| Plan: | Binnenstad |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0556.62BPBinnenstad-0003 |
Traditioneel vervullen de (historische) binnensteden in Nederland een belangrijke commerciële functie door het aanbod aan horeca en detailhandel. In Maassluis staat met name de winkelfunctie onder druk. Doordat de stadsuitbreidingen van Maassluis met name richting het westen hebben plaatsgevonden is het zwaartepunt in de winkelhiërarchie ook naar het westen geschoven. Dit is een logische ontwikkeling: het winkelcentrum Koningshoek ligt meer centraal in de stad dan de historische binnenstad. De binnenstad beschikt echter over kwaliteiten en potenties die voor gemeente en ondernemers al langere tijd aanleiding zijn om te streven naar een stabilisatie van de positie van de binnenstad.
Huidige situatie
In de binnenstad van Maassluis is wonen een belangrijke functie. In het kernwinkelgebied zijn voornamelijk woningen boven winkels of andere functies aanwezig. In de aanloopgebieden komt dit ook voor, maar komen ook grondgebonden woningen voor. In de overige gebieden rondom het centrum komen voornamelijk grondgebonden woningen voor.
Beoogde ontwikkelingen
Het plangebied zal een belangrijke woonfunctie houden. De bestaande woningen zullen worden gehandhaafd en waar mogelijk worden woningen toegevoegd.
Aan de Brouwerijstraat is het project Vlietzicht gerealiseerd. Op de locatie van de voormalige school zijn 14 grondgebonden woningen gerealiseerd. Hiermee is de woonfunctie van dit deel van de binnenstad versterkt. In de toekomst zullen op het braakliggend terrein aan de Zuidvliet ook enkele ontwikkelingen plaatsvinden, waarbij woningen worden gerealiseerd en de woonfunctie van de binnenstad wordt versterkt. Op dit moment zijn hier nog geen concrete plannen voor. Ook andere concrete initiatieven zijn op dit moment niet in zicht.
Conclusie
De binnenstad van Maassluis heeft een belangrijke woonfunctie. Deze functie zal worden behouden en versterkt, en door nieuwe ontwikkelingen uitgebreid worden. Op dit moment zijn er geen concrete initiatieven. Dat betekent, dat voor nu het behouden en versterken van de bestaande woonfunctie uitgangspunt is.
Bestaande situatie
De kwaliteit van de historische binnenstad is goed: er zijn veel kleinschalige, lokale winkels die zich door hun eigen identiteit onderscheiden van het grootwinkelbedrijf in andere winkelgebieden. Daarnaast is de 'setting' sfeervol. Er zijn echter ook nadrukkelijk knelpunten: op zaken als ruimtelijke inrichting, routing en gebruik van unieke elementen als het aanwezige water wordt onvoldoende gescoord. Ook de commerciële invulling van de binnenstad kan beter: er ontbreken publiekstrekkers, er is sprake van leegstand en een sterk wisselende presentatie van winkels.
In economisch opzicht functioneert de binnenstad op een niveau dat gemiddeld gezien voldoende is voor een duurzaam functioneren van het winkelaanbod. In de toekomst is een beperkte uitbreiding van het winkeloppervlak mogelijk.
Beoogde ontwikkelingen
Voor de toekomst wordt voor de binnenstad een functie voorzien als centrumgebied met een gemengd voorzieningenaanbod. Er is een buurt- en wijkfunctie voor met name het aanbod in de dagelijkse sector terwijl bezoekers van verder weg doelbewust of met het oog op recreatie de binnenstad bezoeken. Het winkelaanbod wordt ondersteund door horeca en vermaakelementen. De functie van de binnenstad zal veranderen naar een minder (boven)lokaal niveau. Nadruk komt te liggen op cultuur, toerisme en recreatie. De aandacht moet zijn gericht op het creëren van een specifiek (eigen) centrummilieu. Dit kan worden bereikt door onder andere verdichting van wonen en werken, gerichte en gedurfde branchering, spraakmakende architectuur en een versterking van het organiserend vermogen.
Conclusie
Voor wat betreft het aantal winkels wordt in de binnenstad geen verruiming voorzien. De veranderingen moeten vooral kwalitatief van aard zijn. in het bestemmingsplan wordt onderscheid gemaakt in het kernwinkelgebied waar uitsluitend winkels op de begane grond zijn toegestaan. Buiten het kernwinkelgebied is meer menging met andere functies mogelijk. Hier wordt dus ook de ruimte geboden aan nieuwe initiatieven op het gebied van detailhandel. Boven de winkels kan worden gewoond.
Bestaande situatie
Horeca in de binnenstad is voornamelijk geconcentreerd rondom de Markt. Op de Markt zijn ten behoeve van de omliggende horecavoorzieningen terrassen toegestaan. De horeca is, naast detailhandel, een belangrijke commerciële voorziening voor de binnenstad. De aanwezigheid van horeca maakt dat de binnenstad een toeristische aantrekkingskracht heeft die een ander publiek trekt dan de grote winkelcentra in de rest van de stad.
