Kapelpolder

5.3 Ruimtelijke structuur

Het plangebied ligt centraal binnen de kern Maassluis en wordt aan diverse zijden begrensd door belangrijke doorgaande wegen. De doorgaande weg Industrieweg - Mozartlaan is een belangrijke ontsluitingsweg. Deze vormt samen met de Laan 1940-1945 en de Westlandseweg de doorgaande verbinding tussen de verschillende wijken van Maassluis. Door de ligging aan deze belangrijke verbindingen heeft het plangebied een prominente plaats binnen Maassluis en draagt het gebied sterk bij aan de beeldvorming van Maassluis.

Aan de noordoost en de oostzijde wordt het plangebied begrensd door het water van de Noordgeer en het Hellinggat. Deze watergangen zijn een vertakking van de Binnenhaven. Het water vormt de overgang naar de binnenstad van Maassluis. Vanaf de binnenstad is de rand van het bedrijventerrein dan ook goed zichtbaar.

Bebouwingsstructuur

De bebouwingsstructuur van het plangebied is zeer divers. Als gevolg van de mix van functies en de verschillende vormen van bedrijvigheid is er een lappendeken ontstaan van verschillende vormen en massa's. Het plangebied is op te delen in de volgende ruimtelijke deelgebieden, met elk hun eigen karakter en structuur:

• 1. zone langs de Industrieweg;
• 2. zone langs de Westlandseweg;
• 3. zone langs de Mozartlaan;
• 4. zone langs het Noordgeer en Hellinggat;
• 5. het binnengebied;
• 6. woongebied 't Stort (inclusief Keucheniusstraat en Mackayplein);
• 7. woongebied Elysium.

1. Zone langs de Industrieweg

De zone langs de Industrieweg bestaat uit de strip bedrijven die zijn gelegen tussen de Industrieweg en de P.J. Troelstraweg/Keucheniusstraat. De strip bestaat uit een dubbele verkaveling. Hierdoor zijn de bedrijven met voorkanten op zowel de Industrieweg als de P.J. Troelstraweg/Keucheniusstraat georiënteerd.

zone 1 (bron: Bingmaps.nl)

De maatvoering van de bebouwing binnen de strip is divers. Kleine en grote gebouwen wisselen elkaar af. Veel gebouwen zijn tegen elkaar aangebouwd. Hierdoor ontstaat een hoge bebouwingsdichtheid. Omdat het gebied niet lineair verkaveld is en in de loop van de tijd de eigendomssituatie verrommeld is, zijn afzonderlijke gebouwen op de achterpercelen vaak niet meer herkenbaar. De bouwhoogte in dit deelgebied varieert van 3 tot circa 10 m waarbij zowel platte afdekkingen als kappen zijn gebruikt.

De wanden langs de hoofdroutes kennen een grote diversiteit in architectuur, bouwhoogten, vorm en materiaalgebruik. Daarnaast zijn er nog enkele plekken onbebouwd die onder andere worden gebruikt voor opslag van materialen, caravans en auto's.

2. Zone langs de Westlandseweg

De zone langs de Westlandseweg is een gemengde strip met bedrijven, maatschappelijke voorzieningen, dienstverlening en detailhandelsondernemingen. De bedrijven en detailhandel hebben hun adres aan de Electraweg en staan in principe met de achterkant richting de Westlandseweg. De maatschappelijke voorzieningen in de vorm van het politiebureau en de moskee hebben daarentegen een duidelijke oriëntatie op de Westlandseweg.

zone 2 (bron: Bingmaps.nl)

Het grootste deel van de gebouwen is aan elkaar gebouwd. Alleen het politiebureau en de moskee zijn losse gebouwde elementen. De moskee en het politiebureau wijken ook af in bouwhoogte. Het aaneengebouwde blok heeft een hoogte van 8 m. Het politiebureau heeft een hoogte van circa 16 m. De hoofdmassa van de moskee is 8 m hoog, maar de minaret is circa 18 m hoog. De aaneengebouwde gebouwen hebben, ondanks eenzelfde goothoogte en eenvoudige bouwstijl, door afwijkend materiaalgebruik en gevelarchitectuur een individuele uitstraling.

Tussen de Westlandseweg en de gebouwen is een brede groene zone aanwezig die de weg begeleidt. Door de relatief grote afstand tussen de gebouwen en de Westlandseweg is er geen directe oriëntatie op deze hoofdroute.

3. Zone tussen de Mozartlaan en Nijverheidsstraat

De zone tussen de Mozartlaan en Nijverheidsstraat is dubbel georiënteerd. Enkele grote bedrijven hebben hun ingang aan de Mozartlaan. Langs de Mozartlaan met zijn brede profiel manifesteren de industriële gebouwen zich redelijk eenduidig. De bouwhoogten van de gebouwen varieert tussen de 8 en 12 m. De losse eenvoudige vierkante kantoorgebouwen en expeditieloodsen in lichte kleuren staan achter een groene bufferstrook langs de Mozartlaan. Een bomenrij onttrekt zelfs een deel van de gebouwen aan het zicht.

zone 3 (bron: Bingmaps.nl)

Langs de Nijverheidsstraat is het beeld diverser. Langs deze bedrijvenstraat met een beduidend smaller profiel zijn de bouwhoogten minder hoog en variëren van 4 tot 8 m. Duidelijke voorkanten worden afgewisseld met open terreinen die dienstdoen als opslagplaats. Verschillende vormen en massa's wisselen elkaar af. Oudere bedrijfspanden met een kap staan naast nieuw opgerichte moderne bedrijfspanden. Deze gemengde strook vernieuwt zichzelf steeds waardoor een afwisseling van bedrijven, bouwstijlen, vormen en massa's ontstaat.

