| Plan: | De Compagnie |
|---|---|
| Status: | onherroepelijk |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0571.DeCompagnie2010-OH01 |
Woonvisie Zuid-Holland 2005-2014 "Samenhang en Samenspel"
De provincie Zuid-Holland heeft in januari 2005 'Woonvisie Zuid-Holland 2005-2014' uitgebracht. Centraal in het beleid staat het uitgangspunt dat voor alle bevolkingsgroepen passende woningen beschikbaar zijn. De woningbouwproductie ligt voor de periode tot 2014 op circa 214.000 woningen voor de hele provincie, teneinde voldoende woningen worden geproduceerd om in de eigen behoefte te voorzien. Daarbij komen er jaarlijks circa 1.000 bij als gevolg van overige toevoegingen (bestemmingswijziging, woningsplitsing e.d.). De Provinciale Ruimtelijke Structuur Visie biedt het kader voor de woningbouwopgave per regio. Hierbij gaat het om een kwantitatieve en kwalitatieve impuls van het woningaanbod.
De voorgenomen woningbouwontwikkeling draagt bij aan het halen van de doelstellingen uit de 'Woonvisie Zuid-Holland 2005-2014'.
Regionale woonvisie Alblasserwaard-Vijfheerenlanden 2006-2009
Op 22 december 2005 is de Regionale Woonvisie gepubliceerd. Deze visie op het wonen in de Alblasserwaard-Vijfheerenlanden is een visie van de gezamenlijke gemeenten in dit gebied. Het is de concretisering van het gegeven dat er rond de toekomst van de regio en zeker ook rond het wonen een aantal opgaven ligt die gebaat zijn bij een gezamenlijke benadering plus een goede afstemming en samenwerking in de uitvoering. Afstemming en samenwerking niet alleen door de gemeenten, maar ook met andere actoren, waaronder in elk geval de in de regio werkzame woningcorporaties en zorginstellingen.
In de Regionale Woonvisie geven de gemeenten aan waar ze met elkaar voor willen staan en gaan evenals welke acties nodig zijn. In samenspraak met alle betrokkenen zijn in de Regionale Woonvisie de volgende vijf thema's benoemd:
1. De bouwopgave op gang
De woningbouw en de toename van de woningvoorraad blijven aanzienlijk achter bij de taakstellingen. Het is hard nodig om de kwantitatieve woonopgave goed op de agenda te hebben en te realiseren. De gezamenlijke gemeenten moeten hier met behulp van regionale afstemming mee aan de slag en moeten de voortgang monitoren.
Omvang bouwopgave
2. De woningvoorraad van morgen
Er zitten veel kanten aan de woonkwaliteiten die de gezamenlijke gemeenten de komende tijd moeten aanbieden: bijdragen aan de diversiteit van een veranderende vraag, aan beschikbaarheid en betaalbaarheid, aan toegankelijkheid, om maar eens een aantal belangrijke kanten te noemen. Welke strategieën zijn behulpzaam om de doelen te bereiken? En hoe spelen de gezamenlijke gemeenten daarop in, in termen van regionale afstemming en monitoring?
Omvang sociale huursector
Vanwege de huidige druk op de sociale huursector moet het aantal sociale huurwoningen in de regio voorlopig niet kleiner worden. Dat betekent dat het uitgangspunt is dat er in 2015 in de regio circa 18.870 sociale huurwoningen moeten zijn. Het aandeel van deze sector loopt daarmee terug van 37% naar 34%.
Herstructurering bestaande woningvoorraad
Herstructurering van de bestaande woningvoorraad is nodig in verband met de veranderende woningvraag, met name gericht op meer differentiatie en meer kwaliteit. Daarbij moet perspectief blijven voor mensen met lage inkomens, waaronder starters en ouderen.
Herstructurering gaat zeker deels ten koste van het aantal aanwezige sociale huurwoningen. Dit betekent dat ook gecompenseerd moet worden op nieuwe locaties elders, met name omdat het aantal sociale huurwoningen voorlopig niet kleiner moet worden. Leidraad is om bij herstructurering voorlopig tenminste 50% in de sociale sector terug te bouwen: zowel huurwoningen tot € 475 als koopwoningen tot € 200.000 v.o.n. De koopwoningen dienen mede voor de doorstroming. Dit programma kan met name worden aangevuld met middeldure koopwoningen (€ 200.000-300.000) voor de doorstroming.
Nieuwe locaties en inbreiding
Leidraad is om hier voorlopig tenminste 40% in de sociale sector (huur tot € 475 en koop tot € 200.000 v.o.n., inclusief eventuele MGE-woningen) te bouwen. Gemeenten kunnen de noodzaak van het realiseren van dit uitgangspunt inzetten in hun planonderhandelingen met ontwikkelaars. In aanvulling hierop en veelal ten behoeve van de doorstroming: middelduur 25-30% en duur 30-35%.
