Donckse Velden

5.2 Huys ten Donck

In de afgelopen jaren zijn veel agrarische gronden van het landgoed beschikbaar gesteld voor herontwikkeling tot natuur- en recreatiegebieden. Het betreft niet alleen gronden aan weerszijden van het landgoed, maar ook bijvoorbeeld gronden in de Crezéepolder. Hierbij is onder meer een agrarisch bouwkavel van ruim 1.500 m² 'opgegeven' om vrij zicht en wandelmogelijkheden langs de Blaakwetering te kunnen realiseren.

De exploitatie van het landgoed heeft zich mede hierdoor negatief ontwikkeld. Pachtinkomsten zijn sterk afgenomen terwijl er geen sprake is geweest van (lucratieve)verkoop. In het kader van de transacties die medio 2005 hebben plaatsgevonden, is afgesproken om bij de herziening van het bestemmingsplan de mogelijkheden voor het genereren van opbrengsten op nog beschikbare eigendommen van het landgoed te onderzoeken en zo mogelijk door concrete bestemmingswijziging vast te leggen. Op die wijze wordt, zij het achteraf, een invulling gegeven aan de landelijk geaccepteerde 'Rood voor groen'-opgave.

In algemene zin kan onderscheid worden gemaakt in een tweetal mogelijkheden om opbrengsten voor de exploitatie van het landgoed te realiseren.

• 1. De eerste mogelijkheid gaat uit van het mogelijk maken van nieuw en beter exploitabel gebruik van het bestaande landgoed, bijvoorbeeld door het toestaan van meerdere functies en eventueel daarvoor benodigde extra bebouwing of andere voorzieningen.
• 2. De tweede mogelijkheid bestaat uit het toestaan van nieuwbouw buiten het landgoed op agrarische percelen.

Ad 1

De bestaande bebouwing van het landgoed, het hoofdgebouw en de bijgebouwen kunnen zeker geschikt worden gemaakt voor andere functies met behoud van de bestaande kwaliteiten. Deels is hiervan al sprake, maar een ontwikkeling in de richting van de oorspronkelijke functie als buitenverblijf en lusthof kan nog veel sterker worden ingezet. Ontvangsten, exposities, vergaderen, verblijf, horeca en wellness zijn daarbij enkele toepasbare begrippen. Een hoge mate van exclusiviteit is daarbij wel noodzakelijk om de grandeur te kunnen behouden.

Om dit daadwerkelijk te kunnen realiseren is enige aanvullende bebouwing, bijvoorbeeld aan of nabij het koetshuis, bij het tiendhuis of bijvoorbeeld in de vorm van een oranjerie naar verwachting wel noodzakelijk. Daarnaast moet ruimte worden gevonden voor parkeren. Tevens zou de oorspronkelijke erffunctie rondom het huis, met diverse (groente) tuinen, fruit langs de slangenmuur en wellicht zaken als een groen doolhof en een zwemvijver, het nieuwe landgoed weer compleet en aantrekkelijk moeten maken.

Het is belangrijk om de oorspronkelijke ruimtelijke zonering van het landgoed als basis voor het bovenstaande te nemen en waar mogelijk te herstellen of versterken. Dit betekent concreet dat 'rode' toevoegingen uitsluitend in het noordelijke - meer gesloten - deel aan de orde zouden moeten zijn. Overigens hoort daarbij ook het deel van het landgoed ten westen van de Donckselaan. Hier zouden juist functies als parkeren en beheergebouwen een goede plek kunnen vinden, zeker als ook delen van de naastgelegen agrarische gronden daaraan worden toegevoegd. Sloop van de kassen onder de hoogspanningsleiding in ruil voor het bieden van extra goed ingepaste (bouw)mogelijkheden rondom de zware bebossing (buiten de EHS) kan daarbij een win-winsituatie opleveren. Gelet op het grote oppervlak aan kassen kan bij sloop daarvan juist sprake zijn van een afname van het bebouwde oppervlak ten gunste van aanleg van robuust groen. Zo ontstaat ook sanering van deze minder gewenste bebouwing onder de hoogspanningsleiding.

Het centrale en zuidelijke deel van het landgoed moet in het teken van groen en afwisseling in open en gesloten ruimtes blijven staan. Toevoeging van bebouwing of grote verhardingen is hier niet aan de orde, een bescheiden theekoepeltje als rustplaats of een ijskelder als beheergebouwtje buiten beschouwing gelaten.

