Mijlpolder

2.2 Toekomstige situatie

Toekomstvisie

Algemeen

In de op 26 mei 2011 door de gemeenteraad vastgestelde Toekomstvisie & Uitvoeringsprogramma Mijlpolder wordt een kader gegeven voor de ontwikkeling van het nog niet ingevulde middengebied en de toekomstige uitbreiding aan de westelijke rand van het terrein. Daarnaast biedt de Toekomstvisie & Uitvoeringsprogramma Mijlpolder een antwoord op de in de huidige situatie geconstateerde problemen en knelpunten (zie paragraaf 2.1). In figuur 2.1 is de gebiedsindeling met de belangrijkste opgaven uit de Toekomstvisie & Uitvoeringsprogramma Mijlpolder weergegeven.

Figuur 2.1 Toekomstvisie & Uitvoeringsprogramma Mijlpolder

Maatregelen

Voorts zijn 10 min of meer concrete maatregelen gegeven die tot daadwerkelijke ontwikkeling en verbetering op het bedrijventerrein moeten leiden. Per maatregel is aangegeven hoe hiermee is omgegaan in het bestemmingsplan.

• 1. Aanpassing entreegebied Maasdamseweg/Mijlweg

Met deze maatregel wordt beoogd de entree een meer representatieve uitstraling te geven door water en groen toe te voegen. Dit betekent bedrijfsverplaatsing en herontwikkeling op de hoeken. Daarnaast wordt met deze maatregel beoogd de rijrichting aan te passen in die zin de doorgaande richting van de Maasdamseweg richting Mijlweg is, zodat afslaande bewegingen niet meer nodig zijn.

In het bestemmingsplan zijn vooralsnog uitsluitend aanpassingen die samenhangen met de ontwikkeling van het middengebied verwerkt. Voor het overige worden beoogde maatregelen indien hiervan sprake is binnen de planperiode zoveel mogelijk gefaciliteerd binnen dit bestemmingsplan.

• 2. Ontwikkeling Middengebied

De nu niet benutte gronden worden ontwikkeld, waarbij aandacht is voor een logische en vlotte verkeersafwikkeling via een nieuwe ontsluitingslus en een beeldlocatie aan de entree.

De ontwikkeling van het middengebied is in het onderhavige bestemmingsplan verwerkt middels een directe bouwtitel. Een en ander met inachtneming van de eisen uit het beeldkwaliteitplan (zie hierna).

• 3. Eenduidige profilering Mijlweg

De Mijlweg krijgt een aangepast en duidelijke profiel. Dit profiel geeft de Mijlweg een eenduidig en vooral een representatief karakter van de hoofdontsluitingsroute. De nieuwe ontsluiting van het Middengebied maakt hier onderdeel van uit.

De beoogde maatregelen zijn mogelijk middels het onderhavige bestemmingsplan. De nieuwe ontsluiting van het Middengebied is middels de bestemming Verkeer als zodanig bestemd. Overigens was deze ontsluiting reeds voorzien in het vigerende bestemmingsplan.

• 4. Mogelijkheden verplaatsen grote bedrijven uit oude deel

In het oude deel van het bedrijventerrein liggen enkele bedrijven die qua schaal en maat niet in dit deelgebied passen. Wanneer de mogelijkheid zich voordoet om deze bedrijven te verplaatsen naar het middengebied ontstaan kansen voor herontwikkeling.

De beoogde verplaatsing zijn op grond van de bestemmingslegging in dit bestemmingsplan mogelijk. Het gaat hier echter om particulier initiatief.

• 5. Aanpassing waterstructuur over het terrein

Het betreft hier de doorlussing van de waterstructuur op het bestaande terrein, het toevoegen van water ten behoeve van de toename van bedrijfsterrein en inzetten van water voor verbetering van de ruimtelijke uitstraling.

Met de beoogde aanpassing van de waterstructuur is rekening gehouden in dit bestemmingsplan, met name daar waar dit samenhangt met de te ontwikkelen gebieden.

• 6. Versterking identiteit deelgebieden

Er zijn mogelijkheden om de identiteit van de deelgebieden op het bestaande terrein die geen onderdeel uitmaken van de hoofdstructuur, ten behoeve van de herkenbaarheid te versterken. Het betreft de deelgebieden Vilweg, Griendweg en Dirk Bathweg. Concreet kan dit door toepassing van een andere materialisering/beplanting.

