Haagwegterrein Oase

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

De gemeente Leiden kent, ondanks de recente economische crisis, een relatief grote behoefte aan nieuwe woningen. Mede vanwege haar goede bereikbaarheid, haar strategische ligging tussen de noord- en zuidvleugel van de Randstad en een sterke, op lifesciences georiënteerde kenniseconomie heeft Leiden de afgelopen decennia een omvangrijke groei doorgemaakt. Uit de regelmatige monitoring van de regionale woonruimtebehoefte, onder andere omschreven in de Nota Wonen 2020, blijkt dat de gemeente ook de komende jaren een populaire vestigingsplaats zal blijven voor zowel woningzoekenden van binnen als buiten de regio. Gelijktijdig ontbreekt het Leiden aan uitleggebieden en zijn ook de gebieden net buiten de gemeentegrenzen nagenoeg volgebouwd. Leiden kan de vraag naar nieuwe woningen zodoende alleen opvangen door zogenaamde inbreiding, oftewel verdichting binnen de bestaande stedelijke structuur.

In dat licht is het Haagwegterrein begin jaren '90, toen bekend werd dat het overslagbedrijf Van Gend en Loos het gebied zou verlaten, bij de gemeente in beeld gekomen als mogelijke woningbouwlocatie. In 2005 is vervolgens het 'Beeldkwaliteitsplan Haagwegterrein' gepresenteerd, dat zag op een gefaseerde ontwikkeling van verschillende projecten op het Haagwegterrein, waaronder het project 'In de Hoven' (grondgebonden eengezinswoningen), project 'De Verleyding' (appartementen) en project Oase. Het laatstgenoemde project is, mede vanwege maatschappelijke bezwaren en de economische crisis, meerdere malen van opzet en programma gewijzigd. Het project omhelsde aanvankelijk de bouw van een aantal 'urban villa's' (appartementen geclusterd in gebouwen met vier of vijf bouwlagen) en vervolgens de realisatie van een vijftigtal royale twee-onder-een-kapwoningen. De laatstgenoemde woningen bleken niet afzetbaar in de markt.

De gemeente Leiden en ontwikkelcombinatie La Linea CV hebben met het oog op de succesvolle verkoop van vrijwel alle grondgebonden rijwoningen in het project 'In de Hoven', aan de westzijde van het spoor, opnieuw de opzet van het project 'Oase' heroverwogen en aangepast. Op de projectlocatie worden nu 70 grondgebonden rijwoningen beoogd volgens een soortgelijke opzet als die van het project 'In de Hoven', zij het dat de nieuwe buurt een iets ruimere indeling krijgt en geen parkeerhofjes bevat.

Nu dit nieuwe plan in voldoende mate is uitgewerkt, kan invulling worden gegeven aan de wijzigingsbevoegdheid uit het bestemmingsplan 'Haagwegterrein Oost', dat op 14 maart 2013 is vastgesteld. Het bestemmingsplan was opgesteld om aan de actualisatieverplichting uit de Wro te voldoen, terwijl de herziene uitgangspunten voor het project Oase nog onvoldoende bekend waren. Dit wijzigingsplan is opgesteld om alsnog over een toepasbaar juridisch-planologisch kader te beschikken voor de verlening van de nodige omgevingsvergunningen voor de realisatie van het project.

1.2 Begrenzing plangebied

Het plangebied omvat precies het wijzigingsgebied, zoals dat in bestemmingsplan Haagwegterrein Oost is opgenomen. Het gebied ligt tussen het parkeerterrein aan de Haagweg, onder beheer van Stichting Stadsparkeerplan Leiden, de boezemsloot aan de westzijde van de woningen aan de Rijn- en Schiekade, een natte ruigte nabij de Telderskade en de spoorlijn Leiden - Utrecht. Eén en ander is weergegeven in figuur 1.

Figuur 1 - Plancontour van het wijzigingsplan Haagwegterrein Oase

1.3 Vigerend bestemmingsplan

Voor het plangebied, zoals aangegeven en toegelicht in paragraaf 1.2, vigeert op dit moment het bestemmingsplan Haagwegterrein Oost, dat is vastgesteld op 14 maart 2013 en in werking is getreden op 17 mei 2013.

Voor het plangebied behorend bij dit wijzigingsplan bevat het bestemmingsplan Haagwegterrein Oost deels de tijdelijke bestemming 'Verkeer - Voorlopig' en deels de bestemming 'Groen'. De eerstgenoemde bestemming staat voor de termijn van vijf jaar een tijdelijke uitbreiding van het parkeerterrein aan de Haagweg toe, waarna de voorlopige bestemming plaats maakt voor een definitieve bestemming. Die definitieve bestemming staat uitsluitend nog groenvoorzieningen, water en waterhuishoudkundige voorzieningen, speelvoorzieningen, en voorzieningen voor langzaam verkeer en verblijf toe. Het toegestane gebruik wordt daarmee identiek aan dat binnen de bestemming 'Groen'.

Over het gehele plangebied bevat het bestemmingsplan een wijzigingsbevoegdheid, waarmee het planologisch regime door burgemeester en wethouders kan worden gewijzigd om de bouw van 70 woningen toe te staan, met de bijbehorende erven, tuinen, parkeervoorzieningen, groenvoorzieningen en openbare ruimte. De maximale goothoogte van de woningen is in de wijzigingsbevoegdheid beperkt tot 7 meter, en de maximale bouwhoogte tot 10 meter.

Hoofdstuk 2 Beschrijving van het bestemmingsplan

2.1 Geschiedenis van het plangebied

2.1.1 Ontstaansgeschiedenis

De vorming van de Leidse ondergrond is in de afgelopen 6500 jaar grotendeels beïnvloed door de aanwezigheid van de Oude Rijn, die nu op circa 370 meter van het plangebied stroomt. In het verleden verlegde de bedding van de rivier zich regelmatig en kan de rivier tijdelijk ook iets dichter bij het plangebied hebben gelegen. Aan weerszijden van de actieve geul werden oever- en komafzetting van zand en klei afgezet. In het lagere achterland achter de oeverwallen ontstonden kreek- en geulsystemen. Door klink en oxidatie is het omliggende veenpakket geleidelijk dunner geworden, waardoor de zandige oeverafzettingen langs de kreken en geulen geleidelijk steeds hoger in het landschap kwamen te liggen. Deze hoger gelegen gebieden vormden in het verleden een geschikte plaats voor bewoning. Alhoewel ook de ondergrond in het plangebied is gevormd door deze zand- en kleiafzettingen bestaan er evenwel geen aanwijzingen voor vroege bewoning.

In de Romeinse tijd vormde de Rijn de noordelijke grens van het Romeinse Rijk, ook bekend als de Limes. Ter verdediging van deze grens bouwden de Romeinen op de zuidelijke oever van de Rijn een groot aantal legerforten, ook wel 'castella' genoemd, die onderling bereikbaar waren via de limesweg. Gevonden resten van de limesweg en Romeinse bewoning in Leiden zijn tot nu toe schaars, en er zijn in de omgeving van het plangebied ook geen indicaties voor de vroegere aanwezigheid van Romeinse forten of woonbebouwing aangetroffen. Mogelijk liep de limesweg zelf wel door het plangebied, ter hoogte van de huidige Lucebertstraat en Groenhovenstraat.

Vanaf de 12e eeuw maakte het huidige Haagwegterrein deel uit van de ontginning van de familie Boshuysen. Archeologische restanten van kasteel Boshuysen, dat het middelpunt van de ontginning vormde, bevinden zich ter plaatse van de voetbalvelden langs de Churchilllaan. De ontginning liep aanvankelijk tot aan het Gravensteen en de Pieterskerk. Het regelmatige en strakke verkavelingspatroon was haaks vanuit de Haagweg ingedeeld en is op enkele plaatsen nog steeds terug te vinden in het huidige Haagwegkwartier en de Boshuizenwijk.

Langs de Haagweg is vanaf de middeleeuwen gaandeweg steeds meer bebouwing opgericht, waarbij het accent vanaf de 16e eeuw is komen te liggen op industriële bebouwing, zoals kalkovens en houtzagerijen. Vanaf de 18e eeuw werden steeds meer landerijen veranderd in buitenhuizen en siertuinen voor de gegoede Leidse burgerij. Deze bebouwing beperkte zich echter tot de strook direct langs de Rijn. Het achterliggende land, waaronder het plangebied voor dit wijzigingsplan, bleef tot 19e eeuw agrarisch achterland.

In 1878 werd een spoorlijn tussen Woerden en Leiden geopend. Langs die spoorlijn werd ook het station Leiden Witte Poort in gebruik genomen, iets ten zuiden van de Haagweg. Het station werd in 1920 weer opgeheven. De barrièrewerking van de spoorlijn maakte dat het niet noodzakelijk was om bij de vroeg 20e-eeuwse bebouwing langs de Rijn- en Schiekade ruimte te laten voor oost-westverbindingen. De bebouwing daar is om die reden als één gesloten lint vormgegeven.

Figuur 2 - Kaart van het plangebied en omliggende gronden uit 1876 (bron: Watwaswaar.nl)

De ruimte tussen de woningen en de spoorlijn kon vervolgens niet goed worden ontsloten, hetgeen ertoe heeft geleid dat deze strook van 50-70 meter breed nog tot na de Tweede Wereldoorlog onbebouwd zou blijven. Aan de westkant van het spoor werd gelijktijdig met de bebouwing aan de Rijn- en Schiekade een arbeiderswijk opgetrokken: het zogenaamde Haagwegkwartier. De woningen hier kennen een iets kleinschaliger karakter in aaneengeschakelde bebouwing. Een deel daarvan is recentelijk vernieuwd.

2.1.2 Transformatie naar gemengd woongebied

Na de Tweede Wereldoorlog werd het deel van het Haagwegterrein ten oosten van de spoorlijn aan het bedrijf Van Gend en Loos uitgegeven, dat er een overslagstation voor spoorgoederen vestigde. Het vertrek van Van Gend en Loos halverwege jaren '90 bracht nieuwe ontwikkelingen teweeg op het Haagwegterrein. Het terrein werd in gebruik genomen als parkeerterrein voor bezoekers van de Leidse binnenstad. Ten zuiden van het parkeerterrein werd de grond verhuurd voor volkstuinen. De spoorweghaven aan de westzijde van het spoor verloor eveneens haar functie en gaf ruimte voor een tweetal woonschepen.

Vanaf het begin van de jaren '90, toen het aanstaande vertrek van Van Gend en Loos bekend werd, kwam het Haagwegterrein bij de gemeente Leiden in beeld als mogelijke ontwikkelingslocatie voor woningbouw. Het gebied werd daarom in het Structuurplan Leiden, Boomgaard van Kennis (1995) aangewezen als gebied dat geschikt is voor de intensivering van de woonfunctie.

Op 2 april 2001 stelde de gemeenteraad uitgangspunten voor de herinrichting van het voormalige Van Gend en Loosterrein e.o. vast, naar aanleiding van een open planproces. Daarbij waren niet alleen de gemeente Leiden, het Hoogheemraadschap van Rijnland, de Milieudienst (tegenwoordig Omgevingsdienst) en de provincie betrokken, maar ook ontwikkelaars Strukton Projectontwikkeling, Blauwhoed Eurowoningen en grondeigenaar NS Vastgoed. Een aantal omwonenden sloot zich bij het proces aan, onder de naam Initiatiefgroep Van Gend en Loos. In 2005 presenteerden gemeente en ontwikkelaar op basis van het verdergaande overleg over de ontwikkeling van het gebied het 'Beeldkwaliteitsplan Haagwegterrein' en het 'Voorontwerp bestemmingsplan Haagwegterrein'. In de inspraakprocedure op beide documenten bleek echter maatschappelijk draagvlak te missen voor een aantal van de in het plan opgenomen ontwikkelingen, waaronder een beoogde fietstunnel van de Toussaintkade naar het projectgebied Oase aan de oostzijde van het spoor. Daarnaast was er veel weerstand tegen het bebouwen van het parkeerterrein in deelgebied Bon-Bon, en de beoogde bouwhoogte in projectgebied Oase. De gemeenteraad verwierp vervolgens het uitvoeringsbesluit voor het Haagwegterrein, omdat ook zij het parkeerterrein graag behouden zag.

2.1.3 Gebiedsgewijze ontwikkeling

Naar aanleiding van de bovengenoemde inspraakprocedure op het voorontwerp bestemmingsplan Haagwegterrein en een herberekening van gewijzigde exploitatieuitgaven en opbrengsten werd de ontwikkeling van het Haagwegterrein begin 2009 nieuw leven ingeblazen. Aan de basis daarvan stond een besluit van B&W van 10 februari 2009 om het oorspronkelijke plan op ingrijpende punten te wijzigen, en daarmee grotendeels tegemoet te komen aan de wensen van omwonenden. De geplande fietstunnel werd uit het plan gehaald, het parkeerterrein op het voormalige Van Gend en Loosterrein moest worden gehandhaafd en de beoogde middelhoogbouw in het deelgebied Oase werd vervangen door laagbouw. Op 31 maart 2009 stemde de gemeenteraad in met het bijbehorende uitvoeringsbesluit, op basis waarvan een nieuwe ontwikkelovereenkomst met ontwikkelaar La Linea werd ondertekend. La Linea is een samenwerkingsverband tussen Strukton Projectontwikkeling en Blauwhoed Eurowoningen.

Daarnaast werd er door de ontwikkelende partijen besloten de ontwikkeling van het Haagwegterrein gefaseerd te laten verlopen en daarmee risico's te spreiden. Voor het project 'In de Hoven' aan de westzijde van het spoor werd in 2009 een zogenaamde artikel 19 procedure doorlopen. De bouw van de 72 grondgebonden woningen is in vier fasen opgedeeld en gestart aan het einde van 2009. Op 10 februari 2011 is vervolgens het bestemmingsplan Haagwegterrein-West door de gemeenteraad vastgesteld, dat naast het bieden van een actueel planologisch kader voor het project 'In de Hoven' ook de bouw van het appartementengebouw 'De Verleyding' juridisch-planologisch mogelijk maakt.

In 2010 werden aan de oostzijde van het spoor ruimere twee-onder-een-kap woningen door La Linea in de markt gezet. De verkoop van die woningen viel echter dermate tegen dat het project is teruggetrokken en La Linea en de gemeente gezamenlijk opnieuw de uitgangspunten voor de ontwikkeling van Oase hebben moeten herijken.

2.2 Inventarisatie van het plangebied

Bij die heroverweging van uitgangspunten voor de ontwikkeling van Oase is de inbedding van het projectgebied in de omgeving meer dan voorheen als startpunt gehanteerd. Maatgevend daarbij is de aansluiting van de woonstraat op de spoorlijn, het parkeerterrein Haagweg, de woonpercelen aan de Rijn- en Schiekade en de natte ruigte ten zuiden van plangebied.

De spoorbundel ten westen van het plangebied bestaat plaatselijk uit vier afzonderlijke sporen, waarvan slechts twee sporen voor treinverkeer beschikbaar zijn. Alhoewel dus feitelijk sprake is van een dubbelsporige spoorlijn, kan de spoorverbinding tussen Leiden Centraal en Utrecht Centraal door de afwezigheid van een dubbel spoor ten zuiden van de Telderskade niet intensiever worden gebruikt dan dat bij een enkelsporige spoorlijn het geval is.