3. De doelgroepen aan bod
Bij het vorige thema kwamen de hoofdlijnen van kwalitatieve programma's in zicht. Nu volgen handvatten om gerichter op de huisvestingswensen van die doelgroepen in te spelen die hier bijzondere aandacht vragen: mensen met lage inkomens die niet zelf in hun huisvestingssituatie kunnen voorzien: hoe krijgen en houden de betrokken gemeenten voldoende woningen voor hen beschikbaar; starters op de woningmarkt: keren van de situatie dat zij in hun eigen omgeving geen woning kunnen verkrijgen; ouderen en mensen met een zorgvraag: een sterk groeiende groep die meer en meer een gedifferentieerd aanbod vraagt in een geschikte woonomgeving met passende voorzieningen.
Primaire doelgroep
Starters laten starten
Gezinnen
Ouderen en mensen met een zorgvraag
Andere doelgroepen
Regionale informatie-uitwisseling over ontwikkelingen in vraag en aanbod betreffende de huisvesting van statushouders, woonwagenbewoners en andere kwetsbare groepen (met name maatschappelijke opvang) is wenselijk. Daarnaast is afstemming nodig, zeker als voor doelgroepen op regionaal niveau oplossingen worden ingevuld, zoals bij de maatschappelijke opvang.
4. Woonmilieu en identiteit
Het hebben en behouden van de aanwezige woonmilieus en de identiteit van de Alblasserwaard-Vijfheerenlanden is waardevol. Het woonbeleid moet de sociale cohesie / samenlevingsopbouw en de gedifferentieerde bevolkingssamenstelling ondersteunen. Dan moet er perspectief zijn voor starters en moet er worden gewerkt aan een levensloopbestendige omgeving voor ouderen en mensen met een zorgvraag. Maar zo'n omgeving moet toch voor een ieder zijn weggelegd die een wooncarrière binnen de Alblasserwaard-Vijfheerenlanden wil maken? De bebouwingscontouren zitten dat op korte termijn wel in de weg voor Graafstroom en op middellange termijn voor Nieuw-Lekkerland.
Regio met ruimte voor wooncarrières
Streefdoel is het in de regio aanwezige gedifferentieerde pakket aan woonmilieus tenminste in stand te houden of zelfs te vergroten. En om te werken aan een grotere vrijheid voor de burgers om binnen de regio het door hen gewenste woonmilieu te kiezen.
Maar ook op lokaal niveau en op kernniveau moeten partijen zoveel mogelijk bijdragen aan differentiatie, afgestemd op bewoners en door hen te maken wooncarrières.
Gedifferentieerde wijken en dorpen
Leefbaarheid en vitaliteit zijn voor de Regionale Woonvisie belangrijke kernbegrippen. Daarvoor zijn sociale cohesie / samenlevingsopbouw, gedifferentieerde bevolkingssamenstelling en aanwezigheid van basisvoorzieningen op dorps- en wijkniveau belangrijk fundamenten. Het woonbeleid wil daaraan bijdragen. Voldoende geschikte woningen voor starters en voldoende doorstromingsmogelijkheden zijn daarbij met name belangrijk.
Levensloopbestendige omgeving: wonen-welzijn-zorg in de kernen en wijken
De visie op wonen-welzijn-zorg wil niet in enge zin alleen bijdragen aan huisvesting met zorg en daar direct aan te koppelen voorzieningen, maar ook aan de ontwikkeling van een levensloop- en toekomstbestendige omgeving voor alle inwoners.
Contourverruiming of opvang woningbehoefte in nabijgelegen stad of dorp
Niet alle gemeenten hebben voldoende ruimte voor hun woningbouw tot 2015 binnen de contouren (inclusief de 'witte vlekken'). De intentie is om ingeval van ruimtetekort in ene gemeente/kern de woningvraag deels elders in de regio op te vangen, mits dit strookt met de woonwensen van de woningzoekenden. Vanwege de omvang van de lokale woningbehoefte, de binding aan kern en gemeente, en vanwege het streven naar sociale cohesie / samenlevingsopbouw en een gedifferentieerde bevolkingssamenstelling op kernniveau, kunnen (beperkte) contouraanpassingen echter nodig zijn. Voor Graafstroom is het ontbreken van contourruimte en de wenselijkheid van contourverruiming op korte termijn aan de orde; voor Nieuw-Lekkerland op de middellange termijn op weg naar 2015.