Deze maatregelen hebben een plaats gekregen in het Beeldkwaliteitplan. Het betreft hier geen onderwerpen die een plek in het bestemmingsplan dienen te krijgen.

• 7. Afronding van het bedrijventerrein ter plaatse van de volkstuinen. De rand kan tevens gebruikt worden voor een groene inpassing en waterberging.

Voor het noordelijk gedeelte van de rand is in dit bestemmingsplan een uit te werken bestemming opgenomen. Voor de volkstuinen wordt niet verwacht dat ontwikkeling binnen de planperiode van 10 jaar plaatsvindt. De volkstuinen zijn dan ook als zodanig bestemd.

• 8. Afsluiten entrees vanaf de Molendijk: alleen nog voor langzaam verkeer/calamiteitenroute

Wanneer het binnengebied ontwikkeld is en de daarmee verband houdende ontsluitingslus aangelegd kan de Molendijk worden afgekoppeld van het terrein. De Molendijk komt op deze manier los te liggen van het bedrijventerrein. Er ontstaat zo een eenduidige routering en vermindering van het verkeer op de Molendijk.

Het betreft hier een verkeersmaatregel die mogelijk is binnen de bestemmingslegging van dit bestemmingsplan. De ontsluiting van het middengebied is rechtsreeks middels de bestemming verkeer mogelijk gemaakt.

• 9. Planologische maatregelen

Om het ruimtegebruik te optimaliseren is aanpassing van het bestemmingsplan in samenhang met een beeldkwaliteitplan nodig, onder andere met betrekking tot de toegestane bouwhoogten. Ten aanzien van de bouwhoogten is in de Toekomstvisie & Uitvoeringsprogramma Mijlpolder voorgesteld om de bouwhoogte vanaf de randen op te laten lopen.

Gelijktijdig met dit bestemmingsplan is een beeldkwaliteitplan opgesteld (zie hierna). Voor zover mogelijk zijn de beeldkwaliteiteisen verwerkt in de regeling van dit bestemmingsplan. Voor het overige worden de beeldkwaliteiteisen geborgd middels de welstandstoets en middels privaatrechtelijke afspraken.

• 10. Algemene maatregelen

Het betreft hier maatregelen zoals het aanpassen van de bewegwijzering en het instellen van een parkeerverbod op de openbare weg.

Het betreft hier geen maatregelen die middels het bestemmingsplan worden geborgd. De maatregelen zijn overigens wel mogelijk binnen de regels van dit bestemmingsplan. Zo zijn de parkeerverboden inmiddels al ingevoerd.

Varianten

In de Toekomstvisie & Uitvoeringsprogramma Mijlpolder is rekening gehouden met een gefaseerde uitvoering van de voornoemde maatregelen. De uitvoerbaarheid van de gefaseerde uitvoering is middels een businesscase op hoofdlijnen ook aangetoond in de visie. Samengevat houdt de gefaseerde uitvoering drie varianten in: Small, Medium en Large.

In de Smallvariant ligt de focus op de ontwikkeling en ontsluiting van het te ontwikkelen Middengebied door middel van een ontsluitingslus in het Middengebied en een doorsteek naar de Mijlweg.

In de Mediumvariant wordt de ontsluitingslus afgemaakt via een doorsteek naar de nieuwe ontsluiting in het Middenweg. Op deze manier ontstaat er een nieuwe hoofdstructuur. Bovendien worden in deze variant maatregelen in de openbare ruimte genomen om een kwaliteitsimpuls te bereiken.

In de Largevariant wordt de uitbreiding aan de rand (ter plaatse van de volkstuinen) gerealiseerd met ene grote ontsluitingslus naar de N217 en een nieuwe ontsluiting aan de noordwestzijde van het terrein.

De varianten Small en Medium zijn - voor zover mogelijk - in het onderhavige bestemmingsplan verwerkt. De ontwikkeling van de rand is gedeeltelijk mogelijk gemaakt (het noordelijk deel middels een uit te werken bestemming): Mediumplusvariant. Gebleken is (zie hierna onder Verkeer) dat alle varianten binnen de huidige ontsluitingstructuur verkeerskundig zijn af te wikkelen. Binnen de planperiode wordt niet voorzien in de variant Large, waardoor deze ook niet is verwerkt in het bestemmingsplan.