Voordat een intensivering van spoorverkeer, zoals geambieerd door de provincie Zuid-Holland, kan plaatsvinden, zal eerst op een aantal locaties op het spoortraject een spoorverdubbeling moeten worden gerealiseerd, zodat elkaar tegemoetkomende treinen met frequentere intervallen kunnen kruisen. In het daartoe benodigde tracébesluit zullen ook de milieukundige- en planologische consequenties van een spoorintensivering moeten worden verantwoord. Dit valt niet onder de scope van dit wijzigingsplan.

Ook met de huidige spoorintensiteiten vormt het spoor echter een element dat zowel in milieukundige als stedenbouwkundige context van groot belang is voor de ontwikkeling van het plangebied Oase. Het geluid afkomstig van het railverkeer heeft gevolgen voor het woon- en leefklimaat in Oase en zal op grond van de Wet geluidhinder moeten worden onderzocht. Aan de andere kant zal de ontwikkeling van Oase de geluidbelasting op de achtererven van de woningen aan de Rijn- en Schiekade juist terugdringen, omdat de woonbebouwing in het plangebied een geluidwerende functie gaat vervullen.

De spoorlijn Leiden - Utrecht geldt bovendien als belangrijke entree van Leiden en goed vormgegeven bebouwing langs dat spoor draagt bij aan een positieve kennismaking met de stad. Het is dan ook nadrukkelijk de intentie van zowel de gemeente als de ontwikkelcombinatie om het projectgebied Oase een gezicht aan de zijde van het spoor te geven, naast eventuele andere "voorkantsituaties" aan de andere zijden van het projectgebied.

Het parkeerterrein aan de Haagweg zal, zoals vastgesteld in de gemeentelijke Kadernota Bereikbaarheid, tot ca. 2022 geëxploiteerd worden, waarvan de laatste zes jaar zonder navervoer. Tot en met 2016 worden de parkeerders op het P+R-terrein met op gas aangedreven busjes van en naar de binnenstad gebracht. Na 2022 zal de raad beslissen of gebruik van het terrein als parkeervoorziening wordt voortgezet, of dat het terrein voor woningbouw in aanmerking komt.

In het plangebied zelf bevindt zich zogezegd nog een tijdelijke uitbreiding van het parkeerterrein aan de Haagweg, die als extra voorziening dient om piekbelasting van de parkeerbehoefte vanuit de binnenstad op te vangen. Sinds de opening van de Morspoortgarage is die behoefte feitelijk weggevallen. Het verwijderen van de tijdelijke parkeerplaatsen ten behoeve van een woningbouwontwikkeling heeft dan ook geen significante gevolgen voor de parkeermogelijkheden voor binnenstadbezoekers.

De rest van het plangebied kan niet anders worden getypeerd dan braakliggend terrein. Door een relatief recente bodemsanering in 2006, bestaat het terrein nog grotendeels uit onbegroeide zandpartijen, die incidenteel worden afgewisseld met plekken waar primitieve pioniersoorten groeien.

2.3 Planomschrijving

Gelet op de bijzonder moeizame afzetbaarheid van de eerder beoogde twee-onder-een-kapwoningen is bij de herijking van het project Oase primair gezocht naar een woningtype dat ook onder de huidige omstandigheden op de woningmarkt nog afzetbaar blijkt, zowel per afzonderlijke woning op de particuliere kopersmarkt als per bouwblok of groep van bouwblokken aan beleggende partijen. In Leiden blijken grondgebonden eengezinswoningen in het goedkope tot middeldure segment, zelfstandige studentenwoningen, kleine starterwoningen in het koopsegment en woningen in het middeldure huursegment (met een huursom vlak boven de liberalisatiegrens) het meest kansrijk.

De vooraanstaande locatie van het projectgebied aan de rand van Vreewijk en het succes van het tevens aan het spoor liggende project In de Hoven zijn vervolgens maatgevend geweest voor de keuze van La Linea CV voor grondgebonden eengezinswoningen in een vergelijkbare opzet als die van het project In de Hoven. Verschillen tussen de verkavelingen van beide projecten zijn er echter ook.

In de eerste plaats is voor het project Oase niet gekozen voor parkeerhofjes, zoals die bij het project In de Hoven zijn vormgegeven, maar voor haaks parkeren langs het spoor. Daarmee kan een grotere stedenbouwkundige kwaliteit aan de zijde van de woningen aan de Rijn- en Schiekade worden bereikt. Door geen parkeerhofjes te realiseren, maar juist meer ruimte voor tuinen te reserveren, zal de oostzijde van het projectgebied verhoudingsgewijs een groenere uitstraling krijgen en wordt hinder door inschijnende koplampen voorkomen. Dat het parkeren volledig langs het spoor kan worden opgelost, terwijl dat bij het project In de Hoven niet het geval was, komt omdat het projectgebied aan de oostzijde van het spoor (Oase) een stuk breder is dan de locatie voor In de Hoven.

Daarnaast krijgt Oase in vergelijking met het project In de Hoven een ietwat speelsere inrichting. De strakke stempelverkaveling van In de Hoven vormt feitelijk een voortzetting van de stempelstructuur die kenmerkend is voor Leiden Zuidwest. Bij het definieren van de opzet voor het project Oase is logischerwijs meer aansluiting gezocht bij de verkavelingstypologie van de wijk Vreewijk. De Rijn- en Schiekade, de dichtstbijzijnde referentie voor de Vreewijkse wijkopzet, kenmerkt zich door een doorlopend lint van bebouwing, dat is opgebouwd uit blokken van drie tot vijf panden, die incidenteel van rooilijn verspringen. De panden in de verschillende blokken aan de Rijn- en Schiekade hebben uiteenlopende beukmaten en uiteenlopende kapvormen. Alhoewel wijzigingsplannen geen kaders met betrekking tot architectuurgerelateerde aspecten kunnen opleggen, is in dit plan wel geregeld dat lichte verspringingen van de rooilijnen moeten worden gerealiseerd en zijn verschillende kapvormen toegestaan. Achter de bovenomschreven en in rooilijn verspringende rijbebouwing langs het spoor is plaatselijk ruimte voor drie-onder-een-kapwoningen en plaatselijk voor twee-onder-een-kapwoningen.

Project Oase krijgt één ontsluiting voor auto's, die aantakt op de Haagweg. Bij de inrichting van het parkeerterrein is reeds rekening gehouden met de inpassing van de ontsluitingsweg. Uitsluitend voor fietsers en voetgangers voorziet het plan daarnaast in een doorsteek naar de Rijn- en Schiekade, ter plaatse van de waterverbinding tussen de Trekvliet en de boezemsloot achter de woningen aan de Rijn- en Schiekade, tussen de huisnummers 65 en 66. De bewuste doorsteek zal worden vormgegeven als vlonder, om de aanwezige watergang te overkluizen.

Ter hoogte van de beoogde voetgangers- en fietsersdoorsteek is een groen pleintje in het plan opgenomen. Enerzijds heeft dat pleintje tot doel om de locatie van de doorsteek ook in stedenbouwkundige zin betekenis te geven en de plek herkenbaar te maken, maar daarnaast geeft het pleintje ook het appartementengebouw 'De Verleyding' aan de overzijde van het spoor een duidelijkere ruimtelijke inbedding.

Ten zuiden van het projectgebied is de herinrichting van het aanwezige groen tot een zogenaamde 'natte ruigte' voorzien. De herinrichting behelst het graven van een natuurlijk vormgegeven waterpartij met flauwe taluds, die dient ter compensatie van de toegenomen verharding in het plandeel Oase. Om het beoogde natuurlijke karakter van het parkje zoveel mogelijk gestand te doen, maar het gebied toch toegankelijk te maken voor omwonenden, wordt door de natte ruigte een knuppelpad aangelegd in plaats van een met klinkers verhard wandelpad. De overgang van Oase naar de natte ruigte is op een geleidelijke, vloeiende manier vormgegeven, zonder 'harde' randen of plotselinge overgangen.

Ook aan de noordzijde is aandacht geschonken aan de afbakening van het projectgebied, met het doel de bewoners aan die zijde een aangenaam woonmilieu te bieden terwijl het parkeerterrein aan de Haagweg nog wordt geëxploiteerd en de rand gelijktijdig zo te ontwerpen dat het wijkje op een logische manier kan worden voortgezet over het parkeerterrein, mocht de raad in 2022 besluiten dat het parkeerterrein voor woningbouw wordt vrijgegeven.

Bijlage 1 laat indicatief twee inrichtingsvarianten van Oase zien, namelijk één waarbij is uitgegaan van een beukmaat van 5,10m per woning, en één waarbij de woningen een beukmaat van 5,40m hebben. Om, onder andere, deze twee bijgevoegde inrichtingsvarianten toe te staan en nog enige vrijheid in beukmaten en de exacte positionering van de woningen te houden, is gekozen voor een enigszins flexibel wijzigingsplan. Daarbij is het uitgangspunt geweest om in ieder geval te borgen dat:

• de rijwoningen op een vastgestelde minimale afstand van het spoor worden gebouwd, teneinde te kunnen onderbouwen dat de geluidbelasting op de gevels van de woningen niet hoger kan zijn dan de gelijktijdig met dit wijzigingsplan vast te stellen hogere waarden;
• het parkeren uitsluitend aan de zijde van het spoor kan worden opgelost, door uitsluitend daar een bestemming op te nemen die parkeervoorzieningen toestaat;
• het pleintje ter hoogte van de doorsteek naar de Rijn- en Schiekade een bepaalde minimale omvang krijgt;
• de bebouwing aan de zijde van de woningen aan de Rijn- en Schiekade beperkt is tot bepaalde oppervlaktematen en de totale bebouwing in goothoogte en bouwhoogte eveneens beperkt is tot vastgestelde maten, met het doel een passende mate van 'ruimtelijkheid' te borgen voor de bewoners van de Rijn- en Schiekade.

Hoofdstuk 3 Ruimtelijk beleidskader

3.1 Inleiding

De in paragraaf 2.3 geschetste ontwikkeling is strijdig met het vigerende bestemmingsplan, maar past wel binnen de kaders die horen bij de wijzigingsbevoegdheid in het bestemmingsplan. Om snel over een passend planologisch toetsingskader te beschikken voor de afgifte van de noodzakelijke omgevingsvergunningen, is daarom gekozen voor het opstellen van een wijzigingsplan, zoals bedoeld in artikel 3.6 Wro. Als onderdeel van het 'moederplan', moet ook bij een wijzigingsplan worden onderbouwd dat het plan getuigt van een 'goede ruimtelijke ordening'.

Wat al dan niet moet worden verstaan onder een goede ruimtelijke ordening wordt deels bepaald door de (wettelijke) kaders op gebieden als wateropvang, geluidshinder, luchtkwaliteit, bodemkwaliteit, parkeermogelijkheden, enzovoorts. Daarnaast komt de gemeente als bevoegd gezag een bepaalde mate van beleidsvrijheid toe bij het formuleren van beleid voor aspecten waarvoor geen wettelijke kaders van hogere overheden gelden.

In dit hoofdstuk worden de van belang zijnde beleidskaders voor het project behandeld en wordt kort toegelicht hoe het project zich met deze beleidskaders en wettelijke kaders verhoudt. Beleidskaders op Europees of nationaal niveau, waarvan de daarin genoemde Europese- of rijksbelangen vanwege de beperkte schaal van het project niet worden geraakt, zijn niet in deze ruimtelijke onderbouwing opgenomen.

3.2 Provinciaal en regionaal beleid

3.2.1 Provinciale Structuurvisie 'Visie op Zuid-Holland'

Op 30 januari 2013 is de 'Visie op Zuid-Holland' vastgesteld door Provinciale Staten. De kern van de structuurvisie is het versterken van samenhang, herkenbaarheid en diversiteit in Zuid-Holland. Die aspecten dragen volgens de provincie bij aan een goede kwaliteit van leven en een sterke economische concurrentiepositie. Duurzame ontwikkeling en klimaatbestendigheid zijn belangrijke pijlers. Gestreefd wordt naar een samenhangend stedelijk en landschappelijk netwerk. Een goede bereikbaarheid en een divers aanbod van woon- en werkmilieus in een aantrekkelijk landschap met ruimte voor water, landbouw en natuur, zijn daarin kenmerkende kwaliteiten.

In de structuurvisie wordt aangegeven welke zaken de provincie Zuid-Holland van provinciaal belang vindt. Hiervoor zijn vijf integrale hoofdopgaven benoemd:

• een aantrekkelijk en concurrerend internationaal profiel;
• een duurzame en klimaatbestendige deltaprovincie;
• een divers en samenhangend stedelijk netwerk;
• een vitaal, divers en aantrekkelijk landschap;
• stad en land verbonden.

'Visie op Zuid-Holland' is zelfbindend voor de provincie. Het bindende toetsingskader voor de gemeenten is uitgewerkt in de provinciale Verordening Ruimte.

3.2.2 Verordening Ruimte Provincie Zuid-Holland

In de Verordening Ruimte van de provincie Zuid-Holland, gelijktijdig met de structuurvisie door Provinciale Staten vastgesteld, zijn de provinciale belangen uit de structuurvisie verder uitgewerkt in regels. Aan deze regels moeten alle gemeentelijke ruimtelijke plannen voldoen, zo ook bestemmingsplannen en wijzigingsplannen.

De Verordening Ruimte bevat regels ten aanzien van het bouwen buiten de zogenaamde 'rode contouren', en binnen de Ecologische Hoofdstructuur (EHS), nationale en provinciale landschappen, rijksbufferzones, landgoedbiotopen en primaire en regionale waterkeringen. Met deze doorgaans rurale thema's heeft het project geen raakvlakken. Het plangebied maakt geen onderdeel uit van regionale of landelijke landschappen, ligt geheel binnen de rode contour en bevat geen primaire of regionale waterkeringen. Dat geldt overigens ook voor de ruime omgeving van het plangebied.

De Verordening Ruimte bevat verder regels over nieuwe kantorenlocaties, bedrijventerreinen en (perifere) detailhandel, telkens gericht op het voorkomen van een ongebalanceerde verdeling van deze functies in de provincie en de vorming van een overschot aan kantoor-, bedrijfs- en detailhandelruimte. De provincie staat een clusteringsbeleid voor, waarbij detailhandel wordt gecentreerd rondom de bestaande stads-, dorps- en wijkkernen, waarbij kantorenlocaties worden geclusterd rondom goed bereikbare OV-knopen en waarbij bedrijventerrein alleen kunnen worden gebouwd op daarvoor aangewezen goed bereikbare locaties, meestal in de omgeving van rijkswegen en provinciale wegen. Ook met deze thema's heeft het wijzigingsplan geen raakvlakken, daar het geen kantoorfuncties, bedrijfsfuncties of detailhandel toestaat.

