De Leidse Schans

4.5 Hoogbouwtoets

4.5.1 Beleidskader

Leiden heeft één van de hoogste adresdichtheden in Nederland. Binnen de gemeentegrenzen zijn, de Oostvlietpolder en het Park Cronesteyn buiten beschouwing gelaten, geen uitleggebieden meer aanwezig. In lijn met de uitgangspunten in de Nota Ruimte, de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte, de provinciale structuurvisie en alle andere relevante vigerende ruimtelijke beleidskaders, streeft de gemeente Leiden bij stedelijke ontwikkelingen daarom (min of meer noodgedwongen vanwege de beperkte ruimte) naar verdichting binnen het bestaande stedelijke veld. Die verdichtingsopgave heeft in 2007 geleid tot de noodzaak tot het opstellen van beleid rondom de wenselijkheid van hoogbouw. Dat beleid is geformuleerd in de gemeentelijke Hoogbouwvisie.

In de Hoogbouwvisie is een beeld geschetst van de plaatsen en omstandigheden waaronder hoogbouw in ruimtelijke projecten al dan niet wenselijk is. Uitgangspunt daarbij is dat hoogbouw wenselijk is vanuit het oogpunt van herkenbaarheid, bijvoorbeeld rondom stationsgebieden en kruispunten van belangrijke stedelijke lijnen (wegen, spoorlijnen, waterwegen), in het overgangsgebied tussen stad en land of tussen wijken onderling en ter plaatse van belangrijke stadsentrees. Hoogbouw is niet of in mindere mate wenselijk in beschermd stadsgezicht of op plaatsen waar deze zichtbaar is vanuit specifiek benoemde historische zichtlijnen.

In aanvulling op de uitgangspunten in de Hoogbouwvisie heeft de gemeenteraad in de vorm van een 'Nota van Uitgangspunten' in het kader van de aanbestedingsprocedure voor het Lammenschanspark het gehele gebied vrijgegeven voor bebouwing tot een hoogte van maximaal 70 meter.

Naast deze algemene hoogtebepaling schrijft de Hoogbouwvisie voor dat bij het opstellen van ruimtelijke plannen voor projecten met hoogbouwelementen de zogenaamde 'hoogbouwtoets' wordt uitgevoerd, waarbij hoogbouwelementen alle gebouwen zijn met een hoogte van 25 meter of hoger. De hoogbouwtoets bestaat uit een beschouwing van een aantal relevante (veelal stedenbouwkundige) aspecten. In het geval van De Leidse Schans zijn dat:

• een bezonningsstudie naar de effecten van schaduwwerking vanuit hoogbouwelementen;
• een windhinderonderzoek op basis van de norm NEN 8100;
• een beschouwing van de gevolgen van de ontwikkeling op het stadssilhouet (skylineontwikkeling) en de zichtbaarheid vanuit historische zichtlijnen
• een beschouwing van de gevolgen voor de directe omgeving op het gebied van inkijk en privacy

Een beschouwing van de effecten van de ontwikkeling op windmolens of straalpaden is niet van toepassing. In het plangebied zijn geen molenbiotopen of straalpaden aanwezig.

4.5.2 Onderzoeksresultaten

Planopzet

Bij de vormgeving van De Leidse Schans is zo goed mogelijk geprobeerd rekening te houden met enerzijds de geambieerde omvang van het programma en anderzijds de stedenbouwkundige kwaliteit (en daarbij horende aspecten bezonning en schaalverhouding) voor zowel omliggende (woon)gebouwen als de campus zelf. Het project omvat de bouw van drie torens, waarvan twee met een maximale bouwhoogte van 55 meter en één met een maximale hoogte van 51 meter. De drie torens zijn noodzakelijk om tot het gewenste bouwprogramma te komen, waarbij de verhouding van de (semi-)openbare ruimte en de hoogte van de reguliere bouwblokken (5 tot 7 bouwlagen) een prettige ruimtelijkheid en verblijfskwaliteit borgt en tegelijkertijd voldoende ruimte voor het parkeren op een financieel uitvoerbare manier overblijft.