Beeldkwaliteitplan

Gelijktijdig met dit bestemmingsplan is een beeldkwaliteitplan opgesteld. Het beeldkwaliteitplan heeft enerzijds als functie om de bestemmingslegging en de regels van dit bestemmingsplan te onderbouwen. Anderzijds kent het beeldkwaliteitplan aanvullende eisen die middels de welstandstoets dan wel privaatrechtelijke maatregelen worden geborgd.

De voor het bestemmingsplan relevante beeldkwaliteiteisen zijn hieronder toegelicht. Voor een volledige onderbouwing en overzicht van de beeldkwaliteiteisen wordt verwezen naar het beeldkwaliteitplan.

• Langs de bedrijfsstraten wordt overal een rooilijn van 5 m uit de erfgrens geïntroduceerd. De voorgevel van het gebouw dient voor ten minste 50% in deze erfgrens gebouwd te worden. Langs de primaire route (Mijlweg en (verlengde) Industrieweg) is dit 80% en aan de randen in het algemeen 60% en aan de polderrand in het bijzonder 70%. Een hoekpand heeft twee rooilijnen.
• Het bebouwingspercentage blijft gehandhaafd (conform het vigerende bestemmingsplan) op 70%.
• Aan de westrand langs het open landschap en langs de Molendijk is een hoogte van maximaal 9 m toegestaan om de overgang naar het omliggende gebied te maken. Daarachter in de tweede ring, langs de Gorsdijk en de Maasdamseweg en in het entreegebied kan hoger worden gebouwd: tot 12 m en in de directe omgeving van de woonpercelen 9 m. Centraal in het gebied binnen de Mijlweg is, om tot een echte intensivering te komen, een bouwhoogte van 14 m toegestaan. De bouwhoogte van 14 m mag, in verband met de beperkte profielbreedte, vanaf ten minste 10 m vanuit de perceelsgrens worden toegepast (5 m achter de voorgevelrooilijn). Zie ook figuur 2.3.
• De bestaande (bedrijfs)woningen blijven gehandhaafd. Er worden geen nieuwe bedrijfswoningen toegestaan.
• Erfafscheidingen aan openbaar gebied mogen een hoogte van 2,5 m hebben en dienen te bestaan uit een open structuur. Dichte erfafscheidingen (muren) dienen minimaal 1 m achter de rooilijn te worden aangebracht. Langs de primaire route (Mijlweg en (verlengde) Industrieweg) wordt een groene haag van 1 m gerealiseerd. Hogere erfafscheidingen dienen ten minste 1 m achter de rooilijn te worden opgericht.
• Buitenopslag dient uit het zicht van de openbare ruimte plaats te vinden.

Figuur 2.3. Bouwhoogten

Verkeer

Ontsluiting gemotoriseerd verkeer

Het bedrijventerrein ligt aan de noordzijde van de kern 's-Gravendeel en maakt onderdeel uit van de bebouwde kom. De hoofdontsluiting van het gebied voert via de Mijlweg naar de Maasdamseweg. De Mijlweg sluit middels een voorrangskruispunt aan op de Maasdamseweg. Ten oosten van dit kruispunt bevinden zich twee andere, secundaire ontsluitingen van het bedrijventerrein op de Maasdamseweg. Verder is er een ontsluiting op de Molendijk. De Molendijk is een erftoegangsweg met een maximumsnelheid van 30 km/h en sluit aan op de Maasdamseweg. Deze weg is gecategoriseerd als gebiedsontsluitingsweg binnen de bebouwde kom met een maximumsnelheid van 50 km/h en heeft een belangrijke functie als toegangsweg naar de N217. De N217 is een provinciale oost-westverbinding door de Hoeksche Waard en heeft een maximumsnelheid van 80 km/h. De N217 ontsluit richting oosten naar Dordrecht en de A16 (Rotterdam-Breda) en richting het westen naar Oud-Beijerland en de A29 (Rotterdam-Bergen op Zoom). De wegen op het bedrijventerrein hebben een snelheidsregime van 50 km/h. Het wegprofiel bestaat grotendeels uit een rijbaan met aanliggende parkeervoorzieningen en perceelsaansluitingen.