In artikel 16 van de Verordening Ruimte staan regels die zien op het beschermen van de vrije windvang en het zicht op traditionele windmolens. Daartoe moet in elk bestemmingsplan een molenbiotoop worden opgenomen met een straal van 400 meter rondom het middelpunt van traditionele windmolens. Binnen dat gebied gelden beperkingen met betrekking tot de maximale toegestane bouwhoogte van nieuwe bouwwerken. Het plangebied ligt op circa 430 meter van molen De Heesterboom en op circa 520 meter van molen De Put, en valt daarmee niet binnen de molenbiotopen van traditionele windmolens.

Artikel 19 van de Verordening Ruimte tot slot, bevat regels gericht op de bescherming van de zogenaamde Limes. Een groot deel van het plangebied ligt weliswaar binnen die beschermingszone rondom de vroegere grens van het Romeinse rijk, maar een beschermende regeling gekoppeld aan grondwerkzaamheden is in het geval van dit wijzigingsplan niet noodzakelijk. De saneringswerkzaamheden in 2006 hebben de bovengrond zodanig verstoord dat de aanwezigheid van een waardevol archeologisch archief valt uit te sluiten. Meer daarover volgt in paragraaf 4.2, over het aspect archeologie.

3.3 Gemeentelijk beleid

3.3.1 Structuurvisie Leiden 2025

De Structuurvisie Leiden 2025 is op 1 december 2011 vastgesteld en schetst de gewenste ruimtelijke ontwikkeling en structuur van de stad tot 2025. Het document wijst ontwikkelingslocaties aan met het beoogde type woonmilieu per locatie en het benoemt belangrijke infrastructurele projecten en andere ruimtelijke ontwikkelingen, zoals de vorming van een groen singelpark rondom de binnenstad en ecologische verbindingszones tussen de bestaande parken.

Figuur 3 - Fragment van de verbeelding van de Structuurvisie 2025, met daarop het Haagwegterrein aangeduid als ontwikkelingslocatie met een gemengd stedelijk milieu.

In de Structuurvisie is geen specifieke tekst opgenomen over het Haagwegterrein. Wel is het gebied op de verbeelding in de Structuurvisie aangewezen als een 'nieuw te ontwikkelen gemengd stedelijk milieu'.

3.3.2 Hoogbouwvisie

De Leidse Hoogbouwvisie omschrijft het gemeentelijke beleid rondom hoogbouw en bevat toetsingscriteria voor plannen met betrekking tot bouwwerken met een hoogte van 30 meter of meer. De Hoogbouwvisie stelt kortgezegd dat hoogbouw niet alleen moet worden gezien als oplossing voor verdichting op plekken waar de druk op de beperkte ruimte groot is, en dat hoogbouw voor de gebruikers een bijzondere woon- of werkomgeving biedt, maar ook dat hoogbouw een functie kan vervullen als herkenningspunt of markeringspunt. Vanuit die redenering wijst de Hoogbouwvisie een aantal gebieden aan waar hoogbouw gewenst is. Die gebieden bevinden zich rondom NS-stations Leiden Centraal en Leiden Lammenschans, bij belangrijke knooppunten in de stad en ter plaatse van wijk- en buurtcentra. Daarnaast kan hoogbouw dienen ter markering van de grens tussen stad en land en tussen verschillende wijken onderling.

De Hoogbouwvisie stelt ook beperkingen aan de realisatie van hoogbouw, die een plek in bestemmingsplannen en wijziginsgplannen behoren te krijgen. Naast regelingen voor de bescherming van molenbiotopen is een beschermende regeling voor het in Leiden aanwezige straalpad gewenst. Het plangebied behorend bij dit wijzigingsplan ligt echter net buiten het straalpad en enkele tientallen meters van de molenbiotopen van molens De Heesterboom en De Put (zie figuur 4).

Figuur 4 - Weergaves van hoogtebeperkende straalpaden (links) en molenbiotopen (rechts), met projectie van het plangebied blauw omkaderd.

3.3.3 Nota Wonen 2020

Op 14 februari 2013 stelde de Leidse raad de "Nota Wonen 2020: Leiden kijkt vooruit en pakt door" vast. De nota vormt het voornaamste toetsingskader bij de planvorming rondom woningbouwprojecten en het maken van prestatieafspraken met de verschillende corporaties. Een nieuwe kadernota was nodig, omdat de recente economische crisis veranderingen op de woningmarkt teweeg heeft gebracht die een herziening van de 'Woonvisie 2005-2015' noodzakelijk maakten.

De Nota Wonen benoemt een aantal uitdagingen, die deels worden veroorzaakt door recente ontwikkelingen op de woningmarkt en die deels een oudere oorsprong hebben:

• Leiden kent een groot tekort aan (voornamelijk zelfstandige) studentenwoningen;
• Leiden kent een relatief omvangrijke scheefgroei in het sociale huursegment, die wordt veroorzaakt door een gebrek aan woningen met een huurprijs net boven de liberalisatiegrens;
• Leiden ziet middeninkomens vertrekken uit de stad en zelfs regio, door een gebrek aan passende woningen;
• een toenemende vergrijzing en extramularisering in de zorg maken een aangepast woningaanbod voor de oudere generatie nodig.

De woningbehoefte in de bovengenoemde segmenten is volgens de Nota Wonen verder uit te splitsen in woningen die voldoen aan de wensen van bewonersgroepen met een viertal verschillende leefstijlen. De gemeente Leiden streeft naar een regionale afstemming van het woningaanbod, waarbij de verschillende gemeenten zich vooral richten op bewoners met leefstijlen die het beste bij de kenmerken van de betreffende gemeente passen. Als sterkst verstedelijkte gemeente in de regio wil Leiden zich dan ook vooral richten op de woningbehoefte binnen de zogenoemde 'rode leefstijl', waarin veel waarde wordt gehecht aan aspecten als zelfontplooiing, persoonlijke ambitie, vrijheid en onafhankelijkheid. De nabijheid van (maatschappelijke) voorzieningen en een 'stedelijke drukte' zijn voor deze groep noodzakelijke ingrediënten in de woonomgeving.

Als onderdeel van Vreewijk geldt ook het projectgebied Oase als een toekomstige woonomgeving waar mensen met een rode leefstijl zich thuis zullen voelen. Met de voorzieningen van de binnenstad binnen handbereik, en ook culturele trekkers als het Ins Blautheater en het complex Haagweg 4 in de directe nabijheid, wordt immers aan een belangrijke woonvoorwaarde van deze groep voldaan. De beoogde doorsteek van het plangebied naar de Rijn- en Schiekade is dan wel essentieel.

Het beoogde programma, bestaande uit maximaal 70 grondgebonden eengezinswoningen met een gemiddeld woonoppervlak van ca. 120 tot 150m², past daarnaast goed in één van de bovengenoemde ambities uit de Nota Wonen, namelijk het aanpakken van het bestaande tekort aan woningen voor middeninkomens. Leiden ziet relatief veel gezinnen met kinderen naar omliggende gemeenten of verder gelegen woongebieden verhuizen, bij gebrek aan geschikte woningen in de stad. Uit het succes van projecten als 'Nieuw Leyden' en het laagbouwgedeelte van Groenoord blijkt dat grondgebonden woningen in de nabijheid van de binnenstad ook in tijden van crisis zeer in trek blijven. Gelet op de ligging van het projectgebied op nog geen 200 meter van de historische binnenstad en aan de rand van een populaire woonwijk, wordt dan ook verwacht dat de woningen in het projectgebied Oase beter afzetbaar zullen zijn dan de woningen aan de andere kant van het spoor, in het projectgebied In de Hoven.

Hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten

4.1 Inleiding

In hoofdstuk 3 is het relevante ruimtelijke beleid van de gemeente en van hogere overheden uiteengezet. De ontwikkeling van een kleine woonwijk in het projectgebied Oase past in alle relevante beleidsstukken, zoals de gemeentelijke structuurvisie en de 'Nota Wonen 2020'.

Onder een een 'goede ruimtelijke ordening' valt naast de passendheid van een ontwikkeling binnen het ruimtelijke beleid echter ook de passendheid binnen allerlei wettelijke normen en grenswaarden voor verschillende ruimtelijke aspecten, die zijn vastgesteld in verschillende wetten, Amvb's en verordeningen. Voorbeelden daarvan zijn de Wet milieubeheer, de Wet geluidhinder, het Besluit bodemkwaliteit en de Keur van Rijnland.

In dit vierde hoofdstuk is per relevant ruimtelijk aspect telkens eerst het geldende wettelijke of beleidsmatige kader samengevat weergegeven en is vervolgens de passendheid van het wijzigingsplan binnen die kaders beschreven.

4.2 Archeologie

4.2.1 Beleidskader

Het archeologisch beleid van de gemeente Leiden is vastgelegd in de Nota Cultureel Erfgoed uit 2005 en heeft een juridisch bindende grondslag gekregen in het paraplubestemmingsplan Archeologie. Dat bestemmingsplan stelt het aanvragen van een "omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden" verplicht bij projecten waarbij over een bepaalde oppervlakte en op een bepaalde diepte in de grond wordt geroerd. In gebieden waar een lagere archeologische verwachting geldt is die omgevingsvergunning pas bij grotere diepten en oppervlakten vereist.

De archeologische waarde of archeologische verwachtingswaarde is ingedeeld in negen verschillende waarderingscategorieën, die op basis van het onderzoek 'Archeologische waarden en verwachtingen op het grondgebied van Leiden, inventarisatie, kaarten en vertaling naar het ruimtelijk beleid' (Hessing, Sueur en Van Zalinge, 2004, Amersfoort) en de vereisten uit de actualisatie van de provinciale Verordening Ruimte aan het gehele Leidse grondgebied zijn toebedeeld. Voor acht waarderingscategorieën wordt in opzet dezelfde planregel gebruikt, waarbij de bovengenoemde omgevingsvergunning is vereist bij projecten die zien op het verstoren van de grond over verschillende oppervlakten en diepten. Voor 'Waarde - Archeologie 1' geldt de omgevingsvergunningsplicht niet, omdat de daarmee bestemde gronden een beschermd archeologisch rijksmonument betreffen, waarop de regels van de Monumentenwet 1988 van toepassing zijn. Voor verstoring van de bodem op die locaties is een monumentenvergunning vereist.

De negen waarderingscategorieën zijn:

Waarde archeologie 1	Archeologisch rijksmonument
Waarde archeologie 2	Gebied van archeologische waarde binnen de singels
Waarde archeologie 3	Gebied van archeologische waarde buiten de singels
Waarde archeologie 4	Gebied met een hoge archeologische verwachting binnen de singels
Waarde archeologie 5	Gebied met een hoge archeologische verwachting buiten de singels
Waarde archeologie 6	Gebied met een middelhoge archeologische verwachting
Waarde archeologie 7	Gebied met een lage archeologische verwachting
Waarde archeologie 8	Romeinse Limeszone, bescherming conform Verordening Ruimte
Waarde archeologie 9	AMK-terreinen, bescherming conform Verordening Ruimte

De archeologische bepalingen in nieuwe bestemmingsplannen of wijzigingsplannen, zoals dit wijzigingsplan Haagwegterrein Oase, komen in de plaats van de regels in het paraplubestemmingsplan Archeologie en zullen daarom ook de rol van die regels moeten overnemen. Wanneer het nog steeds aannemelijk is dat zich in het plangebied archeologische waarden bevinden, zal het nieuwe bestemmingsplan of wijzigingsplan regels moeten bevatten waarin die archeologische waarden voldoende worden beschermd en de noodzaak tot het verkrijgen van een "omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden" nog steeds is vereist. In bestemmingsplannen die niet zien op ontwikkelingen waarbij in de grond wordt geroerd bestaat geen noodzaak de kennis over archeologische waarden te actualiseren. Bij die plannen worden de bepalingen uit het paraplubestemmingsplan Archeologie simpelweg overgenomen.

Wanneer tijdens de planperiode van het bestemmingsplan een project wordt uitgevoerd waarbij in de grond wordt geroerd over een oppervlakte en diepte die de bovengenoemde omgevingsvergunning noodzakelijk maken, zal de aanvrager van het project aannemelijk moeten maken dat een eventueel aanwezig archeologisch archief niet onevenredig wordt aangetast. Daartoe vraagt het gemeentelijke Archeologisch Centrum in beginsel om een archeologisch bureauonderzoek. Wanneer de resultaten uit dat onderzoek daartoe aanleiding geven wordt vervolgens een verkennend veldonderzoek met boorstaven uitgevoerd. Wanneer ook dat onderzoek de aanwezigheid van archeologische waarden aannemelijk maakt, wordt gedetailleerder onderzoek uitgevoerd, bijvoorbeeld door middel van het graven van proefsleuven.

Op basis van de resultaten uit de onderzoeken stelt de gemeente vast op welke manier met eventueel gevonden archeologische waarden moet worden omgegaan. Het uitgangspunt daarbij is deze waarden in de grond te conserveren en het (bouw)project zodanig aan te passen dat de waarden niet worden verstoord. Dat uitgangspunt is overgenomen uit hogere archeologische beleidskaders, namelijk de paragraaf 'Archeologie' in de provinciale structuurvisie en Verordening Ruimte, de Wet op de Archeologische Monumentenzorg (WAMZ) en uiteindelijk valt het uitgangspunt te herleiden naar het Europese Verdrag van Malta uit 1992. Wanneer conserveren niet mogelijk blijkt kan een gedeeltelijke of gehele opgraving noodzakelijk zijn.

4.2.2 Onderzoeksresultaten

Het plangebied ligt aan de rand van de stroomgordel van de Oude Rijn, een zone die vanwege haar hogere ligging door de relatief beperkte inklinking van zand- en kleiafzettingen in het verleden potentieel geschikt was als woongebied. Om die reden is in de omgeving van het plangebied in juni van 2004 een inventariserend onderzoek uitgevoerd, bestaande uit een bureaustudie en een booronderzoek (RAAP-notitie 752). Tijdens het onderzoek werden aan de westzijde van de Spoorweghaven archeologische indicatoren aangetroffen in de top van de oeverafzettingen en in de bouwvoor. Tijdens een volgend proefsleuvenonderzoek (RAAP-rapport 1210) werd een tweetal nederzettingsterreinen met greppels en (paal)kuilen uit de ijzertijd en Romeinse tijd gevonden.

Uit het booronderzoek bleek eveneens dat een groot deel van het terrein aan de oostzijde van de Spoorweghaven, waar ook het plangebied behorend bij dit wijzigingsplan is gelegen, in het verleden dermate diep verstoord was, dat de aanwezigheid van waardevolle archeologische resten vrijwel uit te sluiten was. Na de sanering van het voormalige Van Gend & Loos terrein valt nu met zekerheid te zeggen dat geen archeologische resten meer aanwezig kunnen zijn. Het grootste deel van het Haagwegterrein, waaronder het volledige plangebied, is dan ook vrijgegeven van archeologische waarde in het paraplubestemmingsplan Archeologie.

