| Plan: | Binnenstad |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0556.62BPBinnenstad-0003 |
De juridische regeling bestaat uit vier hoofdstukken. Het eerste hoofdstuk bevat de definities van begrippen die voor het algemene begrip, de leesbaarheid en uitleg van het plan van belang zijn. In dit eerste hoofdstuk is ook een regel opgenomen over de wijze van meten. In het tweede hoofdstuk wordt op de bestemmingen en hun gebruik ingegaan. Het derde hoofdstuk gaat in op de algemene regels, zoals een algemene regel voor het gebruik van de gronden die op vrijwel alle bestemmingen van toepassing zijn. De overgangs- en slotregels maken onderdeel uit van het vierde hoofdstuk.
Om de bestaande ruimtelijke kwaliteit te borgen is gekozen voor een gedetailleerd bestemmingsplan, waarin voor elke aanwezige functie een toegesneden bestemming met regels is voorzien.
Conform SVBP bevatten de inleidende regels artikelen met de begripsbepalingen en de wijze van meten.
De verschillende bestaande functies in het plangebied zijn overeenkomstig hun huidig gebruik bestemd. De bestemmingsregelingen worden hieronder nader toegelicht.
Agrarisch
Het agrarisch perceel aan de noordoostzijde van het plangebied is bestemd als Agrarisch. Hier is akkerbouw en grondgebonden veeteelt toegestaan, alsmede extensief dagrecreatief gebruik, voet- en fietspaden en waterstaatkundige doeleinden.
Binnen de bestemming mogen uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd. Dat betekent, dat het landelijke karakter hier gehandhaafd blijft.
Bedrijf
Voor de bedrijven in het plangebied is de bestemming Bedrijf opgenomen. In de milieuzonering is rekening gehouden met de huidige functies van de bedrijven en de aanwezigheid van gevoelige bestemmingen (zoals woningen). Daardoor is de groothandel in dieren aan de Noordvliet mogelijk gemaakt door middel van de specifieke aanduiding 'specifieke vorm van bedrijf - 1'. Voor de scheepswerf aan de Olivierstraat is de aanduiding 'specifieke vorm van bedrijf - 2' opgenomen.
Voor de bedrijfswoningen aan de Noordvliet Noordzijde 157 en 159 is de aanduiding 'bedrijfswoning' opgenomen.
De nutsvoorzieningen en het gemaal zijn middels een specifieke aanduiding mogelijk gemaakt. Ter plaatse zijn uitsluitend nutsvoorzieningen of een gemaal toegestaan.
Gebouwen binnen deze bestemming zijn voorzien van een bouwvlak met een bijbehorende bouwhoogte.
Centrum
De bestemming Centrum is opgenomen ter plaatse van het kernwinkelgebied. In dit gebied is detailhandel bij recht toegestaan op de begane grond en zijn woningen uitsluitend op de verdieping toegestaan.
Horeca is uitsluitend toegestaan ter plaatse van de aanduiding. Daarnaast is ook voor kantoren een specifieke aanduiding opgenomen. Voor dienstverlening geldt dat deze uitsluitend is toegestaan na afwijken van het bestemmingsplan via een omgevingsvergunning. Voor dergelijke dienstverlening geldt dat deze qua stedenbouwkundige uitstraling en openingstijden moet passen binnen het kernwinkelgebied.
Gebouwen zijn toegestaan binnen het bouwvlak. De maximaal toegestane bouwhoogte wordt gerelateerd aan het aantal bouwlagen. Zoals beschreven in paragraaf 3.2 zijn voor hoofdgebouwen het aantal bouwlagen vastgelegd op maximaal 3, tenzij op de plankaart een ander aantal is opgenomen. De gebouwen mogen met een kap worden afgedekt. Deze kap maakt geen onderdeel uit van het aantal bouwlagen. In de regels is opgenomen dat voor de eerste bouwlaag een maximale hoogte van 4 m geldt. Voor overige bouwlagen geldt een maximale hoogte van 3 m.
Gezien de kleinschalige structuur is het niet gewenst dat er functies toegestaan worden die veel verkeer genereren. Daarom is in deze bestemming specifiek geregeld dat de vestiging van een maaltijdafhaal- of bezorgbedrijf niet toegestaan is.