Met het voorliggende bestemmingsplan wordt een inbreiding en afronding van het bedrijventerrein mogelijk gemaakt. Voor deze ontwikkeling is een verkeersanalyse opgesteld ("Verkeersonderzoek bedrijventerrein Mijlpolder", Megaborn, 11 juli 2012, Bijlage 3). In deze verkeersanalyse is de verkeersaantrekkende werking van de ontwikkeling van het bedrijventerrein inzichtelijk gemaakt voor verschillende ontwikkelscenario's. In dit bestemmingsplan wordt uitgegaan van 12,1 ha nieuw toe te voegen bedrijventerrein (grotendeels bestemd, maar niet gerealiseerd). Dit is het scenario "Medium-plus" uit genoemde verkeersrapportage. Conform de kengetallen van het CROW, welke zijn opgenomen in publicatie 256 levert een dergelijke uitbreiding een verkeersaantrekkende werking op van 2.589 mvt/etmaal, waarvan 532 vrachtauto's (20,5%). Dit verkeer wordt afgewikkeld via de Mijlweg op de Maasdamseweg. Uitgangspunt daarbij is dat het verkeer op de Molendijk niet toeneemt en dat de interne wegenstructuur zodanig wordt vormgegeven, dat het verkeer via de Mijlweg naar de Maasdamseweg ontsluit. Uit verkeersberekeningen blijkt dat het kruispunt Mijlweg/Maasdamseweg in de huidige vormgeving voldoet om het extra verkeer af te wikkelen. De wachttijden in de spitsperioden voor de verschillende richtingen blijven binnen de acceptabele grenzen. Aanpassingen op kruispuntniveau zijn derhalve niet noodzakelijk. Wel wordt in het kader van verkeersveiligheid bezien of het kruispunt geoptimaliseerd kan worden, waardoor de kruispuntvorm en voorrangssituatie beter aansluit bij de drukste richtingen. Gedacht kan worden aan een oplossing waarbij de hoofdverkeersstroom vanaf de Maasdamseweg-West naar de Mijlweg vice versa wordt geaccentueerd door een afbuigende voorrangsweg. Het oostelijk deel van de Maasdamseweg wordt dan als ondergeschikte weg op het kruispunt aangesloten. Toepassing van een rotonde behoort eveneens tot de mogelijkheden. Dergelijke maatregelen zijn niet strikt noodzakelijk voor de verkeersdoorstroming, maar vormen wel een aandachtspunt vanuit de verkeersveiligheid en oriëntatie van verkeer.

Het grootste deel van het verkeer zal vanaf de Mijlweg via de Maasdamseweg naar de N217 rijden. In de genoemde verkeersrapportage zijn voor de kruispunten op dit deel van de Maasdamseweg capaciteitsberekeningen uitgevoerd. Hieruit blijkt dat op sommige kruispunten korte wachtrijen ontstaan in de spitsperioden. Deze wachtrijen zijn in de huidige situatie deels al aanwezig. De verkeersafwikkeling vormt nergens een knelpunt en blijft binnen de acceptabele normen. Een goede verkeersafwikkeling op de Maasdamseweg is daarom gewaarborgd. De aansluiting met de N217 is voorzien van een rotonde. Deze rotonde heeft naar verwachting ruim voldoende capaciteit om het verkeer af te wikkelen.

Interne verkeersstructuur

De wegen op het bedrijventerrein hebben een maximumsnelheid van 50 km/h. De verkeersafwikkeling voor gemotoriseerd verkeer en fietsverkeer vindt gemengd plaats. Gezien de grote massaverschillen (vrachtwagen versus fiets), is het van belang dat fietsers op de hoofdontsluitingswegen een eigen plaats op de weg krijgen.

