Julianastraat Puttershoek

6.1 Economische uitvoerbaarheid

De ontwikkeling betreft een aangewezen bouwplan zoals bedoeld in artikel 6.12 Wro. Dit betekent dat in principe kosten van gemeentewege dienen te worden verhaald. Dit kan ofwel via een exploitatieplan ofwel via een anterieure overeenkomst. Met de HW Wonen is een anterieure overeenkomst gesloten omtrent eventuele planschadeclaims en gemaakte plankosten. De gemeente zal om deze reden geen exploitatieplan vaststellen. In deze paragraaf is de zakelijke beschrijving van de anterieure overeenkomst opgenomen.

De gemeente Binnenmaas heeft op 10 april 2013 op grond van artikel 6.12 lid 2 van de wet ruimtelijke ordening een overeenkomst gesloten met HW Wonen voor de realisatie van 46 woningen en 29 zorgwooneenheden voor Gemiva op het perceel kadastraal bekend gemeente Puttershoek sectie C nummer(s) [01156, 01146, 01147, 02042, 02731 gedeeltelijk, 02716 gedeeltelijk].

In de overeenkomst worden de wederzijdse verplichtingen en het verhalen van de kosten van de grondexploitatie vastgelegd. Onder andere zijn in de overeenkomst afspraken gemaakt over:

• Bepalingen betreffende het woonprogramma en de realisatie van het bouwplan

Het woonprogramma voldoet aan het gemeentelijk beleid om 30% sociaal programma te bouwen en 50% voor doelgroep senioren. Het woonprogramma ziet er als volgt uit:

Type	Huurprijs/von	Aantal
Appartementen huur	Sociale huur (<€ 664,66 per maand)	15
Patiowoningen huur / koop aan de Julianastraat	Huur: > € 850,-- per maand Koop: € 220.000 – €250.000 von	18
Eengezinswoningen (tussen) Eengezinswoningen (hoek) aan de Wilhelminastraat	Koopgarant < € 200.000 von Koop: €200.000– € 235.000 von	7 6
Zorgwoningen Gemiva aan Eendrachtsweg/Julianastraat		29

Prijspeil 2012

Met betrekking tot de woningen in de categorieën koop en dure huur heeft exploitant de mogelijkheid om dit programma te wijzigen, teneinde beter aan te kunnen sluiten bij de marktvraag van dat moment. Exploitant zal het programma alleen wijzigen in overleg met de gemeente. Het gewijzigde programma moet voldoen aan de gestelde beleid en huisvestingsdoelstellingen van de gemeente.

De sloop van de huidige woningen zal naar verwachting in het 3de kwartaal 2013 plaatsvinden. De Julianastraat wordt in twee fasen gebouwd. De eerste fase bestaat uit het woonzorggebouw voor Gemiva en de appartementen (start 4de kwartaal 2013). Met het tweede deel wordt 1ste kwartaal 2015 aangevangen (afhankelijk van de verkoop).

• Toewijzing koopwoningen

De koopwoningen moeten verkocht worden conform het toewijzingsbeleid van de gemeente. Dit houdt in dat de woningen de eerste zes weken aan alle inwoners van verschillende doelgroepen mogen worden aangeboden, maar dat de loting op rangorde per doelgroep plaatsvindt. De inwoners/ingezetenen van de gemeente (of degene met een economische- of maatschappelijke binding met de gemeente) krijgen voorrang op de dezelfde doelgroep uit de Hoeksche Waard en vervolgens op de doelgroep buiten de Hoeksche Waard.

• Kosten

Alle kosten die verband houden met de ontwikkeling en realisatie van het bouwplan komen voor rekening en risico van exploitant.

• Duurzaam bouwen

In de exploitatieovereenkomst is over duurzaam bouwen opgenomen dat zodra exploitant ter beoordeling van de gemeente aantoonbaar het bouwplan duurzaam bouwt, de gemeente kan besluiten maximaal vijftig procent van het bedrag dat betaald wordt aan het Fonds Vitale Kernen terug te storten aan exploitant. Hiermee stimuleert de gemeente duurzaam bouwen bij de ontwikkelaars.

• Overdracht van gronden

Het openbaar gebied wordt na aanleg van de voorzieningen en na goedkeuring van de gemeente, door exploitant aan de gemeente overgedragen. Deze overdracht vindt plaats uiterlijk één jaar nadat de aanleg en inrichting van het openbaar gebied door exploitant zijn voltooid.

• Bouwrijp maken, aanleg van nutsvoorzieningen en inrichting openbare ruimte

Exploitant draagt voor eigen rekening en risico zorg voor het bouw- en woonrijp maken inclusief de voor het bouwplan benodigde infrastructuur. Dit betreft onder meer de aansluiting van de woningen op de riolering. Exploitant dient er zorg voor te dragen dat de openbare ruimte ten tijde van de oplevering van de woningen zich in een fatsoenlijke staat bevindt.

• Planning

Door exploitant wordt met de bouw aangevangen uiterlijk binnen 26 weken nadat er een onherroepelijke omgevingsvergunning (voor de activiteit bouwen) is afgegeven.

• Schade

Exploitant is aansprakelijk voor alle directe of indirecte, materiële en immateriële schade als gevolg van de door hem of in zijn opdracht uitgevoerde werkzaamheden toegebracht aan de gemeente of derden. Exploitant dient voorafgaand aan de werkzaamheden tijdig met de gemeente overleg te voeren over de aan- en afvoerroute voor het bouwverkeer, onder meer om (mogelijke) schade aan het openbaar gebied, als gevolg van het project, te voorkomen. Exploitant dient voorafgaand aan de werkzaamheden de huidige situatie van het in overleg met de gemeente bepaalde openbaar gebied per opname vast te leggen en deze opnames om niet aan de gemeente te verstrekken. De opnames dienen voorafgaand aan de werkzaamheden goedgekeurd te zijn door de gemeente.

Met het aangaan van de exploitatieovereenkomst zijn locatie-eisen en kostenverhaal afdoende verzekerd.