4.3 Cultuurhistorie

4.3.1 Beleidskader

Monumentenwet (1988)

Een deel van het culturele erfgoed wordt beschermd via de Monumentenwet uit 1988. De wet geeft het Rijk de mogelijkheid om objecten met een leeftijd hoger dan 50 jaar aan te wijzen als rijksmonument. Rijksmonumenten worden wettelijk beschermd via een apart vergunningenstelsel en bij restauratie kan een beroep worden gedaan op financiële middelen uit een daartoe opgericht fonds. De Monumentenwet biedt daarnaast de mogelijkheid tot aanwijzing van beschermde stads- en dorpsgezichten. Stads- en dorpsgezichten bestaan uit groepen van onroerende zaken waarin zich één of meer monumenten bevinden en die van bijzondere cultuurhistorische waarde zijn. De aanwijzing zorgt voor extra bescherming via aangepaste bestemmingsplannen en het daarbij horende vergunningenstelsel.

De Monumentenwet biedt gemeenten bovendien de vrijheid zelf monumenten aan te wijzen. De gemeente Leiden heeft ter bescherming van die monumenten een gemeentelijke monumentenverordening vastgesteld. In tegenstelling tot rijksmonumenten kunnen gemeentelijke monumenten jonger zijn dan 50 jaar, maar kan geen gebruik worden gemaakt van middelen die het Rijk ter beschikking stelt voor de renovatie van rijksmonumenten.

Nota Cultureel Erfgoed Leiden (2005)

In december 2005 is de Nota Cultureel Erfgoed vastgesteld. Daarin is in 43 beleidsvoornemens het Leids erfgoedbeleid vastgelegd voor de periode 2005 - 2015. Centraal in de nota staat het uitgangspunt dat cultuurhistorie als inspiratiebron een plaats moet krijgen in ruimtelijke ontwikkelingen. Cultuurhistorie is een belangrijke drager van kwaliteit en identiteit voor alle delen van de stad. Met het onderkennen van de waarde van cultuurhistorie voor ruimtelijke ontwikkelingen is ook het behoud van deze waarden gediend, aangezien een goede functie het behoud van waarden op de lange duur waarborgt.

Naast de aanwijzing van gemeentelijke monumenten hanteert de gemeente Leiden het instrument van 'beeldbepalende panden'. Doel daarvan is het borgen van de bijdrage van de aanwezige historische bebouwing aan de beeldkwaliteit van de openbare ruimte. De aanduiding en bescherming van de beeldbepalende panden wordt geregeld in het bestemmingsplan en in de welstandsnota. De bescherming strekt zich niet uit tot het interieur van de betreffende panden maar heeft alleen betrekking op het volume, de hoofdvorm en het aanzicht. In de welstandsnota zijn aanvullende criteria opgenomen die toezien op de kwaliteit van materiaal en detaillering van de straatgevels en het dak.

4.3.2 Onderzoeksresultaten

In het plangebied zijn geen historische bouwwerken, monumentale panden of structuren met cultuurhistorische of beeldbepalende waarde te benoemen. Ook buiten de plangrenzen zijn geen cultuurhistorisch relevante bouwwerken aanwezig die een beperkende invloed hebben op de ontwikkeling van het plangebied, zoals traditionele windmolens. Het plangebied ligt niet binnen de invloedssfeer van een zichtlijn naar een beschermd bouwwerk en alhoewel de naastgelegen Vreewijk onderdeel uitmaakt van het beschermd stadsgezicht 'Zuidelijke Schil', wordt de waarde van dat beschermd stadsgezicht niet aangetast door de beoogde ontwikkeling van het plangebied. Daarnaast is het plangebied geen onderdeel van een landgoed, Rijksbufferzone of anderszins cultuurhistorisch beschermd landschap.

4.4 Ecologie

4.4.1 Beleidskader

Flora- en Faunawet

Het voornaamste beleidsmatige toetsingskader op het gebied van de ecologie wordt gevormd door de Flora- en Faunawet, die voortborduurt op de Europese habitat- en vogelrichtlijnen en voorziet in de bescherming van bedreigde en van nature in Nederland voorkomende flora- en faunasoorten. Op basis van de Flora- en Faunawet is het onder andere verboden de habitat van bepaalde bedreigde dier- en plantensoorten te verstoren. Van een verstoring van dergelijke habitats kan onder andere sprake zijn bij het kappen van bomen, het slopen van gebouwen of het storten en afgraven van gronden.

Het bevoegd gezag is in eerste instantie zelf verantwoordelijk vast te stellen of bij het uitvoeren van een project sprake is van de verstoring van bedreigde dier- en plantensoorten. Wanneer dit het geval is dient te worden vastgesteld of de verstoring in voldoende mate kan worden gemitigeerd (bijvoorbeeld door verstoring buiten het broed- of slaapseizoen van de bedreigde diersoorten te laten plaatsvinden) of gecompenseerd (bijvoorbeeld door alternatieve, gelijkwaardige locaties beschikbaar te stellen als habitats van bedreigde soorten). Hoe precies met eventueel aanwezige natuurwaarden moet worden omgegaan is omschreven in de gemeentelijke 'Gedragscode voor ruimtelijke ontwikkelingen'.

Wanneer de nadelige effecten op bedreigde natuurwaarden niet voldoende kunnen worden opgevangen, kan sprake zijn van de noodzaak ontheffing aan te vragen van de Flora- en Faunawet bij het Ministerie van ELenI. In plaats van een ontheffing van de Flora- en Faunawet bij bestemmingsplannen of wijzigingsplannen kan een zogenaamde 'verklaring van geen bedenkingen' worden aangevraagd bij het ministerie, in het kader van de voorbereiding van de verlening van een omgevingsvergunning onder de figeur van de Wabo. Zonder een dergelijke verklaring kan geen omgevingsvergunning worden verleend.

In de toelichting van bestemmingsplannen en wijzigingsplannen die ontwikkelingen planologisch toestaan moeten de gevolgen voor ecologische waarden in beeld worden gebracht, zodat aannemelijk kan worden gemaakt of de ontwikkeling voldoet aan de bovengenoemde regels. Als bij voorbaat vaststaat dat een ontwikkeling niet kan voldoen aan de Flora- en Faunawet en dus ook niet in aanmerking komt voor een omgevingsvergunning, kan die ontwikkeling ook niet worden opgenomen in een bestemmingsplan. In dat geval is immers geen sprake van 'een goede ruimtelijke ordening'.

Kaderstelling Bomenbeleid (2004-2014)

De Kaderstelling Bomenbeleid is een actualisatie van de Bomennota uit 1993, die vier hoofddoelstellingen heeft voor het ruimtelijk, beheersmatig en juridisch beleid: het aanvullen van structuurvormende bomenrijen, het beschermen van bomen (nader verankerd in de bomenverordening), het verbeteren van groeiplaatsomstandigheden van bomen en het versterken van de stad-landrelatie door een sortimentskeuze van bomen.

4.4.2 Onderzoeksresultaten

Het plangebied is in 2006 vrijwel volledig gesaneerd door het bedrijf Syncera, met uitzondering van een strook van 2,5 tot 4 meter vanaf de boezemsloot aan de oostzijde van het terrein en het uiterst zuidelijke stukje van het plangebied. De sanering omhelsde onder andere het af- en aanvoeren van grond, waarbij het gehele terrein is omgespit en geen begroeiing bewaard is gebleven, met uitzondering dus van een kleine bomengroep aan de uiterste zuidzijde van het terrein en de oeverbegroeiing langs de boezemsloot. Alhoewel op het terrein inmiddels weer enkele algemene grassoorten tot bloei zijn gekomen, heeft het terrein zich sinds 2006 nog niet zodanig kunnen ontwikkelen, dat nu sprake is van een ecologisch waardevol gebied.

De afwezigheid van gebouwen maakt dat jaarrond beschermde nesten van gebouwbewonende vogels, zoals Huismus, Gierzwaluw, Zilvermeeuw of Kleine mantelmeeuw, zijn uitgesloten. De zeer geringe hoeveelheid bomen, die uitsluitend aan de uiterste zuidzijde van het plangebied aanwezig zijn, en daarmee ook de zeer schaars beschikbare donkere plekken, maken dat het plangebied zelf ongeschikt is als foerageerterrein voor vleermuizen. Het terrein dient mogelijk wel als verbindingszone tussen foerageergebieden in de omgeving, zoals de Spoorweghaven, het Toussaintpark en de Rijn- en Schiekade. Voor het functioneren van dergelijke verbindingszones is de aanwezigheid van bomen niet strikt noodzakelijk, maar wel bevorderlijk. In dat kader is juist de groen/blauwe invulling van het 'pleintje' nabij de doorsteek naar de Rijn- en Schiekade op een logische plek vormgegeven. De ligging van het pleintje ter hoogte van de zuidelijke beëindiging van de Spoorweghaven, maakt dat deze plek onderdeel kan worden van een logische vliegroute naar de Rijn- en Schiekade en het daarachter gelegen groene Hortusterrein.

4.5 Kabels en leidingen

4.5.1 Beleidskader

Op basis van het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb) geldt een verplichting om voor een zone van enkele meters aan weerszijden van gasleidingen met een werkdruk van 16 bar of meer en voor brandstofleidingen een beschermende regeling in het bestemmingsplan of wijzigingsplan op te nemen. Voor het uitvoeren van grondwerkzaamheden in die zone, of het bebouwen ervan, is vanuit die beschermende regeling een aanvullende omgevingsvergunning vereist, zodat een te zware belasting van de leiding of het raken van de leiding bij grondwerkzaamheden kan worden voorkomen. Naast deze leidingen kunnen ook andere kabels en leidingen planologisch relevant zijn. Daarbij valt bijvoorbeeld te denken aan hoogspanningsverbindingen en rioolpersleidingen. Ook voor dergelijke leidingen kunnen bestemmingsplannen passende regelingen bieden.

Voor bestemmingsplannen en wijzigingsplannen die nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen toelaten is bovendien van belang dat die ontwikkelingen niet worden belemmerd door de aanwezigheid van kabels en leidingen, zowel vanuit veiligheidsoogpunt als kostenoogpunt. Het verwijderen of verplaatsen van bestaande kabels en leidingen vormt in veel gevallen een significante kostenpost die op de uitvoerbaarheid van projecten drukt.

4.5.2 Onderzoeksresultaten

Om te bezien welke kabels en leidingen in en rondom het plangebied aanwezig zijn is op 16 juli 2013 een zogenaamde klic-melding gevraagd, waarin alle in het gebied aanwezige kabels en leidingen worden getoond. De melding is gebaseerd op een continue verzameling van locatiegegevens van kabels en leidingen, die door alle in Leiden actieve nutsbedrijven worden aangevuld. Het overzicht is als bijlage bij dit wijzigingsplan gevoegd. Uit de klic-melding blijkt dat slechts één enkele datakabel door het plangebied loopt. Tijdens realisatie van het project zal met die datakabel rekening moeten worden gehouden.

De betreffende datakabel valt niet onder het Bevb en behoeft dan ook geen beschermende regeling in dit wijzigingsplan. Daarnaast geldt dat de kosten voor het omleggen van de kabel dermate laag zijn, dat zij geen significante kostenpost vormt die de financiële uitvoerbaarheid van het project onder druk zet.

Overigens blijkt uit de klic-melding ook dat er ter plaatse van de beoogde 'natte ruigte' ten zuiden van het plangebied geen kabels en leidingen aanwezig zijn die een belemmering vormen voor het kunnen graven van waterpartijen en natuurvriendelijke taluds, ter voldoening aan de geldende watercompensatieeisen uit de Keur van Rijnland.

4.6 Milieuaspecten

4.6.1 Bedrijven en milieuzonering

Beleidskader

De Wet ruimtelijke ordening (Wro) verplicht om, in het kader van 'een goede ruimtelijke ordening', aan te tonen dat toekomstige en bestaande bewoners en gebruikers een goed woon- en leefklimaat kan worden gegarandeerd, maar ook dat bestaande bedrijven niet in hun belangen worden geschaad. Hiertoe kan een bepaalde afstand tussen een milieubelastende activiteit en een milieugevoelige functie noodzakelijk zijn. Die afstand wordt 'milieuruimte' genoemd. Milieuzonering omvat het stelsel van verschillende gradaties van milieuruimte, die rondom verschillende typen bedrijven noodzakelijk is, ingedeeld in zogenaamde milieucategorieën.

Milieuzonering werkt wederkerig. Dat betekent dat nieuwe bedrijven afstand moeten houden tot gevoelige objecten, maar ook dat nieuw te ontwikkelen (gevoelige) objecten voldoende afstand moeten houden tot bestaande bedrijven. Die afstand is noodzakelijk, omdat de bedrijfsvoering van een bestaand bedrijf kan worden aangetast of er hinder kan ontstaan voor bewoners en gebruikers wanneer er onvoldoende afstand tussen milieubelastende en milieugevoelige functies bestaat. Ter bepaling van de noodzakelijke afstanden zijn het 'Besluit algemene regels voor inrichtingen' (oftewel het Activiteitenbesluit) en de VNG-uitgave 'Bedrijven en milieuzonering' uit 2009 leidend.

Onderzoeksresultaten

In de omgeving van het plangebied is het aantal aanwezige bedrijven zeer beperkt. Voor het bedrijfspand op het perceel Haagweg 9-11 is geen melding bekend bij de Omgevingsdienst West-Holland en het bestemmingsplan Haagwegterrein Oost staat geen bedrijven toe in een milieucategorie hoger dan categorie 2. Gelet op het gemengde karakter van het betreffende deel van de Haagweg is de richtafstand tot gevoelige functies op basis van de VNG-uitgave 'Bedrijven en milieuzonering' 10 meter. Diezelfde richtafstand geldt voor theater Ins Blau, op het perceel Haagweg 6. De bedrijfspercelen liggen op respectievelijk 330 en 240 meter afstand van de dichtstbijzijnde grenzen van het plangebied.

Een dependance van De Zijl Bedrijven aan het Kiljanpad, aan de westzijde van het spoor, valt eveneens onder milieucategorie 2. Dat bedrijf ligt op ca. 240 meter van de zuidelijke grens van het plangebied. Er is zodoende ruimschoots voldoende afstand aanwezig tot omliggende bedrijven, om overal in het plangebied woningen toe te kunnen staan, zonder dat de milieuruimte van die bestaande bedrijven in het geding komt.

4.6.2 Bodem

Beleidskader

Onder het stramien van 'een goede ruimtelijke ordening' geldt dat het gebruik dat planologisch wordt toegestaan voor een bepaald stuk grond moet passen binnen het gebruik dat de bodemkundige staat van de grond toelaat. Zo gelden voor een speelplaats of tuin hogere eisen met betrekking tot de bodemkwaliteit dan dat voor bijvoorbeeld een bedrijventerrein. Of de bodemkwaliteit een planontwikkeling in de weg staat, wordt bepaald door middel van een bureauonderzoek, eventueel aangevuld met een verkennend veldonderzoek. De resultaten van het historisch bureauonderzoek, het veldonderzoek en de conclusie met eventuele saneringsadviezen worden met het planologische besluit bekendgemaakt.

Uit het onderzoeksrapport moet blijken of sprake is van ernstige verontreiniging van de bodem of het grondwater. In de Wet bodembescherming zijn grenswaarden opgenomen, die bepalen wanneer voor een bepaald gebruik een grondsanering noodzakelijk is (de zogenaamde saneringscriteria) en hoe schoon de grond moet zijn na een saneringsoperatie (ook saneringsdoelstelling genoemd).