Daarnaast zijn in de binnenstad nog op een aantal locaties horecavestigingen gelegen, in de vorm van bed & breakfast en restaurants.
Beoogde ontwikkelingen en conclusie
De horecafunctie is een belangrijke toeristische functie in de binnenstad. Om nadruk in de binnenstad te leggen op cultuur, toerisme en recreatie is de ontwikkeling van horecafuncties belangrijk. Er wordt niet voorzien op verruiming van het horeca-aanbod, maar op een kwalitatieve verbetering van de aanwezige functies. Deze kwalitatieve verbetering kan worden behaald door de concentratie van de horeca rondom de Markt.
Bestaande situatie
Naast detailhandel en horeca behoren ook andere consumentgerichte diensten tot de centrumfuncties. Dit varieert van winkelachtige diensten zoals reisbureau en kapper tot meer kantoorachtige functies als een uitzendbureau of een assurantiekantoor. Ook binnen het centrum van Maassluis kunnen deze functies het aanbod voor de consument completeren. Binnen centrumgebieden vinden we deze diensten vaak meer aan de rand (aanloopgebieden). Dat komt omdat de hogere koop-/huurprijzen voor het vastgoed in het kernwinkelgebied door deze functies niet kan worden opgebracht.
Beoogde ontwikkelingen en conclusie
Dienstverlenende bedrijven zijn zowel in het centrum als in de aanloopgebieden toegestaan. Door het toestaan van dienstverlenende bedrijven biedt het centrum een compleet aanbod voor de consument.
Bestaande situatie
In het plangebied bevindt zich een aantal maatschappelijke functies. In het plangebied bevinden zich enkele kerken, waarvan de kerk op het Schanseiland een van de meest prominente gebouwen is in de binnenstad. Daarnaast bevindt zich ook aan de Wagenstraat en de Constantijn Huygensstraat een kerk. Ten slotte is op de hoek van de P.C. Hooftlaan en de Noordvliet een vestiging van het Leger des Heils gelegen.
Daarnaast is er ten zuiden van de Zuidvliet ook een aantal maatschappelijke en culturele functies gelegen. Zo is aan de Zuidvliet, in de voormalige schuurkerk, het theater gevestigd. Aan de Mgr. W.M. Bekkerslaan is een basisschool (Prinses Christina Openbare Basisschool) en een kinderdagverblijf (Puk) gelegen. Op de hoek van de Mgr. W.M. Bekkerslaan en de Jan Luykenstraat staat de sociale en maatschappelijke voorziening 'Het Klooster'.
Beoogde ontwikkelingen en conclusie
De aanwezige maatschappelijke functies hebben een belangrijke en historische binding met de binnenstad. De bestaande maatschappelijke functies worden zo veel mogelijk behouden en daar waar nodig versterkt.
Bestaande situatie
Het merendeel van de bedrijven in het plangebied zijn gericht op de consument (detailhandel en horeca) en worden in eigen paragrafen behandeld. Overige bedrijven in de binnenstad betreffen voornamelijk kantoren.
Met name langs de vlieten is in het verleden, in aansluiting op de binnenstad, bedrijvigheid ontstaan. Het gaat hierbij met name om aannemersbedrijven, autobedrijven en wat handelsbedrijven. Het betreft relatief kleinschalige activiteiten die echter in de loop der tijd steeds minder op hun huidige locatie passend zijn.
Beoogde ontwikkelingen en conclusie
De vestiging van kantoren in de binnenstad vraagt aandacht omdat moet worden voorkomen dat het winkelkarakter van de binnenstad wordt aangetast. Menging van detailhandel en kantoren is niet wenselijk. Binnen het winkelgebied worden nieuwe kantoren daarom niet mogelijk gemaakt. Overige bedrijven worden conform het huidig gebruik bestemd. Nieuwe bedrijvigheid die overlast kan veroorzaken wordt niet toegestaan.
Bestaande situatie
In het plangebied speelt de waterstructuur een grote rol. Het water is medebepalend geweest voor de ontwikkeling van de binnenstad. De haven en de vlieten hebben een bepalend structurerend karakter. Het water heeft ook nog steeds een belangrijke functie. De haven wordt nog steeds gebruikt voor diverse bedrijfsactiviteiten, die voornamelijk in de zuidwesthoek van de haven zijn geconcentreerd.
De vlieten worden voornamelijk gebruikt voor de pleziervaart. In het noordoosten van het plangebied ligt ook een jachthaven, waar pleziervaarten aangemeerd liggen.
De binnenstad kent een erg stenig karakter, hierdoor is in de binnenstad weinig openbaar groen aanwezig. In het noordoosten van het plangebied, bij de jachthaven, ligt een onbebouwd gebied, dat als overloopgebied fungeert naar het buitengebied onder de rijksweg A20 door.
Beoogde ontwikkelingen en conclusie
Water blijft een belangrijke functie in de binnenstad, niet alleen is deze van belang voor de bedrijvigheid in de haven, maar heeft ook een belangrijke recreatieve functie. De recreatieve functie van het water komt naar voren in de vlieten waar terrassen zijn gerealiseerd. Daarnaast is in het noorden van het plangebied een jachthaven.