In de huidige situatie is de interne verkeersstructuur hoofdzakelijk geënt op de Mijlweg naar het kruispunt Mijlweg/Maasdamseweg. Ten oosten van dit kruispunt zijn twee secundaire aansluiting van het bedrijventerrein op de Maasdamseweg. Verder is er aan de westzijde van het plangebied een aansluiting op de Molendijk. Gezien de functie en het karakter van de Molendijk is het niet wenselijk dat de verkeersintensiteit op deze weg toeneemt. De nieuwe verkeersstructuur ten behoeve van de uitbreiding van het bedrijventerrein wordt dan ook met name gericht op de Mijlweg. Op de Mijlweg wordt op relatief korte afstand van het kruispunt met de Maasdamseweg een nieuwe weg aangesloten, welke dient als ontsluitingsweg voor het middengebied. Het middengebied zal vanaf deze weg door middel van een lusstructuur worden ontsloten. De nieuwe weg wordt aan de westzijde aangesloten op de bestaande wegenstructuur, waardoor de ontsluitingsstructuur op het bedrijventerrein gekenmerkt wordt door een 'grote lus'. Hierdoor ontstaat een optimale ontsluiting van de nieuw te realiseren gebieden (zowel het middengebied als aan de westrand), maar wordt tevens de ontsluiting van de bestaande bedrijven geoptimaliseerd. Deze lusvorm wordt grotendeels gevormd door de bestaande wegenstructuur (Mijlweg) en gecompleteerd door de genoemde nieuwe ontsluitingsweg over het middengebied. In figuur 2.4 is het principe van deze wegenstructuur weergegeven. De wegprofielen van de grote lus over het bedrijventerrein worden geherprofileerd, waarbij de fietser een eigen plaats op de weg krijgt in de vorm van een suggestiestrook voor fietsverkeer. Ook zal voorzien worden in voetpaden. De nieuwe verbindingsweg tussen de Industrieweg en de Mijlweg wordt eveneens voorzien van dit wegprofiel.

Figuur 2.4. Interne wegenstructuur

Geconcludeerd wordt dat het bedrijventerrein via de Maasdamseweg relatief snel ontsloten wordt naar de N217. Via de N217 kan het verkeer afwikkelen naar de omliggende kernen en de autosnelwegen. De uitbreiding van het bedrijventerrein leidt niet tot verkeersafwikkelingsproblemen op het kruispunt Mijlweg/Maasdamseweg. Aanpassingen aan dit kruispunt zijn daarom niet noodzakelijk. Van belang is dat de verkeersintensiteit op de Molendijk niet toeneemt. De interne verkeersstructuur wordt vormgegeven door middel van een lusstructuur, welke in hoofdzaak geënt is op de Mijlweg. Als gevolg van deze 'grote lus' ontstaat een optimale ontsluiting van de nieuw te ontwikkelen gebieden en wordt de ontsluitingsstructuur voor de bestaande bedrijven geoptimaliseerd. De verkeersstructuur wordt in hoofdzaak gericht op een ontsluiting naar de Maasdamseweg via de Mijlweg (en de verlengde Industrieweg).

De ontsluiting van het gebied voor gemotoriseerd verkeer is goed.

Fiets

Op het bedrijventerrein zijn geen fietsvoorzieningen aanwezig. De Maasdamseweg beschikt conform de richtlijnen van Duurzaam Veilig over een vrijliggend fietspad. Verder vormt de Gorsdijk ten noordoosten van het plangebied een ontsluitingsroute voor fietsverkeer. Op de Molendijk wordt fietsverkeer gecombineerd met het autoverkeer afgewikkeld. Dit is conform de richtlijnen van Duurzaam Veilig voor erftoegangswegen. De externe ontsluiting voor fietsverkeer is gewaarborgd. In het kader van de herziene ontsluitingsstructuur, is een herprofilering van de Mijlweg voorzien. Het voornemen is om voor fietsers suggestiestroken te realiseren en tevens te voorzien in voetpaden. Hierdoor ontstaat voor langzaam verkeer een eigen plaats op de weg. Gezien de grote massaverschillen op het bedrijventerrein is dit van belang. Als gevolg van deze maatregelen is een goede ontsluiting voor fietsverkeer gewaarborgd.

Openbaar vervoer

Er is een bushalte gesitueerd langs de Maasdamseweg ter hoogte van de Mijlweg. Deze bushalte wordt 2x per uur per richting bediend door een buslijn van treinstation Dordrecht naar Maasdam en busstation Heinenoord. De ontsluiting van het bedrijventerrein is matig.