Gemengd
De aanloopgebieden naar het kernwinkelgebied zijn bestemd als Gemengd. Deze aanloopgebieden zijn te onderscheiden in 4 verschillende gebieden. Deze gebieden hebben dan ook een toegesneden bestemming. In elk van deze bestemmingen zijn andere functies toegestaan.
| bestemming | toegestane functies |
| Gemengd - 1 | Woningen, detailhandel, dienstverlening en maatschappelijke voorzieningen. Aanwezige bedrijven en horecavestigingen met aparte aanduiding. |
| Gemengd - 2 | Woningen, kantoren en bedrijven uit ten hoogste categorie 1B (Staat van Functiemenging). |
| Gemengd - 3 | Woningen, maatschappelijke voorzieningen en kantoren. |
| Gemengd - 4 | Woningen, kantoren en bedrijven uit ten hoogste categorie 1B (Staat van Functiemenging). |
De aanwezige functies die niet passen in deze bestemmingen zijn middels een functieaanduiding mogelijk gemaakt.
Gebouwen zijn toegestaan binnen het bouwvlak. Ook in deze bestemming is de maximaal toegestane bouwhoogte gerelateerd aan het aantal bouwlagen. Zoals beschreven in paragraaf 3.2 zijn voor hoofdgebouwen het aantal bouwlagen vastgelegd op maximaal 3, tenzij op de plankaart een ander aantal is opgenomen. De gebouwen mogen met een kap worden afgedekt. Deze kap maakt geen onderdeel uit van het aantal bouwlagen. In de regels is opgenomen dat voor de eerste bouwlaag een maximale hoogte van 4 m geldt. Voor overige bouwlagen geldt een maximale hoogte van 3 m.
Kantoor
Ter plaatse van het kantoor op het Schanseiland is de bestemming Kantoor opgenomen. Binnen deze bestemming zijn kantoren toegestaan. Daarnaast is ter plaatse van de aanduiding 'maatschappelijk' tevens gezondheidszorg en medische dienstverlening toegestaan. Gebouwen zijn toegestaan binnen het bouwvlak. Evenals de bestemmingen Centrum en Gemengd zijn voor het hoofdgebouw het aantal bouwlagen vastgelegd. Zoals beschreven in paragraaf 3.2 zijn voor hoofdgebouwen het aantal bouwlagen vastgelegd op maximaal 3, tenzij op de plankaart een ander aantal is opgenomen. De gebouwen mogen worden afgedekt met een kap. Deze kap maakt geen onderdeel uit van het aantal bouwlagen.
Maatschappelijk
Voor de diverse maatschappelijke functies in het plangebied is de bestemming Maatschappelijk opgenomen. Per functie is met een aanduiding aangegeven welke functie mogelijk is. De musea in het plangebied zijn mogelijk gemaakt middels de aanduiding 'museum', ter plaatse is daarnaast ook openbare dienstverlening toegestaan. Ter plaatse van de aanduiding 'religie' zijn religieuze en andere levensbeschouwelijke voorzieningen toegestaan. De school en de kinderopvang zijn mogelijk gemaakt middels de aanduiding 'onderwijs', binnen deze aanduiding zijn zowel kinderopvang, onderwijs als peuterspeelzalen toegestaan. Voor het verpleeghuis 'Het Klooster' is de aanduiding 'zorginstelling' opgenomen.
Gebouwen zijn toegestaan binnen het bouwvlak. Ten aanzien van de bouwhoogte geldt de hoogte, zoals opgenomen op de plankaart. Indien er geen hoogte is opgenomen geldt het maximum aantal bouwlagen van 3, of het aantal bouwlagen dat is opgenomen op de plankaart.
Recreatie - Watersport
De aanlegplaatsen in het noordoosten van het plangebied zijn bestemd als Recreatie - Watersport. Binnen deze bestemming is een watersportvereniging met bijbehorende ligplaatsen toegestaan.
De aanwezige bebouwing is voorzien van een strak bouwvlak met een aanduiding voor de bouwhoogte. Dat betekent, dat verdere uitbreiding van de bebouwing niet mogelijk is.
Tuin
Op de tuinen, behorende bij woningen, is de bestemming Tuin gelegd. In deze bestemming zijn uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde toegestaan.
Verkeer
Daar waar een weg een gebiedsontsluitingsfunctie heeft, zijn de gronden bestemd als Verkeer. Binnen het plangebied betreft dit de P.C. Hooftlaan, de Lange Boonestraat en de Wagenstraat. Binnen deze bestemming is een aantal daarin passende gebruiksvormen toegestaan zoals parkeren, groen- en waterpartijen, nutsvoorzieningen en dergelijke.
Verkeer - Verblijfsgebied
Behoudens de wegen die bestemd zijn als Verkeer, is het openbaar gebied bestemd tot Verkeer - Verblijfsgebied. Binnen deze bestemming zijn gebieden met een verblijfsfunctie, parkeervoorzieningen, nutsvoorzieningen, groenvoorzieningen, speeltoestellen en speelplaatsen, wegen, voet- en fietspaden en water toegestaan, waardoor een zekere mate van flexibiliteit wordt geboden.
