| Plan: | Rembrandt |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0584.BPWONEN2012016-VG99 |
De planregels zijn onderverdeeld in vier hoofdstukken. Hoofdstuk 1 bevat de inleidende regels. Hoofdstuk 2 geeft de planregels behorende bij de in het plangebied voorkomende bestemmingen, waaronder de hierboven genoemde bestemmingen. Hoofdstuk 3 bevat de algemene, voor het gehele plangebied geldende, bepalingen en hoofdstuk 4 bevat tot slot de overgangsregels en slotregel. In deze paragraaf worden alle planregels kort nader toegelicht.
Artikel 1 Begrippen
In dit artikel worden de begrippen gedefinieerd, die in de planregels worden gehanteerd. Bij de toetsing aan het bestemmingsplan wordt uitgegaan van de in dit artikel aan de betreffende begrippen toegekende betekenis.
Artikel 2 Wijze van meten
Dit artikel geeft aan hoe hoogte- en andere maten die bij het bouwen in acht genomen dienen te worden, gemeten moeten worden.
Artikel 3 Groen
De structurele groene elementen zijn opgenomen binnen de bestemming Groen. Binnen de bestemming is ook water toegestaan. Verder zijn fiets- en voetpaden mogelijk binnen de bestemming Groen. Fiets- en voetpaden zijn ook binnen de bestemmingen Verkeer en Wonen mogelijk. Bruggen voor fiets- en voetpaden zijn ook binnen de bestemming Water toegestaan. Hiermee is er flexibiliteit voor het aanleggen van fiets- en voetpaden.
Binnen de bestemming Groen zijn gebouwen voor nutsvoorzieningen toegestaan en kleine bouwwerken, geen gebouwen zijnde, van 3 m hoog, bijvoorbeeld ten behoeve van kleine speelvoorzieningen en een trafo's in de wijk.
De bestemming Groen bevat een afwijkingsbevoegdheid voor de aanleg van parkeerplaatsen. Door toepassing van deze bevoegdheid is het mogelijk om extra parkeerplaatsen te maken indien dit nodig blijkt, bijvoorbeeld indien functies worden omgezet (van lichte zorgappartementen naar zelfstandige woningen).
Artikel 4 Maatschappelijk
In deelgebied 1 is de bestemming Maatschappelijk opgenomen voor de gezondheidszorg, zorgcliëntenplaatsen en daaraan ondergeschikte gerelateerde functies, zoals een orthopedie, een kapper en een restaurant. Verder zijn ook bij de bestemming horende voorzieningen mogelijk, zoals parkeervoorzieningen, groen en water. Daarnaast is aan de maatschappelijke functie ondersteunende horeca mogelijk binnen de bestemming.
De systematiek waarmee is aangegeven waar gebouwen zijn toegestaan is als volgt: er is een bouwvlak opgenomen met daarbij een bouwhoogte. In verband met de parkeerbalans is het maximaal te realiseren vloeroppervlak begrensd op 9.500 m2. Binnen dit oppervlak is het onder andere mogelijk 102 zorgcliëntenplaatsen te realiseren.
De bouwhoogte is op basis van de ingediende vergunningaanvraag gedetailleerd vastgelegd.
Ook de uitbreiding van het schoolplein is geregeld binnen de bestemming Maatschappelijk. De uitbreiding is aangeduid als 'specifieke vorm van maatschappelijk - schoolplein'.
Artikel 5 Verkeer - Verblijfsgebied
De verschillende ontsluitingswegen en het plein tussen het zorg- en het woongebouw zijn aangegeven op de verbeelding met de bestemming Verkeer - Verblijfsgebied. Voor zover van toepassing, zijn de naastgelegen fiets- en voetpaden ook binnen de bestemming Verkeer - Verblijfsgebied opgenomen. Mocht de locatie van de ontsluitingswegen en de fiets- en voetpaden onderling worden gewijzigd, dan kan dit zonder meer binnen de bestemming Verkeer-Verblijfsgebied.
Artikel 6 Water
De bestaande en beoogde structurele watergangen zijn opgenomen binnen de bestemming Water. In het plangebied geldt een waterbergingsopgave van 10%. Hiervoor is het noodzakelijk dat een bepaalde hoeveelheid water wordt gerealiseerd. Water mag ook binnen de meeste overige bestemmingen worden gerealiseerd, waardoor de hoeveelheid water binnen het plangebied groter kan worden.
