van bedrijfsactiviteiten behorende bij deze regels. Detailhandel is niet toegestaan, tenzij als ondergeschikt onderdeel van de bedrijfsactiviteiten.

Detailhandel is niet toegestaan, tenzij als ondergeschikt onderdeel van de bedrijfsactiviteiten, evenmin als gebruik ten behoeve van geluidsgevoelige functies in de zin van de zin van de Wet geluidhinder.

16.4.7 Praktijkruimte

Praktijkruimten mogen worden gebruikt ten behoeve van administratieve werkzaamheden, medische doeleinden, kinderopvang, (kunst)atelier, alsmede voor bedrijven t/m categorie 1 van de lijst van bedrijfsactiviteiten behorende bij deze regels.

16.5 Afwijken van de gebruiksregels

Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde onder lid 16.2.9 ten aanzien van de functie "maatschappelijke voorzieningen", indien uit nader akoestisch onderzoek is gebleken dat de geluidsbelasting op het begane grondniveau niet hoger is dan 58 dB.

Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 16.4.1 voor functieverandering van een bepaald bouwperceel ingeval de oorspronkelijke functie geheel of ten dele is beëindigd, in één (of meerdere) van de functies woningen, werkwoningen, bedrijven, praktijkruimten, maatschappelijke voorzieningen of winkels, welke functies toegelaten dienen te zijn in het betreffende bouwblok, mits aan de volgende voorwaarden wordt voldaan:

• a. de maxima voor de toegelaten woonfunctie resp. niet-woonfuncties, zoals deze per blok zijn vastgelegd in de planregels, worden niet overschreden;
• b. elk van de niet-woonfuncties mag niet meer dan 60 % van de totale toegestane hoeveelheid vierkante meters aan niet-woonfuncties voor het betreffende bouwblok innemen.

Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 16.4.6 ten aanzien van de aldaar genoemde maximum maat van 150 m2 tot een maximum van 200 m2, ingeval de woning ten minste 400 m2 bruto vloeroppervlak meet.

Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 16.4.6 ter zake van de toegestane bedrijfsactiviteiten ten behoeve van andere bedrijfsactiviteiten dan die primair zijn toegelaten, welke - gehoord de milieudeskundige - daarmede naar aard en invloed op de omgeving gelijk te stellen zijn.