4. Zone langs Noordgeer en Hellinggat

De rand langs het water van de Noordgeer en Hellinggat is vanouds een strook waar watergebonden bedrijvigheid zich heeft gevestigd. Deze bedrijven waren vaak ook grotere bedrijven die de waterweg als aan- en afvoerroute gebruikten voor bulkgoederen, grote hoeveelheden grondstoffen of omvangrijke producten.

zone 4 (bron: Bingmaps.nl)

Tegenwoordig is het grootste deel van de watergebonden bedrijvigheid in deze strook vertrokken. Momenteel zijn er nog twee bedrijven aanwezig met een directe binding met en de afhankelijkheid van het water. Het betreft enerzijds de betonfabriek die voor de aanvoer van grondstoffen deels afhankelijk is van het vervoer over water. Daarnaast is een scheepswerf aanwezig aan het Hellinggat. Tussen deze twee bedrijven ligt een aantal uiteenlopende bedrijven die geen binding hebben met het water. In deze strook is tevens de gemeentewerf gevestigd. Deze bebouwing in deze strook is relatief grootschalig.

5. Het binnengebied

Het binnengebied met bedrijven rond de woonbuurt 't Stort kent een erg diffuse structuur met een relatief lage bebouwingsdichtheid. Her en der zijn in de loop der tijd verschillende bedrijven opgericht. Het voormalige Pot-Palletterrein aan de Heldringstraat ligt sinds de sloop van de bedrijfsbebouwing braak. Langs de Industrieweg zijn kleine geschakelde bedrijfseenheden opgericht voor startende ondernemingen.

In de groenzone langs de Troelstraweg zijn enkele jaren geleden losse gebouwen neergezet zoals een kantoor van de woningbouwvereniging en een bedrijfsruimte voor een autodealer. De bouwhoogten variëren van 4 tot 12 m (kantoorgebouw woningbouwvereniging). Hierdoor zijn het continue groene karakter en de groene verbinding tussen de Binnenhaven en het woongebied van de Componistenbuurt-Zuid minimaal.

zone 5 en 6 (bron: Bingmaps.nl)

6. Woongebied 't Stort, Mackayplein en Keucheniusstraat

Midden in het plangebied ligt woongebied 't Stort, aan de oostkant overlopend in de bebouwing aan het Mackayplein en de Keucheniusstraat. Dit woongebied dateert uit de jaren '30 en is aangelegd voordat het omliggende bedrijventerrein is gerealiseerd. Aan de zuidzijde, aan de Talmastraat, het Mackayplein en de Keucheniusstraat, heeft de buurt een duidelijk afgerond karakter. Echter aan de west- en noordzijde grenzen de achtertuinen van de woningen aan braakliggende gronden of direct aan de Nijverheidsstraat.

't Stort is een typische arbeiderswijk uit de jaren '30. Hoewel de wijk op het eerste gezicht sober en doelmatig oogt, heeft deze toch een duidelijke stedenbouwkundige en architectonische opzet met verschillende type woningen binnen een herkenbaar stramien. De bouwstijl is herkenbaar met woningen die zijn opgebouwd uit rode baksteen en bestaan uit een begane grond met een kapverdieping. Daarbij is bijzondere aandacht besteed aan de stedenbouwkundige opzet. Op strategische plekken, zoals hoeken en onderdoorgangen en aan pleinen, zijn verbijzonderingen aangebracht zoals een andere nokrichting, hogere kappen of een iets naar voren geschoven gevel. Maar ook in de woonstraten is met een verspringende gootlijn een afwisselend beeld gemaakt.

De goothoogte van de woningen varieert naar type en bedraagt tussen de 4 en 6 m. Door de eenduidige en ononderbroken wanden en de consistente vormgeving langs de Talmastraat/Mackayplein en de Keucheniusstraat vormt 't Stort een duidelijk geheel binnen zijn omgeving en als zodanig dient het beschermd te worden.

7. Woongebied Elysium

Op de plek van de voormalige betonelementenfabriek zijn woningen en een winkelstrip ontwikkeld. De woningen zijn georiënteerd naar de binnenkant van het bedrijventerrein. De lange wand met winkels (Elysium) en daarboven de terraswoningen is georiënteerd op de buitenzijde van het plangebied, richting de Industrieweg.

zone 7 (bron: Bingmaps.nl)

Het woongebiedje met grondgebonden rijwoningen en appartementen is eenduidig vormgegeven. De rijen staan haaks op het langgerekte appartementenblok. De koppen van de rijen grondgebonden woningen zijn afgerond door korte rijtjes. De grondgebonden woningen bestaan uit 2 bouwlagen met een mansardekap. De appartementen zijn ondergebracht in een langgerekt blok (samen met de winkels) met een bouwhoogte van circa 12 m en een hoger appartementengebouw (samen met een kantoorgebouw) met een bouwhoogte van circa 27 m.