Daarnaast zijn binnen de bestemming Water ook bruggen ten behoeve van fiets- en voetpaden toegestaan, zodat de structuur voor fiets- en voetpaden nog flexibel kan worden aangepast.
Artikel 7 Wonen - 1
De beoogde woningbouw in deelgebied 2 is opgenomen binnen de bestemming 'Wonen - 1'. Binnen de verschillende bouwvlakken is het mogelijk grondgebonden en beneden-bovenwoningen te realiseren. De regeling is zodanig vormgegeven dat deze aansluit bij de regeling van de omliggende woongebieden (bestemmingsplan Wonen) en biedt bovendien voldoende flexibiliteit voor de ontwikkeling van de beoogde woningbouw. Mede met het oog op de periode na oplevering van de woningen zijn verschillende afwijkingsbepalingen opgenomen die onder andere een hogere bouwhoogte mogelijk maken van hoofdgebouwen, aan- en uitbouwen en bijgebouwen. Op deze manier kan worden ingespeeld op eventuele wensen van toekomstige gebruikers van de woningen.
Ten aanzien van het bouwen van de woningen moet een aantal bouwregels in acht worden genomen. De maximale goot- en bouwhoogte zijn op de plankaart aangegeven. In het algemeen geldt een goothoogte van 6 m en een bouwhoogte van 12 m. Hoofdgebouwen dienen daarnaast afgedekt te worden met een kap. Per bestemmingsvlak is het maximum aantal wooneenheden vastgelegd.
Voor de woningen gelden voorts regels ten aanzien van minimale afstand van voorgevel tot de straat en een maximale diepte.
De woningen zijn in het stedenbouwkundige plan georiënteerd op de omliggende wegen en groene ruimten. Dit is geregeld door een 'gevellijn' op te nemen. De voorgevel van de woningen moet gericht zijn op deze gevellijn. Om te waarborgen dat de voorgevels van de woningen die naast elkaar worden gerealiseerd niet te veel verspringen, is bepaald dat een hoofdgebouw niet meer dan 1 m mag uitsteken ten opzichte van het hoofdgebouw op het aangrenzende bouwperceel.
Ten behoeve van aan- en uitbouwen en bijgebouwen zijn nadere bepalingen opgenomen ten aanzien van maximale goot- en bouwhoogte en oppervlakte.
Naast de functie wonen, is ook een aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit toegestaan binnen de bestemming Wonen. Het vloeroppervlak voor deze functie mag niet meer bedragen dan 30% van het totale oppervlak van de woning en mag ten hoogste 45 m² bedragen. Binnen de bestemming zijn verder wegen, fiets- en voetpaden, water, groen, parkeervoorzieningen en nutsvoorzieningen toegestaan.
Artikel 8 Wonen - 2
Binnen de bestemming Wonen - 2 zijn woningen toegestaan voor verminderd zelfredzame personen, ofwel mensen met een lichte zorgindicatie. Niet zelfredzame personen zijn alleen aanwezig in het zorggebouw in bestemming Maatschappelijk. Dat gebouw is een zeer kwetsbaar object, het woongebouw in de bestemming Wonen - 2 is een kwetsbaar object. Binnen de bestemming 'Wonen - 2' zijn woningen voor lichte zorg mogelijk uit de zorgzwaartepakketten VV 1 tot en met VV 4 in de sector verpleging en verzorging (zoals bedoeld in de Regeling zorgaanspraken AWBZ). De bedoeling is dat de bewoners gebruik kunnen maken van zorg in het naastliggende zorggebouw.
Een voorziening voor naschoolse/buitenschoolse opvang (BSO) is ter plaatse van de functieaanduiding mogelijk gemaakt. Het oppervlak is begrensd door de omvang van de aanduiding. Als BSO niet wordt gerealiseerd dan zijn maximaal 76 woningen toegestaan binnen de bestemming Wonen - 2. Binnen met maximum van 76 woningen zijn ten hoogste 26 zelfstandige woningen toegestaan.
Door gebruikmaking van een afwijkingsbevoegdheid is het mogelijk meer zelfstandige woningen toe te staan (omzetten lichte zorgwoningen naar zelfstandige woningen). Voorwaarden zijn dat maximaal 76 woningen zijn toegestaan en sprake moet zijn van voldoende parkeergelegenheid.