Het Besluit bodemkwaliteit (Bbk) geeft het lokale bevoegd gezag de mogelijkheid om bodemkwaliteit binnen haar gebied actief te beheren. Daarbij kan het bevoegd gezag ten aanzien van bodembeheer kiezen voor landelijk geldend generiek beleid of voor zelf opgestelde gebiedsspecifieke beleidsregels. Hangende die keuze geldt in het gebied dat valt onder de bevoegdheid van de Omgevingsdienst West-Holland (voor milieuzaken via mandaat gemachtigd door onder andere de gemeente Leiden) het overgangsbeleid uit het Besluit bodemkwaliteit. Dat betekent dat voorlopig het nu geldende bodembeheerbeleid van kracht is, waarbij geldt dat grondverzet is toegestaan:

• als de toe te passen grond beter of gelijk in kwaliteit is als de ontvangende bodem;
• als de toe te passen grond beter of gelijk in kwaliteit is dan de op de betreffende plek geldende bodemfunctieklasse.

Onderzoeksresultaten

Een groot deel van het plangebied is in 2006 gesaneerd door het bedrijf Syncera. Alleen een zone met een variërende breedte van 2,5 tot 4 meter langs de oever van de boezemsloot aan de oostzijde van het plangebied is buiten de sanering gebleven. Voor het perceel kadastraal bekend Leiden M 8819 zijn in november en december 2009 twee nieuwe milieukundige bodemonderzoeken uitgevoerd door bureau MWH. Het bedoelde perceel omvat een zone van circa 9 tot 10 meter van de boezemsloot, waaronder de niet gesaneerde strook langs het water, en daarnaast het deel van het plangebied ten zuiden van het perceel Rijn- en Schiekade 96/96a.

Het eerste onderzoek betrof een globaal onderzoek naar het voorkomen van milieuverontreinigende materialen in de grond, het tweede onderzoek, van 9 december 2009, vormde een aanvullend bodemonderzoek naar aanleiding van de verdenking dat de zone langs de sloot verontreinigd zou kunnen zijn. Die hypothese bleek ook juist: in de niet gesaneerde strook bleken matig tot sterk verhoogde concentraties zink, lood, PAK, koper en nikkel voor te komen en licht verhoogde concentraties cadmium, kwik, cobalt en PCB. Op de rest van het terrein bleken al eerder slechts zeer lichte concentraties van de bovengenoemde materialen voor te komen.

Uit het onderzoek moet worden geconcludeerd dat de strook grond, variërend in breedte van 2,5 tot 4 meter van de oever van de boezemsloot, ongeschikt is voor woningbouw en tuinen. Wanneer de strook de bestemming van openbaar groen en water behoudt hoeft er geen sanering plaats te vinden. De rest van het terrein wordt in milieuhygiënisch opzicht geschikt geacht voor de in dit wijzigingsplan opgenomen woonbestemming.

Het bovengenoemde aanvullende bodemonderzoek is als bijlage bij dit bestemmingsplan gevoegd.

4.6.3 Externe veiligheid

Beleidskader

Externe veiligheid heeft betrekking op het gebruik, de productie, de opslag en het transport van gevaarlijke stoffen. De overheid stelt grenzen aan de risico's die rondom inrichtingen of transportroutes voor gevaarlijke stoffen toelaatbaar zijn. Die normen zijn voor inrichtingen (bedrijven) opgenomen in het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi), voor transport van gevaarlijke stoffen in de circulaire 'Risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen' (cRvgs) en voor het transport in leidingen in het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb). Binnen deze beleidskaders staan twee kernbegrippen centraal: het plaatsgebonden risico en het groepsrisico. Hoewel beide begrippen onderlinge samenhang vertonen zijn er belangrijke verschillen.

Het plaatsgebonden risico (PR) geeft de kans, op een bepaalde plaats, om te overlijden ten gevolge van een ongeval bij een risicovolle activiteit. De kans heeft betrekking op een fictief persoon die voortdurend op die plaats aanwezig is. Het PR kan op een kaart worden weergegeven met zogenaamde risicocontouren. Dat zijn lijnen die punten verbinden met eenzelfde plaatsgebonden risico. Binnen de 10-6 contour, welke als wettelijke norm fungeert, mogen geen nieuwe kwetsbare objecten geprojecteerd worden. Voor beperkte kwetsbare objecten geldt de 10-6 contour niet als grenswaarde, maar als richtwaarde.

Het groepsrisico (GR) is een maat voor de kans dat bij een ongeval een groep slachtoffers valt met een bepaalde omvang. Het GR is daarmee een maat voor maatschappelijke ontwrichting. Het GR kan niet op een kaart worden weergegeven, maar wordt weergegeven in grafieken waarop de kans op een ongeval (f) wordt afgezet tegen het aantal slachtoffers (N): de zogenaamde fN-curve. Het GR wordt bepaald binnen het invloedsgebied van een risicovolle activiteit. Dit invloedsgebied wordt doorgaans begrensd door de 1% letaliteitsgrens (tenzij anders bepaald), ofwel door de afstand waarop nog 1% van de blootgestelde mensen in de omgeving komt te overlijden bij een calamiteit met gevaarlijke stoffen.

In het Bevi, het Bevb en de cRvgs is een verplichting tot verantwoording van het groepsrisico opgenomen. Deze verantwoordingsplicht houdt in dat iedere wijziging met betrekking tot de planologische keuzes, die gevolgen heeft voor het groepsrisico, moet worden onderbouwd en verantwoord door het bevoegd gezag. Hierbij geeft het bevoegd gezag aan of (de wijziging van) het groepsrisico in de betreffende situatie aanvaardbaar wordt geacht, waarbij onderwerpen als bestrijdbaarheid en zelfredzaamheid bij de afweging dienen te worden betrokken. In het Bevi en de cRvgs zijn bepalingen opgenomen waaraan deze verantwoording dient te voldoen.

Onderzoeksresultaten

Het plangebied ligt niet in het invloedsgebied van een bedrijf waar gevaarlijke stoffen worden opgeslagen of geproduceerd. Ook ligt het niet in een invloedsgebied van een spoorlijn, waterweg of buisleiding die wordt gebruikt voor het transport van gevaarlijke stoffen, boven de in het Bevb genoemde grenswaarden.

Het plangebied ligt wel in het effectgebied van de A4, die vanwege het transport van toxische vloeistoffen in de categorie LT3 een effectgebied heeft van meer dan 4 kilometer. Op een afstand van ca. 2,5 kilometer tot de A4 zijn de gevolgen van de onderhavige ontwikkeling op het groepsrisico dat voorvloeit uit het transport van LT3 over de snelweg dermate klein, dat deze niet leiden tot enige structurele toename van het groepsrisico.

4.6.4 Geluid

Beleidskader

Wet geluidhinder

De op 1 januari 2007 vastgestelde Wet geluidhinder (Wgh) schrijft voor dat elke planologische maatregel waarmee nieuwe gevoelige functies worden toegestaan binnen de geluidszone van een weg of spoorweg, een akoestisch onderzoek bevat. Ook het planologisch toestaan van voorzieningen die gepaard gaan met wegreconstructies dienen te worden getoetst aan de Wet geluidhinder. Uit het onderzoek moet blijken of de geldende voorkeursgrenswaarde voor geluid op de gevels van de gevoelige functies worden gehaald. Wanneer die voorkeursgrenswaarde van 48 dB voor wegen en 55 dB bij spoorwegen niet worden gehaald na het realiseren van nieuwe geluidgevoelige functies, dienen maatregelen te worden onderzocht waarmee alsnog aan de waarde kan worden voldaan.

Wanneer, ook na gebruik van redelijkerwijs toepasbare maatregelen, zoals aanleg van stiller asfalt, het verlagen van maximumsnelheden of het bouwen van geluidsschermen, niet aan de voorkeursgrenswaarden kan worden voldaan, is het bevoegd gezag bevoegd om hogere grenswaarden vast te stellen tot een maximum van 63 dB voor wegverkeer en 68 dB voor spoorverkeer.

De bevoegdheid tot het stellen van hogere waarden is in Leiden gemandateerd aan de Omgevingsdienst West-Holland. Voor het uitvoeren van die taak is door de Omgevingsdienst een set richtlijnen vastgesteld, die aangeven wanneer hogere waarden worden verleend. Die richtlijnen bevatten 5 dB strengere normen dan de grenswaarden uit de Wet geluidhinder, met uitzondering van onder andere plaatsen langs drukke verkeersroutes en in de binnenstad van Leiden. Daarnaast geldt op basis van de richtlijnen dat nieuwe woningen langs wegen met een geluidsbelasting van meer dan 53 dB op één of meerdere gevels ook minimaal één geluidsluwe gevel dienen te hebben, met een buitenruimte. Voor woningen langs spoorwegen geldt datzelfde bij een geluidsbelasting hoger dan 58dB. Wanneer dat niet haalbaar is, zal zogenaamde 'akoestische compensatie' moeten plaatsvinden, waarbij de buitenruimte bijvoorbeeld af te dichten is met schuifbare geluidwerende puien.

Wet ruimtelijke ordening

Wegen die deel (gaan) uitmaken van een 30km-gebied vallen niet onder de Wgh en hoeven daarom niet te voldoen aan de verschillende grenswaarden, ook niet wanneer sprake is van een wegreconstructie. Wanneer de uitvoering van een bestemmingsplan echter aannemelijkerwijs tot significante wijzigingen in verkeersintensiteiten leidt, is het inzichtelijk maken van de gevolgen voor geluidhinder nog steeds nodig vanuit het toetsingsstramien van 'een goede ruimtelijke ordening'.

Onderzoeksresultaten

Het onderhavige wijzigingsplan staat nieuwe woningen toe binnen de geluidszone van een gezoneerde spoorweg. Het nieuwe wijkje wordt daarnaast ontsloten door middel van een 30km/u-weg. Omdat de verkeersintensiteiten over die weg vanwege het doodlopende karakter ervan zeer laag zullen zijn, zijn de geluidseffecten van het ontsluitingsverkeer buiten beschouwing gelaten. 30km-wegen vallen bovendien ook niet onder het stramien van de Wet geluidhinder.

Om de geluidbelasting vanwege het spoorverkeer op de gevels van de nieuwe woningen te berekenen is aan onderzoeksbureau Movares gevraagd onderzoek te doen. De bijbehorende rapportage, getiteld 'Leiden, geluidbelasting deelplan Oase 3.0, kenmerk GEL-MHA-120005010 - Versie 2.0', d.d. 16 augustus 2013, is als bijlage bij dit wijzigingsplan opgenomen.

In het akoestisch onderzoek is uitgegaan van de maximale ontwikkelmogelijkheden die het wijzigingsplan biedt. Dat brengt met zich mee dat de maatgevende gevel gelijk is gesteld aan de dichtst bij het spoor gelegen bouwgrens. De geluidbelasting neemt immers toe naarmate de woningen dichter bij het spoor zijn gelegen. Verder is rekening gehouden met de uitgangspunten uit de meest recente actualisatie van het geluidregister, waarin de actuele geluidproductieplafonds en de eigenschappen van het spoor zijn opgenomen, waaronder het type dwarsliggers, de aanwezigheid van wissels en de toegestane snelheden op het spoor.

Uit het onderzoek blijkt dat alle woningen aan het spoor te maken krijgen met een geluidbelasting die hoger is dan de voorkeursgrenswaarde uit de Wet geluidhinder. Vanwege de verschillende toegestane snelheden van het spoorverkeer op de verschillende baanvakken, en de daaruit voortvloeiende verschillen in geluidproductieplafonds, is de geluidbelasting op de woningen aan de noordzijde van het projectgebied met 61dB iets lager dan de geluidbelasting op de woningen aan de zuidzijde van het projectgebied (64dB).

Omdat de geluidbelasting boven de voorkeursgrenswaarden uit de Wet geluidhinder uitkomt, is het bevoegd gezag verplicht te onderzoeken of maatregelen om de geluidbelasting terug te dringen voldoende doeltreffend zijn en niet gepaard gaan met zwaarwegende bezwaren van stedenbouwkundige, verkeerskundige, landschappelijke en financiële aard. Vanuit die optiek geldt in het geval van de ontwikkeling van Oase dat de gemeente geen invloed kan uitoefenen op het aantal treinbewegingen per etmaal, de snelheid waarmee die treinen kunnen rijden en andere maatregelen aan de bron.

Bij maatregelen in de overdrachtsfeer valt te denken aan geluidschermen, maar omdat de hoogste geluidbelastingen juist op de hoogste verdiepingen van de beoogde woningen plaatsvinden, zouden die geluidschermen ca. 5 meter hoog moeten worden. De plaatsing van dergelijke geluidschermen zou een grote negatieve invloed hebben op het woongenot van de toekomstige bewoners van Oase, maar ook het aanzicht van de stad (bezien vanuit de treinreizigers en bewoners van het Haagwegkwartier). Er kan dus gesteld worden dat maatregelen om de geluidbelasting terug te dringen, zowel aan de bron als in de overdracht, niet uitvoerbaar zijn of op zwaarwegende stedenbouwkundige bezwaren stuiten.

De bovenstaande overweging heeft er ook toe geleid dat de Omgevingsdienst West-Holland aanleiding ziet om voor de bovenverdiepingen van een tweetal woningen aan de zuidkant van het plangebied hogere waarden te verlenen van 64dB, waar 63dB in beginsel de maximale ontheffingswaarde is waarvoor in Leiden hogere waarden worden verleend. De Omgevings- dienst kan van dat uitgangspunt afwijken, wanneer ook weer aannemelijk is dat mogelijke maatregelen onvoldoende doeltreffend zijn of op zwaarwegende bezwaren stuiten. De geluidbelasting blijft ruimschoots onder de wettelijke maximale ontheffingswaarde van 68dB. Daarnaast ziet het beleid erop dat hogere waarden boven de 58dB alleen worden verleend wanneer de bewuste woningen een buitenruimte hebben aan een geluidsluwe gevel van de woning. Een geluidsluwe gevel is een gevel met een geluidbelasting onder de voorkeursgrenswaarde, dus onder de 55dB. Alle woningen in Oase hebben een buitenruimte aan een geluidsluwe gevel, en voldoen daarom aan dit beleidsmatige criterium. Tot slot geldt dat de twee woningen met een geluidbelasting boven de 63dB die hoge belasting alleen ontvangen op de bovenverdieping, en niet op de begane grond.

Los van de verwachte geluidbelasting op de buitengevels van de woningen geldt op basis van het Bouwbesluit dat de binnenwaarde maximaal 33dB mag bedragen. Die toetsing kan pas plaatsvinden bij de beoordeling van de nog aan te vragen omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen (de vroegere bouwvergunning). Pas dan is voldoende duidelijk hoe de woningen ingedeeld zijn en welke isolatiemaatregelen noodzakelijk zijn om aan de wettelijke binnenwaarde te voldoen.

Om de woningen planologisch toe te kunnen staan, neemt het dagelijks bestuur van de Omgevingsdienst West-Holland parallel aan de vaststelling van dit wijzigingsplan een besluit hogere waarde, voor het onderstaande aantal woningen per belasting. Het ontwerp van het hogere waarde besluit is conform de Wet geluidhinder gelijktijdig met het ontwerp van het wijzigingsplan ter inzage gelegd voor zienswijzen.