De buitendijkse gronden van het landgoed zijn weliswaar functioneel aan de beleving ervan, maar door de forse dijk sterk gescheiden van het daadwerkelijke landhuis. De ruige uitstraling en natuurlijke inrichting van het gebied maakt het een heel eigen wereld met een heel eigen beleving(swaarde). Het hier toevoegen van meer intensieve recreatieve functies is niet opportuun. Toevoeging van rode functies in dit gebied ligt overigens ook door de buitendijkse ligging niet voor de hand.

Overigens zullen alle (bouw)initiatieven op het gehele landgoed zeer zorgvuldig moeten worden ingepast en getoetst aan cultuurhistorische, landschappelijke en ecologische waarden van het gebied. Dit volgt direct uit relevante sectorale wetgeving die nadrukkelijk van toepassing is. Daarbij is ook de zogeheten Landgoedbiotoop (artikel 14 provinciale verordening) van toepassing. Deze is weergegeven in figuur 5.1.

Figuur 5.1: Landgoedbiotoop Donckse Velden

Ad 2

Voor de inpasbaarheid, randvoorwaarden en beoordeling van bouwplannen rondom het Donckse Bos is het van belang om de bestaande en te ontwikkelen karakteristieken van de linten in het gebied als uitgangspunt te nemen. Uitgangspunt daarbij is tevens om de karakteristieke verschillen, die sterk samenhangen met de historische ontwikkeling van de linten, in acht te nemen. Dit leidt tot de navolgende uitgangspunten per lint. Toevoeging van bebouwing in de centrale open ruimtes is, uitgaande van de analyse en waardering van het gebied, op voorhand niet gewenst en daarom ook niet nader onderzocht.

De Randweg vormt de heldere grens tussen het projectmatig opgezette woongebied Slikkerveer en het groengebied rondom het landgoed. Bebouwing is daarom alleen toegestaan aan de Slikkerveerzijde (ten oosten van de Randweg).

De Benedenrijweg heeft een open en groen beeld, waarbij de dijk de visuele begrenzing in noordelijke richting vormt. In zuidelijke richting is sprake van een afwisseling van doorzichten en vrij forse bebouwing met volwassen groen. De kleinschalige bebouwing aan de Benedenrijweg ten westen van de Donckselaan vormt hierop een uitzondering. Uitgangspunt voor dit lint is behoud en versterking van het contrast tussen doorzichten en bebouwde en groene gebieden. De bestaande situatie is daarbij het uitgangspunt. Nieuwbouw is niet mogelijk aangezien dit altijd ten koste gaat van (grote) doorzichten.

De Donckselaan vormt deels de westelijke begrenzing van het beboste deel van het landgoed. Dit relatief oude lint kent aan de westzijde een vrij dicht lintbebouwingspatroon met wat willekeurig gelegen open ruimtes ertussen. Aan de Donckselaan ligt ook een klein cultuurhistorisch waardevol woonbuurtje, dat insteekt in de groene open ruimte. De bebouwing is over het algemeen kleinschalig maar ook zorgvuldig en soms rijk vormgegeven. Invulling van open plekken met in de schaal passende woonbebouwing is goed mogelijk. Wel dient een aantal karakteristieke zichtlijnen/doorzichten te worden behouden. Het betreft het zicht langs de kreek, langs de randen van het woonbuurtje, langs het oorlogsmonument en enige afstand/zicht tussen woningbouw en het deel van het landgoed ten westen van de Donckselaan. De breedte van deze doorzichten kan beperkt zijn, om zo het verschil met de grote openheid vanaf de Ringdijk en vanaf Slikkerveer te versterken. Door de nieuwbouw relatief diepe groene tuinen te geven kan een goede overgang naar het open middengebied worden gerealiseerd.

De Kievitsweg is het oudste lint. Het oorspronkelijke agrarische bebouwingspatroon is echter nauwelijks meer herkenbaar. De huidige niet woonfuncties zijn eigenlijk niet passend, maar veelal aan het oog onttrokken door robuust groen. De Kievitsweg ligt onder zware geluidsbelasting vanwege de Rotterdamseweg. Aanvullende woningbouw is mede daardoor geen logische optie.

Bebouwing zal altijd gekoppeld moeten zijn aan de genoemde linten. Nieuwbouw in het open centrale gebied past niet in het ruimtelijk beeld en zou gaan concurreren met het wel enigszins centraal gelegen buurtje De Donckse Huizen.