Er geldt een bouwhoogte van 17 m voor het zuidelijk deel. Richting het noordelijk te ontwikkelen zorggebouw is een bouwhoogte van ten hoogste 8,5 m en 13 m opgenomen, zodat het aansluit op de bouwhoogte van dit gebouw. Op bepaalde plekken wordt een stedenbouwkundig accent mogelijk gemaakt. Hier is de maximale bouwhoogte 12,5 m dan wel 17,5 m.
Ten aanzien van een aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit gelden de bepalingen uit artikel 7 (Wonen - 1).
In de bestemming Wonen - 2 is een nadere eisen-regeling opgenomen. Gezien de specifieke doelgroep (verminderd zelfredzamen) die gefaciliteerd kan worden in de bestemming Wonen - 2 kunnen nadere eisen gesteld worden ten behoeve van een veilige woon- en leefomgeving. Nadere eisen kunnen worden gesteld aan bouwtechnische aspecten van bouwwerken.
Waarde - Archeologie (dubbelbestemming)
Om eventueel aanwezige archeologische resten te beschermen is een dubbelbestemming opgenomen. Voor bouwactiviteiten is een aanlegvergunning van toepassing, tenzij de activiteiten niet dieper reiken van 4 m of kleiner zijn van 500 m2.
Een dubbelbestemming wordt opgenomen op het moment dat er behoefte bestaat aan het extra waarborgen van een bepaald belang/functie die onvoldoende door de enkelbestemming wordt geborgd. Dit leidt ertoe dat op verschillende gronden in het plangebied naast de regels uit de enkelbestemming, ook de regels van de dubbelbestemming in acht moeten worden genomen. Tussen de dubbelbestemming en de enkelbestemming is sprake van een rangorde. Deze rangorde is in de regeling van de betreffende dubbelbestemming opgenomen.
Artikel 9 Antidubbeltelregel
Deze regel dient om te voorkomen dat, indien in het bestemmingsplan bij een bepaald gebouw een zeker open terrein is geëist, dat terrein nog eens meetelt bij het beoordelen van een aanvraag voor een ander gebouw, waaraan een soortgelijke eis wordt gesteld.
Artikel 10 Algemene bouwregels
De op de verbeelding aangegeven bouwgrenzen, niet zijnde bestemmingsgrenzen, mogen worden overschreden met kleine bouwdelen. In dit artikel is geregeld hoe groot de overschrijding mag zijn en onder welke voorwaarden.
Artikel 11 Uitsluiting aanvullende werking bouwverordening
Bij globale bestemmingsplannen bestaat de kans dat bij toetsing van bouwaanvragen sprake is van aanvullende werking van de bouwverordening, omdat het bestemmingsplan ter zake van de stedenbouwkundige bepalingen uit de bouwverordening (zoals rooilijnen) niets regelt. Deze aanvullende werking kan ongewenst zijn, omdat het bestemmingsplan met opzet globaal is gehouden ten aanzien van deze onderwerpen. Artikel 11 voorkomt dat bepalingen uit de bouwverordening alsnog van toepassing kunnen zijn.
Artikel 12 Algemene afwijkingsregels
Voor ondergeschikte afwijkingen van het bestemmingsplan is een algemene afwijkingsmogelijkheid opgenomen. De onderhavige regeling voorziet in verband met de gewenste duidelijkheid, in een objectieve begrenzing van het toepassingsbereik van de afwijking.
Artikel 13 Algemene wijzigingsregels
In dit artikel is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen ten behoeve van kleine overschrijdingen van de bestemmingsgrenzen.
Artikel 14 Overgangsrecht
Bouwwerken
In dit artikel is het overgangsrecht ten aanzien van bouwen neergelegd. Uitbreiding van de bebouwing is slechts mogelijk met omgevingsvergunning voor het afwijken.
Gebruik
De eerste drie leden van dit artikel betreffen de (reducerende) overgangsregels met betrekking tot gebruik van onbebouwde gronden en bouwwerken voor zover dat gebruik afwijkt van het bestemmingsplan op het moment dat dit rechtskracht verkrijgt. Hiervan is uitgezonderd strijdig gebruik dat al in strijd was met het voorheen tot dat tijdstip geldende plan en waartegen wordt of alsnog kan worden opgetreden. Dit sluit aan bij de vaste jurisprudentie van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State waaruit blijkt dat, indien de gemeente strijdig gebruik gewraakt heeft, er geen beroep op het overgangsrecht mogelijk is.
Artikel 15 Slotregel
Het laatste artikel van de planregels betreft de citeertitel van het onderliggende bestemmingsplan.