Positie	Hogere waarde	Aantal woningen
WG-2 noordelijke blok	61 dB	16
WG-2 zuidelijke blok	61 dB	3
	62 dB	7
	63 dB	17
	64 dB	2
WG-1 zuidelijke kopse kant van noordelijk blok	56 dB	3
WG-1 noordelijke kopse kant van zuidelijk blok	56 dB	3
WG-1 zuidelijke kopse kant van zuidelijk blok	59 dB	3
Totaal		54

Tabel 1 - Geluidbelasting per blok, gemeten ter plaatse van de maatgevende, hoogste bouwlaag (8,5m)

4.6.5 Luchtkwaliteit

Beleidskader

Wet milieubeheer (Wm)

Titel 5.2 van de Wet milieubeheer (Wm) wordt kortweg aangeduid als de Wet luchtkwaliteit en bevat kwaliteitseisen voor de buitenlucht. Het doel van de wet is om mens en milieu bescherming te bieden tegen luchtverontreiniging. Daartoe zijn in bijlage 2 van de Wm grenswaarden opgenomen voor een aantal stoffen die als verontreiniging in de lucht voorkomen. In de praktijk richt de aandacht zich vooral op de stoffen stikstofdioxide (NO2) en fijn stof (PM10). Van deze stoffen komen in Nederland concentraties voor die in de buurt van de grenswaarde liggen. De aanwezigheid van de overige stoffen in bijlage 2 is minder kritisch.

Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL)

De 'Wet luchtkwaliteit' vormt de Nederlandse uitwerking van de Europese normen voor de luchtkwaliteit. Op grond van de Europese regelgeving moest vanaf 2005 overal in Europa worden voldaan aan de grenswaarde voor fijn stof. Voor stikstofdioxide gold de grenswaarde vanaf 2010. In Nederland is het niet gelukt om overal aan de grenswaarden te voldoen, waarna de regering de Europese Commissie om uitstel heeft verzocht. Op 7 april 2009 is dat gevraagde uitstel gegeven, waarna de jaargemiddelde norm voor fijn stof in juni 2011 alsnog overal gehaald moest zijn en de daggemiddelde en jaargemiddelde norm voor NO2 uiterlijk op 1 januari 2015. Om deze normen te halen is een maatregelenpakket opgesteld, dat in een samenwerkingsprogramma van de rijksoverheid en de lagere overheden wordt uitgevoerd. Dit pakket wordt het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL) genoemd. Het NSL is op 1 augustus 2009 van kracht geworden en vormt de kern van de Wet luchtkwaliteit. Het NSL is een bundeling van alle ruimtelijke ontwikkelingen die de luchtkwaliteit 'in betekenende mate' verslechteren en alle maatregelen die de luchtkwaliteit verbeteren. Het Rijk coördineert het programma. Specifieke onderdelen van de wet zijn uitgewerkt in Amvb's en ministeriële regelingen, waarvan de onderstaanden hier van belang zijn.

Besluit en regeling 'niet in betekenende mate'

De 'Wet luchtkwaliteit' maakt onderscheid tussen grote en kleine ruimtelijke projecten. Een project is klein als het slechts in geringe mate, ofwel 'niet in betekenende mate' (NIBM), leidt tot een verslechtering van de luchtkwaliteit. De grens ligt bij een verslechtering van maximaal 3% van de grenswaarden voor de luchtkwaliteit op de desbetreffende locatie. Grotere projecten die in betekenende mate bijdragen kunnen worden opgenomen in het NSL, als is aangetoond dat de effecten van dat project worden weggenomen door de maatregelen van het NSL. Met projecten die 'niet in betekenende mate' bijdragen aan de luchtverontreiniging is rekening gehouden in de autonome ontwikkeling van de luchtkwaliteit.

Het Besluit en de Regeling 'niet in betekenende mate' bevatten criteria waarmee kan worden bepaald of een project al dan niet als 'in betekenende mate' moet worden beschouwd. NIBM projecten kunnen zonder toetsing aan de grenswaarden voor luchtkwaliteit worden uitgevoerd. Uit het oogpunt van een goede ruimtelijke ordening moet wel worden bekeken of het realiseren van het plan met betrekking tot de luchtkwaliteit op die locatie gewenst is. Daarbij speelt de mate van blootstelling aan de luchtverontreiniging een rol. Ook de gevoeligheid van bepaalde groepen mensen voor luchtverontreiniging kan daarbij worden afgewogen. Hierbij gaat het niet alleen om de toekomstige gebruikers van de locatie maar ook om de personen in de omgeving daarvan, bijvoorbeeld om de bewoners en/of kinderen in een school/kinderdagverblijf aan de gebiedsontsluitende wegen.

Besluit gevoelige bestemmingen

Met het Besluit gevoelige bestemmingen wordt de vestiging van zogeheten 'gevoelige bestemmingen' in de nabijheid van provinciale wegen en rijkswegen beperkt. Het besluit is daarmee niet van toepassing op dit wijzigingsplan, want het plangebied ligt niet in de nabijheid van provinciale wegen en rijkswegen.

Regionaal Samenwerkingsverband Luchtkwaliteit

In het Regionale Samenwerkingsverband Luchtkwaliteit Zuid Holland is een aantal maatregelen ingebracht, die in de regio Holland Rijnland worden uitgevoerd. Deze maatregelen zijn opgenomen in het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL). De uitvoering van deze maatregelen worden gecoördineerd door de Omgevingsdienst West-Holland.

Onderzoeksresultaten

Wijzigingsplan Haagwegterein Oase ziet programmatisch uitsluitend op de toevoeging van 70 grondgebonden eengezinswoningen. Daarmee valt het project ruimschoots onder de 'NIBM-criteria' en kan een toets aan de Wet milieubeheer formeel achterwege blijven. Op basis van het Besluit niet in betekenende mate kan op voorhand worden uitgesloten dat het project een merkbaar effect op de luchtkwaliteit ter plaatse zal hebben.

Volgens de Atlas voor de leefomgeving kent het projectgebied een achtergrondwaarde voor fijn stof van 25-29µg/m³ en een achtergrondwaarde voor stikstofdioxide van 30µg/m³. Beide waarden vallen ruimschoots binnen de grenswaarden uit de Wet milieubeheer, die voor beide stoffen 40µg/m³ bedraagt. Het aspect luchtkwaliteit vormt daarmee geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van het project.

4.7 Milieueffectrapportage

In het Besluit milieueffectrapportage (Besluit m.e.r.) is bepaald dat een milieueffectrapport moet worden opgesteld wanneer een ruimtelijk project onder een categorie valt die is genoemd in lijst D van de bijlage bij het Besluit m.e.r. én belangrijke gevolgen voor het milieu heeft. Uit een dergelijk milieueffectrapport moet onder andere blijken of er redelijkerwijs alternatieven voor het plan beschikbaar zijn, die leiden tot een minder grote belasting van het milieu.

Het project tot realisatie van maximaal 70 grondgebonden woningen in het plangebied Oase valt onder categorie D11.2 (stedelijke ontwikkelingsprojecten). Gelet op de zeer beperkte omvang van het project, die aanzienlijk lager is dan de drempelwaarde van 2.000 woningen, en de aard en ligging van het projectgebied (in stedelijk gebied) is beoordeeld dat het opstellen van een Milieueffectrapport niet noodzakelijk is. De milieuaspecten zijn voldoende omschreven in dit wijzigingsplan. Op basis van de verschillende uitgevoerde milieuonderzoeken kan worden geconcludeerd dat geen sprake is van significante nadelige effecten voor het milieu.

4.8 Verkeer en vervoer

4.8.1 Beleidskader

Kadernota Bereikbaarheid

De Kadernota bereikbaarheid is op 29 mei 2009 door de gemeenteraad van Leiden vastgesteld. In het beleidstuk is een set aan maatregelen voorgesteld ter verbetering van het vervoersnetwerk in Leiden. Naast het schetsen van de beoogde verkeerscirculatiestructuur is in de Kadernota Bereikbaarheid uitspraak gedaan over de ambitie tot het bouwen van twee ondergrondse parkeergarages in de Leidse binnenstad, het bouwen en exploiteren van de inmiddels in gebruik genomen Morspoortgarage tot 2020 en het exploiteren van de parkeervoorziening op het Haagwegterrein tot 2022. Na die termijn hebben de nieuwe garages de rol van beide parkeervoorzieningen overgenomen en kunnen het Morspoortterrein en Haagwegterrein voor herontwikkeling tot woongebied beschikbaar komen.

De Kadernota ziet verder op de tijdelijke invoering van een blauwe zone in grote delen van de 19e-eeuwse schil voor een periode van twee jaar, waarna moet worden beoordeeld of tot definitieve invoering van de blauwe zone wordt overgegaan. Daarnaast voorziet de Kadernota onder andere in het optuigen van een parkeermonitor, waarin de bezettingsgraad van parkeervoorzieningen in de binnenstad driejaarlijks wordt bijgehouden, het opstellen van beleidsregels met betrekking tot parkeren, gericht op het toetsen van nieuwe bouwinitiatieven aan de bouwverordening (onder omschreven) en het verbeteren van het Parkeerroute Informatiesysteem (PRIS), voor een betere verwijzing van verkeer naar parkeervoorzieningen.

De 'Nota van Uitgangspunten: Bereikbaar Leiden' van maart 2012 vormt een operationalisering van de Kadernota Bereikbaarheid. De ambities zoals benoemd in de Kadernota zijn daarbij, met uitzondering van de komst van een lightrailtraject door de binnenstad en het completeren van de stadsring door de aanleg van de Ringweg-Oost, gelijk gebleven. De nota van uitgangspunten benoemt een aantal concrete uitvoeringsprogramma's om de ambities uit de kadernota te verwezenlijken. Geen van die uitvoeringsprogramma's heeft direct betrekking op het plangebied, afgezien van het behoud van het parkeerterrein aan de Haagweg tot 2022, waarvan de laatste zes jaar zonder navervoer met gasgedreven pendelbusjes van en naar de binnenstad.

Nota Beleidsregels Parkeernormen Leiden

Op 28 februari 2012 is door het College van B&W een set beleidsregels vastgesteld, die voorschrijven hoe de gemeente toepassing geeft aan de bepalingen in de bouwverordening ten aanzien van de voldoening aan de parkeerbehoefte bij nieuwe ontwikkelingen. De beleidsregels bevatten parkeernormen voor allerlei verschillende functies, met bijbehorende bezettingspercentages per dagdeel, en stellen plantoetsers op die manier in staat te bepalen wat de parkeerbehoefte vanuit een ontwikkeling precies is.

In beginsel dient elke ontwikkeling op of onder eigen terrein te voorzien in de toename van de parkeerbehoefte. Een eventueel parkeertekort in de bestaande situatie hoeft niet te worden opgelost. Het beleid borgt zodoende dat ontwikkelingen kunnen plaatsvinden wanneer reeds sprake is van een tekort op de parkeerbalans, zolang dat tekort maar niet toeneemt.

Het bevoegd gezag kan afwijken van de bepaling dat de toename van de parkeerbehoefte op of onder eigen terrein moet worden opgelost, wanneer er op of onder de ontwikkelingslocatie niet voldoende ruimte bestaat, maar binnen een straal van 400 meter wel voldoende parkeergelegenheid aanwezig is of aangebracht kan worden.

In de Beleidsregels Parkeernormen Leiden is een overgangsregeling opgenomen voor projecten waarvoor al reeds parkeernormen zijn vastgelegd in een ander ruimtelijk beleidsdocument, zoals een bestemmingsplan, een gebiedsvisie, een stedenbouwkundig masterplan of een kaderbesluit/uitvoeringsbesluit met bijbehorende ontwikkelovereenkomst. Ook voor het project Oase is dat relevant: in de ontwikkelovereenkomst met ontwikkelcombinatie La Linea CV is een parkeernorm van 1,5 parkeerplaats per woning vastgelegd. Die norm valt overigens binnen de bandbreedte van de CROW-kencijfers voor middelgrote woningen in het gebiedstype 'Schil'.

4.8.2 Onderzoeksresultaten

Het projectgebied Oase zal voor auto's uitsluitend worden ontsloten via de Haagweg, langs het parkeerterrein direct ten noorden van het plangebied. Dat uitgangspunt is ook planologisch geborgd, omdat de bestemmingen rondom de nieuwe woonwijk, in zowel het wijzigingsplan Haagwegterrein Oase, alsook de bestemmingsplannen Zuidelijke Schil en Haagwegterrein Oost, geen gemotoriseerd verkeer toestaan. Bij de herinrichting van het parkeerterrein in 2012 en 2013 is reeds rekening gehouden met de afwikkeling van het verkeer dat door het nieuwe wijkje wordt gegenereerd. De entree van het gebied bij de Haagweg is zodanig gedimensioneerd dat ook alarmverkeer en vuilniswagens het gebied goed kunnen bereiken, zonder dat zij daarbij worden gehinderd door bestemmingsverkeer van en naar het parkeerterrein.

Om het plangebied Oase de nodige aansluiting bij de Vreewijk en de binnenstad te laten vinden is een tweede ontsluiting, uitsluitend voor niet-gemotoriseerd verkeer, cruciaal. Een dergelijke doorsteek is al planologisch mogelijk gemaakt in het bestemmingsplan Zuidelijke Schil, maar de gemeente en ontwikkelcombinatie zetten in op een verplaatsing van de doorsteek in zuidelijke richting, in de vorm van een vlonder die door het midden van de watergang tussen de percelen Rijn- en Schiekade 65 en 66 loopt. Omdat de zuidelijke helft van de sloot nog niet in eigendom van de gemeente is, spant de gemeente zich in om dat deel van het water alsnog te verwerven. Wanneer dat onverhoopt niet lukt, zal de vlonder worden aangelegd in de noordelijke helft van het water, zoals aangegeven in figuur 5. De rijbaan vanaf de Rijn- en Schiekade naar de garageboxen op het achtererf blijft op die manier beschikbaar voor de bewoners van Rijn- en Schiekade 64 en 65.

Figuur 5 - verbeelding bestemmingsplan Zuidelijke Schil met de locatie van de vlonder, wanneer die niet in het midden van het water kan worden geplaatst.

Zoals omschreven in paragraaf 4.8.1 geldt voor alle projecten op het Haagwegterrein een parkeernorm van 1,5 parkeerplaats per woning. Voor de maximaal 70 grondgebonden woningen in het plangebied is zodoende een minimum van 105 parkeerplaatsen vereist. Die parkeerplaatsen kunnen op grond van dit wijzigingsplan alleen langs de ontsluitingsweg aan de spoorzijde worden gerealiseerd. Bij project Oase is bewust van de parkeerhofjes tussen de woningen afgestapt om de oostzijde van het plangebied, aan de kant van de Rijn- en Schiekade, een groenere uitstraling te geven. In tegenstelling tot het project In de Hoven kan dat in het plangebied Oase ook, omdat het gebied iets breder is dan de zone aan de westkant van het spoor, en er zodoende ook meer ruimte langs de ontsluitingsweg bestaat. Eén en ander heeft tot een concept inrichtingsplan geleid, waarin het parkeren grotendeels haaks tussen de ontsluitingsweg en het spoor is opgelost, en waarin voor een klein deel langsparkeren bestaat aan de andere kant van de ontsluitingsweg (zie bijlage 1).