De drie torens zijn zodanig gepositioneerd dat zij:

• voldoende afstand houden van omliggende bestaande gebouwen (waaronder de woningen aan de Kanaalweg),
• voldoende afstand houden van zowel het groene hart van de campus als het Bétaplein,
• zo min mogelijk direct georiënteerd zijn op omliggende woonpercelen, en
• een evenwichtige verdeling over het plangebied hebben, waarbij een clustering van de torens in het kader van windhinder zoveel mogelijk wordt voorkomen.

In het kader van 'een goede ruimtelijke ordening' dient de gemeente bij het opstellen van het bestemmingsplan een afweging te maken tussen alle bovengenoemde belangen, op basis van alle daartoe noodzakelijke informatie en waarbij rekening wordt gehouden met eventuele wettelijke of beleidsmatige kaders. De hoogbouwvisie biedt daartoe de noodzakelijke handvaten.

Bezonning

Door architectenbureau Mecanoo is een bezonningsstudie uitgevoerd, waarbij tijdens de maatgevende perioden in beeld is gebracht wat de gevolgen van de realisatie van de torens is op het gebied van schaduw. De maatgevende dagen die bij dergelijke onderzoeken in beeld worden gebracht zijn 21 juni, 21 september/21 maart en 21 december. Laatstgenoemde datum hoort bij de kortste dag van het jaar, waarbij de zon het laagst boven de horizon hangt, terwijl 21 juni juist de langste dag van het jaar betreft waarbij de zon het hoogst staat. 21 september is representatief voor de gemiddelde stand van de zon: de zon staat op die dag precies boven de evenaar. Op 21 maart is de situatie nagenoeg identiek aan die van 21 september.

Uit de bezonningsstudie, bijgevoegd als bijlage bij dit bestemmingsplan, kan worden afgeleid dat de woningen aan de zuidzijde van de campus helemaal geen hinder ondervinden van schaduwwerking door de gebouwen op de campus. Het appartementencomplex aan de oostzijde van de campus ondervindt in de hoge zomermaanden (juni en juli) enige schaduwhinder na 20.00 uur 's avonds. Vóór dat tijdstip en gedurende alle andere maanden zijn geen nadelige effecten in het kader van bezonning te constateren. De nadelige effecten voor het appartementengebouw zijn daarmee zeer gering.

Windhinder

Ingenieursbureau Cauberg-Huygen heeft op basis van een zogenaamd CFD-model onderzoek uitgevoerd naar de windeffecten van de gebouwen op en rondom de campus. De resultaten uit dat onderzoek zijn beschreven in het rapport 'De Leidse Schans te Leiden; Stedenbouwkundig windhinderonderzoek met CFD' d.d. 25 mei 2012. Het rapport is als bijlage bij dit bestemmingsplan opgenomen.

Het windklimaat is op maaiveldniveau en ter plaatse van de leefdekken berekend en conform de uitgangspunten van NEN 8100:2006 gecategoriseerd weergegeven. Daarbij is rekening gehouden met de windstatistiek ter plaatse, verkregen middels NPR 6097:2006, een landelijk model voor elke locatie in Nederland welke beschikt over statistieken met betrekking tot (onder andere) windrichting en windkracht. Het CFD-model (Computational Fluid Dynamics) kan geen rekening houden met de effecten van groenvoorzieningen, zoals bomen, of met stedenbouwkundige details als balkons en kleine luifels. Die elementen zijn daarom niet in de berekeningen meegenomen.