Woonfunctie in vrijkomende boerderijen
De gezamenlijke gemeenten streven naar benutting van vrijkomende boerderijen voor woonfuncties, al of niet in combinatie met niet hinderlijke bedrijfsfuncties.
5. De uitvoering faciliteren.
Een visie krijgt pas waarde als aan de opgaven en ambities ook gezamenlijke afspraken over de uitvoering worden gekoppeld. Gemeenten, corporaties, zorgaanbieders, marktpartijen en de subregio hebben ieder hun bijdrage te leveren om tastbare resultaten te realiseren.
Van visie naar transparant uitvoeringsproces
Het laatste thema verbindt de inhoud met de uitvoering: van visie naar transparant uitvoeringsproces. De gemeenten, als eindverantwoordelijken voor het uitvoeren van het woonbeleid, zijn feitelijk de trekkers van dat proces. De subregio Alblasserwaard - Vijfheerenlanden draagt zorg voor de coördinatie.
Voortgang uitvoering
Volkshuisvestingnota
Door de gemeenteraad van Nieuw-Lekkerland is in 1997 een Volkshuisvestingsnota vastgesteld. Uitgangspunt binnen dit beleidsdocument is het handhaven van het inwoneraantal.
Aandacht bij nieuwbouw wordt met name gericht op de bouw van (aanpasbare) gezinswoningen. Door middel van incidentele woningsplitsing kan enige extra ruimte worden gecreëerd voor het huisvesten van alleenstaanden en kleine huishoudens (zonder kinderen).De bouw wordt gericht op de koopsector in het middeldure koopsegment. Naar deze woningen is veel vraag en er komen door middel van doorstroming goedkopere (huur)woningen vrij.
Woningbouw is, in verband met het beperkte contingent, alleen mogelijk binnen de goedgekeurde bestemmingsplannen. De belangrijkste bouwlocatie is het Middengebied. In dit uitleggebied kunnen in totaal 275 woningen worden gerealiseerd. De restcapaciteit is 114 woningen.
In de regionale woonvisie is vastgesteld dat er in Nieuw-Lekkerland een aanzienlijk verschil is tussen de woningbouwcapaciteit binnen de contouren en de lokale woningbehoefte. Voor Nieuw-Lekkerland is de wenselijkheid van contourverruiming op de middellange termijn, op weg naar 2015, wenselijk. De ontwikkeling van 114 woningen draagt bij aan de woningbouwopgave voor de gemeente Nieuw-Lekkerland.
In de Woonvisie wordt aangegeven dat 40% van de nieuw te bouwen woningen moet bestaan uit sociale bouw. Het onderhavige plan wijkt hier vanaf. In het plan wordt uitgegaan van 25 woningen in de sociale bouw (25 van de 114). Dit komt overeen met circa 22%. De afwijking van de in de woonvisie gestelde 40% komt voort uit het financieel haalbaar maken van het bouwplan. Er zijn twee oorzaken voor het stijgen van de kosten voor de ontwikkeling van deze woningen. Het gaat hierbij om:
Om de exploitatie van het plan rond te krijgen is dus uitgegaan van 25 woningen in de sociale sector. Tevens kan gesteld worden dat de 40% norm geld voor de gehele planperiode van de Woonvisie. Wanneer het gemiddelde sociale woningbouw van alle projecten in de planperiode 40% is wordt de beoogde norm gehaald.
In de Regionale Woonvisie wordt aandacht gevraagd voor woningen voor starters en gezinnen. Het voorgestelde woningbouwprogramma door realisatie van 114 woningen sluit enerzijds aan op het streven om te komen tot een gedifferentieerde wijkopbouw zoals is verwoord in de regionale woonvisie én voorziet anderzijds in de gewenste uitbreiding van de woningbouwcapaciteit binnen de gemeente Nieuw-Lekkerland.
Het programma voor de locatie bestaande uit 26 appartementen, 63 rijwoningen (waarvan 25 voor starters), 7 vrijstaande woningen en 18 twee-onder-één-kap woningen sluit aan bij de ambities uit de woonvisie.
De ontwikkeling van de locatie door 114 woningen te realisering past binnen het regionale en gemeentelijk woningbouwbeleid. Door de gevarieerde opzet van de wijk in woningtypen en doelgroepen wordt aangesloten op de regionale beleidskaders.
De grondexploitatie is niet financieel haalbaar te maken met 40% sociale woningbouw. In het plan is gestreefd naar een zo hoog mogelijk percentage en dit heeft geleid tot circa 22 % sociale woningbouw. De gemeente compenseert dit verschil/ tekort op andere nieuwbouwontwikkelingen binnen de gemeente Nieuw-Lekkerland.