In de Vreewijk is een betaald parkeerregime van kracht, net zoals op het parkeerterrein Haagweg. De beoogde doorsteek naar de Rijn- en Schiekade kan het voor bezoekers van de binnenstad, maar ook bezoekers van bewoners van Vreewijk, aantrekkelijk maken om in Oase gratis te parkeren. Dit zou ten koste gaan van parkeermogelijkheden van toekomstige bewoners van Oase. De invoering van hetzelfde parkeerregime in het plangebied Oase als in de rest van Vreewijk, zal daarom via een verkeersbesluit formeel worden vastgesteld.

4.9 Water

4.9.1 Beleidskader

Nationaal Waterplan 2009-2015

Het Nationaal Waterplan is een structuurvisie die in december 2009 door het Rijk is vastgesteld als opvolger van de Vierde Nota Waterhuishouding en de belangrijkste kaders voor de landelijke waterhuishouding beschrijft. Het Nationaal Waterplan richt zich met name op landelijke watersystemen en het bieden van ruimte voor die systemen op de tijdstippen dat ruimte nodig is, bijvoorbeeld met behulp van de beschikbaarstelling van uiterwaarden bij grote rivieren. Het Nationaal Waterplan heeft geen direct raakvlak met dit wijzigingsplan, omdat in het plangebied geen bovenlokale watersystemen aanwezig zijn.

Provinciaal Waterplan Zuid-Holland 2010-2015

In het Provinciaal Waterplan Zuid-Holland is de provinciale sturingsvisie met betrekking tot de waterhuishouding in de provincie voor de periode tot 2015 aangegeven. De provinciale rol in het waterveld spitst zich met name toe op kaderstelling en toezicht. Voor de provincie Zuid-Holland zijn vier kernopgaven geformuleerd, waar het provinciale waterbeleid zich met name op richt. De vier kernopgaven zijn in het waterplan vervolgens verder uitgewerkt en betreffen:

• het waarborgen van de waterveiligheid;
• het realiseren van mooi en schoon water;
• de ontwikkeling van een duurzame (zoet)watervoorziening;
• het realiseren van een robuust en veerkrachtig watersysteem.

Waterbeheerplan 2010-2015

Het plangebied voor dit wijzigingsplan valt geheel binnen het beheersgebied van het Hoogheemraadschap van Rijnland. Het hoogheemraadschap is verantwoordelijk voor het beheer van een deel van de watergangen en de bijbehorende kunstwerken in het plangebied, en heeft in het kader van die taak beleidsregels vastgesteld in het zogenaamde Waterbeheerplan.

Onder het motto 'droge voeten en schoon water' staat het werk van het hoogheemraadschap in het teken van drie hoofddoelen: veiligheid tegen overstromingen, voldoende water en gezond water, inclusief goed beheer van de afvalwaterketen. Het zwaartepunt ligt bij de verbetering van regionale keringen, implementatie van de Europese Kaderrichtlijn Water en het Nationaal Bestuursakkoord Water, renovatie van boezem- en poldergemalen en het uitvoeren van het reguliere baggerprogramma voor polder en boezem.

Keur en Beleidsregels 2009

Per 22 december 2009 is een nieuwe Keur in werking getreden, evenals nieuwe Beleidsregels, die in 2011 geactualiseerd zijn. De beleidsmatige uitgangspunten en ambities uit het bovengenoemde Waterbeheerplan 2010-2015 zijn in de Keur vertaald in bindende regels voor burgers en gemeenten, om het hoogheemraadschap gereedschap te geven de beleidsdoelstellingen te kunnen naleven, laten naleven en handhaven.

De Keur is een verordening van de waterbeheerder met wettelijke regels (gebod- en verbodsbepalingen) voor:

• waterkeringen (onder andere duinen, dijken en kaden),
• watergangen (onder andere kanalen, rivieren, sloten en beken),
• andere waterstaatswerken (onder andere bruggen, duikers, stuwen, sluizen en gemalen).

De Keur bevat verbodsbepalingen voor werken en werkzaamheden in of bij de bovengenoemde waterstaatswerken. Er kan een ontheffing worden aangevraagd om een bepaalde activiteit wel te mogen uitvoeren. Als het hoogheemraadschap daarin toestemt, dan wordt dat geregeld in een Watervergunning op grond van de Keur. De Keur is daarmee een belangrijk middel om via vergunningverlening en handhaving het watersysteem op orde te houden of te krijgen. In de bijbehorende 'Beleidsregels en Algemene Regels Inrichting Watersysteem 2011 Keur' is onder andere bepaald in welke gevallen een Watervergunning wordt afgegeven, om ontheffing te verlenen van een verbodsbepaling in de Keur.

Handreiking Watertoets

Om te kunnen borgen dat gemeenten bij het opstellen van nieuwe bestemmingsplannen en wijzigingsplannen of het verlenen van omgevingsvergunningen ter afwijking van een bestemmingsplan worden gehouden aan de regels uit de Keur, is in artikel 3.1.1 Bro de verplichting opgenomen voor gemeenten om nieuwe bestemmingsplannen, wijzigingsplannen en omgevingsvergunningen ter toetsing aan het waterschap voor te leggen. Deze toets wordt ook wel de 'watertoets' genoemd. De Handreiking Watertoets, die in december 2011 door het hoogheemraadschap is vastgesteld, bevat richtlijnen over de waterparagraaf in ruimtelijke besluiten en de manier waarop deze wordt getoetst door het waterschap.

Het Hoogheemraadschap van Rijnland biedt gemeenten de gelegenheid de planeigenschappen op een digitaal formulier in te vullen, waarna een digitale watertoets moet uitwijzen of het bestemmingsplan, het wijzigingsplan of de omgevingsvergunning een 'groot waterbelang' omvat en ook feitelijk contact met de afdeling plantoetsing van het hoogheemraadschap dient te worden opgenomen.

Verbreed gemeentelijke rioleringsplan 2007-2015

De functie van riolering is het beschermen van de volksgezondheid, het tegengaan van wateroverlast en het beschermen van het milieu. Vanwege het belang van de functie van riolering, de economische waarde van het rioolstelsel en de interacties tussen riolering, wegen en groen, is het voor de gemeente van belang een goede integrale beleidsafweging te maken. De gemeente Leiden heeft daarom in 2009 het Verbreed Gemeentelijk Rioleringsplan vastgesteld. In tegenstelling tot het eerdere gemeentelijke rioleringsplan zijn in dit 'verbrede' plan ook de zorgplicht voor afvalwater, hemelwater en grondwater opgenomen. Die taken vallen sinds de inwerkingtreding van de 'Wet verankering en bekostiging gemeentelijke watertaken' in 2008 ook onder de gemeenten.

Het gemeentelijke rioleringsplan bevat onder andere de doelstelling om het hemelwater en afvalwater los te koppelen bij nieuwe ontwikkelingen of wanneer onderhoud van het bestaande riool loskoppeling toelaat. In tegenstelling tot gemengde rioolsystemen worden het hemelwater (regenval) en afvalwater bij losgekoppelde rioolsystemen apart opgevangen en wordt het hemelwater afgevoerd naar het oppervlaktewater, terwijl het afvalwater naar de rioolwaterzuiveringsinstallaties (RWZI) wordt getransporteerd. Dat maakt dat minder water door de RWZIs hoeft te worden verwerkt, hetgeen kostenbesparend en duurzamer is.

4.9.2 Watertoets

Waterbalans

Omdat de integrale ontwikkeling van het Haagwegterrein, dat in zijn geheel onderdeel uitmaakt van het boezemgebied van Rijnland, is voorzien over een langere periode en de plannen zien op zowel het dempen van bestaande sloten, het graven van nieuw water, het verwijderen van bestaande verharde oppervlakten én het verharden van bestaande onverharde oppervlakten, hebben het Hoogheemraadschap van Rijnland en de gemeente Leiden gekozen voor het aanhouden van een integrale waterbalans voor het Haagwegterrein in zijn geheel. Het uitgangspunt daarbij is dat de verhouding open water, verharde grond en onverharde grond tijdens alle fasen van de verschillende ontwikkelingen in balans zijn met de uitgangssituatie in 2005, zoals die is weergegeven in bijlage 5.

Ten opzichte van die uitgangssituatie is na de ontwikkeling van zowel de projecten 'De Verleyding' en 'Oase' alsook de voltooiing van het project 'In de Hoven' sprake van een aanzienlijke toename van het verhard oppervlak en een afname van het onverharde oppervlak. Ter compensatie van die extra verharding schrijft de Keur van Rijnland het graven van extra open water voor, dat in oppervlakte 15% bedraagt van de toegenomen verharding.

In de uitgangssituatie was in het onderzoeksgebied sprake van een verharding met een oppervlakte van 21.109m². Na realisatie van de projecten In de Hoven, Oase en De Verleyding zal die oppervlakte, zoals getoond in bijlage 6, in totaal 38.304m² bedragen. Zodoende is er uiteindelijk sprake van een toename van het verhard oppervlak met in totaal 17.195m². Volgens de Keur van Rijnland zou dan ook 15% * 17.195 = 2.580m² aan extra water ten op zichte van de uitgangssituatie moeten worden gegraven. Daarnaast is ten behoeve van de plannen voor het project 'In de Hoven' een sloot gedempt met een wateroppervlak van ca. 960m². De compensatieopgave komt daarmee uit op 2.580 + 960 = 3.540m² nieuw te graven water.

De bovengenoemde compensatieopgave wordt opgelost door de Spoorweghaven te verbinden met de boezemsloot rondom het Toussaintpark, een uitbreiding die goed is voor ca. 848m² aan extra water. De kleine plassen in de hofjes van het project In de Hoven leveren samen 108m² water op, en het extra water in het project Oase zal volgens de huidige concept inrichtingstekeningen ca. 1.580m² omvatten. Het overgebleven tekort op de waterbalans, ter hoogte van 1.004m², zal worden gegraven in de beoogde 'natte ruigte', gelegen tussen het plangebied Oase en de Telderskade. Hier kan het extra water zowel in de vorm van reguliere sloten en plassen worden gegraven, maar ook in de vorm van zogenaamde 'wetlands', waarbij de gronden tot net iets boven boezempeil worden afgegraven, zodat het land onder normale condities droog staat (alhoewel enigszins drassig) en bij zware regenval onder water komt te staan. Eén en ander is weergegeven in bijlage 7, waarbij nadrukkelijk wordt opgemerkt dat zowel de getoonde inrichting van project Oase als de inrichting van de natte ruigte indicatief zijn weergegeven.

Riolering

Conform het Verbreed gemeentelijke rioleringsplan is het de intentie het afvalwater en hemelwater in het plangebied van elkaar los te koppelen, en via gescheiden stelsel apart te verwerken. Het hemelwater zal op verschillende punten in de boezemsloot aan de oostzijde van het plangebied worden geloosd, terwijl het afvalwater via een rioolbuis ofwel op het hoofdriool onder de Haagweg wordt gekoppeld, ofwel op het riool onder de Rijn- en Schiekade.

Hoofdstuk 5 Juridische planbeschrijving

5.1 Inleiding

In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de wijze waarop de in de vorige hoofdstukken toegelichte beoogde ruimtelijke situatie in het plangebied juridisch is vertaald in planregels en de bijbehorende verbeelding.

De regels bevatten bepalingen voor het gebruik van de gronden en het oprichten van bebouwing op of onder die gronden. De verbeelding heeft een ondersteunende rol voor toepassing van de regels en vervult een functie in de visualisering van de bestemmingen. De verbeelding vormt samen met de regels het voor de burgers én gemeente bindende onderdeel van het wijzigingsplan. De toelichting heeft geen bindende werking en maakt juridisch gezien ook geen deel uit van het wijzigingsplan, maar heeft wel een belangrijke functie bij de onderbouwing van het plan en ook bij de uitleg van bepaalde bestemmingen en regels.

5.2 Opzet en volgorde van de regels

De regels zijn, conform de SVBP2012, ondergebracht in een viertal hoofdstukken:

• Hoofdstuk 1: Inleidende regels;
• Hoofdstuk 2: Bestemmingsregels;
• Hoofdstuk 3: Algemene regels;
• Hoofdstuk 4: Overgangs- en slotregels.

Hierna wordt kort ingegaan op de inhoud van de regels per hoofdstuk.

5.3 Uitleg van de regels

5.3.1 Inleidende regels

Begrippen (artikel 1)

In de begrippenlijst zijn begrippen omschreven om zodoende interpretatieverschillen te voorkomen. De begripsbepalingen zijn niet uitputtend bedoeld. Enkel de belangrijkste en doorgaans onbekende begrippen zijn opgenomen in dit artikel. Wanneer een begrip niet opgenomen is in dit eerste artikel en er ontstaat een interpretatieverschil, dan is het normale taalgebruik zoals vastgelegd in het Van Dale-woordenboek maatgevend.

Wijze van meten (artikel 2)

De wijze van meten beschrijft hoe de genoemde maatvoeringen in de diverse bestemmingsbepalingen gemeten dienen te worden.

5.3.2 Bestemmingsregels

Groen (artikel 3)

De bestemming 'Groen' is gegeven aan een zone van enkele meters vanaf de oostelijke plangrens. De bestemming staat geen woonfunctie toe en komt daarmee ook niet in aanmerking voor gebruik als tuin of voor aanbouwen en bijgebouwen. Het opnemen van de bestemming is enerzijds ingegeven door de wens een zone vrij van bewoning en bebouwing te houden om daarmee het woongenot van bestaande bewoners aan de Rijn- en Schiekade te borgen. Daarnaast is de groenbestemming ook vanuit milieukundig oogpunt noodzakelijk, omdat de bodemkwaliteit van (delen van) het oevertalud een woonfunctie simpelweg niet toestaat.

Naast de oeverzone heeft ook een smalle strook grond aan de noordzijde van het plangebied, aan de rand van het parkeerterrein Haagweg, en het centrale middenplein ter hoogte van de doorsteek naar de Rijn- en Schiekade, de bestemming 'Groen' gekregen. De eerstgenoemde strook heeft een groenbestemming gekregen om als buffer te dienen tussen de woningen van Oase en het parkeerterrein, en maakt het mogelijk om een vergelijkbaar verkavelingspatroon als dat van project Oase voort te zetten over het parkeerterrein, mocht de gemeenteraad het terrein in 2022 vrijgeven voor woningbouw.

Het centrale pleintje in het midden van het plangebied vormt een cruciaal element in het plan, dat dient ter markering van de doorsteek naar de Rijn- en Schiekade maar ook van belang is voor de ruimtelijke inbedding van het appartementencomplex dat aan de overkant van het spoor is mogelijk gemaakt. Ondanks de relatief flexibele opzet van het wijzigingsplan ziet de gemeente de borging van een dergelijk autoluw pleintje met een minimale omvang in het wijzigingsplan als noodzakelijk.