Het onderzoek wijst uit dat tussen blok B en C, en tussen blok C en D plaatselijk sprake zal zijn van een ongunstig windklimaat voor de activiteiten slenteren en langdurig zitten. Door middel van het planten van bomen met een hoge kruin en groot takkengestel op de juiste plaatsen kan het windklimaat worden verbeterd, zodat plaatselijk nog slechts sprake is van een ongunstig windklimaat voor de activiteit langdurig zitten. De openbare ruimte zal daarom zodanig worden ingericht dat er op de plaatsen waar dit windklimaat heerst geen zitplaatsen worden aangelegd en bij voorkeur waterpartijen of doorloopgebieden worden ingepast. Ter plaatse van de leefdekken achter blokken A, B en C en grote delen van het middengebied is volgens het rapport sprake van een goed windklimaat voor de activiteit langdurig zitten. Dat geeft bewoners en bezoekers van de campus ruimschoots voldoende ruimte een plek te zoeken waar men vrijwel windvrij kan zitten. Conform het advies van Cauberg Huygen zullen de entrees van de verschillende woongebouwen niet op plaatsen waar een onaangenaam windklimaat aanwezig is worden gesitueerd, of zullen deze entrees terugliggend ten opzichte van de rooilijnen worden geplaatst. Ter hoogte van de zuidoosthoek van blok B zal een hek worden geplaatst op het overgangspunt tussen de openbare en private ruimte, zodat mensen niet langs die ruimte kunnen lopen.

Een aandachtspunt vanuit het windhinderonderzoek is de ruimte tussen blokken E en F. Hier is een windklimaat voorzien dat ook voor de activiteit doorlopen ongunstig is. Het eerder voorziene basketbalveld in de nabijheid van die locatie zal komen te vervallen en er zullen maatregelen moeten worden getroffen om het windklimaat ter plaatse zodanig te verbeteren dat met betrekking tot de activiteit doorlopen minimaal het kwaliteitsniveau matig wordt gehaald. Daartoe zijn oplossingen denkbaar in de vorm van windschermen of pergola's, gecombineerd met windvangende bomen.

Stadssilhouet en zichtbaarheid

Onderdeel van de hoogbouwtoets is een beschouwing van de zichtbaarheid van de bouwvolumes vanuit de omgeving. Daarom is Mecanoo gevraagd de zichtbaarheid van de campus vanuit de meest interessante punten weer te geven. De schetsen zijn als bijlage bij dit bestemmingsplan opgenomen. In het algemeen geldt dat hoogbouwelementen, los van de evidente voordelen die zij hebben op het gebied van intensiever ruimtegebruik en uitzicht voor de bewoner of gebruiker, gewenst zijn op plekken waar zij een functie kunnen vervullen als herkenningspunt. Te denken valt bijvoorbeeld aan stadsentrees, belangrijke kruispunten van stedelijke lijnen, de randen van het stedelijke gebied of grenzen van wijken onderling. Zichtbaarheid vanuit historische en beschermde zichtlijnen is daarentegen juist ongewenst.

De Leidse Schans is niet zichtbaar wanneer men zich bevindt op één van de waardevolle zichtlijnen benoemd in de Hoogbouwvisie. De Leidse Schans is wel zichtbaar vanuit Park Cronesteyn, hetgeen het verschil tussen stad en land benadrukt en conform de Hoogbouwvisie als een positief aspect wordt gezien. Vanaf de Lammenschansweg is de campus niet of nauwelijks zichtbaar: de gebouwen van de studentencampus gaan verscholen achter het markante ROC-Lammenschanscomplex.

Inkijk en privacy

In de omgeving van de campus bevinden zich twee clusters van woningen: een appartementengebouw ten oosten van het plangebied en een serie geschakelde eengezinswoningen aan de zuidzijde. De torens in het plan zijn zodanig gepositioneerd dat geen enkele gevel rechtstreeks op de woningen is georiënteerd Dat maakt dat inkijk alleen mogelijk is wanneer men onder een grote hoek langs de gevels kijkt. Daarbij geldt dat zowel de toren op plot B als die in blok E op ca. 65 meter afstand zijn gepositioneerd van respectievelijk de woningen aan de oost- en zuidzijde van de campus. Die relatief grote afstand maakt mogelijkheden tot inkijk vrijwel onmogelijk.

Figuur 4.1: Zicht op de omgeving vanuit toren B (links) en toren E (rechts), met het directe zicht rood gearceerd en indirect zicht grijs gearceerd.