Water
Het water in het plangebied is voorzien van de bestemming Water. Binnen deze bestemming zijn water, verkeer te water en aanlegplaatsen toegestaan. Binnen de bestemming mogen uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd met een maximale bouwhoogte van 3 m.
Wonen
De woongebieden binnen het plangebied zijn bestemd als Wonen. Bebouwing ten dienste van de bestemming mag alleen worden gerealiseerd binnen de op de plankaart aangegeven bestemmings- en bouwvlakken. Voor de woningen in de binnenstad geldt dat de hoofdgebouwen ten hoogste het aantal bouwlagen mag bedragen dat op de plankaart is aangegeven. Indien geen aanduiding is opgenomen mogen hoofdgebouwen ten hoogste uit 3 bouwlagen bestaan. Voor het woongebied ten noordoosten van de Zuiddijk is voor de grondgebonden woningen een maximale goot- en bouwhoogte opgenomen. Hiervoor geldt dan ook niet het maximum aantal bouwlagen.
Ten aanzien van de appartementengebouwen die rondom het centrum zijn gebouwd is de aanduiding 'gestapeld' opgenomen. Binnen deze aanduiding zijn gestapelde woningen toegestaan.
Naast het wonen zijn de gronden met deze bestemming bestemd voor de uitoefening van aan-huis-gebonden beroepen en kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten. Het uitoefenen van aan-huis-gebonden beroepen en kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten uit categorie 1 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten is direct mogelijk gemaakt, mits de woonfunctie blijft prevaleren. Om te garanderen dat de woonfunctie in overwegende mate behouden blijft, mag ten hoogste 25% van het vloeroppervlak van de woning (met een maximum van 50 m²), inclusief aan- en uitbouwen en bijgebouwen, worden benut ten behoeve van de uitoefening van aan-huis-gebonden beroepen en kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten. Daarnaast moet in voldoende parkeergelegenheid voorzien zijn en mogen de kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten geen nadelige invloed hebben op de normale afwikkeling van het verkeer en niet gepaard gaan met horeca of detailhandel.
Functieaanduidingen
Binnen de woongebieden zijn diverse andere functies aanwezig. Om aan te sluiten bij het karakter van het gebied, is ervoor gekozen om binnen de woonbestemming te werken met de functieaanduidingen 'kantoor', 'bedrijf', 'specifieke vorm van bedrijf - 3' 'dienstverlening', 'maatschappelijk', 'detailhandel' of 'horeca tot en met categorie 1b'. Deze functies zijn alleen toegestaan op de eerste bouwlaag (dus de begane grond). Ter plaatse van de aanduiding 'bed & breakfast' is tevens een bed & breakfast toegestaan.
Bouwregels
De aanwezige bebouwing is voorzien van een strak bouwvlak met een aanduiding voor de bouwhoogte. Buiten het bouwvlak is erfbebouwing in de vorm van aan-, uit- en bijgebouwen toegestaan. Deze mogen tot een bouwhoogte van ten hoogste 3 m worden beschouwd. Het bebouwd oppervlak mag niet meer dan 50% van het zij- en achtererf bedragen met een maximum van 50 m².
Waarde - Archeologie
Op basis van de gemeentelijke archeologische verwachtingskaart is op de plankaart een gebied aangeduid met de dubbelbestemmingen Waarde - Archeologie. Op deze gronden worden extra regels gesteld aan het bouwen en uitvoeren van werken ter bescherming van de eventueel aanwezige archeologische waarden. Per deelgebied zijn op de gemeentelijke verwachtingskaart verschillende archeologische verwachtingswaarden benoemd. Elk van deze verwachtingswaarde heeft in het bestemmingsplan een aparte regeling. In de onderstaande tabel is een overzicht opgenomen voor welke bouwwerken en werkzaamheden de archeologische dubbelbestemmingen gelden.
| dubbelbestemming | verwachtingswaarde | oppervlak | diepte t.o.v. maaiveld |
| Waarde - Archeologie - 2 | archeologische waarde | 0 m² | 40 cm |
| Waarde - Archeologie - 4 | hoge archeologische verwachting | 100 m² | 40 cm |
| Waarde - Archeologie - 5 | middelhoge archeologische verwachting | 200 m² | 40 cm |
| Waarde - Archeologie - 6 | onbekende archeologische verwachting | 200 m² | 200 cm |
Waarde - Cultuurhistorie - B en C
Ten behoeve van de bescherming van het beschermd stadsgezicht zijn de dubbelbestemmingen Waarde - Cultuurhistorie - B en Waarde - Cultuurhistorie - C opgenomen.