In de bestemming 'Groen' zijn naast groenvoorzieningen ook water en waterhuishoudkundige voorzieningen toegestaan. Het huidige inrichtingsplan voorziet in een verbreding van de boezemsloot achter de woningen aan de Rijn- en Schiekade en het realiseren van een kleine waterpartij in het midden van het pleintje, telkens voorzien van oevers met flauw, natuurvriendelijk talud. Alhoewel ter borging van de verbreding van de sloot in het zuidelijke deel van het plangebied een strook grond de bestemming 'Water' heeft gekregen, staat de bestemming 'Groen' toe de sloot nog iets breder te maken, als het verder uitgewerkte inrichtingsplan dat toelaat. Evenals tuinen en bebouwing is ook gemotoriseerd verkeer niet toegestaan in de bestemming 'Groen'.

Verkeer (artikel 4)

De bestemming 'Verkeer' staat als enige bestemming in het wijzigingsplan gemotoriseerd verkeer en parkeervoorzieningen toe, waardoor ook meteen geborgd is dat de ontsluiting van de wijk en alle parkeervoorzieningen langs het spoor moeten worden gerealiseerd. De zone langs het spoor biedt met een breedte van circa 12 meter voldoende ruimte voor een strook haaks op de ontsluitingsweg gepositioneerde parkeerplaatsen en daarnaast plaatselijk 'langsparkeerplaatsen' aan de andere kant van de ontsluitingsweg. Zelfs wanneer na elke vier of vijf parkeerplaatsen ruimte wordt gelaten voor een boom, zodat een bomenrij langs het spoor kan worden aangelegd en de ontsluitingsweg een laanachtig karakter krijgt, biedt het bestemmingsvlak 'Verkeer' ruimschoots voldoende ruimte om 105 parkeerplaatsen aan te leggen. Het wijzigingsplan staat toepassing van de parkeernorm van 1,5 parkeerplaats per woning dus niet in de weg.

Naast de bovenomschreven eigenschappen van de verkeersbestemming, staat ook alleen de bestemming 'Verkeer' zowel bovengrondse als ondergrondse inzamelpunten voor afval toe.

Water (artikel 5)

Naar aanleiding van een zienswijze is langs een groot deel van de boezemsloot aan de oostzijde van het plangebied, waar de naastgelegen sloot het smalst is, de bestemming 'Water' toegevoegd op een afstand van 6,5 meter van het bestemmingsvlak 'Woongebied 1'. Op gronden met de bestemming 'Water' zijn op basis van de regels uitsluitend water en waterhuishoudkundige voorzieningen, zoals kademuren en beschoeiing, toegestaan. Alhoewel het niet de intentie is van de gemeente om met kademuren of beschoeiing te werken, maar nadrukkelijk op natuurvriendelijke oevers in te zetten, kunnen stukjes kademuur of beschoeiing plaatselijk toch nodig zijn. Bijvoorbeeld op plekken waar hemelwaterafvoerleidingen het hemelwater in de sloot lozen.

Door de bestemming 'Water' toe te voegen wordt voor bewoners van de Rijn- en Schiekade geborgd dat de sloot een bepaalde minimale breedte zal krijgen. Die breedte is overal in ieder geval bijna 4 meter, maar door de ongelijkmatige loop van de oostelijke oever grotendeels een een stuk breder.

Woongebied 1 en Woongebied 2 (artikelen 6 en 7)

Op grond van de wijzigingsregels in het moederplan 'Haagwegterrein Oost' kan de bestemming in het wijzigingsgebied uitsluitend worden gewijzigd ten behoeve van de bouw van maximaal 70 woningen, met een maximale goothoogte van 7 meter en een maximale bouwhoogte van 10 meter. Het plangebied ligt daarnaast volledig in de geluidszone van een gezoneerde spoorweg, zodat op grond van de Wet geluidhinder geldt dat de geluidsbelasting op de gevels van de woningen moet worden getoetst aan de daarvoor geldende grenswaarden.

Gelijktijdig geldt dat ontwikkelcombinatie La Linea CV nog geen definitief bouwplan heeft ontwikkeld en het wenselijk is dat de vorm en met name stramienbreedte van de woningen nog enigszins worden vrijgelaten in dit wijzigingsplan, zodat snel op de veranderende behoefte van potentiële kopers en beleggers kan worden ingesprongen. Juist in de huidige woningmarkt is een dergelijke flexibiliteit van groot belang voor de afzetbaarheid en uitvoerbaarheid van het project. Het nadrukkelijke doel van dit wijzigingsplan is dan ook om de exacte locatie en omvang van iedere woning niet vast te leggen, maar nog enige verschuiving daarin toe te staan.

Om deze reden is ervoor gekozen het wijzigingsplan op te stellen aan de hand van het credo 'vastleggen wat moet, vrijlaten wat kan', waarbij onder 'vaststellen wat moet' ook de belangrijkste stedenbouwkundige uitgangspunten van de gemeente vallen, ook wanneer die niet strikt noodzakelijk zijn op basis van de wijzigingsregels en wettelijke normen en grenswaarden in de milieuwetgeving. In de hiervoor gegeven toelichting op de bestemmingen 'Groen' en 'Verkeer' is in dat kader al aangegeven dat daarmee onder andere is beoogd te garanderen dat het parkeren uitsluitend langs het spoor kan plaatsvinden en dat een zone langs de boezemsloot vrij van tuinen en bebouwing blijft.

De gronden waar de woningen en bijbehorende erven zijn toegestaan hebben twee verschillende bestemmingen gekregen, namelijk de bestemming 'Woongebied 1' en 'Woongebied 2'. De regels voor beide bestemmingen gelden voor de bestemmingsvlakken aan de noord- en zuidzijde van het centrale pleintje tezamen. Op basis van de regels voor de bestemming 'Woongebied 1' kunnen bijvoorbeeld maximaal 30 woningen worden gebouwd in beide bestemmingsvlakken met de bestemming 'Woongebied 1' samen. Dit zou ertoe kunnen leiden dat er aan de noordzijde van het pleintje 12 woningen worden gebouwd en aan de zuidzijde 18, maar ook een andere verdeling van de 30 woningen over beide bestemmingsvlakken is toegestaan. Tenminste, zolang ook aan de andere bouwregels wordt voldaan.

Het voor woningen bestemde deel van het plangebied heeft twee verschillende woonbestemmingen gekregen om te kunnen borgen dat er langs het spoor niet meer woningen kunnen worden gebouwd dan waarvoor op basis van het ontwerpbesluit hogere waarde ontheffing is verleend van de voorkeursgrenswaarde voor spoorweggeluid. Door de beperkte diepte van de bestemmingsvlakken met bestemming 'Woongebied 2' en de opgenomen maximale goot- en bouwhoogte wordt ontwikkelaar La Linea CV bovendien bij het nastreven van de wens tot maximale gebruikmaking van het aantal toegestane woningen gedwongen de woningen langs het spoor in blokken met geschakelde rijwoningen te realiseren. Die blokken vervullen vervolgens weer een rol als geluidswal voor de daarachter gelegen woningen en geven het wijkje een 'gezicht aan het spoor'. Dat spoor fungeert als belangrijke stadsentree.

De splitsing van het woongebied in twee afzonderlijke bestemmingen maakt het tot slot mogelijk te borgen dat de bebouwingsdichtheid in het oostelijke deel van het plangebied lager is dan in het westelijke deel. Immers, het beperkte aantal toegestane woningen daar (30) noopt automatisch tot een invulling met een relatief groot aandeel openbare ruimte en tuinen, want ook de omvang van de woningen is in de bouwregels beperkt tot een bepaald maximum en daarnaast is een minimale omvang van de tuinen opgenomen.

5.3.3 Algemene regels

Antidubbeltelregel (artikel 8)

De antidubbeltelregel bepaalt dat grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing blijft.

De antidubbeltelregel is opgenomen in het Bro2008 met de verplichting deze over te nemen in bestemmingsplannen en wijzigingsplannen. De Wro bevat een algemeen verbod om de gronden en bebouwing in strijd met het bestemmingsplan of wijzigingsplan te gebruiken. Dit hoeft dus niet in de regels te worden opgenomen. Hetzelfde geldt voor de strafbepaling.

Algemene afwijkingsregels (artikel 9)

Op grond van de algemene afwijkingssregels kan afgeweken worden van het wijzigingsplan in verschillende specifieke gevallen. Het betreft hier bijvoorbeeld het afwijken van de maatvoering, of in iets ruimere mate afwijken van de maatvoering, wanneer het dakopbouwen ten behoeve van bijvoorbeeld liftschachten en ventilatiesystemen betreft. Daarnaast biedt dit artikel de mogelijkheid om op basis van een binnenplanse afwijking van het wijzigingsplan kleine bouwwerken in de openbare ruimte te plaatsen, zoals bijvoorbeeld telefooncellen, toiletvoorzieningen en kleine trafogebouwtjes.

5.3.4 Overgangs- en slotregels

Overgangsregels (artikel 10)

Het overgangsrecht is evenals de antidubbeltelregel opgenomen in het Bro2008 met de verplichting deze over te nemen in ieder wijzigingsplan. De overgangsregels bevatten bepalingen omtrent het voortzetten van gebruik van gronden en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het wijzigingsplan en dat hiermee in strijd is, mits dat gebruik wel was toegestaan onder het voorheen geldende planologische regime.

Eenzelfde regeling is opgenomen voor bouwwerken die op het tijdstip van inwerkingtreding van het wijzigingsplan aanwezig of in uitvoering zijn, dan wel gebouwd kunnen worden krachtens een bouwvergunning of omgevingsvergunning. Indien zo'n bouwwerk afwijkt van dit plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot, het bouwwerk

• 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
• 2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de bouwvergunning wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.

Slotregels (artikel 11)

In de slotregels worden de regels van dit wijzigingsplan aangehaald.

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

6.1 Economische uitvoerbaarheid

Het project Oase valt onder de gevallen die zijn genoemd in artikel 6.2.1 Bro en is daarmee grexwetplichtig. Dat betekent dat de gemeenteraad in beginsel een exploitatieplan moet opstellen. Voor deze ontwikkeling is er echter voor gekozen geen exploitatieplan op te stellen, maar de dekking van de gemeentelijke exploitatiebijdragen te regelen door het aangaan van een ontwikkelovereenkomst met ontwikkelcombinatie La Linea CV. De ontwikkelcombinatie betaalt de gemeente één vaste som per gerealiseerd projectdeel, waarmee de gemeente vervolgens de haar toekomende exploitatiebijdragen financiert, zoals het aanleggen van de hoofdnutsvoorzieningen en het herinrichten van de beoogde 'natte ruigte' aan de zuidkant van het projectgebied. Ontwikkelaar La Linea CV is reeds eigenaar van de te ontwikkelen gronden. Op basis van de ontwikkelovereenkomst zijn de gemeentelijke exploitatiebijdragen 'anderszins verzekerd', zoals bedoeld in artikel 6.12, tweede lid, onder a Wro, zodat het opstellen van een exploitatieplan niet noodzakelijk is.

Voor de uitvoerbaarheid van het project zelf geldt dat is gekozen voor een flexibel wijzigingsplan, dat weliswaar de belangrijkste stedenbouwkundige kaders borgt, maar het woningtype en de exacte positionering van de woningen vrij laat. Wel is bepaald dat de woningen allemaal grondgebonden eengezinswoningen zullen betreffen in het middeldure segment. Door binnen dit in Leiden courante woningtype verschillende uitwerkingen toe te staan, is het aannemelijk dat ontwikkelcombinatie La Linea CV de woningen zelfs in crisistijd zal kunnen verkopen. Immers blijken ook soortgelijke woningen in In de Hoven verkoopbaar, terwijl projectgebied Oase nog iets gunstiger ligt ten opzichte van de binnenstad en tevens een iets ruimere stedenbouwkundige opzet kent.

6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

6.2.1 Algemeen

Een wijzigingsplan dient op grond van de Wro niet alleen economisch uitvoerbaar te zijn, maar ook maatschappelijk uitvoerbaar. Dat wil zeggen dat de voorgenomen ontwikkelingen die mogelijk worden gemaakt in het wijzigingsplan in ieder geval zijn besproken met belanghebbenden, en dat het plan in overwegende mate op maatschappelijk draagvlak kan rekenen. De ervaring leert echter dat het niet altijd mogelijk is alle belanghebbenden bij grotere ruimtelijke ontwikkelingen volledig tegemoet te komen. De raadpleging van belanghebbenden tijdens verschillende fasen in het planvormingsproces moet er dan ook vooral toe leiden dat het bevoegd gezag een goede afweging kan maken tussen eventuele tegenstrijdige ruimtelijke belangen.

6.2.2 Vooroverleg

Artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) stelt burgemeester en wethouders verplicht om bij de voorbereiding van een nieuw bestemmingsplan of wijzigingsplan in overleg te treden met de besturen van andere gemeenten, het waterschap, de provincie, de inspecteur op de ruimtelijke ordening en met eventuele andere diensten van Rijk en provincie, die zijn belast met de behartiging van belangen die in het plan in het geding zijn. Zowel het Rijk als de provincie hebben door middel van een brief aangekondigd alleen in specifiek benoemde gevallen bij de voorbereiding van bestemmingsplannen en wijzigingsplannen te willen worden betrokken. In het wijzigingsplan Oase is geen van die gevallen in het geding. De ligging van het plangebied maakt bovendien dat ook omliggende gemeenten geen direct belang hebben bij het project.

Met het Hoogheemraadschap van Rijnland heeft ambtelijke afstemming plaatsgevonden en het plan is via het waterloket aangemeld voor vooroverleg. Dat heeft niet tot aanwijzigingen of opmerkingen geleid.

6.2.3 Zienswijzen

Het ontwerp wijzigingsplan heeft van 26 september 2013 tot 7 november 2013 ter inzage gelegen voor het indienen van zienswijzen. Tijdens die termijn zijn twee zienswijzen ontvangen, waarvan er één nadien weer is ingetrokken. De overgebleven zienswijze is in een zogenaamde zienswijzennota, bijgevoegd als bijlage 8, beantwoord. De zienswijze heeft geleid tot een aantal kleine aanpassingen aan het plan, waaronder de toevoeging van de bestemming 'Water' aan een strook grond aanpalend aan de bestaande boezemsloot. Op die manier wordt voor bewoners aan de Rijn- en Schiekade zeker gesteld dat de sloot overal een bepaalde minimale breedte krijgt. Voor de reactie op de overige punten in de zienswijze wordt verwezen naar de Staat van wijzigingen in de zienswijzennota.

Bijlagen

Bijlage 1 Indicatieve inrichtingsvarianten project Oase

Bijlage 2 Overzicht kabels en leidingen

Bijlage 3 Aanvullend milieukundig bodemonderzoek

Bijlage 4 Akoestisch onderzoek spoorverkeer

Bijlage 5 Verharding Haagwegterrein in 2005

Bijlage 6 Verharding Haagwegterrein na totale herontwikkeling

Bijlage 7 Extra water op Haagwegterrein na herontwikkeling

Bijlage 8 Zienswijzennota Haagwegterrein Oase