Parkeren

De parkeerbehoefte van een bedrijventerrein is ontleend aan publicatie 182 (CROW 2008). De gemeente Binnenmaas is een weinig stedelijke gemeente. Er wordt uitgegaan van het restgebied van de bebouwde kom. In onderstaande tabel zijn de parkeerkengetallen weergegeven voor arbeidsextensieve en arbeidsintensieve bedrijvigheid.

Tabel 2.1 Parkeerkengetallen bedrijventerrein

		parkeerkengetal per 100 m2 bvo
bedrijfstype		minimaal	maximaal
arbeidsextensief/bezoekersextensief		0,8	0,9
arbeidsintensief/bezoekersextensief		2,5	2,8

Bij nieuwe bedrijfsontwikkelingen dient voldaan te worden aan bovenstaande parkeerkentallen. De parkeerbehoefte dient op eigen terrein te worden opgelost.

Verkeersgegevens

De verkeersgegevens die ten grondslag liggen aan de milieuonderzoeken zijn weergegeven in tabel 2.2. Deze verkeersgegevens zijn ontleend aan de notitie 'Verkeersonderzoek bedrijventerrein Mijlpolder', Megaborn, 11 juli 2012. De gegevens zijn bepaald voor de maatgevende jaren 2012 en 2023 exclusief en inclusief ontwikkeling. In tabel 2.3 is de voertuig- en etmaalverdeling weergegeven. Deze is ontleend aan verkeerstellingen, zie bijlage 2. Verder zijn voor het akoestisch onderzoek de nieuwe verbindingsweg tussen de Industrieweg en de Mijlweg, bijbehorende interne verkeersstructuur en de Industrieweg van belang. Er wordt van uitgegaan dat de bestaande bedrijven in het westen van het plangebied voornamelijk gebruik zullen maken van de nieuwe verbindingsweg tussen de Industrieweg en de Mijlweg. Op basis van de omvang van deze bedrijvigheid bedraagt het verkeer van deze bedrijven in 2023 circa 1.400 mvt/etmaal. Verder wordt ervan uitgegaan dat het verkeer als gevolg van de nieuwe ontwikkelingen voor 80% via de nieuwe verbindingsweg en voor 20% via de bestaande Mijlweg af zal wikkelen.

Tabel 2.2 Verkeersintensiteiten

	2012	2023
Maasdamseweg (Gorsdijk – Mijlweg)	2.157	2.551
Maasdamseweg (Mijlweg – Molendijk)	4.567	7.839
Maasdamseweg (Molendijk – Schuilingenweg)	6.240	9.706
Maasdamseweg (Schuilingenweg – Smidsweg)	7.116	10.683
Maasdamseweg (Smidsweg – Narcisstraat)	6.854	10.391
Maasdamseweg (Narcisstraat – Boezembaan)	7.415	11.017
Maasdamseweg (Boezembaan - N217)	8.322	12.029
Mijlweg (Maasdamseweg - verbindingsweg)	2.373	5.536
Mijlweg (verbindingsweg – Viltweg)	2.373	3.225
Mijlweg (Industrieweg – Molendijk)	863	963
nieuwe verbindingsweg oost	-	3.705
nieuwe verbindingsweg west / Industrieweg	200	1.683
nieuwe verbindingslus	-	1.000

Tabel 2.3 Voertuig- en etmaalverdeling

telpunt 1 (Mijlweg)
	lichte voertuigen	middelzware voertuigen	zware voertuigen	etmaalverdeling
dag	78,88%	10,88%	10,24%	7,17%
avond	80,58%	9,71%	9,71%	1,41%
nacht	77,48%	13,25%	9,27%	1,03%
etmaal	78,70%	11,47%	9,83%
telpunt 2 (Maasdamseweg Westzijde)
dag	79,30%	10,75%	9,95%	6,92%
avond	88,79%	7,27%	3,94%	2,20%
nacht	80,07%	11,11%	8,82%	1,02%
etmaal	81,14%	10,29%	8,57%
telpunt 3 (Maasdamseweg Oostzijde)
dag	81,96%	10,72%	7,32%	6,70%
avond	93,55%	5,07%	1,38%	2,91%
nacht	84,46%	10,14%	5,41%	0,99%
etmaal	84,72%	9,58%	5,69%