Ten aanzien van het bouwen zijn, naast de bouwregels die gelden volgens de bestemming, nog aanvullende bouwregels opgenomen voor gebouwen die binnen het beschermd stadsgezicht vallen. De voorgevel van de hoofdgebouwen dient ter plaatste van de aanduiding 'gevellijn' te worden gebouwd, binnen zone B dient daarnaast ook de zijgevel van de hoofdgebouwen, indien aangegeven, ter plaatse van deze aanduiding te worden gebouwd.
Voor beide gebieden geldt verder dat de gebouwen, zowel hoofd- als bijgebouwen, dienen te worden afgedekt met een kap, waarvan de dakhelling ten minste 50° en ten hoogste 70° bedraagt. De nokrichting van de kap dient daarbij evenwijdig aan de zijgevel te lopen.
De breedte van de hoofdgebouwen mag niet minder dan 4 m en niet meer dan 10 m bedragen.
Binnen de dubbelbestemming zijn afwijkingsregels opgenomen. Binnen de dubbelbestemming Waarde - Cultuurhistorie - B kan het bevoegd gezag afwijken van het bestemmingsplan voor de regels ten aanzien van het afdekken van gebouwen met een kap en toestaan dat woningen plat of met een kap met een dakhelling van ten minste 20° of ten hoogste 80° mogen worden gebouwd.
Daarnaast kan het bevoegd gezag afwijken van het bestemmingsplan voor een andere nokrichting, mits deze aansluit op de kenmerkende dakenstructuur, de hoofdvorm van de kap ongemoeid blijft en de wijziging niet zichtbaar is vanaf het openbaar gebied.
Ten slotte kan afgeweken worden van het bestemmingsplan ten behoeve van een andere pandbreedte, mits een aaneengesloten gevelwand blijft bestaan, het pand niet breder wordt dan 12 m, het repetitie-effect van twee pandbreedtes naast elkaar zo veel mogelijk wordt vermeden en dat bij beeldbepalende panden en monumenten de doorbreking van de zijgevel op ten minste 2 m achter de voorgevelrooilijn plaatsvindt.
Een omgevingsvergunning voor deze afwijkingen kan alleen worden verleend mits de cultuurhistorische waarde van het beschermd stadsgezicht niet in onevenredige mate wordt aangetast.
Binnen de dubbelbestemming Waarde - Cultuurhistorie - C kan het bevoegd gezag voor dezelfde regels afwijken van het bestemmingsplan. Daarnaast kan binnen zone C tevens afgeweken worden voor het niet bouwen in de voorgevelrooilijn, mits er sprake is van een ondergeschikte terugspringing, waarbij deze verspringing ten hoogste 3 m breed en 0,5 m diep bedraagt en de terugspringing vanuit een stedenbouwkundige optiek op een logische plaats plaatsvindt.
Waterstaat - Waterkering
Binnen het plangebied ligt een waterkering met beschermingszones. Voor deze gronden is de dubbelbestemming Waterstaat - Waterkering opgenomen. Binnen deze bestemming zijn beperkende bouwregels met een afwijkingsbevoegdheid met adviesplicht voor het bouwen ten behoeve van onderliggende bestemming(en) opgenomen ter bescherming van de waterkerende functie.
Gebiedsaanduidingen
Molenbiotoop
Binnen de op de plankaart aangegeven aanduiding 'vrijwaringszone - molenbiotoop' gelden nadere regels voor het bouwen, aanleggen en uitvoeren van werkzaamheden in verband met de mogelijke aantasting van belangrijke zichtlijnen en de vrije windvang van de Molen 'de Hoop' en de Wippersmolen. Binnen de molenbiotopen mogen nieuw op te richten gebouwen en andere bouwwerken en aan te leggen beplantingselementen in volwassen toestand zich niet verder uitstrekken boven de onderste punt van de verticaal staande wiek dan 1:30 van de afstand gemeten tussen het op te richten bouwwerk en de molen.
Geluidszone - industrie
Binnen de op de plankaart aangegeven aanduidingen 'geluidszone - industrie - 1', 'geluidszone - industrie - 2' en 'geluidszone - industrie - 3' geldt dat geen nieuwe geluidsgevoelige functies mogelijk zijn in het kader van de Wet geluidhinder (Wgh).
In de algemene regels zijn aanvullende regels opgenomen met betrekking tot bouwen. Daarnaast bevat dit hoofdstuk algemene gebruiksregels, afwijkingsregels en wijzigingsregels.
In artikel 3.2.1 van het Bro zijn standaardregels opgenomen met betrekking tot het overgangsrecht voor bouwwerken en gebruik. Deze maken onderdeel uit van dit bestemmingsplan.